Uzucapiune extratabulară (art. 28 din Decretul-lege nr. 115/1938). Neîndeplinirea condiţiilor legale.
| Comentarii |
|
Curtea de Apel Cluj, Secţia I-a civilă, decizia nr. 287/R din 27 mai 2015
Prin Sentinţa civilă nr. 10411/23.10.2013, pronunţată de Judecătoria Baia - Mare în dosar numărul .../182/2011, a fost respinsă cererea formulată de reclamantul R.G.I., împotriva pârâţilor P.A., I. I., I. G., A. C., R. C., şi B. S., având ca obiect constatare dobândire drept de proprietate în temeiul art. 28 din Decretul Lege nr. 115/1938; prestaţia tabulară; intabulare drept de proprietate în CF;
Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a reţinut în considerentele sentinţei sale, următoarele:
„În ceea ce priveşte excepţia autorităţii de lucru judecat acesta a fost respinsă prin Încheierea şedinţei publice din 03.10.2012, pentru considerentele acolo expuse (fila 176-177).
Având în vedere că s-a considerat că nu există identitate de părţi şi obiect între prezentul litigiu şi cel înregistrat sub dosar nr. .../182/2009, urmează a se analiza dacă sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 28 din Decretul 115/1938, pentru dobândirea dreptului de proprietate de către reclamant prin uzucapiune, şi respectiv dacă sunt îndeplinite condiţiile necesare pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În primul rând, este de precizat că terenul cu privire la care reclamantul doreşte, în principal, să dobândească dreptul de proprietate prin uzucapiune, a fost identificat prin expertiza topografică efectuată în cauză. Astfel, terenul ce formează obiectul prezentului litigiu, situat administrativ în Cavnic, str. V. nr. 2 se identifică sub nr. topo 1539 (234 mp), nr. topo 1540 (1061 mp) şi sub nr. topo 1541 (665 mp) toate din CF 50418 Cavnic, provenită din conversia CF 461 Cavnic.
Potrivit CF 461 Cavnic (actualul 50418 Cavnic) dreptul de proprietate asupra terenului de sub nr. topo 1539, 1540 şi 1541 este înscris în favoarea lui I. E. măritată cu Criste G..
Potrivit certificatului de deces de la fila 9 de la dosar, I. E. a decedat în 10.10.1965.
Condiţiile ce trebuie îndeplinite cumulativ pentru a se dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune în conformitate cu prevederile art. 28 din Decretul 115/1938 sunt:
- titularul dreptului întabulat să fie decedat;
- uzucapatul să aibă posesia bunului timp de 20 de ani, de la moartea proprietarului tabular;
- posesia să fie utilă;
Potrivit art. 1847 vechiul Cod civil, posesia este utilă atunci când este continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar (neechivocă).
Continuitatea presupune o succesiune normală a actelor de stăpânire, întreruperea posesiei reprezintă fapta unui terţ care duce la desfiinţarea posesiei, netulburarea presupune că posesia nu trebuie fondată pe acte de violenţă, publicitatea înseamnă că posesia trebuie astfel exercitată încât toţi să aibă posibilitatea să cunoască acest fapt, iar o posesie echivocă există atunci când actele de stăpânire au un caracter îndoielnic.
Din probele testimoniale administrate a reieşit că reclamantul foloseşte terenul situat în Cavnic, str. V. nr. 2, identificat sub nr. topo 1539, 1540 şi 1541 din CF 50418, şi casa ridicată pe acesta începând cu anul 1990, mai precis din aprilie, adică din momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare sub semnătură privată cu S.V., şi, începând cu această dată, timp de 20 de ani, posesia sa a fost continuă, neîntreruptă şi netulburată de către pârâţi şi publică.
Însă, în ceea ce priveşte condiţia ca posesia să fie neechivocă, aceasta nu este îndeplinită.
Astfel, în anul 2006, în cursul termenului de prescripţie achizitivă, reclamantul a încheiat cu o societate comercială un contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată cu privire la bunurile ce formează obiectul prezentului litigiu.
Acest fapt demonstrează intenţia reclamantului de a nu mai exercita acte de folosinţă asupra imobilelor în litigiu, adică demonstrează voinţa petentului de a nu mai stăpâni aceste bunuri pentru sine.
Prin urmare, posesia reclamantului fiind echivocă, nu este îndeplinită condiţia ca aceasta să fie utilă, nefiind întrunite toate calităţile cerute de art. 1847 vechiul cod civil pentru ca posesia să fie considerată neviciată.
Aşadar, nefiind îndeplinită una din condiţiile cerute de art. 28 din Decretul 115/1938, şi anume condiţia ca posesia să fie utilă, urmează a se respinge cererea reclamantului de dobândire a dreptului de proprietate prin uzucapiune.
În ceea ce priveşte capătul de cerere formulat în subsidiar, pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este necesar a fi îndeplinite cumulativ următoarele condiţii:
- să existe un antecontract de vânzare-cumpărare valabil încheiat;
- cumpărătorul să-şi fi îndeplinit obligaţia de plată a preţului;
- vânzătorul să refuze încheierea contractului în formă autentică.
- vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut.
Înscrisul în baza căruia s-a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, se găseşte depus la fila 99 de la dosar.
Prin acest înscris încheiat în 02.04.1990 se stipulează că I.G. vinde reclamantului casa şi terenul aferent situate în Cavnic, str. V. nr. 2 în schimbul unui preţ de 8000 lei.
Acest contract nu este semnat de ambele părţi contractante ceea ce înseamnă că nu a existat consimţământul în sensul încheierii actului. Aceasta este o condiţie de fond care determina validitatea unui înscris sub semnătură privată.
Totodată, nu este îndeplinită condiţia ca vânzătorul să fie proprietarul bunului vândut.
Astfel, din probele testimoniale administrate nu a reieşit că I.G. este moştenitorul proprietarului terenului şi casei situate în Cavnic, str. V. nr. 2, acesta nefăcând acte exprese sau tacite de acceptare a succesiunii după defuncta I. E., proprietara tabulară a acestor imobile.
Prin urmare, nefiind îndeplinite prima şi ultima dintre condiţiile cerute pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare urmează a se respinge şi capătul de cerere formulat în subsidiar.”
Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs, în termen legal, reclamantul R.G.I., solicitând admiterea recursului, modificarea hotărârii recurate, în sensul admiterii acţiunii reclamantului astfel cum a fost formulată şi precizată.
Tribunalul Maramureş, prin decizia civilă nr. 32/R/04.02.2015, pronunţată în dosar nr. .../182/2011, a respins ca nefondat recursul reclamantului R.G.I., cu consecinţa menţinerii în tot a sentinţei recurate.
Nu s-au acordat cheltuieli de judecată în recurs.
Pentru a pronunţa această decizie, Tribunalul Maramureş a reţinut în considerentele deciziei sale, următoarele:
“Analizând sentinţa civilă nr. 10411/23.10.2013 a Judecătoriei Baia Mare, pe baza motivelor de recurs formulate şi în conformitate cu dispoziţiilor art. 304 indice 1 Cod procedură civilă 1865, tribunalul constată că recursul este nefondat, pentru considerentele ce succed:
Analizând actele şi lucrările dosarului de fond, precum şi ale dosarelor ataşate, tribunalul reţine că în mod corect prima instanţă a reţinut neîndeplinirea condiţiilor cerute în
mod cumulativ de art.28 din DL 115/1938 pentru uzucapiunea extratabulară, şi anume neîndeplinirea cerinţei ca posesia să fie utilă.
Criticile din memoriul de recurs vizând reclamata aplicare greşită a dispoziţiilor legale de către prima instanţă sunt nefondate.
În cauză nu se verifică incidenţa dispoziţiilor art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă 1865, motiv de recurs invocat în mod nefondat de recurent.
Terenul în litigiu, situat în Cavnic, str. V. nr.2 are un istoric descris în dosarele: dosar nr. 6191/182/2006 - având ca obiect uzucapiune,dosar nr. .../182/2009 - având ca obiect: „hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare”, ...182/2007 - având ca obiect uzucapiune.
Suprafaţa indicată pentru terenul din Cavnic, str. V. nr. 2 variază în aceste dosare în funcţie de expertizele efectuate, însă terenul este acelaşi, istoricul terenului este acelaşi. Este vorba de terenul despre care în dosar nr. 6191/182/2006, reclamanta SC T.S.I. SRL arată că a fost transmis de la proprietara tabulară I. E., în 1974-1975, familiei lui S.V., care, în 1990 încheie un înscris sub semnătură privată cu R.I., care, în anul 2006, îl „vinde” SC T.S.I. SRL - fila 4 din dosarul 6191/182/2006 ataşat.
Susţinerile din memoriul de recurs potrivit cărora în mod greşit prima instanţă nu ar fi ţinut cont că este vorba în dosarele enumerate doar de o parte din terenul în litigiu nu sunt dovedite. Din ansamblul probelor administrate rezultă că este vorba de acelaşi teren, cel despre care în înscrisul sub semnătură privată încheiat în 2.04.1990 între S.V. şi R.I. se menţionează „lotul din preajmă de pe str. V. nr. 24 - fila 17 dosar .../182/20089 ataşat. Este vorba de lotul din preajma casei de pe strada V. nr. 2. Suprafaţa nu este menţionată în act, iar în dosarele enumerate s-a administrat proba cu expertiza tehnică judiciară, de unde rezultă diferenţe privind suprafaţa indicată.
Prima instanţă a dat o interpretare corectă stării de fapt rezultată din probele administrate, constatând echivocul posesiei reclamantului care, în 2006, şi-a manifestat intenţia de a nu mai exercita acte de folosinţă asupra imobilului în litigiu, încheind actul sub semnătură privată intitulat „contract de vânzare-cumpărare” cu SC T.S.I. SRL care, în dosar nr. 6191/182/2006, a solicitat a se constata uzucapiunea în persoana acesteia, acţiune respinsă în mod irevocabil.
În dosar nr. .../182/2009, prin sentinţa civilă nr. 11259/29.12.2009, a fost respinsă acţiunea reclamantului R.G.I. împotriva pârâţilor S.V., P.A., I. I., I. G., A. C., C.L.L., R. C., B. S., având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare vizând actul sub semnătură privată încheiat în 2.04.1990 între S.V. şi reclamant, obiectul acestei vânzări fiind „casa şi terenul din preajmă” de pe strada V. nr. 2.
În decizia nr. 932/R/27.10.2010 prin care se respinge recursul împotriva sentinţei civile nr. 11259/29.12.2009, Tribunalul Maramureş reţine: Prima instanţă a făcut o judicioasă analiză a stării de fapt şi de drept incidente în cauză, concluziile şi soluţia pronunţate fiind pe deplin împărtăşite de către instanţa de recurs.
Fără a relua argumentele judecătorului fondului cu trimitere directă la fiecare dintre probele administrate, pentru a răspunde criticilor recurentei, în esenţă, trebuie spus că în cauză reclamantul nu a dovedit împlinirea termenului necesar pentru dobândirea dreptului de proprietate prin prescripţie achizitivă.
Din coroborarea tuturor probelor administrate în faţa primei instanţe reiese că se poate afirma fără putinţă de tăgadă doar o posesie exercitată în perioada anilor 1974-1990, deci vreme de 16 ani şi nu 20 de ani, cât prescriu prevederile art. 28 din Decretul - Lege nr. 115/1938.
În primul rând se remarcă faptul că pentru reglementarea situaţiei juridice a terenurilor în litigiu au mai fost promovate două litigii. Unul înregistrat pe rolul Judecătoriei Baia Mare sub nr. 6191/182/2006, având ca obiect uzucapiune, promovat de către SC „T.S.I.”
SRL care a încheiat cu reclamantul din prezenta cauză un act sub semnătură privată intitulat „contract de vânzare-cumpărare”, iar cel de-al doilea, înregistrat pe rolul aceleiaşi instanţe sub nr. ...182/2007, prin care însuşi reclamantul din prezenta cauză solicită a se constata dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune în persoana sa.
Ambele acţiuni au fost respinse.
Însă ceea ce este lesne de observat este faptul că în ambele acţiuni la care s-a făcut referire se indică drept moment al începerii posesiei de către pârâtul S.V., anii 1974-1975.
În acţiunea de sub nr. ...182/2007, în care reclamantul din prezenta cauză are tot calitatea de reclamant, el însuşi, prin reprezentantul său, confirmă că pârâtul S.V. a început să posede terenul de prin 1974-1975.
Această afirmaţie reprezintă o mărturisire extrajudiciară, care, coroborată cu declaraţiile martorilor audiaţi în instanţă, şi care cunosc date sub acest aspect, conduc la soluţia pronunţată de judecătorie.
În mod corect prima instanţă a înlăturat declaraţiile martorelor O.I. şi G.L., care au fost audiate în dosarul nr. ...182/2007 şi care au dovedit inconsecvenţă cu privire la cele declarate în cele două litigii. Este cunoscut faptul că într-o acţiune în uzucapiune teza probatorie se raportează în mod semnificativ la elementele ce ţin de împlinirea termenului de prescripţie, inclusiv prin stabilirea concretă a momentului în care începe să curgă acest termen. Dat fiind faptul că declaraţiile date de cele două martore în faţa a două instanţe diferite nu conţin aceleaşi date este indicat a se înlătura ca şi probe câtă vreme se ridică suspiciuni cu privire la obiectivitatea acestora.
În ceea ce o priveşte pe martora C.O. aceasta afirmă că pârâtul S.V. a început să exercite posesia prin anii 1974-1975, afirmaţie care se coroborează cu susţinerile reclamanţilor din celelalte litigii.
Aşadar probele administrate dovedesc o posesie începută de prin anii 1974-1975, pentru perioada anterioară neexistând dovezi suficiente care să formeze convingerea instanţei în sensul urmărit de către reclamant.
În dosarul de faţă, reclamantul-recurent a solicitat în subsidiar „validarea convenţiei de vânzare-cumpărare încheiate la data de 2.04.1990 între I.G. şi R.I. obiectul vânzării fiind: „casa cu locul din preajmă de pe strada V. nr. 2” - fila 96 din dosarul de fond, adică acelaşi imobil: „casa cu lotul din preajmă de pe strada V. nr. 2” - obiect al contractului sub semnătură privată încheiat tot în 2.04.1990, dar între S.V. şi R.I. - fila 17 din dosarul .../182/2011 ataşat.
Actul intitulat „contract de vânzare-cumpărare” depus la fila 99 din dosarul de fond nu este semnat de ambele părţi, prin urmare prima instanţă în mod corect a reţinut că acest act nu este un antecontract de vânzare-cumpărare valabil încheiat. Având în vedere soluţia de respingere a capătului de cerere privind validarea acestui antecontract, respectiv pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, pentru petitele formulate pe cale oblică vizând succesiunea după proprietara tabulară I. E. reclamantul nu justifică niciun interes. Aceste petite erau formulate pe cale de acţiune oblică pentru a obţine validarea antecontractului depus la fila 99. Acesta însă nefiind semnat de ambele părţi, neîndeplinind condiţiile pentru a fi validat, petitele vizând succesiunea după defuncta proprietară tabulară în mod corect au fost respinse.
Prima instanţă a respins în tot acţiunea, criticile din memoriul de recurs vizând nepronunţarea asupra petitelor vizând succesiunea după defuncta proprietară tabulară nu sunt întemeiate.
Prima instanţă a expus în motivare raţionamentul logico-juridic elaborat şi care a dus la respingerea în tot a acţiunii precizate.
În recurs, intimata P.A. a arătat că numitul P.E., soţul său, nu a semnat în calitate de martor antecontractul de la fila99 din dosarul de fond, înscrisul în temeiul căruia reclamantul
îşi susţine pretenţiile nu este documentul redactat de P.E. nici sub aspectul scrierii şi nici al semnăturii.
Înscrisul redactat de P.V. a avut ca părţi pe S.V. şi R.I. - fila 10.
În dosarul ataşat, nr. .../182/2009,martorul P.E. a declarat că a redactat şi a semnat în calitate de martor înscrisul încheiat între S.V. şi R.I. - fila 68 din acest dosar, ataşat.
În mod corect prima instanţă a respins şi cererea subsidiară nefiind dovedită îndeplinirea condiţiilor vizând antecontractul valabil încheiat în ceea ce priveşte înscrisul de la fila 99, datat tot 2.04.1990, având însă acelaşi obiect cu cel încheiat între S.V. şi R.I..
Raportat la considerentele ce preced, în baza art. 312 alin. 1 teza a II-a Cod procedură civilă 1865, tribunalul va respinge ca nefondat recursul declarat împotriva sentinţei civile nr.10411/23.10.2013 a Judecătoriei Baia Mare.”
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul R.G.I., solicitând, în temeiul art. 304 pct. 1 Cod procedură civilă, casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare Tribunalului Maramureş, în complet de doi judecători.
În motivarea recursului s-a arătat că, deşi la o primă privire, s-ar părea că recursul este inadmisibil prin prisma art. 299 alin. 1 Cod procedură civilă , rap. la art. 377 alin. 4 Cod procedură civilă , totuşi, în realitate, excepţia inadmisibilităţii nu este aplicabilă în cauză, întrucât, în raport de valoarea imobilului, de 198.705 lei, stabilită prin încheierea din 04 aprilie 2012, calea de atac împotriva sentinţei era apelul, conform art. 2821alin. 1 Cod procedură civilă.
Prin urmare, în mod nelegal Tribunalul Maramureş a soluţionat calea de atac ca recurs, în complet de trei judecători, iar nu ca apel, în complet de doi judecători, aşa cum legal ar fi trebuit, nesocotind astfel prevederile art. 54 alin. 2 din Legea nr. 304/2004.
Recursul este inadmisibil.
Obiectul cererii introductive de instanţă, astfel cum el a fost dedus judecăţii de către reclamant, este unul evaluabil în bani, valoarea obiectului litigiului fiind determinată de valoarea imobilului cu privire la care reclamantul a solicitat constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune, în temeiul art. 28 din Decretul lege nr. 115/ 1938.
Ulterior, prin precizarea de acţiune depusă la dosarul cauzei pentru termenul de judecată din 04 aprilie 2012 (f. 95 dosar fond ), reclamantul şi-a menţinut petitul în uzucapiune, asupra aceluiaşi imobil, iar în subsidiar a solicitat valorificarea unui antecontract de vânzare - cumpărare prin prestaţie tabulară, în contradictoriu cu moştenitorii accepanţi ai promitentului vânzător.
Imobilul cu privire la care reclamantul a solicitat, în principal, constatarea dobândirii dreptului de proprietate prin uzucapiune constă din teren în suprafaţă de 2.122 mp şi casă, situate în Cavnic, str. V. nr. 2, jud. Maramureş, identificate topografic în CF nr. 461 Cavnic, nr. top 1539, 1540, 1541.
La termenul de judecată din 04 aprilie 2012, (f.100 dosar fond )s-a stabilit de către instanţa de fond, conform celor consemnate în încheierea şedinţei publice de la acel termen de judecată, că valoarea casei cu privire la care reclamantul invocă uzucapiunea este de 19.541,5 Ron, instanţa de fond luând în considerare valorile din expertiza notarială (f.60, 61 dosar fond ), expertiză care atestă că un mp de construcţie este în valoare de 209 lei. Întrucât casa în litigiu are o suprafaţă de 93,5 mp, valoarea totală este de 19.541,5 Ron.
Prin încheierea şedinţei publice din 01.02.2012 s-a stabilit de către instanţa de fond că valoarea unui mp de teren situat în intravilanul localităţii Cavnic este de 22 lei, ceea ce înseamnă că valoarea totală a terenului cu privire la care reclamantul invocă uzucapiunea, de 2.122 mp, este de 46.684 lei ( 22 lei/mp x 2.122 mp = 46.684 lei ) ( f. 60 dosar fond ).
Prin urmare, valoarea totală a imobilului cu privire la care reclamantul invocă uzucapiunea este de 66.225,5 Ron (19.541,5 lei= valoarea casei + 46.684 lei = valoarea terenului).
Această valoare totală a imobilului în litigiu, de 66.225,5 Ron, se situează în mod evident sub plafonul de 100.000 Ron prev. de art. 2821alin.1 Cod procedură civilă, text legal care prevede că nu sunt supuse apelului hotărârile judecătoreşti date în primă instanţă ( ...) în litigiile al căror obiect are o valoare de până la 100.000 lei inclusiv, atât în materie civilă, cât şi în materie comercială (...).
Prin urmare, în raport de valoarea imobilului litigios şi de dispoziţiile art. 2821alin.1 Cod procedură civilă, coroborat cu art. 299 alin. 1 Cod procedură civilă , împotriva sentinţei Judecătoriei Baia - Mare calea legală de atac ce putea fi exercitată era exclusiv recursul.
Pe cale de consecinţă, Curtea constată că în mod legal Tribunalul Maramureş a soluţionat calea de atac ca recurs, în complet de trei judecători, cu respectarea deplină a prevederilor art. 54 alin. 2 din Legea nr. 304/2004 republicată.
Întrucât prezentul recurs a fost promovat împotriva unei hotărâri irevocabile, prin care a fost soluţionat un recurs promovat în mod legal, Curtea constată că în cauză este incidentă excepţia inadmisibilităţii recursului pendinte, excepţie care urmează să fie admisă în temeiul art. 137 alin. 1 Cod procedură civilă, coroborat cu art. 299 alin. 1 Cod procedură civilă şi art. 377 alin. 2 pct. 4 Cod procedură civilă .
Aşa fiind, în temeiul tuturor considerentelor de fapt şi de drept anterior expuse, Curtea urmează să respingă ca inadmisibil prezentul recurs.
| ← Demolare construcție. Constructor de bună credinţă.... | Grăniţuire. Stabilire pe baza schiţei de carte funciară ce... → |
|---|
