Contract de vânzare-cumpărare încheiat cu nerespectarea dispoziţiilor imperative ale Legii nr. 112/1995. Nulitate
| Comentarii |
|
Curtea de Apel Cluj, Secţia I-a civilă, decizia nr. 212/R din 8 aprilie 2015
Prin sentinţa civilă nr. 4975 din 14.05.2014, pronunţată în dosarul nr. .../2014 al Judecătoriei Cluj-Napoca s-a fost respinsă autoritatea de lucru judecat invocată de pârâta S.L., a fost respinsă acţiunea formulată de reclamantul S.G.A. împotriva pârâţilor S.L. si Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca având ca obiect constatare nulitate absolută contract de vânzare-cumpărare şi rectificare CF, s-a luat act de renunţarea reclamantului la
dreptul dedus judecăţii cu privire la pârâtul R.E.L. potrivit Declaraţiei date de reclamant la data de 25.10.2013 si autentificată sub nr. 1535 de BNP V.I.A. şi a fost respinsă acţiunea, reclamantul a fost obligat la plata sumei de 1240 lei reprezentând cheltuieli de judecată, în favoarea pârâtei S.L..
Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa a reţinut că imobilul înscris în CF nr. 4951 Cluj a fost proprietatea antecesoarei reclamantului, numita V.I., imobil, care in baza Decretului nr. 92/1950 a fost naţionalizat, Statul Roman înscriindu-si dreptul de proprietate in 1957.
La data de 30.07.1997 reclamantul a notat în CF acţiunea civilă înregistrată sub nr. 10531/1997 pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca împotriva Statului Roman pentru recunoaşterea dreptului de proprietate.
Totodată, reclamantul a mai declanşat la data de 18.03.1998 un demers judiciar, notat în CF la data de 06.05.1998, în cadrul căruia a solicitat, în contradictoriu cu Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, în nume propriu şi ca reprezentant al Statului Român, constatarea nelegalităţii măsurii de naţionalizare a imobilului în litigiu, demers finalizat prin decizia civilă nr.160/23.02.2006 pronunţată în recurs de Curtea de Apel Alba Iulia în dosarul nr.8179/2005, irevocabilă - decizie prin care s-a constatat nelegalitatea măsurii de naţionalizare a imobilului înscris în CF nr.4951 Cluj, nr. top. 10687, 10687 şi 10681, proprietatea de sub B1 a defunctei V.I., precum şi rectificarea cărţilor funciare prin radierea înscrierilor făcute în favoarea Statului Român şi revenirea la situaţia anterioară de CF în favoarea proprietarei V.I..
După intrarea în vigoare a Legii nr.10/2001, respectiv la data de 23.05.2001, reclamantul a introdus pe rolul Tribunalului Cluj, sub nr. de dosar 5266/2001, o acţiune în constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare a apartamentelor înstrăinate în baza Legii nr.112/1995 pârâţilor persoane fizice din prezenta cauză, acţiune întemeiată pe dispoziţiile Legii nr.10/2001. Prin încheierea civilă nr.271/26.06.2001 pronunţată de Tribunalul Cluj s-a dispus declinarea competenţei materiale de soluţionare a dosarului mai sus menţionat în favoarea Judecătoriei Cluj-Napoca şi, ca atare, acesta a fost înregistrat pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca sub nr.9/211/2001 (nr. în format vechi 9001/2001). În şedinţa publică din 10.12.2008 s-a dispus suspendarea judecăţii în dosarul nr.9001/2001, în temeiul art.244 alin.1 pct.1 C. proc. civ., până la soluţionarea irevocabila a dosarului nr. 9288/211/2008.
Prin Decizia civilă nr. 1079/R/2013 a Curţii de Apel Cluj a fost menţinută Decizia civilă nr. 549/2012 a Tribunalului Cluj şi sentinţa civilă nr. 20681/2011 a Judecătoriei Cluj-Napoca cu privire la pârâţii S.L. si R.E., respectiv de admitere a excepţiei inadmisibilităţii acţiunii în revendicare întemeiată pe dispoziţiile dreptului comun în considerarea principiului specialia generalia derogant, instanţa apreciind ca fiind inadmisibil şi petitul dedus judecăţii de către reclamant în subsidiar (conform precizării de acţiune din data de 09.11.2010) - având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de către pârâţii persoane fizice în temeiul Legii nr. 112/1995 cu privire la apartamentele din imobilul în litigiu - în condiţiile în care art. 45, 46 din Legea nr. 10/2001 reglementează o procedură cu caracter special şi în privinţa constatării nulităţii absolute a actelor de înstrăinare având ca obiect imobile care cad sub incidenta prevederilor acestei legi, de asemenea, derogatorie de la dispoziţiile de drept comun în materie; de altfel, după cum s-a reţinut, reclamantul a promovat în acest sens şi o acţiune întemeiată pe dispoziţiile Legii nr. 10/2001, ce face obiectul dosarului nr. 9/211/2001 (nr. în format vechi 9001/2001 al Judecătoriei Cluj-Napoca.
După punerea în discuite a temeiului de drept a rezultat că reclamantul şi-a întemeiat cererea pe dispoziţiile Legii nr. 10/2001 invocând aspectele de nulitate determinate de cauza ilicită şi lipsa obiectului.
In consecinţă, instanţa a apreciat că nu există autoritate de lucru judecat, astfel cum a invocat pârâta S.L., întrucât finalmente contractul de vânzare-cumpărare încheiat nu a fost analizat de instanţă, anterior fiind doar admisă excepţia inadmisibilităţii cererii reclamantului, motiv pentru care a fost respinsă excepţia autorităţii de lucru judecat.
In ceea ce priveşte aspectele de fond, instanţa a reţinut ca vânzarea-cumpărarea intervenită între părţi în cunoştinţă de cauză, adică cu ştiinţa că lucrul vândut este proprietatea unei alte persoane, reprezintă o operaţiune speculativă, care fiind fondată pe o cauză ilicită, este nulă absolut în baza art. 948 C.civ.
In cauză, instanţa a apreciat că nu se poate retine reaua-credinţă a pârâtei la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, 12.12.1996, atâta timp cât în cartea funciară figura ca şi proprietar Statul Român, iar reclamantul, deşi locuieşte şi a locuit în Cluj-Napoca, nu a adus la cunoştinţa chiriaşilor intenţia sa de solicitare în natură a imobilului, spre deosebire de alte persoane aflate în aceeaşi situaţie care s-au preocupat să încunoştinţeze chiriaşii de demersul pe care vor să îl iniţieze.
Art. 966 dispune că “obligaţia ... fondată pe o cauză ... nelicită nu poate avea nici un efect”, iar art. 968 prevede că o cauză “este nelicită când este prohibită de legi, când este contrară bunelor moravuri şi ordinii publice”. Aşadar, voinţa juridică trebuie să respecte legile care interesează ordinea publică. Dispoziţiile legale care interesează ordinea publică sunt, în totalitatea lor, norme imperative, de la care nu se poate deroga prin act juridic, sub sancţiunea nulităţii absolute.
Decizia Curţii Constituţionale invocată de reclamant (73/1995) nu se aplica imobilului în speţă, întrucât acesta figura ca fiind preluat cu titlu, respectiv Decretul nr. 92/1950, or textul citat de către reclamant, este preluat disparat, referindu-se exact la situaţia locuinţelor preluate prin act administrativ ilegal sau pur şi simplu în fapt, fără titlu.
Aşadar, la momentul aplicabilităţii Legii nr. 112/1995, respectiv a încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 32.088 în 19.12.1996, între pârâţii S.L. şi Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca, prin mandatarul sau, SC C.SA Cluj-Napoca, erau îndeplinite condiţiile potrivit cărora Statul Român era proprietar tabular, iar pârâta Stancu era chiriaşă în acel apartament încă din 28.03.1988.
Chiar şi în situaţia în care reclamantul ar fi formulat cerere de restituire în natură a imobilului, lipsa de diligenţă a acestuia în a aduce la cunoştinţa chiriaşilor acest aspect, prin notificare directă şi/sau notare în cartea funciară, nu poate să determine consecinţe negative în sensul constatării nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, acesta neputându-se considera a avea o cauza ilicită sau fiind lipsit de obiect.
De altfel, doar ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, in cursul anului 1997 a fost adoptată HG nr. 11/1997, astfel încât la data de 19.12.1996 acestea nu erau in vigoare.
Or, în doctrina şi practica judiciară s-a conturat clar curentul conform căruia dacă au fost încheiate contracte cu titlu oneros, unde cumpărătorul este de bună credinţă, acest act juridic este apărat, reaua credinţă neputând fi prezumată şi cu atât mai mult ea trebuind să aparţină tuturor părţilor contractante.
Aceste aspecte au fost coroborate şi cu faptul că cererea reclamantului a fost soluţionată, potrivit legii în vigoare, prin restituirea în natură a apartamentului liber şi prin acordarea de despăgubiri pentru apartamentele ocupate. Aceasta hotărâre a fost atacată de către reclamant, formând obiectul dosarului 2/211/1997, dar a fost perimată ulterior, în 25.05.2009. Instanţa a arătat că în prezent, există o hotărâre definitivă care îi acordă despăgubiri băneşti reclamantului, sens in care s-ar putea discuta (eventual) despre interesul său legitim şi actual în solicitarea anulării contractului de vânzare-cumpărare în contextul în care cele două măsuri reparatorii nu pot coexista cu privire la acelaşi apartament.
Ca urmare a faptului că toate demersurile reclamantului au fost făcute publice numai după încheierea contractului de vânzare-cumpărare dintre pârâţi, la fel şi hotărârile judecătoreşti pronunţate în cauze deschise ulterior acestui moment, instanţa a reţinut buna credinţă a pârâtei Stancu la încheierea contractului si a respins cererea reclamantului de constatare a nulităţii absolute a acestuia. Chiar dacă, potrivit susţinerilor reclamantului, pârâta avea calitatea de judecător, aceasta nu operează ca şi criteriu discriminator care să îi impună o sarcină suplimentara faţă de ceilalţi chiriaşi, diligentele sale trebuind apreciate în raport cu a celorlalte persoane aflate în aceeaşi situaţie, neputându-se considera aceasta ca fiind de rea-credinţă, doar ca urmare a calităţii deţinute, titlul Statului Român fiind înscris în CF din 1957, iar multitudinea de acţiuni a foştilor proprietari, invocată de către reclamant, au fost ulterior adoptării Legii nr. 112/1995, cele mai multe fiind după adoptarea Legii nr. 10/2001.
Prin decizia civilă nr. 827/18.11.2014 a Tribunalului Cluj a fost respins ca nefondat apelul declarat de S.G.A. împotriva sentinţei civile nr. 4975 din 14.05.2014, pronunţată în dosarul nr. .../2014 al Judecătoriei Cluj-Napoca, care a fost menţinută în totul şi a fost respinsă cererea intimatei S.L. de obligare a apelantului la plata cheltuielilor de judecată în apel.
Pentru a pronunţa această decizie, tribunalul a reţinut că, aşa cum a reţinut şi instanţa de fond în considerentele hotărârii legalitatea convenţiei, trebuie analizată în raport de dispoziţiile legale incidente la data încheierii convenţiei potrivit principiului tempus regit actum.
Contractul de vânzare cumpărare a cărui anulare s-a cerut s-a încheiat la data de 19.12.1996, astfel încât legea care guvernează încheierea contractului a fost Legea nr. 112/1995 şi Hotărârea de Guvern nr. 20/1996. Potrivit acestor acte imobilele cu destinaţia de locuinţă trecute ca atare în proprietatea Statului cu titlul sunt acele imobile care au fost preluate ca locuinţe în proprietatea statului cum ar fi Decretul nr. 92/1950.
Apelantul a formulat o cerere în temeiul Legii nr. 112/1995 prin care a solicitat aplicarea măsurilor de reparare, însă soluţia cererii lui nu putea urma decât dispoziţiile art. 1 din Legea nr. 112/1995. Acest articol a stabilit că foştii proprietari a imobilelor cu destinaţia de locuinţe trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor proprietari după perioada 6 martie 1945, cu titlul, şi care se aflau în posesia statului, beneficiază de măsurile reparatorii prev. de prezenta lege.
Art. 2 alin. 1 al aceleaşi legi prevede că se restituie în natură ..., doar apartamentele în care foştii proprietari sau moştenitorii lor locuiesc în calitate de chiriaşi sau sunt libere.
La momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare dispoziţiile legale erau clare, astfel încât tribunalul a apreciat că în temeiul cererii formulate de către apelant în temeiul Legii nr. 112/1995 în lipsa calităţii sale de chiriaş al imobilului precum şi a faptului că apartamentul nu era liber el nu putea redobândi în natură acest imobil.
În ceea ce o priveşte pe cumpărătoare din punctul ei de vedere nu exista niciun impediment în cadrul legal stabilit de Legea nr. 112/1995, în forma în vigoare la aceea dată, de a încheia contractul de vânzare cumpărare, atâta timp cât fostul proprietar nu putea redobândi în natură acest bun.
În cartea funciară nu a fost notat vreun litigiu, iar discuţiile purtate în societate la acea vreme nu pot constitui un argument în a considera, că buna credinţă a cumpărătoarei a lipsit. Orice cetăţean are obligaţia de a cunoaşte legea şi a o respecta, trebuind să acţioneze cu bună credinţă în exercitarea drepturilor sale, în limitele conferite de lege.
În aceste coordonate, nu s-a putut reţine că intimata a acţionat cu rea credinţă la încheierea contractului de vânzare cumpărare. Evoluţia ulterioară a legislaţiei într-adevăr confirmă că optica legiuitorului s-a schimbat, urmărindu-se a se da prevalenţă restituirii în
natură ca parte a procesului de înlăturare a efectelor regimului comunist, însă acest aspect nu poate fi imputat intimatei.
Buna credinţă nu a putut fi analizată aşa cum s-a invocat în motivele de apel la posibilitatea dacă nu a cunoscut sau nu ar fi putut să cunoască situaţia reală a imobilului, respectiv ca acesta a făcut obiectul unor preluări în perioada regimului comunist, ci la modul de receptare a dispoziţiile legale şi invocarea acestora în limitele în care au fost edictate.
Referirea la jurisprudenţa CEDO trebuie avută în vedere doar ulterior momentului în care România a recunoscut aplicabilitatea acestor hotărâri şi nu este permis, pentru respectarea stabilităţii circuitului civil, a se analiza o convenţie în raport de un moment mult ulterior încheierii acesteia.
La data încheierii convenţiei erau îndeplinite toate condiţiile legale prevăzute de art. 9 din Legea nr. 112/1995, iar apelantul nu era îndreptăţit la restituirea în natură a acestui imobil.
Pentru aceste considerente în temeiul art. 296 C.pr.civ., tribunalul a respins nefondat apelul declarat de S.G.A..
Intimata a solicitat prin întâmpinare obligarea la plata cheltuielilor de judecată a apelantului. Întrucât aceasta nu a făcut dovada vreunei cheltuieli în acest sens, deşi sarcina probei în revenea, instanţa a respins cererea intimatei S.L. de obligare a apelantului la plata cheltuielilor de judecată în apel.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul S.G.A., solicitând modificarea deciziei în sensul admiterii apelului cu consecinţa schimbării sentinţei şi admiterea acţiunii având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 32.088 din 19.12.1996 şi rectificarea CF nr. 39133 Cluj-Napoca, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului reclamantul a arătat că decizia este nelegală, dispoziţiile art. 1, 9 din Legea nr. 112/1995 sunt nelegal interpretate, raportat şi la interpretarea deciziei nr. 73/1995 a Curţii Constituţionale, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 Cod proc. civ.
În apel instanţa a avut în vedere doar acele dispoziţii ale Legii nr. 112/1995, potrivit cărora, vechiul proprietar putea redobândi în natură imobilul doar dacă îl ocupa în calitate de chiriaş sau acesta era liber, aceste dispoziţii legale privesc doar posibilitatea fostului proprietar de a redobândi, în condiţiile acestei legi speciale imobilul. Neîndeplinirea condiţiilor prevăzute pentru restituirea imobilului în baza Legii nr. 112/1995 nu înseamnă în mod automat că apartamentele ocupate de chiriaşi puteau fi vândute în condiţiile legale.
Indiferent de posibilitatea restituirii în natură se puteau vinde doar imobilele preluate cu titlu, nu şi cele care au intrat în posesia statului, fără nici un titlu.
Recurentul a arătat că prin decizia nr. 73/1995 Curtea Constituţională a statuat că „alta este situaţia locuinţelor care au fost preluate de stat printr-un act administrativ ilegal, ori pus şi simplu în fapt, aşa dar fără titlu, în condiţiile inexistenţei unei reglementări legale care să constituie temeiul juridic al construirii dreptului de proprietate al statului. În asemenea cazuri, dreptul de proprietate al persoanei fizice nu a fost desfiinţat legal, astfel încât, statul nefiind proprietar, asemenea imobile nu pot fi incluse în categoria celor avute în vedere într-o lege al cărui obiect este reglementarea situaţiei juridice a locuinţelor trecute în proprietatea statului.
În alţi termeni, măsurile cuprinse în lege nu sunt aplicabile acelor locuinţe cu privire la care statul nu a dobândit legal dreptul de proprietate şi în consecinţă, excepţia de neconstituţionalitate a acelei părţi a art. 1 alin. 1 din lege,care se referă la imobile trecute în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, fără titlu să fie primită.
Recurentul a arătat că împrejurarea că acest imobil a fost preluat fără titlu nu mai poate face în acest moment obiectul vreunei discuţii, deciziile Curţii Constituţionale fiind acte publice publicate în Monitorul Oficial.
S-a reţinut că tocmai în ignorarea acestor acte stă lipsa de diligenţă şi reaua credinţă atât a vânzătorului, cât şi a cumpărătorului din contractul de vânzare-cumpărare.
S-a mai arătat că România ratificase încă din 31 mai 1994 Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, care garanta dreptul de proprietate, iar prin jurisprudenţa C.E.D.O. s-a reţinut că „buna credinţă a chiriaşului cumpărător al imobilului naţionalizat cu încălcarea Decretului nr. 92/1950, deci fără titlu valabil, trebuie probată, cumpărătorul fiind obligat să depună diligenţele necesare pentru a se convinge că vânzătorul era un verus dominus; omisiunea acestuia se constituie într-o gravă neglijenţă (culpa lata) vecină cu dolul (dolo proxima), ceea ce înseamnă reaua credinţă.
În speţă, în condiţiile în care bunul din litigiu a fost preluat cu încălcarea dispoziţiilor Decretului nr. 92/1950, deci fără titlu valabil, pârâta recurentă era obligată să depună diligenţele necesare pentru a se convinge că vânzătorul era un verus dominus, rezultatul însemna evitarea prin precauţiune a încheierii unui act juridic păgubitor pentru interesele legitime ale reclamantul şi perfectat pe riscul asumat de pârâtă.
Curtea a avut în vedere tocmai acest aspect care a avut ca şi consecinţă condamnarea României pentru vânzarea în baza Legii nr. 112/1995 a unui imobil care nu intra în sfera de aplicare a legii.
Recurentul a arătat că instanţa nu poate să ignore aceste statuări din jurisprudenţa C.E.D.O. cu motivarea că în 1996 ele nu puteau fi prevăzute, întrucât tocmai jurisprudenţa C.E.D.O. confirmă că ele puteau şi trebuia să fie prevăzute.
Motivarea deciziei tribunalului care ignoră jurisprudenţa C.E.D.O., demonstrează că justiţia română îşi asumă cu bună ştiinţă perspectiva unei noi condamnări din partea C.E.D.O. pentru nerespectarea dreptului de proprietate.
Prin întâmpinare, intimata S.L. a solicitat respingerea recursului ca nefondat şi menţinerea deciziei pronunţate în apel ca fiind temeinică şi legală.
Susţinerile recurentului sunt neîntemeiate, deoarece instanţa de apel nu a motivat decizia exclusiv prin prisma dispoziţiilor art. 2 alin. 1 din Legea nr. 112/1995, ci toate dispoziţiile legale la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare şi prevederile HG nr. 20/1996 potrivit principiului tempus regit actum.
La data perfectării contractului de vânzare-cumpărare, 19.12.1996, titlul statului era unul valabil, potrivit art. 1 alin. 2 din HG nr. 20/1996 şi doar în cursul anului 1997, prin HG nr. 121/1997 s-a stabilit că preluarea cu titlu implică în cazul preluărilor făcute în baza Decretului nr. 92/1950 şi respectarea prevederilor art. I pct. 1-5 şi ale II din decret, ori, la data încheierii contractului de vânzare, acest act normativ nu exista.
Intimata a arătat că instanţa de apel a motivat decizia şi prin prisma bunei credinţe a intimatei la data perfectării contractului şi a forţei obligatorii a înscrierii de carte funciară, motiv pentru care, critica recurentei este lipsită de pertinenţă.
În ceea ce priveşte decizia nr. 73/1995 a Curţii Constituţionale, intimata a susţinut că aceasta nu se aplică prezentei cauze, deoarece conţinutul deciziei se referă la preluările fără titlu şi nu la preluările realizate în baza unui titlul care în cazul nostru era perfect valabil la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Decizia nr. 73/1995 nu poate modifica sau anihila dispoziţiile art. 1 alin. 2 din HG nr. 20/1996, potrivit cărora, preluările realizate în temeiul Decretului nr. 92/1950 erau considerate preluări cu titlu.
În ceea ce priveşte reaua credinţă a intimatei şi lipsa oricăror diligenţe pentru a afla situaţia juridică a imobilului, susţineri întemeiate pe jurisprudenţa C.E.D.O., intimata a arătat că a fost de bună credinţă şi a dat credinţă deplină prevederilor nr. HG nr. 20/1996,
potrivit cărora preluările realizate în temeiul Decretului nr. 92/1950 erau considerate preluări cu titlu şi ale prevederilor Legii nr. 112/1995, potrivit cărora recurentul nu putea beneficia de restituirea în natură a imobilului.
Raportat la susţinerea recurentului potrivit căreia justiţia nu putea ignora jurisprudenţa C.E.D.O., intimata a arătat că tribunalul a respectat tocmai dispoziţiile legale în vigoare la data încheierii actului a cărui nulitate a fost invocată şi nu legislaţia sau jurisprudenţa internă şi comunitară ulterioară datei de 19 decembrie.
Prin concluzii scrise, reclamantul S. G.A. a depus copia notificării formulată la Legea nr.10/2001 şi cu privire la fondul cauzei a precizat că statul nu a fost niciodată proprietar al apartamentului în litigiu, această chestiune fiind stabilită cu putere de lucru judecat prin decizia civilă nr. 160/2006 a Curţii de Apel Alba şi, prin urmare, apare cu evidenţă că apartamentul vândut nu a făcut obiectul Legii nr. 112/1995, care se referea în mod expres la imobilele preluate cu titlu, iar normele metodologice nu pot adăuga la lege.
Contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu intimata înainte de rezolvarea cererii formulate de reclamant la Legea nr. 112/1995, cereri care au fost afişate la sediul primăriei, iar consultarea lor era publică.
În ceea ce priveşte buna credinţă a pârâtei, a fost invocat art. 1891 C. civil, recurentul apreciind că intimata cumpăra de la stat un bun despre care ştia sau trebuia să ştie că a fost preluat de statul comunist în condiţii notorii de forţă, prin abuz, care exclud buna credinţă a cumpărătorului.
Pârâta nu poate invoca nici înscrierea statului în cartea funciară, deoarece publicitatea cărţii funciare apără deplin doar pe dobânditorul cu titlu oneros al unui drept tabular care s-a încrezut în situaţia de cartea funciară şi nu a cunoscut pe altă cale situaţia reală a imobilului.
Intimata S.L. prin concluzii scrise a solicitat respingerea recursului, reiterând dispoziţiile art. 2 alin. 1 din Legea nr. 112/1995, potrivit cărora restituirea în natură a imobilului era posibilă doar dacă foştii proprietari sau moştenitorii acestora locuiesc în imobil în calitate de chiriaşi sau acestea sunt libere, iar aceste condiţii nu erau îndeplinite de către reclamant, care nu era îndreptăţit la restituirea în natură în temeiul Legii nr. 112/1995.
La data perfectării contractului de vânzare-cumpărare - 19.12.1996, preluarea în temeiul Decretului nr. 92/1950 era considerată cu titlu, potrivit art. 1 din HG nr. 20/1996, decizia nr. 73/1995 pronunţată de Curtea Constituţională prevedea că preluările realizate în baza Decretului nr. 92/1950 sunt preluări cu titlu.
Intimata a arătat că avea calitate de chiriaş şi era îndreptăţită la cumpărare, fiind îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 9 din Legea nr. 112/1995, fiind de bună credinţă la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, încrezându-e în dispoziţiile HG nr. 20/1996 şi pe forţa obligatorie a înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate al Statul Român, iar calitatea intimatei de fost judecător în cadrul Curţii de Apel Cluj nu era de natură să instituie în sarcina acesteia diligenţe sau obligaţii suplimentare, cum ar fi cele de cunoaştere a evoluţiei legislaţiei sau practicii judiciare.
În ceea ce priveşte îndreptăţirea recurentului reclamant la restituirea în temeiul Legii nr.10/2001, nici această lege specială nu-i conferă îndreptăţirea la restituirea în natură raportat la încheierea valabilă a contractului de vânzare-cumpărare în temeiul Legii nr. 112/1995, după cum rezultă din dispoziţiile art. 18, art. 19 din Legea nr.10/2001.
Analizând decizia pronunţată prin prisma motivelor de recurs invocate, curtea constată că recursul este fondat, urmând a fi admis pentru următoarele considerente:
Imobilul în litigiu situat în Cluj-Napoca, str. ... nr. 11, a fost înscris iniţial în CF 4951 Cluj-Napoca, şi preluat de către Statul Român prin Decretul nr. 92/1950 de la V.I., bunica reclamantului S.G.A..
Prin prezenta acţiune reclamantul a solicitat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 32088/19.12.1996 încheiat de către Statul Român cu pârâta S.L. privind apartamentul 4, situat în Cluj-Napoca, str. ..., invocându-se reaua credinţă a părţilor contractante la încheierea actului juridic.
Vânzarea-cumpărarea intervenită între părţi în cunoştinţă de cauză, adică cu ştiinţa că lucrul vândut este proprietatea unei alte persoane, reprezintă o operaţiune speculativă, care fiind fondată pe o cauză ilicită, este nulă absolut în baza art. 948 C.civ.
Aşadar, instanţele erau obligate să verifice buna sau reaua credinţă a părţilor contractante la data încheierii actului juridic.
În ceea ce priveşte vânzătorul, Statul Român, acesta cunoştea circumstanţele în care a fost preluat imobilul, dacă au fost respectate, sau nu, dispoziţiile Decretului nr. 92/1950.
De altfel, această împrejurare a fost stabilită irevocabil prin decizia civilă nr. 160/23.02.2006 pronunţată de Curtea de Apel Alba, care a statuat irevocabil asupra nelegalităţii măsurii preluării imobilului de către Statul Român. Chiar dacă împrejurarea nelegalităţii preluării imobilului de către Statul Român a fost constatată ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, a cărei nulitate se solicită, nu se poate reţine că Statul Român a fost de bună credinţă la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, deoarece el a fost cel care a dispus preluarea imobilului.
Potrivit dispoziţiilor art. 1898 C. civil, buna credinţă este credinţa posesorului, că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însuşirile cerute de lege pentru a putea transmite proprietatea.
Dispoziţia legală invocată se referă la uzucapiunea de scurtă durată, dar potrivit doctrinei şi practicii judiciare, această dispoziţie legală este aplicabilă şi înalte situaţii, când trebuie verificată buna credinţă a părţilor contractante.
Astfel, doctrina în materie a statuat că buna credinţă presupune o eroare din partea unei persoane, dar această eroare nu decurge din ignorarea pur subiectivă a celui ce se prevalează de ea, ci numai dintr-o aparenţă înşelătoare şi suficient de credibilă.
Dobânditorul trebuie considerat de rea credinţă dacă a putut avea şi cel mai mic dubiu asupra drepturilor autorului său, iar acest dubiu exclude buna credinţă dacă posesorul avea cunoştinţă că un terţ este sau a fost proprietarul imobilului pe care-l preia în posesie.
În perioada comunistă, 1945-1989, bunurile au fost preluate de stat în condiţii notorii de forţă, prin abuz, condiţii care exclud buna credinţă a vânzătorului.
Până la adoptarea Legii nr. 112/1995 nu exista un temei juridic pentru vânzarea bunurilor imobile preluate de stat în perioada comunistă, iar după intrarea în vigoare a acestei legi, puteau fi vândute numai bunurile preluate cu titlu.
Verificând Legea nr. 112/195, se constată că nu a fost definită în conţinutul legii noţiunea de „preluare cu titlu”, şi în aceste condiţii, cumpărătorului îi revenea obligaţia să verifice condiţiile de preluare ale imobilului de către Statul Român şi dacă preluarea s-a făcut cu respectarea dispoziţiilor actului normativ în baza căruia imobilul a trecut în proprietatea statului pentru a invoca cu succes buna credinţă. Numai în ipoteza în care dobânditorul nu avea nici un dubiu asupra legalităţii preluării bunului, ce urma să formeze obiectul contractului de vânzare-cumpărare, numai aşa acesta se putea prevala de buna credinţă.
Nu poate fi primită apărarea intimatei referitoare la faptul că buna credinţă a acesteia decurge din interpretarea art. 1 alin. 1 din HG nr. 20/1996.
Într-adevăr, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare era în vigoare HG nr. 20/1996, care în art. 1 alin. 2 menţiona că „imobilele cu destinaţie de locuinţă trecute
ca atare în proprietatea statului cu titlu sunt acelea care au fost preluate ca locuinţe (...) în baza unei prevederi legale, cum ar fi Decretul nr. 92/1950, etc”
După cum am arătat, în considerentele mai sus reţinute, Legea nr. 112/1995 nu definea preluarea cu titlu, şi, prin urmare, nu este posibil ca printr-un act normativ cu putere inferioară cum este HG nr. 20/1996, să se adauge la lege.
Acest principiu decurge din dispoziţiile art. 92 din Decretul nr. 16/1976 pentru aprobarea Metodologiei generale de tehnica legislativa privind pregătirea si sistematizarea proiectelor de acte normative (în vigoare la data emiterii HG nr. 20/1996), care prevedea că modificarea expresă a unor acte normative se face prin acte normative de acelaşi nivel cu actele normative care trebuie modificate, principiu care se regăseşte şi în prezent în art. 69 din Legea nr. 24/2000.
Aşadar, faţă de cele mai sus reţinute, rezultă că definirea noţiunii de preluare cu titlu putea fi făcută numai printr-o lege şi numai aşa putea fi modificată Legea nr. 112/1995 şi nu printr-un act normativ cu putere inferioară, respectiv HG nr. 20/1996.
Hotărârile de Guvern sunt acte normative subordonate legilor şi nu pot contraveni acestora, potrivit dispoziţiilor art. 34 din Decretul nr. 16/1976 care prevedea că, instrucţiunile, ordinele stabilesc doar măsuri tehnice, organizatorice, detalierea şi concretizarea dispoziţiilor legale superioare şi nu pot adăuga sau completa actul normativ superior, cum tindea HG nr. 20/1996.
Potrivit principiului nemo censetur ignorare lege, nimeni nu poate invoca necunoaşterea dispoziţiilor legale, acestea sunt prezumate ca fiind cunoscute de toţi cetăţenii şi, în consecinţă, nu se poate invoca cu succes necunoaşterea dispoziţiilor legale referitoare la modalitatea de legiferare în susţinerea bunei credinţe a cumpărătoarei.
În prezenta cauză, reclamantul S.G.A. a formulat cerere întemeindu-se pe dispoziţiile Legii 112/1995 la data de 20 iunie 1996, iar aceasta nu era soluţionată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare a cărei nulitate se solicită, respectiv -
19.12.1996 - deci contractul s-a încheiat anterior finalizării procedurii de soluţionare a cererii formulate de moştenitorul fostului proprietar.
Chiar dacă în Legea nr. 112/1996 nu exista obligaţia expresă de a fi publicate listele cu imobilele Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca a publicat după data de
29.07.1996 lista cu aceste imobile (f.37 apel), pentru a aduce la cunoştinţa publică care sunt imobilele revendicate.
Prin urmare, intimata pârâtă avea posibilitate să cunoască pe altă cale, respectiv din aceste liste împrejurarea că imobilul care urmează să fie vândut era revendicat şi de moştenitorul fostei proprietare tabulare. Chiar dacă nu a fost notată în cartea funciară cererea formulată în baza Legii nr. 112/1995, pârâta putea afla că imobilul este revendicat şi nu trebuia să cumpere apartamentul până la soluţionarea cererii.
Obligaţia de a nu cumpăra apartamentul până la soluţionarea cererii nu este expres prevăzută de Legea nr. 112/1995, dar ea decurge din concepţia legii, care presupunea în principal măsuri reparatorii pentru foştii proprietari, iar în subsidiar, măsuri de protecţie pentru chiriaşi.
Potrivit art. 33 din Decretul - lege nr. 115/1938, în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, publicitatea cărţii funciare apără numai pe dobânditorul cu titlu oneros al unui drept tabular care s-a încrezut în situaţia de carte funciară şi care nu a cunoscut pe altă cale situaţia reală a imobilului.
Ori situaţia reală a imobilului putea fi cunoscută dacă pârâta verifica lista cu bunurile revendicate de foştii proprietari, afişată de către Consiliul Local Cluj.
În Decizia nr. 73/1995 pronunţată de Curtea Constituţională s-a reţinut, referitor la Decretul nr. 92/1950, că nu poate fi analizată neconstituţionalitatea acestui act normativ, pentru că raporturile juridice avute în vedere de acest act normativ s-au stabilit
anterior intrării în vigoare a Constituţiei din 1991 şi, prin urmare, Curtea Constituţională nu este competentă să examineze concordanţa legilor anterioare cu prevederile constituţionale existente la data adoptării lor şi nici să verifice modul în care s-au aplicat reglementările legale anterioare.
Deci, din considerentele deciziei civile nr. 73/1995 pronunţată de Curtea Constituţională nu rezultă, cum susţine reclamantul, că imobilele preluate în baza Decretului nr.92/1950 ar fi preluate fără titlu, dar nici nu rezultă, cum susţine pârâta, că imobilele preluate în baza Decretului nr. 92/1950 ar reprezenta o preluare cu titlu, ci rezultă fără dubiu, încă din 1995, deci anterior cumpărării apartamentului în litigiu, că foştii proprietari ar putea urma şi calea unei acţiuni prin care să se verifice modul în care s-au aplicat reglementările legale de preluare a imobilului, printr-o acţiune în revendicare, însă această acţiune pe drept comun nu putea oferi garanţia pe care o conferea procedura Legii nr. 112/1995.
Aşadar, încă din 1995 din considerentele Curţii Constituţionale, mai sus indicate, se contura faptul că modul în care Decretul nr. 92/1950 a fost aplicat era discutabil şi în baza acestui decret au fost preluate şi imobile care nu îndeplineau condiţiile prevăzute de Decretul nr. 92/1950.
Aşadar, curtea constată că nici pârâta şi nici Statul Român nu au fost de bună credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, fiind incident motivul de nulitate prevăzut de art. 948 coroborat cu 966 C. civil şi va dispune constatarea nulităţii contractului.
În ceea ce priveşte critica referitoare la nerespectarea jurisprudenţei C.E.D.O. şi a dispoziţiilor Convenţiei de către instanţele inferioare, curtea constată că şi această critică este fondată.
Potrivit dispoziţiilor art. 11 Constituţie, tratatele la care România este parte semnatară sunt obligatorii şi fac parte din legislaţia internă, iar potrivit dispoziţiilor art. 20 Constituţie tratatele internaţionale ratificate în domeniul drepturilor şi libertăţilor fundamentale se aplică cu prioritate faţă de legea internă.
Doctrina în materie a statuat că prevederile Convenţiei şi ale protocoalelor sale adiţionale nu pot fi interpretate şi aplicate în mod corect numai prin raportare la jurisprudenţa Curţii. De aceea normele cuprinse în Convenţie şi protocoalele sale adiţionale alcătuiesc, împreună cu jurisprudenţa un bloc de convenţionalitate care se impune autorităţilor naţionale cu aceeaşi forţă juridică cu care se impun normele convenţionale. Aşadar, Curtea constată că şi jurisprudenţa C.E.D.O. are caracter obligatoriu pentru orice instanţă internă.
Acest caracter obligatoriu al Convenţiei rezultă şi din art. 19 şi 46 ale Convenţiei Europene a Drepturilor Omului, România ratificând Convenţia şi-a asumat, ca prin toate organele sale să asigure respectarea prevederilor acesteia, obligaţie ce revine tuturor instanţelor de judecată.
Prin urmare, în mod nelegal tribunalul a refuzat să analizeze prezenta cauză şi din perspectiva jurisprudenţei C.E.D.O., arătând că în acest fel nu s-ar respecta stabilitatea circuitului civil, întrucât deciziile C.E.D.O., erau ulterioare încheierii contractului de vânzare-cumpărare, ori în această manieră, au fost încălcate dispoziţiile art. 11 şi 20 Constituţie.
În cauza Păduraru Curtea Europeană a constatat că „statul nu şi-a îndeplinit obligaţia pozitivă de a reacţiona în timp util şi cu coerenţă în faţa chestiunii de ordin general reprezentată de restituirea sau vânzarea imobilelor intrate în posesia sa în baza decretelor de naţionalizare. Incertitudinea generală astfel creată s-a repercutat asupra petiţionarului, care sa văzut în imposibilitate de a recupera ansamblul bunului său, deşi dispunea de o hotărâre definitivă care condamna statul să i-l restituie. În consecinţă, statul nu şi-a îndeplinit obligaţia de a-i recunoaşte petiţionarului beneficierea efectivă de dreptul său de proprietate garantat prin articolul 1 din Protocolul nr. 1, rupând astfel "justul echilibru" dintre cerinţele interesului public şi imperativele apărării dreptului celui interesat la respectarea bunurilor sale”.
Într-o speţă similară prezentei cauze, în cauza Străin vs. România, Curtea de la Strasbourg a statuat că, dacă printr-o hotărâre irevocabilă s-a stabilit că bunul în cauză fusese naţionalizat cu încălcarea Decretului nr. 92/1950, reclamanţii erau proprietari legitimi ai imobilului. Dreptul de proprietate a fost recunoscut cu efect retroactiv asupra imobilului şi în consecinţă, reclamanţii aveau un bun în sensul art. 1 Protocolul 1 din Convenţie.
În cauza Sebastian Taub, instanţa de la Strasbourg a considerat că vânzarea de către stat a bunului unor terţi, chiar dacă era anterioară confirmării în justiţie a dreptului de proprietate al altuia, asociată cu absenţa totală a despăgubirilor, constituia o privare de proprietate contrară art. 1 Protocolul nr. 1 din Convenţie şi în aceste cauze a fost obligat Statul Român să restituie imobilele respective.
În ceea ce priveşte Legea nr. 112/1995, în cauza Străin, Curtea Europeană reţine că Statul Român, prin derogare de la dreptul comun, prin art. 9 din Legea nr. 112/1995 putea vinde chiriaşilor locuinţele pe care le ocupau. Tot în conformitate cu art. 9 din aceeaşi lege, vânzarea bunurilor către chiriaşi nu putea avea loc decât după o perioadă de 6 luni, în cursul căreia foştii proprietari puteau cere restituirea bunului sau despăgubiri. Conform Curţii de la Strasbourg, art. 9 din Legea nr. 112/1995 nu cuprinde nicio dispoziţie precisă şi explicită privind cazul unei vânzări către chiriaşi, care să intervină după expirarea termenului de 6 luni, dar înainte de adoptarea unei hotărârii administrative privind cererea de restituire formulată de persoana căreia i s-a preluat bunul de către Statul Român.
Aşadar, apreciem că nu există nici un motiv ca în prezenta speţă, dispoziţiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 să fie interpretate diferit faţă de interpretarea dată în cauza Străin.
Cum s-a arătat în considerentele anterior reţinute, contractul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită a fost încheiat înainte de soluţionarea cererii formulată de către reclamant.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 304 pct. 9 Cod proc. civ., raportat la art. 312 Cod proc. civ., curtea va admite recursul declarat de reclamantul S.G.A. împotriva deciziei civile nr. 827 din 18.11.2014 a Tribunalului Cluj pronunţată în dosar nr. .../2014, pe care o va modifica, în sensul că va admite apelul declarat de reclamant împotriva sentinţei civile nr. 4975/14.05.2014 a Judecătoriei Cluj-Napoca pe care o va schimba în parte.
Curtea va constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 32088/19.12.1996 având ca obiect apartamentul nr. 4, situat în Cluj-Napoca, str. ... nr. 11 evidenţiat în CF ind. 128108 Cluj-Napoca.
În temeiul art. 34 din Decretul - lege nr. 115/1938, va dispune rectificarea CF 34.133 Cluj-Napoca şi CF ind. nr. 128108 Cluj-Napoca în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei de sub B+3, respectiv de sub B+1, precum şi a notării de sub B+2 şi a ipotecii de sub C+1.
Ca urmare a admiterii acţiunii, va înlătura din sentinţă obligaţia reclamantului de plată a sumei de 1290 lei cheltuieli de judecată în favoarea pârâtei. Va menţine celelalte dispoziţii ale sentinţei.
În temeiul art. 274 Cod proc. civ., va obliga intimaţii S.L. şi Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca să plătească recurentului suma de 2200 lei, cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând onorariu avocaţial (f. 26).
| ← Evacuare. Imobil restituit în natură în baza Legii nr.... | Daune cominatorii. Imposibilitatea acordării în baza art. 907... → |
|---|
