Pretenţii. Ocuparea abuzivă a unui spaţiu de locuit
| Comentarii |
|
Curtea de Apel Cluj, Secţia I-a civilă, decizia civilă nr. 29/A din 8 ianuarie 2015
I. Cererea de chemare în judecată
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 11.09.2013, reclamanţii Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca Municipiul Cluj-Napoca, reprezentate prin Primar, în contradictoriu cu pârâtei SC U. SRL, au solicitat a se constata calitatea de abuziv a
pârâtei SC U. SRL începând cu data de 03.10.2007-25.01.2012 pentru ocuparea abuzivă a imobilului situat în mun. Cluj-Napoca, str. ... nr.16; obligarea pârâtei la plata sumei de 1.028.648,59 lei, reprezentând contravaloarea sumelor calculate în baza Fişelor de daune întocmite în baza HCL nr.202/2000 şi HCL nr.48/2010; obligarea pârâtei la plata sumei de 498.894,67 lei reprezentând majorările de 0,1%/zi întârziere calculate pe perioada 31.03.201229.07.2013; obligarea pârâtei la plata în continuare (începând cu data de 30.07.2013) a majorărilor de întârziere până la data plăţii efective a debitului prevăzut la pct.2; obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată ocazionate cu judecarea prezentei cauze.
II. Soluţia primei instanţe
Prin sentinţa civilă nr. 89 din 21 februarie 2014 a Tribunalului Cluj, pronunţată în dosarul nr. .../117/2013, a fost respinsă excepţia prescripţiei, fiind admisă acţiunea civilă formulată de reclamanţii Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca şi Municipiul Cluj-Napoca, împotriva pârâtei S.C. U. S.R.L. şi, în consecinţă, constatându-se că, în perioada 05.10.2007 - 25.01.2012, pârâta a ocupat abuziv spaţiul situat în Cluj-Napoca, str. ..., nr. 16, pârâta fiind obligată să le plătească reclamanţilor următoarele sume:
- 1.028.648,59 lei, cu titlu de despăgubiri pentru ocuparea abuzivă a spaţiului situat în Cluj-Napoca, str. ..., nr. 16, în perioada 05.10.2007 - 25.01.2012;
- 498.894,67 lei, reprezentând majorări de întârziere de 0,1 %, calculate pe perioada 31.03.2012-29.07.2013;
- majorări de întârziere de 0,1% calculate la debitul principal începând din 30.07.2013 şi până la plata integrală a debitului.
S-a respins cererea reclamantului privind cheltuielile de judecată, ca fiind fără obiect.
III. Considerente
Prin contractul de închiriere nr. 2333 din 27.12.2001 încheiat între Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, în calitate de locator, şi SC U. SRL, în calitate de locatar, aceasta din urmă a închiriat imobilul din Cluj-Napoca, str. ..., nr. 16, în suprafaţă totală de 147,53 mp, pe o durată de 5 ani, cu începere de la 15.11.2000, până la 15.11.2005. ( f. 5 ).
Astfel cum au recunoscut ambele părţi, ulterior datei de 15.11.2005, pârâta a rămas în folosinţa spaţiului închiriat, astfel că a intervenit tacita relocaţiune, conform art. 1437 din Codul civil de la 1864, dar, aceasta a încetat la data de 05.10.2007, când pârâta a primit, prin recipisa cu confirmare de primire depusă la fila 58, notificarea de la fila 57, în care s-a arătat că s-a hotărât neprelungirea contractului de închiriere. Prin aceasta, locatorul a arătat locatarului că nu mai este de acord cu prelungirea închirierii şi cu folosinţa imobilului, aceasta fiind data la care încetează tacita relocaţiune, conform art. 1438 Cod civil, iar nu data predării imobilului.
Rezultă, aşadar, că, între data de 05.10.2007 şi până la 25.01.2012, data predării imobilului de către pârâtă (f. 83), aceasta a ocupat abuziv spaţiul situat în Cluj-Napoca, str. ..., nr. 16.
În ceea ce priveşte pretenţiile băneşti formulate de către reclamanţi, pârâta a invocat excepţia prescripţiei pentru perioada 03.10.2007-10.09.2010.
Această excepţie urmează a fi respinsă, având în vedere următoarele argumente:
Deşi reclamanţii au susţinut că termenul prescripţiei a fost întrerupt prin recunoaşterea datoriei de către pârâtă, prin angajamentul de plată din 17.08.2012, se constată că acest angajament a fost luat după curgerea termenului de prescripţie de 3 ani. Cu toate acestea, acest angaj ament de plată creează o nouă obligaţie în sarcina pârâtei, în privinţa căreia nu s-a împlinit termenul de prescripţie.
Prin acest angajament de plată, reprezentantul pârâtei s-a obligat să plătească debitele principale constând în chirie şi rata inflaţiei pentru perioada 01.01.2007-02.10.2007 şi taxa de ocupare abuzivă pentru perioada 03.10.2007-25.01.2012. De asemenea, a fost de acord cu majorări de 0,1 %/zi.
Chiria pentru perioada 01.01.2007 - 02.10.2007 a fost plătită cu chitanţele de la filele 40, 41, astfel cum au recunoscut reclamanţii în concluziile scrise, la fila 99. Pe aceeaşi perioadă, reclamanţii au arătat că au fost anulate majorările de întârziere.
Prin Decizia de anulare din data de 20.11.2013 s-au anulat majorările şi penalităţile calculate până la data plăţii, deci doar pentru sumele achitate, adică pentru chiria din perioada 01.01.2007-02.10.2007, nu şi pentru sumele neachitate.
Pentru perioada 05.10.2007 - 25.01.2012, sumele datorate cu titlu de despăgubiri pentru ocuparea abuzivă sunt în cuantum de 1.028.648,59 lei, calculate conform H.C.L. 202/2000 la 1,5 lei/mp/zi şi la 8 lei/mp/zi conform H.C.L. 48/2010, începând cu 16.02.2010.
De asemenea, pârâta datorează şi suma de 498.894,67 lei, reprezentând majorări de întârziere de 0,1 %, calculate pe perioada 31.03.2012 - 29.07.2013, precum şi majorări de întârziere de 0,1%, calculate la debitul principal începând din 30.07.2013 şi până la plata integrală a debitului.
Instanţa a respins cererea reclamanţilor privind cheltuielile de judecată, ca fiind fără obiect, întrucât reclamanţii nu au achitat taxe de timbru şi nu au avut alte cheltuieli de judecată.
IV. Cererea de apel
Împotriva acestei sentinţe, a declarat în termen legal apel pârâta, solicitând schimbarea în parte a acesteia în sensul respingerii capătului de cerere privind obligarea pârâtei la plata majorărilor de întârziere în sumă de 498.894,97 lei, pe perioada 31.03.2012 - 29.07.2013 şi, în continuare, până la data plăţii efective a debitului principal.
În motivarea apelului ei, pârâta învederează că, deşi prin înscrisul înregistrat sub nr. 254.763 din 17.08.2012, reclamanta a recunoscut că a ocupat abuziv spaţiul în litigiu şi a acumulat un debit de 1.028.648,67 lei pentru intervalul 3.10.2007 - 25.01.2012, prima instanţă în mod nelegal a obligat-o şi la plata sumei de 498.894,67 lei, reprezentând majorări de întârziere, în condiţiile în care temeiul de drept pe care reclamanţii şi-au fundamentat debitul principal îl constituie două hotărâri ale consiliului local, respectiv HCL nr. 202/2000 şi HCL nr. 48/2010, care stabilesc o taxă fixă, fără a vorbi de majorări de întârziere.
Prin înscrisul invocat de prima instanţă pentru a-şi argumenta soluţia, reclamanta nu a recunoscut şi majorările de întârziere, pentru că acestea nu erau cuprinse în fişa de abuziv semnată la data de 25.01.2012 şi nici în facturile nr. 852 şi 853 emise la 26.02.2013.
Mai mult, aceste facturi nu au fost însuşite sub semnătură de reclamantă şi nu cuprind decât debitul principal, recunoscut deja, astfel încât majorările de întârziere, nefiind cuantificate, nu pot fi datorate.
Este vina proprietarului că timp de 5 ani nu a întreprins minime diligenţe pentru a verifica cine ocupă spaţiul din litigiu şi cu ce titlu, fapt ce a condus la înregistrarea în contabilitate a sumelor foarte mari ce constituie obiectul cererii de chemare în judecată.
Pentru că între părţi nu există raporturi contractuale, nu s-a născut nici obligaţia de plată a despăgubirilor sub forma majorărilor de întârziere.
De altfel, acordarea despăgubirilor înlătură posibilitatea acordării şi a majorărilor de întârziere pentru că daunele interese reprezintă echivalentul prejudiciului suferit de creditor prin ocuparea abuzivă a spaţiului, cele două sancţiuni având aceeaşi natură şi acordarea amândurora reprezentând o dublă reparaţie.
V. Întâmpinarea din apel
Reclamanţii intimaţi, prin întâmpinare, au solicitat respingerea apelului ca nefondat, pe motiv că reclamanta a fost de acord cu plata majorărilor de 0,1% pe zi întârziere prin înscrisul înregistrat sub nr. 254.763/17.08.2012, care reprezintă un angajament de plată, aşa cum corect l-a calificat prima instanţă, adică o promisiune unilaterală, în sensul art. 1327 C. civil.
Nu sunt aplicate două sancţiuni pentru aceeaşi faptă, respectiv nu este acordată o dublă reparaţie, pentru că cele două sume reprezintă despăgubiri pentru prejudicii diferite, una pentru ocuparea abuzivă a spaţiului şi una pentru întârziere.
VI. Răspunsul la întâmpinare
Pârâta apelantă a depus răspuns la întâmpinare, reiterând, în esenţă, cele arătate în motivele de apel.
VII. Notele scrise depuse de apelantă
Prin notele scrise înregistrate la data de 30.12.2014, apelanta a solicitat, în principal, admiterea apelului şi schimbarea în întregime a sentinţei apelate, în sensul respingerii acţiunii, iar, în subsidiar, anularea sentinţei şi trimiterea cauzei spre rejudecare în faţa instanţei competente.
În cuprinsul acestora, apelanta arată că temeiul juridic al cererii îl constituie răspunderea civilă delictuală, ceea ce înseamnă că autorul faptei ilicite răspunde numai în limita prejudiciului cauzat, iar reclamanţii nu au făcut dovada cuantumului acestui prejudiciu, despăgubirile stabilite prin hotărâri ale consiliului local neavând vro legătură cu prejudiciul efectiv suferit, care reprezintă doar fructele civile, adică veniturile băneşti pe care imobilul le-ar fi putut aduce în patrimoniul reclamantei, suma solicitată fiind de 20 de ori mai mare decât chiria ce ar fi putut fi încasată.
Cele două hotărâri ale consiliului local nu sunt acte administrative apte să producă efectele juridice menţionate în cuprinsul lor, fiind emise cu încălcarea competenţei organului administrativ, doar instanţa de judecată având competenţa de a stabili cuantumul prejudiciului.
Dacă, totuşi, s-ar aprecia că cele două hotărâri ale consiliului local produc efecte juridice, se impune soluţia subsidiară de anulare a sentinţei şi trimiterii cauei spre competentă judecată în primă instanţă, secţiei de contencios administrativ a curţii de apel, în temeiul art. 8 alin. 2 şi art. 10 alin. 1 din Legea nr. 554/2004.
În aceeaşi zi, apelanta a înregistrat la dosar şi note scrise prin care arată că a retras mandatul de reprezentare acordat d-nei avocat R. M. pentru faza de judecată a apelului şi că nu-şi însuşeşte motivele de apel formulate de aceasta cu depăşirea mandatului, solicitând pronunţarea unei soluţii în cauză în temeiul art. 476 alin. 2 Cod proc. civ., având în vedere argumentele, probele şi poziţia procesuală invocate de pârâtă în faţa primei instanţe, în temeiul art. 477 alin. 1 Cod proc. civ., aceasta fiind îndreptăţită să stabilească limitele devolutive ale apelului.
VIII. Calificarea actului de procedură intitulat „note scrise”
Aşa cum rezultă din practicaua prezentei decizii, în temeiul art. 152 Cod proc. civ., curtea a calificat notele scrise ca fiind motive noi de apel, ce depăşesc limitele devoluţiunii stabilite prin cererea iniţială de apel şi, fiind depuse cu depăşirea termenului imperativ prevăzut de lege, a constatat, în temeiul art. 185 alin. 1 Cod proc. civ., nulitatea acestora.
IX. Notele scrise depuse de intimaţi
Intimaţii, la rândul lor au depus note scrise, la data de 28.10.2014 şi la data de 7.01.2015, reiterând, în esenţă, cele arătate în întâmpinare şi, în plus, formulând concluzii şi cu privire la notele scrise depuse de apelantă, arătând că natura raportului juridic nu este unul de contencios administrativ, pentru că între părţi nu există raporturi contractuale, iar hotărârile de consiliu local al fost adoptate în temeiul art. 36 alin. 2 lit. c din Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice locale, ce prevede atribuţia consiliului local privind administrarea domeniului privat al unităţii administrativ-teritoriale.
X. Analizând apelul formulat în limitele devoluţiunii stabilite prin cererea iniţială de apel, în condiţiile art. 477 alin. 1 Cod proc. civ., curtea apreciază că acesta nu este fondat, din considerentele ce urmează a fi expuse.
Astfel, în ceea ce priveşte majorările de întârziere, un prim motiv de apel îl constituie faptul că acestea nu au fost cuantificate. În realitate, aşa cum rezultă din înscrisul calificat de prima instanţă ca fiind un angajament de plată din partea pârâtei, cuantumul acestor penalităţi este de 0,1%, recunoscut de pârâtă, modul de calcul al acestora fiind depus la dosarul primei instanţe, la fila 23, şi nefiind contestat.
Un al doilea motiv de apel se referă la o exercitare abuzivă a dreptului de către reclamanţi, întrucât aceştia au stat în pasivitate vreme de 5 ani, ceea ce a determinat un cuantum atât de mare al prejudiciului. Fapta proprietarului unui imobil de a nu efectua diligenţe în vederea intrării în posesia acestuia nu este de natură să exonereze de răspundere civilă delictuală terţul care ocupă imobilul fără vreun titlu, culegându-i fructele, astfel că nici acest motiv de apel nu este fondat.
Un alt motiv de apel vizează fundamentul juridic al daunelor moratorii, invocându-se faptul că acestea nu sunt stabilite nici prin facturile emise în vederea încasării debitului principal (taxa pentru ocuparea abuzivă a spaţiului), nici prin hotărârile de consiliu local prin care este stabilită taxa pentru ocuparea abuzivă a unor spaţii din patrimoniul unităţii administrativ-teritoriale, iar, între părţi, nu există raporturi contractuale sub forma înscrisului unic. Prima instanţă a reţinut, cu privire la acest aspect, că pârâta a semnat un angajament de plată depus la f. 15 din dosar, prin care a fost de acord să plătească majorări de întârziere în sumă de 0,1% pe fiecare zi de întârziere. În ceea ce priveşte natura juridică a acestui act juridic, acesta este o evaluare convenţională a prejudiciului, întrucât victima faptei ilicite a solicitat un anume cuantum, iar acesta a fost acceptat de către autorul faptei ilicite, care a cauzat prejudiciul, nefiind invocate vicii ale actului de natură să afecteze valabilitatea acestuia.
În fine, un ultim motiv de apel îl constituie împrejurarea că acordându-se atât taxa pentru ocuparea abuzivă a spaţiului, cât şi majorările de întârziere, în favoarea reclamanţilor a fost stabilită o dublă reparaţie, cele două despăgubiri având aceeaşi natură. În realitate, taxa pentru ocuparea abuzivă este o daună compensatorie, în timp de majorările pe zi întârziere sunt daune moratorii, daunele compensatorii putând fi cumulate cu cele moratorii, în caz de neplată sau plată cu întârziere a daunelor compensatorii, la cuantumul acestora putându-se adăuga daunele moratorii.
| ← Acţiune în pretenţii. Obligarea ROMSILVA la plata sumei... | Contract de vânzare-cumpărare cu clauză secretă de... → |
|---|
