Anulare act. Decizia nr. 878/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 878/2013 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 24-04-2013 în dosarul nr. 1299/1748/2009
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A IV A CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 878 R
Ședința publică de la 24.04.2013
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE:- D. Y.
JUDECĂTOR:- P. F.
JUDECĂTOR:- M. A.
GREFIER:- F. J.
----------------
Pe rol soluționarea cererii de recurs formulată de recurenții-pârâți I. I., I. T., N. A., N. E. și N. M. împotriva Deciziei civile nr. 255 A/12.03.2012 pronunțată în dosar nr._ de Tribunalul București – Secția a III-a Civilă, în contradictoriu cu intimații-reclamanți P. C. C. și T. I. E. și intimatul-intervenient S. M. F., având ca obiect, anulare act și pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică, au răspuns recurenții-pârâți I. I., I. T., N. A., N. E. și N. M. prin apărător, avocat fără împuternicire avocațială la dosar și intimații-reclamanți P. C. C. și T. I. E. prin apărător, avocat C. Femita-D., cu împuternicire avocațială nr._ – fila 39 dosar, lipsă fiind intimatul-intervenient S. M. F..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, părțile prezente declară că nu mai au cereri noi de formulat și nici probe de administrat, motiv pentru care Curtea, apreciază cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Recurenții-pârâți I. I., I. T., N. A., N. E. și N. M. prin apărător, solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat și motivat în scris, hotărârea atacată fiind nelegală și netemeinică, modificarea deciziei atacate în sensul respingerii apelului și menținerea ca legală și temeinică a hotărârii pronunțată la instanța de fond.
În drept, invocă dispozițiile art. 304 pct.8 și 9 Cod procedură civilă.
Precizează că, la data judecării apelului partea pe care o reprezintă ave dovezi în sensul că suprafața de teren era aceeași cu suprafața de teren modificată pe contractul de vânzare-cumpărare și înscrisă în Cartea Funciară după obținerea titlului de proprietate modificat.
Menționează că, la momentul vânzării, promitenții-vânzători nu erau în posesie titlului de proprietate, acesta fiind eliberat ulterior de către primăria Cornetu, iar la dosar au fost depuse mai multe înscrisuri în dovedirea susținerilor sale.
Arată că, promitenții-vânzători au avut cunoștință la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare de faptul că urma să se facă modificări cu privire la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Intimații-reclamanți P. C. C. și T. I. E. prin apărător, solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea hotărârii atacate ca fiind legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată.
Menționează că, este adevărat că s-a încheiat între părți un antecontract de vânzare-cumpărare pe o suprafață de teren de 1600 mp pentru a se construi pe acesta o casă, urmând ca ulterior să se încheie contractul de vânzare-cumpărare dar, părților pe care le reprezintă nu le-a fost comunicat titlul de proprietate pe care sunt efectuate circa 10 modificări, prin acestea fiind schimbat caracterul juridic al terenului, locația, vecinătățile, invocând în acest sens dispozițiile art. 1777 cod civil privind viciile ascunse.
Apreciază că părțile pe care le reprezintă au fost cumpărători de bună credință.
După încheierea dezbaterilor, se prezintă apărătorul intimatului-intervenient S. M. F., avocat I. M., care solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat și motivat în scris, hotărârea atacată fiind nelegală și netemeinică, cu solicitarea de a se ține seama de concluziile puse prin întâmpinare.
CURTEA
Deliberând, asupra cauzei de față, constată următoarele:
Prin acțiunea înregistrată la data de 03.04.2009 reclamanții T. I. E. și P. C. C. au chemat în judecată pe pârâții I. T., I. I. și N. C. și au solicitat să se dispună desființarea antecontractului încheiat între părți la data de 27.11.2007 sub nr. 2039 și obligarea pârâților la plata sumei de 26.666 euro, cu cheltuieli de judecată.
Pârâții au formulat întâmpinare prin care au susținut că cererea este inadmisibilă întrucât a fost introdusă doar de către doi dintre promitenții cumpărători, fără cel de al treilea promitent cumpărător, respectiv S. F. iar pe fondul cauzei au solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
Totodată, pârâții au depus și cerere reconvențională prin care au solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare referitor la terenul în suprafață de 1600 mp. situat în satul Aluniș, ., cu vecinătățile respective precum și obligarea pârâților reclamanți la achitarea restului de preț în cuantum de 19.000 euro.
La termenul de judecată din data de 01.10.2009 a fost introdus în cauză în calitate de reclamant S. M. F..
Prin sentința civilă nr. 1515/27.05.2010, pronunțată de Judecătoria Cornetu a fost respinsă acțiunea introdusă de reclamanți, fiind admisă cererea reconvențională depusă de pârâți, instanța constatând intervenită vânzarea cumpărarea terenului în suprafață de 1600 mp. situat în satul Aluniș, ., reclamanții pârâți trebuind să plătească diferența de preț de_ euro, hotărârea pronunțată ținând loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Instanța de fond a reținut pe baza probelor administrate în cauză că la data de 27.11.2007 a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2039, act prin care pârâții în calitate de promitenți vânzători s-au obligat să vândă reclamanților și intervenientului, în cote indivize de câte 1/3 terenul intravilan în suprafață de 1600 mp. situat în satul Aluniș, ., identificat în tarlaua 333, parcela_/4, teren înscris în titlul de proprietate nr._/25.06.1997, părțile convenind ca prețul imobilului să fie de 64.000 euro.
Că în antecontractul de vânzare cumpărare, pârâții s-au obligat să îndeplinească formalitățile prealabile, respectiv obținerea documentației cadastrale, intabularea, obținerea certificatului fiscal și a extrasului de carte funciară.
Că reclamanții nu s-au prezentat la sediul BNP deși au fost convocați pentru perfectarea actului adițional de prelungire a termenului de încheiere a actului de vânzare cumpărare, după cum rezultă din încheierea de autentificare nr. 961/10.03.2009 și că la 17.03.2009 cu notificările nr. 97 și 99 reclamanții au fost chemați la notariat pentru perfectarea actului de vânzare cumpărare în formă autentică.
S-a mai reținut de către prima instanță că reclamanții pârâți nu au întreprins demersurile necesare pentru obținerea documentației cadastrale, refuzând perfectarea actului de vânzare cumpărare în formă autentică, situație în care reținându-se culpa reclamanților, instanța a dispus admiterea cererii reconvenționale, constatându-se intervenită vânzarea cumpărarea terenului în suprafață de 1600 mp., cu obligarea reclamanților la plata restului de preț în sumă de_ euro.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții care au susținut că în mod greșit instanța de fond a reținut în considerente faptul că apelanții nu au făcut demersurile necesare pentru obținerea documentației cadastrale refuzând perfectarea actului în formă autentică, fără să fie avute în vedere înscrisurile depuse la dosar din care rezultă că la momentul încheierii antecontractului pârâții s-au obligat să îndeplinească toate formalitățile prealabile necesare vânzării, în aceeași zi fiind mandatat reclamantul P. C. să întreprindă aceste demersuri, dar fără a i se înmâna o copie de pe Titlul de proprietate referitor la terenul în litigiu.
Prin decizia civilă nr. 255 A din 12.03.2012 pronunțată de Tribunalul București Secția a III -a Civilă, s-a admis formulat de apelanții reclamanți T. I. E. și P. C. C., în contradictoriu cu intimații pârâți I. T., I. I., N. M., N. E. și N. A. și cu intimatul intervenient S. M. I., împotriva sentinței civile nr. 1515 din 27.05.2010 pronunțată de Judecătoria Cornetu, a fost schimbată în tot sentința apelată în sensul că s-a admis acțiunea principală și s-a dispus desființarea antecontractului de vânzare - cumpărare încheiat la data de 27.11.2007, au fost obligați pârâții la plata sumei de 112.925 lei (echivalentul sumei de_ lei euro); s-a respins cererea reconvențională ca neîntemeiată și au fost obligați intimații - pârâți la 5675 lei cheltuieli de judecată parțiale către reclamanți.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut următoarele:
Potrivit antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2039/28.11.2007 la BNP, pârâții intimați s-au obligat să vândă reclamanților apelanți și intervenientului intimat, în cote indivize de 1/3 un teren intravilan în suprafață de 1600 mp. situat în satul Aluniș, ., identificat în tarlaua 333, parcela_/4, având vecinătățile respective, prețul vânzării stabilit de comun acord fiind de_ euro din care s-a plătit inițial un avans în sumă de_ euro, totodată părțile convenind asupra datei la care urma să se întocmească actul de vânzare cumpărare în formă autentică, acest termen putând fi prelungit prin act adițional.
A rezultat astfel că potrivit antecontractului de vânzare cumpărare menționat înțelegerea părților a vizat înstrăinarea unei suprafețe de teren de 1600 mp. situată în intravilanul localității respective, ori conform Titlului de proprietate nr._/25.06.1997 modificat, suprafața de teren de 1600 mp. reprezintă teren arabil aflat în extravilan, rezultând astfel o schimbare în privința categoriei de teren situație care nu a format obiectul convenției încheiate de părți în anul 2007 la BNP.
Este evidentă astfel atitudinea culpabilă manifestată de pârâții intimați care cunoșteau faptul că titlul de proprietate referitor la teren urmează să fie modificat însă nu au adus la cunoștința reclamanților această situație la data întocmirii antecontractului de vânzare cumpărare ori la momentul încheierii actelor adiționale de prelungire a termenului vânzării acestui teren.
Tribunalul a considerat că față de circumnstanțele arătate, în mod eronat prima instanță a admis cererea reconvențională formulată de pârâți, pronunțându-se astfel o hotărâre care ține loc de act autentic de vânzare cumpărare în privința unei suprafețe de teren ce a fost radiată din titlul de proprietate deținut de promitenții vânzători.
În această situație, întrucât înstrăinarea terenului aflat în extravilanul localității respective nu a constituit obiectul înțelegerii părților la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare și avându-se în vedere comportamentul pârâților care nu i-au încunoștințat în prealabil pe cumpărători despre necesitatea modificării titlului de proprietate referitor la terenul în litigiu, tribunalul consideră că acest antecontract de vânzare cumpărare datat 27.11.2007 se impune a fi desființat, actul menționat nemaiputând fi producător de efecte juridice.
Față de această împrejurare, apelul declarat în cauză a fost admis și a fost schimbată în tot sentința apelată în sensul că s-a respins cererea reconvențională, a fost admis acțiunea principală introduse de reclamanți, cu consecința desființării antecontractului de vânzare cumpărare privitor la teren. Au fost obligați pârâții vânzători să plătească reclamanților suma de 112.925 lei reprezentând echivalentul sumei de 26.666 euro.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs recurenții-pârâți I. I., I. T., N. A., N. E. și N. M..
În dezvoltarea motivelor de recurs recurenții pârâți au arătat că hotărârea instanței de apel este dată cu încălcarea gravă a legii. În antecontractul de vânzare – cumpărare nr. 2039/27.11.2007 este inserată clauza penală referitoare la cauzele ce pot duce la neîncheierea contractului autentic de vânzare – cumpărare, existând sancțiuni specifice acestor contracte dacă culpa va aparține cumpărătorului sau vânzătorului.
În speță culpa promitenților cumpărători a fost dovedită reieșind fără putință de tăgadă din înscrisurile depuse la dosar că părțile urmau să se prezinte la 5.04.2008 la notariat în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, însă promitenții cumpărători nu s-au prezentat la data și locul stabilite pentru încheierea contractului.
Se invocă de asemenea dispozițiile art. 304 pct. 8 Cod procedură civilă, susținându-se că motivarea instanței de apel în sensul desființării hotărârii de respingere a acțiunii de anulare a antecontractului și de admitere a cererii reconvenționale este în mod singular centrată pe o eroare în sensul în care s-a considerat că terenul de 1600 m.p. din intravilanul localității care a făcut obiectul antecontractului de vânzare – cumpărare ar fi diferit de suprafața de 1600 m.p din extravilanul localității notată pe titluri de proprietate.
Dacă s-ar fi admis proba cu expertiză topo, s-ar fi constatat că este vorba de același teren care a făcut obiectul antecontractului de vânzare – cumpărare, schimbu-i-se doar regimul juridic, împrejurare care nu este însă de natură a conduce la desființarea actului juridic, putând fi în cel mai bun caz un element de renegociere a prețului acestei vânzări, având în vedere costurile de trecere a terenului în intravilanul localității.
Din întreg probatoriul administrat rezultă că promitenții vânzători doresc în continuare încheierea contractului de vânzare-cumpărare, singurii care s-au răzgândit fiind promitenții cumpărători, nemulțumiți de prețul fixat prin antecontract. Aceștia găseau justificări și motive de amânare fără fond, ajungând în situația ingrată a modificării titlului de proprietate până la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Mai susțin recurenții că în mod greșit a fost reținută reaua lor credință în sensul că nu au înștiințat pe promitenții cumpărători asupra aspectelor referitoare la modificarea titlului de proprietate, fără să țină seama că niciodată părțile nu au susținut că recurenții le-ar fi ascuns aceste aspecte.
La data de 30.08.2012 intimații T. I. E. și P. Cazar C. au formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului ca nefondat.
Examinând criticile formulate, Curtea constată că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
Între părți s-a încheiat un antecontract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2039/28.11.2007, recurenții pârâți obligându-se să vândă intimaților reclamanți și intervenientului în cote indivize de 1/3 un teren intravilan în suprafață de 1600 m.p. situat în satul Aluniș, ..
Terenul a fost identificat în tarlaua 333 parcela_/4 având ca vecinătăți la N – DE 201/2, la Est S. M., la Sud – DE 201/1, și la Vest B. N..
Prețul convenit a fost de 64.000 euro din care promitenții vânzători au primit la data autentificării antecontractului suma de_ euro, restul de preț urmând a fi achitat în 2 tranșe, prima la 15.01.2008 și a doua tranșă la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentificată, dată care a fost stabilită la 28.02.2008.
Ulterior, la data de 15 ianuarie 2008 s-a încheiat un act adițional la acest antecontract de vânzare – cumpărare prin care s-a majorat avansul menționat în antecontract cu suma de_ euro.
Printr-un al doilea act adițional încheiat la 27.02.2008 s-a prelungit termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică la data de 5.04.2008.
La 26.02.2009 pârâții reclamanți i-au notificat pe reclamanții pârâți să se prezinte la notariat pentru prelungirea termenului semnării antecontractului de vânzare – cumpărare și al actului adițional la data de 10.03.2009. La această dată notarul J. V. C. a consemnat în încheierea de certificare nr. 961 faptul că promitenții cumpărători nu au răspuns convocării promitenților vânzători și totodată că părțile nu s-au înțeles cu privire la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
La 17.03.2009 recurenții pârâți au convocat pe intimații reclamanți pentru data de 16.03.2009 ora 12, 00 la BNP J. V. C. în vederea perfectării actelor de vânzare – cumpărare ale terenului. La data stabilită intimații – reclamanți nu s-au prezentat la notariat în vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare fără însă a exista o încheiere de certificare a notarului public cu privire la acest aspect.
Pentru soluționarea cauzei se pune problema de a se stabili culpa contractuală .
Instanța de apel a apreciat că culpa neîncheierii contractului aparține promitenților vânzători al căror titlu de proprietate a fost modificat, astfel încât la momentul convocării promitenților cumpărători la notariat în vederea perfectării actului de vânzare – cumpărare, . figura în antecontractul încheiat nu mai era menționată în titlul de proprietate al promitenților vânzători, din probele administrate rezultând că acesta era motivul pentru care intimații reclamanți nu au mai încheiat contractul de vânzare – cumpărare.
Curtea constată că argumentația instanței de apel este conformă probelor administrate în cauză.
De altfel nici recurenții pârâți nu neagă faptul că situația juridică a terenului ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare – cumpărare s-a schimbat. Aceștia susțin însă că este vorba doar de schimbarea numărului parcelei și a regimului juridic al acesteia, respectiv a faptului că terenul nu s-ar mai afla în intravilan.
Au susținut recurenții că această împrejurare nu era de natură a duce la desființarea antecontractului ci cel mult le dădea acestora dreptul să ceară o reducere de preț.
Această apărare nu poate fi primită deoarece nu ne aflăm în situația în care la măsurare s-a constatat că lucrul vândut este mai mic decât prevăzuseră părțile ci este vorba de o diferență de regim juridic situație în care cumpărătorul nu este ținut să încheie actul cu o scădere de preț ci fiind afectată însăși substanța obiectului contractului, acesta are dreptul să ceară desființarea actului încheiat.
Din actele dosarului a rezultat că titlul de proprietate nr._ din 25.06.1997 care a stat la baza încheierii antecontractului de vânzare – cumpărare a fost modificat ulterior încheierii acestui act de vânzare cumpărare de către autoritățile locale în sensul că s-a radiat suprafața de 0,1600 ha din cvartalul 333 parcela_/4 care s-a înscris în tarlaua 60 ., parcelă care are cu totul alte vecinătăți decât cele din titlul inițial (adresa nr._/17.09.2008 emisă de Comisia Locală Mugurele pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor)
Ca atare, la data la care recurenții pârâți solicitau prezentarea pârâților reclamanți la notariat în vederea perfectării actului de vânzare – cumpărare în formă autentică, aceștia nu mai erau proprietarii parcelei de teren pe care o tranzacționaseră cu intimații pârâți prin antecontractul de vânzare – cumpărare și chiar dacă formal i-au notificat pe aceștia din urmă să se prezinte la notariat în vederea perfectării contractului, dat fiind că promitenții – vânzători nu mai puteau preda bunul ce făcuse obiectul antecontractului datorită modificării titlului lor de proprietate, aceștia se află în culpă pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale și suportă totodată riscul pieririi bunului înainte de predarea acestuia.
De altfel, din succesiunea notificărilor formulate de către recurenții pârâți rezultă că inițial la 10.03.2009 aceștia au cerut prelungirea termenului stabilit pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare pentru ca la 17.03.2009 să solicite prezentarea promitenților cumpărători la notariat în vederea perfectării vânzării. În această a doua notificare însă nu se face nici o mențiune cu privire la finalizarea procedurilor prealabile vânzării, respectiv efectuarea măsurătorilor cadastrale și intabularea imobilului.
Pentru considerentele expuse în baza art. 312 Cod procedură civilă, Curtea va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenții-pârâți I. I., I. T., N. A., N. E. și N. M. împotriva Deciziei civile nr. 255 A/12.03.2012 pronunțată în dosar nr._ de Tribunalul București – Secția a III-a Civilă, în contradictoriu cu intimații-reclamanți P. C. C. și T. I. E. și intimatul-intervenient S. M. F..
Obligă pe recurenți la 2000 lei cheltuieli de judecată către reclamanți.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 24.04.2013.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
D. Y. P. F. M. A.
GREFIER
F. J.
Red. D.Y.
Tehnored. T.I.
2 ex./17.06.2013
Jud. apel:
C. T.
Țtefania Ț.
| ← Rezoluţiune contract. Decizia nr. 327/2013. Curtea de Apel... | Pretenţii. Decizia nr. 1575/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
