Decizia civilă nr. 77/2013. Pretenții
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL BISTRIȚA NĂSĂUD SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr. _
DECIZIA CIVILĂ NR. 77/R/2013
Ședința publică din data de 15 februarie 2013 Tribunalul constituit din:
PREȘEDINTE: B. I. S., judecător JUDECĂTOR: S. I.
JUDECĂTOR: N. C.
GREFIER: E. M. -M.
Pe rol fiind pronunțarea hotărârii judecătorești privind recursul civil formulat de pârâții T.
S. și T. D. M., împotriva sentinței civile nr. 4929/_ și a încheierii civile pronunțată la data de_ de Judecătoria Bistrița în dosarul nr._, având ca obiect pretenții.
Dezbaterea recursului a avut loc în ședința publică din 8 februarie 2013, în prezența reprezentantului pârâților-recurenți, avocat R. S. și al reprezentantului reclamanților-intimați, avocat M. Sinefta, concluziile acestora fiind consemnate în scris în încheierea de la acea dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
T R I B U N A L U L
Deliberând, constată:
Prin sentința civilă nr. 4929/_, pronunțată de către Judecătoria Bistrița în dosarul nr._ a fost admisă acțiunea precizată formulată de reclamanții Măjer S. D. și M. L., în contradictoriu cu pârâții T. S. și T. D. M., și în consecință:
au fost obligați pârâții să plătească reclamanților suma de 9.290,49 lei (2180 euro ) - pentru perioada_ -_, plus dobânda legală aferentă începând cu data introducerii acțiunii -_ și până la data plății efective;
au fost obligați pârâții să achite suma de 218 euro lunar sau echivalentul în lei a acestei sume pentru perioada ulterioară introducerii acțiunii și până la încetarea dreptului de superficiei al pârâților asupra terenului proprietatea reclamanților cu dobânda legală aferentă;
au fost obligați pârâții să achite reclamanților cheltuieli de judecată în sumă de 1.947 lei.
Pentru pronunțarea acestei sentințe, prima instanță pe baza probatoriului administrat, a reținut următoarele:
Terenul în suprafață de 218 mp ce face obiectul litigiului este situat în B., str. C. la nr. adm. 29, iar potrivit extraselor de CF 52830 și 52931 B., proprietari tabulari asupra acestuia sunt reclamanții Măjer S. D. și M. L. .
Prin Decizia nr. 1588/2005 a Curții de Apel C. s-a constatat că pârâții T. S. și T. D. au dobândit un drept de folosință asupra terenului de sub construcție și asupra terenului cu destinația de cale de acces, din cauza pendinte, dispunându-se înscrierea în favoarea acestora a dreptului de superficie.
Doctrina și jurisprudența au definit dreptul de superficie ca fiind acel drept real pe care o persoană, proprietar asupra construcțiilor, a altor lucrări sau plantații, îl are pe suprafața de teren care aparține altei persoane, teren asupra căruia superficiarul capătă un drept de folosință. Astfel, prin natura sa, dreptul de superficie are caracter imobiliar și perpetuu, existența acestuia fiind dependentă de caracterul definitiv al construcției, plantației sau lucrării ce grevează terenul pe care se află.
Reclamanții deși sunt proprietari ai terenului și potrivit art.480 și urm Codul civil sunt îndreptățiți să exercite toate prerogativele dreptului de proprietate, respectiv posesia, folosința și dispoziția .
Potrivit art.480 cod civil ,proprietatea este dreptul subiectiv care cuprinde în unitatea sa trei atribute esențiale :posesia ,folosința și dispoziția .Prin dobândirea dreptului de superficie asupra terenului de către pârâți, proprietarii tabulari ai terenului, respectiv reclamanții Măjer S. D. și
M. L. nu-și pot pune în valoare și nu se pot bucura de toate atributele dreptului de proprietate, respectiv de atributul posesiei și al folosinței, fapt ce produce în patrimoniul reclamanților un prejudiciu de ordin material.
Conform jurisprudenței constante a Curții europene a Drepturilor Omului ,,stabilirea printr-o hotărâre judecătorească a unui drept de folosință asupra terenului proprietate a unui terț ,nu poate echivala cu o expropriere pentru că nu se pierde dreptul de proprietate și nu poate fi privită nici ca o reglementare a folosirii bunului, dar constituie o ingerință în sensul primului aliniat al art.1din Protocolul nr.1 adițional la Convenție, ingerință care este incompatibilă cu prevederile Convenției, în lipsa unei despăgubiri echitabile.
Limitarea dreptului reclamanților cu privire la folosința terenului trebuie a-i fi corelată retribuție indemnitară datorată de superficiar. Pentru stabilirea contravalorii folosinței terenului în cauză a fost încuviințată efectuarea unei expertize și a unei contra expertize, instanța reținând că raportul de expertiză efectuat în cauză de expertul Cheța N. care se bazează pe metode de evaluare-comparației prin bonitate și a capitalizării veniturilor - reflectă valori reale practicate pe piața imobiliară.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal, au declarat recurs pârâții T. S. și T. D.
-M.,
solicitând în principal,
modificarea în tot a încheierii civile pronunțată în cauză la termenul de judecată din data de_ (f.73), în sensul admiterii excepției prescripției dreptului la acțiune a reclamanților-intimați și respingerii acțiunii introductive ca fiind prescrisă, cu modificarea corespunzătoare a sentinței. În subsidiar,
modificarea în tot a sentinței recurate astfel: într-un prim subsidiar,
respingerea ca neîntemeiată a acțiunii precizate formulată de reclamanții M. S. D. iei și Măjei L. ; într-un al doilea subsidiar,
modificarea cuantumului sumei reprezentând lipsa de folosință a terenului în suprafață totală de 218 m.p. atât în ce privește perioada_ -_, cât și pentru viitor, în sensul stabilirii valorii acesteia la suma de 1570 lei/an, respectiv 130,8.3 lei/lună, stabilită prin contraexpertiza efectuată în cauză de către experții C. I., Butaciu N. și Vancea F. . Cu cheltuieli de judecată la fond și în recurs, reprezentând taxă judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu avocațial.
În motivarea recursului s-a arătat că prin cererea depusă la dosar pentru termenul de judecată din_, s-a solicitat admiterea excepției prescripției dreptului la acțiune al reclamanților în obligarea pârâților la plata contravalorii folosinței terenului și a dobânzii aferente, motivat de faptul că reclamanții și-au întemeiat acțiunea pe principiul îmbogățirii fără justă cauză.
La termenul de judecată din data de_, instanța de fond a respins excepția invocată (încheierea de la fila 73 din dosar). Recurenții apreciază soluția instanței ca fiind nelegală și netemeinică, dat fiind faptul că, așa cum se poate observa din motivarea "în drept" a acțiunii introductive, reclamanții și-au întemeiat pretențiile privind contravaloarea folosinței terenului pe principiul îmbogățirii fără justă cauză și nu doar cele privind plata dobânzii legale, așa cum au încercat să justifice prin notele de ședință depuse ca răspuns la excepția invocată. Astfel, în motivarea în drept a acțiunii și în justificarea mențiunii trecute între paranteze: "(sau principiul îmbogățirii fără justă cauză)", reclamanții arată că "noul Cod civil reglementează obligația superficiarului de a achita proprietarului contravaloarea dreptului de folosință de care acesta este privat, plecând de la principiul îmbogățirii fără justă cauză".
Ori, chiar făcând abstracție de faptul că pe fond, nu se poate pune problema unei îmbogățiri fără just temei, oricum o atare acțiune este prescrisă în ceea ce-i privește pe reclamanți, prin prisma dispozițiilor art.1, art.3 și art.8 aiin.2 din Decretul nr. 167/1958 privind prescripția extinctivă, în vigoare la data introducerii acțiunii. Astfel, în cazul îmbogățirii fără just temei, termenul de prescripție extinctivă este de 3 ani și curge de la data la care cel care și-a micșorat patrimoniul a cunoscut sau trebuia să cunoască atât faptul măririi altui patrimoniu în detrimentul său, cât și pe cel care a beneficiat de această mărire. Ori, intimații au dobândit convențional dreptul de proprietate asupra terenului în_, prin act autentic, cunoscând întocmai situația de fapt și de drept a terenului, existența construcției recurenților, dobândind pe riscul lor, așa cum se arată în contract, astfel încât data de_ este momentul de început al termenului de prescripție de 3 ani, termen împlinit la data de_, cu aproape 8 ani anterior promovării prezentei acțiuni.
Prin urmare, recurenții apreciază că în mod greșit instanța de fond a respins excepția invocată, sens în care solicită modificarea soluției și respingerea acțiunii ca fiind prescrisă.
O altă critică adusă hotărârii este aceea că instanța de fond a stabilit în sarcina pârâților obligația achitării unei sume cu titlu de contravaloare folosință teren fără a ține seama de condițiile convenției prin care dreptul de superficie a luat naștere, convenție încheiată între pârâți și M. Saveta, mama recurentei T. D. M. și a reclamantului M. S. D. .
Astfel, la data edificării construcției cu destinația de spațiu comercial situat în B., str. C.
, nr. 29, respectiv în anul 1993, proprietar asupra terenurilor în litigiu în suprafață de 176 m p . afectat construcției (c.f. nr. 52830 B., nr. top 64/8/a/2/2/2) și 42 m.p. cu destinație cale de acces (c.f. nr. 52831 B., nr. top 64/8/a/2/2/3), era M. Saveta, recurenți ridicând construcția cu acordul acesteia și cu transmiterea gratuită a dreptului de folosință asupra terenului aferent. Prin urmare, izvorul juridic al dreptului de superficie l-a reprezentat convenția părților, respectiv convenția verbală dintre proprietara terenului M. Saveta și recurenți, constructori de bună- credință, prin deciziile civile nr. 46/A/2005 pronunțată de Tribunalul B. -Năsăud în dosar nr.3609/2003 (f.30-36 dosar fond) și nr.1588/R/2005 a Curții de Apel C. din dosar nr.6395/2005 (atașată acțiunii introductive), instanțele judecătorești procedând doar la constatarea dobândirii acestui drept de superficie de către subsemnații.
Prin urmare, contrar susținerilor reclamanților intimați, dreptul de superficie nu s-a constituit prin hotărâre judecătorească, ci convențional, prin acordul dintre proprietarul terenului și constructorii de bună-credință, instanța luând doar act de constituirea convențională a superficiei, care exista la data dobândirii terenului de către reclamanți, neputându-se pune problema, în acest caz, a existenței vreunei ingerințe în dreptul de proprietate.
Aceste aspecte au fost confirmate de către proprietara terenului M. Saveta prin poziția procesuală exprimată prin scriptele depuse de către aceasta și răspunsul la interogatoriu în litigiul ce a avut ca obiect constatarea dobândirii de către recurenți a dreptului de superficie asupra terenurilor în discuție și care a format obiectul dosarului nr. 565/2003 al Judecătoriei B., în care s-au pronunțat deciziile amintite mai sus, atașat prezentului dosar.
De altfel, toate cele trei instanțe care au soluționat acest dosar, Judecătoria Bistrița, Tribunalul B. -Năsăud și Curtea de Apel C. au reținut existența acestei convenții verbale privind folosința terenului afectat de construcție între subsemnații recurenți și proprietara Măjer Saveta, instanțele arătând că dreptul de superficie a fost dobândit "din momentul realizării convenției verbale cu proprietarul terenului, întrucât din acest moment constructorul a dobândit dreptul de a construi pe acest teren, dreptul de superficie fiind "premisa" dreptului de a construi. Din acest moment dreptul de superficie se consideră virtual dobândit, independent de înscrierea în cartea funciară" (decizia civilă nr.46/a/2005 a Tribunalului B. -Năsăud - pag.8)
Ulterior, respectiv în anul 1999 proprietara M. Saveta a înstrăinat intimaților 300 m.p. teren în care se includea și suprafața aferentă construcției recurenților, intimații cunoscând exact situația de fapt și de drept a acestui teren.
De altfel, în cadrul litigiului privind constatarea dreptului de superficie (dosar nr.565 al Judecătoriei B., atât instanța de fond, cât și instanțele de apel și de recurs au stabilit că intimații din prezenta cauză, M. S. D. și M. L. . au cunoscut, la momentul achiziționării terenului în discuție, situația juridică a acestuia și au avut, în mod obiectiv, posibilitatea de a constata existența construcției pe teren și caracterul ei definitiv, înțelegând să dobândească proprietatea terenului pe riscul lor. Acesta a fost și motivul pentru care instanțele au respins cererea reconvențională privind obligarea pârâților la demolarea construcției. Tribunalul B. -Năsăud a arătat, în decizia dată în apel, faptul că: " O dată cu transmisiunea dreptului de proprietate asupra terenului, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare - 31 mai 1999, pârâților apelanți (M. S. și M. L. ) li s-a transmis și obligația de a respecta dreptul de superficie constituit de fostul proprietar al terenului (vânzătoarea Măjer Saveta) în favoarea proprietarilor construcției.
Ori, în condițiile în care dreptul de superficie al recurenților a fost constituit în mod gratuit prin convenția verbală încheiată cu proprietara terenului de la momentul edificării construcției, M. Saveta, dobânditorii ulteriori ai dreptului de proprietate asupra terenului afectat de superficie preiau această superficie și sunt, obligați să o respecte în condițiile în care aceasta a luat naștere, respectiv, în speță, tot în mod gratuit, cu atât mai mult cu cât intimații au devenit proprietari de bună-voie, convențional, și, totodată, cunoscând în detaliu situația de " fapt și de drept a terenului.
O altă critică adusă hotărârii se referă la cuantumul sumelor stabilite de instanța de fond ca obligații de plată în sarcina recurenților.
Astfel, instanța de fond a avut în vedere, la stabilirea sumei reprezentând contravaloarea lipsei de folosință asupra celor două terenuri în discuție, numai concluziile raportului de expertiză tehnică judiciară întocmit de expertul Cheta Nicoiae, fără a ține cont nici de obiecțiunile formulate la respectivul raport și fără a lua în considerare nici contractul de comodat depus la dosar.
Deși a încuviințat și efectuarea unei contraexpertize în acest dosar, având ca obiectiv stabilirea contravalorii folosinței terenului în litigiu, instanța de fond nu a ținut cont nici de concluziile celor trei experți care au întocmit contraexpertiza. Astfel, prin raport și anexele la acesta, cei trei experți au stabilit, pornind de la hotărâri ale Consiliului Local al Municipiului B., și nu de la o hotărâre a Consiliului General al Municipiului București, după cum a procedat primul expert în expertiza de evaluare, prin metode de calcul mai clare și mai concrete decât în prima expertiză, două sume, prima actualizată cu indicele de inflație pentru contravaloarea folosinței terenurilor respectiv 407,5 lei/an și 1570 lei/an.
Instanța de fond nu și-a însușit niciuna din sumele stabilite de cei trei specialiști prin contraexpertiza, nici suma de 407,5 lei/an considerată mică de către experți, dar nici suma de 1.570 lei/an, sumă mai apropiată de o valoare impusă de piața imobiliară, care din anul 2009 consemnează o permanentă și sensibilă descreștere.
După încuviințarea expertizei în cauză, instanța de fond a încuviințat și cea de a doua expertiză, respectiv contraexpertiza. Recurenții apreciază că instanța a încuviințat contraexpertiza având în vedere dispozițiile art 212 alin.1C.proc.civ, tocmai pentru că nu a fost lămurită prin prima expertiză făcută, în motivarea hotărârii nefiind arătate de către instanță elementele de care nu a ținut cont și nici de ce a înlăturat concluziile acesteia, din moment ce nu a fost lămurită prin prima expertiză.
Calculul primului expert și soluția dată de instanța de fond, pornind de la acest calcul, sunt cu atât mai netemeinice cu cât, pe acest raționament s-ar închiria, un apartament în valoare de
50.000 de euro cu o chirie de aproximativ 1050 euro pe lună, urmând a se plăti de către chiriaș integral valoarea apartamentului în patru ani, ceea ce nu are niciun suport logic și ancorat în realitatea imobiliară, o investiție imobiliară amortizându-se din chirii în 15-17 ani, în medie.
Totodată, după cum se poate observa chiar din expertiza avută în vedere de către instanța de fond, terenul în litigiu în suprafață de 218 m.p. a fost evaluat de către expertul Cheta N. la valoarea de 50000 lei, ceea ce ar însemna că în aproximativ 4 ani s-ar acoperi valoarea terenului prin plata "chiriei", iar în 12 ani s-ar achita de trei ori valoarea acesteia. Ori, pornind de la caracterul perpetuu al dreptului de superficie, plata lunară a sumei de 218 euro, stabilită de prima instanță, pe o perioadă îndelungată de timp ar duce la o îmbogățire fără justă cauză a intimaților.
Reclamanții au formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.
În ce privește excepția prescripției dreptului la acțiune, apreciază că instanța de fond în mod corect a respins-o, motivat de faptul că fiind vorba de o plată succesivă, termenele de prescripție sunt diferite; iar prin instituirea unui drept de superficie nu se pierde dreptul de proprietate, dar folosirea de către o altă persoană a terenului constituie o ingerință în sensul primei fraze a primului alineat al art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenție.
Recurenții nu critică soluția respingerii excepției prin raportare la această motivare (iar o critică ulterioară ar fi tardivă - art. 303 alin. 1 C. pr. civ.), ci susțin că reclamanții și-au întemeiat pretențiile pe principiul îmbogățirii fără justă cauză, iar "în cazul îmbogățirii fără just temei, termenul de prescripție extinctivă este de 3 ani și curge de la data de la care cel care și-a micșorat patrimoniul a cunoscut sau trebuia să cunoască atât faptul măririi altui patrimoniu în detrimentul său, cât și pe cel care a beneficiat de această mărire" - în speță, momentul de început al acestui termen fiind, în opinia recurenților,_ . Oricum, în ce privește temeiul de drept al acțiunii formulată, arată că a fost invocat, în primul rând și în mod expres, prevederile art. 480 și urm., art. 1088 C. civ. .
Astfel cum reține și Curtea de Apel C., dreptul de superficie stabilit în favoarea recurenților
T. are în conținutul său dreptul de proprietate asupra construcțiilor și un drept de folosință perpetuu, pe durata existenței construcțiilor, asupra terenului proprietatea intimaților.
Tribunalul B. -Năsăud arată că dreptul de superficie conferă superficiarului posesia și folosința terenului, precum și dreptul de a dispune, în anumite limite, de substanța acestuia.
Arată intimații că din moment ce dreptul de superficie al recurenților dezmembrează proprietatea lor, făcând ca cel puțin atributul folosinței să fie exercitat de recurenți, iar pretențiile intimaților sunt generate de această situație, reprezentând contravaloarea folosinței, este evident că aceste pretenții își au temeiul în dispozițiile art. 480 și urm. C. civ.
Pe de altă parte, dreptul de superficie are un caracter imobiliar și perpetuu prin natura sa, existând în timp atât cât durează construcția. Limitarea dreptului intimaților cu privire la folosința terenului - în timp atât cât durează construcția - trebuie să-i fie corelată o retribuție indemnitară datorată de recurenții superficiari, ce constituie plata pentru dauna pe care o suportă intimații prin aceea că nu pot să-și exercităm discreționar dreptul de a folosi terenul.
Lipsa de folosință este generatoare de prejudicii succesive, cărora le corespund obligațiile pârâților recurenți privind plata echivalentului bănesc al folosinței, sub formă de prestații succesive, până la încetarea sau stingerea dreptului de superficie. Prin urmare, prețul folosinței terenului, pe care superficiarul îl datorează proprietarului pentru compensarea imposibilității acestuia de a-și exercita atributul folosinței, este datorat sub formă de plăți lunare {prestații succesive).
Potrivit art. 12 din Decretul nr. 167/1958, în cazul unor astfel de prestații, dreptul cu privire la fiecare din aceste prestațiuni se stinge printr-o prescripție deosebită, indiferent de izvorul obligației. Perioada anterioară introducerii acțiunii, pentru care intimații au cerut despăgubiri, este chiar mai mică de 3 ani, astfel nu sunt incidente dispozițiile art. 1, art. 3 și art. 8 alin. 2 din Decretul nr. 167/1958, invocate de recurenți.
Mai arată intimații că privațiunea pe care o suferă proprietarul terenului este în corelație cu beneficiul pe care proprietarul clădirii îl primește, acela de a folosi neîngrădit și de a exploata în folos personal terenul altuia.
Chiar dacă obligația superficiarului de a achita proprietarului contravaloarea dreptului de folosință ar pleca de la principiul îmbogățirii fără just temei, tot mărirea patrimoniului superficiarului în detrimentul patrimoniului proprietarului ar avea loc în timp, în mod succesiv, pe întreaga perioadă a existenței dreptului de superficie - ajungând tot la prestații succesive. În niciun caz, momentul de început al termenului de prescripție nu ar fi 31 mai 1999, când intimații au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului.
Constatarea dobândirii de către recurenți a dreptului de superficie a avut loc prin hotărâri judecătorești ulterioare, iar soluția dată de instanțele naționale a fost atacată și la CEDO, răspunsul fiindu-le comunicat la data de 7 iulie 2009.
Arată intimații că nefondate sunt și criticile potrivit cărora prima instanță "a interpretat greșit actul juridic dedus judecății - de constituire a superficiei - a interpretat greșit prevederile art. 1 alin. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului și nu a ținut seama de statuările intrate în putere de lucru judecat ale instanțelor de judecată care au soluționat cauza privind constatarea existenței dreptului de superficie (dosar civil nr. 565/2003 al Judecătoriei B.
)".Actul juridic dedus judecății nu este cel de constituire a superficiei.Apoi, în niciuna din hotărârile judecătorești prin care s-a constatat dobândirea de către recurenții T. a dreptului de proprietate asupra construcției și a dreptului de folosință asupra terenului, nu s-a reținut existența unei convenții verbale încheiate între recurenți și M. Saveta privind "transmiterea gratuită a dreptului de folosință asupra terenului aferent".
Pe tot parcursul proceselor anterioare a fost contestată, inclusiv de către M. Saveta, dobândirea de către reclamanți a dreptului de folosință asupra terenului, iar instanțele au reținut dobândirea acestui drept doar ca urmare a edificării construcției cu acordul proprietarei terenului. Curtea de Apel C. reține în considerentele deciziei sale ca fiind corecte statuările instanței de apel (Tribunalul B. -Năsăud) referitoare la existența acordului de voință între recurenții T. și proprietara terenului M. Saveta "cu privire la ridicarea construcției", recurenții aflându-se în situația părților din convenția încheiată cu M. Saveta, care le conferă calitatea de proprietari ai construcției însă, întrucât prerogativele dreptului de proprietate asupra construcției nu pot fi exercitate decât recunoscându-se proprietarilor acestora și folosința terenului, s-a constatat și dobândirea acestui drept.
Tribunalul B. -Năsăud a reținut că, "existând consimțământul proprietarului la edificarea construcției, lipsa de opoziție a acestuia pe parcursul edificării, în mod corect prima instanță a
constatat că reclamanții intimați au dobândit, prin edificare, dreptul de proprietate asupra construcției".
Dreptul de folosință asupra terenului de sub construcții a fost dobândit prin realizarea construcției cu acordul proprietarei terenului, Măjer Saveta, de unde rezultă că pretinsa convenție verbală sau consimțământul tacit al proprietarei terenului se referă doar la edificarea construcției.
În ceea ce privește durata, Tribunalul B. -Năsăud a reținut că, dându-și consimțământul la edificarea construcției, în chiar ipoteza în care M. Saveta ar fi consimțit la construirea acestui drept pe o perioadă determinată, el nu poate fi limitat în timp, pentru simplul fapt că este perpetuu.
Mai arată intimații că dacă ar fi existat o convenție între M. Saveta și recurenți cu privire la dreptul de folosință asupra terenului, s-ar fi știut și întinderea acestui drept - cele trei instanțe dispunând diferit cu privire la acest aspect (300 m.p., 176 m.p., 176 + 42 m.p.), fiecare cât a apreciat că s-ar putea reține din existența acordului la edificarea construcției.
Dreptul se superficie nu este gratuit, pentru lipsa folosinței terenului proprietarul fiind îndreptățit la plata unor indemnizații (I., decizia nr._, publicată pe site-ul oficial al I. ). Nu numai că gratuitatea dreptului de superficie nu se prezumă, dar din poziția procesuală exprimată de Măjer Saveta în dosarul nr._ (nr._ și nr._, în căile de atac), de exemplu, fila 27; și din declarațiile martorilor Cifor E. (fila 55) și Asăvoaie G. (fila 155) rezultă că Măjer Saveta a pretins chirie.
Prin urmare, intimații arată că este fără niciun temei susținerea recurenților că dreptul de superficie le-ar fi fost constituit în mod gratuit, printr-o convenție încheiată cu M. Saveta. Intimații arată că au doar obligația de a respecta dreptul de superficie al recurenților, ceea ce și fac; însă pretenția de a fi despăgubiți pentru lipsa de folosință a terenului nu contravine niciunei statuări din hotărârile anterioare și nu implică nicio modificare a vreunei convenții încheiate între recurenți și M. Saveta.
Astfel cum a statuat și practica judiciară, limitării dreptului proprietarului cu privire la folosința terenului trebuia a-i fi corelată o retribuție indemnitară datorată de către superficiar, chiar dacă este pretinsă ulterior datei la care dreptul de superficie a luat naștere (faptul că titularul primordial al terenului nu a solicitat plata compensatorie a dreptului de folosință nu presupune o obligație de gratuitate a respectării dreptului de către titularul său succesiv) - fila 53, verso, dosar fond - Curtea de Apel București, decizia nr. 575/_ .
În ceea ce privește prevederile art. 1 alin. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenție, prima instanță nu le-a interpretat și nici nu avea competența să o facă, ci a făcut doar referire la jurisprudența CEDO privind dreptul de superficie - potrivit căreia stabilirea printr-o hotărâre judecătorească a unui drept de folosință asupra terenului proprietatea unui terț nu poate fi echivalată cu o expropriere pentru că nu se pierde dreptul de proprietate și nu poate fi privită nici ca o reglementare a folosinței bunului, dar constituie o "ingerință" în sensul primei fraze a primului alineat al art. 1 din Protocolul nr. 1 adițional la Convenție.
Se știe că dreptul de superficie nu se poate naște decât din lege, prescripție achizitivă, legat sau acordul părților. Prin urmare, stabilirea printr-o hotărâre judecătorească înseamnă de fapt constatarea, în caz de litigiu, a dobândirii dreptului de superficie prin unul din modurile menționate. Oricum, intimații apreciază că acțiunea formulată este întemeiată chiar și fără jurisprudența CEDO, despăgubirea fiind justificată de imposibilitatea de a-mi exercita toate prerogativele dreptului de proprietate asupra terenului. Și prima instanță, în considerentele sentinței atacate a reținut acest aspect, chiar invocând dispozițiile art. 480 și urm. din (vechiul) Cod civil.
Sentința este legală și temeinică și sub aspectul cuantumului sumelor stabilite ca obligație de plată în sarcina recurenților. Sub acest aspect nu au relevanță alte hotărâri judecătorești (în unele chiar acele instanțe apreciind că sumele solicitate și respectiv acordate, prin prisma principiului disponibilității, sunt modice).
În cauză este vorba despre un teren în formă dreptunghiulară, situat în intravilanul localității
B., într-o zonă ultracentrală și deosebit de frumoasă, pe str. C., la intersecția a două străzi (amplasamentul observându-se pe schița de detaliu), cu multe posibilități de valorificare a folosinței, dacă pe el n-ar exista construcțiile recurenților.
La intentarea acțiunii, pe baza informațiilor obținute de la câțiva experți de specialitate, intimații arată că au solicitat suma de 654 euro/lună. Mai mult, având în vedere și locul în care este
situată, imposibilitatea folosirii porțiunii de teren în discuție afectează și buna administrare și utilizare a restului terenului, de pe acest teren putându-se obține venituri substanțiale.
În mod justificat, pentru stabilirea contravalorii folosinței terenului a avut în vedere raportul întocmit de expert Cheta N., folosind două metode de evaluare - cea a comparației prin bonitare și cea a capitalizării veniturilor - și utilizând valori reale de pe piața imobiliară privind imobile identice sau similare cu cel în litigiu, recomandările și notele Corpului experților tehnici din România, cursul de schimb valutar etc., expertul a stabilit ca bază de calcul la stabilirea chiriei pentru terenul obiect al dreptului de superficie al recurenților valoarea de 1,0 euro/mp/lună.
În ceea ce privește așa-zisa expertiză efectuată de Cuciurean I., Butnariu N. și Vancea F. a, valorile reținute - pe lângă faptul că sunt două, semnificativ diferite) - nu au nicio legătură cu valoarea reală a folosinței terenului în discuție, ambele fiind extrem de mici. Suma de 407,5 lei/an și cea de 1570 lei/an pentru o suprafață de 218 m.p, situată pe str. C., cu caracteristicile arătate, sunt imposibil de a fi reținute ca reale. Acești experți nu au folosit niciun fel de date comparabile, nicio metodă tehnico-științifică, nicio recomandare CET-R etc; iar prin lucrarea efectuată au dat dovadă de lipsă de profesionalism și bună-credință, încercarea de a-i favoriza pe recurenți fiind evidentă.
Tribunalul, examinând în baza prev.art.304 și 3041C.pr.civ. hotărârea atacată atât prin prisma motivelor de recurs invocate, cât și din oficiu, constată că aceasta este temeinică și legală, nefiind dat niciun motiv de casare sau modificare a hotărârii.
Tribunalul apreciază că instanța de fond a stabilit starea de fapt prin interpretarea corectă a mijloacelor de probă administrate în cauză, motiv pentru care nu vor mai fi reluate aceste statuări, ci se va proceda la analizarea hotărârii atacate din prisma criticilor formulate în cererea de recurs.
În ceea ce privește excepția prescripției dreptului la acțiune, tribunalul reține că soluția instanței de fond cuprinsă în încheierea de ședință din data de_ de respingere a excepției, este corectă.
Recurenții au invocat faptul că raportat la întemeierea acțiunii introductive pe principiul îmbogățirii fără justă cauză, termenul de prescripție de 3 ani a început să curgă de la momentul dobândirii imobilului,_ . Aceste aserțiuni nu pot fi primite, întrucât pe de o parte acțiunea reclamanților Măjer S. D. și M. L. a fost întemeiată în drept pe dispozițiile art. 480 Cod civil și doar în subsidiar pe principiul îmbogățirii fără justă cauză, iar pe de altă parte este de necontestat că dreptul de superficie asupra terenului recunoscut pentru pârâții T.
S. și T. D. M. este unul perpetuu de la momentul edificării construcțiilor și pe tot parcursul existenței acestora, astfel că lipsa de folosință este și ea continuă și nu poate fi limitată la momentul inițial al cumpărării imobilului. Tribunalul apreciază, în acord cu susținerile intimaților, că pentru fiecare unitate de timp, în cazul nostru pentru fiecare lună curge un termen de prescripție de 3 ani separat (conform dispozițiilor art. 3, 12 din Decretul nr. 167/1958, iar raportat la faptul că reclamanții au solicitat obligarea pârâților la contravaloarea lipsei de folosință doar începând cu 0_, raportat și la momentul introducerii acțiunii_, pretențiile acestora nu pot fi apreciate nicidecum ca fiind prescrise.
Ca și un motiv de recurs subsidiar, pârâții T. S. și T. D. M. au invocat faptul că acțiunea ar fi trebuit respinsă ca neîntemeiată, întrucât între ei și antecesorul reclamanților, M. Saveta a existat o convenție verbală privind gratuitatea dreptului de superficie, iar reclamanții în momentul cumpărării imobilului au avut cunoștință de existența construcției și au cumpărat pe riscul lor, în acest sens pronunțându-se și instanțele de judecată.
Prin deciziile civile nr. 46/A/2005 pronunțată de Tribunalul B. -Năsăud în dosar nr.3609/2003 (f.30-36 dosar fond) și nr.1588/R/2005 a Curții de Apel C. din dosar nr.6395/2005 (f. 9-11 dosar fond) s-a statuat într-adevăr că pârâții din prezentul dosar, T. S. și T. D. M.
, sunt constructori de bună-credință și că au avut acordul numitei M. Saveta la edificarea construcției, astfel încât nu se poate dispune demolarea construcției și trebuie respectat dreptul de superficie, dar instanțele de judecată nu au statuat nicidecum asupra caracterului gratuit sau oneros al dreptului de superficie, motiv pentru care acest aspect trebuie analizat în prezenta cauză.
Este unanim admis în practica instanțelor judecătorești că proprietarilor unui imobil, care sunt privați de dreptul de folosință (un atribut esențial al dreptului de proprietate) asupra bunului lor, trebuie să li se recunoască dreptul de a fi despăgubiți de persoanele care se bucură de folosința imobilului respectiv, dreptul de superficie sau de folosință fiind prezumat ca fiind oneros. Desigur
că există și posibilitatea exercitării acestui drept cu titlu gratuit, dar acest aspect trebuie dovedit, or în cazul de față pârâții T. S. și T. D. M. nu au reușit să dovedească faptul că M. Saveta sau reclamanții M. S. D. și M. L. ar fi fost de acord ca ei să folosească terenul de 218 mp pe toată perioada existenței construcțiilor, fără plata vreunei sume de bani cu titlul de despăgubire.
Raportat cele evidențiate mai sus, tribunalul concluzionează că pârâții T. S. și T. D.
M. datorează despăgubiri pentru lipsa de folosință a terenului, iar la stabilirea cuantumului lunar trebuie avute în vedere elemente concrete și de actualitate.
Instanța de fond a încuviințat efectuarea unui raport de expertiză contabilă întocmită de expert. Cheța N. (f. 87-92) și o contraexpertiză întocmită de experții I. C., Butaciu N. și Vancea F. (f. 136-144). În soluția pronunțată instanța de fond a reținut valoarea calculată de expertul Cheța N., apreciind că se bazează pe metode de evaluare-comparației prin bonitate și a capitalizării veniturilor - reflectă valori reale practicate pe piața imobiliară.
Prin recursul formulat pârâții au solicitat în subsidiar modificarea cuantumului sumei reprezentând lipsa de folosință a terenului în suprafață totală de 218 m.p. atât în ce privește perioada_ -_, cât și pentru viitor, în sensul stabilirii valorii acesteia la suma de 1.570 lei/an, respectiv 130,8.3 lei/lună, stabilită prin contraexpertiza efectuată în cauză de către experții C. I.
, Butaciu N. și Vancea F. .
Această solicitare nu poate fi primită, întrucât pentru obținerea acestei sume experții au avut în vedere Hotărârea nr. 123/_ anexa 3 a municipiului B., prin care s-a stabilit că pentru locurile de parcare a autoturismelor pe domeniul public se va încasa suma de 120 lei/an aferent 10mp(astfel încât rezultă o chirie de 12 lei/mp anual, respectiv în total suma de 1.570 lei/an), or suprafața de 218 mp nu este și nu a fost niciodată folosită ca și parcare. În cazul de față suprafața de teren începând cu edificarea construcției și ulterior anului 2009, a fost ocupat în mare parte (176 mp) de construcția, care a avut ca și destinație restaurant, iar diferența de 42mp este delimitată pentru asigurarea accesului în incintă. Este evident că folosirea terenului cu această destinație nu poate fi echivalată cu folosirea unei suprafețe de teren cu titlul de parcare, iar suma rezultată (1.570 lei/an) apare ca fiind derizorie.
Tribunalul constată astfel că calculele efectuate prin contraexpertiză nu pot fi avute în vedere la stabilirea cuantumului despăgubirilor, astfel încât și această critică subsidiară la adresa hotărârii instanței de fond, apare ca neîntemeiată.
Având în vedere cele arătate mai sus, tribunalul în baza art.312 alin.1 teza II din codul de procedură civilă va respinge recursul declarat de pârâții T. S. și T. D. M., împotriva sentinței civile nr. 4929/_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei B., ca neîntemeiat.
Față de prevederile art. 274 alin.1 Cod proc.civ., potrivit cărora "partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuieli de judecată";, tribunalul îl va obliga pe recurenții T.
S. și T. D. M., în solidar, să plătească intimaților M. S. D. și M. L., suma de
2.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul formulat de pârâții T. S. și T. D. M., ambii domiciliați în B.
, str. I. Slavici, nr. 9 A, județul B. -Năsăud, împotriva sentinței civile nr. 4929/_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei B., ca neîntemeiat.
Obligă recurenții să plătească intimaților M. S. D. și M. L., cu domiciliul în B.
, str.C., nr. 29, jud. B. -Năsăud, suma de 2.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de_ .
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI, GREFIER,
I. SS I. N. C. E. M. -M.
Red./Dact.
Sz./E.M.M.,_ -3 ex.
Judecător de fond: T. L. M.
| ← Decizia civilă nr. 53/2013. Pretenții | Decizia civilă nr. 1127/2013. Pretenții → |
|---|
