Restituirea preţului de piaţă al apartamentului cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995, ca urmare a constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare. Respingere
| Comentarii |
|
Curtea de Apel Cluj, Secţia I-a civilă, decizia civilă nr. 123/R din 15 martie 2015
1. Soluţia primei instanţe
Prin sentinţa civilă nr. 1201/30.06.2014, pronunţată în dosarul nr. ... al Judecătoriei Turda, a fost respinsă excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, excepţie invocată de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice.
A fost respinsă cererea principala formulata şi ulterior precizata de reclamanţii G.S.Y. şi soţia G.S.Z. şi B.T. şi Soţia B.A., în contradictoriu cu pârâţii Statul Roman prin Consiliul Local al mun. Câmpia Turzii şi Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Cluj-Napoca.
Pentru a pronunţa această sentinţă, judecătoria a reţinut următoarele:
In data de 13.11.1996, reclamantei B.A. şi B.T., conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 4, au cumpărat de la R.A.G.C.L Câmpia Turzii locuinţa situată în Cimpia Turzii str. ..., nr. 2, ap. 2, care, la acea dată, era ocupată de aceştia, în baza contractului de închiriere nr. 38.19 din 25.03.1993. Preţul locuinţei a fost de 18.648.221 lei. Conform prevederilor art. 9 alin. 8 din Legea 112/1995, apartamentul dobândit nu putea fi înstrăinat timp de 10 ani de la data cumpărării.
In data de 29.10.1996, reclamanţii G.S.Y. şi G.S.Z., conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 3, au cumpărat de la R.A.G.C.L. Câmpia Turzii locuinţa situată în Câmpia Turzii str. ..., nr. 2. ap. 1, care, la acea dată, era ocupată de către aceştia în baza contractului de închiriere nr. 36704 din 11.07.1992. Preţul locuinţei a fost de 24.069.888 lei ( ROL). Conform prevederilor art. 9 alin. 8 din Legea 112/1995 apartamentul dobândit nu putea fi înstrăinat timp de 10 ani de la data cumpărării.
Prin Sentinţa Civilă nr. 4423 din 15.09.2008, pronunţată în dosarul civil nr. 2465/328/2008 al Judecătoriei Turda, a fost admisă acţiunea civilă formulată de reclamanţii S.R. şi S.P., foşti proprietari ai imobilelor din litigiu, acţiune formulată în contradictoriu cu Statul Român prin Consiliul Local al mun. Câmpia Turzii şi reclamanţii din prezenta acţiune şi s-a dispus restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară cu privire la imobilul teren şi construcţii, situat administrativ în mun. Câmpia Turzii, str. ..., ap nr. 1 şi ap nr. 2, înscris în CF 2224 Câmpia Turzii, CF 5166 Câmpia Turzii şi CF colectiva 2223 Câmpia Turzii; această sentinţă judecătorească a rămas definitivă şi irevocabilă prin Decizia civilă nr. 17/R/2009 pronunţată de Tribunalul Cluj.
Prin cererile formulate la data de 7 august 2009, înregistrate sub numărul 10806 şi 10805, reclamanţii, ca urmare a soluţiei de anulare a contractelor de vânzare-cumpărare deţinute, au solicitat în temeiul art. 50 ind. 1 Legea nr.10/2001, fie restituirea preţului de piaţă al imobilului deţinut anterior, fie o locuinţă similară; reclamanţii B. au reiterat aceeaşi cerere la data de 12 mai 2010, cererea nr. 13291.
Prin decizia civilă nr. 1850/R/2010, pronunţată de către Curtea de Apel Cluj în 17 septembrie 2010), a rămas definitiva şi irevocabilă decizia civilă nr. 304/A din 25 mai 2010 pronunţată de Tribunalul Cluj în apelul declarat contra sentinţei civile nr. 908/22 februarie 2010
pronunţata de Judecătoria Turda în dosarul civil nr...../2009, Tribunalul Cluj pronunţându-se
în sensul respingerii apelului astfel declarat ca nefondat şi, în consecinţă, a fost menţinută soluţia primei instanţe. Judecătoria Turda, care, prin sentinţa civilă nr. 908/22 februarie 2010
pronunţată în dosarul civil nr...../2009, a dispus evacuarea reclamanţilor din prezenta acţiune,
reclamanţii G.S.Y. şi G.S.Z. din imobilul pe care l-au deţinut ca urmare a contractului de vânzare-cumpărare ce a fost anulat.
In data de 24 septembrie 2010, reclamanţii G.S.Y. şi G.S.Z. au predat cheile imobilului proprietarilor S.R. şi S.P., fapt ce rezulta din procesul-verbal încheiat la acea data.
Raportat la cele mai sus expuse, prin prisma faptului că prezenta cerere a fost înregistrată la data de 1 noiembrie 2012 pe rolul Tribunalului Cluj, dreptul de a acţiona în judecată al reclamanţilor născându-se la momentul lipsirii efective de imobilele deţinute anterior prin predarea pe seama foştilor proprietari - a rămas irevocabilă decizia civilă nr. 1850/R/2010 pronunţată de către Curtea de Apel Cluj, data de 17 septembrie 2010, s-a apreciat că cererea de chemare în judecată a fost formulată cu respectarea termenului de prescripţie a dreptului material la acţiune, astfel că în baza art. 137 alin 1 CPC a fost respinsă, ca neîntemeiata, excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, excepţie invocata de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice.
Pe fondul cauzei, s-a reţinut incidenta art. 50 alin. 2 ind. 1 Legea nr. 10/2001, prevedere legala conform căreia „ cererile sau acţiunile în justiţie având ca obiect restituirea preţului de piaţă al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii 112/1995, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru”.
Aşadar, după intrarea în vigoare a Legii 1/2009, trebuie realizată distincţia vizând cuantumul despăgubirilor ce se pot acorda, fie preţul actualizat, fie preţul de piaţă al imobilului ce se cuvine persoanelor interesate; această distincţie funcţionează în raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil în baza unui contract de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii 12/1005 a pierdut bunul imobil, fie prin desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare ce reprezintă titlul sau de proprietate, încheiat cu rea credinţă, ca o consecinţa a admiterii acţiunii în nulitate, fie prin admiterea unei acţiuni în revendicare prin compararea titlurilor, ipoteza ce presupune, prin definiţie, existenta unor titluri valabile de proprietate.
A rezultat, deci, că nu în toate cazurile în care chiriaşii cumpărători au fost evinşi (deposedaţi) în sens larg, se impune acordarea valorii de piaţă a imobilelor ce au format obiectul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în considerarea Legii 112/1995, ci aceasta valoare ar trebui acordată în ipoteza în care, menţinându-se valabilitatea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii 112/1995, chiriaşii au fost evinşi prin efectul admiterii acţiunii în revendicare, prin compararea titlurilor.
In acest sens, în prezenta speţă, este deosebit de important că, prin sentinţa civilă nr. 2762/2007 pronunţata de Judecătoria Turda în dosar nr. 2907/2004 (număr nou dosar ... ./2004), s-a constatat nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de Statul Roman cu reclamanţii din prezenta acţiune pentru apartamentele 1 şi 2, reţinându-se ca aceste imobile s-au vândut conform unor contracte de vânzare-cumpărare încheiate în 2 octombrie 1996, respectiv 13 noiembrie 1996, în timp ce foştii proprietari aveau formulate cerere de restituire în natura a imobilelor din 13 martie 1996 ( cererea nr. 1278), Primarul mun. Câmpia Turzii informându-i că nu sunt îndreptăţiţi decât la despăgubiri întrucât nu locuiesc în imobil -motivare decizie nr. 1850/R/17 septembrie 2010 a Curţii de Apel Cluj.
Ca atare, în speţă, nu s-au menţinut ca valabile contractele de vânzare-cumpărare ale reclamanţilor, aceştia nefiind evinşi în urma comparării titlurilor de proprietate, ci s-a constatat nulitatea acestor contracte ca urmare a unei rele credinţe la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare menţionate, pe seama semnatarilor acestora.
In atare condiţii, s-a apreciat că prezenta cerere de chemare în judecată nu se circumscrie situaţiei reglementate de art. 50 alin 2 ind. 1 Legea nr. 10/2001, astfel că, în cauză, reclamanţii nu sunt îndreptăţiţi a obţine preţul de piaţă ( valoarea de circulaţie) a imobilelor, aşa cum s-a solicitat prin cererea formulata, ori instanţei ii revine obligaţia de a se pronunţa în limitele investirii şi doar asupra obiectului dedus judecaţii.
In acelaşi sens, în ce îi priveşte pe reclamanţii G.S.Y. şi G.S.Z., s-a mai reţinut şi că acestora, în urma constatării nulităţii contractului de vânzare-cumpărare vizând imobilul apartament nr. 1 din cauză, li s-a pus la dispoziţie un alt apartament din fondul locativ
proprietatea Municipiului, care a fost vândut acestora la un preţ modic - contract vânzare-cumpărare nr. 25335 din 29 septembrie 2010, Hotărâre a Consiliului Local Cambia Turzii nr. 75 din 22 iulie 2010 ( f. 33-35 dosar Tribunal ).
2. Apelul
Prin decizia civilă nr. 698 din 16.10.2014 a Tribunalului Cluj, pronunţată în dosar nr. .../328/2012, a fost respins ca nefondat apelul declarat de reclamanţii G.S.Y., G.S.Z., B.T., B.A., împotriva sentinţei civile nr. 1201 /2014, din 30 iunie 2014, pronunţată în dosar nr. .../328/2012 al Judecătoriei Turda, care a fost menţinută în totul.
Considerente
Aşa cum rezultă în memoriul cuprinzând motivele de apel, reclamanţii nu au contestat starea de fapt reţinută de prima instanţă, apreciind că aceasta este corectă, însă au invocat aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 50 alin 2 ind. 1 din Legea 10/2001, modificată prin Legea 1/2009, care, în opinia lor, îi îndreptăţea la obţinerea preţului de piaţă a imobilului pierdut, întrucât au fost de bună-credinţă la încheierea contractului, Statul Român fiind singurul în culpă pentru încheierea nelegală a actelor de înstrăinare, anulate ulterior.
Potrivit dispoziţiilor art. 50 alin. 2 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009, sunt îndreptăţite să obţină preţul de piaţă al imobilelor acele persoane ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.
Acest text legal a fost interpretat în mod constant în practica judiciară în sensul că este aplicabil acelor situaţii în care, foştii chiriaşi au pierdut proprietatea apartamentelor înstrăinate ca urmare a admiterii unor acţiuni în revendicare formulate de foştii proprietari de la care imobilele au fost preluate abuziv de către stat, acţiune în care, făcându-se compararea titlurilor deţinute de foştii proprietari pe de o parte, şi chiriaşi pe de altă parte, titlul celor dintâi a fost găsit preferabil.
Textului legal nu i se poate da o altă aplicare, în mod logic, pentru că, în situaţia încheierii contractelor de vânzare-cumpărare cu încălcarea dispoziţiilor legii 112/1995, intervenea nulitatea prevăzută de art. 46 din Legea nr. 10/2001.
Reclamanţii apelanţi nu au pierdut însă proprietatea imobilelor în urma unei acţiuni în revendicare, ci în urma constatării nulităţii contractelor de vânzare-cumpărare.
Buna sau reaua credinţă a apelanţilor nu prezintă relevanţă, căci textul legal care şi-au întemeiat apelanţii pretenţia nu specifică vreo diferenţiere în funcţie de buna sau reaua-credinţă a foştilor chiriaşi la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, iar, pe de altă parte, buna credinţă nu poate să fie existat în condiţiile în care, la momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare, erau formulate de către foştii proprietari cerere de restituire în natură a imobilelor nesoluţionate definitiv.
Nu era necesar ca foştii proprietari să fi notificat chiriaşilor existenţa acestor cereri de restituire, aşa cum sugerează apelanţii.
Aceste cereri au fost depuse la instituţiile abilitate de lege cu soluţionarea lor, iar reclamanţii aveau posibilitatea să se intereseze la aceste instituţii cu privire la existenţa vreunor cereri de restituire, preferinţa reclamanţilor de a rămâne în ignoranţă cu privire la această împrejurare, nu poate fi calificată drept bună-credinţă.
Potrivit art. 1890 Cod civil, buna-credinţă nu este echivalentă cu lipsa oricărei intenţii de fraudare, ci cu credinţa fermă şi pe deplin justificată că cel care înstrăinează avea toate însuşirile prevăzute de lege pentru a transmite dreptul.
Or, existând o cerere de restituire în natură formulată de foştii proprietari, nu se poate aprecia că încrederea reclamanţilor în titlul statului putea să fie deplină.
Nu se poate discuta acum dacă şansele de reuşită a foştilor proprietari în procedura iniţiată în baza Legii nr. 112/1995, erau sau nu reale, important fiind că, în privinţa
imobilelor înstrăinate, la momentul încheierii contractelor, erau pe rol cereri de restituire în natură nesoluţionate.
În privinţa foştilor proprietari, s-a stabilit prin hotărâri irevocabile că imobilul a fost preluat fără titlu. Întrucât, potrivit Legii nr. 112/1995, obiectul acestei legi este format numai din imobilele preluate cu titlu, dată fiind situaţia concretă a imobilului, cu privire la care s-a constatat preluarea lui fără titlu, nu putea opera înstrăinarea către reclamanţi în baza Legii nr. 112/1995.
Astfel, în mod evident, contractul de vânzare-cumpărare al reclamanţilor nu s-a încheiat cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, situaţie faţă de care reclamanţii nu intră sub incidenţa dispoziţiilor legale invocate drept temei al acţiunii.
3. Recursul
Împotriva acestei decizii, au declarat în termen legal recurs reclamanţii, solicitând modificarea ei, în sensul admiterii apelului, schimbării sentinţei apelate, în sensul admiterii acţiunii.
În motivarea recursului lor, reclamanţii arată că instanţele de fond au interpretat greşit dispoziţiile art. 50 alin. 21din Legea nr.10/2001, modificată prin Legea nr. 1/2009, raportat la dispoziţiile Legii nr. 112/1995, subzistând, astfel, motivul de recurs prev. de art. 304 pct. 9 Cod proc. civ., privind greşita interpretare a normei de drept substanţial.
În esenţă, tribunalul a reţinut că imobilele nu au fost revendicate, contractele fiind anulate, însă, în realitate, contractele au fost anulate tocmai pentru că imobilele au fost revendicate.
A fost reluată starea de fapt privind momentul încheierii contractelor şi deciziile pronunţate de instanţe în acţiunea în revendicare a fostului proprietar şi în cele de anulare a contractelor.
Instanţele au interpretat greşit textul art. 10 din Legea nr. 1/2009, care prevede că persoanele care au pierdut dreptul de proprietate asupra unor imobile dobândite prin cumpărare în baza Legii nr. 112/1995 pot solicita despăgubiri, fie preţul actualizat, fie preţul de piaţă, după cum titlul a fost desfiinţat prin admiterea unei acţiuni în revendicare prin compararea titlurilor sau prin anularea contractelor ca fiind încheiate cu rea credinţă.
Raţionamentul instanţelor este greşit, însă, pentru că nu are în vedere faptul că acţiunea foştilor proprietari a fost admisă ca urmare a faptului că statul vânzător a pierdut dreptul de proprietate asupra imobilelor, constatându-se că le-a preluat fără titlu valabil, acesta fiind singurul raţionament care a stat la baza anulării contractelor, fără a se dovedi vreo rea credinţă a reclamanţilor cumpărători, care nu au avut o contribuţie nici la preluarea fără titlu, necunoscând nici notificarea formulată de reclamanţi.
4. Pârâtul nu a depus întâmpinare, însă, la data de 4.03.2015, a depus la dosar concluzii scrise, prin care a solicitat respingerea recursului, pe motiv că recurenţii nu au făcut dovada faptului că au încheiat contractele de vânzare-cumpărare cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.
5. Analizând recursul formulat prin prisma motivelor invocate, raportat la dispoziţiile art. 304 pct. 9 Cod proc. civ., ce constituie temeiul său în drept, curtea apreciază că acesta nu este fondat, din considerentele ce urmează a fi expuse.
Astfel, textul art. 50, alin. 21din Legea nr. 10/2001, prevede că „proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare”.
Din sentinţa civilă nr. 2762/6.07.2007 a Judecătoriei Turda, rămasă irevocabilă pe capătul de cere privind anularea contractelor (a fost casată parţial prin decizia civilă nr. 156/2008 a Tribunalului Cluj, cauza fiind trimisă spre rejudecare, însă numai cu privire la
capătul de cerere referitor la restabilirea situaţiei anterioare şi cu privire la imobilul teren), rezultă că instanţa, atunci când a anulat contractele de vânzare-cumpărare ale reclamanţilor, a reţinut expres că nu au fost respectate dispoziţiile art. 9 şi 14 din Legea nr. 112/1995, iar cumpărătorii nu au efectuat minim de diligenţe pentru aflarea situaţiei juridice a imobilului la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, diligenţe care s-ar fi putut materializa prin verificarea situaţiei de carte funciară, vânzătorul nefiind înscris, ceea ce înseamnă că au încheiat contractele cu rea credinţă, chiar dacă instanţa nu foloseşte în mod expres acest termen.
Aşadar, chiar dacă nu s-ar reţine interpretarea potrivit căreia art. 50 alin. 21din Legea nr. 10/2001 constituie o aplicaţie particulară a garanţiei de evicţiune, aşa cum au făcut-o instanţele de fond, opinie cu care, de altminteri, curtea este pe deplin pe de acord, constituind şi propria ei jurisprudenţă, reclamanţii nu se încadrează în dispoziţiile textului invocat, pentru că, din hotărârea judecătorească de desfiinţare a contractelor lor, rezultă că nu au fost respectate dispoziţiile Legii nr. 112/1995, aceştia au fiind şi de rea credinţă la data încheierii contractului.
| ← Acţiune privind obligarea la încheierea contractului de... | Reziliere. Contract de vânzare-cumpărare a unui autovehicul... → |
|---|
