Rezoluţiune antecontract de vânzare-cumpărare. Lipsa culpei pârâtei. Respingere
| Comentarii |
|
Curtea de Apel Cluj - Secţia I-a civilă, decizia nr. 514 din 18 februarie 2014
Prin acţiunea civilă formulată de reclamanţii P.O. şi soţia P.S. împotriva pârâtei F.V. s-a solicitat instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat în data de 1.10.2007 din culpa exclusivă a pârâtei, să oblige pârâta, conform prevederilor antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat în data de 1.10.2007, la plata sumei de 299.336,852 lei după cum urmează: suma de 262.656,852 lei cu titlu de restituire preţ, suma de
3.000 lei cheltuieli privind documentaţia de intabulare, suma de 33.680 lei constând în contravaloarea unor lucrări de îmbunătăţire aduse terenului în cauză, cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
Prin Sentinţa civilă nr. 2818/13.02.2013, a Judecătoriei Cluj-Napoca a fost respinsă ca neîntemeiată acţiunea civilă formulată de reclamanţii P.O. şi soţia P.S. împotriva pârâtei F.V., având ca obiect rezoluţiune contract.
Au fost obligaţi reclamanţii la plata către expertul T.M. a sumei de 1.599,6 lei cu titlu de contravaloare factură nr.30/11.09.2012.
Au fost obligaţi reclamanţii la plata către pârâtă a sumei de 3.600 lei cu titlu de cheltuieli de judecată - onorariu avocaţial.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut în esenţă următoarele:
În data de 1.10.2007, între pârâtă în calitate de promitent vânzător şi reclamanţi în calitate de promitenţi cumpărători a fost încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare a unei suprafeţe de 792 mp de teren situat în com. Feleacu, menţionat în Titlul de proprietate nr. 5370/775/14.07.1994 - tarla 47, parcela 1817/1.
Preţul de vânzare a fost stabilit de comun acord de părţile semnatare la suma de 100.000 lei, care a fost achitat integral la data perfectării contractului.
Totodată, cu privire la preţ, se reţine de către instanţă că în antecontract s-a consemnat că suma de 100.000 lei (ce reprezintă preţul integral al terenului) a fost plătită cu titlu de arvună, aşa cum rezultă din alin. 4. (fila 7).
De asemenea, se mai reţine că potrivit prevederilor aliniatului ultim pag. 1 din antecontract, reclamanţii (în calitate de promitenţi cumpărători) s-au obligat să facă demersurile în vederea intabulării terenului în CF suportând toate cheltuielile aferente.
Mai trebuie precizat că reclamanţii, în calitate de promitenţi cumpărători, au declarat în mod expres la data încheierii convenţiei că „au cumpărat mobilul mai sus descris a cărui stare de fapt şi de drept o cunoaştem, am achitat PREŢUL după cum s-a făcut menţiunile mai sus, înainte de semnarea actului l-am citit împreună cu promitenta vânzătoare şi am constatat că acesta corespunde voinţei şi condiţiilor stabilite de noi, cunoaştem că terenul nu este întabulat în cartea funciară, dar vom face toate demersurile în vederea întabulării, sens în care ....”
Conform susţinerilor reclamanţilor, susţinute de înscrisurile depuse la dosar, se reţine că ulterior încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, în perioada octombrie 2007 - martie 2008 aceştia au procedat la întocmirea documentaţiei necesare la intabularea terenului, documentaţie care a fost întocmită pe numele pârâtei.
În data de 25.03.2008 documentaţia a fost depusă la OCPI Cluj, însă prin încheierea nr. 36363 din data de 25.04.2008 s-a dispus respingerea documentaţiei pe motiv că există suprapunere cu nr. cadastral 29. ( fila 16 ).
La data de 6.03.2009, reclamanţii au trimis o notificare pârâtei, respectiv notificarea nr. 113/6.03.2009, trimisă prin BEJ S.M., au solicitat pârâtei plata sumei de 265.856,852 lei.
La data de 11.06.2009, au mai remis o notificare sub nr. 247/11.06.2009, trimisă prin BEJ S.M., prin care au solicitat ca în data de 30.06.2009, orele 12,00, pârâta să se prezinte la BNP L.M. situat în Cluj-Napoca în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare privind imobilul situat în com. Feleacu, jud. Cluj înscris în titlul de proprietate nr. 5370/775/14.07.1994., iar în cazul în care pârâta nu se prezenta la BNP L.M. în data şi ora stabilită, având toate actele necesare încheierii contractului în formă autentică, au precizat că vor socoti rezoluţionat antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în data de 1.10.2007, din culpa exclusivă a pârâtei urmând a se face aplicarea prevederilor alin. 2 din pag. 2 a antecontractului mai sus menţionat.
În ce priveşte preţul de 100.000 lei, se reţine de către instanţă că atâta timp cât în antecontract se menţionează expres că „preţul de vânzare al imobilului-teren identificat în prezentul act negociat de comun acord între părţile contractante este în sumă de 100.000 lei, care se achită integral (şi nu parţial), azi data semnării prezentului contract”, suma de 100.000 lei a reprezentat întregul preţ de vânzare cumpărare şi nicidecum un avans.
De altfel acest aspect este susţinut de martorul G.T., cel care în calitate de avocat a redactat antecontractul intervenit între părţi.
În ce priveşte arvuna, se cunoaşte faptul că aceasta este o sumă de bani plătită în avans şi reprezintă o parte din preţ, or în cauză suma de 100.000 lei, deşi s-a consemnat în contract că este achitată cu titlu de arvună, reprezintă preţul integral.
Nu este singura nerealitate consemnată în contract, întrucât în cuprinsul acestuia se mai menţionează că suma de 100.000 lei a fost achitată anterior semnării antecontractului prin transfer bancar cu clauză de arvună, afirmaţie care nu corespunde adevărului, întrucât preţul de vânzare cumpărare a fost achitat direct la mâna pârâtei şi în faţa martorului G.T.) aşa cum acesta a declarat în faţa instanţei), ca şi întreg preţ al imobilului şi nu cu clauză de arvună, or în situaţia în care cumpărătorii, în speţă reclamanţii ar fi achitat o parte din preţul de vânzare cumpărare al imobilului, atunci s-ar fi putut discuta despre o eventuală arvună.
Se mai reţine de către instanţă că anterior perfectării antecontractului, reclamanţii au predat pârâtei suma de 5.000 Euro, fapt confirmat de martora Coman Corina, sumă care a fost restituită de către pârâtă la data încheierii antecontractului.
Astfel, la data de 07.07.2007 reclamantul a întocmit un script sub semnătură privată, intitulată „Recipisă” prin care se obligă să achite până la data de 07.10.2007 suma de 1 miliard lei Rol, reprezentând contravaloarea terenului în suprafaţă de 792 mp, achitând în acest sens suma de 5.000 Euro, urmând ca această din urmă sumă să-i fie restituită reclamantului la data când se achită întregul preţ de vânzare cumpărare de
100.000 lei.
Prin urmare, la data de 1.10.2007, pârâta a restituit reclamantului suma de
5.000 Euro, aşa se justifică menţiunea din josul înscrisului olograf, prin care reclamantul arată că „am primit întreaga sumă de 5.000 Euro” şi datează înscrisul cu data de 1.10.2007, dată care coincide cu încheierea antecontractului, aflat la fila 7 din dosar.
Privitor la demersurile făcute de reclamanţi în vederea întabulării, se reţine că aceştia au întocmit o documentaţie cadastrală prin P.F.A. C.N. în vederea întabulării terenului în c.f. care a fost depusă la O.C.P.I Cluj sub nr. 36363/25.03.2008, iar prin încheierea nr. 36363/2008, a fost respinsă documentaţia depusă de reclamanţi pe motiv că imobilul care a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare se suprapune cu nr. cadastral 29 pe Feleac, astfel că nu s-a reuşit intabularea.
Un exemplar al încheierii respingerii de intabulare a fost comunicat expertului cadastral C.N., audiat în calitate de martor, acesta declarând că a prezentat încheierea de respingere doar reclamantului, crezând că celorlalţi le-a fost comunicată de OCPI.
Din probele de la dosar, se reţine că pârâta a aflat despre respingerea cererii de intabulare a documentaţiei abia la data de 10.03.2009, când i-a fost comunicată notificarea nr.113/6.03.2009.
În ce priveşte suprapunerea, din înscrisuri susţinute şi de declaraţia martorului C.N., se reţine că parcela ce a format obiect al antecontractului se suprapunea cu terenul cu nr. cad. 29 dar care aparţine numitei N.F.D..
Totodată, pârâta s-a hotărât de comun acord cu reclamanţii (fapt necontestat de către aceştia) să procedeze ea la intabularea terenului pe cheltuiala sa, prin urmare în baza documentaţiei cadastrale şi a declaraţiei notariale dată de vecina N.F.D. care are nr. cad.29, prin încheierea O.C.P.I nr. 63061/25.06.2009 a fost admisă cererea de înscriere a dreptului de proprietate în c.f. a terenului care a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare.
Mai trebuie subliniat faptul că din antecontractul de vânzare-cumpărare rezultă fără putinţă de tăgadă faptul că încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică urma a se face în termen de 15 zile de la finalizarea formelor de întabulare, fără a se menţiona un termen limită.
În acest sens, s-a consemnat că „părţile contractante declară că după finalizarea formalităţilor de întabulare în carte funciară a terenului, părţile se obligă în termen de 15 zile să se prezinte la notarul public pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică sub sancţiunea plăţii de penalităţi de întârziere de 1% pe zi din valoarea contractului ”.
Astfel, se reţine că pârâta a efectuat documentaţia cadastrală prin expertul cadastral S.L., care a întocmit urgent documentaţia cadastrală pe numele pârâtei însă nu s-a putut depune la O.C.P.I până vecina N.F. nu a dat declaraţie notarială de repoziţionare şi modificare a suprafeţei terenului.
La data de 25.06.2009 documentaţia a fost depusă cu taxă de urgenţă la
O.C.P.I Cluj, fiind înreg. sub nr. 63061/2009, având termen de soluţionare
03.07.2009, aşa cum rezultă din cererea adresată O.C.P.I Cluj, la data de 3.07.2009, a fost efectuată lucrarea, iar la data de 06.07.2009 (prima zi lucrătoare cu program
pentru persoane fizice), a ridicat de la sediul O.C.P.I. Cluj încheierea de admitere a lucrării împreună cu extrasul de c.f. nr. 5285 Feleacu.
Astfel, în opinia instanţei de la data de 6.07.2009, a început să curgă termenul de 15 zile stabilit de comun acord de părţile contractante de a se prezenta la notarul public pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică .
Prin urmare, pârâta a trimis reclamanţilor prin intermediul SCPEJ Adam şi Oszoczki notificarea nr.2124/2009 (fila 50), prin care le-a solicitat să se prezinte la data de 08 iulie 2009 la BNP L.M. în vederea încheierii actului în formă autentică
Conform susţinerilor pârâtei, necontestate de către reclamanţi, la data de 08.07.2009 s-a prezentat personal la BNP L., prezentând în acest sens toate actele necesare încheierii actului în formă autentică (titlu de proprietate, extrasul de c.f., actul de identitate şi certificatul de atestare fiscală). La aceiaşi dată, s-au prezentat şi reclamanţii care nu au dorit să încheie actul autentic pentru două motive, respectiv nu s-a respectat termenul stabilit de comun acord la data de 30.06.2009, respectiv de a se încheia actul la data de 07.07.2009 şi că suprafaţa terenului este mai mică cu 36 mp, faţă de suprafaţa înscrisă în titlul de proprietate şi în antecontract.
În ceea ce privesc motivele invocate reclamanţii pentru neîncheierea actul autentic nu pot fi primite deoarece pe de o parte, la data de 30.06.2009 când reclamanţii au convocat-o pe pârâtă la BNP L. nu exista încă finalizată lucrarea de intabulare pe numele acesteia pe de o parte, iar pe de altă parte la data de 30.06.2009 pârâta era internată în spital, astfel că a existat un motiv obiectiv pentru care nu s-a prezentat.
Totodată, trebuie subliniat că din nici un script nu rezultă faptul că pârâta s-a obligat faţă de reclamanţi să efectueze intabularea într-un anumit termen.
În ce priveşte cel de al doilea motiv, respectiv faptul că terenul are o suprafaţă mai mică cu 36 mp, faţă de cea din titlul de proprietate şi din antecontractul de vânzare cumpărare, se reţine că pe de o parte la data perfectării antecontractului nu s-a procedat la măsurare, ori în situaţia în care reclamanţii ar fi dat dovadă de diligenţă, ar fi cerut măsurarea.
Pe de altă parte, susţinerea reclamanţilor că nu mai pot să construiască casa pentru care au întocmit proiect, nu poate fi reţinută atâta timp cât acest motiv era cunoscut reclamantului şi la momentul primei notificări din 10.03.2009, unde acesta arată că din măsurătorile efectuate a rezultat o diferenţă în minus de aprox. 40 mp.
De asemenea, suprafaţa minimă necesară pentru construirea unei case este prevăzută de către Planul Urbanistic Zonal (PUZ) al fiecărei zone, iar în zona localităţii Feleacu suprafaţa minimă pentru construcţia unei case este de 250 mp şi nicidecum suprafaţa de 792 mp, cum susţin reclamanţii, iar frontul la stradă trebuie să fie de minim 12 mp, iar terenul din litigiu având 12,52 m, conform răspunsului la adresa nr. 4192/05.11.2009 eliberată de Primăria com. Feleacu.
Reclamanţii au mai arătat că în perioada 2007-2008, au procedat la executarea unor lucrări de forare de mare adâncime, în vederea instalării unui dispozitiv pentru captarea agentului termic din pământ pentru încălzirea casei şi a apei, or, prin efectuarea acestor lucrări rezultă fără echivoc că aveau posesia şi folosinţa terenului.
Pe de altă parte, ca motiv de neprimire a susţinerii reclamanţilor că suprafaţa redusă de teren nu le permite construirea imobilului, este faptul că aceştia cunoşteau că pot construi, întocmind proiectul de casă şi procedând la efectuarea lucrărilor de forare, în caz contrar, nu se poate justifica efectuarea acestor lucrări şi suportarea costurilor, dacă nu se putea utiliza terenul pentru ceea ce s-a cumpărat.
În ce priveşte solicitarea reclamanţilor de a se dispune rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, este cunoscut faptul că pentru a opera această sancţiune a actului juridic trebuie să fie îndeplinite mai multe condiţii.
Astfel prin rezoluţiune se înţelege acea sancţiune a actului juridic care intervine ca urmare a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic şi constă în desfiinţarea retroactivă a acestuia cu repunerea părţilor în situaţia anterioară.
Deci pentru a se putea aplica această sancţiune, este imperios necesară îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiţii:
1- una din părţi să nu-şi fi executat obligaţiile ce îi revin
2- neexecutarea să fi fost imputabilă părţii care nu şi-a îndeplinit obligaţiile
3- debitul obligaţiei neexecutate să fi fost pus în întârziere în condiţiile prevăzute
de lege.
În cauză deşi se susţine că obligaţia neexecutată de către pârâtă constă în pe de o parte nepredarea terenului obiect al antecontractului, iar pe de altă parte în neprezentarea în data de 30.06.2009 la notar pentru încheierea în formă autentică, se reţine că nici una dintre aceste obligaţii nu se poate reţine că nu ar fi fost îndeplinită de către pârâtă.
Aceasta pentru că privitor la predarea bunului, rezultă fără echivoc că terenul s-a aflat în posesia reclamanţilor (dovadă fiind faptul că aceştia au efectuat lucrări de forare), iar obligaţia de întabulare nu a fost asumată expres de către pârâtă ci dimpotrivă de către reclamanţi. Pe de altă parte, termenul la care părţile trebuiau să se prezinte la notar pentru a încheia contractul în forma autentică a fost stabilit în 15 zile de la finalizarea documentaţiei de întabulare, ori aceasta a fost finalizată în data de
6.07.2009.
Totodată, pentru ziua de 30.06.2009, pârâta a făcut dovada faptului că nu s-a putut prezenta la notar din cauza faptului că se afla internată în spital, deci neexecutarea obligaţiei de prezentare la notar se datorează unui caz fortuit.
În ce priveşte suprafaţa de teren mai mică cu 36 mp decât cea cuprinsă în antecontract şi implicit în titlul de proprietate, se reţine că potrivit art. 1329 C.civ. vechi, „În toate cazurile de vânzare, făcută altfel decât pe atât măsura, fie vânzarea de un corp cert şi limitat, fie de mai multe fonduri distincte şi separate, fie concepută cu expresia măsurii înaintea desemnării obiectului sau din contra, nici vânzătorul n-are drept la adaos de preţ, pentru excedent, nici cumpărătorul, la scădere pentru lipsa, decât în cazul când excedentul sau lipsa preţuieşte o a douăzecia parte din preţul total al vânzării.” Or în speţă, suprafaţa de 36 mp lipsă din suprafaţa vândută nu depăşeşte a douăzecia parte din preţul vânzării.
Raportat la cele mai sus reţinute, instanţa a apreciat că nu se poate reţine vreo culpă în sarcina pârâtei, motiv pentru care în temeiul art.1169 C.civ. vechi cu aplicarea art.1020-1021 C.civ. vechi şi art.1295 şi urm. C.civ. vechi, a respins ca neîntemeiată acţiunea civilă.
În consecinţă, fiind în culpă procesuală, instanţa a reţinut că revine reclamanţilor obligaţia de a suporta şi achita către expertul T.M. a sumei de 1.599,6 lei cu titlu de contravaloare factură nr.30/11.09.2012.
În baza art.274-276 C.pr.civ., a obligat reclamanţii la plata către pârâtă a sumei de 3.600 lei cu titlu de cheltuieli de judecată - onorariu avocaţial.
Prin decizia civilă nr. 484/A din 08.10.2013 a Tribunalului Cluj s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanţii P.O. şi P.S., împotriva Sentinţei civile nr. 2818 pronunţată la data de 13.02.2013 a Judecătoriei Cluj-Napoca, pe care a păstrat-o în întregime.
Au fost obligaţi apelanţii în solidar să plătească intimatei F.V. suma de 3600 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a reţinut următoarele:
Apelanţii susţin în cadrul primului motiv de apel că prima instanţă a încălcat principiul aflării adevărului, consacrat de art. 129 C.pr.civ. şi faptul că hotărârea pronunţată nu se întemeiază pe probaţiunea administrată şi normele legale incidente.
Susţinerile apelanţilor sunt nefondate deoarece în baza probelor administrate instanţa a stabilit corect situaţia de fapt dedusă judecăţii, a procedat la interpretarea şi aplicarea corectă a prevederilor legale incidente şi a pronunţat o soluţie legală şi temeinică ce a fost menţinută.
A fost de remarcat şi faptul că apelanţii nu arată în concret motivele pentru care apreciază că a fost încălcat principiul enunţat, nemulţumirea acestora vizând în realitate soluţia pronunţată.
Al doilea motiv de apel vizează încălcarea, în opinia apelanţilor, a prevederilor art. 969 din vechiul Cod civil, aplicabil în cauză.
Tribunalul a constatat că, în urma analizei clauzelor inserate în Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 01.10.2007 între părţi, prima instanţă a statuat corect în sensul că suma de 100.000 lei a reprezentat întregul preţ de cumpărare şi nu avansul. Astfel, părţile au stipulat în antecontract: „Preţul de vânzare al imobilului-teren identificat în prezentul act negociat de comun acord între subsemnatele părţi contractante este în sumă de 100.000 lei (unasutămiilei), care se achită integral azi data semnării prezentului contract, anterior semnării acestui prin transfer bancar cu clauză de arvună”.
Din cuprinsul convenţiei nu rezultă că părţile ar fi negociat un alt preţ, iar suma anterior menţionată să reprezinte arvuna.
În realitate, aşa cum s-a remarcat în considerentele sentinţei care formează obiectul controlului judiciar, în cuprinsul paragrafului citat există mai multe inadvertenţe: pe de o parte, se arată că preţul a fost achitat integral la data semnării contractului, pe de altă parte există menţiunea cu privire la achitarea ulterioară semnării contractului prin transfer bancar. În acelaşi timp, în contract este inserată o altă clauză în cuprinsul căreia se arată: „Prezentul antecontract constituie chitanţă descărcătoare pentru suma de 100.000 lei (unasutămiilei) achitată prin transfer bancar anterior semnării prezentului contract”.
Tribunalul a reţinut de asemenea că antecontractul încheiat de părţi a fost redactat de avocat G.T., care a stabilit identitatea părţilor semnatare şi a certificat conţinutul antecontractului. Audiat în calitate de martor avocatul G.T. a arătat că a redactat antecontractul la solicitarea apelantului P.O. Cu privire la preţ, martorul îşi aminteşte că apelantul reclamant i-a spus iniţial că se va plăti prin virament bancar, însă acesta s-a achitat în faţa martorului, iar după semnarea contractului au fost număraţi şi banii.
În condiţiile în care nu s-a făcut menţiune în antecontract cu privire la un alt preţ al vânzării, în urma interpretării clauzelor analizate în lumina probelor administrate în cauză, s-a putut concluziona în sensul că suma de 100.000 lei a reprezentat preţul imobilului care a format obiectul antecontractului.
În doctrină vânzarea cu clauză de arvună este analizată ca o varietate a contractului de vânzare-cumpărare, arvuna fiind definită ca suma de bani pe care cumpărătorul o dă vânzătorului în momentul încheierii contractului, fie ca semn al perfectării contractului, fie pentru a-şi procura mijlocul de a se putea dezice de el. Prin definiţie, arvuna este o convenţie accesorie, părţile au facultatea de a o prevedea sau în contractul de vânzare-cumpărare. În speţă, apelanţii interpretează dispoziţiile art.
1297 şi art. 1298 cod civil ajungând la concluzia că singura sumă stipulată în contract are natura arvunei. Or, prin natura sa, arvuna este o convenţie accesorie, aşa cum rezultă din cele ce preced.
În lumina considerentelor expuse, Tribunalul a apreciat că motivul de apel examinat este nefondat.
În cadrul următorului motiv de apel se critică considerentele care au stat la baza pronunţării sentinţei, apelanţii afirmând că instanţa nu a stabilit corect diferenţa între valoarea unui act autentic şi valoarea unui act sub semnătură privată.
În realitate, apelanţii omit să menţioneze faptul că prin antecontractul încheiat s-au obligat să efectueze demersurile de întabulare cu privire la terenul în litigiu. Ulterior, acest demers a fost continuat de către intimata promitentă vânzătoare. Instanţa a expus pe larg în considerentele sentinţei motivele pentru care a apreciat că termenul de 15 pentru perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare a început la data de 06.07.2009. Astfel, la data de 25.06.2009 documentaţia a fost depusă cu taxă de urgenţă la O.C.P.I Cluj, fiind înregistrată sub nr. 63061/2009, având termen de soluţionare 03.07.2009, aşa cum rezultă din cererea adresată O.C.P.I Cluj, la data de 3.07.2009, a fost efectuată lucrarea, iar la data de 06.07.2009 (prima zi lucrătoare cu program pentru persoane fizice), a ridicat de la sediul O.C.P.I. Cluj încheierea de admitere a lucrării împreună cu extrasul de c.f. nr. 5285 Feleacu.
Ulterior, intimata pârâtă a trimis apelanţilor prin intermediul SCPEJ A. şi O. Notificarea nr.2124/2009, prin care le-a solicitat să se prezinte la data de 08 iulie 2009 la B.N.P. L.M. în vederea încheierii actului în formă autentică.
În condiţiile în care din probele administrate în cauză nu rezultă că intimata sar fi obligat la întocmirea documentaţiei de întabulare, susţinerile apelanţilor sunt nefondate. În realitate, din ansamblul materialului probator al cauzei rezultă că, după efectuarea demersurilor necesare în acest la O.C.P.I. apelanţii nu au mai dorit perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Pentru motivele expuse şi în baza dispoziţiilor art. 296 C.pr.civ., a fost respins ca nefondat apelul declarat de reclamanţii P.O. şi P.S. împotriva Sentinţei civile nr. 2818, pronunţată la data de 13.02.2013 a Judecătoriei Cluj-Napoca, care a fost păstrată în întregime.
În temeiul art. 274 alin. 1 C.pr.civ. au fost obligaţi în solidar apelanţii, a căror
culpă procesuală este dovedită, să plătească intimatei F.V. suma de 3600 lei,
cheltuieli de judecată în apel, reprezentând onorariu avocaţial conform înscrisului doveditor depus la dosarul cauzei.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs reclamanţii P.O. şi P.S. solicitând modificarea în tot a deciziei civile nr. 484/2013 şi a sentinţei civile nr. 2818/2013 iar în urma rejudecării cauzei pe fond să se dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din culpa exclusivă a intimatei, cu obligarea acesteia la plata sumei de 299.336,852 lei. S-au solicitat şi cheltuieli de judecată.
În motivare, după prezentarea stării de fapt din cauză s-a arătat că sentinţa civilă nr. 2818/2013 este neîntemeiată, fiind încălcate mai multe principii de drept.
Primul principiu apreciat a fi încălcat este cel prevăzut de art. 129 C.pr.civ., respectiv principiul aflării adevărului şi a pronunţării hotărârii în baza prevederilor legale şi a probelor administrate.
Al doilea principiu încălcat este cel prevăzut de art. 969 Cod civil care prevede
că orice convenţie legală are putere de lege între părţile contractante. Prin
antecontractul de vânzare-cumpărare s-a statuat că suma de 100.000 lei se plăteşte cu titlu de arvună, aceasta fiind voinţa părţilor la momentul încheierii actului. Conform art. 1298 Cod civil, normă juridică imperativă este stabilită obligaţia părţii care a
primit o sumă de bani cu titlu de arvună să restituie dublul acesteia dacă vânzarea nu se perfectează din culpa ei. În speţă, prin antecontractul de vânzare-cumpărare din
01.10.2007 părţile au stabilit că suma de 100.000 lei a fost plătită cu titlu de arvună, suma constituind preţul integral al vânzării.
Al treilea principiu încălcat de instanţa de fond a fost acela că un act autentic are o valoare probantă mai mare faţă de un act sub semnătură privată, astfel cum rezultă din prevederile art. 1172 Cod civil. Ori, prin încheierea de certificare nr. 4144/30.06.2009 a BNP L.M. vânzătorul s-a obligat să încheie în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare în data de 07.07.2009. În această situaţie părţile au renunţat la clauza din antecontractul de vânzare-cumpărare care prevedea obligativitatea prezentării la un notar în termen de 15 zile de la întabulare, stabilind data limită de încheiere a contractului în formă autentică data de 07.07.2009.
În ceea ce priveşte decizia civilă nr. 484/2013 s-a arătat că aceasta este nelegală în condiţiile în care instanţa de apel reţine în decizia atacată că pentru a opera clauza de arvună ar fi trebuit să existe un alt preţ al contractului. Conform doctrinei nu se poate concluziona în sensul că suma care poate fi dată cu titlu de arvună este o parte din preţ sau întreg preţul, mai mult clauza de arvună operând ca şi o clauză penală în cazul în care vânzarea nu s-ar perfecta din culpa uneia dintre părţi. Ori, aşa cum este cunoscut părţile pot stabili daunele pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiilor contractuale fără a ţine cont de valoarea contractului. Aceste daune pot fi mai mari, egale sau mai mici decât valoarea contractului.
S-a mai arătat că instanţa de apel a făcut o confuzie între instituţia arvunei şi cea a acontului, numai acontul fiind o sumă de bani care constituie o parte din preţ, arvuna putând fi constituită şi din preţul integral al vânzării.
De asemenea, s-a arătat că instanţa de apel a făcut o confuzie între preţul vânzării stabilit de părţi şi modalitatea de plată a preţului. Preţul de vânzare al imobilului a fost de 100.000 lei, prin antecontractul de vânzare-cumpărare statuându-se că acesta va fi plătit prin virament bancar anterior semnării actului, cu toate acestea preţul a fost plătit în numerar la data semnării contractului. Din motivarea deciziei se desprinde concluzia că atâta timp cât preţul nu s-a plătit prin virament bancar, clauza de arvună nu-şi produce efectele deoarece trebuia să fie stabilit un alt preţ de vânzare. Faptul că în cuprinsul antecontractului s-a menţionat că plata se face prin virament bancar iar faptic s-a făcut în numerar nu are nicio înrâurire asupra clauzei de arvună, modalitatea plăţii preţului fiind importantă doar pentru a se putea face dovada plăţii sumei.
Referitor la motivul invocat în apel, legat de compararea valorii probante dintre un act autentic şi unul sub semnătură privată se face referire în motivarea deciziei, motivarea vizând de fapt numai motivul legat de întocmirea documentaţiei cadastrale. Esenţa problemei este însă cu totul alta, instanţa de apel trebuind să compare valoarea probantă a încheierii de certificare nr. 4144/30.06.2009 a BNP L.M. cu clauza cuprinsă în antecontractul de vânzare-cumpărare. Chiar dacă un act nu are legătură cu un contract dar din conţinutul lui rezultă că există un raport cu obiectul contractului, actul îşi va produce efectele juridice, dispoziţiile art. 1171 şi art. 1174 Cod civil vechi fiind foarte clare în acest sens. Instanţa de apel nu ţine însă cont de ele invocând în motivarea proprie nişte susţineri lipsite de temei.
Din cuprinsul cererii de recurs rezultă că în partea în care este prezentată starea de fapt recurenţii înţeleg să invoce şi prevederile art. 1112 Cod civil şi cele ale art. 1113 Cod civil, arătând că lipsa suprafeţei de 36 m.p. faţă de suprafaţa înscrisă în antecontractul de vânzare-cumpărare este o evicţiune de care trebuie să răspundă vânzătorul.
În ceea ce priveşte rezoluţiunea contractului au mai fost invocate dispoziţiile art. 1315, art. 1321, art. 1324 şi art. 1332 Cod civil.
În drept au fost invocate dispoziţiile art. 112-114, art. 242, art. 299-316 C.pr.civ., art. 969, art. 1297, art. 1298, art. 1312-1335 Cod civil vechi.
În apărare, intimata F.V. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului cu obligarea recurenţilor la plata cheltuielilor de judecată.
Ca incidente procedurale au fost invocate excepţiile netimbrării recursului şi a lipsei calităţii de reprezentant a mandatarului recurenţilor, excepţii care nu au mai fost susţinute în şedinţa publică din 11.02.2014.
Pe fondul recursului s-a arătat că în conformitate cu prevederile art. 299-312 C.pr.civ. recurenţii au putut formula recurs doar în privinţa motivelor de nelegalitate a hotărârii atacate, motivele privitoare la chestiuni de fapt fiind inadmisibile.
Din cererea de recurs rezultă că nu a fost indicat în concret motivul de nelegalitate, respectiv care punct de la art. 304 C.pr.civ. a fost încălcat de către instanţa de apel.
S-a arătat că în paginile 1-3 ale motivelor de recurs sunt reproduse motivele de apel, motiv pentru care intimata înţelege să răspundă doar motivelor care se referă la decizia instanţei de apel.
În ceea ce priveşte suma de 100.000 lei reprezentând preţul convenit de comun acord conform promisiunii de vânzare-cumpărare, în mod eronat se susţine de către recurenţi că acesta ar fi fost achitat cu titlu de arvună atâta timp cât în antecontract se menţionează expres că preţul de vânzare este în sumă de 100.000 lei, achitat integral la data semnării contractului. Rezultă deci că suma de 100.000 lei a reprezentat întregul preţ de vânzare-cumpărare şi nicidecum un avans. Cu toate că în contract se menţionează că suma de 100.000 lei a fost achitată anterior semnării antecontractului prin transfer bancar cu clauză de arvună, în realitate preţul a fost achitat direct la mâna şi în favoarea intimate ca şi întreg preţ al imobilului şi nu cu clauză de arvună cum susţin recurenţii. În situaţia în care a fost achitată întreaga sumă de 100.000 lei aceasta nu poate constitui arvună cu atât mai mult cu cât se face vorbire de mai multe ori de preţul imobilului.
În acest sens, la data de 07.07.2007 recurentul a întocmit un script sub semnătură privată prin care se obligă să achite până la data de 07.10.2007 suma de
1.000.000.000 lei ROL reprezentând contravaloarea terenului în suprafaţă de 792 m.p. achitând în acest sens intimatei suma de 5.000 euro care urma să fie restituită la data achitării integrale a preţului de vânzare-cumpărare. La data de 01.10.2007 intimata a restituit suma de 5.000 euro astfel cum rezultă din înscrisul întocmit la data de 01.10.2007, dată care coincide cu încheierea antecontractului.
În mod corect a reţinut prima instanţă şi instanţa de apel, pe baza probelor administrate că în antecontract au existat mai multe neconcordanţe, una dintre ele fiind cea referitoare la modalitatea de achitare a preţului, menţionată mai sus.
A fost prezentată apoi situaţia de fapt în ceea ce priveşte demersurile făcute în vederea întocmirii documentaţiei cadastrale şi a întabulării terenului care face obiectul antecontractului, arătându-se că intimata a depus toate eforturile şi diligenţele posibile pentru a întabula terenul în cartea funciară.
În ceea ce priveşte ultimul motiv de recurs s-a arătat că acesta nu se încadrează în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 C.pr.civ., arătându-se doar că instanţa de apel ar fi trebuit să compare valoarea probantă a încheierii de certificare nr. 4144/30.06.2009 întocmită de BNP L.M. cu clauza cuprinsă în contractul de vânzare-cumpărare, însă acest aspect este unul de apreciere a probelor iar nu unul de nelegalitate. Din actele dosarului rezultă însă că intimata nu s-a obligat să încheie
contractul de vânzare-cumpărare la un alt moment decât cel stabilit prin antecontract, instanţele reţinând corect că nu s-a stabilit un alt termen decât cel convenit în antecontract, neputând fi primită speculaţia recurenţilor în ceea ce priveşte stabilirea unui alt termen.
În mod eronat se susţine de către recurenţi că părţile au renunţat la clauzele de la finele contractului care prevedea obligativitatea prezentării la notar în termen de 15 zile de la întabulare atâta timp cât niciodată nu a fost încheiat un act adiţional prin care să se stabilească un alt termen. Intimata a ridicat de la OCPI Cluj încheierea de admitere a lucrării cadastrale a înscrierii terenului în CF nr. 5285 Feleacu la data de
06.07.2009, de la această dată începând să curgă termenul de 15 zile stabilit de comun acord prin antecontract în vederea prezentării la notar pentru încheierea actului în formă autentică. În acest sens, la data de 08.07.2009 intimata a convocat recurenţii prin notificare să se prezinte la notar pentru încheierea actului în formă autentică, recurenţii nemaidorind însă să încheie actul pe motiv că suprafaţa terenului era mai mică cu 36 m.p. Asupra acestui aspect recurenţii aveau la îndemână alt demers judiciar, respectiv o acţiune pentru reducerea preţului vânzării, aceştia optând însă pentru refuzarea încheierii actului autentic cu toate că intimata deţinea toate actele necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Apreciind că din motivele de recurs nu rezultă existenţa vreunui motiv de modificare sau casare a deciziei se impune respingerea recursului şi obligarea recurenţilor la plata cheltuielilor de judecată dovedite a fi efectuate de către intimată.
La data de 17.02.2014 s-au depus la dosar concluzii scrise formulate de către recurenţi, indicându-se şi textele de lege în care se încadrează motivele de recurs, respectiv art. 304 pct. 8 şi art. 304 pct. 9 C.pr. civ.
Analizând recursul declarat de reclamanţii P.O. şi P.S. împotriva deciziei civile nr. 484 din 08.10.2013 a Tribunalului Cluj, Curtea reţine următoarele:
În vederea justei soluţionări a cauzei Curtea apreciază necesar a face mai întâi câteva precizări referitoare la obiectul cererii de chemare în judecată cu soluţionarea căreia a fost investită instanţa. Din cuprinsul acesteia rezultă care este capătul principal de cerere, respectiv rezoluţiunea antecontractului de vânzare cumpărare din culpa exclusivă a pârâtei, petitul accesoriu constând în plata unei sume cu titlu de despăgubiri.
Rezultă deci că în mod logic, ceea ce trebuia criticat în principal, atât în apel cât şi în recurs, având în vedere soluţia de respingere a cererii de chemare în judecată de către prima a instanţă, era modul de soluţionare al acestui petit principal, constând în solicitarea de rezoluţiune a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi, soarta petitului accesoriu depinzând de cea a petitului principal.
Cu toate acestea, atât în apel, cât şi în recurs(acesta din urmă reprezentând în mare parte o reproducere a cererii de apel), reclamanţii înţeleg să formuleze în primul rând critici în ceea ce priveşte clauza de arvună inserată în antecontract şi efectele acesteia între părţi.
Ţinând cont de faptul că în cuprinsul cererii de recurs sunt formulate totuşi critici şi în ceea ce priveşte soluţia pronunţată asupra petitului principal, Curtea le va analiza cu prioritate, în măsura în care acestea pot fi încadrate în motivele de nelegalitate prevăzute de art.304 C.pr.civ, conform acestui text de lege aplicabil în această fază procesuală, în recurs neputând fi formulate critici de netemeinicie privind decizia pronunţată în apel.
La punctul B din cererea de recurs sunt indicate de către reclamanţi motivele de nelegalitate ale deciziei atacate, în număr de 3, ultimul dintre acestea, deşi nu în mod direct ci implicit, privind soluţionarea cererii de rezoluţiune a antecontractului de
vânzare-cumpărare. Critica formulată, în sensul că instanţa de apel nu a apreciat legal valoarea probantă a unui înscris autentic faţă de unul sub semnătură privată, nu este întemeiată. Aceasta deoarece clauza din antecontractul de vânzare-cumpărare în sensul că părţile se obligă să se prezinte la notarul public în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică în termen de 15 zile de la finalizarea formalităţilor de întabulare în cartea funciară a terenului nu a suferit nici un fel de modificare prin încheierea certificată de BNP Asociaţi L. din data de
30.06.2009. Oferta promitentei-vânzătoare în sensul prelungirii termenului pentru încheierea contractului în formă autentică până la data de 07.07.2009 a fost refuzată de către promitenţii cumpărători, rămânând deci valabilă clauza din antecontractul de vânzare cumpărare încheiat la data de 01.10.2007. Nu s-a pus nicicând problema comparării celor două înscrisuri din punctul de vedere al forţei probante, cel de-al doilea neavând nici un efect în ceea ce priveşte clauzele antecontractului de vânzare-cumpărare care reprezintă acordul de voinţă al părţilor. În condiţiile în care alte critici din perspectiva neexecutării antecontractului de vânzare cumpărare nu au fost formulate, nu se poate analiza din altă perspectivă soluţia de respingere a petitului având ca obiect rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.
Având în vedere faptul că nu s-a putut stabili de către Curte, în limitele criticilor formulate de către reclamanţi, că petitul principal al cererii de chemare în judecată ar fi fost soluţionat cu greşita interpretare sau aplicare a legii, în principiu celelalte critici formulate sunt total lipsite de interes practic, nemaipunându-se problema daunelor interese datorate ca urmare a rezoluţiuniii antecontractului de vânzare-cumpărare.
Dat fiind faptul că acest antecontract de vânzare cumpărare rămâne în fiinţă, urmând a produce efecte între părţi, Curtea apreciază totuşi necesar a se lămuri clauza din antecontract care face referire la arvună.
Astfel, în antecontract s-a precizat lapidar că preţul de vânzare cumpărare este în sumă de 100.000 lei, care s-a achitat integral la data semnării antecontactului, anterior semnării acestuia, prin transfer bancar cu clauză de arvună.
Tot în cuprinsul antecontractului părţile stabilesc de comun acord care sunt daunele interese în cazul neprezentării la notar în vederea perfectării în formă autentică a contractului, în termen de 15 zile de la data finalizării formalităţilor de publicitate imobiliară, respectiv penalităţi de 1% din valoarea contractului, pe zi de întârziere, fiind inserată şi o altă clauză prin care se stipulează că în caz de neîndeplinire a obligaţiilor contractuale de către una din părţile contractante, acestea vor fi repuse în situaţia anterioară încheierii prezentului antecontract cu aplicarea prevederilor legale în vigoare.
Din analiza coroborată a clauzelor contractuale rezultă că singura situaţie în care părţile au stabilit cu certitudine care este cuantumul daunelor interese în caz de neexecutare a obligaţiilor contractuale este cea privind neprezentarea la notar în termenul de 15 zile de la întabularea terenului care face obiectul antecontractului, în vederea încheierii contractului autentic de vânzare cumpărare. În ceea ce priveşte celelalte obligaţii contractuale s-a stipulat numai faptul că părţile vor fi repuse în situaţia anterioară încheierii antecontractului, cu respectarea dispoziţiilor legale.
Menţiunea din contract în sensul că suma de 100.000 se achită cu titlu de preţ al imobilului la data încheierii antecontractului, „prin transfer bancar cu clauză de arvună” nu este explicitată în nici un sens în conţinutul antecontractului, fiind formulată lapidar şi neclar.
Referitor la arvună, în doctrină, raportat la dispoziţiile art.1297, art. 1298
C.civ., s-a stabilit că aceasta este suma de bani pe care cumpărătorul o avansează
vânzătorului ca semn al încheierii convenţiei, mai având şi înţelesul de clauză accesorie a contractului de vânzare cumpărare în temeiul căreia cumpărătorul avansează o sumă de bani ce reprezintă de regulă o parte din preţ, pe care o pierde în cazul în care vânzarea nu se execută din culpa sa sau având-o primită trebuie să o restituie îndoit dacă este în culpă pentru neexecutarea vânzării. Având în vedere că în antecontract nu există o stipulaţie expresă clauza de arvună are un caracter confirmatoriu, iar nu de dezicere. Tot doctrina a stabilit că în toate cazurile în care arvuna se pierde sau se restituie îndoit clauza funcţionează ca o adevărată clauză penală prin care părţile fixează anticipat cuantumul daunelor-interese ce sunt datorate în caz de neexecutare, instanţele de judecată neputând stabili alte despăgubiri decât cele care rezultă din aplicarea clauzei de arvună.
În lipsa altor precizări în cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare nu se poate aprecia că menţiunea din antecontract referitoare la achitarea preţului de vânzare-cumpărare cu titlu de arvună poate fi interpretată ca având şi funcţia de clauză penală, reprezentând numai suma de bani avansată ca semn al încheierii convenţiei. Aceasta cu atât mai mult cu cât în conţinutului antecontractului sunt stabilite daunele interese atât în cazul particular al neprezentării la notar în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare în termen de 15 zile de la întabulare cât şi în cazul general al neîndeplinirii celorlalte obligaţii contractuale. Ori ceea ce a stat la baza formulării acţiunii şi apoi a apelului şi recursului a fost tocmai neîndeplinirea obligaţiei de prezentare la notar în termenul stipulat în antecontract în vederea perfectării contractului în formă autentică, în acest caz de neexecutare a obligaţiilor contractuale fiind stabilit în mod expres de către părţi cuantumul daunelor interese.
Nu mai prezintă deci importanţă a se analiza dacă se poate vorbi de arvună şi în cazul în care este vorba despre preţul integral din contractul e vânzare cumpărare sau numai în cazul în care este vorba despre o plată parţială a preţului, chiar dacă teza susţinută de reclamanţi nu este total lipsită de fundament având în vedere dispoziţiile lapidare ale art.1297, art.1298 C.civ., aplicabile în cauză.
Deşi nu este indicat în cuprinsul cererii de recurs ca un motiv de nelegalitate a deciziei atacate, fiind inserat în partea în care este prezentată starea de fapt, se constată că în aceasta se face referire şi la evicţiune, constând în lipsa unei suprafeţe de 36 m.p. teren între cel care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare şi cel care a fost întabulat în cartea funciară şi care în consecinţă ar putea face obiectul contractului autentic de vânzare-cumpărare. Această problemă a fost legal tranşată de către instanţa de fond prin aplicarea dispoziţiilor art.1329 C.civ., raportat la clauzele antecontractului de vânzare-cumpărare, nefiind de natură a atrage rezoluţiunea antecontractului de vânzare cumpărare.
Având în vedere considerentele de mai sus, Curtea, în temeiul art.304 pct.8,9 coroborat cu art.312 alin.1 C.pr.civ., va respinge recursul declarat de reclamanţii P.O. şi P.S. împotriva deciziei civile nr. 484 din 08.10.2013 a Tribunalului Cluj, pe care o va menţine ca legală.
În temeiul art.274 alin.1 şi 3 C.pr.civ instanţa va obliga recurenţii să plătească intimatei F.V. suma de 2000 lei, cheltuieli de judecată în recurs, parţiale, reprezentând onorariu avocaţial. Curtea a apreciat oportună aplicarea prevederilor art.274 alin.3
C.pr.civ. având în vedere că deşi cauza are o valoare relativ mare, în recurs apărarea intimatei a necesitat numai formularea unei întâmpinări şi prezenţa avocatului ales al acesteia la un singur termen de judecată, suma de 2000 lei stabilită cu titlu de cheltuieli de judecată fiind una rezonabilă în aceste condiţii. Şi practica Curţii Europene a Drepturilor Omului este în sensul acordării cheltuielilor de judecată în măsura în care acestea sunt reale, necesare şi au un caracter rezonabil(a se vedea în
acest sens hotărârea pronunţată la data de 26.05.2005 în cauza Costin împotriva României, hotărârea pronunţată la data de 21.07.2005 în cauza Străin împotriva României), Curtea Constituţională pronunţându-se în acelaşi sens în momentul verificării constituţionalităţii alin.3 al art.274 C.pr.civ.(decizia nr.401/2005).
| ← Succesiune. Partaj. Respectarea criteriilor prev. de art. 673^9... | Acţiune pauliană. Neîndeplinirea condiţiilor prevăzute de... → |
|---|
