Decizia civilă nr. 490/2013. Pretenții
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr. _
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILĂ NR. 490/R/2013 ȘEDINȚA PUBL. Ă DE_ ILIE 2013 INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN: PREȘEDINTE: M. O. -S.
JUDECĂTOR: D. -I. T. JUDECĂTOR: E. L.
GREFIER: C. -G. H.
Pe rol judecarea cauzei civile privind pe recurent P. G., recurent
P. V., reclamant P. G., reclamant P. V. și pe recurent C.
G. -L., recurent C. L., având ca obiect recursul declarat împotriva Sentinței civile nr. 23666 din_ pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei C. -N., dosar având ca obiect pretenții (disjuns din _
).
La apelul nominal făcut în ședința publică, se constată lipsa părților. Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care,
Dezbaterile au avut loc la data de 23 aprilie 2013 și au fost consemnate în încheierea de ședință de la această dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta decizie.
Se constată că la data de 25 aprilie 2013 s-au depus prin registratura instanței concluzii scrise din partea recurentelor pârâte C. G. -L. și C. L. .
T. ul reține cauza în pronunțare.
T. UL
Deliberând reține că prin sentința civilă nr. 23666 din_, pronunțată în dosarul nr._, Judecătoria Cluj-Napoca a respins excepția lipsei calității procesuale pasive.
A admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții P. G. și P. V. împotriva pârâtelor C. u G. L. și C. u L., și în consecință a obligat pârâtele să plătească în favoarea reclamantelor, suma de 29.900 Ron, reprezentând sporul de valoare adus imobilului situat în C. -N., str. Buzău, nr.6, jud.C. .
A respins cererea prin care reclamanții au solicitat recunoașterea unui drept de retenție asupra imobilului situat în C. -N., str.Buzău, nr.6, jud.C.
.
Au fost compensat cheltuielile de judecată efectuate de părți.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că prin cererea reconvențională înregistrată pe rolul Judecătoriei C. -N. la data de_ în dosarul nr._, reclamanții reconvenționali P. G. și P.
au solicitat în contradictoriu cu pârâtele reconvenționale C. G.
L. și C. L., obligarea pârâtelor la plata sumei de 100.000 lei, reprezentând reparații și îmbunătățiri aduse imobilului situat în C. -N., str.Buzău, nr.6, jud.C. .
Prin încheierea de ședință din data de_ pronunțată în dosarul civil nr._ al Judecătoriei C. -N., instanța a dispus disjungerea cererii reconvenționale și formarea unui nou dosar cu acest obiect (f 302).
Cererea reconvențională a fost înregistrată astfel la data de_ sub nr. nou_ .
La data de_, reclamanții reconvenționali și-au precizat cererea reconvențională solicitând în plus, obligarea pârâtelor reconvenționale la încheierea unui contract de închiriere cu reclamanții pentru imobilul din litigiu și recunoașterea dreptului lor de retenție asupra aceluiași imobil, pentru lucrările și îmbunătățirile majore pe care le-au adus acestuia, până la restituirea contravalorii tuturor investițiilor de către pârâte (f 8).
Prin încheierea de ședință din data de_, instanța a dispus disjungerea capătului de cerere având ca obiect obligația de a face și formarea unui nou dosar, rămânând a fi judecate în prezenta cauză doar celelalte două capete de cerere (f 304).
In motivarea cererii lor sub aspectul celor două capete de cerere care au rămas obiectul cauzei, reclamanții reconvenționali au susținut că la data la care au cumpărat imobilul situat în C. -N., str.Buzău, nr.6, jud.C., acesta se afla într-o stare de degradare avansată, că reclamanții au efectuat lucrări de reparații și îmbunătățiri la imobil încă din 1985 de când locuiesc în el și că estimează valoarea acestor lucrări la suma de 100.000 lei. Au și enumerat lucrările efectuate.
În drept, au invocat art.119-120 din Codul de procedură civilă, Legea nr.10/2001, Legea nr.241/2001.
Cererea este scutită de plata taxelor de timbru în temeiul articolului 50 din Legea nr.10/2001.
Pârâtele reconvenționale au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea cererii reconvenționale și cheltuieli de judecată. În motivarea întâmpinării au susținut că a doua cerere reconvențională este inadmisibilă întrucât nu se poate formula cerere reconvențională la propria cerere, iar în fond, au susținut că reclamanții nu au precizat perioada în care au efectuat lucrările, nu au dovedit costurile lucrărilor, lucrările pretinse nu constituie cheltuieli necesare și utile, ci doar voluptorii, că singurele investiții necesare și utile sunt cele pentru repararea acoperișului, că dreptul de retenție se justifică doar în măsura în care privește investițiile necesare aduse imobilului și numai în măsura în care vor fi dovedite (f 17-19).
Prin notele de ședință de la filele 39-40, pârâtele au susținut că reclamanții nu au dreptul să pretindă îmbunătățirile voluptorii, că dovada îmbunătățirilor necesare și utile se face doar cu înscrisuri și prin expertiză tehnică, proba cu martori nefiind admisibilă și că reclamanții ar fi îndreptățiți doar la îmbunătățirile aduse imobilului anterior datei la care au aflat că acesta este revendicat.
Prin notele de ședință de la filele 133-137, pârâtele au invocat excepția lipsei calității procesuale pasive, susținând că potrivit art.48.3 din HG nr.250/2007 privind aprobarea normelor metodologice de aplicare unitară a legii nr.10/2001, obligația de plată a despăgubirilor pentru cheltuielile necesare și utile făcute pentru imobilul retrocedat revine statului sau unității deținătoare în cazul imobilelor preluate fără titlu valabil, că prin contractul de închiriere nr.2. din_ reclamanții avea obligația de a efectua lucrările din litigiu, că cea mai mare parte a investițiilor a avut loc anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare încheiat de reclamanți care a fost anulat în anul 2004 și că reclamanții aveau cunoștință de demersurile efectuate de pârâte în vederea restituirii, fiind așadar de rea credință.
La data de_, pârâtele au depus la dosarul cauzei un înscris prin care au arătat că apreciază cererea de recunoaștere a dreptului de retenție ca fiind rămasă fără obiect întrucât între timp, reclamanții au fost evacuați din imobilul din litigiu, că lucrările efectuate de reclamanți intrau în obligațiile asumate de aceștia prin contractul de închiriere încheiat cu ICRAAL, că prin îmbunătățirile aduse imobilului și-au îmbunătățit doar condițiile de trai fără a aduce vreun spor de valoare imobilului, că reclamanții nu dețin autorizație de construire pentru gard și canalizare, că martorii audiați nu concordă cu răspunsurile reclamanților la interogatoriu nici în privința lucrărilor și nici în privința perioadei de executare, că lucrările efectuate de reclamanți anterior cumpărării imobilului intrau în obligațiile lor contractuale în timp ce cele efectuate după anularea contractului de vânzare cumpărare au fost făcute cu rea credință întrucât reclamanții știau că li s-a anulat contractul (f 358-359).
Prin notele de ședință de la filele 378-379, reclamanții au solicitat respingerea excepției lipsei calității procesuale pasive invocate de pârâte, susținând calitatea pârâtelor de proprietari ai imobilului și invocând art.48, alin.2 din Legea nr.10/2001 așa cum a fost introdus prin art.I din Legea nr.1/_ și arătând că art.48.3 din HG nr.250/2007 a fost abrogat prin art.I, pct.7 din HG nr.923/_ . Au mai susținut că lucrările efectuate de ei au fost necesare și utile imobilului, or legiuitorul recunoaște dreptul chiriașului la recuperarea cheltuielilor cu aceste lucrări indiferent de temeiul în baza căruia au fost făcute.
La data de_, pârâtele au depus la dosarul cauzei un înscris prin care au invocat excepția lipsei de obiect a cererii privind constatarea dreptului de retenție, susținând că reclamanții au fost evacuași din imobil, au susținut că pârâtele nu au confirmat lucrările efectuate de reclamanți, că experții nu au certificat faptul executării lor de reclamanți, că pârâtele contestă multe dintre lucrările evaluate de experți întrucât unele fie nu există, iar altele se pot ridica, că unele au fost apreciate a avea o valoare mai ridicată decât cea din prezent, că reclamanta a ridicat spălătorul de vase cu uscător, că terasa exista înainte de preluarea imobilului de către reclamanți și era acoperită, că îmbunătățirile nu au fost dovedite prin probe legale, că pârâtele nu au calitate procesuală pasivă așa cum s-a susținut anterior pentru nici una din îmbunătățirile pretinse de reclamanți (f 382-284).
Analizând ansamblul probelor aflate la dosarul cauzei, instanța de fond a reținut următoarele:
În data de_, reclamantul, în calitate de locatar principal, a încheiat cu ICRAAL, în calitate de titular al dreptului de administrare privind fondul de locuințe proprietate de stat, contractul de închiriere nr.2. /_
, având ca obiect imobilul situat în C. -N., str. Buzău, nr.6, jud. C. . La data de_, între SC CONSTRUCT ARDEALUL SA C. -N. și reclamanți în calitate de foști chiriași, s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare nr.30675/_, având ca obiect același imobil, iar imobilul a fost predat la data de_ pe baza procesului verbal de la fila 61. Prin sentința civilă nr.2195/_ a Judecătoriei C. -N., rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr.912/_ a Curții de Apel C. s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare anterior indicat. Prin decizia civilă nr.456/A/_ a Curții de Apel C., rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr.4551/_ a Î. s-a dispus restituirea în natură în favoarea pârâtelor a imobilului situat în C. -N., str.Buzău, nr.6, jud.C. . Din extrasul de carte funciară nr.2. C. -N. rezultă că dreptul de proprietate asupra imobilului anterior menționat a fost înscris în CF în favoarea pârâtelor. La data de _
, reclamanții au fost evacuați din imobilul din litigiu așa cum rezultă din procesul verbal încheiat de Adam, Oszoczi, Ș. și Asociații.
Sub aspectul excepției lipsei calității procesuale pasive, instanța a reținut că potrivit art.48, alin.1 și 2 din Legea nr.10/2001, modificat prin art.I din Legea nr.1/_, chiriașii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare si utile și indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația despăgubirii prevăzută la alin. 1 revine persoanei îndreptățite. Întrucât prin restituirea imobilului în favoarea pârâtelor, acestea au dobândit calitatea de persoane îndreptățite în sensul textului legal sus menționat, pârâtele au calitate procesuală pasivă în cauză, existând identitate între ele și persoana obligată în raportul obligațional dedus judecății potrivit art.48, alin.1 și 2 din Legea nr.10/2001. Prin urmare, excepția lipsei calității procesuale pasive este neîntemeiată și instanța a respins-o. Pârâtele au invocat art.48.3 din HG nr.250/2007 privind aprobarea normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr.10/2001, dar potrivit art.1, alin.5 din Constituția României, legea are o forță juridică superioară normei de aplicare rămasă neactualizată la data modificării legii și se impune cu prioritate, cu atât mai mult cu cât ea reglementează expres și neîndoielnic situația juridică din discuție. Instanța a reținut totodată că la data formulării prezentei cereri, art.48 din Legea nr.10/2001 era deja modificat prin art.I din Legea nr.1/_, cererea intrând așadar sub incidența formei actuale a art.48 din Legea nr.10/2001. Așadar, apărările pârâtelor sunt neîntemeiate sub acest aspect.
În ce privește capătul de cerere prin care reclamanții au solicitat recunoașterea unui drept de retenție asupra imobilului situat în C. -N., str.Buzău, nr.6, jud.C. până la restituirea de către pârâte a valorii tuturor investițiilor pe care reclamanții le-au suportat pentru lucrările și îmbunătățirile majore pe care le-au adus reclamanții, instanța a reținut că la data de_, reclamanții au fost evacuați din imobilul anterior menționat, element de fapt recunoscut de aceștia, motiv pentru care instituirea unui drept de retenție asupra acestuia în favoarea reclamanților a devenit
imposibilă întrucât o condiție a constituirii dreptului de retenție o constituie deținerea imobilului de către titularul dreptului de retenție. Prin urmare, instanța a respins această cerere ca fiind neîntemeiată.
În ce privește capătul de cerere prin care reclamanții au solicitat despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilului prin lucrările de
îmbunătățire efectuate la acesta, instanța a reținut alin. 1 și 2 ale art.48 din Legea nr.10/2001 modificată prin Legea nr.1/2009, așa cum au fost redate cu ocazia soluționării excepției lipsei calității procesuale pasive și aliniatele 4 și 5 ale aceluiași articol conform cărora, valoarea despăgubirilor prevăzute la aliniatul 1 se stabilește pe baza de expertiză, iar prin îmbunătățiri, în sensul prezentei legi se înțelege cheltuielile necesare si utile, cuantumul despăgubirilor stabilindu-se la valoarea actualizată a cheltuielilor, scăzându- se gradul de uzură al îmbunătățirilor, în raport cu durata de viață normală a acestora, care se suportă de chiriași.
Conform normelor metodologice de aplicare a Legii 10/2001, prin îmbunătățiri necesare și utile se înțelege acele dotări încorporate sau aduse unității locative ori spațiilor comune, prin care s-a sporit valoarea fondului locativ și care au fost suportate exclusiv de chiriaș (introducerea sau schimbarea instalației de apă, gaz, canalizare, electricitate, încălzire; lucrări noi: parchetare, gresie sau faianță, geamuri termopan, uși și altele asemenea), iar dovada acestor îmbunătățiri se face cu înscrisuri doveditoare,
prin expertiză tehnică, cu respectarea prevederilor alin. 5 al art.48 din lege și nu se includ în categoria cheltuielilor necesare și utile acele cheltuieli voluptorii (utilizarea unor materiale foarte scumpe, de exemplu: uși de mahon, instalații sanitare sofisticate, de lux, materiale de construcții încadrate în categoria celor de lux), în aceste cazuri, despăgubirile urmând a se calcula avându-se în vedere prețurile medii actuale de pe piață.
Interpretând coroborat aceste prevederi legale instanța a reținut că ele reprezintă o aplicare particulară a principiului îmbogățirii fără justă cauză. In ce privește probarea acestuia, din aceste prevederi legale nu rezultă că dovada acestor îmbunătățiri se poate face doar prin înscrisuri. Referirea la
înscrisuri se găsește doar în normele metodologice nu si în lege. În plus, nici măcar aceste norme nu prevăd că dovada se face numai prin înscrisuri, ci prevăd că dovada se face prin înscrisuri, expertiză tehnică.
Oricum aceste norme metodologice pot doar explica prevederile legale în vederea aplicării cărora sunt emise și câtă vreme art.48 din Legea 10/2001 reprezintă o aplicare particulară a principiului îmbogățirii fără justă cauză și această îmbogățire este un fapt juridic si nu un act juridic, concluzia că proba s-ar putea face doar prin înscrisuri este contrară art.48 din Legea 10/2001 restrângând nejustificat sfera sa de aplicare si contravenind fără o prevedere expresă neechivocă regimului probator de drept comun al acestui fapt juridic licit. Așadar, îmbunătățirile aduse imobilului de către reclamanți vor fi avute în vedere de instanță pe baza tuturor probelor administrate în cauză.
Prin prisma textelor legale anterior menționate și pe baza tuturor probelor administrate în cauză, pentru a cerceta temeinicia pretențiilor reclamanților, instanța a verificat, în primul rând dacă aceștia au adus îmbunătățiri imobilului din litigiu, în al doilea rând, dacă îmbunătățirile aduse au sporit valoarea imobilului și în al treilea rând, dacă îmbunătățirile aduse care au sporit valoarea imobilului din discuție, au fost necesare și utile pentru spațiul cu destinația de locuință.
Instanța a reținut astfel că din declarațiile celor doi martori audiați în cauză, aflate la filele 67, 68, coroborate cu interogatoriile luate reclamanților, cu planul vizat de Regia Autonomă Apă Canal pe numele reclamantului în vederea efectuării unor lucrări privind instalația de apă și cu concluziile raportului de expertiză în specialitatea construcții efectuată de o comisie de trei experți, rezultă că reclamanții au adus imobilului situat în C. -N., str.Buzău, nr.6, jud.C., toate îmbunătățirile evaluate de comisia de experți, dar și alte două lucrări, respectiv refacerea coșurilor de fum și modernizarea instalației electrice, lucrări care au fost identificate nu doar de expertul A.
G. în expertiza sa, ci au fost pretinse de reclamanți și confirmate de martori, ambii amintindu-și că reclamanții au modernizat interiorul imobilului și au amenajat o baie cu toate instalațiile necesare, deci inclusiv electrică, iar martorul S. T. a amintit despre renovarea coșurilor de fum. Dincolo de aceste probe, instanța a reținut că din procesul verbal de predare a imobilului în favoarea reclamanților la data închirierii de către aceștia, rezultă că imobilul construcție avea un grad de uzură de 20%, fapt ce naște prezumția că pentru a putea fi folosit cu destinația de locuință necesita cel puțin executarea unor lucrări de reparații sau renovare, or reclamanții l-au folosit cu această destinație începând din data de_ când l-au preluat pe
baza contractului de închiriere și până la data de_ când au fost evacuați.
În cauză au fost efectuate două expertize în specialitatea construcții, una de către expert A. G. și alta efectuată de o comisie de trei experți.
Instanța a avut în vedere sub aspectul determinării sporului de valoare de care beneficiază imobilul prin îmbunătățirile aduse acestuia de către reclamanți, concluziile celei de-a doua expertize întrucât ele reflectă constatările și părerea a trei specialiști, dar întrucât cei trei autori ai raportului de expertiză au omis evaluarea a două dintre lucrările efectuate la imobil, identificate de către expertul A. G. și confirmate de martori, respectiv refacerea coșurilor de fum și modernizarea instalației electrice, instanța a avut în vedere sub aspectul evaluării celor două lucrări, valoarea determinată de expertul A. G. prin aplicarea corecției de uzură, dar fără aplicarea coeficientului de circulație și de corecție pentru corelarea cu modificarea cotelor de recapitulație de deviz care conform comisiei de experți nu erau necesari. Cumulând așadar valoarea determinată de comisia de experți, 28.758 lei cu cele două valori determinate pe baza expertizei efectuate de expertul A. G., respectiv 627 lei, reprezentând elementele de modernizare a instalației electrice și 515 lei, reprezentând refacerea coșurilor de fum, instanța a reținut că sporul de valoare de care beneficiază imobilul prin îmbunătățirile aduse acestuia de către reclamanți este de 29.900 lei.
Analizând lucrările efectuate de reclamanți la imobil prin raportare la dispozițiile art.48.1 din normele de aplicare a Legii nr.10/2001, instanța a reținut, așa cum au apreciat și experții, că toate îmbunătățirile aduse de aceștia imobilului reprezintă cheltuieli necesare si utile, fără să poată fi vreuna inclusă în categoria celor voluptorii, fiind așadar îndeplinită și această condiție impusă prin art.48 din Legea nr.10/2001.
În privința condiției ca îmbunătățirile să fie aduse fondului locativ, instanța a reținut că noțiunea de îmbunătățiri necesare si utile nu vizează doar dotările incorporate exclusiv spațiului de locuit, ci așa cum se arată în normele metodologice vizează dotările încorporate sau aduse unității locative ori spațiilor comune, prin care s-a sporit valoarea fondului locativ. Așadar este necesar ca aceste îmbunătățiri să fie dotări aduse unității locative sau spațiului comun si care au sporit valoarea fondului locativ. In această noțiune nu intră doar îmbunătățirile aduse în mod strict camerelor de locuit si dependințelor ci toate îmbunătățirile aduse spațiului închiriat si care reprezintă fondul locativ ce cuprinde așadar tot ceea ce s-a închiriat și s-a folosit de către reclamanți (iar în prezent s-a restituit paratelor) deci și terenul aferent, restituit pârâtelor așa cum rezultă din extrasele de carte funciară de la filele 273-274 și 275.
Așadar, dincolo de celelalte lucrări care vizează neîndoielnic fondul locativ, atât gardul cât și poarta sau aleea de acces sunt cheltuieli necesare si utile aferente fondului locativ privit în ansamblul său. Instanța a reținut astfel că sunt îndeplinite condițiile legale pentru recunoașterea în favoarea reclamanților a dreptului de a fi despăgubiți pentru un spor de valoare în cuantum de 29.900 lei.
În ce privește titularul obligației de despăgubire, instanța a reținut că întrucât pârâtelor le-a fost restituit imobilul care a beneficiat de acest spor, ele fiind așadar persoanele îndreptățite, în temeiul art.48, alin.2 din Legea nr.10/2001, această obligația prevăzută la aliniatul 1 revine pârâtelor.
În consecință, a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanți și a obligat pârâtele să plătească în favoarea reclamantelor, suma de 29.900 Ron, reprezentând sporul de valoare adus imobilului situat în C. -N., str.Buzău, nr.6, jud.C. .
Instanța nu a putut reține nici una dintre apărările pârâtelor întrucât deși acestea au susținut că reclamanții nu ar fi îndreptățiți nici la îmbunătățirile aduse imobilului în timpul derulării contractului de închiriere
pentru că ele s-ar circumscrie unor obligații contractuale asumate de reclamanți prin contractul încheiat cu un terț, proprietarul de la acea dată, și nici la cele aduse ulterior datei la care au aflat despre revendicarea imobilului pentru că ar fi de rea credință, instanța a reținut că art.48 din Legea nr.10/2001 nu distinge astfel de ipoteze. În plus, pârâtele au beneficiat de toate îmbunătățirile prin redobândirea imobilului, textul legal anterior indicat fiind totodată echitabil.
Deși pârâtele au susținut că reclamanții nu ar fi adus îmbunătățiri terasei, susținând că ea era deja acoperită la data închirierii, această susținere a fost infirmată de declarația martorului S. T. . Deși pârâtele au susținut că reclamanții ar fi ridicat spălătorul de vase cu uscător, nu au depus la dosarul cauzei nici o dovadă în acest sens, iar în privința bunurilor despre care pârâtele au susținut că este posibilă ridicarea lor, instanța a reținut că textul de lege nu face nici o referire la posibilitatea sau imposibilitatea ridicării îmbunătățirilor, arătând doar că sunt excluse cheltuielile voluptorii. Prin urmare, nu are importanță dacă îmbunătățirile din cauză pot fi sau nu ridicate și acest lucru este firesc întrucât chiar dacă ele ar putea fi ridicate, câtă vreme pârâtele nu au cerut ridicarea lor, acceptând să se îmbogățească cu ele, acestea se îmbogățesc în detrimentul celui care a efectuat aceste îmbunătățiri. Caracterul util si necesar al îmbunătățirilor și împrejurarea că au fost destinate de către chiriaș respectivului fond locativ, justifică de asemenea această soluție.
Deși pârâtele au contestat că unele lucrări dintre cele identificate de experți ar fi fost făcute de reclamanți, instanța a reținut faptul că vechimea lucrărilor a fost nu doar constatată de experți, dar și confirmată de martorii audiați care au constatat cu propriile simțuri efectuarea lucrărilor de către reclamanți într-un interval în care imobilul era locuit de aceștia. Deși pârâtele au contestat înlocuirea de către reclamanți a geamurilor și ușilor precum și montarea sobelor, experții au constatat că geamurile și ușile montate erau noi, iar martorul S. T. a confirmat refacerea de către reclamanți a sobelor de teracotă.
Deși reclamanții au susținut îndreptățirea lor inclusiv la recuperarea TVA aferentă cheltuielilor efectuate pentru îmbunătățiri, instanța a reținut că art.48 din Legea nr.10/2001 conferă acestora doar dreptul la sporul de valoare, indicând inclusiv modalitate de determinare a acestuia, iar nu la recuperarea TVA suportat de chiriași.
Potrivit dispozițiilor articolului 276 din Codul de procedură civilă, când pretențiile fiecărei părți au fost încuviințate numai în parte, instanța va aprecia în ce măsură fiecare din ele poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată, putând face compensarea lor. În temeiul acestui text legal, având în vedere măsura în care a fost admisă cererea de chemare în judecată
formulată de reclamanți împotriva pârâtelor, respectiv valoarea pretențiilor întemeiate, instanța a compensat cheltuielile de judecată efectuate de părți.
Împotriva sentinței menționate au declarat recurs reclamanții P. G. și P. V., solicitând modificarea în parte a acesteia, în sensul obligării paratelor la plata sumei de 106.843 lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor de investiții si îmbunătățiri efectuate de reclamanți la imobilul in litigiu, precum și obligarea pârâtelor C. G. L. si C. L. la plata cheltuielilor de judecata.
În motivarea recursului reclamanții au arătat că instanța de fond a făcut o greșita aplicare a dispozițiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001.
Pentru a admite în parte acțiunea formulata de reurenți, instanța a avut in vedere, in ceea ce privește determinarea cuantumului sporului de
valoare adus imobilului, ce de-a doua expertiza întocmită in cauza, având in vedere ca concluziile acesteia "reflecta constatările si părerea a trei specialiști". Instanța a avut in vedere, pentru pronunțarea sentinței atacate, concluziile exprimate prin cea de-a doua expertiza, întocmită de cei trei experți, cu toate ca recunoaște ca aceștia "au omis evaluarea a doua dintre lucrările efectuate la imobil, identificate de către expertul A. G. si confirmate de martori, respectiv refacerea coșurilor de fum si modernizarea instalației electrice....".
In acest context, instanța a cumulat valoarea determinata de comisia de experți, respectiv 28.758 lei, cu cele doua valori stabilite prin expertiza efectuata de A. G., si uitate de comisia de experți, totalizând astfel suma de 29.900 lei, reprezentând sporul de valoare adus imobilului prin îmbunătățirile necesare si utile aduse imobilului.
Stabilind sporul de valoare adus imobilului, prin combinarea celor doua rapoarte de expertiza, instanța a făcut o aplicare greșita a prevederilor art. 48 din Legea nr. 10/2001, având in vedere ca pentru pronunțarea unei soluții temeinice si legale, trebuia avut in vedere primul raport de expertiza, respectiv cel efectuat de dl. expert A. G., lucrare care identifica absolut toate investițiile de imbunatatire efectuate la imobilul situat in C. -N. str. Buzău nr. 6 jud. C., toate fiind considerate necesare si utile.
Constatările si concluziile raportului de expertiza intocmit de experții Vescan Virgiliu, C. R. si C. Tudor sunt criticabile, pentru următoarele motive.
Exista diferența foarte mare intre valoarea lucrărilor stabilita prin acest raport de expertiza (37.511 lei) si valoarea de 106.843 lei (TVA inclus), stabilita prin raportul de expertiza efectuat de către expertul A. G. . Este inexplicabil ca aceleași lucrări sa fie evaluate la interval de câteva luni, in mod total diferit, sub aspectul valorii.
De asemenea, exista diferente mari ale preturilor pe unitatea de măsura, intre cele doua rapoarte de expertiza, iar în raportul de expertiza intocmit de comisia de experți nu s-a cuprins in totalitate volumul de lucrări executate la imobil, deși realitatea executării lor a fost constata si dovedita.
Raportat la aceste aspecte a formulat obiectiuni in fata instanței de fond, insa aceasta le-a considerat apărări de fond, urmând a se pronunța asupra lor odată cu fondul, insa cu toate acestea prin sentința pronunțata nu s-a pronunțat asupra lor.
Pe de alta parte, atâta timp cat instanța de fond a acceptat ca raportul de expertiza întocmit de comisia de trei experți este unul incomplet, având in vedere ca nu cuprinde anumite lucrări de îmbunătățiri efectuate de reclamanții la imobil, lucrări care au fost avute in vedere de expertul A. Gheroghe, nu este corect si echitabil luarea lui in considerare drept fundament pentru pronunțarea sentinței atacate. Din moment ce instanța recunoaște ca lucrarea are omisiuni, trebuie sa acceptam ca practic este o expertiza greșita, iar o expertiza greșita nu poate sta drept fundament pentru pronunțarea unei soluții legale, corecte si echitabile.
Având in vedere cele menționate mai sus, considera ca soluția corecta ar fi fost luarea in considerare, la soluționarea cauzei, a raportului de expertiza in tocmit de dl. expert A. G. si sa fie înlaturat din probatoriul administrat in cauza raportul de expertiza întocmit de experții Vescan Virgiliu, C. R. si C. Tudor, context in care parații pot fi obligați la plata sumei de 106,843 lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor de investiții si îmbunătățiri efectuate la imobilul in litigiu.
Consideră greșite considerentele reținute de instanța de fond in ceea ce privește rațiunea pentru care s-a oprit asupra celei de-a doua expertize, pronunțând sentința pe baza valorilor menționate in aceasta. Pentru a pronunța sentința, instanța a avut in vedere cea de-a doua expertiza, având in vedere faptul ca "reflecta constatările si părerea a trei specialiști". In acest context, instanța de fond este de părere ca daca o lucrare este redactata de mai multe persoane, indiferent de conținutul ei, este mai buna decât o lucrare care este efectuata de o singura persoana, chiar daca este o lucrare bine documentata si care reflecta situația de la fata locului si toate îmbunătățirile care au fost efectuate de-a lungul anilor.
O altă critică se referă la respingerea solicitării reclamanților de a li se restitui cheltuielile, inclusiv TVA-ul aferent, având in vedere faptul ca "art. 48 din Legea nr. 10/2001 conferă acestora doar dreptul la sporul de valoare, indicând inclusiv modalitatea de determinare a acestuia, dar nu la recuperarea TVA suportat de chiriași". Aceste considerente ale instanței de fond sunt greșite, având in vedere faptul ca reclamanții au plătit TVA-ul aferent fiecărui material incorporat in clădire, fara posibilitatea deducerii acestuia.
Din punctul lor de vedere, suma care trebuie recuperata de la proprietari pentru lucrările executate trebuie sa cuprindă si TVA-ul, fiindcă, indiferent cine executa lucrările ori procura materialele incorporate in clădire, avea de plătit TVA-ul aferent, fara posibilitatea recuperării acestuia. Chiar daca prevederile art. 48 din Legea nr. 10/2001 permit restituirea sporului de valoare, acest spor include valoarea materialelor incorporate si a manoperei, pentru care s-a plătit TVA de către reclamanți, astfel ca sunt îndreptățiți la recuperarea ei.
Mai mult, din coroborarea prevederile art. 48 din Legea nr. 10/2001 nu rezulta ca foștii chiriași, nu ar fi îndreptățiți si la recuperarea TVA-ului aferent îmbunătățirilor efectuate. Pronuntandu-se in sensul respingerii cererii privind plata TVA-ului aferent îmbunătățirilor, chiar daca legea nu prevede vreo interdicție in acest sens, instanța a încălcat si principiul "Ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus" (Unde legea nu distinge, nici noi nu trebuie sa distingem.).
Împotriva sentinței au declarat recurs și pârâtele C. L. și C. u G. -L., solicitând, în principal, modificarea acesteia, în sensul admiterii excepției prescripției extinctive, excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtelor și respectiv respingerii în totalitate și pe fond a acțiunii formulate de reclamanții P., iar în subsidiar în sensul casării sentinței și trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de fond în ce privește petitul I sau reținerea cauzei spre rejudecare cu consecința reducerii cuantumului sumei la care au fost obligate, cu cheltuielilor de judecată, în fond și în recurs.
În motivarea recursului pârâtele au invocat excepția prescripției extinctive, excepție de ordine publica, absolută. Reclamanții au solicitat obligarea pârâtelor la plata sumei de 100.000 lei, reprezentând reparații și îmbunătățiri aduse imobilului situat în C. -N., str. Buzău, nr. 6, jud. C. prin cererea reconvențională care a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei C. -
N. la data de_ în dosarul nr._ . Reclamanților le-a fost anulat contractul de vânzare cumpărare prin sentința civilă nr. 2195/_ a Judecătoriei C. -N., definitivă prin decizia 2121/A/2004 pronunțată de Curtea de Apel C. și rămasă irevocabilă prin decizia civilă nr. 912/_ a Curții de Apel C. .
Ca atare, reclamanții de la data de_ la care le-a fost anulat irevocabil contractul de vânzare-cumpărare, au avut posibilitatea de a solicita
contravaloarea îmbunătățirilor în termenul general de prescripție de 3 ani, deci până la data de_, ori aceștia au introdus această cerere doar la data de_, deci peste termenul de prescripție de 3 ani.
De asemenea, au arătat că în fața instanței de fond au invocat excepția lipsei calității procesuale pasive pe două temeiuri juridice diferite, ori prima instanță nu s-a pronunțat pe una din aceste excepții. Astfel, în principal au invocat excepția lipsei calității procesuale pasive pentru întreaga sumă solicitată, respectiv pentru toate îmbunătățirile pretins efectuate de către reclamanți - având în vedere prevederile art. 48.1 din HG 250/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001 - așa cum aceasta a fost în vigoare la data promovării acțiunii. Totodată, în subsidiar, a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive doar pentru îmbunătățirile efectuate în perioada cât reclamanții au deținut contract de
închiriere și acesta a fost în ființă - având în vedere contractul de închiriere nr. 2. pe care l-au încheiat reclamanții P. G. și P. V., la data de_ cu I.C.R.A.L, depus la dosar, valabil până la data cumpărării_, și respectiv clauzelor acestui contract de închiriere.
Instanța de fond nu a soluționat excepția lipsei calității procesuale pasive pentru îmbunătățirile efectuate în perioada cât reclamanții au deținut contract de închiriere și acesta a fost în ființă. Au reiterat motivele pentru care au invocat această excepție
De asemenea, critică soluția dată excepției lipsei calității procesuale pasive pentru întreaga sumă solicitată, respectiv pentru toate îmbunătățirile pretins efectuate de către reclamanți-având în vedere prevederile art. 48.1 din HG 250/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001 - așa cum aceasta a fost în vigoare la data promovării acțiunii. Reclamantele au invocat în susținerea excepției lipsei calității procesuale pasive prevederile art. 48.3 din HG 250/2007 în sensul că pentru îmbunătățirile efectuate de reclamanți aceștia trebuiau să prezinte înscrisuri doveditoare și în nici un caz dovada acestor îmbunătățiri nu se puteau face prin alte mijloace de probă - ex. martori, expertiză (care se efectua doar pentru a stabili valoarea reală, după ce se scădea uzura, a îmbunătățirilor). Totodată expertiza - ca mijloc de probă, urma să se facă doar pe baza acestor înscrisuri doveditoare.
Mai mult, potrivit acestui act normativ - art. 48.3 din HG 250/2007 și implicit Legea nr. 10/2001, în forma sa de la data promovării acțiunii, se prevedea că debitorul obligației de restituire a despăgubirilor este unitatea deținătoare și aceasta tocmai datorită faptului că reclamantele au fost private de dreptul lor de proprietate o perioadă lungă de timp, perioadă în care unitatea deținătoare a încasat chirie iar reclamanții s-au bucurat de posesia și folosința acestor imobile la o chirie mică, iar ulterior au devenit proprietari
la un preț inferior celui de pe piață.
Recurentele au mai arătat că expertiza întocmită la fond de cei trei experți nu a ținut cont de aceleași obiective ca și prima expertiză, respectiv nu s-au defalcat valorile investițiilor pe cele trei perioade, așa cum s-a cerut, totuși prima instanță nu a revenit cu adresă către aceștia spre a se conforma obiectivelor ce au fost încuviințate și care le-au fost comunicate. Mai mult, reclamantele au solicitat ca la efectuarea contraexpertizei să fie prezent un expert parte, expert care trebuia să participe la expertiză și să-și dea și acesta cu părerea, fie să achieseze la concluziile celor trei experți, fie să facă o poziție separată. Ori, după cum se poate observa, raportul de expertiză întocmit de cei trei experți nu este semnate și de către expertul lor asistent și nici măcar la dosar nu este o opinie a acestuia separată. Această observație a făcut-o și
în scris, în fața instanței de fond, însă aceasta nu a înțeles să motiveze prin hotărârea recurată care au fost motivele pentru care nu a solicitat și părerea experților asistenți ce au fost solicitați de către ambele părți. Ca atare apreciază că se impune a se reface această expertiză cu participarea expertului asistent propus de reclamante, sau măcar să-și spună și acesta părerea sa.
Totodată critică hotărârea instanței de fond raportat la faptul că aceasta, deși au solicitat, nu a cerut lămuriri experților cum au stabilit și prin care metode științifice (și nu doar din susținerile reclamanților) data la care au fost efectuate îmbunătățirile ce au fost pretinse de către reclamanți. Astfel, învederează faptul că cei trei experți au fost experți evaluatori, așa cum a fost și primul expert A., și nici unul dintre ei nu a luat măcar vreo probă din materialele cu care s-a pretins că s-au efectuat îmbunătățiri spre a stabili cu certitudine data la care au fost efectuate lucrări, nu au verificat nici măcar dacă ușile au fost aceleași (și eventual vopsite recent) sau au fost înlocuite nu s-a verificat bucățile de teracotă sau de pe acoperiș, etc. pentru a putea confirma sau infirma data la care au fost efectuate lucrările, îmbunătățirile sau reparațiile pretins efectuate de către reclamanți. Nici în privința terasei nu au verificat dacă terasa a fost cea acoperită și care figura în procesul verbal de predare primire cu ocazia închirierii sau a fost o terasă construită și acoperită ulterior. Pentru aceste considerente apreciază că s-ar impune fie casarea cu trimitere spre rejudecare în vederea refacerii și clarificării expertizei, sub toate aspectele, fie, în cazul în care apreciază că este admisibilă o astfel de probă în recurs, o solicitare către experți precum și către experții asistenți spre a clarifica aceste aspecte și totodată ca experții parte să-și precizeze poziția, dacă achiesează la concluziile expertizei efectuate sau au o altă concluzie.
Mai mult, au arătat în fața instanței de fond faptul că reclamanții la momentul evacuării au ridicat spălătorul de vase cu uscător (poziția 31 cap.
1.2 din raportul de expertiză întocmit de către cei trei experți), și ca atare au solicitat ca acesta să nu fie luat în calcul la stabilirea cuantumului despăgubirilor, totuși instanța nu a înțeles să exercite rolul său activ și să întrebe măcar reclamanții dacă este adevărat acest lucru, mulțumindu-se să precizeze în considerentele hotărârii recurate că nu au făcut această dovadă.
De asemenea au arătat că prin expertiza întocmită de cei trei experți s-au arătat că îmbunătățirile efectuate sunt necesare și utile, însă multe din aceste îmbunătățiri nu erau încorporate în imobil și se puteau ridica, recurentele solicitând pe tot parcursul procesului a fi ridicate. Totodată au arătat că, deși nu au fost enumerate la cap. VI.1.1. lit b (pag. 5 rap. expertiza celor 3 experți) totuși au apărut la cap. VI.1.2. anumite bunuri care fie nu există, fie se pot ridica - cum ar fi port prosop, suport hârtie, etajeră - și care sunt menționate cu o valoarea mai ridicată decât valoarea acestor bunuri noi existente în prezent în comerț. Aceste bunuri nici măcar nu au fost solicitate de către reclamanți prin cererea de chemare în judecată. Mai mult, este de observat că judecătorul fondului a acordat și ce nu s-a cerut respectiv a acordat chiar si sumele reprezentând "elemente de modernizare a instalației electrice" si "refacerea coșurilor de fum" a căror valoare a preluat-o din expertiza A., însă reclamanții nici măcar nu au solicitat aceste lucrări prin cererea de chemare în judecată. De asemenea, zugrăvelile și alte asemenea, nu au fost solicitate de către reclamanți însă au fost menționate în expertiză și totodată au fost acordate de către instanță.
Consideră eronată reținerea instanței în sensul că nu au cerut ridicarea îmbunătățirilor care se puteau ridica, cât timp doar la data de _
reclamanții au fost evacuați, iar la acel moment deja fusese efectuată contraexpertiza. Chiar și așa, apreciază că în continuare reclamanții pot să-și ridice bunurile care se pot ridica întrucât recurentele nu dorească să se îmbogățească cu acestea și cu siguranță aceste bunuri nu aduc nici un spor de valoare imobilului. Totodată este eronată susținerea judecătorului fondului în ce privește faptul că experții au apreciat vechimea lucrărilor, din contră, aceștia, așa cum au arătat în expertiză, au evaluat acele îmbunătățiri care le- au fost indicate de către reclamanți. Nici măcar nu a existat vreun obiectiv al expertizei care să-i oblige pe experți să aprecieze vechimea lucrărilor, ca atare aceștia nu au făcut o astfel de evaluare deoarece nu au indicat nici una din metodele folosite pentru a stabili concret data la care au fost efectuate. Mai mult, la dosar nu există acte care să dovedească că au fost efectuate lucrări, respectiv cele menționate de către reclamanți, decât un deviz de lucrări pentru branșament de apă nesemnat, neștampilat, alte înscrisuri doveditoare nemaiexistând la dosar.
Recurentele consideră eronată și reținerea instanței de fond că, din prevederile legale, nu rezultă că dovada acestor îmbunătățiri se poate face doar prin înscrisuri. Textul art. 48.1 din HG 250/2007 este foarte clar în acest sens. Chiar și în situația în care s-au audiat martori, s-au luat interogatorii reclamanților, toate aceste probe trebuie să se coroboreze, ori în speță apreciază că acestea nu s-au coroborat. Mai mult, instanța, după ce a încuviințat proba cu martori a arătat că urmează a se aprecia relevanța audierii acestora. Or, cu toate aceste prin hotărârea recurată nu a motivat de ce a luat în considerare cele două declarații, pentru care aspecte și care a fost relevanța acestora, cât timp cele declarate de aceștia nu concordă cu cele relatate de către reclamanți la interogatorii.
Analizând recursurile declarate, tribunalul reține următoarele:
Recursul declarat de reclamanții P. G. și P. V. .
Prin raportul de expertiză tehnică judiciară efectuată de exp. A. G. acesta a menționat lucrările de investiții și îmbunătățiri efectuate la imobilul situat în C. -N., str. Buzău nr.6, stabilite în baza declarațiilor reclamanților, a actelor și a celor constatate la fața locului, concluziile sale fiind că sporul de valoare adus construcției proprietatea pârâților prin efectuarea acestor investiții este de 87.000 lei.
Din raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat de experții Vescan Virgiliu, C. R. și C. Tudor rezultă că sporul de valoare adus construcției proprietatea pârâților prin efectuarea acestor investiții este de 28.758 lei.
În ambele expertize se precizează că toate investițiile au fost utile și necesare și nu există lucrări care să reprezinte cheltuieli voluptorii.
Potrivit dispozițiilor art.48 din Legea nr.10/2001 "Chiriasii au dreptul la despagubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinatia de locuinta prin imbunatatirile necesare si utile. Indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația despăgubirii prevăzută la alin. (1) revine persoanei îndreptățite. Valoarea despagubirilor prevazute la alin. (1) se stabileste pe baza de expertiza. Prin imbunatatiri, in sensul prezentei legi, se intelege cheltuielile necesare si utile. Cuantumul despagubirilor se stabileste la valoarea actualizata a cheltuielilor, scazandu-se gradul de uzura al imbunatatirilor, in raport cu durata de viata normala a acestora, care se suporta de chiriasi";.
Conform art.48.1 și 48.2 din Normele metodologice din 7 martie 2007 de aplicare unitară a Legii nr.10/2001 "Prin îmbunătățiri necesare și utile se înțelege acele dotări încorporate sau aduse unității locative ori spațiilor comune,
prin care s-a sporit valoarea fondului locativ și care au fost suportate exclusiv de chiriaș (introducerea sau schimbarea instalației de apă, gaz, canalizare, electricitate, încălzire; lucrări noi: parchetare, gresie sau faianță, geamuri termopan, uși și altele asemenea). Dovada acestor îmbunătățiri se face cu înscrisuri doveditoare, prin expertiză tehnică, cu respectarea prevederilor alin.
(5) al art. 48 din lege. Nu se includ în categoria cheltuielilor necesare și utile acele cheltuieli voluptorii (utilizarea unor materiale foarte scumpe, de exemplu: uși de mahon, instalații sanitare sofisticate, de lux, materiale de construcții încadrate în categoria celor de lux). În aceste cazuri despăgubirile se vor calcula avându-se în vedere prețurile medii actuale de pe piață. În cazul restituirii în natură a imobilului preluat de stat cu sau fără titlu, despăgubirile aferente îmbunătățirilor necesare și utile se suportă de persoana îndreptățită";.
În speță, tribunalul consideră corectă soluția instanței de fond care a luat în considerare raportul de expertiză efectuat de comisia formată din 3 experți și a înlăturat raportul efectuat de exp. A. G. .
Astfel, referitor la diferența mare dintre sumele menționate în cele două expertize, experții Vescan Virgiliu, C. R. și C. Tudor au arătat că în prima expertiză s-a aplicat valorii lucrărilor de investiții un coeficient de circulație de 2,03, însă întrucât s-au folosit coeficienți de actualizare conform C.E.T.-R.E.T nr.110/2009 în valoare de 9.867,536 pentru construcții și 10.477,89 pentru lucrări de instalații, nu mai era nevoie să se aplice acest coeficient de circulație de 2,03. De asemenea, la aceeași valoare s-a aplicat și un coeficient de 1,3 (coeficient de corecție pentru corelarea cu modificarea cotelor de recapitulație de deviz) fără să fie necesar deoarece o mică parte din lucrări a fost executată de forme de specialitate, restul lucrărilor fiind efectuate în regie proprie.
În ceea ce privește volumul de lucrări executate la imobil, experții au arătat că au inclus integral în evaluare toate lucrările pe care le-au identificat, ținând cont de susținerile reclamanților și pârâților, de înscrisurile prezentate și de propriile constatări.
Referitor la cele două lucrările efectuate la imobil, identificate de către expertul A. G. și omise de comisia formată din trei experți, respectiv refacerea coșurilor de fum și modernizarea instalației electrice, tribunalul consideră că instanța de fond a reținut în mod greșit că se impune să se aibă în vedere sub aspectul evaluării valoarea determinată de expertul A. G. prin aplicarea corecției de uzură, dar fără aplicarea coeficientului de circulație și de corecție pentru corelarea cu modificarea cotelor de recapitulație de deviz care conform comisiei de experți nu erau necesari, rezultând valoarea determinată de comisia de experți, 28.758 lei cu cele două valori determinate pe baza expertizei efectuate de expertul A. G., însă aceste aspecte nu pot conduce la concluzia că al doilea raport de expertiză trebuia înlăturat. Situația celor două lucrări urmează să fie examinate o dată cu analizarea recursului pârâților, care au atacat sentința și sub acest aspect.
Pe lângă cele menționate mai sus, tribunalul consideră că pentru alegerea unuia dintre cele două rapoarte de expertiză instanța de fond a luat în considerare în mod corect faptul că al doilea este efectuat de o comisie
formată din trei experți, astfel încât este de preferat să se țină cont de concluziile a trei specialiști.
T. ul consideră nefondate susținerile recurenților privind recuperarea TVA-ului aferent cheltuielilor efectuate pentru îmbunătățiri, având în vedere dispozițiile art.48 alin.5 din Legea nr.10/2001, care stabilesc că valoarea despagubirilor se stabileste la valoarea actualizata a cheltuielilor,
scazandu-se gradul de uzura al imbunatatirilor, in raport cu durata de viata normala a acestora, care se suporta de chiriasi, fără să fie stabilit dreptul chiriașilor la recuperarea TVA.
Recursul declarat de pârâtele C. L. și C. u G. -L.
.
Referitor la excepția prescripției dreptului la acțiune, tribunalul
constată că cererea reclamanților a fost înregistrată la data de_, iar dispozițiile art.48 alin.2 din Legea nr.10/2001, potrivit cărora "indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligația despăgubirii prevăzută la alin. (1) revine persoanei îndreptățite"; au fost introduse în forma actuală prin Legea nr.1/_, astfel încât termenul de prescripție de 3 ani nu este împlinit.
În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive, instanța de fond a reținut în mod corect incidența dispozițiilor art.48 alin. 2 din Legea nr.10/2001, modificat prin art. I din Legea nr.1/_, conform cărora obligația despăgubirii prevăzută la alin. 1 revine persoanei îndreptățite. Pârâtele au invocat art.48.3 din Normele metodologice de aplicare unitară a Legii nr.10/2001, care la data formulării cererii nu mai erau în vigoare.
Nici susținerile pârâtelor privind lipsei calității procesuale pasive pentru sumele reprezentând contravaloarea îmbunătățirilor efectuate în perioada în care reclamanții au avut calitatea de chiriași nu sunt fondate, întrucât dispozițiile art.48 din Legea nr.10/2001 se referă la îmbunătățirile necesare și utile efectuate de chiriași, fără să facă nici o distincție între perioadele în care imobilul a fost deținut în temeiul unui contract de închiriere și cele în care a
fost deținut în baza unui contract de vânzare-cumpărare, care ulterior să fi fost anulat, clauzele contractului de închiriere nr.2. /1990 neavând nici o relevanță.
Contrar susținerilor recurentelor, instanța de fond a analizat aceste aspecte, reținând că "deși acestea au susținut că reclamanții nu ar fi îndreptățiți nici la îmbunătățirile aduse imobilului în timpul derulării contractului de închiriere pentru că ele s-ar circumscrie unor obligații contractuale asumate de reclamanți prin contractul încheiat cu un terț, proprietarul de la acea dată, și nici la cele aduse ulterior datei la care au aflat
despre revendicarea imobilului pentru că ar fi de rea credință, instanța a reținut că art.48 din Legea nr.10/2001 nu distinge astfel de ipoteze";.
Recurentele au mai susținut că se impune refacerea raportului de expertiză cu participarea expertului asistent pe care l-au propus, însă tribunalul constată că această lipsă se sancționează cu nulitatea relativă a raportului de expertiză, care trebuia invocată până la primul termen de judecată după depunerea raportului, conform dispozițiilor art.108 alin.3 C.proc.civ., și nu poate fi invocată direct în recurs.
Referitor la susținerile recurentelor în sensul că reclamanții au ridicat spălătorul de vase cu uscător iar unele lucrări nu erau incorporate în imobil și se puteau ridica, instanța de fond a reținut în mod corect că la dosarul nu există nici o probă în sprijinul primei afirmații, iar experții au constatat existența spălătorului. În privința celorlalte bunuri, dispozițiile art.48 din Legea nr.10/2001 nu fac nici o referire la posibilitatea sau imposibilitatea ridicării îmbunătățirilor, arătând doar că sunt excluse doar cheltuielile voluptorii, astfel încât în condițiile în care sunt îmbunătățiri utile si necesare și au fost destinate de către chiriaș respectivului fond locativ, soluția este corectă.
Nici criticile recurentului privind inadmisibilitatea probelor testimoniale pentru dovedirea îmbunătățirilor nu pot fi luate în considerare, tribunalul
reținând, la fel ca și prima instanță, că dispozițiile art.48 din Legea nr.10/2001 reprezintă o aplicare particulară a principiului îmbogățirii fără justă cauză, fiind vorba despre un fapt juridic care poate fi probat prin orice mijloc de probă, și nu limitează probele la înscrisuri. Referirea la înscrisuri se găsește doar în normele metodologice, act normativ inferior legii.
Totodată, din coroborarea înscrisurilor depuse de reclamanți, a interogatoriilor, a probelor testimoniale și a raportului de expertiză în efectuat de experții Vescan Virgiliu, C. R. și C. Tudor, tribunalul consideră pe deplin dovedite lucrările menționate în acest raport. În privința martorilor, aceștia sunt foști vecini ai reclamanților și au văzut când au fost efectuate lucrările, nefiind necesar ca declarațiilor lor să aibă exact același conținut, cu atât mai mult cu cât de la data lucrărilor a trecut un interval mare de timp. Nu se poate reține nici nesinceritatea martorului Șerdean T., acesta arătând că după primirea citației a întrebat-o pe reclamantă de ce este chemat și ce trebuie să spună, reclamanta răspunzând că trebuie să spună ce știe. De asemenea, este lipsită de relevanță împrejurarea că reclamanții nu dețin autorizație de construire, aceasta neconstituind o condiție pentru stabilirea dreptului la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilului.
În privința celor două lucrările efectuate la imobil, identificate de către expertul A. G. și omise de comisia formată din trei experți, respectiv refacerea coșurilor de fum și modernizarea instalației electrice, tribunalul consideră fondate criticile recurentelor, întrucât acestea nu au fost solicitate de reclamanți. Este de observat că expertul A. G. a ținut cont de un
înscris în care sunt cuprinse aceste lucrări, însă ele nu se regăsesc și in cererea reclamanților. Pe de altă parte, tribunalul constată că aceste lucrări nu au fost identificate de experții Vescan Virgiliu, C. R. și C. Tudor.
Pentru toate motivele expuse mai sus, în baza dispozițiilor art.304 pct.9, art.304¹ și art.312 alin.1-3 C.proc.civ. tribunalul urmează să admită în parte recursul declarat de pârâtele C. L. și C. G. -L. și să modifice în parte sentința atacată, în sensul că va obliga pârâtele să achite reclamanților P. G. și P. V. suma de 28.758 lei, reprezentând sporul de valoare adus imobilului situat în C. -N., str. Buzău, nr. 6, jud.
C., menținând restul dispozițiilor sentinței.
Totodată, va respinge recursul declarat de reclamanți împotriva aceleiași sentințe.
Ținând cont de soluția dată celor două recursuri, în baza art.274 și 276 C.proc.civ. reclamanții vor fi obligați să achite pârâtelor suma de 200 lei, cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând onorariul avocațial parțial.
PENTRU ACESTE M. IVE ÎN NUMELE LEGII DECIDE:
Respinge excepția prescripției dreptului la acțiune.
Admite în parte recursul declarat de pârâtele C. L. și C. G.
-L. împotriva sentinței civile nr. 23666 din_, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o modifică în parte, în sensul că obligă pârâtele să achite reclamanților P. G. și P. V. suma de 28.758 lei, reprezentând sporul de valoare adus imobilului situat în C. -N., str. Buzău, nr. 6, jud. C. .
Menține restul dispozițiilor sentinței.
Respinge recursul declarat de reclamanți împotriva aceleiași sentințe.
Obligă reclamanții să achite pârâtelor suma de 200 lei, cheltuieli de judecată în recurs.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de_ .
PREȘEDINTE, M. O. -S. | JUDECĂTOR, D. -I. T. | JUDECĂTOR, E. L. |
GREFIER, C. -G. H. |
Red.dact.D.T./C.Ț./_ Jud.fond: M. G. Moț
| ← Decizia civilă nr. 1277/2013. Pretenții | Încheierea civilă nr. 147/2013. Pretenții → |
|---|
