Sentința civilă nr. 606/2013. Pretenții
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr. _
Cod operator de date cu caracter personal 3184
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 606/2013
Ședința publică de la 20 Noiembrie 2013 Instanța constituită din:
PREȘEDINTE C. -A. C.
Grefier C. -S. Ș.
Pe rol fiind judecarea cauzei civile privind pe reclamant F. I. și pe pârât
I. I., pârât S. O., pârât I. D., pârât I. C. -R., pârât B. S.
-C., pârât B. N. -F., pârât I. M. -D., pârât N. V. -C., pârât
N. A. E., pârât SS L., pârât L. I. E., pârât L. K. B., pârât
S. T. I., pârât S. M., pârât I. G., pârât C. G., pârât C.
S., pârât H. G. -S., pârât S. M., având ca obiect pretenții. La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns:
reprezentanta reclamantului, avocat Zdroba I. ela Victoria
reprezentanta pârâților N. V. C. și N. A. E., avocat Alexa I. ela A. Lipsă fiind:
pârât - B. N. -F.
pârât - B. S. -C.
pârât - C. G.
pârât - C. S.
reclamant - F. I.
pârât - H. G. -S.
pârât - I. G.
pârât - I. C. -R.
pârât - I. D.
pârât - I. I.
pârât - I. M. -D.
pârât - L. I. E.
pârât - L. K. B.
pârât - N. A. E.
pârât - N. V. -C.
pârât - S. O.
pârât - SS L.
pârât - S. T. I.
pârât - S. M.
pârât - S. M.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei după care se constată faptul că la data de_ s- a depus la dosar precizare de acțiune din partea reclamantului prin care se învederează faptul că având în vedere că la data formulării cererii de chemare în judecată, reclamantul nu avea acces la toate actele din care să rezulte cu certitudine situația juridică la zi a terenului înscris în CF nr. 2. C. -N. cu nr. cadastral 2., iar în ceea ce privește pârâții I. D. și I. C. R. se arată faptul că la data de_ aceștia și-au respectat obligația asumată prin întâmpinare. Se mai arată faptul că raportat la acești doi pârâți cererea de chemare în judecată a rămas fără obiect. Cu privire la pârâții I. I. și S. O., ambii în calitate de constructori, reclamantul își menține cererea referitoare la restituirea sumei de 17000 Euro. Anexat se depune copia contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3236/_ .
Reprezentanta pârâților N. solicită instanței acordarea unui nou termen de judecată în vederea studierii precizării de acțiune și în vederea comunicări acesteia.
Instanța, invocă excepția necompetenței materiale a Tribunalului C., secția civilă și pune în discuție excepția invocată.
Reprezentanta reclamantului apreciază că Tribunalul Cluj este competent în soluționarea prezentului litigiu.
Reprezentanta intimaților N. apreciază de asemenea faptul că Tribunalul Cluj este competent a soluționa prezentul litigiu.
Instanța, reține cauza în pronunțare asupra excepției invocate.
TRIBUNALUL
Prin cererea de chemare în judecată reclamantul F. I. a solicitat în contradictoriu cu pârâții I. I., S. O., I. D., I. C. -R., B. S. -C., B. N. -F., I. M. -D., N. V. -C., N. A. E., S.
S. L., L. I. E., L. K. B., S. T. I., S. M., I. G., C.
G., C. S., H. G. -S., S. M., obligarea pârâtul I. I. sa închei cu acesta contractul de vânzare-cumpărare in forma autentica cu privire la apartamentul de o camera situata la etajul IV, in partea dreapta a casei scărilor, in imobilul C2(P3) ce se va edificat pe ternul din C. -N. înscris, la data încheierii actului dintre părți, in CF nr. 1. nr. TOPO 14014/1/3/1/2 cu nr. serial A+l, cu nr. TOPO 14014/1/2 cu nr. serial A+3, cu nr. TOPO 14013/2/2/2 cu nr. serial A+4
C. -N., situat in locul Pietroasa, cota parte in terenul aferent si cota parte din părțile indivize comune aferente apartamentului, înscris la data introducerii cererii in CF nr. 2. C. -N. (pentru teren) si CF nr. 2. -C1-U30 C. -N. (pentru apartament) str. A. R., nr. 1, corp C2, conform Promisiunii bilaterale de construire si vânzare-cumpărare nr. 100 din data de_ atestata de către av. Predescu Silviu Nicolae, paratul I. I. având calitatea de promitent-vânzător, iar acesta, calitatea de cumpărător, plătind lui I. I., la semnarea promisiunii suma de 54.000 euro, așa cum reiese din Promisiune si din chitanța emisa de către pariul
I. I., la care se adaugă suma de 1.000 euro achitata la data de_ ( 55.000 euro = 240.147 lei la curs BNR din data de_ ) sau, in caz contrar, sentința ce se va pronunța in cauza sa tina loc de act apt pentru intabulare. Mai solicită de asemenea a se dispune întabularea in CF nr. 2. C. -N. a dreptului de proprietate al acestuia privind cota-parte de teren corespunzătoare apartamentului de o camera situata la etajul IV si in CF nr. 28S782-C1-U30 C. -N. a dreptului de proprietate al acestuia privind apartamentul de o camera situat la etajul IV, apartament identificat in fapt ca fiind nr. 29, cu rezerva modificării numărului de carte funciara in cazul in care se va dovedi in fapt ca apartamentului cumpărat de către acesta nu-i corespunde numărul 29. În subsidiar, reclamantul solicită obligarea pârâtului I. loan la restituirea sumei de 55.000 euro (54.000 euro +
1.000 euro 240147 lei la curs BNR din data de_ ), precum si la plata de penalități in cuantum de 14.500 euro ( 58 luni x 250 euro/luna = 63.311 lei la curs BNR din data de_ ), cu plata cheltuielilor de judecata.
În motivare reclamantul arată faptul că la data de_ acesta a încheiat cu
I. o Promisiune bilaterală de construire si vânzare-cumpărare în calitate de constructor si promitent-vânzător, prin care se obliga sa îi vândă un apartament de o camera situata la etajul IV, în partea dreapta a casei scărilor, in imobilul C2(P3) ce se va edifica pe ternul din C. -N. înscris in CF nr. 1. nr. TOPO 14014/1/3/1/2 cu nr. serial A+l, cu nr. TOPO 14014/1/2 cu nr. serial A+3, cu nr. TOPO 14013/2/2/2 cu nr. serial A+4 C. -N., situat in locul Pietroasa, cota parte in terenul aferent si cota parte din părțile indivize comune aferente apartamentului, iar el, in calitate de cumpărător a achitat, plătind integral prețul lui I. I., la semnarea promisiunii, mai precis suma de 54.000 euro așa cum rezulta din contract si din chitanța emisa de către I. I. .
I. s-a obligat conform pct. 4 din Promisiune sa-i predea posesia apartamentului in perioada noiembrie-decembrie 2007 si sa-i transfere dreptul de proprietate asupra apartamentului si terenului aferent până cel târziu in mai 2008, conform pct. 5 din Promisiunea de construire si vânzare-cumpărare, fapt care nu s- a realizat nici pana la data formulării prezentei cereri.
De-a lungul anilor începând cu 2007 si pana in 2012 s-a întâlnit de nenumărate ori cu I. I., împreună cu mai mulți promitenți cumpărători, în așa numitele ședințe de informare, a vorbit de nenumărate ori la telefon, timp în care se comunica că exista întârziere, dar apartamentele se vor finaliza si le va fi transmis dreptul de proprietate asupra apartamentului vândut. La majoritatea întâlnirilor I.
I. a venit însoțit si de alți proprietari de teren, cel mai des l-au însoțit S. O. si F. I. EL. In cea de-a doua jumătate a anului 2010 S. O. in calitate de proprietar al terenurilor si beneficiar al Autorizației de construire nr. 120/_ a solicitat suma de 1.000 euro pentru utilități. A achitat la data de_ si suma solicitata pentru utilități, promițându-i-se ca astfel se vor finaliza lucrările de construire: "Plata sumei de 1000 euro este necesara pentru gaz si curent, iar contractele pentru realizarea acestor lucrări sunt semnate de acesta", fiind precizat si un termen limita "1 iulie 2011" (e-mail din_ ), termen pe care l-a respectat, plătind înainte in luna octombrie 2010 așa cum rezulta din Chitanța de depunere numerar la Banca Transilvania SA sucursala BT C. .
Conform Promisiunii bilaterale de construire si vânzare-cumpărare nr. 100 din data de_, la art. 7 alin 4 se prevede ca după edificarea construcției si înscrierea in cartea funciara I. I. va transfera dreptul de proprietate. Aflând de la alți promitenți cumpărători (e-mail din_ ) ca unele apartamente pentru care s-au încheiat Promisiuni bilaterale e construire si vânzare-cumpărare si care au fost achitate au fost transferate in proprietatea altor persoane in urma înscrierii in cartea funciara a construcțiilor si a apartamentării, l-a convocat pe pârâtul I. I. la notar sa perfecteze actele in forma autentica in vederea transferului drepți le proprietate. Cu toate ca a fost citat prin executor judecătoresc Societatea civila profesie de executori judecătorești Adam, Oszoczki, S. si Asociații, primind Notificarea nr. 83/_, acesta nu s-a prezentat. Astfel, la data de_, ora 15:30 notarul public Neciu D. G. a emis încheierea de certificare nr. 1 privind "faptul ca persoana somata, domnul I. I., nu a fost prezenta". A încercat să-i contacteze atât pe pârâtul I. I., cât si pe pârâtul S. O. însă nu a fost posibil având în vedere faptul că aceștia nu au mai răsuns la telefon.
Verificând faptic situația construcției si a apartamentului a constatat ca pe numărul ușii corespunzătoare descrierii din promisiune, adică apartamentul de o camera situata la etajul IV, in partea dreapta a casei scărilor, este trecut numărul
29. Încercând să obțină un CF de informare privind terenul si apartamentul nu a reușit fiind blocate, însă conform unei extras CF2. -C1-U30 C. -N. "copie" a constatat ca proprietari ai apartamentului nr. 29 sunt I. D. si soția, I. C.
-R., probabil rude cu pârâtul I. I., căci se pare ca este vorba de o "afacere de familie", deoarece agenția imobiliara care i-a intermediat tranzacția era a fiicei pârâtului I. I. .
La data de_ pârâții N. V. C. și N. A. E. au depus la dosar întâmpinare,
invocând, pe cale de excepție excepția prescripției dreptului la acțiune, si pe cale de consecință respingerea acțiunii ca fiind prescrisă. Mai invocă excepția lipsei calității procesuale pasive a acestora, si pe cale de consecință respingerea acțiunii ca fiind introdusă împotriva unor persoane lipsite de calitate procesuală pasiva. Totodată mai invocă excepția lipsei de interes și pe cale de consecință respingerea acțiunii ca lipsită de interes fata de aceștia.
Pe fondul cauzei solicită respingerea acțiunii ca fiind neîntemeiată, cu obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare pârâții arată faptul că la data de_ între I. I., in calitate de vânzător, si F. I. el si soția F. S. C., în calitate de cumpărător, s-a încheiat Contractul de vânzare cumpărare nr. 533/_ autentificat de către BNP
O. Mihutiu având ca și obiect înstrăinarea dreptului de proprietate deținut de către vânzător asupra cotei de 6,9/100 parte, dobândită cu titlu de drept de cumpărare ca bun propriu din următoarele imobile, înscrise in CF nr. 1. C. -N.
, având nr. Top. 14014/1/3/1/2 Arătător la Pietroasa în suprafață de 195 mp, nr. Top 14013/1/2 Arătător la Pietroasa in suprafață de 1714 mp, nr. Top 14013/2/1/2 Arătător la Pietroasa in suprafața de 2448 mp, nr. Top 14013/1/2 Arătător la Pietroasa in suprafața de 2448 mp.
Terenul era deținut în coproprietate cu ceilalți pârâți din prezenta acțiune.
Prin urmare, se poate observa că la data de_ terenul pe care s-a ridicat construcția care cuprinde si imobilul apartament din litigiu a ieșit din proprietatea, pârâtului de rând 1, I. I. .
La data înstrăinării terenului, in cartea funciara era evidențiat doar imobilul teren fără construcție, având în vedere că, construcția nu era încă ridicată.
Ulterior, la data de_, I. I., in calitate de promitent vânzător, a încheiat cu F. I. în calitate de promitenți cumpărători, promisiunea de vânzare cumpărare nr. 100/_, având ca obiect înstrăinarea apartamentului de o cameră de la et. 4, în partea dreapta a casei scărilor, în imobilul C2, ce urma să fie edificat pe terenul din C. -N. înscris în CF nr. 1., cu nr. A+l Topo 14014/1/3/1/2, nr. A+2 Topo 14014/1/2, nr. A+2 Topo 14013/2/1/2, nr. A+3 topo 14013/2/2/2. cu nr. Serial A+4.
Astfel, se poate observa că promisiunea de vânzare cumpărare a fost încheiată la data de_, dată la care promitentul vânzător I. nu mai era proprietar asupra cotei părți a terenului pe care urma să fie ridicat apartamentul care a făcut obiectul promisiunii de vânzare cumpărare.
Ulterior, la data de_ între F. I. el și F. S. C., în calitate de vânzător și N. C. și N. A. E., în calitate de cumpărător s-a încheiat Contractul de vânzare cumpărare nr. 2619/_ autentificat de către BNP O. Mihuțiu, având ca și obiect înstrăinarea imobilelor descrise la pct. 2 din Contract, respectiv imobilele înscrise în CF nr. 2., CF nr. 2. C. -N., CF nr. 2. C. -N. Arătător la Pietroasa. Menționează pârâții că, terenul Arătător la Pitroasa înscris inițial in CF nr. 1. pe numele soților F. a fost convertit in CF-urile menționate mai sus in care aceștia și-au înscris dreptul de proprietate.
Arată pârâții faptul că au deținut terenul în coproprietate cu ceilalți pârâți din acțiune.
Astfel, la data de 2011 acesta a devenit proprietar asupra terenului si a contribuit alături de ceilalți coproprietari la ridicarea construcției imobilului bloc din care face parte si apartamentul din litigiu.
La data de_ s-a eliberat Autorizația de construire nr. 991/_, prin care aceștia împreună cu ceilalți coproprietari au fost autorizați să continue lucrările de construire a imobilului mixt D+P+4E+M+supantă, autorizată inițial cu AC nr. 120/_ . Construcția a fost finalizată la sfârșitul anului 2012 și înscrisă în cartea funciară în anul 2013.
După finalizarea construcției, la data de_, aceștia împreună cu ceilalți coproprietari au încheiat Partajul voluntar nr. 92/_, prin care au căzut de acord să partajeze apartamentele conform voinței lor. Ulterior au procedat la înscrierea construcției în cartea funciară pe numele fiecărui coproprietar, si au deschis cărți funciare individuale pentru fiecare apartament in parte.
Astfel, în prezent aceștia împreună cu ceilalți coproprietari sunt înscriși in CF nr. 2. al terenului și CF nr. 2. -CI al construcției în calitate de proprietari ai construcției și a terenului aferent acesteia.
Solicită pârâții a se observa ca, in ceea ce privește apartamentul din litigiu acesta nu a căzut în lotul lui.
În primul rând, cu privire la acțiunea introdusa de reclamant, solicită instanței respingerea acțiunii reclamantului în baza excepției prescripției dreptului la acțiune, lipsei calității procesuale pasive si lipsei de interes a reclamanților fata de aceștia.
Cu privire la excepția prescripției dreptului la acțiune a reclamantului pârâții învederează instanței faptul că potrivit dispozițiilor art. 1 alin .1 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripția extinctiva " dreptul la acțiune având un obiect patrimonial se stinge prin prescripție daca nu a fost exercitat in termenul prevăzut de lege".
Totodată din interpretarea dispozițiilor art.7 din Decretul nr. 167/1958 rezulta ca in principiu obligațiile asumate prin contracte sunt imediat exigibile.
Drepturile decurgând din promisiunea de vânzare cumpărare au un conținut patrimonial, personal fiind supuse prescripției extinctive. Obligația decurgând din promisiunea de vânzare-cumpărare este una "de a face".
Prin urmare, dreptul la acțiune pentru realizarea promisiunii de vânzare cumpărare se prescrie în termenul general de prescripție de 3 ani.
In speță, promisiunea de vânzare cumpărare a fost încheiata de către I. I. si reclamantul F. I. la data de_ . In cadrul promisiunii de vânzare cumpărare, părțile au prevăzut ca transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului va avea loc pana in luna mai a anului 2008, termen de predare care nu a fost prelungit.
Având in vedere dispozițiile legale cu privire la prescripția extinctiva, in speța termenul general de 3 ani in care reclamantul se putea îndrepta cu o acțiune împotriva pârâtului I. începe sa curgă din luna mai 2008 si se împlinește in luna mai a anului 2011.
Reclamanții au înregistrat acțiunea in 22 aprilie 2013, astfel termenul de prescripție pentru înaintarea acțiunii de către reclamanți este prescris la data formulării prezentei acțiuni.
In speța nu a operat nici un caz de suspendare sau întrerupere a termenului de prescripție, reclamantul neintrând in posesia apartamentului. Conchidă pârâții că, în prezenta cauza dreptul material la acțiune a reclamantului s-a prescris in luna mai a anului 2011, prin urmare solicită respectuos admiterea excepției prescripției dreptul la acțiune si pe cale de consecința respingerea acțiunii.
Cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive a acestora, pârâții arată faptul că, calitatea procesuala pasiva presupune existenta unei identități între persoana pârâtului chemat în judecata si persoana care se pretinde că este obligată în raportul obligațional dedus judecății de reclamant, după cum vor arăta mai jos această identitate nu există în prezenta cauză, motiv pentru care solicită admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive a acestora.
Prin acțiunea introdusa reclamantul a solicitat încheierea unui contract de vânzare cumpărare in forma autentica de către pârâtul I., astfel nu înțeleg pârâții ce anume dorește reclamantul de la ei, deoarece aceștia nu s-au obligat in niciun fel față de reclamant. Totodată nici ei și nici ceilalți pârâți din acțiune nu și- au dat acordul ca pârâtul I. sa înstrăineze apartamentul din litigiu.
Învederează pârâții că, între ei si reclamant nu există nici un raport obligațional, în baza căruia să fie obligați față de acesta. După cum se poate observa reclamantul a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare cu pârâtul I. si nu cu ei.
Mia arată pârâții faptul că aceștia sunt terți față de antecontractul încheiat de către reclamant, astfel încât nu pot fi obligați fata de acesta să închei un contract în formă autentică, prin intermediul căruia să îi transfere dreptul de proprietate asupra apartamentului, tocmai pentru motivul ca ei nu și-au asumat fata de acesta o atare obligație.
Conform dispozițiilor legale, convențiile legal făcute nu au putere decât intre părțile contractante și nu pot obliga la ceea ce este expres prevăzut în ele decât părțile contractante, prin urmare in speța părțile contractante si fata de care curg obligații reciproce sunt I. I. si reclamantul F. . Încheierea unei convenții presupune existența unui raport obligațional pentru ambele părți, respectiv una dintre părți, promitentul vânzător, promite ca va transfera dreptul de proprietate asupra bunului, iar pentru prestația sa va primi de la cealaltă parte o contraprestatie, respectiv prețul apartamentului, cealaltă parte, promitentul cumpărător, se obligă să plătească prețul apartamentului, iar în schimb să primească dreptul de proprietate asupra acestuia. Arată ca, aceștia nu sunt beneficiarii nici unei prestații din partea reclamantului F. .
Cel care a încheiat antecontractul si s-a obligat față de reclamant este I. I.
, însă, după cum a menționat, acesta nici măcar nu avea, calitatea de proprietar asupra apartamentului la data încheierii antecontractului astfel încât nu putea sa se oblige în mod valabil fata de acesta.
Totodată învederează pârâții N., ca in urma partajului voluntar intervenit intre coproprietarii terenului, apartamentul din litigiu nu a căzut in lotul acestora, astfel încât ei nu aveau nici o legătura cu acest apartament.
Conchid că, aceștia nu dețin calitate procesuala pasivă în prezenta cauză, nu sunt titulari ai raportului obligațional dedus judecății și pe cale de consecință nu pot avea in prezenta cauza calitatea de pârâți si eventual sa fie obligați la încheierea contractului în formă autentică, ei la fel ca si reclamanții sunt cumpărători ai unei cote părți din teren care a fost achiziționată de către antecesorul lor de la I. I. .
Pentru toate aceste motive solicită admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive a acestora.
Cu privire la excepția lipsei de interes, pârâții N. arată faptul că pentru înaintarea acțiunii reclamanții trebuie să justifice un interes in promovarea acesteia, in speță consideră că față de ei, reclamantul nu justifică nici un interes serios, personal, direct, actual și legitim.
Solicită a se observa ca, reclamantul solicită obligarea la încheierea unui contract de vânzare cumpărare in forma autentica doar pe pârâtul I., prin urmare se poate trage concluzia ca de la aceștia nu ar avea nicio pretenție, prin urmare nu are niciun interes fata de noi.
După, cum au mai arătat nu au încheiat o convenție cu reclamantul în baza căruia să fie obligați față de aceștia, prin urmare nu înțeleg care ar fi interesul promovării unei acțiuni fața de ei.
Prin înaintarea acestei acțiuni reclamantul dorește să își valorifice antecontractul de vânzare cumpărare, acesta fiind practic folosul urmărit de către reclamant prin înaintarea acestei acțiuni, insă acest folos nu poate fi asigurat de către ei, deoarece după cum au menționat nu s-au obligat in raportul juridic obligațional dedus judecății.
Astfel consideră pârâții N. că, față de ei nu există un interes personal și născut care sa justifice promovarea acestei acțiuni, prin urmare solicită respingerea acțiunii reclamantului ca fiind lipsită de interes față de aceștia.
În al doilea rând, in cazul în care se va trece peste apărările de mai sus, pe fondul cauzei solicită respingerea acțiunii ca fiind neîntemeiată, pentru următoarele motive.
Din întreaga succesiune de acte prezentată, rezultă fără putință de tăgadă că la data de_, data încheierii antecontractului de către I. I. și reclamantul
F. I., imobilul din litigiu nu se afla în proprietatea acestuia ci se afla în proprietatea soților F. . Astfel, este evident că pârâtul I. a înstrăinat un bun care nu se afla in proprietatea acestuia.
În jurisprudență s-a arătat faptul că pentru a putea fi pronunțată o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, condiția esențială este ca, la momentul judecății, partea din patrimoniul căreia urmează a fi transmis dreptul de proprietate (promitentul-vânzător) să aibă calitatea de proprietar exclusiv al lucrului vândut. Dacă bunul obiect al antecontractului nu se află în patrimoniul pârâtului, instanța nu poate dispune transferul dreptului de proprietate către reclamant, deoarece nimeni nu poate da mai mult decât are.
Astfel, in speța se poate observa ca promitentul vânzător I. nu deținea dreptul de proprietate asupra imobilului promis nici la data perfectării promisiunii si nici in prezent la data judecării cererii reclamantului F. .
Mai arată pârâții N. că atât soții F. cât și ei a achiziționat terenul pe care s-a construit imobilul contra unei sume de bani considerabile, iar ulterior aceștia au contribuit la ridicarea construcției, si efectuarea tuturor demersurilor in vederea recepționării si înscrierii in cartea funciară.
Arată pârâții N. faptul că nu s-au gândit in nici un moment că ar exista probleme cu privire la terenul achiziționat, ei au achiziționat terenul fiind de bună credință și cu dorința de a efectua construcția blocului împreună cu ceilalți coproprietari. Astfel, aceștia la data încheierii contractului de vânzare cumpărare a terenului nu au avut cunoștință de acest antecontract, au cumpărat terenul de la soții F. care dețineau proprietatea asupra acestuia.
Prin cumpărarea cotei-părți din imobil au dobândit doar bunul obiect al vânzării, nu si obligațiile paratului I. .
Astfel, arată pârâții N. că nu pot fi obligați la nimic fata de reclamant. De altfel, din petitele acțiunii formulate de către reclamant reiese ca acesta are pretenții doar de la paratul I. I. nu si de la aceștia, tocmai pentru motivul ca ei nu au încheiat niciun act cu acesta.
Arată ca, ei nu au înstrăinat apartamentul din litigiu către reclamanți si nici au avut cunoștința de actele încheiate de către I. I. cu reclamanții. Ei nu pot fi obligați la respectarea unui antecontract in care nu sunt părți contractante.
De altfel, antecontractul nu le este nici măcar opozabil, deoarece pentru a avea acest efect, el ar fi trebuit să fi fost înscris în cartea funciară, înainte ca ei să dobândească dreptul de proprietate asupra cotei-părți din teren. Acest lucru nu s-a întâmplat, ci dimpotrivă, ei și-au înscris dreptul de proprietate în cartea funciară, această înscriere fiind opozabilă erga omnes.
De altfel, arată instanței că, în orice caz, este imposibil ca antecontractul să fi fost înscris în cartea funciară, și deci să le fie opozabil, deoarece acesta a fost încheiat de I. I. cu reclamantul când acesta nu mai deținea calitatea de proprietar asupra terenului, respectiv dupa momentul în care soții F. au dobândit cota-parte din dreptul de proprietate asupra terenului.
Din acest punct de vedere, consideră pârâții N. ca in speța promisiunea de vânzare cumpărare este lovita de nulitate absolută, deoarece nefiind proprietar asupra bunului obiect al antecontractului, promitentul-vânzător nu a avut niciodată intenția de a transfera proprietatea deoarece nu deținea proprietatea asupra acestuia, ci a urmărit doar să inducă în eroare pe cocontractanții săi, reclamantul în prezenta cauză. Bineînțeles, aceasta nulitate o invocă doar pe cale de apărare.
Totodată învederează că, in prezent, dreptul de proprietate asupra imobilului solicitat de către reclamant nu se află în patrimoniul acestora. Arată că ei au deținut calitatea de coproprietari asupra întregului bloc de apartamente, însă prin Partajul voluntar nr.92/_ apartamentul a căzut in lotul altui coproprietar. Conform efectului declarativ al partajului, acesta produce efecte retroactive până la data de la care a început starea de copi oprietate.
Prin urmare, având în vedere situația prezentata, consideră pârâții N. ca reclamantul nu poate să își valorifice antecontractul prin intermediul acestei acțiuni si astfel sa îi oblige pe la încheierea contractului in forma autentica, consideră ca ei au deschisă calea rezoluțiunii/anularii antecontractului încheiat cu
I. I. si restituirea banilor achitați către acesta.
La data de_ pârâții I. D. și soția I. C. R. au depus la dosar întâmpinare
, prin care au arătat faptul că recunosc pretențiile reclamantului, însă până la data primirii citației din prezentul dosar nu au fost contactați de către reclamant, nici nu au fost puși în întârziere în vreun fel, astfel că solicită exonerarea de la plata cheltuielilor de judecată,
În motivare pârâții I. D. și soția C. R. arată faptul că împreună cu mai multe persoane, au achiziționat în anul 2006 imobilul teren situat în mun. C. -
N., str. A. Roșea nr.1, înscris în CF 2. cad.2. C. . Pe acest teren s-a obținut o autorizație de construire a unui ansamblu rezidențial de locuințe, autorizația fiind eliberată pe numele proprietarilor de teren, inclusiv pe numele acestora.
Constructorul și totodată persoana care a promis spre vânzare apartamentele din acest ansamblu rezidențial, este pârâtul I. I., ei nu și-au asumat nicio obligație contractuală față de reclamanți și nu au semnat nicio promisiune cu privire la apartamentele din acest ansamblu rezidențial.
După finalizarea construcțiilor, s-a efectuat în primă fază întabularea clădirii pe numele tuturor persoanelor care apăreau pe autorizația de construire, iar ulterior, s-a efectuat apartamentarea clădirii, ocazie cu care apartamentele au fost întabulate pe numele proprietarilor terenului, însă de la momentul întabulării apartamentelor, aceștia au preluat obligația de a transfera dreptul de proprietate către persoanele care au încheiat promisiuni de vânzare cu constructorul I. loan.
Practic întabularea pe numele lor a fost în mod exclusiv o procedură mai ușoară din punct de vedere tehnic pentru întabularea apartamentelor, fără a exista intenția de a nu se respecta contractul încheiat de către reclamant cu constructorul I. I. .
Mai arată că sunt dispuși să se prezinte în fața notarului public pentru a semna contractul autentic de vânzare cumpărare, însă nu au avut posibilitatea de a lua legătura cu reclamantul, neavând informații despre modul în care acesta poate fi contactat. De altfel, reclamantul nu i-a contactat niciodată, deși a obținut datele lor de domiciliu.
Cu ocazia primirii citației și prezentei acțiuni, au ajuns în posesia numărului de telefon al reclamantului F. loan, care este trecut pe acțiunea introductivă, și au luat legătura cu acesta, urmând să se prezinte la un notar public pentru a-i transmite dreptul de proprietate asupra apartamentului înscris în CF 2. -C1-U30
C. -N. .
La data de_ reclamantul F. I. a depus la dosar precizare la cererea de chemare în judecată
față de pârâții B. S. -C., B. NICOLET A-F., IRIMIE M. -D., N. V. -C., N. A. E., SS L., L. I.
E., L. K. B., S. T. I., S. M., I. G., C. G., C. S.
, H. G. S. care au fost nominalizați in calitate de pârâți doar pentru opozabilitatea hotărârii judecătorești in calitate de coproprietari ai terenului înscris in CF nr. 2. C. -N. cu nr. cadastral 2., având in vedere faptul ca la data formulării cererii de chemare in judecata reclamatul nu avea acces la toate actele din care sa rezulte cu certitudine situația juridica la zi a terenului înscris in CF nr.
2. C. -N. cu nr. cadastral 2., iar în ceea ce privește pârâții I. D. si I.
R., arată reclamantul faptul că la data de_ si-au respectat obligația asumata prin întâmpinare de a "transfera dreptul de proprietate către persoanele care au încheiat promisiuni de vânzare cu constructorul I. I. .", încheind cu reclamantul Contractul autentic de vânzare in fata notarului public Cigudean G. Maximilian, încheiere de autentificare nr. 3236, anexat prezentei, privind apartamentul cu numărul 29, înscris in CF nr. 2. C. -N. (pentru teren) cu nr. cadastral 2. si CF nr. 2. -C1-U30 C. -N. (pentru apartament) cu nr. cadastral 2. -C1-U30 situat in C. -N., str. A. R., nr. 1, corp C2, motiv pentru care fata de toți pârâții menționați mai sus cererea de chemare in judecata a rămas fără obiect.
Referitor la parații:
I. și S. O., ambii in calitate de constructori, răspunzători solidar, arată reclamantul faptul că își menține cererea referitoare la restituirea sumei de 17.000 euro (= 74.227 lei la curs BNR din data de_ ) ca si diferența între suma achitata de 55.000 euro (54.000 euro + 1.000 euro) raportat la starea
"semifinisat" in care trebuia predat apartamentul si 38.000 euro care reflecta starea reala a apartamentului la data încheierii contractului autentic de vânzare- cumpărare in fata notarului public Cigudean G. Maximilian, încheiere de autentificare nr. 3236/_, in ceea ce privește finisajele (pct. 4 din Contract) si lipsa de contracte cu furnizorii de utilități (pct 5 din Contract), motiv pentru care apartamentul, care nu a fost predat conform stării menționate expres in Promisiunea bilaterala de construire si vanzare-cumparare încheiata la data de _
, a fost evaluat de către părți doar la 38.000 euro precum si la plata de penalități in cuantum de 14.500 euro ( 58 luni x 250 euro/luna = 63.311 lei la curs BNR din data de_ ) având in vedere faptul ca de-a lungul anilor începând cu 2007 si pana in 2012 acesta s-a întâlnit de nenumărate ori cu I. I., împreuna cu mai mulți promitenți cumpărători si la majoritatea întâlnirilor I. I. a venit însoțit si de alți proprietari de teren si constructori, cel mai des fund S. O. si F. I. EL. Așa cum rezulta din e-amil-urile depuse in probațiune cu cererea de chemare in judecata, începând cu cea de-a doua jumătate a anului 2010 S. O. in calitate de proprietar al terenurilor si beneficiar al Autorizației de construire nr. 120/_ a fost persoana care și-a însușit în mod expres calitatea de constructor, persoana care angaja lucrări si semna contracte pentru lucrări si utilități, precum si persoana care a solicitat promitenților cumpărători, in numele tuturor
constructorilor, plata sumei de 1.000 euro pentru utilități. Încasarea sumei la data de_ de către S. O. care a promis ca astfel se vor finaliza lucrările de construire: "Plata sumei de 1000 euro este necesara pentru gaz si curent, iar contractele pentru realizarea acestor lucrări sunt semnate de mine." in termenul limita "1 iulie 2011"(e-mail din_ ), termen pe care reclamantul 1-a respectat, plătind înainte in luna octombrie 2010 așa cum rezulta din Chitanța de depunere numerar la Banca Transilvania SA, sucursala BT C., dă dreptul reclamantului de a solicita de la SAMARGPIITAN O. sumele mai sus menționate, fiind, astfel, răspunzător solidar.
Analizând excepția invocată, tribunalul reține următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată reclamantul a invocat existența unor raporturi juridice care își au izvorul în promisiunea bilaterală de construire și vânzare-cumpărare încheiată la data de_ prin care pârâtul, ca dezvoltator imobiliar s-a obligat la a construi un imobil, și a înstrăina unul dintre apartamente fiind astfel vorba despre raporturi juridice între persoane care au calitatea de profesioniști în materia activităților de producție, comerț sau prestări de servicii și un alt subiect de drept civil.
Potrivit dispozițiilor art.36 alin.3 din Legea nr.304/2004 în cadrul tribunalelor funcționează secții sau, după caz, complete specializate pentru cauze civile, cauze penale, cauze comerciale, cauze cu minori si de familie, cauze de contencios administrativ și fiscal, cauze privind conflicte de muncă și asigurări sociale, precum și, în raport cu natura și numărul cauzelor, secții maritime și fluviale sau pentru alte materii.
Potrivit art.37 din același act normativ, în domeniile prevăzute de art. 36 alin. (3) se pot înființa tribunale specializate. Tribunalele specializate sunt instanțe fără personalitate juridică, care pot funcționa la nivelul județelor si al municipiului București și au, de regulă, sediul în municipiul reședință de județ. Tribunalele specializate preiau cauzele de competența tribunalului în domeniile în care se înființează.
Prin înființarea Tribunalului Comercial C., acesta a preluat potrivit dispozițiilor art.37 alin.3 din Legea nr.304/2004 cauzele de competența tribunalului în domeniul în care s-a înființat, respectiv cauzele de natură comercială, în prezent și litigiile dintre sau cu profesioniști.
Se reține în acest sens faptul că, deși criteriul de delimitare a cauzelor prin raportare la dreptul material și-a pierdut funcționalitatea, niciuna dintre normele noului cod civil ori ale Legii nr.71/2011 de punere în aplicare a acestuia, nu interzice separarea litigiilor în care cel puțin una dintre părți are calitatea de profesionist în materia "activităților de producție, comerț sau prestări de servicii"; (expresie care, conform art. 8 din Legea nr. 71/2011, înlocuiește expresiile "acte de comerț";, respectiv "fapte de comerț";) de celelalte litigii care implică profesioniști în alte materii și conferirea competenței de soluționare a primei categorii tribunalelor specializate, astfel cum a procedat, implicit, Consiliul Superior al Magistraturii prin Hotărârea nr. 654/31 august 2011.
Pe de altă parte, dispozițiile art. 226 alin. 1 din Legea nr. 71/2011 au un caracter enunțiativ și nu limitativ prevăzând posibilitatea înființării în cadrul secțiilor civile, a unor complete specializate pentru soluționarea anumitor categorii de litigii, în considerarea obiectului sau naturii acestora, precum: cereri în materie de insolvență, concordat preventiv și mandat ad hoc; cereri în materia societăților comerciale și a altor societăți, cu sau fără personalitate împiedicarea ori denaturarea concurenței; cererile privind titlurile de valoare și alte instrumente financiare.
Conform art. 228 din Legea nr. 71/2011, normă specială față de art. 227 din același act normativ, până la data intrării în vigoare a Codului civil, tribunalele comerciale Argeș, C. și Mureș se reorganizează ca tribunale specializate sau, după caz, ca secții civile în cadrul tribunalelor Argeș, C. și Mureș, în condițiile art. 226.
Stabilirea întregii sfere de competență a tribunalelor specializate revine, conform art. 226 alin. 1 din Legea nr. 71/2011, Consiliului Superior al Magistraturii, dispozițiile art. 227 din Legea nr. 71/2011 vizând doar o parte dintre
cauzele de competența tribunalelor specializate, respectiv cele pentru care legile speciale prin raportare la noul Cod civil prevăd expres că anumite cauze sunt de competența tribunalelor comerciale ori, după caz, de competența secțiilor comerciale ale tribunalelor sau curților de apel.
Tribunalele comerciale Argeș, C. și Mureș au fost reorganizate ca tribunale specializate, prin Hotărârea C. nr. 654/31 august 2011. Pentru a pronunța această hotărâre, Consiliul Superior al Magistraturii a avut în vedere volumul de activitate înregistrat la nivelul celor trei tribunale comerciale prin comparație cu volumul de activitate în materie comercială de la alte tribunale situate în localități în care își au sedii curți de apel, similar cu situația în care se află cele trei tribunale specializate și care au o schemă relativ apropiată cu cea rezultată din comasarea schemei tribunalului specializat cu cea a tribunalului de drept comun.
Deși Consiliul Superior al Magistraturii nu s-a pronunțat expres asupra competenței materiale a tribunalelor specializate, a avut în vedere, în mod neechivoc, volumul de activitate al acestor instanțe, volum care include toate cauzele a căror natură "comercială"; era determinată prin aplicarea dispozițiilor art. 3, art. 4, art. 7, art. 9 și art. 56 din Codicele de comerț din 1887. În consecință, nu se poate reține intenția legiuitorului de a transfera competența de soluționare a acestor cauze în favoarea secțiilor civile ale tribunalelor de drept comun, reorganizarea păstrând în favoarea tribunalelor specializate competența materială în limitele competenței fostelor tribunale comerciale.
Având în vedere motivele expuse mai sus, în baza dispozițiilor art.158 C.proc.civ. tribunalul va admite excepția invocată și va declina competența de soluționare a recursului în favoarea Tribunalului Specializat C. .
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII HOTĂRĂȘTE
Admite excepția necompetenței materiale a Tribunalului C. .
Declină competența materială de soluționarea a cererii de chemare în judecată formulată de reclamantul F. I., cu domiciliul în C. -N., str. M., nr. 1/A, jud. C., în favoarea Tribunalului Specializat C. .
Fără cale de atac.
Pronunțată în ședința publică din_ .
PREȘEDINTE GREFIER
C. -A. C. C. -S. Ș.
| ← Încheierea civilă nr. 419/2013. Pretenții | Decizia civilă nr. 866/2013. Pretenții → |
|---|
