Decizia civilă nr. 489/2013. Hotărâre care să țină loc de act autentic
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
TRIBUNALUL BISTRIȚA NĂSĂUD SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr. _
DECIZIA CIVIL Ă NR. 489/2013
Ședința publică din data de 17 decembrie 2013 Tribunalul constituit din:
PREȘEDINTE: B. I. S., judecător JUDECĂTOR: S. I.
JUDECĂTOR: B. M. L.
GREFIER: M. D.
Pe rol fiind pronunțarea hotărârii judecătorești privind recursul declarat de reclamanții U.
L. A. și U. M. M. împotriva sentinței civile nr.3969/2013 pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosarul nr._, având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
Dezbaterea recursului a avut loc la data de 10 decembrie 2013, în prezența reprezentanților părților, concluziile acestora fiind consemnate în scris în încheierea de ședință de la acea dată care face parte integrantă din prezenta hotărâre și când tribunalul, pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea hotărârii judecătorești pentru data de azi, 17 decembrie 2013.
Deliberând constată,
TRIBUNALUL
Prin Sentința civilă nr. 3969/2013 pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosarul nr._ s-a admis acțiunea formulată de reclamantul D. D. în contradictoriu cu pârâții U. L. și U.
M. -M. și, în consecință s-a constatat valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul 2539/_ la B.N.P. Dogaru C. Liviu, încheiat între pârâții U. L. și U. M. -M., în calitate de promitenți-vânzători și reclamantul D. D., în calitate de promitent-cumpărător, având ca obiect imobilul apartament nr. 69, etajul 8, din B., str. V. Peter Predescu, bloc 1, înscris în CF. 59516-C1-U12 B., nr. cad. 59516-C1-U12 împreună cu cota indiviză de 6,79/674 părți din teren și cota indiviză de 5,61/556,95 din părțile comune și, pronunță o hotărâre care ține loc de contract de vânzare-cumpărare autentic cu privire la imobilul descris mai sus. Au fost obligați pârâții să plătească reclamantului suma de 3.136,5 lei cu titlu de cheltuieli de judecată și să plătească în contul Primăriei B., suma de 3.136,5 lei reprezentând taxă judiciară de timbru pentru care a beneficiat reclamantul de ajutor public judiciar.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
Între pârâții U. L. A. și U. M. M., în calitate de promitenți-vânzători și reclamantul D. D., în calitate de promitent-cumpărător, s-a încheiat la data de_ antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2539/2011 la B.N.P. Dogaru C. Liviu, prin care pârâții s-au obligat să vândă promitentului cumpărător imobilul apartament nr. 69, situat în mun. B., str. V. Peter Predescu, bl.1, jud. B. -Năsăud, împreună cu cota de teren aferentă apartamentului, la un preț de 13.000 euro, achitat integral anterior semnării antecontractului (fila 5 dosar fond). Conform punctului IV din contract, promitenții-vânzători s-au obligat ca până la_ să întocmească formalitățile necesare intabulării și să vândă reclamantului apartamentul descris mai sus. Deși acest termen a expirat, pârâții au refuzat să se prezinte la notarul public în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.
Conform principiului tempus regit actum (timpul guvernează actul) - actul juridic a fost supus formelor prevăzute de legea în vigoare la momentul întocmirii lui (15 decembrie 2011) - principiu consacrat legislativ și prin art. 6 alin. 2 din Legea 287/2009 - Noul cod civil - în cauză fiind astfel aplicabile prevederile Legii 287/2009 Noul Cod civil.
Conform art. 1244 din Legea nr. 287/2009 Noul Cod civil (în vigoare la data încheierii convenției): "În afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară.";
Art. 1669 din același act normativ prevede: (1) Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. (2) Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.
Aptitudinea instanței de a pronunța o "hotărâre care să țină loc de contract";, nu a reprezentat o încălcare a principiului autonomiei de voință ori o suplinire a consimțământului uneia dintre părți la încheierea contractului, ci a fost expresia principiului executării în natură a obligațiilor, consacrat legislativ și prin prevederile art. 1270 Noul cod civil. Pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic nu s-a făcut cu încălcarea libertății contractuale, ci în executarea unei convenții încheiate tocmai în baza acordului de voință a părților, pe care una din părți nu o mai execută în mod nejustificat.
Instanța de fond a arătat că, pentru admisibilitatea acțiunii în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare trebuie să fie îndeplinite următoarele condiții: existența unui antecontract valabil încheiat; dovedirea acestuia în condițiile dreptului comun; refuzul uneia dintre părți de a autentifica actul de înstrăinare; partea care acționează să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract; promitentul vânzător să fie proprietarul bunului; promitentul cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi acel bun la data pronunțării hotărârii.
În ceea ce privește prima condiție, instanța a constatat că între părți s-a încheiat antecontractul autentificat sub nr. 2538/2011 la B.N.P. Dogaru C. Liviu, cu respectarea condițiilor de fond și de formă pentru încheierea valabilă a actelor juridice, prin care pârâții și-au asumat obligația de a vinde în viitor apartamentul ce face obiectul antecontractului. Instanța a constatat, contrar susținerilor pârâților că acest antecontract conține toate elementele indispensabile unui antecontract de vânzare cumpărare, fiind determinat conținutul esențial al contractului promis, adică precizarea naturii contractului, prețul vânzării și obiectul vânzării. Faptul că imobilul nu a fost identificat cu date de carte funciară, nu a putut să ducă la concluzia că acest contract nu are indicat obiectul vânzării - acesta fiind determinabil prin indicarea numărului apartamentului și adresa.
Totodată, instanța a constatat că pârâții sunt proprietari a apartamentului în cauză, fapt ce a rezultat din extrasul de cartea funciară depus la dosar de reclamant (fila 57-65 dosar fond), fiind astfel îndeplinită și condiția ca vânzătorul să fie proprietarul bunului.
Privitor la apărările pârâtei U. M. M., legate de depășirea limitei mandatului cu ocazia încheierii antecontractului, instanța a reținut că aspectele invocate nu i-au fost culpabile reclamantului și nu i-a afectat valabilitatea contractului încheiat între părți.
Antecontractul de vânzare-cumpărare în discuție a fost semnat de către pârâtul U. L. A.
, atât în nume propriu cât și în calitate de mandatar al soției sale, U. M. M., în baza procurii notariale 674/2009 autentificată la B.N.P. Vaida Marsineta. Nu s-a putut reține că antecontractul ce a format obiectul dosarului, a fost semnat de pârât cu încălcarea limitelor mandatului, acesta fiind împuternicit să vândă imobilele bunuri comune de pe raza jud. B. -Năsăud. În ceea ce a privit prețul "cel mai avantajos"; pentru pârâtă, aflarea acestei sume a presupus o apreciere de ordin subiectiv, astfel încât nimeni în afară de pârâtă nu ar fi putut ști care ar fi fost acest preț la data încheierii convenției (acesta putând varia în funcție de situația financiară a pârâtei la data respectivă sau de alte elemente de ordin subiectiv). Problema depășirii limitei mandatului s-ar fi putut pune numai în situația în care prețul de vânzare minim ar fi fost stipulat expres în procura notarială; ori, pentru alte pretenții izvorând din mandat, pârâta s-a putut îndrepta împotriva soțului ei, cu o acțiune separată, în vederea reparării prejudiciului cauzat.
Astfel, față de existența antecontractului de vânzare-cumpărare, dovedit prin înscrisul autentic depus la dosar, refuzul pârâților de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, a fost nejustificat.
Nejustificată a fost și invocarea clauzei stipulate în contract la punctul V, pentru argumentarea refuzului de a încheia contractul. Astfel, prin această clauză contractuală părțile au stabilit: "… dacă promitenții vânzători refuză semnarea contractului de vânzare cumpărare final sau
să-și îndeplinească obligațiile asumate, va returna promitentului avansul încasat";. Această clauză a putut produce efecte în situația imposibilității încheierii contractului din culpa vânzătorilor (cum ar fi aceea că bunul a pierit, a fost vândut etc.) iar nu ca și o clauză de dezicere ce ar da posibilitatea promitenților-vânzători de a alege fie să încheie contractul, fie să restituie prețul. Dacă s-ar
îmbrățișa susținerea pârâților că această clauză le oferă posibilitatea de a nu încheia contractul de vânzare-cumpărare în situația în care nu mai doresc, clauza ar trebui apreciată ca o condiție suspensivă pur potestativă din partea celui care se obligă, condiții ce sunt sancționate cu nulitatea absolută (art. 1403 Cod civil), deoarece echivalează cu lipsa intenției de a se obliga.
Pentru argumentele înfățișate, instanța a constatat că în cauză au fost îndeplinite condițiile legale pentru a se pronunța o hotărâre ce ține loc de act autentic, urmând a fi admisă acțiunea reclamantului astfel cum a fost formulată.
Conform art. 885 alin. 2 din Noul Cod Civil "Drepturile reale se vor pierde sau stinge numai prin radierea lor din cartea funciară, cu consimțământul titularului, dat prin înscris autentic notarial. Iar alin. 4 din același articol prevede că "Hotărârea judecătorească definitivă sau, în cazurile prevăzute de lege, actul autorității administrative va înlocui acordul de voință sau, după caz, consimțământul titularului";.
În cartea funciară nr. 59516-C1-U12 B. au fost înscriși pârâții ca titulari ai dreptului de proprietate, astfel încât pentru ca reclamantul să înscrie în favoarea sa acest drept, a avut nevoie de consimțământul lor. Față de această situație, văzând și atitudine de pasivitate a pârâților, ce nu au înțeles să se prezinte în fața notarului public în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică și implicit în vederea exprimării consimțământului la intabulare, în aceiași formă
- instanța a pronunțat o hotărâre ce a înlocuit acordul de voință a lor la înscrierea dreptului tabular.
Pentru acestea, în baza art. 885 și urm. Noul Cod Civil s-a dispus înscrierea în cartea funciară, a dreptului de proprietate a reclamantului cu titlu de cumpărare, asupra imobilului apartament nr. 69, etajul 8, din B., str. V. Peter Predescu, bloc 1, înscris în CF. 59516-C1- U12 B., nr. cad. 59516-C1-U12 împreună cu cota indiviză de 6,79/674 părți din teren și cota indiviză de 5,61/556,95 din părțile comune.
În baza art. 274 Cod de procedură civilă, văzând culpa procesuală a pârâților aceștia au fost obligați și la plata cheltuielilor de judecată, urmând să plătească reclamantului suma de 3.136,5 lei cu acest titlu, reprezentând taxă judiciară de timbru.
În ceea ce a privit diferența de taxă judiciară de timbru, de 3.136,5 lei, pentru care reclamantul a beneficiat de scutire, prin încheierea pronunțată în dosar la data de 28 noiembrie 2012, instanța a constatat că în cauză au fost aplicabile prevederile art. 18 din OUG 51/2008 care prevede că "cheltuielile pentru care partea a beneficiat de scutiri sau reduceri prin încuviințarea ajutorului public judiciar vor fi puse în sarcina celeilalte părți, dacă aceasta a căzut în pretențiile sale. Astfel, având în vedere aceste dispoziții legale și faptul că pârâții, au căzut în pretențiile reclamantului, aceștia au fost obligați să plătească în contul Primăriei B., suma de 3.136,5 lei reprezentând taxă judiciară de timbru, de la plata căreia fost scutit reclamantul în prezentul dosar.
Împotriva acestei hotărâri, în termen legal, pârâții U. L. A. și U. M. M. au formulat recurs, solicitând admiterea recursului și modificarea sentinței atacate în sensul respingerii acțiunii formulate de reclamantul D. D. .
În motivare s-a arătat că sentința este netemeinică și nelegală, fiind dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii respectiv a forței obligatorii a contractului. În situația în care actul constatat prin înscrisul autentificat sub nr. 2538/2011 a fost încheiat cu nerespectarea condițiilor de fond și de formă pentru încheierea valabilă a actelor juridice (cum s-a reținut în considerente), acest act a fost valabil în integralitatea lui, inclusiv în cea ce a privit clauza invocată de recurenți, precum și cu interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății.
S-a menționat că, cu ocazia încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare s-a prevăzut și această clauză acceptată de ambele părți și anume că, dacă promitentul-cumpărător refuză semnarea contractului de vânzare-cumpărare final, acesta va pierde avansul achitat, azi promitenților vânzători; iar dacă promitenții vânzători refuză semnarea contractului de vânzare-cumpărare final să-și îndeplinească obligațiile asumate, va returna promitentului-cumpărător avansul încasat.
Prin clauza menționată, ambele părți au consimțit că recurenții pot reveni asupra acordului de voință dat de a încheia contractul în formă autentică, și cu toate consecințele ce decurg din aceasta. Prin urmare acceptând clauza de mai sus, s-a arătat că reclamantul și-a asumat riscul ca până la autentificarea vânzării convenția să poată fi desființată unilateral de către recurenții promitenți. În atare situație, acțiunea reclamantului trebuia să fie respinsă (și nu admisă cum greșit a hotărât prima instanță), întrucât antecontractul de vânzare-cumpărare care a fost desființat în mod unilateral de către recurenți, în baza clauzei din contract menționată. În temeiul acestei clauze
contractuale reclamantul nu putea să obțină executarea antecontractului, cât timp a subscris la dreptul recurenților de a se răzgândi, iar recurenții au înțeles să-și exercite acest drept.
S-a precizat că, contrar susținerilor instanței, obligația afectată de o clauză de dezicere a fost licită, valabilă și nu a trebuit apreciată ca o condiție suspensivă pur protestativă din partea celui care s-a obligat, sancțiunea cu nulitatea absolută (art.1403 C.civ).
Condiția a fost suspensivă atunci când de îndeplinirea ei a depins eficacitatea obligației, respectiv de a cărei realizare a depins însăși nașterea actului juridic și prin aceasta, a drepturilor și obligațiilor. În speță, răzgândirea recurenților (refuzul semnării contractului de vânzare-cumpărare final) a avut ca efect desființarea cu efect retroactiv, a antecontractului de vânzare-cumpărare cu obligația recurenților de a restitui "avansul încasat".
S-a arătat că, clauza de dezicere îi permite unei părți contractante să se dezică de contract (să se răzgândească), să își revoce consimțământul, constituind o veritabilă excepție, convențională, de la principiul irevocabilității contractului. Pe de altă parte, în cauză nu a fost invocată vreo nulitate a clauzei menționate și nici nu a fost pusă în discuția contradictorie a părților, reținerea ei de către instanță, încălcând principiile contradictorialității și a dreptului recurenților la apărare.
În cea ce a privit încălcarea mandatului, s-a menționat că, acesta afectează însăși valabilitatea antecontractului, echivalând cu lipsa consimțământului recurentei U. M. M. la încheierea antecontractului.
S-a precizat că, prețul "cel mai avantajos" pentru recurent nu a putut fi considerat cel care a fost sub valoarea reală (de piață) a imobilului, iar un preț de 13.000 euro a fost mult sub valoarea de piața a unui apartament ca cel în discuție. În ceea ce a privit prețul, s-a arătat că mențiunile din antecontract sunt contrarii, suma de 13.000 euro fiind calificată când preț, când avans achitat.
S-a menționat că, recurentei U. M. M. i s-a spus ca această sumă reprezintă "avans achitat ", diferența urmând a fi achitată la încheierea contractului în forma autentică în cazul în care nu se răzgândesc la înstrăinarea imobilului.
Nici obiectul contractului nu a fost determinat, chiar reclamantul a precizat în acțiunea sa că a achitat suma pentru "un apartament care nici măcar nu este realmente indentificabil".Ulterior, reclamantul s-a gândit că apartamentul ar putea fi cel înscris în cf. 59516-Cl-U62 B. .
Referitor la taxa judiciară de timbru, s-a apreciat că nu a fost corect calculată, că în situația în care au căzut în pretenții, obligarea lor la plata sumei de 62731ei (_ ,5) nu a fost corectă. Calcularea ei la o suma mai mare de 13.000 euro a echivalat cu reținerea faptului că valoarea apartamentului reținut de prima instanța ca obiect al antecontractului a fost mai mare de 13.000 euro.
În drept s-au invocat dispozițiile art. 312, 304 indice1, 274, Cod procedură civilă.
Reclamantul intimat D. D., legal citat, a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului promovat, menținând ca temeinică și legală sentința civilă nr. 3969/10 mai 2013.
În motivare s-a arătat că în fapt, prin sentința astfel recurată s-a admis în mod temeinic și legal acțiunea civilă promovată de către reclamantul-intimat, constatându-se valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2539/_ de către BNP "Dogarii C. Liviu", încheiat între reclamant în calitate de promitent cumpărător și pârâți, în calitate de promitenți vânzători, constatându-se astfel valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare, pronunțând astfel o hotărâre care a ținut loc de contract de vânzare-cumpărare autentic cu privire la imobilul sus descris.
S-a arătat că, prin întâmpinarea formulată în cauză practic nu s-a contestat altceva decât faptul ca instanța nu a ținut cont de o așa zisă clauză de dezicere conținută în cadrul antecontractului încheiat între părți, conform căreia "dacă promitenții vânzători refuză semnarea contractului de vânzare cumpărare final sau să-și îndeplinească obligațiile asumate, va returna promitentului avansul achitat". S-a solicitat să se aibă în vedere că în cauză nu a fost achitat doar un avans, prețul fiind achitat integral de către reclamant, motiv pentru care această clauză contractuală nu a putut fi aplicată în situația de față.
Reclamantul intimat a arătat că, instanța de fond a analizat această clauză și nu a calificat-o drept una de dezicere, apreciind în mod corect că ar putea exista o veritabilă clauză de dezicere doar în situația imposibilității încheierii contractului din culpa vânzătorilor. Ulterior, la fel de just a apreciat că, în condițiile în care, vânzătorii nu s-au aflat în imposibilitatea materială de a încheia contractul, bunul existând în materialitatea sa, fiind intabulat chiar în cartea funciară, aplicabilitatea
unei atare cauze ar echivala cu a aplica o clauză sub condiție pur potestativă din partea celui care se obligă. Or, în ceea ce a privit legalitatea inserării unei clauze de dezicere în cuprinsul unui contract, conform dispozițiilor Noului Cod civil, incident în cauză, aceasta a fost posibilă doar sub forma prevăzuta de art. 1546, text normativ care a reglementat așadar restituirea arvunei, în situația în care contractul încetează din cauze ce nu a atras răspunderea vreunei părți. De altfel, antecontractul notarial a avut în vedere această prevedere legală, referitor la avans (arvună).
În condițiile în care prețul a fost aplicat integral, nefiind vorba doar despre un avans (arvună), a fost mai mult decât evident că o atare clauză nu a fost aplicabilă, neputându-se "reveni asupra acordului de voință". Prin urmare, nu a putut fi vorba despre o nulitate a acestei clauze, ci despre inaplicabilitatea sa cu privire la situația de față.
Mai mult decât atât, din punct de vedere procedural, nu s-a formulat în cauză o cerere reconvenționala prin care pârâtul să fi solicitat expres desființarea contractului din considerentele pe care le-a expus. Contrar celor susținute însă, această clauză a fost pusă în discuția contradictorie a părților, fiind dezbătută la ultimul termen de judecată, instanța analizând în mod expres această chestiune, în sensul celor anterior învederate.
În ceea ce a privit încălcarea mandatului, s-a arătat că acest aspect a fost invocat pentru prima oară în etapa procesuală a recursului. Nu s-a făcut însă vreo mențiune concretă cu privire la depășirea limitelor mandatului. S-a precizat că, recurentul U. L. nu și-a putut invoca propria culpă într-o eventuală depășire a limitelor mandatului, iar recurenta U. M. nu a invocat o nulitate a antecontractului notarial cu privire la acest aspect.
Referitor la suma de 13.000 euro, s-a menționat că aceasta a fost certă ca fiind prețul achitat pentru apartamentul în litigiu, aceasta fiind valoarea de piață a unui astfel de apartament.
Din situația de carte funciară a rezultat în mod indubitabil că apartamentul nr. 69 a fost înscris în cf 59516-C1-U62 B., acesta fiind identificat și prin urmare îndeplinind toate condițiile necesare în vederea validării, aspecte verificate în detaliu de către instanța de fond.
A făcut parte din esența dreptului civil a se da curs unui contract, a-l lăsa să-și producă efectele, rezoluțiunea reprezentând soluția extremă. Or, în cauză, antecontractul a fost unul valid, motiv pentru care soluția rezoluțiunii, solicitată de intimat doar în subsidiar, a fost totalmente inoportună.
Tribunalul, examinând în baza prev. art. 304 și 3041Cod procedură civilă hotărârea atacată atât prin prisma motivelor de recurs invocate, cât și din oficiu, constată că recursul este fondat doar în parte, în ceea ce privește cheltuielile de judecată.
Cu privire la fondul cauzei tribunalul apreciază că instanța de fond a stabilit starea de fapt prin interpretarea corectă a mijloacelor de probă administrate în cauză, motiv pentru care nu vor mai fi reluate aceste statuări, ci se va proceda la analizarea hotărârii atacate din prisma criticilor formulate în cererea de recurs.
O primă critică formulată privește faptul că instanța de fond în mod greșit nu a dat eficiență clauzei de dezicere inserată în antecontractul de vânzare-cumpărare, recurenții invocând faptul că obligația afectată de o clauză de dezicere a fost licită, valabilă și nu a trebuit apreciată ca o condiție suspensivă pur protestativă din partea celui care s-a obligat, sancțiunea cu nulitatea absolută, mai ales că această nulitate nici nu a fost invocată sau pusă în discuția contradictorie a părților.
În acest sens tribunalul reține că, condiția pur potestativă este acea condiție a cărei realizare depinde exclusiv de voința uneia dintre părți, iar conform art. 1403 Cod civil obligația asumată sub condiție suspensivă pur potestativă din partea celui care se obligă nu produce niciun efect, deoarece o asemenea condiție echivalează practic cu lipsa intenției debitorului de a se obliga.
Recurenții au susținut că această clauză nu este una pur potestativă, ci reprezintă de fapt o clauză de dezicere, dar tribunalul observă că clauza contestată nu respectă dispozițiile art. 1544- 1545 din Codul civil pentru a putea fi considerată clauză de arvună, de dezicere sau garanție într-un antecontract de vânzare-cumpărare. Arvuna este suma de bani pe care promitentul-cumpărător o dă promitentului-vânzător cu ocazia încheierii unui antecontract (de regulă o parte din prețul contractului de vânzare-cumpărare) și care, în caz de neperfectare a contractului din culpa uneia dintre părți, urmează să fie pierdută ori restituită dublu, reprezentând de fapt un mod aparte de evaluare anticipată a cuantumului daunelor-interese datorate în caz de neexecutare culpabilă a antecontractului. Or în cazul de față, deși în clauza respectivă se indică posibilitatea pierderii avansului achitat pentru cumpărător și restituirea avansului pentru vânzători, de fapt nu s-a stabilit
care ar fi suma de bani cu titlul de avans. În opinia tribunalului susținerile recurenților că suma de
13.000 Euro ar reprezenta avansul nu sunt justificate, întrucât la capitolul III din contract se arată
"prețul de vânzare al imobilului descris mai sus este de 13.000 eur, preț pe care noi, promitenții - vânzători declarăm că s-a achitat în întregime în numerar, anterior prezentului contract". Este evident că această sumă a reprezentat prețul în întregime al apartamentului și nu doar un avans, contractul fiind redactat de un notar public, care a informat părțile cu privire la toate clauzele cuprinse în contract, neputându-se reține că părțile s-ar fi aflat în eroare cu privire la aceste aspecte ale contractului.
Dacă totuși s-ar admite aserțiunile recurenților și s-ar aprecia că noțiunea de "avans"; din clauza 3 din capitolul V intitulat "Clauze finale";, s-ar referi de fapt la suma de 13.000 Euro (prețul imobilului), clauza ar trebui considerată ca fiind o condiție pur potestativă, iar instanța de fond, chiar dacă nu era investită cu un petit de anulare parțială a antecontractului, raportat la faptul că apărările pârâților erau bazate pe această clauză, în mod corect a procedat la analizarea acesteia și sub acest aspect, reținând în mod corect că potrivit art. 1403 Cod civil nu poate să producă niciun fel de efecte.
Recurenții au mai invocat faptul că încălcarea mandatului afectează însăși valabilitatea antecontractului, echivalând cu lipsa consimțământului recurentei U. M. M. la încheierea antecontractului. Tribunalul reține că instanța de fond în mod corect a apreciat că în lipsa stabilirii în cuprinsul mandatului a unui preț minim pentru vânzarea imobilelor, nu se poate concluziona că nu a existat un consimțământ valabil exprimat prin mandatar. Noțiunea de "prețul cel mai avantajos"; este mult prea vag și lasă loc de interpretare, dar nu poate nicidecum să fie folosită pentru anularea antecontractelor sau contractelor de vânzare-cumpărare încheiate, atâta timp cât prețul convenit de mandatar nu este vădit disproporționat față de valoarea de piață a imobilului.
S-a mai criticat faptul că instanța nu a avut în vedere aspectul că apartamentul, obiectul contractului, nici măcar nu este realmente identificabil.
Tribunalul apreciază că nici acest argument nu este pertinent, chiar dacă în cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare se indică că această proprietate este extratabulară, totuși sunt indicate suficiente elemente pentru identificarea imobilului, respectiv că obiectul contractului îl constituie apartamentul nr. 69 situat în municipiul B., S. V. Peter Predescu, Bl. 1, jud. B.
-Năsăud, neexistând nici un dubiu cu privire la acest aspect. De altfel o identificare tabular[ nici nu era posibilă la data perfectării antecontractului,_, apartamentul fiind intabulat abia la data de_, asa cum rezultă din extrasul CF nr. 59516 - C1-U62 (fila 57 dosar fond).
În ceea ce privește însă cheltuielile de judecată, tribunalul reține că taxa de timbru datorată,
6.275 lei, s-a calculat de instanța de fond prin raportare la cele două petite din acțiunea formulată, din care un petit principal (obligarea pârâților la încheierea unui contract autentic de vânzare- cumpărare) raportat la valoarea de 13.000 Euro, rezultând taxa de 2.781 lei, precum și un petit subsidiar (rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare) raportat de asemenea la valoarea de
13.000 Euro - de asemenea taxa de 2.781 lei, la care s-a mai adăugat 711 lei pentru al doilea petit subsidiar constând în obligarea pârâților la plata de 10.000 lei daune interese.
Prin încheierea pronunțată la data de_, instanța de fond a admis în parte cererea de acordare a ajutorului public judiciar formulată de reclamantul D. D. și a dispus reducerea taxei judiciare de timbru de la valoarea de 6.273 lei la valoarea de 3.136,5 lei.
Prin sentința civilă nr. 3969/2013 pronunțată în prezenta cauză s-a admis, așa cum s-a evidențiat si mai sus, petitul principal formulat de reclamant, fiind pronunțată o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare autentic cu privire la imobilul apartament nr. 69, etajul 8, din
B., str. V. Peter Predescu, bloc 1, înscris în CF. 59516-C1-U12 B., nr. cad. 59516-C1- U12 împreună cu cota indiviză de 6,79/674 părți din teren și cota indiviză de 5,61/556,95 din părțile comune, petitul susidiar rămânând astfel fără obiect.
Fiind admis doar petitul principal, pârâții puteau fi obligați exclusiv la plata cheltuielilor de judecată aferente acestui capăt de cerere, reprezentând taxă de timbru în sumă de 2.781 lei, din care
½ parte din această sumă este datorată reclamantului, iar ½ trebuie achitată în contul Primăriei B. (raportat la art.
OUG nr. 51/2008), iar restul cheltuielilor de judecată determinate de formularea si a unor petite subsidiare, trebuie să fie suportate de reclamant.
Având în vedere cele arătate mai sus, tribunalul în baza art.312 alin.1 teza I din codul de procedură civilă va admite în parte recursul declarat de pârâții U. L. A. și U. M. M., împotriva sentinței civile nr. 3969/_ pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosarul nr. 9._
, pe care o modifică în parte cu privire la cheltuielile de judecată, în sensul că:
Va obliga pârâții U. L. și U. M. M., în solidar, să plătească reclamantului D. D. suma de 1390,5 lei cu titlul de cheltuieli de judecată.
Va obliga pârâții U. L. și U. M. M., în solidar, să plătească în contul Primăriei B. suma de 1.390,5 lei reprezentând taxă judiciară de timbru pentru care a beneficiat reclamantul de ajutor public judiciar.
Se vor menține restul dispozițiilor din sentința atacată.
În ceea ce privește cheltuielile de judecată efectuate de părți în cadrul recursului, tribunalul observă că recurenții au achitat taxa de timbru în valoare de 1390,5 lei, timbru judiciar de 5 lei si onorariu avocațial în sumă de 500 lei. Intimatul a depus chitanța privind achitarea onorariului de avocat în sumă de 1000 lei. Taxa de timbru achitată a privit fondul cauzei, aspect sub care sentința a fost menținută, iar recursul a fost admis doar cu privire la cheltuielile de judecată de la fondul cauzei, astfel încât această taxă de timbru nu va fi avută cu ocazia compensării cheltuielilor efectuate de părți, doar onorariile de avocat.
Raportat la admiterea recursului doar în parte, văzând si dispozițiile art. 276 Cod procedură civilă, tribunalul va dispune compensarea parțială a cheltuielilor de judecată în recurs și îi va obliga pe recurenți, în solidar, să plătească intimatului D. D., suma de 800 lei.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII DECIDE
Admite în parte recursul formulat de pârâții U. L. A. și U. M. M., ambii cu domiciliul în B., SA S., nr. 5, jud. B. -Năsăud, împotriva sentinței civile nr. 3969/_ pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosarul nr. 9._, pe care o modifică în parte cu privire la cheltuielile de judecată, în sensul că:
Obligă pârâții U. L. și U. M. M., în solidar, să plătească reclamantului D. D. suma de 1390,5 lei cu titlul de cheltuieli de judecată.
Obligă pârâții U. L. și U. M. M., în solidar, să plătească în contul Primăriei B. suma de 1.390,5 lei reprezentând taxă judiciară de timbru pentru care a beneficiat reclamantul de ajutor public judiciar.
Menține restul dispozițiilor din sentința atacată.
Compensează parțial cheltuielile de judecată în recurs și obligă recurenții, în solidar, să plătească intimatului D. D., cu domiciliul în B., A. P., Nr. 2, sc. A, jud. B. - Năsăud, suma de 800 lei.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de_ .
PREȘEDINTE, | JUDECĂTORI, | ||||
B. | I. S. | S. | I. | B. | M. L. |
GREFIER
M. D.
Red/Dact:
BISz/MD-_ / 2 ex
Jud. fond: M. I. F. a
| ← Decizia civilă nr. 335/2013. Hotărâre care să țină loc de... | Decizia civilă nr. 161/2013. Hotărâre care să țină loc de... → |
|---|
