Evacuare. Decizia nr. 206/2012. Curtea de Apel ALBA IULIA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 206/2012 pronunțată de Curtea de Apel ALBA IULIA la data de 12-04-2012 în dosarul nr. 206/2012
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE CIVILĂ Nr. 206/2012
Ședința publică de la 12 Aprilie 2012
Completul compus din:
PREȘEDINTE M. F. C.
Judecător A. N.-președinte secție
Judecător C. G. N.-vicepreședinte
Grefier M. R.
Pe rol fiind judecarea recursului declarat de pârâta F. M. împotriva deciziei civile nr. 4/2012 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar nr._ .
La apelul nominal făcut în cauză se prezintă recurenta pârâtă F. M., lipsă fiind restul părților.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează procedura legal îndeplinită, faptul că recursul este scutit de la plata taxelor judiciare și nu –a depus întâmpinare.
Întrebată fiind de instanță dacă a plătit chiria datorată, recurenta pârâtă arată că nu a achitat-o deoarece este scutită de la plată potrivit Legii 339/20.10. 2009 fiind persoană cu handicap, dar sunt la dosar chitanțele pe anul 2009. Solicită a i se reține din cont suma pe care o datorează, neavând cine se deplasa pentru achitare toți pârâții fiind bolnavi.
Nemaifiind chestiuni prealabile de discutat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbateri.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față;
Prin acțiunea înregistrată la data de 18.05.2010 pe rolul Judecătoriei Sibiu sub dosar nr._, reclamantul S. P. pentru A. F. L. aflat în Proprietatea Municipiului Sibiu a solicitat evacuarea pârâților F. M., F. G., F. M. G., F. M. D., F. N. și Tărean A. L. din imobilul situat în Sibiu, ., . și obligarea acestora la plata sumei de 1412,83 lei, chirie restantă pe perioada mai – decembrie 2009 și penalități de întârziere.
Prin sentința civilă nr. 3839/2011, prima instanță a admis în parte acțiunea și a obligat pârâții la plata sumei de 1412,83 lei, cu titlu de chirie restantă și penalități de întârziere.
P. a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că, în baza contractului de închiriere nr. 4486/2006, pârâților le-a fost închiriat imobilul în litigiu. Aceștia nu au plătit chiria aferentă perioadei mai - noiembrie 2009. Debitul se ridică la suma de 702,99 lei. La această sumă s-au calculat penalități de întârziere, care la data de 13.05.2010 se ridicau la suma de 702,84 lei.
Acțiunea a fost considerată întemeiată doar în privința primului petit. Reclamanta poate solicita executarea silită a pârâților pentru recuperarea chiriei restante și penalităților de întârziere. În speță nu se impune rezilierea contractului deoarece i-ar pune pe pârâți într-o situație diferită din cauza problemelor de sănătate.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamantul solicitând modificarea ei, în sensul admiterii acțiunii astfel cum a fost formulată.
În motivarea apelului s-a arătat că în mod greșit instanța nu a ținut cont de faptul că contractul de închiriere nr. 3486/2006 și-a încetat valabilitatea, că în contract există un pact comisoriu expres de gradul IV, de reziliere de plin drept a contractului de locațiune în cazul neîndeplinirii, din partea locatarului, în tot sau în parte a obligațiilor contractuale. Ori, pârâții din prezenta acțiune nu au achitat chiria începând cu data de 1.05.2009 până la data de 31.12.2009. Potrivit dispozițiilor art. 969 Cod civil, convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante. Părțile au fost de acord cu inserarea în contract a unui pact comisoriu de gradul IV, așa încât, în cazul neîndeplinirii obligațiilor de către locatar instanța nu mai poate decât să constate reziliat contractul de închiriere. Pactul rezolutoriu nu poate fi înlăturat de îndeplinirea tardivă a obligațiilor.
Împotriva aceleiași sentințe a declarat apel și pârâta F. M., care arată că este nemulțumită că a fost obligată la plata chiriei, întrucât ea este scutită începând cu data de 1.01.2010, întrucât este persoană cu handicap și toți din familie sunt bolnavi. De asemenea, mai arată că nu se opune la plata penalităților, deși a investit bani în apartament, la care a făcut reparație capitală.
Prin decizia civilă nr. 4/2012, Tribunalul Sibiu a admis apelul declarat de reclamant și în consecință a schimbat sentința atacată în sensul că a admis în totalitate acțiunea reclamantului și a dispus evacuarea pârâților din apartamentul situat în Sibiu, ., .. A fost păstrată dispoziția din sentința atacată cu privire la obligarea pârâților la plata chiriei restante și a penalităților.
P. a pronunța această hotărâre, instanța de apel a reținut că motivarea instanței de fond cu privire la respingerea cererii de evacuare este cu totul neconvingătoare. Astfel, deși a reținut corect că pârâții nu au achitat chiria pe perioada de referință din acțiune, instanța de fond reține greșit că rezilierea contractului i-ar pune pe pârâți într-o situație diferită din cauza problemelor de sănătate, acesta nefiind un motiv legal de respingere a cererii reclamantului.
Pe de altă parte, s-a reținut că este de necontestat validitatea pactului rezolutoriu înscris în contractul de închiriere dintre părți și efectul specific pe care acesta îl produce, acela de desființare de drept a unei convenții în care el este inserat, în cazul celui de gradul IV, fără notificare sau trecerea vreunui termen. În cazul acestui tip de contract, care este de notorietate unul de adeziune, judecătorul trebuie să aibă o marjă mai mare de apreciere.
În cazul contractelor de adeziune, una dintre părți stabilește clauzele esențiale, fiind anihilat aproape complet dreptul celeilalte părți de a negocia. Cu toate acestea, fără îndoială, și în acest contract raportul obligațional se naște tot din acordul de voință al părților contractante, iar lui i se aplică aceleași reguli ca și contractelor liber negociate, însă, credem că, atunci când judecătorul este chemat să analizele și să sancționeze conduita culpabilă a părții, el trebuie să aibă o marjă mai mare de apreciere. Tradițional, așa cum am arătat, clauza rezolutorie de gradul IV, exclude puterea de apreciere a judecătorului, dar în situații ca cea de față și când culpa debitorului este minoră, poate duce la abuzuri, așa încât, ar fi firesc din perspectiva executării cu bună-credință a obligațiilor, ca ea să poată fi, într-un fel cenzurată. Tendința este aceea de menținere a contractelor atunci când, chiar mai târziu, debitorul își îndeplinește obligațiile și această întârziere nu este de natură a produce creditorului un prejudiciu grav.
În speță, însă, s-a constatat că debitorii nu au achitat debitul, nici la instanța de fond și nici în apel, deși li s-au acordat mai multe termene în acest scop. Ca urmare, contractul de închiriere a încetat de drept.
În ce privește apelul pârâtei F. M., s-a reținut că aceasta omite faptul că datorează chiria pentru o perioadă anterioară anului 2010, de când este scutită de plata chiriei, respectiv 1.05._09, perioadă pentru care nu a beneficiat de nici o scutire. Deși aceasta a invocat că a achitat suma restantă, din adresa nr. 3442/20.09.2011 emisă de apelant rezultă că s-au avut în vedere și chitanțele depuse la dosar, dar pârâta F. M. a plătit din suma restantă doar 13 lei, rămânând un debit de 2873,65 lei. Pârâta a depus trei chitanțe, însă acestea reprezintă plata fondului vechi și a unor amenzi și nicidecum suma datorată cu titlu de chirie pentru perioada pentru care s-a promovat acțiunea. De asemenea, nici împrejurarea că pârâta a efectuat investiții la apartament, dovedite cu facturile de la dosar, nu are relevanță, atâta timp cât nu a existat un acord al proprietarului și o compensare a datoriilor reciproce.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta F. M., solicitând respingerea cererii în evacuare.
În expunerea motivelor, recurenta arată că pe anul 2009 a achitat chiria, rămânând o restanță de 50 de lei, iar din 2010 este scutită de la plata chiriei. Aceasta mai susține că toți pârâții sunt bolnavi și că a făcut investiții la apartamentul în litigiu.
Recursul, scutit de la plata taxei de timbru, nu este motivat în drept.
Examinând decizia atacată prin prisma criticilor formulate, Curtea reține următoarele:
Potrivit art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit poate fi făcută la cererea proprietarului atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv. În cauză, deși recurenta susține că a achitat chiria aferentă perioadei mai – noiembrie 2009, nu a depus nicio chitanță în recurs cu care să facă dovada că starea de fapt reținută în apel s-a modificat, în sensul stingerii datoriei. Înscrisurile la care aceasta fac referire au fost avute în vedere și analizate de tribunal.
(continuarea deciziei civile nr. 206/2012 pronunțată în dosar nr._ )
În aceste condiții, în mod corect a reținut instanța de apel că cererea de evacuare formulată de reclamant este întemeiată și a admis și acest petit.
Susținerile recurentei în sensul că pârâții sunt bolnavi nu au relevanță în cauză, starea de sănătate neputând fi apreciată ca o cauză de înlăturare a obligației de plată a chiriei. Această îndatorire este una contractuală, iar conform art. 969 din vechiul C. civ., contractul de închiriere este obligatoriu pentru părți inclusiv cu privire la efectele pe care acesta le produce.
Nici criticile privind investițiile efectuate de pârâți la imobilul în litigiu nu sunt fondate, câtă vreme recurenta nu a investit instanța de judecată cu o cerere reconvențională privind aceste investiții. Potrivit art. 129 alin. 6 C. pr. civ., judecătorul este obligat să se pronunțe numai cu privire la obiectul cererii deduse judecății, ceea ce instanța de fond și cea de apel au făcut. Formularea de cereri noi în apel sau în recurs este de neprimit, conform art. 294 și 316 C. pr. civ.
P. toate aceste considerente, Curtea constată că criticile formulate de pârâta F. M. nu se circumscriu niciunui motiv de recurs din cele prevăzute de art. 304 C. pr civ., astfel că în temeiul art. 312 C. pr. civ., va respinge ca nefondat recursul de față.
P. aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Respinge recursul declarat de pârâta F. M. împotriva deciziei civile 4/13.01.2012 pronunțată de Tribunalul Sibiu.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 12.04.2012.
Președinte, M. F. C. | Judecător, A. N. | Judecător, C. G. N. |
Grefier, M. R. |
Red. M.F.C.
Tehn. M.F.C./23.04.2012
2 ex/MR
Jud. apel – D. T. L., G. C.
Jud. fond- N. F.
| ← Revendicare imobiliară. Decizia nr. 205/2012. Curtea de Apel... | Succesiune. Decizia nr. 253/2012. Curtea de Apel ALBA IULIA → |
|---|
