Revendicare imobiliară. Decizia nr. 205/2012. Curtea de Apel ALBA IULIA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 205/2012 pronunțată de Curtea de Apel ALBA IULIA la data de 12-04-2012 în dosarul nr. 205/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 205/2012
Ședința publică de la 12 Aprilie 2012
Completul compus din:
PREȘEDINTE M. F. C.
Judecător A. N. – președinte secție
Judecător C. G. N. – vicepreședinte
Grefier M. R.
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de recurenta . administrator judiciar . S. împotriva deciziei civile 539/2011 pronunțată de Tribunalul S. în dosar civil nr._ .
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților și a reprezentanților acestora.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează procedura legal îndeplinită, și faptul că nu s-au depus acte noi pentru acest termen. Se solicită judecarea în lipsă de către intimata pârâtă.
Față de actele și lucrările dosarului, instanța constată cauza în stare de judecată și lasă cauza în pronunțare.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față,
Sub nr._ s-a înregistrat la Judecătoria S. acțiunea civilă formulată de reclamanta . contradictoriu cu pârâta . S. având ca obiect revendicare imobiliară, prin care s-a solicitat ca prin sentința ce se va pronunța, instanța să oblige pârâta să lase în deplină posesie și proprietate terenul de 3134 mp și construcțiile situate în S., .. 1, înscrise în CF_ S., top. 4300/1/3/7, 4300/1/3/8, 4103/1/3/13, cu obligarea pârâtei la daune cominatorii în sumă de câte 100 lei/zi de la data rămânerii definitive a hotărârii și până la data predării efective a imobilului.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că a dobândit în anul 1993, în baza Legii nr. 15/1990, imobilul ce face obiectul judecății în prezenta cauză.
Pârâtul, fără a avea vreun titlu, folosește acest imobil. Deși s-a încercat soluționarea diferendului pe cale amiabilă, nu s-a reușit.
În drept s-au invocat disp. art. 480,481 c.civ.
P. sentința civilă nr. 1950/2011 Tribunalul S. a respins acțiunea civilă formulată de reclamanta . contradictoriu cu pârâta . S..
Analizând în fond actele dosarului, instanța de fond a constatat următoarele: pârâta a dobândit în urma unei licitații imobilul în litigiu în noiembrie 1992. Licitația s-a organizat în baza OUG 88/1997 și HG 55/1998 și s-a finalizat prin declararea pârâtei ca și cumpărător al imobilului de mai sus (f.17). Chiar din acel moment pârâta a primit posesia imobilului, s-a achitat prețul și s-a stabilit prin desfășurător modul de plată al tranșelor rămase neachitate (f.21). Chiar dacă imobilul nu este nici în prezent întabulat pe numele său (f.47), pârâta a achitat impozitele (f.24), factura care atestă plata prețului potrivit desfășurătorului întocmit la data licitației (f.22), până momentul la care, din cauza dificultăților financiare ale pârâtei, aceasta a înregistrat întârzieri în plata tranșelor rămase de achitat.
La sfârșitul anului 2003 reclamanta a somat pârâta să achite diferența de preț și să evacueze imobilul.
P. acțiunea civilă nr. 90/2004 reclamanta a solicitat rezoluțiunea contractului și evacuarea pârâtei, cererea fiind respinsă prin sentință definitivă și irevocabilă (f.33).
Apoi reclamanta a promovat o acțiune în constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare și evacuarea pârâtei din imobil – dosar nr. 1686/2005, soluția fiind de respingere a cererii – definitivă și irevocabilă prin dec. nr. 1298/C/2005 a Tribunalului S. și decizia civilă. nr. 12/A/2006 a Curții de Apel A. I. (f.35, 37).
În 2008 s-a promovat o altă acțiune identică cu cea de față, înregistrată sub nr._, suspendată în baza art. 242 pct. 2 C.pr.civ.(f.74, 75).
Deși în considerentele acțiunii se vorbește despre lipsa unui titlu valabil, aspect asupra căruia s-a invocat și o eventuală autoritate de lucru judecat, respinsă de instanță la termenul din 1.03.2011, în realitate se solicită rezoluțiunea contractului translativ de proprietate, urmare a activării pactului comisoriu expres potrivit căreia neplata tranșelor restante atrage rezilierea de plin drept a contractului, cu daune interese, printr-o simplă notificare, dacă partea în culpă a fost, în prealabil, pusă în întârziere, dar numai după un termen de 30 de zile de la scadență (f.45).
Cu toate acestea, prin petitele cu care este investită instanța se solicită obligarea pârâtei să lase în deplină posesie și proprietate terenul de 3134 mp., și construcțiile situate în S., ..1, înscrise în CF_ S., top. 4300/1/3/7, 4300/1/3/8, 4103/1/3/13, cu obligarea pârâtei la daune cominatorii în sumă de câte 100 lei/zi de la data rămânerii definitive a hotărârii și până la data predării efective a imobilului, petit specific unei acțiuni în revendicare pure, ce presupune comparația titlurilor părților în proces. Mai mult, o altă acțiune, separată, în rezoluțiunea contractului, a fost respinsă, soluția intrând în autoritate de lucru judecat definitivă și irevocabil.
Chiar dacă imobilul nu este nici în prezent întabulat pe numele său, pârâta a achitat impozitele, factura care atestă plata prețului potrivit desfășurătorului întocmit la data licitației, până momentul la care, din cauza dificultăților financiare ale pârâtei, aceasta a înregistrat întârzieri în plata tranșelor rămase de achitat.
La sfârșitul anului 2003 reclamanta a somat pârâta să achite diferența de preț și să evacueze imobilul.
P. acțiunea civilă nr. 90/2004 reclamanta a solicitat rezoluțiunea contractului și evacuarea pârâtei, cererea fiind respinsă prin sentință definitivă și irevocabilă.
Apoi reclamanta a promovat o acțiune în constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare și evacuarea pârâtei din imobil – dosar nr. 1686/2005, soluția fiind de respingere a cererii – definitivă și irevocabilă prin decizia nr. 1298/C/2005 a Tribunalului S. și decizia civilă nr. 12/A/2006 a Curții de Apel A. I..
În 2008 s-a promovat o altă acțiune identică cu cea de față, înregistrată sub nr._, suspendată în baza art. 243 pct. 5 C.pr.civ.
Se invocă lipsa unui titlu, valabil, dar titlul care stă la baza proprietății pârâtei nu este desființat, ci, dimpotrivă, consolidat de cele două hotărâri judecătorești definitive și irevocabile prezentate mai sus.
Lipsa intabulării nu are repercusiuni asupra existenței dreptului de proprietate, ci doar asupra opozabilității sale față de terți, nu și față de partea contractantă – reclamanta.
Instanța este obligată să se pronunțe în limitele în care este sesizată – obiect, părți, natura cererilor – art. 129 C.pr.civ.
Susținerile reclamantei în cauza de față, potrivit cărora pârâții stăpânesc imobilul fără a avea un titlu valabil, nu se verifică. Contractul care stă la baza dreptului de proprietate al pârâtei, deși atacat până în prezent atât cu acțiune în nulitate cât și în rezoluțiune, a fost confirmat prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.
Împotriva sentinței a declarat apel reclamanta S.C. A. S.A. S. solicitând desființarea sentinței și trimiterea cauzei spre rejudecare, iar în subsidiar, schimbarea în tot în sensul admiterii acțiunii astfel cum a fost formulată.
În motivarea apelului se arată că acțiunea sa fost respinsă neîntemeiat pentru că la dosar nu există nici un titlu de proprietate al pârâtei care să poată fi comparat cu titlul său, astfel că o comparare a titlurilor nu se putea face.
Apelanta susține că acțiunea sa era întemeiată pentru că pârâții nu au putu face dovada contrarie, respectiv că sunt proprietarii imobilelor ce fac obiectul acțiunii. Se mai susține că între părți s-a încheiat un contract vânzare-cumpărare active în care este prevăzut un pact comisoriu expres ca, în cazul în care cumpărătoarea nu va achita la termen prețul, contractul va fi reziliat de plin drept. Cumpărătoarea nu a respectat aceste termene și, în plus, ea a considerat acest contract ca fiind un antecontract. Fiind vorba despre un contract cu executare succesivă, rezilierea este sancțiunea aplicabilă pentru neîndeplinirea obligațiilor, iar pentru reziliere nu există autoritate de lucru judecat, ci doar pentru rezoluțiune. Apelanta mai arată că a plătit impozitele asupra imobilului, iar soluția pronunțată de prima instanță nu se întemeiază pe probe concludente.
P. decizia civilă nr. 539/2011 Tribunalul S. a respins apelul declarat de către apelanta S.C. A. S.A împotriva sentinței civile nr. 1950 din 16.03.2011 a Judecătoriei S., care a fost păstrată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a reținut și motivat următoarele:
Prima instanță a reținut în mod corect că acțiunea de față este o acțiune în revendicare clasică prin care se solicită obligarea pârâtei să lase în deplină proprietate și posesie un teren și construcțiile amplasate pe acesta și daune cominatorii până la predarea efectivă a imobilului. În plus, reclamanta a mai făcut vorbire și despre clauza rezolutorie pentru neplata prețului la termenele stabilite, însă nu a formulat un petit în acest sens.Ca acțiune în revendicare acțiunea este neîntemeiată pentru că pârâta deține un titlu emanând chiar de la reclamantă, mai exact un contract de vânzare-cumpărare, contract care nu a fost desființat ci, dimpotrivă, a fost consolidat prin două hotărâri judecătorești anterioare (irevocabile) prin care s-au respins acțiunile reclamantei de rezoluțiune și de constatare a nulității contractului.
Apelanta susține că stabilirea prețului în rate transformă contractul într-unul cu executare succesivă, astfel că sancțiunea aplicabilă pentru neexecutarea culpabilă a contractului este rezilierea. Această afirmație care urmărește să creeze o nouă cale de a ataca acest contract este nereală. Contractul de vânzare-cumpărare cu plata prețului în rate este un contract cu executare dintr-o dată, dar cu modalitate de executare în timp a uneia dintre obligațiile corelative. Ca urmare, sancțiunea aplicabilă în cazul neexecutării obligației este rezoluțiunea și nu rezilierea. Aceste motive nu au fost invocate în fața instanței de fond și nu pot fi invocate nici în fața instanței de apel, cu atât mai mult cu cât nu au fost avute în vedere de prima instanță la pronunțarea soluției asupra fondului cauzei. Instanța de fond chiar a respins excepția autorității de lucru judecat tocmai pentru că obiectul cauzei era obligarea pârâtei să lase în deplină proprietate și posesie un imobil deținut fără titlu și nu sancționarea neexecutării culpabile a unei obligații contractuale.
Motivele de apel formulate s-au apreciat ca fiind neîntemeiate. Instanța de fond a fost investită cu acțiune în revendicare, deci în mod corect a procedat la compararea titlurilor și a constatat că pârâta deține un titlu consolidat prin respingerea acțiunilor reclamantei apelante prin care s-a solicitat rezoluțiunea și nulitatea contractului de vânzare-cumpărare active. Lipsa înscrierii în cartea funciară nu poate fi opusă între părțile contractante, aceasta având doar rol de opozabilitate și, în plus, pârâta a folosit imobilul și a plătit impozitul, actele depuse de apelantă în apel vizând numai anul 2011, nu și anii anteriori.
Împotriva acestei ultime hotărâri a declarat recurs reclamanta, invocând în drept prevederile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.
În expunerea criticilor se arată, în esență, următoarele:
- instanța de fond a respins netemeinic și nelegal acțiunea fără a se cita administratorul judiciar al societății pârâte, întrucât aceasta se afla în procedura de insolvență, societate ce a omis în mod intenționat să precizeze că se află în această procedură, iar apărătorul societății nu a fost învestit de către administratorul judiciar R. (ce este și administratorul judiciar al recurentei).;
Or, față de Legea nr. 85/2006, administratorul judiciar este cel care are competența de a reprezenta societatea în judecată, iar pârâta trebuia să aibă un curator special.
P. constatarea stării de insolvență a pârâtei trebuia să se dispună suspendarea cauzei conform art. 36 din Legea nr. 85/2006.
Pentru aceste aspecte, recurenta susține că se impune casarea deciziei și sentinței.
- pe fond, ambele hotărâri sunt nelegale și netemeinice întrucât recurenta este proprietara tabulară a imobilului teren de 3134 mp, și construcții, înscrise în CF_ S..
- este injustă și nelegală motivarea deciziei instanței de apel prin care se arată faptul că recurenta nu a făcut dovada plății impozitului decât pentru anul 2011.
P. depunerea acestor documente s-a dorit să se arate că impozitele s-au plătit cursiv, astfel că, dacă s-a achitat impozitul pentru anul 2011, este logic și din punct de vedere legal ca să fie achitat și pe anii anteriori.
- privitor la lipsa invocării exprese a clauzei rezolutorii, a faptului că pârâta nu și-a respectat clauzele contractuale – recurenta susține că acest aspect a fost invocat ca și argument asupra dreptului de proprietate și se arată în întărirea acestui drept.
P. întâmpinare, intimata a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
Examinând hotărârea atacată prin prisma criticilor formulate, Curtea constată recursul nefondat pentru următoarele:
E de menționat că recursul declarat de către reclamantă, prin criticile invocate în cuprinsul declarației căii de atac, este formulat, deopotrivă, împotriva sentinței civile nr. 1950/2011 a Judecătoriei S., ca și împotriva deciziei civile nr. 539/2011 pronunțată de Tribunalul S..
Sub acest aspect, potrivit dispozițiilor art. 291 alin 1 C. proc. civ., obiectul recursului îl constituie hotărârile atacate fără drept de apel, cele date în apel, precum și, în condițiile prevăzute de lege, hotărârile altor organe cu atribuții jurisdicționale, iar, potrivit alineatului 2 al aceluiași articol, recursul se soluționează de instanța imediat superioară celei a care a pronunțat hotărârea în apel.
Față de aceste dispoziții legale, instanța de recurs constată că primele critici din motivele de recurs, referitoare la lipsa de citare a administratorului judiciar al pârâtei, lipsa numirii unui curator special, dispozițiile Legii nr. 85/2006 și cele referitoare la netemeinicia și nelegalitatea sentinței, nu pot fi încadrate în vreunul din cazurile de casare sau modificare prevăzute de art. 304 C. proc. civ. întrucât vizează hotărârea instanței de fond, în prima fază procesuală, iar, potrivit art. 299 C. proc. civ., obiectul recursului îl constituie hotărârea instanței de apel.
Mai mult, aceste critici sunt formulate omissio medio, pentru prima dată în fața instanței de recurs, deci inadmisibile în această cale extraordinară de atac.
Singurele critici aduse hotărârii instanței de apel vizează cuprinsul motivării cu privire la lipsa dovezilor pentru plata impozitelor decât pentru anul 2011 și cea cu privire la lipsa invocării clauzei rezolutorii, critici cu evidență de neprimit.
Potrivit dispozițiilor art. 1191 din vechiul Cod civil, cel care face o propunere înaintea judecății trebuie să o dovedească.
Față de aceste dispoziții legale, având în vedere susținerile recurentei și înscrisurile depuse în recurs, corect instanța de apel a reținut că actele depuse de apelantă vizează numai anul 2011, nu și anii anteriori, iar pârâta a folosit imobilul și pârâta a plătit impozitul.
Corect a reținut instanța de apel că, deși reclamanta a făcut vorbire de clauza rezolutorie pentru neplata prețului la termenul stabilit, aceasta nu a formulat un petit în acest sens, având în vedere principiul disponibilități și dispozițiile art. 129 alin 5 C. proc. civ..
Invocarea nerespectării unor clauze contractuale poate avea loc, în situația arătată de codul nostru civil, respectiv în situația opunerii excepției de neexecutare, în cazul rezilierii, rezoluțiunii, etc. și nu ca probe, aspecte în justificarea unui drept de proprietate.
De altfel, instanța de apel a analizat pe larg criticile aduse sentinței atacate, atât cu referire la cererea reclamantei, cât și cu referire la contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți, reținând corect că lipsa înscrierii în cartea funciară a acestui contract nu poate fi opusă între părțile contractante.
Recurenta invocă, ca și motiv de nelegalitate, și dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., deși nu arată distinct criticile care susțin acest motiv de recurs.
În speță nu este incident acest motiv de nelegalitate ce este aplicabil în situațiile în care instanța a interpretat greșit actul juridic dedus judecății sau a schimbat și interpretat înțelesul vădit și neîndoielnic al acestuia, în sens de negotium. Instanța de apel nu a încălcat principiul statuat de art. 969 alin 1 din vechiul cod civil potrivit căruia contractele legal făcute au putere de lege între părțile contractante.
Pentru considerentele expuse, întrucât în cauză nu sunt incidente prevederile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., Curtea, conform art. 312 C. proc. civ., va respinge ca nefondat prezentul recurs.
(continuarea deciziei civile nr. 205/2012 pronunțată în dosar nr._ )
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Respinge recursul declarat de către . administrator judiciar împotriva deciziei civile nr. 539/2011 pronunțată de Tribunalul S. în dosar civil nr._ .
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 12.04.2012.
Președinte, M. F. C. | Judecător, A. N. | Judecător, C. G. N. |
Grefier, M. R. |
Redc. C.G.N./18.04.2012
Tehn. E.H./30.04.2012
2 ex/MR
Jud. fond: A. D.
Jud. apel: C. H./S. R.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 181/2012. Curtea de Apel ALBA IULIA | Evacuare. Decizia nr. 206/2012. Curtea de Apel ALBA IULIA → |
|---|
