Decizia civilă nr. 926/2013. Legea 10/2001
| Comentarii |
|
Dosar nr. _
Cod operator de date cu caracter personal 3184
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 926/2013
Ședința publică de la 25 Septembrie 2013 Completul constituit din: PREȘEDINTE A. -F. D.
Judecător O. R. G. Judecător O. -C. T. Grefier D. I. D.
Pe rol judecarea recursului civil privind pe recurenta-reclamantă B. V. și pe intimatul-pârât M. F. P. LA S. D., împotriva Sentinței Civile nr. 7549/_, pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., având ca obiect "legea 10/2001";.
La apelul nominal nu a răspuns niciuna dintre părți. Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Se constată că la data de_ prin S. Registratură s-au depus la dosarul cauzei concluzii scrise de către recurenta-reclamantă B. V. .
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de_, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta decizie.
T. UL
Deliberând asupra recursului declarat constată următoarele:
Prin Sentința Civilă nr. 7549/_ a Judecătoriei C. -N., instanța a respins ca neîntemeiată cererea reclamantei B. V. în contradictoriu pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, având ca obiect restituirea către reclamantă a prețului actual de piață al imobilului apartament situat în C. -N., str.G-ral Traian Moșoiu nr.43, ap.5, jud.C., obiect al contractului de vânzare-cumpărare nr.36175/_ încheiat în baza Legii nr.112/1995.
A admis excepția prescripției dreptului la acțiune, excepție invocată de pârât. A respins ca prescrisă cererea reclamantei B. V. în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanțelor Publice având ca obiect restituirea prețului actualizat plătit de reclamantă pentru achiziționarea imobilului apartament situat în C. -N.
, str.G-ral Traian Moșoiu nr.43, ap.5, jud.C., obiect al contractului de vânzare- cumpărare nr.36175/_ încheiat în baza Legii nr.112/1995.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța a reținut următoarele:
Reclamanta B. V. a încheiat cu Consiliul Local al municipiului C. -N. prin SC Constructardealul SA C. -N. contractul de vânzare-cumpărare nr.36175/_ având ca obiect vânzarea către reclamantă și soțul acesteia, B. Ion a imobilului situat în C. -N., str.Traian Moșoiu nr.43, ap. 5, nr.top 3728/1/V în baza Legii nr.112/1995.
Prin Decizia civilă nr.427/R/_ pronunțată de Curtea de Apel C. în dosarul civil nr._ s-au admis în parte recursurile împotriva deciziei civile
nr.614/_ a T. ului C., pronunțată în dosar pe care a modificat-o și a admis în parte apelurile pârâților Consiliul Local al. Mun.C. -N. și B. Ion și B.
V. în contra sentinței civile nr.4858/_ a Judecătoriei C. -N. din dosarul civil nr._ pe care a schimbat-o în parte: a admis în parte acțiunea formulată de Arhiepiscopia Ortodoxă Română a Vadului, Feleacului și C. ului, a respins petitul din acțiune referitor la constatarea nulității absolute a contractului de donație autentificat sub nr.9180/_ ca nefondat și a păstrat celelalte dispoziții din sentință.
În cuprinsul acestei decizii, s-a reținut că prin sentința civilă nr.4858/2007 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosarul nr._, printre altele, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de_ pentru apartamentul nr.5 din imobilul situat în C. -N., str.Traian Moșoiu nr.43, încheiat între SC Constructardealul SA și pârâții B. V. și B. Ion. Cu privire la această constatare a nulității absolute, curtea a reținut, în esență, că chiriașii titulari de contract care optează pentru cumpărare potrivit art.9 din Legea nr.112/1995, nu pot obține dreptul de a dobândi locuința decât asupra acelor apartamente care, la rândul lor, sunt susceptibile de a fi revendicate de către foștii proprietari, pe calea procedurii din Legea nr.112/1995, prin restituire în natură sau prin echivalent bănesc, iar în speță, prin vânzarea către chiriașii B. a apartamentului nr.5 din imobilul ce a aparținut unui fost proprietar persoană juridică, au fost nesocotite dispozițiile imperative ce definesc obiectul de reglementare al acestui act normativ reparator, și în mod corect au fost înlăturate apărările pârâților în legătură cu buna-credință la data încheierii actului juridic de înstrăinare, întrucât buna credință este exclusă în prezența fraudei, iar necunoașterea legii nu poate fi invocată sub forma unei apărări ce tinde să combată cauza de nulitate absolută.
Prin acțiune, reclamanta B. V. (din înscrisuri prenumele corect fiind V.
) a solicitat la data de_ obligarea pârâtului Ministerul Finanțelor Publice la restituirea prețului de piață al imobilului în baza contractului de vânzare- cumpărare anulat, în temeiul art. 50¹ din Legea nr.10/2001, iar la data de_ a solicitat obligarea pârâtului și la restituirea prețului actualizat plătit pentru imobil în baza contractului de vânzare-cumpărare anulat.
În ceea ce privește clarificarea solicitată de pârât cu privire la posibilitatea reclamantei de a solicita întregul preț al imobilului, deși contractul de vânzare- cumpărare a fost încheiat și cu soțul acesteia, instanța a reținut că într-o atare ipoteză, reclamanta în calitate de coindivizar în devălmășie al unei creanțe avea posibilitatea și dreptul de a solicita restituirea acestei creanțe, în baza unei acțiuni în conservare raportat la patrimoniul soților (prin aplicarea prevederilor art.345 alin.2 din Noul cod civil raportat la prevederile art. 34 din Legea nr.71/2011 de punere în aplicare a Legii nr.287/2009 privind Codul civil). Pe de altă parte, cei doi soți, B. Ion și B. V., au divorțat la data de_ conform certificatului de divorț de la dosar, iar conform convenției de partaj din data de_, cu privire la despăgubirile privitoare la imobil, numitul B. Ion nu avea vreo pretenție.
În continuare, pe fondul cauzei, analizând temeinicia pretențiilor reclamantei, instanța a reținut că potrivit art. 50 alin. 2 și 3 din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr.1//2009, cererile sau actiunile in justitie privind restituirea pretului actualizat platit de chiriasii ale caror contracte de vanzare- cumparare, incheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile sunt scutite de taxe de timbru, iar restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (2^1) se face de către M. Economiei și
F. din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare.
Potrivit art. 50¹ din Legea nr.10/2001 proprietarii ale căror contracte de vânzare cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu
modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare. Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin.
(1) se stabilește prin expertiză.
Din economia acestor reglementări legale rezultă ca sunt îndreptățiți la restituirea prețului imobilelor ce au făcut obiectul unor contracte de vânzare- cumpărare încheiate în temeiul Legii nr.112/1995, chiriașii ale căror contracte au fost anulate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile, însă în mod diferențiat, în funcție de împrejurarea că respectivele contracte de vânzare- cumpărare au fost încheiate cu respectarea sau cu încălcarea Legii nr.112/1995.
Astfel, chiriașii ale căror contracte au fost încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/1995 si care au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile pot pretinde doar prețul actualizat al imobilului ce a făcut obiectul contractului, în condițiile prevăzute de art.50 al.2 si 3 din Legea nr.10/2001.
Dimpotrivă, chiriașii ale căror contracte au fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995 și au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile pot pretinde prețul de piață al imobilului, în condițiile prevăzute de art.50 al.2¹ si 3, precum si art.50¹ din Legea nr.10/2001.
Verificarea îndeplinirii condițiilor prevăzute de Legea nr.10/2001 pentru restituirea prețului la solicitarea chiriașului și, în consecință, stabilirea incidenței textelor legale mai sus menționate, în funcție de distincțiile prezentate mai sus, revine instanței de judecată care este investită cu o acțiune prin care fostul chiriaș, al cărui contract de vânzare-cumpărare a fost desființat printr-o hotărâre judecătoreasca definitiva și irevocabilă, solicită restituirea prețului imobilului de care a fost evins.
De asemenea, din economia dispozițiilor art.50 si 50¹ din Legea nr.10/2001 rezultă ca aceste norme legale instituie o formă specială a răspunderii pentru evicțiune în sarcina Statului Român, in calitate de vânzător al imobilelor ce au făcut obiectul unor contracte de vânzare-cumpărare încheiate in temeiul Legii nr.112/1995, anulate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile. Normele legale menționate, fiind norme speciale ce se aplică doar situațiilor pe care le reglementează, derogă de la dreptul comun reprezentat de dispozițiile art.1337 si urm. Cod civil, și stabilesc o obligație de despăgubire în sarcina M. ui F.
P. și în favoarea fostului chiriaș, prevăzând că în cazul acestor contracte, obligația de despăgubire se compune din prețul actualizat plătit de acesta sau prețul de piață al imobilului. Dat fiind caracterul special si derogatoriu de la dreptul comun, dispozițiile art.50 si 50¹ din Legea nr.10/2001 nu doar că reglementează condiții speciale în care poate fi angajată răspunderea Statului, dar și limitează cuantumul despăgubirilor pe care le poate pretinde fostul chiriaș, al cărui contract de vânzare-cumpărare a fost desființat. Evident, aplicarea normei speciale va exclude aplicarea normelor de drept comun în această materie, iar partea interesată nu poate pretinde aplicarea cu prioritate a normei de drept comun și nici nu poate solicita aplicarea concomitentă a acestora sau o norma hibridă, care să conțină reglementări combinate ale celor două categorii de norme.
Astfel, instanța a constatat ca pentru a fi admisă acțiunea reclamantei prin care aceasta pretinde restituirea prețului de piață al imobilului stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, este necesar sa fie întrunite mai multe condiții, prevăzute de art.50 al.2¹ si 3 si art.50¹ din Legea nr.10/2001: reclamanta sa fi cumpărat în temeiul Legii nr.112/1995 un imobil, iar prețul sa fi fost achitat, contractul de vânzare-cumpărare să fi fost desființat printr-o hotărâre judecătoreasca definitivă și irevocabilă, iar acel contract să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995.
Examinând aceste aspecte în prezenta cauza, instanța a reținut că reclamanta a cumpărat prin contractul de vânzare-cumpărare nr.36175/_
încheiat cu SC Constructardealul SA, imobilul situat in C. -N., str.Traian Moșoiu nr.43 ap.5 pentru un preț de 19.535,278 ROL. În baza acestui contract, au fost achitate suma de 644,69 RON cu titlu de avans (inclusiv 19,54 lei reprezentând comision de 1% din valoarea încasata, reținut de unitatea vânzătoare), suma de 1.308,84 lei cu titlu de rate de împrumut, respectiv suma de 1.105,57 lei, cu titlu de rate din dobânda, iar din totalul de 3.059,09 lei a fost virată în contul M. ui
F. P. suma de 3.039,56 lei după cum rezulta din adresa emisă de Municipiul C. -N. - S. Rate, Chirii, T. fe, Prețuri.
De asemenea, din probele administrate în cauză rezultă că s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.36175/_, prin sentința civilă nr.4858/2007 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosarul nr._ rămasa irevocabilă prin decizia nr.427/R/_ pronunțată de Curtea de Apel C. .
Cât privește însă condiția ca respectivul contract de vânzare-cumpărare de care se prevalează reclamanta să fie încheiat cu respectarea Legii nr.112/1995, instanța a apreciat că aceasta nu este întrunită în speță. Deși verificarea unui asemenea aspect poate fi făcută, ca regulă, de instanța care soluționează cererea de restituire a prețului de piață, prin administrare de probe, în prezenta cauza rezultă fără urmă de dubiu că aceasta condiție nu este îndeplinită.
Astfel, prin sentința civila nr.4858/2007 pronunțată de Judecătoria Cluj- Napoca s-a reținut că "art.1 din Legea nr.112/1996 a delimitat foarte clar sfera imobilelor ce intră sub incidența acestei legi, fiind vorba despre imobile care au aparținut foștilor proprietari, persoane fizice, al imobilelor cu destinație de locuințe. Este lipsit de orice echivoc faptul că imobilul în litigiu nu a aparținut vreunei persoane fizice, fiind preluat de la Episcopia Ortodoxă Română a Vadului, Feleacului și C. ului. Prin urmare, fiind exclus dreptul fostului proprietar de a obține restituirea în natură pe calea Legii nr.112/1995, a fost exclus și dreptul chiriașului de a opta pentru cumpărarea imobilului. Buna credință invocată de pârâții B. este lipsită de relevanță juridică, deoarece nimeni nu poate pretinde necunoașterea legii.";- f. 13.
Or, considerentele sentinței civile nr.4858/2007 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca, care a fost pronunțată în contradictoriu cu reclamanta din prezenta cauza și care este irevocabilă, au trecut în puterea lucrului judecat, iar acest aspect, care a fost discutat în litigiul finalizat prin sentința civilă menționată, litigiu în care reclamanta a putut să-și facă toate apărările pe care le-a considerat de cuviință, nu mai poate fi repus în discuție în prezenta cauză, ci se impune instanței, dată fiind obligativitatea acestei hotărâri, ca efect pozitiv al puterii de lucru judecat.
Așa fiind, s-a reținut că nu este îndeplinită una din condițiile prevăzute de art.50 al.2¹ si art.50¹ din Legea nr.10/2001, iar considerațiile reclamantei cu privire la posibilitatea limitată de aplicare în practică a acestor prevederi legale nu prezintă relevanță, esențial fiind doar faptul ca în cazul reclamantei nu sunt întrunite cumulativ toate condițiile prevăzute de art.50 al.2¹ si art.50¹ din Legea nr.10/2001, pentru a se dispune restituirea prețului de piață al apartamentului către reclamantă. Drept urmare, s-a reținut că nu este întemeiată pretenția reclamantei cu privire la prețul de piață al imobilului mai sus menționat, astfel ca a fost respinsă ca neîntemeiată cererea având ca obiect restituirea către reclamantă a prețului actual de piață al imobilului apartament situat în C. -N., str.G-ral Traian Moșoiu nr.43, ap.5, jud.C., obiect al contractului de vânzare-cumpărare nr.36175/_ încheiat în baza Legii nr.112/1995.
În ceea ce privește cererea de restituire a prețului actualizat plătit pentru imobil, pârâtul a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune având în vedere că termenul general de 3 ani a fost depășit, excepția fiind admisă pentru următoarele considerente:
În ceea ce privește legea civilă aplicabilă, potrivit art. 201 din Legea nr.71/2011 de punere în aplicare a Legii nr.287/2009 privind codul civil, prescripțiile începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a Codului civil sunt și rămân supuse dispozițiilor legale care le-au instituit.
Având în vedere că în speță, dreptul la acțiune s-a născut în anul 2008 anterior intrării în vigoare a noului cod civil (_ ), instanța a reținut că în materia prescripției extinctive sunt aplicabile dispozițiile Decretului nr.167/1958 privitor la prescripția extinctivă.
Potrivit art.3 teza I din acest decret, termenul prescripției este de 3 ani, iar conform art. 7 alin.1 prescripția începe sa curgă de la data când se naște dreptul la acțiune sau dreptul de a cere executarea silită.
În cauză, la data de_ s-a pronunțat de către Curtea de Apel Decizia civilă nr.427/R/2008 în dosarul civil nr._ prin care a rămas irevocabilă dispoziția sentinței civile nr.4858/2007 a Judecătoriei C. -N. privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare al imobilului, dreptul de a cere restituirea prețului actualizat de către reclamantă născându-se de la această dată.
Întrucât reclamanta a formulat precizarea de acțiune și a solicitat restituirea prețului actualizat la data de_, instanța a constatat că termenul de 3 ani se împlinise anterior acestei date (la data de_ ), chiar și anterior sesizării instanței cu prima cerere privind restituirea prețului de piață al imobilului.
În consecință, în temeiul art. 3 și art. 7 alin.1 din Decretul nr.167/1958 instanța a admis excepția prescripției dreptului la acțiune și a respins ca prescrisă cererea reclamantei de obligare a pârâtului la plata prețului actualizat plătit de reclamantă pentru achiziționarea imobilului apartament situat în C. -N., str.G- ral Traian Moșoiu nr.43, ap.5, jud.C., obiect al contractului de vânzare-cumpărare nr.36175/_ încheiat în baza Legii nr.112/1995.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamanta B. V., solicitând admiterea recursului modificarea în totalitate a sentinței civile atacate în sensul admiterii cererii de chemare în judecată introduse de către recurentă. Cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii arată că: în fapt, prin sentința civilă nr. nr. 7549/2013 pronunțată în ședință publică de către Judecătoria Cluj-Napoca la data de 29 aprilie 2013 instanța a respins ca neîntemeiată cererea recurentei raportat la petitul principal formulat de către aceasta - de obligare a intimatului la restituirea către reclamantă a prețului actual de piață al imobilului situat în Mun. C. -N., S. G-ral Traian Moșoiu nr. 43, ap. 5, Jud. C. și totodată a admis excepția prescipției dreptului la acțiune formulată de către intimat prin întâmpinarea depusă la dosarul cauzei.
Recurenta a considerat că sentința civilă atacată este nelegală și netemeinică pentru următoarele rațiuni:
1. Judecătoria Cluj-Napoca, interpretând și aplicând eronat dispozițiile art. 501 alin. 1 și alin. 2 din Legea nr. 10/2001 a concluzionat că nu este îndeplinită una din condițiile prevăzute de lege pentru restituirea către recurentă a prețului actualizat achitat pentru imobilul achiziționat de către aceasta în anul 1998. Instanța a apreciat eronat faptul că buna credință a recurentei nu are relevanță, argumentând că nimeni nu poate pretinde necunoașterea legii.
Fără putință de tăgadă buna-credință a recurentei are relevanță în prezenta cauză. Fără a se lua în considerare buna sa credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, se golește de conținut acest text legal. Interpretarea art. 501 din Legea nr. 10/2001 trebuie să se efectueaze teleologic, scopul legii fiind de rezolvare a problemelor acelor chiriași care în urma Legii nr. 112/1995 au cumpărat de la stat imobilul, chiriași de bună-credință, care sunt pe punctul de a fi scoși în stradă pentru că au respectat legea și reconsiderarea poziției față de
chiriașii de bună credință rămași fără casă. Prin Legea nr. 1/2009 statul a recunoscut inechitățile juridico-sociale pe care le-a săvârșit și urmărind îndrumările CEDO a încercat restabilirea dezechilibrului creat.
Argumentele instanței de fond în sensul că art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 este aplicabil numai contractelor de vânzare cumpărare încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995 nu poate fi primită, deoarece contractele încheiate cu respectarea dispozițiilor legale nu pot fi anulate.
Așa fiind, dacă art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 nu poate fi aplicat unor contracte încheiate cu respectarea Legii nr. 112/1995, interpretarea sa în sensul contrar conduce la inaplicabilitatea acestui text legal, contravenind principiului interpretării legii în sensul aplicării ei, iar nu în sensul neaplicării, instituit de art. 978 Cod civil, aplicabil nu doar interpretării actelor juridice ci și în cazul dispozițiilor legale.
Interpretând textul legal analizat conform opiniei instanței de judecată, s-ar ajunge la concluzia de neacceptat că acesta s-ar aplica unor contracte anulate, încheiate cu respectarea legii, interpretarea care în mod categoric nu a fost în intenția legiuitorului și care îl lipsește de orice consecință.
O interpretare rezonabilă a textului legal analizat, ar fi aceea că el devine operant în situația în care motivul de desființare este străin de culpa chiriașului, care ulterior a cumpărat de bună-credință, așa cum este cazul recurentei. Or, în cauză, din analiza hotărârilor judecătorești aflate la dosarul cauzei, rezultă cu pregnanță conduita culpabilă a Statului Român în ceea ce înseamnă preluarea imobilului litigios, și nu culpa exclusivă a reclamantei.
Recurenta a locuit în imobilul situat în Mun. C. -N., S. G-ral Traian Moșoiu nr. 43, ap. 5, Jud. C. încă din luna martie 1991 fiind chiriașă al Statului român. Ulterior, după apariția Legii nr. 112/1995, recurenta a încheiat, în calitate de cumpărător, cu Consiliul Local al Mun. C. -N., prin SC CONSTRUCT ARDEALUL S.A. C. -N. contractul de vânzare-cumpărare nr. 36175/_ prin care aceasta a dobândit în baza Legii nr. 112/1995 dreptul de proprietate asupra imobilului în suprafață utilă de 36,38 mp, precum și cota indiviză de 8,16 % din suprafața de folosință a imobilului identificat sub nr. topografic 3728/1/V. De asemenea, prin contractul de vânzare-cumpărare mai sus indicat s-a vândut reclamantei și o boxă în suprafață de de 6,46 mp.
Fără putință de tăgadă recurenta a fost de bună-credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, procedând în conformitate cu dispozițiile legale. La momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare în cartea funciară figura ca proprietar al imobilului Statul român, dreptul acestuia fiind datat din anul 1961. Mai mult decât atât, la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare se verificau și condițiile vânzării așa cum erau stipulate prin art. 9 din Legea nr. 112/1995, de unde rezultă în mod cert faptul că la recurenta a fost de bună- credintă.
Cu toate acestea, contractul de vânzare-cumpărare încheiat de recurentă cu Consiliul Local prin S.C CONSTRUCT ARDEALUL S.A. C. -N. a fost anulat de către instanța de judecată prin Sentința civilă nr. 4858/_ a Judecătoriei C. -
N., menținută în parte și de către Curtea de Apel C. prin Decizia civilă nr. 427/R/2008 în dos. nr._ . De remarcat faptul că, deși contratul de vânzare a fost anulat, nici până la acest moment recurenta B. V. nu a recuperat suma de bani achitată cu titlu de preț către vânzător, ceea ce justifică fără dubiu obligarea intimatei la acest moment la restituirea prețului. în măsura în care s-ar menține soluția instanței de fond, se aduce atingere gravă însăși dreptului de proprietate al recurentei, care la acest moment este pusă în situația de a nu beneficia nici de apartamentul pentru care a achitat un preț în anul 1998, dar nici de despăgubirile la care în mod cert este îndreptățită.
Este binecunoscut faptul că efectul admiterii acțiunii în anulare a titlului de proprietate al recuretei constă în pierderea dreptului de proprietate al acesteia asupra imobilului mai sus descris, iar pe de altă parte, efectul admiterii acțiunii în anularea a unui contract de vânzare-cumpărare, constă în faptul că actul juridic este lipsit de efectele juridice în vederea căruia a fost încheiat și în repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului. Astfel, devine incidență instituția de drept substanțial a repunerii părților în situația anterioară încheierii contractului, potrivit principiului "restitutio in integrum" ce guvernează efectele nulității, părțile contractante ale actului juridic desființat având obligația de restituire a prestațiilor efectuate în temeiul contractului anulat, ceea ce reprezintă unul dintre principiile efectelor nulității actului juridic civil.
Raportat la dosarul nr._ a Judecătoriei C. -N. trebuie menționat faptul că acesta a avut ca obiect nu doar anularea contractului de vânzare- cumpărare încheiat de către recurent, ci și anularea contractului de donație autentificat sub nr. 9180/_ de notariatul de Stat Regional C. încheiat între Episcopia Ortodoxă Română a Vadului, Feleacului și Crișului în calitate de donatoare și Statul Român prin antecesorul Consiliului Local al Mun. C. -N., Sfatul P. ular al Orașului Regional C., Comitetul executiv, în calitate de donatar, având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilului înscris în CF 8708 C. -N. sub nr. topo 3728 cu privire la porțiunea de imobil identificată în regim de Cf sub nr. topo 3728//IX cu descrierea "ap. nr. 9, la parter, compus dintr-o cameră, 1 bucătărie, 1 cămară de alimente, cu suprafața utilă de 36,38 mp, cu părțile indivize comune aferente înscrise în Cf colectivă a dreptului de superficie nr. 1. C. -N. din clădirea construită pe terenul cu nr. topo 3728/1, cu suprafața de 450 mp, teren atribuit în proprietate 21/450 parte cu o cotă-parte din părțile indivize comune de 8,16/100/.";
Cu toate că acest contract de donație, prin care Statul Român a dobândit imobilul care a făcut ulterior și obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 36175/_, nu a fost anulat de către instanța de judecată, acțiunea reclamantei din dos. nr._ al Judecătoriei C. -N. a fost respinsă cu privire la acest capăt de cerere prin Decizia Civilă nr. 427/R/2008 a Curții de Apel C., Statul Român din proprie inițiativă, prin Comisia Specială de retrocedări a decis să restituie imobilul fostului proprietar.
Anularea contractului de vânzare-cumpărare se datorează exclusiv culpei autorităților Statului român, care nu au verificat temeinic dacă se impunea înstrăinarea imobilului în litigiu către chiriaș, recurenta procedând în conformitate cu indicațiile reprezentanților statului român la momentul încheierii contarctului de vânzare-cumpărare. Mai mult, opțiunea clară a reprezentanților Statului Român ulterior respingerii cererii de anulare a donației de a alege retrocedarea către Arhiepiscopia Ortodoxă, îl situează în sfera unei conduite imorale față de subsemnată, chiriașă în acest spațiu și fostă proprietară.
In aceste condiții rezultă clar o rea-credință a autorităților Statului român, prin urmare în baza prevederilor art. 1336 și urm. C.civ această societate de stat care a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 36175/_ cu recurenta, este direct răspunzătoare de evicțiunea totală pe care a provocat-o recurentei. S.C CONSTRUCT ARDEALUL S.A. C. -N., (în calitate de mandatară a proprietarului imobilului) în calitate de vânzătoare are o obligație de garanție față de subsemnată, în calitate de cumpărător în baza principiului că vânzătorul trebuie să facă tot ce îi stă în putință pentru a asigura cumpărătorului stăpânirea liniștită și utilă a lucrului vândut. Obligația negativă de a nu-1 tulbura pe cumpărător în liniștita folosință a lucrului este de esența vânzării și conform art. 1339 C.civ."orice convenție contrară este nula".
Obligația de garanție a vânzătorului contra evicțiunii rezultând din fapta unui terț exista și în speța noastră, întrunind toate condițiile impuse de lege, fiind
vorba despre o tulburare de drept a cărei cauza este anterioara contractului de vânzare-cumpărare și de tulburare de care recurenta nu a avut la cunoștință la momentul semnării contractului, așa cum am arătat mai sus. în aceasta situație în baza legii S.C CONSTRUCT ARDEALUL S.A. C. -N., are obligația să o garanteze pentru orice tulburare de fapt sau/și de drept pe reclamantă, iar daca nu reușește este obligat să suporte consecințele evicțiunii, indiferent daca a fost de buna sau rea-credință.
Recurenta aduce în atenția instanței de judecată că în practica judiciară recentă, Înalta Curte de Casație și Justiție a statuat raportat la situația foștilor cumpărători a căror contracte au fost desființate că "jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului a statuat că titlul de proprietate al subdobânditorului de bună-credință constituit în baza Legii nr. 112/1995, este protejat prin art. 1 din Protocol 1 Adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului Diminuarea vechilor atingeri nu trebuie să creeze noi prejudicii disproporționate astfel încât persoanele ce și-au dobândit bunurile cu buna credință să nu fie aduse în situația de a suporta pierderea responsabilității statului care a confiscat în trecut aceste bunuri (cauza Raicu versus România; - cauza Pincova și Fina versus Republica Cehă). Dispozițiile art. 501 din Legea nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 1/2009 nu fac decât să aplice instituția răspunderii pentru evicțiune într-un domeniu particular, cel al imobilelor preluate abuziv de stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 și înstrăinate de stat unor chiriași de bună-credință în baza Legii nr. 11211995".
In atare condiții, având în vedere buna-credință a recurentei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare mai sus amintit, se impune restituirea prețului de piață al imobilului în cuantum de 93.549 Lei astfel cum a fost stabilit în răspunsul la obiecțiuni depus a dosarul cauzei la data de 9 aprilie 2013 de către expertul Tempeleanu N., în baza art.501alin.l al Legii 10/2001 completată și modificată de Legea nr. 1/2009 precum si conform normelor metodologice de aplicare unitara a Legii 10/2001, recurenta fiind fără dubiu de bună-credință. Consideră că este necesar a se lua în calcul valoarea de circulație a imobilului de la momentul la care a rămas definitivă și irevocabilă sentința prin care s-a dispus anularea contractului de vânzare-cumpărare, respectiv_, pentru ca recurenta să beneficieze de o dreaptă despăgubire.
În drept, își întemeiază cererea pe prevederile Legii 112/1995, Legii 10/2001, Legii 1/2009, Normelor Metodologice de aplicare Unitara a Legii 10/2001, art. 1336 și urm. C. civ., art. 1 din Protocol 1 Adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, precum și toate celelalte acte normative la care a făcut referire în cuprinsul prezentului recurs.
Prin întâmpinarea formulată, intimatul-pârât M. F. P.
solicită respingerea recursului formulat de recurenta-reclamanta B. V. .
În motivare arată că: în fapt, recurenta se limitează sa menționeze faptul ca Judecătoria Cluj-Napoca a interpretat in mod eronat dispozițiile legale incidente in cauza deși in opinia intimatului este evident faptul ca in speța avea de-a face cu o acțiune in despăgubiri întemeiata pe dispoziții legale exprese, intrucat proprietatea asupra imobilului in discuție a fost stabilita in litigiul purtat anterior, situație in care nu se pune problema "interpretării si aplicării greșite " a dipozitiilor legale incidente in cauza.
Judecătoria Cluj-Napoca a admis in mod corect excepția prescripției dreptului la acțiune invocata de intimat intrucat legiuitorul a stipulat in mod expres faptul ca: "restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii 112/1995 cu modificările și completările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile se face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul
extrabugetar constituit în temeiul art.13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare."
Prin cererea de chemare in judecata recurenta-reclamanta solicita obligarea
M. ui F. P., in baza art.501 din Legea 10/2001, cu modificările si completările ulterioare, la restituirea prețului de piața al imobilului situat in Municipiul C. -N., str. General Traian M. oiu nr.43, ap.5, Județul C. .
In susținerea excepției intimatul face referire la dispozițiile art.2500 din Noul Cod Civil, care stipulează in mod expres faptul ca dreptul material la acțiune se stinge prin prescripție daca nu a fost exercitat in termenul stabilit de lege iar, potrivit art.2517 din Codul civil termenul de prescripție este de trei ani.
In speța, instanța de fond a reținut in mod corect faptul ca recurenta - reclamanta se prevalează de o hotărâre judecătoreasca pronunța in anul 2008 (decizia civila nr.427/R/2008 pronunțata de Curtea de Apel C. in dos. nr. 2._
, la data de_ ) iar, acțiunea a fost inregistrata la data de_ .
Intimatul își raportează susținerile la prevederile art.50(3) din Legea nr. 10/2001 conform cărora: "restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii 112/1995, cu modificările și completările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile se face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art.13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare."
Nu sunt întemeiate nici susținerile recurentei cu privire la restituirea prețului de piața in condițiile in care acestea este in discordanta cu prevederile legale incidente in cauza, respectiv art.50 indice 1 din Legea 10/2001 precum si pct. 50.3 din Normele metodologice de aplicare a acesteia.
Judecătoria Cluj-Napoca a reținut in mod corect faptul ca recurenta- reclamanta nu este îndreptățită la restituirea prețului de piața a imobilului in discuție intrucat, nu îndeplinește condițiile legale acesta nu se încadrează in prevederile art.50 indice 1 din Legea 10/2001, cum in mod greșit se susține in cuprinsul acțiunii.
Asa cum rezulta din prevederile art.50 indice 1 din Legea nr. 10/2001: "Proprietarii ale căror contracte de vanzare-cumparare, incheîate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piața al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare."
Din dispozițiile legale mai sus citate rezulta cu claritate faptul ca scopul introducerii acestui nou articol de către legiuitor este acela de a despăgubii intr-o maniera mai avantajoasa proprietarii ale căror contracte de vanzare-cumparare au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile, in situația in care acestea au fost încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995.
Optica legiuitorului cu privire la modalitatea in care sunt despăgubiți acești proprietari este diferita tinand seama de lipsa totala de culpa a acestora la momentul încheierii contractelor ulterior anulate prin hotărâri judecătorești irevocabile.
Intimatul își raportează susținerile formulate mai sus la prevederile art.50(3) din Legea nr. 10/2001 conform cărora: "restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii 112/1995 cu modificările și completările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile se face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art.13 alin. 6 din Legea nr. 112/1995, cu modificările ulterioare."
Dispozițiile legale citate anterior ilustrează teza potrivit căreia in prezent, exista o maniera diferita de despăgubire in funcție de modalitatea in care au fost
încheiate contractele de vanzare-cumpare, ulterior anulate prin hotărâri judecătorești ramase irevocabile.
Astfel, daca in situația contractelor de vanzare-cumparare încheiate cu eludarea Legii 112/2005, modalitatea de despăgubire este restituirea prețului actualizat, in cazul contractelor de vanzare-cumpare incheiate cu respectarea aceluiași act normativ, masurile reparatorii constau in restituirea contravalorii prețului de piața a imobilui.
In speța, recurenta-reclamanta nu a făcut dovada faptului ca contractul de vanzare-cumparare in discuție a fost incheiat cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995.
Chiar si din cuprinsul deciziei civile nr.427/R/2008 pronunțata de Curtea de Apel C. in dos. nr. 2._, rezulta contrariul susținerii recurentei-reclamante, in condițiile in care imobilul in litigiu a fost preluat fara titlu valabil, aceasta chestiune nemaiputand fi discutata intrucat, s-ar aduce atingere celor constatate cu putere de lucru judecat printr-o alta hotărâre judecătoreasca.
In cuprinsul acestei hotărâri se menționează in mod expres faptul ca art.1 din Legea 112/1995 a delimitat foarte clar sfera imobilelor ce intra sub incidența acestei legi, fiind vorba despre mobile ce au aparținut foștilor proprietari, persoane fizice si imobile cu destinația de locuințe.
Este lipsit de orice echivoc faptul ca imobilul in litigiu nu a aparținut vreunei persoane fizice, fiind preluat de la Episcopia Ortodoxa R. a a Vadului, Feleacului si
C. ului.
Prin urmare, fiind exclus dreptul fostului proprietar de a obține restituirea in natura pe calea Legii 112/1995, a fost exclus si dreptul chiriașului de a opta pentru cumpărarea imobilului.
Aspectele reiterate in cuprinsul memoriului de recurs cu privire la lipsa sa de culpa sunt irelevante, intrucat in hotărârea mia sus menționata s-a reținut in mod corect faptul ca "buna credința invocata parații B. este lipsita de relevanta juridica deoarece nimeni cu poate pretinde necunoașterea legii."
In concluzie, intrucat aparatamentul in discuție nu a făcut obiectul Legii 112/1995 si nu a putut fi instrainat in temeiul acestei legi, este lovit de nulitate absoluta si contractul de vanzare-cumparare.
Intimatul învederează instanței ca legiuitorul face referire la modalitatea in care au fost incheiate contractele de vanzare-cumparare si nu la buna sau reau credința a cumpărătorilor la momentul încheierii acestora.
Intimatul arată că, în opinia sa instanța de judecata investita cu soluționarea prezentei cauze nu este competenta sa reanalizeze aspectele învederate de reclamanta, acestea fiind deja dezbătute in cadrul procesual anterior in care aceastia au pierdut proprietatea asupra imobilului in discuție.
Analizând recursul prin prisma motivelor de fapt și de drept invocate, tribunalul constată următoarele:
Prima critică adusă sentinței recurate, așa cum se desprinde din cuprinsul memoriului de recurs, în sensul că prima instanță interpretând și aplicând eronat dispozițiile art. 50¹ alin. 1 și alin. 2 din Legea nr. 10/2001 a concluzionat că nu este îndeplinită una din condițiile prevăzute de lege pentru restituirea către recurentă a prețului actualizat achitat pentru imobilul achiziționat de către aceasta în anul 1998 este nefondată având în vedere argumentele ce vor fi expuse în continuare:
În mod corect a statuat instanța de fond faptul că prin Decizia civilă nr.427/R/_ pronunțată de Curtea de Apel C. în dosarul civil nr._ s-au admis în parte recursurile împotriva deciziei civile nr.614/_ a T. ului C., pronunțată în dosar pe care a modificat-o și a admis în parte apelurile pârâților Consiliul Local al. Mun.C. -N. și B. Ion și B. V. în contra sentinței civile nr.4858/_ a Judecătoriei C. -N. din dosarul civil nr._ pe care a
schimbat-o în parte: a admis în parte acțiunea formulată de Arhiepiscopia Ortodoxă Română a Vadului, Feleacului și C. ului, a respins petitul din acțiune referitor la constatarea nulității absolute a contractului de donație autentificat sub nr.9180/_ ca nefondat și a păstrat celelalte dispoziții din sentință.
De asemenea în mod judicios judecătorul fondului a statuat că în cuprinsul acestei decizii, s-a reținut că prin sentința civilă nr.4858/2007 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosarul nr._, printre altele, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de_ pentru apartamentul nr.5 din imobilul situat în C. -N., str.Traian Moșoiu nr.43, încheiat între SC Constructardealul SA și pârâții B. V. și B. Ion. Cu privire la această constatare a nulității absolute, curtea a reținut, în esență, că chiriașii titulari de contract care optează pentru cumpărare potrivit art.9 din Legea nr.112/1995, nu pot obține dreptul de a dobândi locuința decât asupra acelor apartamente care, la rândul lor, sunt susceptibile de a fi revendicate de către foștii proprietari, pe calea procedurii din Legea nr.112/1995, prin restituire în natură sau prin echivalent bănesc, iar în speță, prin vânzarea către chiriașii B. a apartamentului nr.5 din imobilul ce a aparținut unui fost proprietar persoană juridică, au fost nesocotite dispozițiile imperative ce definesc obiectul de reglementare al acestui act normativ reparator, și în mod corect au fost înlăturate apărările pârâților în legătură cu buna-credință la data încheierii actului juridic de înstrăinare, întrucât buna credință este exclusă în prezența fraudei, iar necunoașterea legii nu poate fi invocată sub forma unei apărări ce tinde să combată cauza de nulitate absolută.
Astfel, în ceea ce privește hotărârile susmenționate, în speță este incident principiul puterii de lucru judecat.
Principiul puterii de lucru judecat împiedică nu numai judecarea din nou a unui proces terminat, având același obiect, aceeași cauză și fiind purtat între aceleași părți, ci și contrazicerea între două hotărâri judecătorești, adică infirmarea constatărilor făcute printr-o făcute într-o hotărâre judecătorească irevocabilă printr- o altă hotărâre judecătorească dată în alt proces. Astfel, pe când condiția de aplicare a excepției autorității de lucru judecat presupune o identitate de acțiuni ce oprește repetarea judecății, prezumția de lucru judecat, ipoteză prezentă și în prezenta speță sub aspectul încălcării dispozițiilor art.9 din Legea 112/1995 de către apelanți, impune consecvența în judecată, și anume: ceea ce s-a constatat și statuat printr-o hotărâre nu trebuie contrazis printr-o alta.
În considerentele deciziei susmenționate, Decizia civilă nr.427/R/_ pronunțată de Curtea de Apel C. în dosarul civil nr._ se relevă că în speță, prin vânzarea către chiriașii B. a apartamentului nr.5 din imobilul ce a aparținut unui fost proprietar persoană juridică, au fost nesocotite dispozițiile imperative ce definesc obiectul de reglementare al acestui act normativ reparator, și în mod corect au fost înlăturate apărările pârâților în legătură cu buna-credință la data încheierii actului juridic de înstrăinare, întrucât buna credință este exclusă în prezența fraudei, iar necunoașterea legii nu poate fi invocată sub forma unei apărări ce tinde să combată cauza de nulitate absolută.
În aceste condiții nu pot fi reținute ca fiind pertinente criticile formulate de către recurenți în ceea ce privește nereținerea de către instanța de fond a faptului că din punct de vedere a dispozițiilor Legii nr. 112/1995 recurenții se încadrau în ipoteza prevăzută de art. 9 alin 5 din acest act normativ, statuându-se cu putere de lucru judecat că recurenții au eludat dispozițiile Legii 112/1995.
Astfel, în virtutea argumentelor susmenționate, în prezenta speță sunt aplicabile dispozițiile art. 50 alin 2 din Legea 10/2001 privind restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare cumpărare, încheiate cu eludarea dispozițiilor Legii 112/1995 au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile și nu ipoteza solicitată de către apelanți, respectiv art. 50¹ din
Legea 10/2001 care vizează contractele încheiate cu respectarea Legii 112/1995, ceea ce nu este cazul în prezenta pricină.
A doua critică adusă sentinței recurate, în sensul că prima instanță nu a reținut rea-credință a autorităților Statului român, prin urmare în baza prevederilor art. 1336 și urm. C.civ CS CONSTRUCT ARDEALUL S.A care a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 36175/_ cu recurenta, este direct răspunzătoare de evicțiunea totală pe care a provocat-o recurentei, aceasta din urmă în calitate de vânzătoare are o obligație de garanție față de recurentă, în calitate de cumpărător în baza principiului că vânzătorul trebuie să facă tot ce îi stă în putință pentru a asigura cumpărătorului stăpânirea liniștită și utilă a lucrului vândut nu poate fi primită ca fiind fondată, în mod pertinent prima instanță reținând că din economia dispozițiilor art.50 si 50¹ din Legea nr.10/2001 rezultă ca aceste norme legale instituie o formă specială a răspunderii pentru evicțiune în sarcina Statului Român, in calitate de vânzător al imobilelor ce au făcut obiectul unor contracte de vânzare-cumpărare încheiate in temeiul Legii nr.112/1995, anulate prin hotărâri judecătorești definitive si irevocabile.
În mod corect judecătorul fondului a statuat că normele legale menționate, fiind norme speciale ce se aplică doar situațiilor pe care le reglementează, derogă de la dreptul comun reprezentat de dispozițiile art.1337 si urm. Cod civil, și stabilesc o obligație de despăgubire în sarcina M. ui F. P. și în favoarea fostului chiriaș, prevăzând că în cazul acestor contracte, obligația de despăgubire se compune din prețul actualizat plătit de acesta sau prețul de piață al imobilului.
În aceste condiții dat fiind caracterul special si derogatoriu de la dreptul comun, dispozițiile art.50 si 50¹ din Legea nr.10/2001 nu doar că reglementează condiții speciale în care poate fi angajată răspunderea Statului, dar și limitează cuantumul despăgubirilor pe care le poate pretinde fostul chiriaș, al cărui contract de vânzare-cumpărare a fost desființat, astfel că aplicarea normei speciale va exclude aplicarea normelor de drept comun în această materie, iar partea interesată nu poate pretinde aplicarea cu prioritate a normei de drept comun și nici nu poate solicita aplicarea concomitentă a acestora sau o norma hibridă, care să conțină reglementări combinate ale celor două categorii de norme.
De asemenea invocarea de către recurenți a art.1 din Protocolul 1 al CEDO nu are relevanță în prezenta speță din perspectiva restituirii prețului de piață al imobilului, întrucât legiuitorul, așa cum am evocat anterior, a avut în vedere în mod expres și fără putință de interpretare doar acele contracte încheiate cu respectarea dispozițiilor imperative ale Legii 112/1995 ,or, recurenții se află tocmai în ipoteza contarie, aceea de eludare a dispozițiilor Legii 112/1995.
Deși nu apare explicit în cuprinsul memoriului de recurs, tribunalul consideră că prima instanță a interpretat în mod corect dispozițiile legale privind prescripția dreptului la acțiune în sens material, în ceea ce privește acordarea prețului actualizat, în condițiile în care la data de_ s-a pronunțat de către Curtea de Apel Decizia civilă nr.427/R/2008 în dosarul civil nr._ prin care a rămas irevocabilă dispoziția sentinței civile nr.4858/2007 a Judecătoriei C. -N. privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare al imobilului, dreptul de a cere restituirea prețului actualizat de către reclamantă născându-se de la această dată și întrucât recurenta a formulat precizarea de acțiune și a solicitat restituirea prețului actualizat doar la data de_ .
Având în vedere toate aceste considerente, tribunalul în temeiul art312 alin
1 C pr civ va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta B. V. împotriva Sentinței civile nr. 7549 din 29 aprilie 2013 pronunțată în Dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o menține în totul.
PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta B. V. împotriva Sentinței civile nr. 7549 din 29 aprilie 2013 pronunțată în Dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o menține în totul.
Fără cheltuieli de judecată în recurs. Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 25 septembrie 2013.
Președinte, A. -F. D. | Judecător, O. R. G. | Judecător, O. -C. T. |
Grefier, D. I. D. |
dact. D.D. 14 Octombrie 2013 red AD/tehn ID
25 noiembrie 2013/2 ex
| ← Decizia civilă nr. 1056/2013. Legea 10/2001 | Sentința civilă nr. 167/2013. Legea 10/2001 → |
|---|
