Decizia civilă nr. 884/2013. Actiune in constatare
| Comentarii |
|
R O M Â N I A TRIBUNALUL SĂLAJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._ Operator date 2516
DECIZIA CIVILĂ NR. 884
Ședința publică din data de 17 septembrie 2013 Instanța este constituită din:
PREȘEDINTE: D. C. JUDECĂTOR: R. -M. P. JUDECĂTOR: D. -D. I. GREFIER: A. V.
S-a luat în examinare recursul formulat de reclamanții H. D. - A., H. D.
-S., Ș. C., Ș. M. -F., Ș. I., Ș. F. -L., J. P. și H. ANA-L.
împotriva sentinței civile nr.1401 pronunțată de Judecătoria Zalău la data de_ în dosarul nr._, având ca obiect acțiune în constatare.
La apelul nominal făcut în ședința publică nu se prezintă nimeni. Procedura este legal îndeplinită.
Mersul dezbaterilor și susținerile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 10 septembrie 2013, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
T R I B U N A L U L
Deliberând, reține că:
Prin sentința civilă nr. 1401/_ a Judecătoriei Z. s-a respins ca neîntemeiată cererea formulată de către reclamanții H. D. A., H. DS, Ș. C., Ș.
M. F., Ș. I., Ș. F. L., J. P., H. Ana L., împotriva pârâtei D. I.
, prin care se solicită a se constata că reclamanții sunt proprietari exclusivi ai imobilului
"casă familială"; situat administrativ în Z., strada Armatei nr. 19, județul Sălaj, a se constata că reclamanții Ș. I., Ș. F. L. au cumpărat cota de 1/1 parte din mansarda imobilului și să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic, a se dispune întabularea dreptului de proprietate al reclamanților, în cartea funciară, a se dispune apartamentarea imobilului și întabularea dreptului de proprietate al reclamanților.
Pentru a dispune astfel, instanța de fond a reținut că:
La data de_, între pârâta D. I., pe de o parte, în calitate de vânzătoare și Ș.
C., Ș. M. F., Sabadâș I. ț-Ionel și Săbăduș M. și P. Cornel, pe de altă parte, în calitate de cumpărători a intervenit contractul de vânzare autentificat cu nr. 1971/_, prin care pârâta a vândut cumpărătorilor, cota de 27/100 parte fiecare din terenul intravilan de 332 mp, înscris în CF nr. 2574/N Z., nr. cad. 4081/1. Prin același contract se menționează că, cumpărătorii s-au obligat să achite vânzătoarei sume de bani
individualizate în contract, în vederea începerii și finalizării construcției alcătuită din trei nivele - parter, etaj 1 și 2, urmând ca, în urma partajului, S. C. și Ș. M. F. să devină proprietari ai apartamentului situat la parter, Sabadâș I. ț-Ionel și Săbăduș M. să devină proprietari ai apartamentului situat la etajul 1, iar P. Cornel să devină proprietar al apartamentului situat la etajul 2.
Rezultă așadar, faptul că, între părți a intervenit în ceea ce priește construcția ce urma a fi construită pe terenul înscris în CF nr. 2574/N Z., nr. cad. 4081/1 un contract de vânzare-cumpărare de bunuri viitoare.
Prin raportarea la dispoziții art. 965 alin.1 Cod civ., în vigoare la data încheierii contractului, în cazul vânzării bunurilor viitoare transferul proprietății are loc numai în momentul în care bunurile au fost executate, terminate, apte de a fi remise cumpărătorului, în cazul bunurilor certe.
Potrivit art. 37 alin. 2 din Legea nr. 51/1991, privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, lucrările de construcții autorizate se consideră finalizate dacă s- au realizat toate elementele prevăzute în autorizație și dacă s-a efectuat recepția la terminarea lucrărilor. Efectuarea recepției la terminarea lucrărilor este obligatorie pentru toate tipurile de construcții autorizate, inclusiv în situația realizării acestor lucrări în regie proprie.
În cazul numiților Ș. C., Ș. M. F., Sabadâș I. ț-Ionel și Săbăduș M. și P. Cornel, nu s-a efectuat recepția construcției, fapt recunoscut de altfel de către reclamanți, consecința nerespectării autorizației de construcție, aspect confirmat și prin expertiza tehnică efectuată de către expert tehnic Tarcea I. (f.71).
Nefiind finalizată construcția, nu poate opera transferul dreptului de proprietate.
Mai mult, potrivit art. 37 alin. 5 din Legea nr. 51/1991, construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum și cele care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate și nu pot fi întabulate în cartea funciară.
În atare condiții nu se poate susține faptul că Ș. C., Ș. M. F., Sabăduș I. -Ionel și Săbăduș M. și P. Cornel sunt titularii dreptului de proprietate asupra apartamentelor cu privire la care s-a încheiat contractul de vânzare autentificat cu nr. 1971/_, dreptul de proprietate urmând a fi transmis doar la data efectuării recepției lucrării.
Contractul intitulat de "vânzare cumpărare"; autentificat cu nr. 6076/_ (f.24) prin care P. Cornel și P. Salonica au vândut lui H. D. A. și H. DS, cota parte de 27/100 din suprafața de 332 mp teren intravilan, precum și apartamentul ce urma să fie construit de către pârâtă, în realitate este un antecontract de vânzare cumpărare în ce privește construcția. P. Cornel și P. Salonica nefiind titulari ai dreptului de proprietate asupra construcției, nu îl pot transmite, dar își pot asuma obligația de a-l transmite la data când vor deveni proprietari.
Aceeași este situația reclamanților J. P. și H. Ana L., care au încheiat cu Săbăduș I. -Ionel și Săbăduș M. contractul de "vânzare cumpărare"; autentificat cu nr. 5509/_, pentru cota parte de 27/100 din suprafața de 332 mp teren intravilan, precum și pentru apartamentul ce urma să fie construit la etajul I al imobilului.
Convenția invocată de reclamantul S. I. (f. 29) are valoare de promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, dând naștere unor obligații de a face în sarcina părților, de a se prezenta la notar pentru perfectarea actului juridic.
Neîndeplinirea obligației de către promitenții-vânzători poate fi suplinită prin pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să înlocuiască actul notarial, doar dacă se dovedește calitatea de proprietar a acestuia asupra imobilului și existența acestuia. Or, proprietate și în acest caz nu poate fi transmisă decât la data finalizarea lucrării.
Orice persoană poate dispune liber cu privire la bunurile aflate în proprietatea sa. Întrucât nu a operat transferul dreptului de proprietate asupra apartamentelor, părțile nu pot dispune cu privire la acestea, respectiv nu pot solicita apartamentarea, respectiv sistarea stării de indiviziune.
Împotriva sentinței civile nr.1401/_ a Judecătoriei Z. reclamanții H. D.
- A., H. D. -S., Ș. C., Ș. M. -F., Ș. I., Ș. F. -L., J. P. și
H. ANA-L. au formulat recurs prin care au solicitat casarea hotărârii și admiterea cererii de chemare în judecată așa cum a fost formulată.
În motivare se arată că prin contractul de vânzare autentificat cu nr. 1971/_, pârâta a vândut cumpărătorilor Ș. C. și Ș. M. F., cota de 27/100 parte, cumpărătorilor Săbăduș I. Ionel și Săbăduș M., cota de 27/100 și cumpărătorilor P. Cornel și P. Salonica, cota de 27/100 din suprafața de teren intravilan de 332 mp, înscris în CF nr. 2574/N Z., nr. cad. 4081/1. Cota de 19/100 parte a rămas în proprietatea vânzătoarei pârâte. Prin același contract au fost vândute și apartamentele ce urmau a fi edificate, pârâta urmând a deveni proprietarul apartamentului de la mansardă.
Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat cu nr. 6076/_ P. Cornel și
P. Salonica, au vândut lui H. D. A. și H. DS, cota parte de 27/100 din suprafața de 332 mp teren intravilan, precum și apartamentul ce urma să fir construit de către pârâtă.
Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat cu nr. 5509/_, Săbăduș I. - Ionel și Săbăduș M. au vândut lui J. P. și Horbat Ana L. cota parte de 27/100 din suprafața de 332 mp teren intravilan, precum și apartamentul ce urma să fie construit la etajul I al imobilului.
Prin antecontractul de vânzare cumpărare sub semnătură privată din data_, pârâta a vândut lui S. I. și S. F. L., mansarda situată în imobilul de pe strada Armatei nr. 19.
Imobilul a fost construit de către pârâtă în baza autorizației de construcție nr. 351/_ și s-au instalat în acest imobil. Instanța de fond a reținut în mod greșit că imobilul nu a fost recepționat și astfel nu a operat transferul dreptului de proprietate. Construcția există, iar instanța de fond a ignorat instituția accesiunii imobiliare în baza căreia reclamanții, proprietari a terenului au devenit proprietari ai construcției.
Contractul de vânzare cumpărare autentificat privește și construcțiile ce urmau a fi edificate pe acel teren, tranzacția fiind astfel una de vânzare a bunurilor viitoare. Faptul că această construcție nu a fost recepționată nu înseamnă că ea nu există, în condițiile în care reclamanții au făcut dovada proprietății asupra trenului, achitând și prețul apartamentelor.
În drept se invocă dispozițiile art.111, 3041și 242 Cod proc.civ. Pârâta, legal citată nu a formulat întâmpinare.
Analizând sentința recurată prin prisma motivelor de recurs, precum și a dispozițiilor art. 304 și art.304¹ C.proc.civ., instanța reține că recursul nu este fondat raportat la următoarele considerente:
Prin acțiunea introductivă de instanță, reclamanții au învestit instanța cu capete de cerere având ca obiect constatarea dreptului de proprietate, cu înscrierea în cartea funciară a acestui drept și cu apartamentarea imobilului (fila 3, 4).Temeiul invocat de reclamanți în susținerea cererii lor a fost art. 111 Cod procedură civilă.
Între pârâta D. I., pe de o parte, în calitate de vânzătoare și Ș. C., Ș. M.
F., Săbăduș I. Ionel și Săbăduș M. și P. Cornel, P. Salonica pe de altă parte, în calitate de cumpărători a intervenit contractul de vânzare autentificat cu nr. 1971/_, prin care pârâta a vândut cumpărătorilor, cota de 27/100 parte fiecare din terenul intravilan de 332 mp, înscris în CF nr. 2574/N Z., nr. cad. 4081/1.
Prin același contract se menționează că vânzătoarea se obligă, pe cheltuiala sa, să facă toate demersurile necesare în vederea obținerii avizelor și autorizației de construire, cumpărătorii s-au obligat să achite vânzătoarei sume de bani individualizate în contract, în vederea începerii și finalizării construcției alcătuită din trei nivele - parter, etaj 1 și 2, urmând ca, în urma partajului, S. C. și Ș. M. F. să devină proprietari ai apartamentului situat la parter, Sabăduș I. -Ionel și Săbăduș M. să devină proprietari ai apartamentului situat la etajul 1, iar P. Cornel să devină proprietar al apartamentului situat la etajul 2. Cota de 19/100 parte a rămas în proprietatea vânzătoarei pârâte, aceasta urmând a deveni proprietarul apartamentului de la mansardă (f. 11)..
Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat cu nr. 6076/_ P. Cornel și
P. Salonica, au vândut reclamanților H. D. -A. și H. DS, cota parte de 27/100 din suprafața de 332 mp teren intravilan, asumându-și drepturile și obligațiile ce decurgeau din acest contract (f. 24).
Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat cu nr. 5509/_, Săbăduș I. - Ionel și Săbăduș M. au vândut reclamanților J. P. și J. (actuală H. ) Ana-L. cota parte de 27/100 din suprafața de 332 mp teren intravilan, asumându-și drepturile și obligațiile ce decurgeau din acest contract ( fila 17).
În contractul de vânzare cumpărare sub semnătură privată din data_, s-a precizat că pârâta D. I. vinde reclamanților S. I. și S. F. -L., mansarda situată în imobilul de pe strada Armatei nr. 19 ( fila 29).
Reclamanții nu au contestat că, în ceea ce privește construcția ce urma a fi construită pe terenul înscris în CF nr. 2574/N Z., nr. cad. 4081/1, este vorba de un contract de vânzare-cumpărare de bunuri viitoare, susținând acest aspect inclusiv în recurs.
În acord cu cele reținute de instanța de fond, raportat la disp. art. 965 alin.1 Cod civ., în vigoare la data încheierii contractului, în cazul vânzării bunurilor viitoare transferul proprietății are loc numai în momentul în care bunurile au fost executate, terminate, apte de a fi remise cumpărătorului, în cazul bunurilor certe.
În fața instanței de recurs reclamanții au susținut ca temei juridic al cererii lor accesiunea imobiliară și prestația tabulară, însă verificarea hotărârii atacate se poate realiza doar analizând temeiul juridic invocat de reclamanți în fața instanței de fond, nefiind admisibilă schimbarea temeiurilor de drept ale acțiunii în fața instanței de recurs, impunându-se și unele precizări față de considerentele pentru care instanța de fond a respins acțiunea reclamanților.
Este adevărat că în privința întabulării construcției sunt incidente dispozițiile art.
37 alin.2 din Legea nr. 50/1991, republicată, cu modificările ulterioare, lucrările de construcții autorizate se considera finalizate dacă s-au realizat toate elementele prevăzute
în autorizație și dacă s-a efectuat recepția la terminarea lucrărilor. Efectuarea recepției la terminarea lucrărilor este obligatorie pentru toate tipurile de construcții autorizate, inclusiv în situația realizării acestor lucrări în regie proprie.
De asemenea, potrivit alin. 5 al aceluiași articol, construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum și cele care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se considera finalizate și nu pot fi întabulate în cartea funciară.
Însă aceste prevederi se referă la operațiunea de întabulare, nu la transmiterea dreptului de proprietate asupra bunului care are loc în cazul bunurilor viitoare în condițiile art. 965 Cod civil, pe care de altfel l-a reținut și instanța de fond. Prin urmare, consecințele nerespectării autorizației de construire nu au repercusiuni asupra transmiterii proprietății.
T. va reține că, în conformitate cu art. 111 Cod procedură civilă, actiunea în constatare reprezintă mijlocul procedural prin care se solicită constatarea existentei sau inexistentei unui drept.
Potrivit principiului disponibilitatii, reglementat de art.129 alin. ultim Cod procedură civilă cadrul procesual, respectiv partile, obiectul si cauza, sunt stabilite de reclamant. Instanta nu poate schimba cadrul procesual stabilit în acest mod, fiind legată de obiectul cererii, astfel cum a fost formulat de reclamant.
În prezenta cauză s-a solicitat constatarea dreptului de proprietate exclusivă a reclamanților asupra imobilului casă compusă din 3 apartamente și mansardă.
Or, pentru mansardă există doar un act sub semnătură privată între pârâta și S. I. și S. F. L., care nu este susceptibil de a transmite proprietatea, prin urmare nu se poate vorbi de dreptul de proprietate exclusivă a reclamanților asupra construcției.
In acest context, trebuie avut in vedere împrejurarea ca antecontractul, ca si conventie nenumita, genereaza numai un drept de creanta al promitentului cumparator de a pretinde paratei, in realizarea obligatiei corelative care ii incumba, perfectarea actului in forma prescrisa de lege pentru producerea efectelor juridice urmarite. In masura in care promitentul vanzator nu isi indeplineste de buna-voie obligatia asumata, promitentul cumparator are posibilitatea de a solicita instantelor de judecata obligarea pârâtei la încheierea actului autentic în caz contrar urmând ca hotararea judecatorescă să țină loc de acest consimtamantul date fiind dispozitiile art. 5 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.
Pronuntarea unei asemenea hotarari judecatoresti nu poate interveni automat ci este necesara indeplinirea si respectiv dovedirea de catre reclamanți, conform art. 1169 C.civ și art. 129 alin. 1 C.p.civ., a conditiilor necesare pentru transferul valabil al proprietatii, mai putin forma autentica a actului.
T. observă că reclamanții nu au formulat o cerere prin care să solicite obligarea pârâtei în sensul celor menționate, ci au solicitat tot pe calea unei acțiuni în temeiul art. 111 Cod procedură civilă, a se constata că reclamanții S. I. și S. F. L. sunt proprietari asupra mansardei.
T. va reține că, în conformitate cu art. 111 Cod procedură civilă, instanța de fond nu se putea pronunța asupra capetelor de cerere în sensul dorit de reclamanți, așa cum am arătat, aceștia nefiind proprietari exclusivi asupra imobilului compus din 3 apartamente și mansardă.
Pe de altă parte este de observat că, deși reclamanții susțin că ar fi proprietari exclusivi ai imobilului, nu au chemat în judecată și pe Săbăduș I. Ionel și Săbăduș M. și
P. Cornel, P. Salonica, cu toate că în contractul de vânzare autentificat cu nr. 1971/_ aceștia au calitatea de cumpărători ai unei părți din imobil, în plus, apartamentarea cuprinsă în actul autentic îi privește și pe aceștia.
Este de observat în acest context că, dacă în contractul de vânzare cumpărare inițial încheiat între pârâta D. I., în calitate de vânzătoare și Ș. C., Ș. M. F., Săbăduș I. Ionel și Săbăduș M. și P. Cornel, P. Salonica, se menționează distinct prețul terenului și apoi prețul fiecărui apartament din imobil ce revine cumpărătorilor potrivit apartamentării, în contractele de vânzare cumpărare succesive (nr. 6076/_ și nr. 5509/_ ) nu se face vorbire de vânzarea construcției ce urmează a se realiza, ci doar de vânzarea terenului, indicându-se prețul vânzării terenului de 28.000 lei, fără a se individualiza vreo construcție și fără a se preciza vreun preț al acesteia.
Or aceste aspecte ale obiectului vânzării nu pot fi lămurite decât în contradictoriu și cu vânzătorii Săbăduș I. -Ionel și Săbăduș M. și P. Cornel, P. Salonica care nu au fost împrocesuați, deși această obligație revenea reclamanților.
În privința cererii de "apartamentare"; și întabulare a imobilului teren și construcție în cartea funciară, instanța va mai reține că pe de o parte aceste operațiuni cad în competența Oficiului de cadastru și Publicitate Imobiliară, prin birourile sale teritoriale și presupun existența unui titlu de proprietate și efectuarea operațiunilor de identificare cadastrală a imobilului prevăzute de lege. Pe de altă parte, în mod corect instanța de fond a reținut că în conformitate cu disp. art. 37 alin. 5 din Legea nr. 50/1991, construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum și cele care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate și nu pot fi întabulate în cartea funciară.
Însă în principal, aceste capete de cerere fiind accesorii celor privind acțiunile în constatare, vor urma soarta acestora.
Având în vedere cele de mai sus, T. apreciază că, în mod temeinic și legal a fost respinsă acțiunea reclamanților, motiv pentru care, văzând și dispozițiile art. 312 al. 1
C. proc. civ., va respinge recursul, urmând să mențină hotărârea instanței de fond.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII DECIDE:
Respinge recursul declarat de reclamanții H. | D. -A. | , H. D. -S., Ș. C. | |
, Ș. | M. -F., Ș. I., Ș. F. -L., J. | P. și H. | ANA-L. împotriva |
sentinței civile nr.1401 din_ a Judecătoriei Z. .
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 17 septembrie 2013.
Președinte, | Judecător, | Judecător, | Grefier, | |||
D. | C. | R. -M. | P. D. | -D. I. | A. V. |
Red.DC/ _
Dact. AV/_ /2 ex.
Jud. fond. E. R. U. D. .
| ← Decizia civilă nr. 125/2013. Actiune in constatare | Decizia civilă nr. 52/2013. Actiune in constatare → |
|---|
