Decizia civilă nr. 636/2013. Pretenții
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr. _
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILĂ Nr. 636/2013
Ședința publică de la 05 Iunie 2013 Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: D. T.
JUDECĂTOR: ANA-SS JUDECĂTOR: E. L. GREFIER: E. C.
Pe rol este judecarea cauzei civile privind pe recurentul Municipiul C. -
N. - prin P., împotriva Sentinței civile nr.25410/2012 pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., privind și pe intimata A. de proprietari din C. -N., având ca obiect, pretenții .
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților, respectiv:
- intimat reclamant - A. de Proprietari din C. -N.
- recurent pârât - Municipiul C. -N. - prin P. Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier .
T. ul din oficiu, conform dispozițiilor art. 159 ind. 1 al.4 C.pr.c., verificând competența, stabilește că este competent, general, materiale și teritorial a soluționa recursul, potrivit art. 2 pct. 3 C.pr.c.
De asemenea, constată că recurentul a solicitat judecarea recursului în lipsa reprezentantului de la dezbateri.
Cu privire la recurs, constată că acesta a fost motivat și comunicat în termen, fiind legal timbrat.
Se constată că prin serviciul registratură, la data de 28 mai 2013, s-a depus la dosar în termen legal o întâmpinare, de către intimata A. de Proprietari din C. -N. .
T. ul constatând suficiente probele de la dosar, lasă cauza în pronunțare.
T. UL
Reține că prin Sentința civilă nr.25410/2012 pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., a fost admisă în parte cererea precizată formulată de reclamanta A. de Proprietari str. G. T. M. nr. 45 împotriva pârâtului Municipiul C. -N., reprezentat prin primar, și în consecință:
A fost obligat pârâtul, în calitate de proprietar al apartamentului cu nr. 4 situat în C. -N., str. T. M. nr. 45, jud. C., la plata către reclamantă a sumei de 1236,24 lei reprezentând restanțe la cheltuielile comune pentru perioada august 2011-mai 2012 aferente și penalități de întârziere în cuantum de 0,2 % pe zi de întârziere aferente debitului calculată de la data înregistrării acțiunii -_ și până la data achitării efective a debitului.
A fost obligat pârâtul, în calitate de proprietar al apartamentului cu nr. 10 situat în C. -N., str. T. M. nr. 45, jud. C., la plata către reclamantă a
sumei de lei 1096,33 reprezentând restanțe la cheltuielile comune pentru perioada august 2011-mai 2012 aferente și penalități de întârziere în cuantum de 0,2 % pe zi de întârziere aferente debitului calculată de la data înregistrării acțiunii -_ și până la data achitării efective a debitului.
A fost respinsă ca neîntemeiată cererea reclamantei de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că în fapt
, pârâtul Municipiul C. -N. este proprietar al apartamentelor nr. 4 și 10 din C. -N., str. T. M. nr. 45. Cele două apartamente sunt închiriate chemaților în garanție C. Ana A., chiriașa apartamentului nr. 4 și Balasz
C. chiriaș al apartamentului nr. 10, în temeiul contractelor de închiriere nr. 57931/_ și 41341/_ .
Analizând înscrisurile depuse de către reclamantă la filele nr. 18-37 (tabel cu cheltuielile comune pentru perioada noiembrie 2010 - iulie 2011) instanța reține că pentru imobilul apartament nr. 4 din C. -N., str. T. M. nr. 45 au fost calculate cheltuieli de întreținere în sumă de 1674,34 lei cu titlu de cheltuieli comune pe perioada august 2011 - august 2012 și pentru apartamentul cu nr. 10 situat în același imobil au fost calculate cheltuieli restante în cuantum de 1516,15 lei.
Prin procesul verbal al Adunării G. e a Asociației de Proprietari din data de_ (f. 12) s-a stabilit perceperea unor penalități de întârziere în cuantum de 0,2% pe lună.
În drept,
potrivit art. 49 alin. 2 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, termenul de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, afișate pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice, iar în conformitate cu art. 25 din Normele Metodologice din 19 decembrie 2007 de aplicare a Legii nr. 230/2007, cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceștia, după caz, în termen de maximum 20 de zile de la data afișării listei de plată, dată care trebuie să fie înscrisă în lista de plată respectivă.
Instanța arată că, în temeiul art. 50 alin. 1 din același act normativ, asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit. Astfel că, în raport de aceste dispoziții și de faptul că prezenta cerere de chemare în judecată a fost înregistrată la data de_, instanța va respinge ca prematură cererea reclamantei de obligare a pârâtului la plata la plata cheltuielilor comune restante aferente lunilor iunie-august 2012, din moment ce, așa cum rezultă din tabelele de cheltuieli, termenul stabilit pentru plata cotelor de contribuție este de regulă în termen de 20 zile de la data afișării.
Prin urmare, coroborarea stării de fapt cu cea de drept instanța reține că, în speță, pârâtul Municipiul C. -N. nu a plătit cheltuielile de întreținere pe perioada august 2011-mai 2012 în sumă de 1674,34 lei pentru apartamentul cu nr. 4 și suma de 1516,15 lei pentru apartamentul cu nr. 10, astfel că, acțiunea reclamantei este întemeiată pentru aceste luni.
Instanța a apreciat ca fiind întemeiat și capătul de cerere privind acordarea penalităților de întârziere, având în vedere hotărârea Adunării G. e a Asociației de Proprietari, f. 12.
Față de lipsa dovezilor în ceea ce privește cheltuielile de judecată efectuate de reclamantă, instanța a respins ca neîntemeiată cererea reclamantei de obligare a pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
Împotriva Sentinței civile nr.25410/2012 pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N.
, a declarat recurs Municipiul C. -N., solicitând admiterea recursului declarat, iar pe cale de consecința respingerea cererii de chemare in judecată.
În motive arată că sentința atacată este nelegală și netemeinică. În considerentele hotărârii judecătorești recurate, instanța de judecată a reținut că potrivit art.50 alin. l din Legea nr.230/2007, asociația de proprietari are dreptul de a acționa in justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari.
Chiar dacă Legea nr.230/2007 stabilește în sarcina proprietarului
locuinței obligația de plata a cheltuielilor comune datorate Asociației de proprietari, în acele situații în care locuința este închiriată, iar prin contractul
încheiat cu proprietarul, chiriașul și-a asumat obligația de a plăți cotele de cheltuieli comune aferente apartamentului ce face obiectul închirierii, A. de proprietari poate pretinde aceste cheltuieli direct de la chiriașul aflat în culpă.
În speță, apartamentele nr.4 și nr.10 situate în mun. C. -N., str.G.T.
M. nr.45, au fost închiriate numiților C. Ana A. și Balasz C., în baza contractelor de închiriere nr.57931/_, respectiv nr.41341/_ .
Contractul de închiriere încheiat cu Balasz C. a fost modificat și completat prin actul adițional nr.1, potrivit căruia s-a prelungit perioada locațiunii, respectiv s-a introdus obligația chiriașului de a achita cheltuielile de întreținere aferente fiecărei luni către furnizorii de servicii sau asociației de proprietari.
Față de contractul încheiat cu numita C. Ana A., acesta a fost încheiat pentru perioada_ -_ .
Potrivit disp.art.969 si art. 970 Cod civ. " Convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante", iar acestea trebuie executate cu bună credință.
D. interpretarea coroborată a textelor de lege mai sus menționate reiese că, în situațiile în care părțile contractante stabilesc prin clauze exprese conduita lor sub toate aspectele, instanța de judecată apreciază contractul cu clauzele pe care părțile le-au acceptat în mod expres, din moment ce le-au menționat.
În aceste condiții proprietarul imobilului a considerat că se impune completarea clauzelor contractuale cu obligația chiriașului de a achita cheltuielile de întreținere aferente, fiind astfel prevăzută în mod expres, în sarcina acestuia.
Având în vedere aceste aspecte, consideră ca fiind de notorietate că obligația de a achita aceste sume revine celui care folosește efectiv imobilul, respectiv chiriașului.
În concluzie, obligația de plată a acestor cheltuielilor comune a fost stabilită în sarcina chiriașilor prin contractele de închiriere astfel cum acestea au fost modificate, astfel ca în mod greșit instanța de fond a obligat Municipiul
C. -N. la plata datoriilor înregistrate de către chiriași.
Cât privește penalitățile de întârziere în procent de 0,2%/zi de întârziere calculate asupra debitului principal, consideră că în mod eronat a apreciat instanța de judecată ca fiind fondate aceste pretenții ale intimatei-reclamante.
Astfel, art.49 alin.l din Legea nr.230/2007 prevede în mod expres că A. de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. P. izările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioada de
30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma la care s-au aplicat.
Deși, procesul-verbal al Adunării G. e a Asociației de Proprietari din data de_, prin care s-a stabilit perceperea unor penalități de întârziere în procent de 0,2%/ zi de întârziere, este aparent un act unilateral al asociației de proprietari, tocmai pentru ca acesta să nu fie abuziv și discreționar, decizia intimatei-reclamante privind cuantumul penalităților de întârziere nu poate fi impusă necondiționat proprietarului imobilului.
Pentru a fi opozabilă, proprietarul imobilului ar fi trebuit să accepte în prealabil prin semnarea acordului de asociere și anume a procesului-verbal încheiat la data de_, prin care se stabilește o penalizare de 0,2% pe zi.
În consecință apreciază că Municipiul C. -N. nu poate fi obligat la plata sumelor datorate de către chiriași, atâta timp cât aceștia au uzat de imobilul închiriat.
Prin întâmpinare, intimata A. de proprietari str.G-ral T. M.
,
a solicitat respingerea recursului declarat de către pârâtul Municipiul C. -N. menținerea sentinței civile nr. 25410/2012, pronunțata în dos. nr._ de către Judecătoria Cluj-Napoca ca fiind legală și temeinică, sub aspectul criticilor formulate, cu obligarea recurentului,la plata cheltuielilor de judecată ocazionate cu prezenta în cuantum de 300 lei, conform chitanței anexate.
Recurentul critica sentința instanței de fond sub aspectul obligării sale la plata cheltuielilor comune restante datorate pentru cele doua apartamente nr. 4 si nr.10 al căror proprietar este recurentul. M. ivele de recurs invocate de către recurent sunt nefondate .
De altfel in ceea ce privește contractul de închiriere încheiat între Municipiul C. -N. si C. A. este expirat si parata nu mai locuiește in imobil, iar in temeiul art.50 al.l din Legea 230 /2007 modificata, singurul obligat la plata cheltuielilor comune este proprietarul., susținerea recurentului ca subscrisa trebuie sa recupereze debitul de la chiriaș, si chiar sa ceara evacuarea chiriașului rău platnic nu este fondata si nu are temei legal cată vreme subscrisa A. de proprietari nu este parte in contractul de închiriere
, neavând calitate procesuala pasiva intr-un astfel de eventual litigiu având ca obiect evacuarea .
Mai mult,in ceea ce privește cheltuielile comune datorate pentru cele doua apartamente 4 si 10, tot timpul au fost probleme cu recuperarea acestor debite ,subscrisa reușind recuperarea acestora doar prin intermediul instanței de la același parat recurent Municipiul C. -N., care deși cunoaște situația, continua sa le prelungească contractul de închiriere ( cum este cazul chiriașului Balasz) deși nu plătesc cu anii, având restante acumulate ce se recuperează doar prin proces de la Municipiul C. -N., deși cuantumul cheltuielilor comune lunare este foarte mic. In acest sens atașam ultima sentința anterioara celei atacate cu prezentul recurs prin care s-a recuperat perioada anterioara celei din sentința recurată, respectiv iunie 2008 - octombrie 2010 pentru cheltuielile de întreținere restante datorate de Municipiul C. -N. pentru aceiași chiriași.
Analizând recursul prin prisma motivelor invocate, a actelor și lucrărilor dosarului, tribunalul reține următoarele:
Potrivit art. 49 alin. 2 din Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, termenul de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, afișate pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice, iar în conformitate cu art. 25 din Normele Metodologice din 19 decembrie 2007 de aplicare a Legii nr. 230/2007, cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceștia, după caz, în termen de maximum 20 de zile de la data afișării listei de plată, dată care trebuie să fie înscrisă în lista de plată respectivă. În cauză, așa cum a reținut și prima instanță Municipiul C. -N. are calitatea de proprietar și persoană obligată la plata cheltuielilor comune aferente apartamentelor nr.4 și nr.10 situate în imobilul din C. -N. str. M., nr.45, jud. C., fapt atestat de extrasele CF depuse la dosar.
Este real că apartamentul nr.4 a fost deținut în baza contractului de închiriere nr.57931 din_ de C. A., contract care a expirat la_, însă aceasta nu schimbă situația. Apartamentul nr.10 a fost deținut de Balasz
C., iar prin actul adițional nr.1 la contractul de închiriere nr.41341 din _
, părțile au stipulat obligația chiriașului de achitare a cheltuielilor comune. Potrivit art.969 Cod civil, contractul constituie legea părților și se impune executarea întocmai și cu bună credință a acestuia. Însă, în ceea ce privește acest contract de închiriere, A. de proprietari este un terț față de contract și ținând cont de dispozițiile art.49 alin.2 din Legea nr.230/2007 este în drept, independent de contractele de închiriere,care nu i se pot opune, să ceară plata cheltuielilor comune de la proprietar. De altfel, se poate observa că Municipiul
C. -N., în calitate de proprietar, avea posibilitatea să solicite instanței rezilierea contractelor de închiriere în situația în care chiriașul nu achită 3 luni consecutiv cheltuielile de întreținere. Toleranța Municipiului față de atitudinea chiriașilor care nu au achitat cheltuielile de întreținere afectând drepturile membrilor asociației de proprietari, echivalează cu propria culpă a acestuia care nu poate fi invocată pentru înlăturarea obligației de plată a acestora.
În ceea ce privește penalitățile de întârziere, acestea au fost stabilite de Adunarea G. ă a Asociației de Proprietari din_ . Potrivit dispozițiilor art.24 alin.4 din Legea nr.230/2007 hotărârile adunării generale a asociației de proprietari sunt obligatorii și pentru proprietarii din condominiu care nu au participat la adunarea generală, precum și pentru proprietarii care nu sunt membrii ai asociației.
Prin urmare, pentru ca recurentul pârât să fie obligat la plata penalităților de întârziere nu era necesar nici semnarea acordului de asociere și nici semnarea procesului verbal al adunării generale din_ . În calitate de proprietar al celor două apartamente, recurentul avea posibilitatea de a ataca în justiție acea hotărâre dacă era contrară statutului sau legii. De altfel, în mod neîntemeiat s-a susținut în recurs că este vorba de un act unilateral și abuziv al asociației, în condițiile în care la baza acestei hotărâri a stat acordul majorității proprietarilor.
Raportat la considerentele mai sus invocate, tribunalul în temeiul dispozițiilor art-312 alin.1 raportat la art.304 pct.9 și art.3041Cod de procedură civilă va respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul municipiul C. -N. împotriva sentinței civile nr. 25410/_, pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o va menține în totul.
În temeiul dispozițiilor art.274 Cod de procedură civilă va obliga recurentul să plătească intimatei A. de Proprietari C. -N. str. G. T.
M., nr. 45, suma de 300 lei cheltuieli de judecată în recurs.
PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul municipiul C. -N. împotriva sentinței civile nr. 25410/_, pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o menține în totul.
Obligă recurentul să plătească intimatei A. De Proprietari C. -N. str. G. T. M. , nr. 45, suma de 300 lei cheltuieli de judecată în recurs.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din_ .
Președinte, D. T. | Judecător, Ana-SS | Judecător, E. L. |
Grefier, E. C. |
Red. S.S. /Dact. E.C. Expl/19 Iunie 2013 Jud. fond. C. S. N.
| ← Încheierea civilă nr. 38/2013. Pretenții | Încheierea civilă nr. 47/2013. Pretenții → |
|---|
