Demolare construcție. Constructor de bună credinţă. Edificarea unei construcţii pe terenul folosit de constructor.
| Comentarii |
|
Reconstituirea ulterioară a dreptului de proprietate cu privire la acelaşi teren, în favoarea altei persoane. Respingerea acţiunii având ca obiect demolarea construcţiei, formulate de actualul proprietar al terenului împotriva constructorului
Curtea de Apel Cluj, Secţia I-a civilă, decizia nr. 237/R din 30 aprilie 2015
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la 9.02.2009 reclamantul P.D. a chemat în judecată pe pârâţii D.A. şi D.V. pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să fie obligaţi pârâţii să demoleze construcţiile colejnă din lemn şi coteţe pentru porci situate pe terenul lui, în caz de refuz să fie autorizat să le demoleze pe cheltuiala acestora.
Prin sentinţa civilă nr. 1077/22.12.2009 pronunţată de Judecătoria Dragomireşti, a fost admisă acţiunea reclamantului aşa cum a fost formulată.
Prin decizia civilă nr. 124/A/24 iunie 2010 a Tribunalului Maramureş a fost admis apelul declarat de pârâţii D.A. şi D.V. şi în consecinţă, sentinţa civilă nr. 1077/22.12.2009 a fost desfiinţată, iar cauza trimisă spre rejudecare aceleiaşi instanţe, cu indicaţia de a se completa lucrarea de expertiză cu scopul de a se stabili cine este proprietarul terenului în care sunt edificate construcţiile pârâţilor a căror demolare se solicită.
În rejudecare, prin sentinţa civilă nr. 551/27.09.2011 a Judecătoriei Dragomireşti a fost respinsă acţiunea formulată de reclamantul P.D., decedat pe parcursul procesului şi continuată de reclamanţii P.D., P.I., P.G. şi C.P..
Prin decizia civilă nr. 255/A/22.12.2011 a Tribunalului Maramureş a fost admis apelul declarat de apelanţii P.G., S.I., P.D. şi C.P. şi în consecinţă, sentinţa civilă nr. 551/27.09.2011 a Judecătoriei Dragomireşti anulată, iar cauza trimisă spre rejudecare aceleiaşi instanţe, cu motivarea că instanţa de fond a soluţionat pricina în condiţiile în care nu
s-a făcut dovada decesului reclamantului şi nu există manifestarea de voinţă a moştenitorilor formulată în mod procedural.
În rejudecare, prin încheierea civilă nr. 296/31 mai 2012 a Judecătoriei Dragomireşti, instanţa a luat act de renunţarea reclamanţilor P.D., P.I., P.G. şi C.P., în calitate de moştenitori ai reclamantului decedat P.D. la judecarea cererii având ca obiect obligaţie de a face.
Prin decizia civilă nr. 223/R/17.04.2013 pronunţată de Tribunalul Maramureş în dosar nr. .../2010 a fost admis recursul declarat de recureţii P.D. şi S.I. împotriva încheierii civile nr. 296/31 mai 2012 a Judecătoriei Dragomireşti, care a fost casată, iar cauza trimisă spre rejudecare aceleiaşi instanţe, cu motivarea că la termenul de judecată din 31 mai 2012 când s-a pronunţat încheierea recurată, procedura de citare a celor doi recurenţi nu a fost legal îndeplinită.
În rejudecare, prin sentinţa civilă nr. 858 din 22 mai 2014, pronunţată de Judecătoria Dragomireşti în dosarul nr. .../2010**, a fost respinsă ca nefondată acţiunea civilă introdusă de reclamantul decedat, P.D. si continuată de moştenitorii săi legali - reclamanţii P.D. şi S.I. în contradictoriu cu pârâţii D.A. şi D.V., având ca obiect obligaţia de a face -demolare construcţii.
S-a constatat că reclamantele C.P. şi P.G. au renunţat la judecată la termenul din 31.05.2012 din dos. nr. .../2010* şi nu au mai atacat încheierea nr. 296/2012.
Au fost obligaţi reclamanţii P.D. şi S.I. să plătească pârâţilor în solidar suma de 7690 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut următoarele
considerente:
Reclamantului P.D., decedat pe parcursul procesului i s-a reconstituit dreptul de proprietate şi i s-a eliberat titlul de proprietate nr.44100/64/18.09.2001, în cuprinsul căruia se află înscris terenul în suprafaţă de 1794 m.p., situat în punctul ”ŞES”, categorie fâneţe, cu vecinii: D.V. - în nord, Drum comunal - în est, C.G. - în sud şi P.G. - în vest.
Acesta a fost pus în posesie în vecinătatea terenului pârâţilor, conform procesului-verbal de punere în posesie întocmit la data de 20.07.2001, fiind evidentă vecinătatea pe latura nordică a terenului reclamantului, cu cel ocupat de construcţiile C1 - C2, anexe ale casei ce aparţine pârâţilor si situate pe terenul stăpânit de aceştia, aşa cum rezultă din raportul de expertiză întocmit de dl. ing. P.C. (f. 52 din dosarul nr. .../2010).
Terenul pârâţilor este înscris în C.F. nr.6, nr.top.6, având suprafaţa de 1079 m.p., măsurată de expertul cauzei cu prilejul completării raportului de expertiză, perimetrul terenului fiind delimitat grafic de punctele 5-6-8-9-5 şi cuprinzând şi terenulpe care reclamanţii au pretins că le aparţine conform titlului de proprietate, delimitat de conturul 7-89-11, pe care se află în parte construcţiile C1 şi C2, a căror desfiinţare au cerut-o reclamanţii, prin autorul lor, titularul cererii introductive.
Din concluziile raportului de expertiză rezultă că punerea în posesie s-a efectuat pe parcela conturată de pct.1-2-3-4-5-11-7-8-9-10-3-4, evidentiata în anexa grafică la completarea raportului de expertiză (f.54 şi f.57), suprafaţă care excede celei reconstituite prin titlul de proprietate cu 303 mp.
Faţă de susţinerile reclamantului iniţial care a indicat domnului expert că foloseşte terenul cuprins între punctele 1-2-3-4-5-9-10-1, cu suprafaţa de 1945 m.p. ceea ce duce la un excedent de 152 m.p., pretinzând că, potrivit aceluiaşi titlu de proprietate
nr.44100/64/18.09.2001, este proprietar şi asupra excedentului de 151 m.p., delimitată de pct.7-8-9-11 şi ocupată în parte de construcţiile C 1 - C 2 ale pârâţilor, raportat la planşele foto depuse de pârâţi în primul ciclu procesual (f.20), dar şi în prima rejudecare a pricinii (f.21-23), instanţa a apreciat că aceste construcţii au o vechime considerabilă, remarcată şi de
dl. expert în completarea raportului de expertiză, care a apreciat că vechimea construcţiilor C1-C2 este de peste 80 de ani (pct.6.6.- 6.7. din completarea la raportul de expertiză-f.55).
Aceste probe s-au coroborat cu declaraţiile date în primul ciclu procesual de martora C.P., în vârstă de 89 ani (f.26, dosar nr..../2009), care a arătat că nu pârâţii D.V. şi D.A. au edificat construcţiile C1 şi C2, ci părinţii pârâtei D.A. şi că terenul respectiv a fost folosit şi de către aceştia.
Raportat la obiectul cererii - obligaţia de a face (desfiinţare construcţii) şi faţă de temeiul de drept invocat de reclamanţi (art.494 al.2 C.civ.), instanţa a constatat că proprietarii terenului pe care se află construcţiile C1-C2 sunt cei înscrişi în CF nr. 6 top.6., cu privire la care titularii B. a P. l. T. si B.P. in cota de 1/3 (f. 18 - Dosar nr. .../2009), sunt bunicul, respectiv unchiul pârâtei D.A., aşa cum rezultă din actele de stare civilă.
Este evident că aceste construcţii sunt mai vechi de anul 2001, anul emiterii titlului de proprietate pe baza căruia s-a admis acţiunea în revendicare, aşa cum rezultă şi din declaraţia martorei C.P. dată în dosarul nr. .../2009 la data de 29.04.2009 (f. 26), motiv pentru care sunt aplicabile dispoziţiile art.494 alin.3 teza a II - a C.civ., iar nu dispoziţiile art.494 alin.2 din acelaşi cod.
Prima instanţă a apreciat că reclamantul, prin mostenitorii săi, în calitatea lor de proprietari ai terenului pe care se află constructiile C1-C2, nu pot cere desfiintarearea constructiilor edificate de un constructor de buna-credinţă, cu materialele lui, pe terenul altuia, buna-credinţă însemnând convingerea constructorilor, respectiv părinţii pârâtei, că au edificat constructiile pe un terenul pe care sunt proprietari.
O astfel de convingere au avut şi părintii pârâtei D.A., care şi-au înscris în CF nr. 6 sub nr. top.6 a dreptul de proprietate asupra terenului pe care se află cele doua constructii.
Buna-credinţă este prezumată până la proba contrarie, probă ce nu s-a făcut în cauză, dimpotrivă, prin mărturisirea extrajudiciară a reclamantului iniţial, făcută cu prilejul efectuării lucrării în teren, în vederea completării raportului de expertiză iniţial, s-a întărit această prezumţie.
În cauză nu a fost invocat dreptul de accesiune imobiliară, nici de către reclamant, nici de către continuatorii acestuia, cu consecinta ca nu au fost cerute nici despagubiri de catre parati, conform disp. Art. 494 C.Civil 1865.
În dosarul nr. ..72011, prin sentinţa civilă nr. 675/15.11.2011 a fost respinsă acţiunea introdusă de D.V. şi D.A. prin care au solicitat constatarea nulităţii absolute a titlului de proprietate nr.44100/64/18.09.2001 şi a procesului verbal de punere în posesie, hotărâre ce a fost menţinută prin decizia civilă nr. 550/R/03.07.2012 a Tribunalului Maramureş.
În acelaşi dosar s-a invocat, pe cale de excepţie, dobândirea uzucapiunii asupra terenului cu privire la care s-a stabilit cu putere de lucru judecat că a fost cooperativizat.
Prin sentinţa civilă nr. 856/22.05.2014 a fost admisă în parte acţiunea civilă formulată de către reclamanţii D.V., D.A. Şi D. I., în contradictoriu cu pârâta Comuna Ieud prin Primar, pârâţii Comisia Locală de Aplicarea Legilor Fondului Funciar Ieud, judeţul Maramureş, P.D., S.I., P.G., C.P., precum şi cu pârâtul cu domiciliu necunoscut K.C., în sensul că a fost respinsă acţiunea principală prin care reclamanţii au solicitat constatarea dreptului de proprietate prin uzucapiune asupra imobilului situat în comuna Ieud nr. ..., în suprafaţă de 1.070 m.p, înscrisă în CF Ieud nr. 50361 (nr. vechi 6), nr.top. 6, cuprinsă între punctele 1 - 2 -3 - 4 din Anexa grafică la Completarea raportului de expertiză a ing. expert P.C.; radierea casei vechi din Cartea Funciară; constatarea unui drept de proprietate prin accesiune imobiliară asupra construcţiilor de la pct. „c" din acţiune, respectiv casă construită din BCA, acoperită cu tablă, compusă din salon şi hol,bucătărie şi baie (la parter), patru dormitoare şi hol (la mansardă) precum şi grajd din lemn, două coteţe şi două colejne edificate pe terenul situat în comuna ..., în natură edificate pe terenul descris la pct, a pe aliniamentul 1-2-3-4 din
expertiza domnului P.C. , înscrierea în CF Ieud nr. 50361, nr. top 6, precum şi înscrierea dreptului de proprietate în CF asupra terenului şi construcţiilor situate în comuna ... şi s-a admis în parte acţiunea subsidiară, constatându-se în favoarea reclamanţilor un drept de superficie cu privire la construcţiile C1 şi C2 din Raportul de expertiză întocmit de dl ing. P.C. în martie 2014, cu privire la care a dispus înscrierea în CF Ieud nr. 50361, nr. top. 6 pe numele reclamanţilor.
Este adevărat că reclamantul a dovedit că acele construcţii se află pe terenul cuprins în titlul de proprietate, însă titlul de proprietate este un act administrativ, care face dovada înscrierilor sale doar în momentul emiterii sale.
Singura înscrierea în cartea funciară face dovada deplină a dreptului de proprietate.
În plus, atâta timp cât dintre moştenitorii reclamantului decedat, care sunt coproprietari ai terenului înscris în titlul de proprietate al antecesorului lor şi doar doi au manifestat intenţia de a solicita demolarea construcţiei, atâta timp cât aceştia nu s-au partajat şi nu s-a stabilit exact în lotul căruia intră terenul pe care se află construcţiile a căror demolare se solicită, nu se poate şti în lotul căror moştenitori va cădea terenul respectiv, astfel că şi din acest punct de vedere acţiunea celor doi moştenitori continuatori ai procesului, nu este admisibilă.
Prin decizia civilă nr. 488/27.11.2014 a Tribunalului Maramureş a fost respins ca nefondat apelul declarat de către apelanţii P.D., S.I., P.G., împotriva sentinţei civile nr. 858/22.05.2014, pronunţate de către Judecătoria Dragomireşti în dosarul nr. .../2010**, care a fost păstrată.
Apelanţii au fost obligaţi la plata către intimaţii D.V. şi D.A., domiciliaţi în ..., Maramureş, a sumei de 1200 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.
Tribunalul a apreciat ca neîntemeiate criticile formulate prin motivele de apel, reţinând următoarele:
În mod eronat au susţinut apelanţii că ar exista elemente de nelegalitate, respectiv de încălcare a legii, sau de contradictorialitate în sentinţa atacată.
Analizând cuprinsul sentinţei civile atacate, actele şi lucrările tuturor dosarelor ataşate, tribunalul a cosntatat că starea de fapt reţinută de prima instanţă rezultă şi se întemeiază pe probele administrate, hotărârea fiind temeinică şi că prima instanţă a recurs la textele de lege incidente, pe care le-a aplicat în litera şi spiritul lor, hotărârea fiind legală iar criticile din motivele de apel neîntemeiate.
În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată, prima instanţă a aplicat în mod corect dispoziţiile art. 274 alin. 1 Cod procedură civilă 1865, reclamanţii care au continuat procesul fiind obligaţi la plata cheltuielilor de judecată în măsura în care au fost dovedite, în sumă totală de 7690 lei, reprezentând onorarii de avocat şi respectiv expert.
Aşa fiind, în baza art. 296 teza I Cod procedură civilă 1865, tribunalul a respins ca nefondat apelul declarat.
În baza art. 274 alin. 1 Cod procedură civilă 1865, apelanţii au fost obligaţi la plata către intimaţii D.V. şi D.A. a sumei de 1200 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel, reprezentând onorariu de avocat, justificat cu chitanţa depusă la dosarul de apel.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs în termenul legal reclamanţii P.D., S.I. şi P.G., solicitând modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului, schimbarea sentinţei, cu consecinţa admiterii acţiunii în sensul de a dispune obligarea pârâţilor la desfiinţarea construcţiilor aflate pe terenul proprietatea lor, iar în caz de refuz să fie ei autorizaţi la demolare pe cheltuiala pârâţilor.
În motivarea recursului, întemeiat în drept pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 Cod proc. civ., recurenţii au arătat că hotărârea atacată este nelegală şi le creează grave prejudicii, deoarece nu pot să-şi exercite dreptul constituţional asupra proprietăţii lor.
Instanţa de judecată se contrazice în considerentele reţinute atunci când arată că acele construcţii se află pe terenul lor şi deşi reţine prezumţia adevărului relativ în favoarea reclamanţilor, pronunţă o soluţie contrară acestui adevăr. Alături de aceste două considerente, recurenţii au mai arătat că instanţa a apreciat în mod nelegal că pârâţii sunt constructori de bună credinţă, pentru că din nici un act de la dosar nu rezultă că acele construcţii s-au făcut cu acordul lor pe baza unei autorizaţii de construire, plan de situaţie şi proiect de executare lucrări.
Instanţa de fond mai reţine în mod greşit faptul că părinţii pârâtei D.A. sunt proprietari de cartea funciară, pentru că în situaţia în care această reţinere ar fi reală, pârâta putea să stabilească pe cale judecătorească masa succesorală după antecesoarea ei şi implicit dreptul de proprietate.
Hotărârea instanţei este criticabilă şi pentru faptul că nu este motivată în drept. Instanţa de apel se limitează doar la descrierea prezentei cauze în fiecare ciclu procesual şi se limitează să arate că analizând cuprinsul sentinţei atacate, actele şi lucrările dosarelor ataşate constată că starea de fapt reţinută de prima instanţă se întemeiază pe probele administrate, hotărârea fiind temeinică şi că prima instanţă a recurs la textele de lege incidente pe care le-a aplicat în litera şi spiritul lor.
Hotărârea instanţei de apel nu cuprinde vreun text din dreptul material sau din dreptul procedural, pe care se bazează, atunci când se referă la buna credinţă a pârâţilor.
În ultima parte a declaraţiei de recurs, recurenţii arată că ambele instanţe au fost în eroare, întrucât nu există nicio legătură de rudenie a pârâţilor cu proprietarul tabular, că în extrasul de carte funciară nu sunt menţionate anexele gospodăreşti în litigiu, astfel că nici sub acest aspect buna credinţă a pârâţilor nu poate exista.
Prin întâmpinarea depusă, intimaţii D.V. şi D.A. s-au opus admiterii recursului, arătând că acestea reprezintă de fapt o copie identică a motivelor de apel, că deşi se invocă dispoziţiile art. 304 pct. 9 cp , ca temei de drept a recursului, în realitate recurenţii critică hotărârea pentru motive de netemeinicie şi, mai mult, în recurs se critică şi hotărârea instanţei de fond.
Examinând recursul declarat, prin prisma motivelor invocate, curtea în baza art. 304 pct. 7 şi 9 şi art. 312 alin. 1 Cod proc.civ., urmează să-l respingă pentru următoarele considerente:
Instanţa de apel a respins apelul reclamanţilor, cu motivarea că starea de fapt reţinută de prima instanţă se întemeiază pe probele administrate, hotărârea fiind temeinică, iar prima instanţă a recurs la textele de lege incidente pe care le-a aplicat în litera şi spiritul lor, hotărârea fiind nelegală, iar criticile din motivele de apel neîntemeiate.
Instanţa de apel nu arată pe larg motivele de fapt şi de drept pe care îşi întemeiază soluţia. Cu toate acestea, curtea apreciază că decizia pronunţată de instanţa de apel este legală şi raportat la dispoziţiile art. 304 pct. 7 Cod proc. civ., modificarea ei este lipsită de sens.
În susţinerea acestei opinii, curtea reţine că reclamantului iniţial, antecesorul reclamanţilor de azi, i s-a reconstituit dreptului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991, fiindu-i eliberat titlul de proprietate nr. 44100/64/2001. În titlu este cuprins şi terenul în suprafaţă de 1794 mp, situat la locul numit la „Şes”, între vecinii D.V. la Nord, drum comunal la est, C.G. la sud şi P.G. la vest.
Punerea în posesie s-a făcut prin procesul verbal de punere în posesie din data 20 iulie 2007. Prin expertiza tehnică efectuată în cauză s-a constatat că punerea în posesie sa făcut pe parcela conturată de pct. 1-2-3-4-5-11-7-8-9-10-3-4, că în această parcelă se include şi suprafaţa de teren pe care sunt situate cele două construcţii C1 şi C2.
Raportul de expertiză a mai stabilit că există identitate între terenul pretins de reclamanţi, constând în drum în suprafaţă de 151 mp, delimitat între pct. 7-8-9-11 şi suprafaţă ocupată în parte de cele două construcţii.
Concluziile raportului de expertiză sunt întărite şi de faptul că împotriva titlului de proprietate nr. 44100/64/2001 s-a formulat acţiune în constatarea nulităţi lui, înregistrată sub nr. .../2001, soluţionată prin sentinţa civilă nr.675/2001 a Judecătoriei Dragomireşti, în sensul respingerii ei ca inadmisibilă, reţinându-se că pârâţii din prezenta cauză, D.V. şi D.A. nu au opus celeilalte părţi un titlu de proprietate cu privire la parcela ocupată de construcţiile C1 şi C2).
Probele testimoniale administrate în prezenta cauză cu privire la vechimea construcţiilor C1 şi C2 se coroborează cu probele administrate şi în celelalte litigii purtate între părţi şi duc la concluzia, reţinută de altfel şi de instanţa de fond şi apel că vechimea construcţiilor a căror demolare se solicită, este de peste 50 de ani, că părinţii pârâtei D.A., au fost cei care au edificat aceste construcţii.
Declaraţia extrajudiciară a reclamantului P.D. în sensul că i-a fost necesar, până la eliberarea titlului de proprietate în anul 2001, acordul pârâtului pentru a trece spre terenul său, cât şi renunţarea reclamantelor C.P. şi P.G. la judecarea cererii având ca obiect obligarea pârâţilor la demolarea celor două construcţii chiar dacă această renunţare nu a produs efecte, hotărârea prin care s-a luat act de renunţare fiind ulterior desfiinţată, întăreşte reţinerile instanţei cu privire la vechimea construcţiilor.
Probele administrate în cauză au mai dovedit că părinţii pârâtei D.A. au fost cei care au edificat construcţiile a căror desfiinţare se solicită, că aceştia au folosit terenul pe care se află aceste construcţii.
Potrivit dispoziţiilor art. 1899 alin. 2 C. civil, buna credinţă este prezumată, sarcina probei cade asupra celui ce alege reaua credinţă.
Reclamanţii nu pot cere desfiinţarea construcţiilor edificate de un constructor de bună credinţă cu materialele lui pe terenul altuia, buna credinţă însemnând convingerea constructorilor că au edificat construcţiile pe un teren pe care sunt proprietari. O astfel de convingere au avut şi părinţii pârâtei Duca Anuţa, convingere ce a fost determinată de înscrierea în cartea funciară nr. 6 cu nr. top 6, a dreptului de proprietate asupra terenului pe care se află cele două construcţii, titularul acestuia fiind K.G.C., buna credinţă existând la momentul edificării acestor construcţii, cât şi la momentul transmiterii posesiei către pârâţi, fără a se cunoaşte împrejurarea că edificarea acestor construcţii se face pe terenul reclamantului P.D., care nu a avut calitatea de proprietar asupra terenului la momentul edificării construcţiilor.
Celelalte motive din declaraţia de recurs se referă la aspecte de netemeinicie a hotărârii, dar raportat la actuala reglementare din art. 304 Cod proc. civ., aceste critici nu mai pot fi valorificate pe calea recursului, singurul text de lege care permitea cenzurarea în recurs a greşelilor grave de fapt consecutive greşitei aprecieri a probelor, pct. 11 din art. 304 Cod proc. civ., fiind abrogat.
Urmare respingerii recursului, în baza art. 274 Cod proc. civ., fiind în culpă procesuală, recurenţii vor fi obligaţi să le plătească intimaţilor D.V. şi D.A. suma de 1300 lei, cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând onorariu avocat (fila 31).
| ← Contestaţie la titlu. Lămurire dispozitiv | Uzucapiune extratabulară (art. 28 din Decretul-lege nr.... → |
|---|
