Decizia civilă nr. 488/2013. Hotărâre care să țină loc de act autentic
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
TRIBUNALUL BISTRIȚA NĂSĂUD SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr. _
DECIZIA CIVIL Ă NR. 488/2013
Ședința publică din data de 17 decembrie 2013 Tribunalul constituit din:
PREȘEDINTE: B. I. S., judecător JUDECĂTOR: S. I.
JUDECĂTOR: B. M. L.
GREFIER: M. D.
Pe rol fiind pronunțarea hotărârii judecătorești privind recursul civil declarat de pârâții recurenți U. L. A. și U. M. M. împotriva sentinței civile nr. 3693/2013 pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosarul nr._, având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic. Dezbaterea recursului a avut loc la data de 10 decembrie 2013, în prezența reprezentanților părților, concluziile acestora fiind consemnate în scris în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta hotărâre și când tribunalul, pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea hotărârii judecătorești pentru data de azi, 17
decembrie 2013.
TRIBUNALUL
Deliberând constată,
Prin sentința civilă nr. 3693/2013 pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosarul nr._, s-a admis acțiunea formulată de reclamantul P. L. D. în contradictoriu cu pârâții U. L. și
U. M. -M. și, în consecință a constatat valabilitatea antecontractului de vânzare - cumpărare autentificat sub numărul 337/_ la B.N.P. Dogaru C. Liviu, încheiat între pârâții U. L. și
M. -M., în calitate de promitenți-vânzători și reclamantul P. L. D., în calitate de promitent-cumpărător având ca obiect imobilul apartament nr. 20 din B., str. V. Peter Predescu, bloc 1, et. 2, înscris în CF. 59516-C1-U12 B., nr. cad. 59516-C1-U12, situat pe terenul înscris în C.F..59516 B., nr. cadastral 59516 și asupra cotei de teren aferentă de 12,78/674 părți și cota din părțile comune de 10,56/556,95 părți și, a pronunțat o hotărâre care a ținut loc de contract de vânzare-cumpărare autentic cu privire la imobilul descris mai sus; s-a dispus înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra imobilului descris mai sus, cu titlu de vânzare-cumpărare, pe numele reclamantului; au fost obligați pârâții să plătească reclamantului suma de 4.105,9 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța a reținut următoarele:
Între pârâții U. L. A. și U. M. M., în calitate de promitenți-vânzători și reclamantul P. L. D., în calitate de promitent-cumpărător, s-a încheiat la data de_ antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 337/2011 la B.N.P. Dogaru C. Liviu, prin care pârâții s-au obligat să vândă promitentului cumpărător imobilul situat în mun. B., str.
Peter Predescu (fostă Sălciilor), bl.1, et.2, ap. 20, compus din o cameră de zi, bucătărie, o cămară, baie, două balcoane, în suprafață de 64,37 mp., înscris în C.F. 59516-C1-U12 B., nr. cadastral 59516-C1-U12, pentru prețul de 22.400 lei, achitat integral la data încheierii antecontractului. Conform punctului IV din contract, promitentul-vânzător s-a obligat ca până la_ să finalizeze lucrările de construcție și să vândă reclamantului apartamentul descris mai sus. Deși acest termen a expirat, pârâții au refuzat să se prezinte la notarul public în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, cu toate că au fost notificați de reclamant în acest sens (fila 8-11 dosar fond).
Conform principiului tempus regit actum (timpul guvernează actul) - actul juridic este supus formelor prevăzute de legea în vigoare la momentul întocmirii lui (22 februarie 2011) - principiu consacrat legislativ și prin art. 6 alin. 2 din Legea 287/2009 - Noul cod civil - în cauză fiind astfel aplicabile prevederile Codului civil de la 1865 și Legea 247/2005.
Potrivit prevederilor art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005 "În situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract";.
Contrar susținerilor pârâților aptitudinea instanței de a pronunța o "hotărâre care să țină loc de contract";, nu a reprezentat o încălcare a principiului autonomiei de voință ori o suplinire a consimțământului uneia dintre părți la încheierea contractului, ci a fost expresia principiului executării în natură a obligațiilor, consacrat legislativ și prin prevederile art. 1073, 1077, 969, 970 Cod civil de la 1865. Pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic nu s-a făcut cu încălcarea libertății contractuale, ci în executarea unei convenții încheiate tocmai în baza acordului de voință a părților, pe care una din părți nu a mai executat-o în mod nejustificat (deși conform art. 969 "convențiile legal făcute au putere de lege între părți";).
Pentru admisibilitatea acțiunii în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare trebuie să fie îndeplinite următoarele condiții: existența unui antecontract valabil încheiat; dovedirea acestuia în condițiile dreptului comun; refuzul uneia dintre părți de a autentifica actul de înstrăinare; partea care acționează să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract; promitentul vânzător să fie proprietarul bunului; promitentul cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi acel bun la data pronunțării hotărârii.
În ceea ce privește prima condiție, instanța a constatat că între părți s-a încheiat antecontractul autentificat sub nr. 337/2011 la B.N.P. Dogaru C. Liviu, cu respectarea condițiilor de fond și de formă pentru încheierea valabilă a actelor juridice. Apărările pârâților legate de vicierea consimțământului la încheierea acestui contract nu au putut fi reținute de instanță. Astfel, cu ocazia autentificării actelor juridice, notarul public ia personal consimțământul părților contractante, explicându-le acestora semnificația actelor pe care le încheie, neputându-se astfel reține că pârâtul nu a cunoscut ce a semnat. Tot astfel, trebuie menționat faptul că pârâtul a fost un profesionist în materie (fiind dezvoltator imobiliar - ce construiește imobile în vederea vânzării) și încheie în mod frecvent astfel de contracte - fiind neverosimilă apărarea că a semnat convenția în urma manoperelor frauduloase și viclene ale reclamantului.
Nici existența unei cauze imorale la încheierea contractului nu a putut fi reținută în cauză, scopul încheierii contractului fiind acela de a dobândi dreptul de proprietate asupra bunului, iar nu acela de a îi prejudicia pe pârâți. Faptul că pentru vânzarea apartamentului s-a convenit prin convenția dintre părți un preț mai mic decât valoarea de piață, nu a reprezentat o cauză imorală, ci o dorință firească de a cumpăra la un preț cât mai convenabil. Cumpărarea la un preț foarte redus (lezionar) ar fi putut fi apreciată o cauză imorală doar dacă pentru obținerea prețului s-a profitat în mod voit de o situație specială în care se afla partea cocontractantă (neștiință, stare de nevoie etc.) - aceste situații însă nu au fost date în cauză, pentru că așa cum s-a arătat mai sus pârâtul a fost un profesionist prezumându-se că a cunoscut fluctuațiile pieței imobiliare.
În ceea ce a privit prețul vânzării instanța a reținut că la punctul III din contract s-a prevăzut că "prețul de vânzare a imobilului apartament descris mai sus este de 22.400 euro";. Astfel prețul a fost determinat în contract, conform cerințelor art. 1303 Cod civil, fiind achitat la data semnării contractului - cea ce a însemnat că prețul a fost și sincer, nefiind stipulat în mod fictiv. În ceea ce a privit seriozitatea prețului, instanța a reținut că prețul stabilit s-a apropiat de valoarea de piață a imobilului, ce a fost apreciată la 27.938 euro, prin expertiza de evaluare ce a fost efectuată în cauză de expertul Ciot V. . Oricum, caracterul neserios al prețului ar fi presupus ca acesta să fie derizoriu, simbolic și atât de disproporționat de valoarea bunului vândut, încât nu ar constitui o cauză reală a obligației asumate de vânzător. Prin urmare, un preț sincer și serios, a putut fi, totuși, mai mic sau mai mare în raport cu valoarea reală a lucrului vândut, părțile fiind libere să stabilească prețul în funcție nu numai de valoarea reală a lucrului vândut, ci și de alte elemente obiective, cum ar fi starea pieții la momentul contractării, interesul vânzătorului de a obține în acel moment o anume sumă de bani, deținerea unui număr mare de apartamente nevândute sau relațiile dintre părți. În cauză, un preț de 22.400 euro achitat la data încheierii convenției, nu a putut fi considerat un preț nesincer și neserios. Apărările pârâților cum că această sumă ar fi reprezentat doar un avans iar prețul real este de 48.000 euro - nu au avut nici un suport probator și astfel nu au putut fi reținute de instanță.
Astfel, clauza în care a fost stipulat prețul vânzării nu a fost îndoielnică sau neclară pentru a se pune problema interpretării contractului. Totodată a trebuit reținut că actul a fost redactat de un profesionist (notarul public), fiind greu de crezut că s-ar omite stipularea în contract a unei clauze esențiale, cum ar fi prețul. De altfel, așa cum s-a putut observa din actele depuse la dosar de notarul public (fila 185 - 250 dosar fond), în fiecare antecontract redactat de acesta, a fost stipulat distinct prețul vânzării de valoarea avansului, în situațiile în care acestea nu erau identice (fila 245, fila 257 dosar fond), iar clauza privind restituirea avansului a fost o clauză tip în toate contractele încheiate de pârâți.
În aceiași ordine de idei, instanța a reținut că în conformitate cu art. 1173 Cod civil "actul autentic are deplină credință în privința oricărei persoane despre dispozițiile și convențiile ce constată";. Sub aspectul puterii doveditoare, mențiunile cuprinse în înscrisul autentic referitoare la faptele materiale săvârșite de agentul instrumentator, adică notarul, sau la cele petrecute în fața sa și constatate de către acesta prin propriile simțuri în timp ce se află în exercițiul funcțiunii și în limitele competenței sale, nu au putut fi înlăturate decât prin înscrierea în fals. În contractul menționat, notarul a constatat că prețul a fost stabilit la valoarea de 22.400 euro și că s-a achitat integral în numerar la data semnării contractului. Cum pentru aceste constatări ale notarului pârâții nu au înțeles să se înscrie în fals, încercarea de a dovedi contrariu prin proba testimonială, nu a putut fi primită de instanță.
Astfel, plecând de la valoare probantă a contractului încheiat între părți, instanța a reținut că prețul de vânzare a imobilului este de 22.400 euro, fiind achitat la data încheierii antecontractului. Față de aceasta, a fost neîntemeiată excepția de neexecutare a contractului invocată de pârâți în apărare, reclamantul îndeplinindu-și în totalitate obligația de plată a prețului.
Privitor la apărările pârâtei U. M. M., legate de depășirea limitei mandatului cu ocazia încheierii antecontractului, instanța a reținut că aspectele invocate nu i-au fost culpabile reclamantului și nu i-a afectat valabilitatea contractului încheiat între părți.
Antecontractul de vânzare cumpărare în discuție a fost semnat de către pârâtul U. L. A.
, atât în nume propriu cât și în calitate de mandatar al soției sale, U. M. M., în baza procurii notariale 674/2009 autentificată la B.N.P. Vaida Marsineta. În conținutul acestei procuri notariale (fila 50 dosar fond) s-au menționat următoarele: "prin prezenta împuternicesc cu depline puteri pe soțul meu (…) ca în numele meu și pentru mine, să vândă cui crede de cuviință și pentru prețul cel mai avantajos mie, toate bunurile noastre comune mobile și imobile, atât prezente cât și viitoare, situate pe raza jud. B. -Năsăud. În baza acestei procuri, formulată în termeni generali (în mod evident pentru a evita suportarea unor costuri suplimentare), pârâtul U. L. A. a semnat în numele soției sale o multitudine de acte autentice (așa cum este și convenția din cauză) - fapt confirmat pe deplin de înscrisurile existente la dosar ( filele 35, 36, 38, 132, 135, 160-163, 178, 184-250). Invocarea depășirii limitelor mandatului, în situația dată, ar putea duce la aprecia că între cei doi pârâți a existat o conivență, să încheie actele notariale în baza unei procuri formulată în termeni generali, pentru ca mai apoi, ori de câte ori încheierea unui contract nu le mai profită, să invoce depășirea mandatului - rezultând de aici o vădită rea-credință a părților sau chiar un abuz de drept. Oricum, nu se poate reține că antecontractul ce formează obiectul dosarului, a fost semnat de pârât cu încălcarea limitelor mandatului, acesta fiind împuternicit să vândă imobilele bunuri comune de pe raza jud. B. -Năsăud. În ceea ce privește prețul "cel mai avantajos"; pentru pârâtă, aflarea acestei sume a presupus o apreciere de ordin subiectiv, astfel încât nimeni în afară de pârâtă nu ar fi putut ști care ar fi fost acest preț la data încheierii convenției (acesta putând varia în funcție de situația financiară a pârâtei la data respectivă sau de alte elemente de ordin subiectiv). Problema depășirii limitei mandatului s-ar fi putut pune numai în situația în care prețul de vânzare minim ar fi fost stipulat expres în procura notarială; ori, pentru alte pretenții izvorând din mandat, pârâta s-a putut îndrepta împotriva soțului ei, cu o acțiune separată, în vederea reparării prejudiciului cauzat.
Față de existența antecontractului de vânzare cumpărare, dovedit prin înscrisul autentic depus la dosar, refuzul pârâților de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, a fost nejustificat.
Nejustificată a fost și invocarea clauzei stipulate în contract la punctul V, pentru argumentarea refuzului de a încheia contractul. Astfel, prin această clauză contractuală părțile au stabilit: "… pentru cazul nerespectării prezentului antecontract de către oricare dintre părțile menționate (…) prezentul antecontract poate fi valorificat prin instanța de judecată, pe calea
prestației tabulare, partea în culpă urmând a suporta cheltuielile de judecată. De asemenea, subsemnații vânzători-promitenți, suntem de acord ca situația în care actul de vânzare-cumpărare în formă autentică nu se va putea încheia din vina noastră, să restituim cumpărătorului promitent avansul încasat în totalitate";. Teza finală a acestei clauze a fost prevăzută pentru situația imposibilității încheierii contractului din culpa vânzătorilor (cum ar fi aceea că bunul a pierit) iar nu ca și o clauză de dezicere ce ar da posibilitatea promitenților-vânzători de a alege fie să încheie contractul, fie să restituie prețul. Această concluzie a fost întărită de însăși prima parte a clauzei contractuale, ce a oferit posibilitatea părților de a se adresa instanțe pentru valorificarea contractului. Dacă s-ar fi îmbrățișat susținerea pârâților că această clauză le oferă posibilitatea de a nu încheia contractul de vânzare cumpărare în situația în care nu mai doresc, clauza ar trebui apreciată ca o condiție suspensivă pur potestativă din partea celui care se obligă, condiții ce sunt sancționate cu nulitatea absolută (art. 1010 Cod civil), deoarece echivalează cu lipsa intenției de a se obliga.
Totodată, instanța a constatat că pârâții au fost proprietari ai apartamentului în cauză, fapt ce a rezultat din extrasul de cartea funciară depus la dosar de reclamant (fila 12 dosar fond), fiind astfel îndeplinită și condiția ca vânzătorul să fie proprietarul bunului. Bunul se va vinde, cu tot cu cotele aferente din teren și din părțile comune ale imobilului, deși acest lucru nu a fost prevăzut în obiectul antecontractului, aflându-se în ipoteza unei clauze obișnuite în contract, conform art. 981 Cod civil. De altfel această concluzie s-a desprins și din aliniatul al doilea al punctului IV din contract, unde s- a arătat că se cumpără apartamentul împreună cu părțile indivize comune aferente.
Pentru argumentele înfățișate, instanța a constatat că în cauză au fost îndeplinite condițiile legale pentru a se pronunța o hotărâre ce ține loc de act autentic, fiind admisă acțiunea reclamantului astfel cum a fost formulată.
Instanța fondului a arătat că, conform art. 885 alin. 2 din Noul Cod Civil "Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimțământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Iar alin. 4 din același articol prevede că "Hotărârea judecătorească definitivă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorității administrative va înlocui acordul de voință sau, după caz, consimțământul titularului";.
În cartea funciară nr. 59516-C1-U12 B. au fost în prezent înscriși pârâții ca titulari ai dreptului de proprietate, astfel încât pentru ca reclamantul să înscrie în favoarea sa acest drept, a avut nevoie de consimțământul lor. Față de această situație, văzând și atitudinea de pasivitate a pârâților, ce nu au înțeles să se prezinte în fața notarului public în vederea încheierii contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică și implicit în vederea exprimării consimțământului la intabulare, în aceiași formă - instanța a pronunțat o hotărâre ce a înlocuit acordul de voință a lor la înscrierea dreptului tabular.
Împotriva acestei hotărâri, pârâții U. L. A. și U. M. M. au formulat recurs, solicitând admiterea acestuia, casarea sentinței atacate și trimiterea sau reținerea cauzei spre rejudecare, cu suplimentarea probatoriului - declarații de martori și o nouă expertiză (contraexpertiză) de evaluare a apartamentului, iar pe fond respingerea acțiunii formulată de reclamantul P. L. D. .
În motivare s-a arătat că prima instanță a respins toate apărările pârâților recurenți, pe motiv că nu au avut suport probator în condițiile în care probatoriul pe care l-au propus le-a fost respins în mod greșit, și a reținut că antecontractul în discuție a fost încheiat cu respectarea condițiilor de fond și de formă pentru încheierea valabilă a actelor juridice.
Clauzei de dezicere prevăzută în antecontract nu i s-a dat eficiență juridică, fiind greșit interpretată și reținându-se că, dacă s-ar îmbrățișa susținerea pârâților (în sensul că a fost vorba despre o clauză de răzgândire) " clauza ar trebui apreciată ca o condiție suspensivă pur protestativă din partea celui care se obligă, condiții ce sunt sancționate cu nulitatea absolută (art. l010 C.civ), deoarece echivalează cu lipsa intenției de a se obliga".
S-a menționat că, sentința atacată a fost netemeinică și nelegală, fiind dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, precum și cu interpretarea greșită a actului juridic dedus judecații.
Contrar dispozițiilor art. 129 alin 5 C.pr.civ, prima instanța le-a respins cererile de audiere a martorilor și de efectuare a unei noi expertize (contraexpertize) de evaluare a imobilului în litigiu.
S-a precizat că, admisibilitatea și utilitatea administrării acestor probe le-au arătat în scriptele depuse la dosarul de fond din care s-au susținut toate aspectele și pe care s-a solicitat să se aibă în vedere.
Pârâții recurenți au arătat că, suma de 22.400 euro a reprezentat doar un avans, prețul real convenit fiind de 48.000 euro; înscrisul autentic a fost semnat de pârâtul U. L. A. ca urmare a actelor de înșelăciune ale reclamantului, al cărui scop a fost acela de a-i prejudicia; suma de 22,400 euro a fost un preț nesincer (fictiv, despre prețul fictiv martorii de față la momentul încheierii tranzacției aveau cunoștință, dar martorii care nu au fost acceptați în probatoriu de prima instanță) și evident lezionar, contrar și mandatului acordat de pârâta U. M. M., care nici măcar nu a fost un mandat special.
S-a menționat că, prima instanța a acordat putere doveditoare nejustificată înscrisului autentic, lăsând neobservate aspecte contradictorii din cuprinsul acestuia și reținând că au făcut dovada până la înscrierea în fals, mențiuni ce nu s-au referit la fapte materiale săvârșite de agentul instrumentator sau la cele petrecute în fața sa și constatate de către acesta prin propriile simțuri în timp ce se afla în exercițiul funcțiunii și în limitele competenței sale; a reținut unele prezumții, fără nicio justificare (ex. că pârâtul U. L. A. n-ar fi putut fi înșelat întrucât a fost "profesionist în materie "actul n-ar putea avea lipsuri întrucât a fost încheiat de un notar etc.), fără a ține seama de buna sa credință exprimată vis-a-vis de reclamant (la încheierea înțelegerilor atât cea reală cât și cea fictivă) pe care l-a cunoscut din copilărie, iar în ce a privit notarul faptul că pentru a înceta raporturile contractuale pentru același imobil dintre pârât și Suciu V., notarul a redactat "contract de reziliere" a spus foarte mult; fără însă să facă aplicarea dispozițiilor legale ce au permis și chiar a obligat la administrarea probelor pe care pârâții le-au solicitat, și care au fost respinse fără o motivare temeinică.
Excepția neexecutării contractului pe care a invocat-o a fost întemeiată, depășirea limitelor mandatului a fost reală și a echivalat cu lipsa consimțământului pârâtei U. M. M. la încheierea antecontractului, aspect ce a afectat valabilitatea acestuia.
Contrar dispozițiilor legale vizând mandatul în caz de înstrăinare a imobilelor, procura 674/2009 a avut un caracter general, iar folosirea ei la încheierea altor acte de vânzare-cumpărare nu a avut relevanță în soluționarea cauzei (prima instanță reținând, în defavoarea pârâților, unele aprecieri nereale și care nu au avut nici un suport probatoriu).
Suma de 22.400 euro, așa cum s-a arătat, nu a reprezentat prețul real convenit de părți; și nici nu a constituit prețul "cel mai avantajos" pentru pârâta U. M. M., iar neluarea în seamă a clauzei de la pct. V i-a îngrădit dreptul de a renunța la încheierea actului autentic în cazul în care antecontractul a fost încheiat cu depășirea limitelor mandatului sau prin promisiunea vânzării imobilului la un preț care l-a prejudiciat.
Pe de altă parte, chiar dacă ar fi fost real conținutul pretins, refuzul de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică ar fi justificat, prin raportare la clauza stipulată în antecontract la punctul V. Acesta a fost o clauză de dezicere acceptată de reclamant la încheierea antecontractului; în baza căreia răzgândirea pârâților (refuzul de a încheia contractul autentic de vânzare-cumpărare) are ca efect desființarea, cu efect retroactiv, a antecontractului de vânzare- cumpărare.
Contrar susținerilor primei instanțe obligația afectată de o clauză de dezicere cum a fost cea în discuție a fost licită, valabilă și nu a trebuit apreciată ca o condiție suspensivă pur protestativă din parte celui care se obligă, sancționată cu nulitatea absolută (art. 1010 C.civ.).
Condiția a fost suspensivă atunci când de realizarea ei depinde însăși nașterea actului juridic și prin aceasta, a drepturilor și obligațiilor. În speță, răzgândirea pârâților a avut ca efect desființarea, cu efect retroactiv, a antecontractului de vânzare-cumpărare în discuție. Pe de altă parte, în cauză nu a fost invocată și nici pusă în discuția părților vreo nulitate a clauzei menționate, reținerea unei astfel de sancțiuni de către instanță contravenind unor principii de baza ale procesului civil cum a fost cel al contradictorialității și a dreptului pârâților la apărare.
Așa cum au arătat, s-au susținut toate cele arătate în scriptele depuse la instanța de fond, incluse în concluziile scrise, care alături de cele mai sus arătate au justificat admiterea prezentului recurs .
În drept s-au invocat dispozițiile art. 312, 304 indice 1 și 274 Cod civil.
Reclamantul intimat P. L. D. a formulat întâmpinare, solicitând în principal respingerea recursului ca fiind tardiv formulat, iar în subsidiar, ca nefondat, cu obligarea recurentului la plata cheltuielilor de judecată în recurs.
În motivare s-a arătat că în fapt, prin recursul declarat în cauză s-a solicitat suplimentarea probatoriului cu declarații de martori și o contraexpertiză, iar în final respingerea acțiunii ca neîntemeiată, considerându-se de către intimat că recursul a fost declarat în afara termenului legal, iar pe fond neîntemeiat.
Cu privire la declararea recursului în afara termenului legal, s-a arătat că potrivit dispozițiilor art. 301 din VCPC termenul de recurs a fost de 15 zile de la comunicarea hotărârii, iar potrivit filelor de comunicare a sentinței atacate, de la pagina 280-281 din dosarul de fond, sentința atacată a fost comunicată recurenților la_, astfel ca ultima zi de declarare a recursului în termen era data de 16 august 2013. Potrivit vizei de înregistrare a recursului acesta a fost depus direct la registratura Judecătoriei B. la data de_, deci în afara termenului legal, fapt ce s-a solicitat constatarea acestui fapt și respingerea recursului ca tardiv formulat.
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat de Biroul Notarului Public Dogaru C. Liviu sub nr. 337/_ a convenit ca pârâții să-i vândă apartamentul din blocul 1 de pe str. V. Peter Predescu, din municipiul B., pentru suma de 22.400 euro. Potrivit mențiunilor de sub pct. III din contract, prețul convenit a fost achitat integral la data semnării contractului, iar pârâții s-au obligat ca până la_ să finalizeze lucrările de construcție și să-i vândă prin act autentic apartamentul în discuție.
În cazul în care promitenții vânzători nu ar fi finalizat lucrările în 90 de zile de la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, ei trebuiau să-i predea apartamentul în condițiile în care se afla și să suporte contravaloarea lucrărilor de finalizare pe care le-ar fi executat intimatul.
La pct. V, privitor la clauzele finale au convenit ca în caz de nerespectare a promisiunii de vânzare-cumpărare de către oricare dintre părți contractul să poată fi valorificat prin instanța de judecată pe calea prestației tabulare, partea în culpă urmând a suporta cheltuielile de judecată.
Întrucât sub un pretext sau altul pârâții au refuzat să se prezinte la notar pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare, deși apartamentul a fost finalizat și intabulat pe pârâți, i-a notificat pentru data de 10 octombrie 2011, să execute pe cale amiabilă antecontractul în discuție, sens în care a anexat dovada notificării pentru acea dată, dar pârâții au refuzat și de această dată încheierea contractului autentic.
După promovarea acțiunii pârâții au solicitat respingerea acțiunii apreciind că instanța nu a putut suplini consimțământul uneia din părți, că prețul convenit de 22.400 euro nu a fost un preț serios și au invocat excepția de neexecutare a contractului raportat la un pretins preț (imaginar) de
48.000 euro.
S-a arătat că, pârâții au solicitat audierea unor martori cu care să dovedească "clauzele legale" ale contractului și nu cele consemnate de notar.
Potrivit dispozițiilor art. 1191 Cod Civil vechi "Dovada actelor juridice al căror obiect are o valoare ce depășește suma de 250 lei, chiar pentru un depozit voluntar, nu se poate face decât sau prin act autentic, sau prin act sub semnătură privată. Nu se va primi niciodată o dovadă prin martori, în contra sau peste ceea ce cuprinde actul, nici despre ceea ce se pretinde că s-ar fi zis înaintea, la timpul sau în urma confecționării actului, chiar cu privire la o sumă sau valoare ce nu depășește 250 lei."
Prin urmare, între reclamant și pârât existând un act autentic în care a fost consemnată explicit înțelegerea intervenită între părți până la declararea falsă a acestui înscris instanța a trebuit să dea crezare conținutului acestui act și nu răstălmăcirilor inventate de pârât.
Prin urmare, s-a apreciat că în mod corect instanța de fond a respins cererea pârâților de a se audia martori în cauză, cu care să se dovedească împrejurări contrare cu cele menționate în actul autentic.
În ceea ce a privit prețul convenit de 22.400 euro s-a solicitat să se observe că dispozițiile art. 1303 Cod Civil vechi, sub imperiul căruia s-a încheiat contractul, au prevăzut ca prețul vânzării să fie serios și determinat de părți. Nu a putut fi pus în discuție caracterul determinat al prețului din moment ce părțile au prevăzut prețul de 22.400 euro.
Referitor la caracterul neserios al prețului acesta ar presupune ca el să fie derizoriu, simbolic și atât de disproporționat cu valoarea bunului vândut, încât nu ar constitui o cauză reală a obligației asumate de vânzător.
Prin urmare, s-a arătat că, un preț sincer și serios, poate fi, totuși, mai mic sau mai mare, în raport cu valoarea reală a lucrului vândut, părțile fiind libere să stabilească prețul, în funcție nu numai de valoarea reală a lucrului vândut, ci și de alte elemente subiective, cum ar fi starea pieții la momentul contractării, interesul vânzătorului de a obține în acel moment o anume sumă de bani, deținerea unui număr mare de apartamente nevândute și relațiile comerciale și de rudenie, ori prietenie dintre părți.
Chiar și în cazul unei diferențe între valoarea de piață și prețul convenit de părți se poate ridica doar problema caracterului lezionar al contractului, ceea ce ar atrage anularea pentru leziune, dar numai dacă lezatul a fost un minor între 14-18 ani, care încheie singur, fără încredințarea ocrotitorului legal, un contract. Dacă partea lezată a fost un major, indiferent de mărimea leziunii de care a suferit, nu avut deschisă calea acțiunii în resciziune (art. 1 165 Cod Civil vechi). Oricum, în cazul intimatului, un preț de 22.400 euro achitat la data încheierii convenției nu a putut fi considerat un preț neserios.
În cauză s-a dispus efectuarea unui raport de expertiză de evaluare prin care s-a stabilit un preț de circulație a apartamentului în discuție de 27.998 euro, ceea ce a denotat caracterul de preț serios a prețului achitat de intimat. S-a menționat că, expertiza efectuată în cauză s-a dispus doar cu un rol informativ pentru ca instanța să poată aprecia caracterul prețului convenit raportat la prețul de circulație, ceea ce a justificat refuzul instanței de încuviința o contraexpertiză.
Tribunalul, examinând în baza prev. art. 304 și 3041Cod procedură civilă hotărârea atacată atât prin prisma motivelor de recurs invocate, cât și din oficiu, constată că aceasta este temeinică și legală, nefiind dat nici un motiv de casare sau modificare a hotărârii.
Tribunalul apreciază că instanța de fond a stabilit starea de fapt prin interpretarea corectă a mijloacelor de probă administrate în cauză, motiv pentru care nu vor mai fi reluate aceste statuări, ci se va proceda la analizarea hotărârii atacate din prisma criticilor formulate în cererea de recurs.
O primă critică formulată privește faptul că instanța de fond contrar dispozițiilor art. 129 alin
5 C.pr.civ, le-a respins cererile de audiere a martorilor și de efectuare a unei noi expertize (contraexpertize) de evaluare a imobilului în litigiu.
Prin încheierea din_ Judecătoria Bistrița a respins în baza art. 1191 Cod Civil vechi ca inadmisibilă proba cu martori raportat la teza probatorie de interpretarea a clauzelor contractului, întrucât se tinde a se dovedi peste un înscris și nu s-a invocat existența uneia din situațiile în care să poată fi primită proba testimonială peste un înscris. Ulterior prin încheierea din 14 decembrie 2012, instanța a stabilit că sunt aplicabile dispozițiile Codului comercial, dar proba cu martori, raportat la celelalte mijloace de probă deja administrate, nu apare ca fiind utilă cauzei. Soluția instanței cu privire la această solicitare în probațiune a fost corectă și judicios argumentată.
Pentru interpretarea unor clauze din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică pentru prețul de 22.400 euro, nu se impunea admiterea probei cu martori, ci o astfel de interpretare trebuie să fie efectuată raportat la contractul în ansamblul său și la dispozițiile legale incidente.
În ceea ce privește solicitarea de efectuare a unei contraexpertize, tot prin încheierea din_ instanța de fond reține că expertiza de evaluare a fost încuviințată în cauză pentru stabilirea unei valori orientative de piață a imobilului, raportat la susținerile privind stabilirea unui preț neserios, ori ulterior au fost depuse de către părți la dosar o serie de contracte de vânzare-cumpărare și alte înscrisuri care pot să formeze convingerea instanței cu privire la prețul estimativ al imobilului în litigiu. Raportat la ansamblul mijloacelor de probă administrate, instanța de fond în mod corect a apreciat că nu este utilă cauzei efectuarea unui nou raport de expertiză.
Recurenții au invocat faptul că suma de 22.400 Euro a reprezentat doar un avans, prețul imobilului apartament fiind de fapt de 48.000 Euro. În opinia tribunalului susținerile recurenților că suma de 22.400 Euro ar reprezenta avansul nu sunt justificate, întrucât la capitolul III din contract se arată "prețul de vânzare al imobilului apartament descris mai sus este de 22.400 eur, azi, data autentificării prezentului act, care s-a achitat integral în numerar azi, data semnării prezentului contract". Este evident că această sumă a reprezentat prețul în întregime al apartamentului și nu doar un avans, contractul fiind redactat de un notar public, care a informat părțile cu privire la toate
clauzele cuprinse în contract, neputându-se reține că părțile s-ar fi aflat în eroare cu privire la aceste aspecte ale contractului.
Faptul că alte apartamente cu caracteristici asemănătoare au fost vândute la un preț mai mare nu este de natură a răsturna cele consemnate în antecontractul de vânzare-cumpărare asumat de ambii vânzători și de cumpărător, la stabilirea prețului unui imobil pot fi avute mai multe considerente obiective și subiective, așa cum a arătat și instanța de fond, în cauză nu există elemente care să conducă la concluzia că prețul de 22.400 Euro ar fi derizoriu.
Recurenții au mai invocat faptul că instanța de fond în mod greșit nu a dat eficiență clauzei de dezicere inserată în antecontractul de vânzare-cumpărare, se arată că obligația afectată de o clauză de dezicere a fost licită, valabilă și nu a trebuit apreciată ca o condiție suspensivă pur protestativă din partea celui care s-a obligat, sancțiunea cu nulitatea absolută.
În acest sens tribunalul reține că, condiția pur potestativă este acea condiție a cărei realizare depinde exclusiv de voința uneia dintre părți, iar conform art. 1010 Cod civil din 1864 obligația asumată sub condiție suspensivă pur potestativă din partea celui care se obligă nu produce niciun efect, deoarece o asemenea condiție echivalează practic cu lipsa intenției debitorului de a se obliga.
Recurenții au susținut că această clauză nu este una pur potestativă, ci reprezintă de fapt o clauză de dezicere, dar tribunalul observă că clauza contestată nu respectă dispozițiile art. 1296- 1297 din Codul civil din 1864 pentru a putea fi considerată clauză de arvună, de dezicere sau garanție într-un antecontract de vânzare-cumpărare. Arvuna este suma de bani pe care promitentul- cumpărător o dă promitentului-vânzător cu ocazia încheierii unui antecontract (de regulă o parte din prețul contractului de vânzare-cumpărare) și care, în caz de neperfectare a contractului din culpa uneia dintre părți, urmează să fie pierdută ori restituită dublu, reprezentând de fapt un mod aparte de evaluare anticipată a cuantumului daunelor-interese datorate în caz de neexecutare culpabilă a antecontractului. Or în cazul de față, deși în clauza respectivă se indică obligația de restituire a avansului pentru vânzători, dacă actul de vânzare-cumpărare în formă autentică nu se va putea încheia din vina lor, de fapt nu s-a stabilit care ar fi suma de bani cu titlul de avans.
Dacă totuși s-ar admite aserțiunile recurenților și s-ar aprecia că noțiunea de "avans"; din clauza din capitolul V intitulat "Clauze finale";, s-ar referi de fapt la suma de 22.400 Euro (prețul imobilului), clauza ar trebui considerată ca fiind o condiție pur potestativă, iar instanța de fond, chiar dacă nu era investită cu un petit de anulare parțială a antecontractului, raportat la faptul că apărările pârâților erau bazate pe această clauză, în mod corect a procedat la analizarea acesteia și sub acest aspect, reținând în mod corect că potrivit art. 1010 Cod civil din 1864 nu poate să producă niciun fel de efecte.
Recurenții au mai invocat faptul că încălcarea mandatului de către mandatarul U. L. A. afectează însăși valabilitatea antecontractului, echivalând cu lipsa consimțământului recurentei U.
M. M. la încheierea antecontractului. Tribunalul reține că instanța de fond în mod corect a apreciat că în lipsa stabilirii în cuprinsul mandatului a unui preț minim pentru vânzarea imobilelor, nu se poate concluziona că nu a existat un consimțământ valabil exprimat prin mandatar. Noțiunea de "prețul cel mai avantajos"; este mult prea vag și lasă loc de interpretare, dar nu poate nicidecum să fie folosită pentru anularea antecontractelor sau contractelor de vânzare-cumpărare încheiate, atâta timp cât prețul convenit de mandatar nu este vădit disproporționat față de valoarea de piață a imobilului.
Prin notele de ședință din_ recurenții au invocat în baza art. 3041 Cod procedură civilă raportat la art. 306 alin. 2 Cod procedură civilă și art. 304 pct. 6 Cod procedură civilă, că instanța de fond a cordat mai mult decât s-a cerut, încălcând astfel principiul disponibilității procesuale, precum și obligația de a se pronunța doar asupra și în limitele pretențiilor deduse judecății, recurenții apreciind că aceste aspecte reprezintă un motiv de recurs de ordine publică.
Verificând cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul P. L. D., se poate observa că s-au formulat 2 petite, respectiv să se dispună validarea antecontractului de vânzare- cumpărare autentificat de Biroul Notarului Public Dogaru C. Liviu, sub nr. 337/_, încheiat între reclamant în calitate de promitent cumpărător și pârâți, în calitate de promitenți vânzători cu privire la apartamentul 20 din municipiul B., str. V. Peter Predescu (fostă Sălciilor) bloc 1, etaj 2, înscris în c.f. 59516 -CI-UI2 B., număr cadastral 59516-C1-U12, compus din: o cameră de zi, bucătărie, o cameră, baie, 2 balcoane, cu suprafață utilă de 64,37 mp, situat pe terenul înscris în c.f. 59516 B., nr. cadastral 59516, și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic
și să se dispună intabularea în cartea funciară a apartamentului nr.20 și a cotei de teren aferentă de 12,78/674 părți și cota din părțile comune de 10,56/556,95 părți, pe numele reclamantului. Nu se poate reține că reclamantul nu ar fi solicitat recunoașterea unui drept de proprietate asupra cotei părți din teren (acesta fiind înscris tot în înscris în c.f. 59516 -CI-UI2 B. ), astfel încât în sentința atacată nu există extrapetita, așa cum au susținut recurenții. Nefiind incident motivul de ordine publică raportat la soluționarea acestui capăt de cerere, critica recurenților a fost formulată la data de_, cu depășirea termenului prevăzut de art. 303 alin. 1 Cod procedură civilă, astfel că nu se impune analizarea acesteia.
Având în vedere cele arătate mai sus, tribunalul în baza art.312 alin.1 teza II din codul de procedură civilă va respinge recursul declarat de pârâții U. L. A. și U. M. M., împotriva sentinței civile nr. 3693/_ pronunțată în dosar nr. 11._ al Judecătoriei B., ca neîntemeiat.
Față de prevederile art. 274 alin.1 Cod proc.civ., potrivit cărora "partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuieli de judecată";, tribunalul îi va obliga pe recurenți în solidar să plătească intimatului P. L. D., suma de 1.000 lei, cu titlul de cheltuieli de judecată în recurs, onorariu avocat conform chitanței de la fila 18 din dosar.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII DECIDE
Respinge recursul formulat de pârâții U. | L. A. și U. M. M., ambii cu domiciliul | |
în B. | , SA S., nr. 5, jud. B. | -Năsăud, împotriva sentinței civile nr. 3693/_ |
pronunțată în dosar nr. 11._ al Judecătoriei B., ca neîntemeiat.
Obligă recurenții în solidar să plătească intimatului P. L. D., cu domiciliul în T., Nr.
815, jud. B. -Năsăud, suma de 1.000 lei, cu titlul de cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de_ .
PREȘEDINTE, | JUDECĂTORI, | ||||
B. | I. S. | S. | I. | B. | M. L. |
GREFIER
M. D.
Red/Dact:
BISz/MD-_ / 2 ex
Jud. fond: M. I. F. a
| ← Decizia civilă nr. 1099/2013. Hotărâre care să țină loc de... | Decizia civilă nr. 1018/2013. Hotărâre care să țină loc de... → |
|---|
