Decizia civilă nr. 493/2013. Pretenții
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr. _
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILĂ NR. 493/R/2013 ȘEDINȚA PUBL. Ă DE_ ILIE 2013 INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN: PREȘEDINTE: M. O. -S.
JUDECĂTOR: D. -I. T. JUDECĂTOR: E. L.
GREFIER: C. -G. H.
Pe rol judecarea cauzei privind pe recurent C. | LOCAL AL M. | C. - | ||
N. | prin viceprimar R. M., recurent M. C. | N., PRIN V. | R. | M. |
și pe intimat R. F. D., intimat R. O., având ca obiect pretenții La apelul nominal făcut în cauză se constată lipsa părților.
Procedura este îndeplinită.
Se constată că dezbaterea pe fond a cauzei a avut loc în ședința publică din dat de 23 aprilie 2013, când părțile au pus concluzii conform încheierii din acea zi, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
T. UL
Deliberând reține că prin sentința civilă nr. 25390/_, pronunțată în dosarul nr._, Judecătoria Cluj-Napoca a admis exceptia prescriptiei dreptului la actiune privind penalitatile aferente pentru perioada_ -_ si a respins aceste pretentii.
A admis cererea precizata in parte formulată de reclamantele C. Local al M. C. -N. și M. C. -N. în contradictoriu cu paratii R. F.
D. și R. O. .
A obligat pârâții sa plateasca reclamantelor suma de 559,72 ron cu titlu de rest chirie restanta aferenta lunilor aprilie-mai 2012 cu penalitati de 0,5% pe zi de intârziere calculate incepand cu data scadentei fiecarei rate lunare si pana la achitarea integrala
A respins restul pretentiilor cu privire la penalitati.
Au fost obligate reclamantele sa plateasca paratilor suma de 700 ron cheltuieli partiale de judecata.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că prin cererea inbregistrata la data de_ reclamantele C. LOCAL AL M.
C. -N. și M. C. -N. au chemat in judecata pe piritii R. F. D. și R. O. ,solicitind instantei pronuntarea unei sentinte prin care piritii sa fie obligati a le plati suma de 19.932,66 lei cu titlu de debit restant, format din 6.020,91 lei chirie locuință aferentă perioadei februarie 2010 - noiembrie 2011 (22 luni restante) și 13.911,75 lei majorări de întârziere calculate pentru perioada_ -_ ; să fie obligați pârâții la plata majorărilor de întârziere până la data plății efective a debitului ; cu cheltuieli de judecată.
In motivare ,reclamantii au invederat ca au incheiat cu piritii un contract de inchiriere care s-a prelungit susccesiv, iar, datorita faptului ca acestia au
implinit 35 de ani reclamantele au procedat la recalcularea chiriei prin majorarea acesteia
In contextul in care piritii nu au inteles sa plateasca sumele datorate reclmantele au solicitat sumele in discutie calculind si penalitati contractuale de intirziere
Ulterior ,reclamantele si-au precizat cererea f38 solicitind obligarea piritilor la plata sumei de 24731,41 ron compusa din 6020,55 ron chiria aferenta lunilor august 2010 -mai 2012 si suma de 18710,86 ron penalitati de intirziere calculate pentru perioada_ -_ cu obligarea piritilor la plata penlaitatilor de intirziere pina la plata efectiva a debitului
Prin intimpinarea formulata piritii s-au opus admiterii cererii invocind si exceptia prescriptiei dreptului la actiune pentru pretentiile anterioare datei de _
Din probele dosarului instanta a retinut urmatoarele
Potrivit contractului de inchiriere 57386/_ f.12 paratii au inchiriat de la C. Local al M. C. N. locuinta situata in C. N. Str M. NR 41 BL M1 AP 6 chiria lunara fiind de 127,192 ron pentru o perioada de 5 ani. Potrivit art 6 din contract, chiria se datoreaza incepand cu_ si se achita pana in data de 30 a ficarei luni pentru luna in curs ea actualizandu-se in raport de rata anuala a inflatiei prin HG pana la data de 31 ianuarie a fiecarui an. De asemenea. orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica in scris chiriasului inaintea termenului scadent de plata.
Potrivit art 7 din contract, neplata la termen a chiriei atrage dobanzi si majorari de intarziere potrivit legislatiei financiar bugetare in vigoare, ele datorandu-se de la data scadentei chiriei. Ulterior, intre parti s-a incheiat actul aditional nr 1 f. 55 din care reiese ca incepand cu_ chiria lunara este de 52,55 ron. De asemenea la data de_ s-a incheiat actul aditional nr 2 f 10 din care reiese ca s-a prelungit durata contractului initial de la data de_ pana la data de_ iar chiria lunara in cuantum de 279,64 ron se datoreaza incepand cu data de_ si se achita pana la data de 30 a fiecarei luni pentru luna in curs. Acest act a fost semnat de parat insa cu obiectiuni prin care arata ca nu este de acord cu plata chiriei retroactiv.
Ulterior, la data de_ s-a incheiat cu paratul actul aditional prin care se modifica cuantumul chiriei la suma de 279,64 ron care se achita de la data de_, contractul prelungindu-se pana la data de_, din prevederile contractuale reiesind ca in caz de neplata la scadenta a obligatiilor de plata incepand cu_ nivelul majorarilor de intarziere este de 0,5 % pe fiecare zi. La dosar s-a depus de asemenea raspunsul adresat paratilor expediat la_ din care reiese ca reclamanta isi manifesta disponibilitatea de a analiza cererea paratului de prelungire a contratului de inchiriere prin recalcularea chiriei pentru titularii de contract care au implinit 35 de ani respectiv prin pastrarea acelorasi conditii pentru cei care nu au implinit aceasta varsta. Reclamantele au comunicat instantei un desfasurator privind calculul sumelor solicitate f39 -41 incepand cu august 2008 sume care includ si calculul penalitatilor de intarziere.
Fata de cele de mai sus instanta in baza art 1429 cod civil a admis cererea precizata in parte. În consecinta a obligat pârâtii sa plateasca reclamantelor suma de 559,72 ron cu titlu de rest chirie restanta aferenta lunilor aprilie -mai 2012 cu penalitati de 0,5% pe zi de intarziere calculate incepand cu data scadentei fiecarei rate lunare si pana la achitarea integrala
Aceasta nu inainte de a admite exceptia prescriptiei dreptului la actiune privind penalitatile aferente pentru perioada_ -_ si a respins aceste pretentii. Aceasta in conditiile in care in speta este aplicabil art 3 din decretul
167/1958, privind termenul de 3 ani actiunea fiind introdusa la data de_ . In legatura cu debitul de mai sus, instanta a statuat in acest sens retinand ca sumele solicitate cu titlu de chirie si calculate in baza actului aditional nr 2 nu au putut fi retinute in sarcina paratilor de la data de_ deci de la o data anterioara incheierii acestui act, acestea neintrunind exigentele de previzibilitate si transparenta principiu obligatoriu in raporturile contractuale dintre parti.
Aceasta deoarece potrivit contractului intre parti orice modificare a chiriei se va comunica in scris chiriasului inainte de termenul de plata. Ori, adresa depusa la dosar f. 11 nu intruneste aceste exigente in conditiile in care ea are un caracter general fara a face referire in mod concret la suma datorata de parati cu titlu de chirie
Revenind pentru a determina sumele datorate de parati pentru perioada solicitata prin actiune s-a retinut ca incepand cu august 2008 si pana la_ paratii datoreaza chiria lunara de 52,22 ron apreciindu-se ca doar de la_ asa cum reiese din actul aditional de la f 6 paratii pot fi obligati la chiria majorata data de la care s-a ajuns la un consens intre parti. In consecinta pe o perioada de
25 de luni retinandu-se si chiria de 26,11 ron aferente a jumatate din luna august, paratii datoreaza 1287,64 ron (25luni ori 52,55 egal 1313,75ron -26,11 ron). Pe perioada_ -mai 2012 data limita pana la care se solicita chiria sunt 22 luni ( 279,64 ron ori 22 luni egal 6152,08 ron -1/2 luna august adica 139,82 ron egal 6012 ,26 ron). Din tabelul de la f39 reiese ca paratii au achitat 6740,18 ron iar din insumarea 1287,64 cu 6012,26 ron rezulta 7299,9 ron chirie pe care paratii o datoreaza potrivit calculelor de mai sus. Facand diferenta intre ce datoreaza si cat au achitat, rezulta suma de 599,72 ron cu titlu de chirie aferenta lunilor aprilie mai 2012.
In acest context, s-au respins restul pretentiilor cu privire la penalitati in conditiile in care pe de o parte ele nu sunt determinate in contractul de la f 12 art
7 si nu in ultimul rand sunt calculate raportat la niste sume nedatorate in formula solicitata de reclamante prin retinerea nelegala a chiriei majorate, creând o vatamare evidenta paratilor, iar ca sanctiune imposibilitatea retinerii acestora in sarcina lor.
In baza art 274 cpc a obligat reclamantele sa plateasca paratelor suma de 700 ron cheltuieli partiale de judecata reprezentand onorariu avocatial.
Împotriva sentinței menționate au declarat recurs reclamanții C. local al M. C. -N. și M. C. -N., solicitând modificarea acesteia, în sensul admiterii acțiunii introductive de instanța, astfel cum aceasta a fost formulata, cu cheltuieli de judecata.
În motivarea recursului reclamanții au arătat că instanța de judecata in mod greșit a admis excepția prescripției dreptului la acțiune privind penalitățile de intarziere aferente perioadei 0_ -_ . Conform prevederilor art.16 din Decretul 167/1958 prescripția se întrerupe: "prin recunoașterea dreptului a cărui acțiune se prescrie, făcuta de cel in folosul căruia curge prescripția".
Fata de aceste prevederi, apreciază ca nu a intervenit prescripția dreptului la acțiune, deoarece termenul de prescripție a fost intrerupt prin plățile efectuate de intimatii-parati, cu chitanțele nr.375696/_, nr.70265/_, nr.266353/_, nr.14829/_, etc, respectiv prin toate plățile evidențiate in tabelul reprezentând situația debitului, depus la dosarul cauzei. De asemenea, termenul de prescripție a fost intrerupt si actul de executare-propunerea de conciliere directa nr.190732/451/_ .
Recurenții au mai arătat că instanța de fond a apreciat ca intimatii-parati pot fi obligați la plata chiriei majorate in cuantum de 279,64 lei doar de la data
de_ asa cum reiese in actul adițional incheiat in data de_ al contractului de inchiriere nr.57386/_ .
Apreciază ca acest contract de inchiriere vizând un imobil aflat in proprietatea lor conține clauze nenegociabile, cum sunt cele referitoare la cuantumul chiriei. De aceea, orice modificare in cuantumul chiriei nu poate fi adus decât la cunostinta chiriașilor, chiria urmând sa fie perceputa in cuantum modificat prin efectul legii si nu al acordului de voința exprimat de părțile contractante. Fata de cele prezentate anterior, si fata de prevederile Legii nr. 89/2008, pentru modificarea si completarea Legii nr.152/1998, după expirarea perioadei contractuale s-a comunicat intimatilor-parati adresa nr.125558/451.1/_, prin care li s-a adus la cunostinta ca prelungirea contractului de inchiriere se face pe o perioada de un an, in următoarele condiții: prin recalcularea chiriei in condițiile prevederilor art.31 din Legea locuinței nr.114/1996, pentru titularii de contract care au implinit vârsta de 35 de ani; prin păstrarea condițiilor contractuale inițiale referitoare la cuantumul chiriei, pentru titularii de contract care nu au implinit vârsta de 35 de ani. Prin urmare, chiria perceputa in baza acestui contract de inchiriere, este o chirie legala, care poate fi majorata in mod unilateral de către recurenți.
In opinia recurenților, intimatii-parati aveau obligația de a achita chiria lunara, astfel: începând cu data de_ -chiria era in cuantum de 12,71 ROL/luna; începând cu data de_ (conform actului adițional nr.1/_ - chiria era m cuantum de 52,22 RON/luna; începând cu data de_ (conform actului adițional nr.2/_ )-chiria era in cuantum de 279,64 RON/luna.
In situația in care instanța de recurs va aprecia ca intimatii-parati nu pot datora chiria majorata decât de la data de_, (conform actului adițional incheiat in data de_ ), recurenții au precizat că intimatii-parati au semnat actul adițional nr.2/_ in data de_, astfel ca, aceștia ar putea fi obligați la chiria majorata incepand cu luna iunie 2010, întrucât au menționat pe actul aditional ca "sunt de acord cu cuantumul chiriei de la data semnării prezentului contract".
Au mai arătat ca intimatii-parati nu au efectuat plați lunare, asa cum prevede art. 6 al contractului de inchiriere nr. 57386/_, respectiv pana la data de 30 a fiecărei luni pentru luna in curs. Astfel, pentru toate chiriile neachitate in termen s-au calculat majorari de intarziere de la data scadentei chiriilor lunare si data plații acestora.
Intimații pârâți nu au formulat întâmpinare în recurs, însă prin concluziile scrise depuse la termenul de judecată din_ au solicitat respingerea recursului ca fiind nefondat.
Analizând recursul declarat, tribunalul reține următoarele:
Între părți s-a încheiat la data de_ contractul de închiriere nr.57386 având ca obiect închirierea locuinței situate în mun. C. -N., str. M., nr.41,bl.M1, ap.6. S-a convenit de părți că perioada de închiriere este de 5 ani, începând cu data semnării contractului, acesta putând fi reînnoit cu acordul reclamantei, în conformitate cu legislația în vigoare la acel moment. Potrivit art.5 din contract, chiria a fost stabilită la suma de 127.192 ROL lunar, iar potrivit art.6 alin.1, aceasta se datorează începând cu data de_ și se achită până în data de 30 ale fiecărei luni, pentru luna în curs.
Prin actul adițional 1/_ s-a modificat art.5 din contractul de închiriere în sensul că s-a modificat cuantumul chiriei ca fiind 52,22 lei, sumă care se datorează începând cu data de_ .
Prin actul adițional 2 semnat de pârâți la_ s-a modificat art.3 din capitolul II din contractul de închiriere în sensul că s-a prelungit durata contractului de închiriere de la_ la_ și de la această din urmă dată până la_ . Totodată s-a modificat și cuantumul chiriei ca fiind 279,64 lei, sumă care se datorează începând cu data de_ și se achită până la data de 30 a fiecărei luni. Acest contract a fost semnat de pârâți cu mențiunea că nu sunt de acord cu plata retroactivă a chiriei, fiind de acord cu să achite noua chirie de la data semnării prezentului contract.
Prin urmare, ținând cont de dispozițiile art.969 C.civ., în vigoare la data încheierii actului adițional, potrivit cărora "contractele legal făcute au putere de lege între părțile contractante";, tribunalul consideră că între părți s-a încheiat un contract civil în care părțile se află pe poziții de egalitate, producând efecte juridice doar clauzele negociate.
T. ul consideră nefondate susținerile recurenților în sensul că în ceea ce privește cuantumul chiriei, acesta este modificat prin efectul legii și nu prin acordul de voință al părților, întrucât, chiar dacă cuantumul chiriei a fost stabilit și apoi majorat prin lege, acesta nu poate fi opus pârâților decât de la momentul convenit de părți prin art. 6 din contractul de închiriere încheiat. Conform acestei clauze, asumată prin semnarea contractului atât de către locator, cât și de către locatari, "orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica în scris chiriașului înaintea termenului scadent la plată";.
Instanța de fond a apreciat în mod corect că pârâții nu pot fi obligați la plata chiriei majorate începând cu_, reclamanții nefăcând dovada că ar fi comunicat în scris pârâților majorarea chiriei la o dată anterioară celei menționate în actul adițional.
Pe de altă parte, tribunalul consideră că pârâții datorează chiria în sumă de 279,64 lei începând cu data de_ și nu începând cu data de_, așa cum a reținut instanța de fond.
În acest sens, tribunalul reține că prin actul adițional din_ s-a prelungit termenul contractului de închiriere și s-a stabilit că pârâții datorează chiria de 279,64 lei începând cu data de_, însă aceste clauze nu pot fi interpretate în sensul că doar de la data menționată se datorează chiria majorată,
în condițiile în care la data de_ au semnat actul adițional nr.2 prin care s-a stabilit chiria de 279,64 lei, opoziția lor fiind doar pentru perioada anterioară, nu și pentru perioada_ -_, așa cum s-a susținut.
Ținând cont de cele menționate mai sus, tribunalul constată că pârâții erau obligați să achite chiria după cum urmează: în perioada_ -_ suma de 12,71; în perioada_ -_ suma de 52,22 lei; începând cu_ suma de 279,64 lei.
În privința excepția prescripției dreptului la acțiune, tribunalul o consideră nefondată și urmează să o respingă, întrucât pârâții au efectuat plăți cu titlu de chirie și pentru perioada 0_ -_, recunoscând astfel dreptul reclamanților de a solicita chiria și inclusiv eventualele majorări de întârziere, fiind incidente dispozițiile art.16 alin.1 lit.a din Decretul nr.167/1958 privind întreruperea cursului prescripției.
T. ul mai reține că din înscrisul intitulat "situație detaliată a debitului și calcului majorărilor de întârziere aferente perioadei 3_ -_ "; rezultă că pârâții nu au achitat în fiecare lună chiria, plătind la diferite intervale de timp sume diferite, iar recurenții au făcut imputația plății asupra celor mai vechi datorii pe care în opinia lor le aveau pârâții.
În consecință, tribunalul consideră că din probatoriul administrat nu se poate determina suma certă pe care pârâții o mai datorează cu titlu de chirie neachitată, dacă o astfel de creanță există. De asemenea, nu se poate stabili cuantumul majorărilor de întârziere stabilite de părți prin contract, respectiv prin art.7 din contractul inițial și prin art. V din actului adițional din data de_, și nici dacă aceste majorări se impun a fi aplicate față de eventualele depășiri ale scadențelor.
Astfel, este necesar sa fie suplimentat probatoriul prin efectuarea unui raport de expertiză contabilă, pentru a se stabili dacă pârâții datorează sume cu titlu de chirie restantă și majorări de întârziere, raportat la cuantumul chiriei lunare, așa cum a fost menționat mai sus și ținând cont de plățile efectuate și de
imputația plății făcută de reclamanți.
Având în vedere dispozițiile art. 305 C.pr.civ. potrivit cărora nu se pot administra alte probe în recurs cu excepția înscrisurilor, precum si dispozițiile art.312 alin.3 prima teza C.proc.civ., soluția care se impune este de casare a sentinței atacate și de trimitere a cauzei spre rejudecare, pentru administrarea de probe.
PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII DECIDE:
Respinge excepția prescripției dreptului la acțiune.
Admite în parte recursul declarat de reclamanții C. LOCAL AL M.
C. -N. și M. C. -N. împotriva sentinței civile nr. 25390/_, pronunțată în dosarul civil nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o casează în întregime și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 26 aprilie 2013
PREȘEDINTE, M. O. -S. | JUDECĂTOR, D. -I. T. | JUDECĂTOR, E. L. |
GREFIER, C. -G. H. |
Red.D.T./C.Ț./ _
Jud. fond: I. V.
| ← Decizia civilă nr. 1127/2013. Pretenții | Decizia civilă nr. 426/2013. Pretenții → |
|---|
