Decizia civilă nr. 979/2013. Hotărâre care să țină loc de act autentic
| Comentarii |
|
R O M Â N I A TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr. _
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILĂ NR. 979/R/2013 ȘEDINȚA PUBL. Ă DE LA_ COMPLETUL CONSTITUIT DIN: PREȘEDINTE: D. I. T. JUDECATOR: E. L.
JUDECATOR: M. | O. | -S. |
GREFIER: E. | C. |
Pe rol este pronunțarea cauzei civile privind recursul declarat de recurent O. M., împotriva Sentinței civile nr.7170/_, pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca, în dosar nr._, privind și pe intimat C.
N. DE C. F. C. SA-S. R. C., având ca obiect, hotărâre care sa tina loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților. Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier .
Se constată că mersul dezbaterilor și cuvântul pe fond al părților, au fost consemnate în încheierea ședinței publice din data de_, care face parte integrantă din prezenta decizie.
T. UL
Deliberând reține că prin sentința civilă nr.7170/_, pronunțată în dosarul nr._, Judecătoria Cluj-Napoca a respins ca neîntemeiată cererea formulată de reclamantul O. M. în contradictoriu cu pârâta C.
N. DE CĂI F. "C.F.R."; S.A. - S. R. C. .
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanțe la_, reclamantul O. O.
M. a chemat in judecată pe pârâta C. N. DE CĂI F. "C.F.R."; S.A.
- S. R. C., solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să dispună obligarea pârâtei să încheie cu reclamanta contract de vânzare- cumpărare pentru apartamentul nr. 209, din imobilul situat în C. -N., str.
G. nr. 28 A, jud. C., evaluat la pretul de 2600 lei, iar în caz de refuz, hotărârea ce se va pronunța să țină loc de contract de vânzare-cumpărare autentic, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamantul a aratat ca a fost titularul mai multor contracte de inchiriere succesive cu privire la respectivul apartament, ultimul contract fiind incheiat la data de_, inregistrat la parata la data de _
, insa producand efecte in perioada_ -_ . Dupa incetarea contractului, a continuat sa locuiasca in imobil, platind in continuare chiria, operand asadar tacita relocatiune. Cunoscand ca parata are obligatia de a-i vinde apartamentul in conditiile Decretului lege 61/1990 si Legii 85/1992, la data de_ a formulat cererea inregistrata sub nr.1116, solicitandu-i paratei sa incheie contractul de vamnzare-cumparare. Parata a refuzat incheierea actului, motivand ca la data cerererii nu exista un contract de
inchiriere valabil, negand asadar tacita relocatiune. Reclamantul a locuit in continuare fara a avea incheiat un contract in forma scrisa, ulterior formuland o cerere in vederea reinnoirii contractului de inchiriere. Parata i-a comunicat un raspuns in sensul ca este de acord cu prelungirea contractului doar daca renunta la dreptul conferit de lege de a solicita incheierea contractului de vanzare-cumparare.
A mai aratat reclamantul ca la data formularii cererii,_ toate conditiile prevazute de lege erau indeplinite, intrucat Legea nr.85/1992 stabileste obligatia unitatii economice/bugetare de a vinde si dreptul titularul contractului de inchiriere de a cumpara. De asemenea, a mai aratat ca indeplineste toate conditiile necesare in acest sens.
In drept, reclamantul a invocat dispozițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale Legii nr. 85/1992, Legea nr.244/2011, Decizia nr.378/_ . S-a solicitat judecarea si in lipsa a cauzei.
La_, pârâta C. N. DE CĂI F. "C. " S.A. - S. R.
C. a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea pretențiilor reclamantului ca neintemeiata. Astfel, a aratat ca si in prezent reclamantul locuieste in mod abuziv in apartament, intrucat contractul a expirat inca de la data de_ iar cererea de cumparare a fost depusa la peste 5 luni de la expirarea acestuia. In urma analizarii cererii s-a constatat ca reclamantul nu mai indeplineste cerintele impuse de lege, si anume ca nu detine un contract de inchiriere valabil. Or, locuintele de serviciu pot fi cumparate in baza prevederilor legale mentionate, doar in temeiul unui contract valabil.
In drept, au fost invocate prevederile art.115 su urm. C.p.c.
Prin concluziile scrise depuse de reclamant, acesta a aratat ca in 2007 parata a facut o oferta unilaterala de vanzare a apartamentelor insa a refuzat incheierea contractului cu reclamantul, impunand conditii suplimentare, cu toate ca avea obligatia legala de a-l incheia. Chiar daca prin OUG 12/1998, Legea nr.89/1999 si HG nr.581/1998 imobilele din domeniul privat al statului care era administrat de C. a trecut in proprietatea paratei, locuintele respective nemaifacand parte din fondul locativ de stat, trebuie avuta in vedere Decizia nr.387/2005 a CCR, conform careia obligatia prevazuta de Legea nr.85/1992 este una in rem, si nu una in personam. Astfel, chiar daca titularul dreptului de proprietate se schimba, regimul juridic al cumpararii imobilului ramane cel reglementat de Legea nr.85/1992.
Analizând materialul probator administrat în cauză, instanța a reținut în esență următoarele:
La data de_ intre parti s-a incheiat contractul de inchiriere inregistrat sub nr.576/_, prin care reclamantul a primit in folosinta in calitate de chirias locuinta de serviciu din C. -N., str. G., nr.28A, et.2, ap.209, cu suprafata de 15,87 mp, locuinta folosita de reclamant anterior, in temeiul art.963/209/_, contract expirat la data de_ . incheierea contractului s-a facut pe o durata de 6 luni, incepand cu data de_ si pana la_, in contract mentionandu-se la art.3 ca la expirarea termenului, contractul poate fi prelungit cu acordul ambelor parti. S-a mai prevazut ca tacita relocatiune nu opereaza iar plata chiriei dupa expirarea termenului contractului de inchiriere nu are ca efect tacita relocatiune.
Instanța a reținut că în conformitate cu dispozițiile art. 1 din Lega nr. 82/1995 ,,locuintele construite din fondurile statului pot fi cumparate de titularii contractelor de inchiriere, cu plata integrala sau in rate a pretului, in conditiile Decretului-lege nr. 61/1990 privind vanzarea de locuinte
construite din fondurile statului catre populatie si ale prezentei legi. Sunt exceptate de la prevederile alin. 1 locuintele care depasesc suprafetele maxime prevazute in actele normative in baza carora s-au executat locuintele din fondurile statului si din fondurile unitatilor economice si bugetare de stat, precum si cele care prezinta, la data vanzarii, finisaje superioare echivalente unor lucrari de arta sau ornamentale deosebite, sau care beneficiaza de dotari speciale, cum ar fi: piscina, sauna, sera, crama, bar-vinoteca, camera frigorifica sau altele asemenea";. Totodata potrivit art. 7 din acelasi act normativ, locuintele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, pana la data intrarii in vigoare a prezentei legi, altele decat locuintele de interventie, vor fi vandute titularilor contractelor de inchiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau in rate a pretului, in conditiile Decretului Lege nr.61/1990 si ale prezentei legi.
Potrivit art. 1 din Decretul-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație, "întreprinderile pentru vânzarea locuințelor și oficiile specializate pot vinde către populație locuințe construite din fondurile statului, în condițiile prezentului decret- lege";.
Ca urmare, instanța a constatat că una dintre conditiile necesare cumpararii de locuinte dintre cere mentionate de prevederile citate mai sus, o reprezinta calitatea de chirias, titular al unui contract de inchiriere, aceasta calitate fiind necesar sa existe la momentul formularii cererii.
Instanta a constatat ca la data de_ a fost inregistrata cererea reclamantului de cumparare a imobilului, acesta aratand ca la data cererii ocupa imobilul in temeiul contractului de inchiriere nr.576/_ . Cu toate astea, instanta a retinut ca la data inregistrarii cererii de aprobare a vanzarii, contractul de inchiriere nr. 576/_ expirase inca de la data de_, partile convenind ca tacita relocatiune sa nu opereze la expirarea termenului, chiar daca chiriasul va continua sa plateasca chiria si ca prelungirea poate fi facuta cu acordul ambelor parti. Intr-adevar, din probele administrate in cauza rezulta ca si ulterior expirarii perioadei pentru care s-a incheiat contractul, si anume,_, reclamantul a continuat sa locuiasa in imobilul respectiv. Cu toate astea, din interpretarea art.3 din contract, instanta a retinut ca partile au conditionat posibilitatea prelungirii contractului dupa implinirea termenului, de acordul ambelor parti. Intr-adevar, acordul poate fi atat expres, cat si tacit, insa instanta, analizand vointa partilor, a retinut ca, excluzand tacita relocatiune, acestea au inteles ca eventuala prelungire a contractului sa fie facuta doar cu acordul expres al ambelor parti. In aceasta situatie, instanta a apreciat ca la data cererii formulate de reclamant, nr.1116/_, aceasta nu avea calitatea de titular al contractului de inchiriere pentru spatiul a carui cumparare a solicitat-o. De asemenea, instanta a constatat ca, prin cererea reclamantului, inregistrata sub nr.41/4455/_ de reinnoire a contractului de inchiriere, insusi acesta recunoaste ca solicitarea sa se intemeiaza pe imprejurarea ca initialul contract a expirat. Prin referatul nr.46/A/179/2010, parata si-a manifestat acordul cu privire la incheierea unui contract de inchiriere, pe o durata de un an, cu incepere din_, cu mentiunea ca pe toata durata de valabilitate a contractului, chiriasul nu poate cumpara apartamentul inchiriat.
Intr-adevar, dat fiind acordul expres de vointa a partilor pentru incheierea unui nou contract de inchiriere, instanta a apreciat ca in perioada_ -_, reclamantul a avut calitatea de titular al contractului de
inchiriere, calitate ce i-ar fi permis sa solicite incheierea contractului de vanzare-cumparare in temeiul Legii 85/1992 si Decretului Lege nr.61/1990. Cu toate astea reclamantul nu a solicitat in perioada de valabilitate a nici unuia din contractele incheiate cu parata, aprobarea cererii de cumparare a locuintei.
In aceste, conditii, apreciind ca reclamantul nu indeplinea conditiile legale la data formularii cererii, si anume ca la aceasta data nu avea calitatea de chirias al imobilului, in temeiul unui contract valabil incheiat, instanta a respins ca neintemeiata cererea de chemare in judecata.
Împotriva sentinței menționate a declarat recurs reclamantul O. M.
, solicitând în principal casarea acesteia și trimiterea cauzei spre rejudecare în vederea administrării interogatoriului societății pârâte, în subsidiar, modificarea în întregime a sentinței, în sensul admiterii acțiunii.
În motivarea recursului reclamantul a arătat că o lungă perioadă de timp a ocupat apartamentul în litigiu în calitate de chiriaș în temeiul mai multor contracte de închiriere (ultimul pentru în perioada_ -_ ) iar ulterior expirării contractului a continuat să ocupe spațiul în aceleași condiții (cu acordul societății pârâte) motiv pentru care a operat tacita relocațiune.
In acest context el s-a adresat pârâtei (la fel ca toți ceilalți vecini ai săi) prin cererea nr.1116 din_ solicitându-i să încheie contract de vânzare - cumpărare privind apartamentul 209 în temeiul actelor normative menționate adică la prețul social rezultat în urma aplicării prevederilor legale.
Deoarece contractul de închiriere era expirat la data formulării cererii a fost refuzat de pârâtă, Cu toate că la acea dată locuia în apartament achitând chiria cu acordul pârâtei. O dovadă în acest sens este și referatul nr.46/A/179/2010 în care intimata pârâtă îl invită să încheie un nou contract de închiriere dar doar dacă acceptă următoarea clauză: "pe durata de valabilitate a contractului chiriașul nu poate cumpăra apartamentul închiriat". A refuzat această condiție și abia după acel moment se poate presupune o schimbare în atitudinea proprietarului locator, abia după acest incident se poate pune problema retragerii acordului locatorului în privința prelungirii ultimului contract de închiriere.
Recurentul consideră că instanța de fond a analizat materialul probator și în mod eronat a apreciat că la data formulării cererii_ el nu mai avea calitatea de chiriaș deoarece nu mai avea un contract valabil fapt pentru care a considerat îndreptățit refuzul locatorului.
În ceea ce privește tacita relocațiune, instanța de fond, observând art. 3 al contractului, a considerat în mod corect că doar acordul ambelor părți ar putea duce la prelungirea contractului. Cu toate acestea, însă, prima
instanță nu a sesizat starea de fapt reală, stare de fapt din care rezultă în mod evident, "acordul"; chiar dacă nu e un acord scris.
Astfel spus, proprietarul imobilului după expirarea contractului de închiriere a refuzat să încheie unul nou însă a acceptat în continuare derularea neschimbată raporturilor de închiriere așteptând totodată ocazia de a forța încheierea unui nou contract de închiriere cu clauza menționată anterior.
In concluzie, arată că deși ultimul contract de închiriere a expirat în data de_, după această dată în temeiul acordului ambelor părți (acord care rezultă din faptul că el a locuit în continuare în spațiu, a plătit chiria, iar locatorul nu a întreprins niciun demers pentru a pune capăt acestei stări de fapt, dimpotrivă a încercat încheierea unui alt contract scris) el a păstrat
calitatea de chiriaș și în acest fel și-a păstrat dreptul de a solicita vânzarea apartamentului la un preț social. Orice altă interpretare a stării de fapt ridică importante semne de întrebare cu privire la titlul cu care intimata pârâta a încasat sumele achitate lunar de către recurent.
Prin întâmpinarea formulată intimata pârâta C. N. de Căi F. SA B. ești - S. C. a solicitat respingerea recursului și menținerea sentinței civile atacate ca fiind temeinică și legală.
Analizând recursul declarat, tribunalul reține următoarele:
Raportat la probatoriul administrat în fața instanței de fond, aceasta a reținut o stare de fapt corectă și a făcut o judicioasă aplicare a dispozițiilor legale incidente.
Astfel, reclamantul și-a întemeiat cererea de chemare în judecată pe dispozițiile art.7 din Lega nr. 85/1992, conform cărora "locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, pana la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrala sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi";.
Instanța de fond a reținut în mod corect că una dintre condițiile menționate în dispozițiile legale menționate mai sus este aceea ca persoana care solicită cumpărarea unei locuințe din categoria celor menționate să fie titulara unui contract de închiriere.
La data formulării cererii de cumpărare a imobilului reclamantul nu îndeplinea condiția menționată mai sus, întrucât contractul de închiriere nr.576/_ a expirat la data de_ .
T. ul consideră nefondate susținerile recurentului în sensul că a păstrat calitatea de chiriaș și după data de_, având în vedere că potrivit art.3 din contract "la expirarea termenului contractul poate fi prelungit cu acordul ambelor părți. Tacita relocațiune nu operează. Plata chiriei după expirarea termenului contractului de închiriere nu are ca efect tacita relocațiune";.
Astfel, nu se poate reține că la data formulării cererii reclamantul avea calitatea de titular al unui contract de închiriere, împrejurarea că a locuit în continuare în imobil și a achitat chiria nefiind în măsură să producă efectele juridice susținute de recurent, în condițiile în care acesta a fost de acord cu clauza din contractul de închiriere potrivit căreia tacita relocațiune nu operează, iar plata chiriei nu are ca efect tacita relocațiune. Chiar dacă a locuit în continuare în imobil, nu se poate reține existența acordului pârâtei la prelungirea contractului de închiriere, acesta trebuind să fie expres.
Pentru motivele expuse mai sus, tribunalul consideră că recursul declarat de reclamant este nefondat, urmând ca în baza art.304 pct.9, art.304¹ și art.312 alin.1 C.proc.civ. să îl respingă și să mențină sentința atacată, aceasta fiind legală și temeinică.
PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul O. M. împotriva sentinței civile nr. 7170 din_, pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o menține în totul.
Fără cheltuieli de judecată în recurs.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din_ .
PREȘEDINTE, D. -I. T. | JUDECĂTOR, E. L. | JUDECĂTOR, M. O. -S. |
GREFIER, E. C. |
Red. D.T./E.C./_
Jud. fond: C. I.
| ← Decizia civilă nr. 23/2013. Hotărâre care să țină loc de... | Decizia civilă nr. 7/2013. Hotărâre care să țină loc de... → |
|---|
