Acţiune în revendicare. Rezilierea prin acordul părţilor a contractului de asociere, în baza căruia şi-a întemeiat reclamantul acţiunea. Respingere
| Comentarii |
|
Curtea de Apel Cluj, Secţia I-a civilă, decizia civilă nr. 93/A din 20 ianuarie 2015
I. Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la Tribunalul Cluj sub nr. .../117/2013 reclamantul I.I. i-a chemat în judecată pe pârâţii M.T., A.R.A. şi A.S.L., solicitând: să fie obligaţi pârâţii să-i recunoască dreptul de proprietate al reclamantului asupra imobilului construcţie compus din 6 apartamente de 74 mp şi 6 apartamente de 103 mp, edificată, pe terenul înscris în CF nr. 175733, nr. cadastral 13249, în suprafaţă de 2165 mp, CF nr.175722, nr. cadastral 16073, în suprafaţă de 1150 mp şi CF nr. 175734, nr. cadastral 16072, în suprafaţă de 1535 mp; să fie obligaţi pârâţii să-i predea reclamantului posesia asupra imobilului arătat mai sus; precum şi întabularea construcţiei în cartea funciară; cu cheltuieli de judecată.
II. Prin sentinţa civilă nr. 203 din 10 aprilie 2014, pronunţată în dosarul nr. .../117/2013, Tribunalul Cluj a respins ca nefondată acţiunea civilă pronunţată de reclamant.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a avut în vedere, în principal, următoarele:
Acţiunea reclamantului I.I. se întemeiază pe contractul de asociere, încheiat la data de 8.05.2004, cu pârâtul M.T..
Potrivit acestui contract, reclamantului I.I., în calitate de constructor, s-a obligat faţă de pârâtul M.T., ca în cursul anului 2004, să obţină documentaţia necesară şi să înceapă execuţia a două imobile, care urmează a fi finalizate până la data de 31.07.2005, când se obligă să predea proprietarului câte două apartamente finisate la cheie, care trebuie să dispună de apă, canal, curent, gaz, centrală termică individuală, gresie, faianţă, geamuri termopan, din fiecare imobil, la alegerea acestuia, aceste apartamente reprezentând c/v terenului aferent celor două imobile.
Totodată, constructorul s-a obligat ca în cursul anului 2005, să înceapă construcţia celor patru imobile prevăzute în contract şi să le finalizeze până la data de 1.08.2006.
Valoarea finală a apartamentelor şi garajelor ce-i revin proprietarului a fost convenită la 400.000 Euro, calculat la 350 Euro/m.p., la apartamentele peste 80 de m.p., 400 de Euro/m.p., la apartamentele sub 80 m.p. şi 4000 de Euro, garajul.
Prin aceeaşi convenţie, proprietarul M.T. s-a obligat să pună la dispoziţia constructorului terenul ce face obiectul prezentului contract.
Potrivit art. 4 din această convenţie, contractul se consideră reziliat dacă una dintre părţi nu-şi îndeplineşte obligaţiile asumate sau prin acordul ambelor părţi.
De asemenea, părţile au convenit ca în situaţia în care din anumite motive, constructorul nu-şi poate achita obligaţiile prevăzute în contract, atunci proprietarul va notifica în scris termenul limită până la care constructorul să-şi achite obligaţiile, dar nu mai puţin de 60 de zile calendaristice, după care poate valorifica investiţia făcută, pentru recuperarea costurilor contractuale.
Potrivit notificării din data de 22.02.2006, proprietarul M.T., a notificat constructorului să-şi îndeplinească obligaţiile contractuale până cel mai târziu la data de 15.09.2006, în sensul de a rezolva chestiunile autorizaţiilor de construire şi de accelerare a executării lucrărilor, în caz contrar urmând să procedeze în sensul rezilierii contractului de asociere.
Urmare a acestei notificări, la data de 01.11.2007, constructorul I.I. şi proprietarul M.T. au convenit rezilierea contractului de asociere în condiţiile stipulate la pct. 4 din contractul de asociere.
Totodată, în actul de reziliere părţile au menţionat că până la momentul încheierii acestui act, constructorul a ridicat trei imobile, dintre care unul este deja locuit de 2 ani, cel deal doilea este ridicat la nivelul parter plus 2 etaje, iar cel de-al treilea la nivelul garajelor. De asemenea, au menţionat, că pentru nici unul din aceste imobile nu a fost emisă autorizaţie de construire.
Pretinzând de la proprietarul M.T. recunoaşterea dreptului de proprietate asupra blocului compus din 12 apartamente menţionate în petitul acţiunii, reclamantul a susţinut că în ceea ce-l priveşte, şi-a îndeplinit obligaţiile din contactul de asociere.
Din cuprinsul actului adiţional încheiat la data de 01.11.2007, rezultă o altă stare de fapt decât cea prezentată de reclamant, şi anume că reclamantul nu a obţinut autorizaţie de construire pentru nici unul dintre cele trei imobile, ridicate integral sau parţial până la data rezilierii contractului de asociere şi nu a finalizat decât unul dintre aceste trei imobile. Cele două apartamente predate reclamantului la data de 01.02.2006 şi 01.07.2006 depuse la filele 6,7 dosar fac parte din primul imobil finalizat şi locuit la data de 1.11.2007, nicidecum din cel de-al doilea imobil.
În legătură cu cel de-al doilea imobil, reclamantul a arătat în faţa instanţei, la data de 2.04.2014, că acesta nu era finalizat la momentul realizării convenţiei, astfel, în mod cert cele două apartamente ce trebuiau predate pârâtului M.T. din acest al doilea bloc, nu au fost predate pârâtului, căci ele nu se aflau la stadiul de finisare pe care trebuiau să-l aibă potrivit convenţiei părţilor.
De altfel, reclamantul nici nu a făcut dovada predarea a două apartamente din acest bloc.
Prin urmare, neîndeplinind obligaţia de obţinere a autorizaţiei de construire şi de predare la cheie a două apartamente către pârât, în stadiul de finisare convenit la art. 3.1.1. din Convenţie, reclamantul nu poate pretinde ca proprietarul terenului să-i recunoască dreptul de proprietate asupra celor 12 apartamente.
Dar ceea ce este mai important este faptul că actul juridic pe care -şi întemeiază pretenţiile reclamantul a fost reziliat prin acordul părţilor.
Reclamantul pretinde în răspunsul la întâmpinare că rezilierea amiabilă are efecte numai pentru viitor, neputând înlătura, efectele din trecut ale convenţiei.
Susţinerea acestuia nu poate fi primită, întrucât la art. 4 din actul de asociere, părţile au convenit ca în situaţia rezilierii contractului pentru neîndeplinirea obligaţiilor constructorului, proprietarul are îndreptăţirea de a valorifica investiţia făcută, pentru recuperarea costurilor contractuale. Ori, această îndreptăţire a proprietarului terenului de a valorifica investiţia, neagă existenţa dreptului de proprietate asupra construcţiei în favoarea constructorului, aşa cum pretinde reclamantul.
III. Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul I.I., solicitând schimbarea ei în sensul admiterii acţiunii, deoarece:
a) În cauză erau îndeplinite toate condiţiile legale pentru admiterea acţiunii.
Din interpretarea dispoziţiilor contractului de asociere încheiat rezultă că apelantul este proprietarul întregii construcţii edificate, pârâtului M.T. fiind predate patru apartamente finisate.
Mai mult, aceste patru apartamente fac parte din primul bloc construit, în acest fel reclamantul dovedindu-şi reaua-credinţă.
Refuzul pârâtului M.T. de a-i recunoaşte reclamantului dreptul de proprietate este animat de rea-credinţă, având ca scop injusta îmbogăţire a pârâtului.
Deşi este real că reclamantul nu a reuşit să obţină autorizaţie de construire pentru imobilele edificate sau care trebuiau edificate, această împrejurare nu este de natură a pune în discuţie dreptul său de proprietate.
Intimaţii s-au întabulat cu rea-credinţă asupra construcţiei, deşi reclamantul apelant este proprietar.
b) Prima instanţă a interpretat eronat atât contractul de asociere, cât şi actul încheiat la data de 01.11.2007 prin care acest contract a fost reziliat de comun acord. Astfel, este de văzut că la punctul 4 a contractului se face referire la „drepturile contractuale” ale pârâtului M.T., în vreme ce prima instanţă a considerat că este vorba despre „costuri contractuale”, confundând cele două sintagme.
Prin urmare, chiar dacă s-ar considera că apelantul nu şi-ar fi îndeplinit obligaţiile contractuale, instanţa nu ar putea nesocoti voinţa exprimată de părţi prin contractul de asociere, anume că în situaţia în care reclamantul nu şi-ar îndeplini obligaţiile contractuale, pârâtul M.T. îşi poate recupera doar drepturile contractuale, prin valorificarea investiţiei făcute.
Contractul de asociere precizează în mod clar că pârâtul M.T. are dreptul doar la câte două apartamente din fiecare imobil construit, iar nu la întregul imobil.
Mai mult, prin actul adiţional încheiat la 01.11.2007 s-a convenit rezilierea pentru viitor a contractului de asociere în condiţiile prevăzute la art. 4 din acest contract, ceea ce înseamnă că pârâtul avea dreptul doar la apartamentele promise.
Această clauză contractuală este o garanţie pentru reclamant că îşi va recupera drepturile contractuale, fără însă a fi negat dreptul apelantului asupra întregii construcţii.
c) În ce priveşte neîndeplinirea obligaţiei de obţinere a autorizaţiei de construire, era de avut în vedere că, în cauză, contractul de asociere fiind un înscris sub semnătură privată, lipsit de dată certă, nu îi conferea reclamantului dreptul de a solicita autorizaţia e construire pentru imobilele edificate.
Prin urmare, autorizaţia de construire trebuia emisă pe numele pârâtului M.T., reclamantul depunând toate diligenţele necesare obţinerii autorizaţiei. De altfel, inclusiv amenzile contravenţionale aplicate pârâtului pentru edificarea imobilelor fătă autorizaţie au fost plătite de către reclamant.
d) Dovedind rea-credinţă, pârâtul M.T. a înstrăinat terenul destinat edificării construcţiilor către fiica şi ginerele său (pârâţii de rândul 2 şi 3), încălcând astfel prevederi exprese ale contractului de asociere.
IV. Intimaţii au formulat întâmpinare (f.42-49), solicitând respingerea apelului ca nefondat pentru motivele dezvoltate în cuprinsul întâmpinării. De asemenea, au reiterat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor.
V. Apelantul a formulat răspuns la întâmpinare (f. 58-62), învederând caracterul nefondat al excepţiilor procesuale şi apărărilor pârâţilor intimaţi.
VI. Cu privire la apelul declarat, Curtea are în vedere următoarele:
Potrivit dispoziţiilor art. 37 alin. 5 teza întâia din Legea nr. 50/1991, construcţiile executate fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi cele care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, nu se consideră finalizate şi nu pot fi întabulate în cartea funciară.
Rezultă cu claritate din aceste dispoziţii că starea de legalitate a unei construcţii nou edificate şi, pe cale de consecinţă, asigurarea unui statut juridic al acesteia aflat în deplină conformitate cu legea, implică, în mod necesar, edificarea ei în temeiul unei autorizaţii de construire emise potrivit legii şi cu respectarea în totul a acestei autorizaţii, precum şi realizarea de către autorităţile abilitate a recepţiei la terminarea lucrărilor.
Respectarea acestor condiţii imperative se constituie într-o cerinţă fundamentală, în caz contrar neputându-se considera că asupra respectivei construcţii s-ar fi putut dobândi, în mod deplin şi în totalitatea prerogativelor sale, de către cei care au edificat-o, dreptul de proprietate.
Atfel, s-ar îngădui eludarea menţionatelor prevederi ale art. 37 alin. 5 teza întâia din Legea nr. 50/2001, recunoscându-se dreptul de proprietate asupra unor construcţii edificate fără autorizaţie de construire şi, mai mult, îngăduindu-se şi înscrierea acestora în cartea funciară, dându-se efecte juridice propriei culpe a aceluia care a edificat fără autorizaţie de construire, dar care doreşte a se bucura de un drept de proprietate în aceleaşi condiţii cu persoana care a edificat întemeindu-se pe o autorizaţie de construire legal emisă.
În prezentul proces reclamantul apelant I.I. a recunoscut că edificarea de construcţii în baza contractului de asociere încheiat cu pârâtul M.T. la data de 08.05.2004 s-a făcut fără autorizaţie de construire.
Mai mult, în contractul de asociere era prevăzut în mod expres (pct. 3.1.1) că obţinerea autorizaţiei de construire cădea în sarcina reclamantului (fila 5 dosar tribunal).
În aceste condiţii, prin raportare la evocatele prevederi ale art. 37 alin. 5 teza întâia din Legea nr. 50/1991 şi la interpretarea asociată lor în sensul celor de mai sus, nu se putea trece la recunoaşterea dreptului de proprietate al reclamantului apelant asupra construcţiilor, la obligarea pârâţilor la a i le lăsa în liniştita posesie şi, cu evidenţă, nici la întabularea lor în cartea funciară pe numele reclamantului.
Reclamantul putea provoca în mod întemeiat o discuţie pe fondul acestor pretenţii ale sale, inclusiv prin analiza efectelor pe care le-ar fi generat convenţia (numită „act adiţional”) încheiată între reclamant şi pârâtul M.T. la data de 01 noiembrie 2007 (f. 130 dosar Tribunal) prin care aceştia s-au pus de acord cu aşa-numita „... reziliere a contractului de asociere mai sus menţionat, în condiţiile stipulate de punctul 4 al acestui contract din data de 08.04.2004”, numai dacă edificarea construcţiilor s-ar fi făcut în condiţii de legalitate, în temeiul unei autorizaţii de construire.
Prin urmare deşi reclamantul nu şi-a îndeplinit o importantă obligaţie contractuală, el pretinde recunoaşterea unui drept de proprietate ce s-ar fi putut naşte în beneficiul său numai dacă şi-ar fi executat în totul obligaţiile ce-i reveneau, iar contractul de asociere încheiat ar fi fost lăsat să producă efecte juridice depline, iar nu desfiinţat prin voinţa părţilor.
Este lipsit de consecinţe că prima instanţă a făcut în mod greşit vorbire, în motivarea sentinţei, despre recuperarea de către pârâtul M.T., în urma rezilierii contractului originar, a „costurilor contractuale”, deşi convenţia părţilor evocă „drepturile contractuale” ale pârâtului, căci din cele reţinute de prezenta Curte se desprinde că, în lipsa autorizaţiei de construire şi a inexistenţei unui desăvârşit statut legal al construcţiilor în litigiu, statuările cu privire la costurile, iar nu la drepturile contractuale nu-şi verifică o reală utilitate în cauză, ele neputând întemeia în chip hotărâtor sentinţa pronunţată de prima instanţă.
Este fără însemnătate şi că apelantul este cel care a plătit amenzile convenţionale aplicate pârâtului M.T. pentru edificarea construcţiilor fără autorizaţie, aceste aspecte neavând o necesară legătură cu recunoaşterea dreptului de proprietate solicitată de reclamant prin prezenta acţiune civilă.
Nu pot trimite la concluzia că acţiunea trebuia admisă nici susţinerile reclamantului potrivit cărora pârâtul M.T. fiind înscris în cartea funciară ca proprietar al terenului, autorizaţia de construire nu putea fi emisă decât pe numele reclamantului. Are în vedere Curtea că atâta vreme cât prin contractul de asociere încheiat cu pârâtul cădea în sarcina reclamantului obţinerea autorizaţiei de construire, acesta era dator a face toate diligenţele necesare (inclusiv, dacă era cazul, încheierea unor acte juridice suplimentare cu pârâtul) pentru îndeplinirea, în condiţiile legii, a acestei obligaţii.
Este de observat, de altfel, că prin prevederile art. 1 alin. 1 din Legea nr. 50/1991 se stabileşte că executarea lucrărilor de construcţii este permisă numai pe baza unei autorizaţii de construire sau de desfiinţare, emisă în condiţiile acestei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil (a.n.) teren şi/sau construcţii identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune astfel.
Rezultă, aşadar, că nu este neapărat necesar ca persoana care solicită emiterea unei autorizaţii de construire să aibă calitatea de proprietar asupra terenului pe care doreşte a construi, fiind îngăduită şi existenţa altui drept real asupra terenului.
Fără relevanţă este şi faptul că pârâtul M.T. ar fi înstrăinat terenul în anul 2008 către fiica şi ginerele său, câtă vreme contractul de asociere fusese „reziliat” de comun acord încă din anul 2007, astfel că nu mai putea produce efecte juridice la data înstrăinării terenului de către pârât.
În ce priveşte excepţiile procesuale invocate de pârâţi în apel (anume lipsa de calitate procesuală pasivă a pârâţilor), Curtea observă că admiterea direct în apel a acestor excepţii, dacă ar fi fost găsite întemeiate, ar fi condus la agravarea situaţiei reclamantului apelant în propria cale de atac acesta nemaibeneficiind de de admiterea pe fond a acţiunii sale. Or, faţă şi de obiectul excepţiilor invocate, încălcarea principiului non reformatio in pejus nu apărea ca admisibilă, opunându-se prevederile art. 481 C.pr.civ.
Faţă de toate cele ce preced, în baza prevederilor art. 480 alin. 1 C.pr.civ., se va respinse apelul ca nefondat.
Intimaţii nu au înţeles să solicite cheltuielile de judecată în prezentul apel.
| ← Reziliere. Contract de vânzare-cumpărare a unui autovehicul... | Obligaţie de a face. Desfiinţare împrejmuire de plasă pe... → |
|---|
