Decizia civilă nr. 56/2013. Rezolutiune contract
| Comentarii |
|
Dosar nr. _
ROMÂNIA TRIBUNALUL MARAMUREȘ
SECȚIA I CIVILĂ
4204
DECIZIA CIVILĂ NR. 56/R
Ședința publică din_ Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: G. | G. | P. |
J. ecător: M. | C. | |
J. ecător: D. | Ț. | |
G. ier: V. | O. |
Pe rol este pronunțarea asupra recursului civil formulat de pârâții P. Ș.
, domiciliat în B. M., str. D. V. bl. 6A/75; G. T., domiciliată în B. M.
, str. B. nr. 25 și H. M. R., domiciliată în B. M., str. B. nr. 25 împotriva sentinței civile nr. 10564 din 29 noiembrie 2011 pronunțată de Judecătoria Baia Mare în dosar nr._, având ca obiect rezoluțiune contract.
Se constată că dezbaterile în cauză au avut loc la termenul de judecată din_, susținerile și concluziile părților fiind consemnate în încheierea de ședință ce face parte integrantă din prezenta decizie, iar pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise s-a amânat pronunțarea pentru termenul de azi.
În urma deliberărilor instanța a pronunțat decizia civilă de față.
T.
Deliberând asupra recursului de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 10564 din 29 noiembrie 2011 pronunțată de Judecătoria Baia Mare s-a admis acțiunea civilă formulată de reclamantul M.
I. R. în contradictoriu cu pârâții P. Ș., G. T. și H. M. R., și în consecință s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare intervenit între reclamant și pârâți încheiat la data de_ și dispune repunerea părților în situația anterioară încheierii antecontractului de vânzare- cumpărare, prin restituirea prestațiilor. Pârâții au fost obligați să restituie reclamantului suma de 33.000 lei conform clauzei de arvună stipulate în
antecontract, 372 lei cheltuieli din faza de punere în întârziere și a sumei de 160 lei cheltuieli cu declarații notariale, precum și 2480 lei cheltuieli de judecată.
În considerentele sentinței se reține că: Între reclamanți și pârâți s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare al terenului în suprafață de 2200 mp situat în Băița, în intravilan. Valoarea de tranzacție a terenului a fost stabilită de părți la suma de 26.400 lei din care la data semnării contractului s-a plătit de către reclamant 16.000 lei cu titlu avans iar diferența de preț urma să fie plătită la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Pentru acest fapt, pârâții s-au angajat prin acel antecontract să depună toate diligențele în vederea întabulării sentinței civile nr. 5456/_ pronunțată de Judecătoria Baia Mare, precum și să obțină acordul proprietarilor fondurilor aservite, Oiegaș P. și Lata E. în vederea constituirii unei servituți de trecere.
De la încheierea acestui act au trecut patru ani de zile în care pârâții nu au făcut nici un demers, reținut în cuprinsul actului, motiv pentru care la data de_ reclamantul a solicitat notificarea acestora prin executorul judecătoresc
M. i Marius.
Față de această stare de fapt recunoscută și de către pârâți prin declarațiile date instanța de fond a apreciat se impune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, având drept consecință repunerea părților în situația anterioară încheierii antecontractului prin restituirea prestațiilor
Este de subliniat faptul că excepția invocată de pârâți nu este întemeiată, instanța de fond respingând-o având în vedere faptul că în actul autentic încheiat ulterior de către pârâți cu fosta soție a reclamantului Goci Giorgiana M., aceasta din urmă face mențiunea că nu este căsătorită și că dobândește terenul ca bun propriu.
Tot în acel act vânzătorii (pârâții din prezentul dosar) fac mențiunea că terenul nu face obiectul nici unui antecontract de vânzare-cumpărare sau a vreunui proces, ceea ce nu corespunde adevărului.
Literatura de specialitate arată că antecontractul de vânzare cumpărare nu este un act translativ de proprietate, transferul de proprietate făcându-se în etapa încheierii actului autentic - condiție de validitate a acestor categorii de contracte (art. 46 din L. 18/1991)
Prin urmare cum este vorba în speță de transferul dreptului de proprietate cu consecința intrării acestuia în comunitatea de bunuri pentru a fi nevoie de mandatul expres al soției pentru promorarea acțiunii în rezoluțiune, totodată la data promovării prezentei acțiuni, reclamantul era divorțat de fosta soție.
Față de aceste considerente excepția invocată de părți este nefondată fiind respinsă de către instanța de fond.
Neexistând posibilitatea obiectivă de realizare a antecontractului - dreptul de proprietate al terenului fiind transferat altor persoane, reținând culpa
pârâtului în neîndeplinirea obligațiilor din antecontract, instanța de fond a apreciat că acțiunea reclamantului este întemeiată și fondată.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs P. Ș., G. tatiana, H.
M. R. și care au solicitat admiterea recursului, casarea sentinței judecătoriei și trimiterea cauzei spre o nouă judecată instanței de fond în conformitate cu dispozițiile art. 312 alin. 3, 5, art. 304¹ Cod procedură civilă, apreciind că instanța de fond a soluționat procesul fără a intra în cercetarea fondului. În subsidiar, admiterea recursului, modificarea dispozițiilor sentinței judecătoriei în conformitate cu dispozițiile art. 304, art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, cu cheltuieli de judecată în ambele instanțe.
În motivarea recursului se arată că, pârâții au solicitat probe testimoniale, cu martorii solicitați dorind să dovedească faptul că la momentul încheierii actului sub semnătură privată a fost prezentă și soția reclamantului, că bunul care a format obiectul contractului sub semnătură privată a fost dobândit în comun, din bani comuni sub durata căsătoriei. Tot cu martori au dorit să dovedească culpa reclamantului pentru neîncheierea contractului. Aceste probe au fost respinse de către instanța de fond fără nicio motivare, rezumându-se la sintagma "pertinentă, concludentă și utilă";.
La data promovării acțiunii reclamantul era divorțat de soția sa Goci Giorgiana, bunul fiind comun îi sunt aplicabile regulile de la regimul comunității matrimoniale. Reclamantul nu putea promova acțiunea decât alături de soția sa.
În antecontractul de vânzare-cumpărare nu s-a prevăzut un termen până la care vânzătorii -pârâți erau obligați să încheie actul în forma autentică și nici un termen în care tot aceștia ar fi avut obligația să obțină acordul proprietarilor fondului aservit, numiții Oiegaș P. și Lata E. în vederea constituirii unei servituți de trecere.
Nu se poate reține vreo culpă în sarcina recurenților-pârâți pentru neîncheierea actului în formă autentică. Cauzele întârzierii părților în executarea contractului respectiv întabularea dreptului de proprietate al pârâților asupra terenului care formează obiectul antecontractului după rămânerea irevocabilă a sentinței civile a depins de efectuarea unei schițe de dezmembrare, aptă de întabulat din partea unui expert, iar timpul scurs de la rămânerea irevocabilă a sentinței și până la întabulare nu poate fi imputată recurenților-pârâți. Nici reclamantul nu și-a executat obligația, neachitând diferența de preț.
Analizând sentința atacată prin prima motivelor de recurs și în considerarea dispozițiilor art. 312, 304¹ Cod procedură civilă, tribunalul reține următoarele:
La data de_ reclamantul a încheiat cu pârâții actul sub semnătură privată intitulat "antecontract de vânzare-cumpărare"; prin care primul cumpăra suprafața de 2200 mp teren situat în localitatea Băiuț intravilan cu nr. top. 762 și 763/2. Prețul pentru imobil a fost stabilit la 264.000.000 lei ROL. Din această sumă la data încheierii actului s-a achitat suma de 50.000.000 lei ROL, sumă
care conform clauzei constituia arvuna. Conform clauzelor din contract, pârâții urmau ca din banii primiți cu titlu de arvună să suporte cheltuielile necesare cu întocmirea schiței de dezmembrare, topograf, carte funciară, proces în instanță și tot ce va fi necesar în vederea încheierii actului în formă autentică, urmând ca înainte de semnarea contractului autentic de vânzare-cumpărare la notar să fie achitată diferența de bani.
Părțile au mai convenit, prin același act, că dacă vânzătorii se răzgândesc în privința încheierii contractului sau din culpa lor acesta nu va fi încheiat se obligă să restituie cumpărătorului dublul sumei cheltuite până în acel moment (avans). Tot vânzătorii s-au mai obligat să obțină acordul proprietarilor fondului aservit - Oiegaș P. și Lata E. - în vederea constituirii unei servituți de trecere pentru terenul ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare.
Ulterior cumpărătorul a mai achitat vânzătorilor următoarele sume:
35.000.000 lei ROL la_ ; 40.000.000 lei ROL la data de_ și
40.000.000 lei ROL la data de 18 ianuarie 2008.
Așa cum au recunoscut părțile atât la instanța de fond cât și în fața tribunalului nici până în prezent vânzătorii nu au obținut actele necesare, inclusiv acordul numiților Oiegaș P. și Lata E. în ceea ce privește servitutea de trecere, pentru a se putea prezenta la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Deși în convenție nu s-a prevăzut vreun termen în care vânzătorii se obligau să facă toate formalitățile necesare în vederea încheierii actului la notar se apreciază că din anul 2006 și până în prezent (2013) au avut la dispoziție un termen rezonabil, perioadă în care puteau să le procure. Aceasta cu atât mai mult cu cât deși în convenție se arată că terenul se predă în posesia cumpărătorului de la data încheierii actului sub semnătură privată, acest lucru nu s-a realizat, în prezent reclamantul fiind lipsit de folosința și posesia bunului.
Recurenții au mai invocat faptul că soția reclamantului nu a fost chemată în judecată, iar din declarația autentică depusă la dosar, reiese că aceasta nu ar fi de acord cu rezoluțiunea contractului.
De observat că această declarație autentificată sub nr. 12910 din 31 august 2011 de Biroul Notarilor Publici Corpadea C. Raluca, Rakoczi Ferencz Robert, M. G. M. (f. 41 verso din dosarul de fond) a fost depusă la dosar la termenul din 5 septembrie 2011, deci în cursul soluționării prezentului litigiu, astfel că fosta soție a reclamantului avea posibilitatea să formuleze cerere de intervenție, lucru pe care nu l-a făcut. Pe de altă parte, nu rezultă dacă în momentul în care s-a încheiat actul sub semnătură privată cei doi foști soți erau împreună și din ce bani s-a achitat avansul și când au divorțat.
Rezoluțiunea contractului este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului. Acțiunea în rezoluțiune a contractului poate fi intentată numai de partea care a executat sau
care se declară gata să execute contractul. Condițiile ce se cer a fi îndeplinite pentru a fi admisibilă uzucapiunea sunt:
-una din părți să nu-și fi executat obligația ce-i revine. Neexecutarea poate fi și parțială, caz în care partea din obligația neexecutată trebuie să fie considerată esențială la încheierea contractului;
-neexecutarea să fi fost imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația;
- debitul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condițiile prevăzute de lege.
În cauză toate cele 3 condiții sunt îndeplinite. Așa cum s-a arătat pârâții nu și-au executat obligația deși au avut la dispoziție un timp care s-a apreciat a fi suficient în care puteau și obține actele necesare (întabularea în CF, etc.) în vederea încheierii contractului la notar. Chiar și în fața instanței de recurs, s-au acordat mai multe termene pentru ca părțile să încheie actul autentic, lucru care însă nu s-a realizat, vânzătorii recurenți neprimind acceptul proprietarului fondului aservit. În ceea ce privește diferența de preț, aceasta urma să fie achitată de cumpărător doar înainte de semnarea actului autentic.
Pe cale de consecință, reținându-se că pârâții au fost legal puși în întârziere prin executor judecătoresc, că neexecutarea s-a datorat culpei acestora, se apreciază că în mod corect instanța de fond a admis acțiunea, a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare cu repunerea părților în situația anterioară încheierii actului, motiv pentru care în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă se va respinge recursul ca nefondat.
Intimatul deși a solicitat cheltuieli de judecată, nu le-a justificat, motiv pentru care acestea nu vor fi acordate.
PENTRU ACESTE MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII DECIDE:
RESPINGE recursul declarat de P. Ș., G. T., H. M. R. în contra sentinței civile nr. 10564 din 29 noiembrie 2011 a Judecătoriei B. M., județul M. .
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică de azi_ .
PREȘEDINTE | JUDECĂTORI | GREFIER | ||||
P. G. | G. | C. | M., Ț. | D. O. | V. |
Red. P.G./_
T.Red. O.V./_ /2 ex.
J. . la fond: V. U.
ROMÂNIA TRIBUNALUL MARAMUREȘ
SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR. _
MINUTĂ
Pentru motivele ce se vor vedea la redactarea deciziei ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
RESPINGE recursul declarat de P. Ș., G. T., H. M. R. în contra sentinței civile nr. 10564 din 29 noiembrie 2011 a Judecătoriei B. M., județul M. .
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică de azi_ .
PREȘEDINTE JUDECĂTORI
s.s. indescifrabil s.s. indescifrabil, s.s. indescifrabil
| ← Decizia civilă nr. 585/2013. Rezolutiune contract | Încheierea civilă nr. 164/2013. Rezolutiune contract → |
|---|
