Expropriere. Decizia nr. 279/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 279/2013 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 07-11-2013 în dosarul nr. 50571/3/2010
Dosar nr._
(1632/2013)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III-A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR. 279A
Ședința publică de la 7.11.2013.
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE - MARI ILIE
JUDECĂTOR - M.-A. N.-G.
GREFIER - M. C.
MINISTERUL PUBLIC – Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București a fost reprezentat de procuror D. B..
Pe rol se află soluționarea cererii de apel formulată de apelanții reclamanți S. D. și S. G., împotriva sentinței civile nr.1107 din 27.05.2013, pronunțată de Tribunalului București – Secția a III a Civilă, în contradictoriu cu intimații pârâți M. BUCUREȘTI PRIN P. G. și P. G. AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI.
P. are ca obiect – expropriere.
Dezbaterile în fond și susținerile părților au avut loc în ședința publică de la 24.10.2013, fiind consemnate în încheierea de la acea dată, parte integrantă din prezenta când, Curtea, pentru a da posibilitatea părților să formuleze concluzii scrise, a amânat pronunțarea la 31.10.2013 și apoi la 7.11.2013, hotărând următoarele:
CURTEA,
Deliberând asupra apelului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București Secția a III-a Civilă, la data de 20.10.2010, sub nr._/3/2010, reclamanții S. D. și S. G. au solicitat în contradictoriu cu pârâtul M. București, prin P. G., anularea hotărârii nr. 151/02.09.2010 și obligarea acestuia la plata despăgubirilor în cuantum de 539.831 lei ca urmare a exproprierii terenului în suprafață de 54 mp și construcția – 18,28 mp, 42 mp pavele curte, 28,63 mp gard) situat în București, ., nr. 47-49 sector 1.
În motivarea cererii reclamanții au arătat că, prin Adresa nr.198/28.07.2010, pârâta Primăria Municipiului București, a comunicat suma stabilită ca despăgubire pentru imobilul care urmează să fie expropriat în temeiul Hotărârii Consiliului G. al Municipiului București nr. 267/02.11.2006, convocându-i, totodată, pentru data de 2.09.2010, la sediul Consilulul Local al Municipiului București.
Întâlnirea s-a finalizat cu încheierea, în conformitate cu dispozițiile legale, a Procesului-verbal nr.155/02.09.2010, în care a fost reținut și faptul că reclamanții din prezenta cauză nu erau de acord cu suma propusă drept despăgubire, considerând-o insuficientă pentru acoperirea întregului prejudiciu creat prin faptul exproprierii proprietății lor.
Ignorând poziția reclamanților, la aceeași dată, Comisia pentru Aplicarea Legii nr.198/2004, a emis Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr.151/02.09.2010, prin care a dispus ca pentru exproprierea proprietății numiților S. D. și S. G., aceștia să fie despăgubiți cu suma de 76.966 lei.
Cuantumul mic al despăgubirilor propuse de către pârâta Primăria Municipiului București, disproporționat în raport de suprafața de teren efectiv expropriată și față de modificările aduse restului de proprietate, precum și față de prețul actual al pieței imobiliare, conduce la ideea neechivocă privind efectuarea în cauză a unei exproprieri fără justă și prealabilă despăgubire, astfel cum se prevede imperativ în Legea nr.33/1994.
S-a mai învederat faptul că, în cursul anului 2008, între părțile din prezenta cauză, respectiv S. D. și S. G., pe de o parte, și M. București - Direcția Transporturi Drumuri și Sistematizarea Circulației, a existat o altă cauză având ca obiect exproprierea acelorași imobile ca și cele din prezenta speță.
Cauza menționată a făcut obiectul Dosarului nr._/3/2008, înregistrat pe rolul Tribunalului București, Secția a V-a Civilă, fiind soluționată irevocabil prin Sentința civilă nr.1644/31.10.2008, prin care s-a dispus respingerea ca prematură a acțiunii promovată de M. București- Direcția Transporturi Drumuri și Sistematizarea Circulației, având ca obiect expropriere.
Singura diferență față de prezenta cauză a constituit-o suprafata de teren vizată a fi expropriată.
În cadrul Dosarului nr._ a fost administrata pentru ambele părți proba cu înscrisuri. Reclamantul M. București - Direcția Transporturi Drumuri și Sistematizarea Circulației a depus în susținerea cererii sale de expropriere și Raportul de evaluare al despăgubirilor la care erau îndrituiți S. D. și S. G..
Conform acestui raport, datat 15.04.2007, deci anterior perioadei de boom imobiliar, cuantumul despăgubirilor era de 238.136 lei.
Este surprinzător cum, trei ani mai târziu, pentru o suprafață mult mai mare de teren (54 mp în prezent față de 42 mp vizați la nivelul anului 2007), suma propusă drept despăgubire este de doar 76.966 lei (adică de 3 ori mai puțin decât s-a propus reclamanților în anul 2007).
Față de acest aspect, consideră că suma propusă drept despăgubire, astfel cum este aceasta menționată Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr.151/02.09.2010 emisă de Comisia pentru Aplicarea Legii 98/2004 din cadrul Primăriei Municipiului București, nu este de natură a acoperi prejudiciul real al reclamanților, nereprezentând o "dreaptă despăgubire".
Tot ca o dovadă a cuantumului "neserios" al despăgubirilor, precizează faptul că, pentru un imobil învecinat (situat în București, ., nr.43-45, Sector 1) cu proprietatea reclamanților, imobil vizat, de asemenea spre expropriere, pentru un teren liber (fată de un teren ocupat de construcții în cazul reclamanților) de 67 mp împrejmuit cu sârmă, pârâta M. București prin Primar G., a hotărât în aceeași zi de 02.09.2010 stabilirea unei despăgubiri în sumă de 174.452 lei, în baza Hotărârii de Stabilire a Despăgubirilor nr.149 din 2.09.2010 pe care o anexează Disproporția dintre cele două despăgubiri, respectiv a reclamanților și a vecinilor acestora, pentru suprafețe de teren similare, dar diferite ca și construcții existente pe acestea, se întreabă dacă nu cumva suma stabilită pentru exproprierea imobilului teren și construcție proprietatea reclamanților este o vendetă.
Această idee are la baza faptul că, astfel cum au învederat anterior, între aceleași părți a mai existat un litigiu cu privire la același obiect, respectiv exproprierea unei suprafețe de teren (și construcții aferente) proprietatea reclamanților, litigiu finalizat în defavoarea pârâtei M. București, prin Primar G..
Modalitatea de calcul a cuantumului despăgubirilor și aspecte de care trebuie să se țină cont în stabilirea despăgubirii
Astfel cum au arătat și anterior, Legea nr.33/1994, reglementează dreptul persoanei a cărei proprietate este vizată spre expropriere, de a primi o justă și prealabilă despăgubire.
Suma de 76.966 lei, propusă de către pârâta M. București, prin Primar G. prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr.151/02.09.2010 emisă de Comisia pentru Aplicarea Legii nr.198/2004, nu reflectă în totalitate prejudiciul produs reclamanților prin exproprierea unui imobil teren în suprafață de 54 mp construcții – 18,28 mp anexă, 42 mp pavele curte, 28,63 ml gard.
Un prim aspect vizează valoarea la care este evaluat la acest moment pe piața imobiliară un metru pătrat de teren în zona unde se află și proprietatea reclamanților, prețul care consideră că nu a fost luat în calcul, la justul lui cuantum, de către expropriator.
Suma mică propusă drept despăgubire consideră că se datorează și neluării în calcul a cuantumului cheltuielilor care urmează să fie efectuate de către reclamanți pentru o nouă îngrădire a terenului acestora, motivat de micșorarea lotului lor.
În această categorie de cheltuieli se includ costurile de realizare ale unui nou proiect (respectiv costurile de obținere ale unui nou certificat de urbanism și ale unei noi autorizații de construcție), precum și de costurile specifice aferente executării unui anumit tip de construcție, precum este cel în cauză. Aceste costuri specifice sunt datorate necesității edificării unei fundații de beton cu o înălțime de minim 1,6 m (înălțime impusă de diferența de nivel dintre zona construită și zona pietonală), a unui zid superior, a folosirii unui anumit tip de materiale, a montării unor noi porți metalice de acces etc.
Învederează faptul că exproprierea suprafeței de teren în discuție nu se poate face fără efectuarea, în mod prealabil, a lucrărilor de grănițuire a lotului proprietatea reclamanților, astfel cum urmează acesta să fie micșorat urmare a exproprierii.
Precizează aceasta întrucât, dacă s-ar proceda la demolarea actualului gard împrejmuitor al proprietății lor, fără a fi edificată anterior o altă construcție de grănițuire, fie chiar și provizorie, proprietatea reclamanților, constând în imobil - casă de locuit, existentă pe suprafața de teren în cauză, ar fi expusă furtului.
O astfel de operațiune de grănițuire ar fi în fapt imposibilă la momentul actual, întrucât în niciun material (înscris) prezentat sau publicat de pârâți nu se regăsește un plan topometrie din care să rezulte exact care este localizarea suprafeței ce se propune a fi expropriată. în absența unui astfel de plan topografic, nici suprafața propusă a fi expropriată nu poate avea o bază reală de calcul.
Pentru acest considerent, solicită instanței să țină cont de faptul prin efectul exproprierii nu poate fi lezat dreptul de proprietate al reclamanților asupra unui alt imobil, sens în care solicită ca la pronunțarea hotărârii să se aibă în vedere nevoie imperioasă a reclamanților de a-și securiza proprietatea rămasă, demers care impune realizarea de către reclamanți a unei lucrări de îngrădire a proprietății acestora, costurile acestor lucrări fiind exclusiv în sarcina expropriatorului.
Întrucât niciun înscris comunicat de către pârâtă nu se face vorbire de mutarea cablurilor subterane de electricitate și de telefonie aflate în zonă, mai exact din subteranul suprafeței ce urmează să fie expropriată, presupun că și aceste costuri urmează a cădea în sarcina reclamanților, fapt ce va implica timp și costuri foarte mari, pentru care aceștia trebuie să fie despăgubiți.
Aceeași discuție trebuie purtată și în ceea ce privește costurile pe care le implică mutarea rețelei de alimentare cu gaz metan și refacerea rețelei de canalizare/alimentare cu apă, proiectarea și costurile de realizare efectivă a lucrării.
Proiectantul lucrării de reamenajare și lărgire a arterei Gh. I. Sisești nu a avut în vedere faptul că terenul și construcțiile proprietate a reclamanților sunt plasate pe o zonă situată la aproximativ 30 cm, difererentă de nivel deasupra noii șosele și a zonei pietonale ce urmează a fi edificate. In construirea șoselei și a traseului pietonal la nivelul avut în vedere de proiectanți devine imposibilă . proprietatea reclamanților cu mijloace auto.
Asigurarea accesului cu mijloace auto va fi posibilă doar prin coborârea nivelului curți reclamantului la o cotă care să permită așa ceva. O astfel de operațiune necesită reproiectarea drumurilor din interiorul proprietății, lucrări de excavare și refacere a curții, lucrări de refacere a întregii rețele de canalizare și dentare cu apă, toate acestea implicând timp și costuri foarte ridicate pentru care reclamanții trebuie să despăgubiți de expropriator.
Astfel de costuri puteau fi evitate dacă proiectantul ar fi avut în vedere ca noua arteră de circulație să urmeze nivelul natural al terenului ce îl străbate.
Exproprierea imobilului în discuție și implicit noua grănițuire a proprietății reclamanților, implică starea unui stâlp de iluminat aflat în zona supusă exproprierii, operațiune care implică la rândul său costuri de realizare, care trebuie să se regăsească în despăgubirile acordate reclamanților, actele de proprietate ale reclamanților figurează (conform Actului de Partaj Voluntar autentificat sub ,3176/15.04.1998) și „cabina poartă" și „ghenă de gunoi".
Întrucât ambele construcții sunt amplasate pe suprafața de teren propusă spre expropriere, acestea vor trebui evaluate și avute în vedere de expropriator la calcularea cuantumului despăgubirii.
Învederează instanței că trecerea la exproprierea fizică anterior realizării tuturor lucrărilor sus menționate va conduce la situația în care reclamanții vor fi in imposibilitatea de a mai locui în propria locuință care nu va mai beneficia de nici un fel de utilități (apă, canalizare, gaze, electricitate, telefon, acces e proprietate)
Apreciind că nu s-au respectat prevederile ar.26 alin.1 din Legea nr.33/1994, se arată totodată că au existat vicii ale procedurii exproprierii.
Fără a se conforma dispozițiilor imperative ale Legii nr.198/2004, care prevede procedura efectuării exproprierii, precum și actele care trebuie să emane de la expropriator, inclusiv modalitățile de comunicare afișare a acestor, pârâta M. București, prin Primar G., nu a indicat în niciun înscris:
-care este actul prin care imobilul teren și construcție proprietatea reclamanților a fost declarat de utilitate publică,
-care este actul în temeiul căruia a fost indicată suma de 76.966 lei ca și cuantum al despăgubirilor cuvenite pentru expropriere,
- care este actul prin care, în mod diferit față de demersurile de expropriere efectuate în anii 2007-2008 de către pârâtă, s-a concluzionat că suprafața vizată spre expropriere în anul 2010 este mai mare, respectiv de 54mp teren, față de 42 mp teren.
La acest moment, reclamanții pot doar să presupună faptul că exproprierea imobilelor lor se face în temeiul acelorași acte în baza cărora a fost inițiată procedura exproprierii în anul 2007.
În susținerea cererii au fost depuse înscrisuri.
La termenul din data de 18.04.2011 a fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului P. G..
A fost încuviințată proba cu expertiză, conform dispozițiilor art. 25 din Legea nr. 33/1994.
Prin sentința civilă nr.1107/27.05.2013 Tribunalul București - Secția a III-a Civilă a respins, ca neîntemeiată, cererea formulată de reclamanții S. D. și S. G..
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că prin Hotărârea nr.151/02.09.2010 au fost acordate reclamanților despăgubiri în cuantum de_ lei ca urmare a exproprierii imobilului compusă din teren în suprafață de 54 mp. și construcții – 18,28 mp anexă, 42 mp pavele curte, 28,63 ml gard, situat în București, ., nr. 47-49, sector 1.
Potrivit dispozițiilor art.26 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite.
La calculul cuantumului despăgubirilor se va ține seama de prețul cu care se vând în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
În acest sens, la evaluarea cuantumului despăgubirilor se va avea în vedere prețul cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel din unitatea administrativ teritorială la data întocmirii raportului de expertiză și anume, în raport de ofertele concrete stabilite prin contracte de vânzare-cumpărare.
Ca urmare, tribunalul a reținut valorile constatate prin completarea la raportul de expertiză, întocmit de experți R. V., S. F. și C. A. A..
Astfel, pentru terenul în suprafață de 54 mp, se reține suma de 64.132 lei sumă ce s-a stabilit în raport de ofertele concrete din actele de vânzare-cumpărare depuse de către pârât prin comparație, apreciindu-se că reprezintă valoarea reală a terenului expropriat în lipsa dovezilor contrare din partea reclamanților.
Referitor la prejudiciul creat ca urmare a exproprierii terenului s-a reținut că prin hotărârea contestată despăgubirile oferite au avut în vedere și construcții, respectiv anexă în suprafață de 18,28 mp, pavele curte în suprafață de 42 mp și gard de 28,63 ml.
În stabilirea valorii prejudiciului, legiuitorul a stabilit că persoanele care invocă un asemenea prejudiciu au obligația de a prezenta dovezi în acest sens.
Din actele dosarului s-a reținut că reclamanții nu au prezentat acte care să justifice o altă valoare a prejudiciului decât cea stabilită prin hotărârea contestată.
În consecință, având în vedere că valoarea despăgubirilor, astfel cum a fost stabilită de către comisia de experți (completare la raportul de expertiză f. 245-255) este mai mică decât valoarea stabilită prin hotărâre, tribunalul, apreciază că sunt incidente dispozițiile art. 27 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora aceasta nu poate fi mai mică decât cea oferită de expropriator.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții S. D. și S. G., solicitând admiterea apelului și schimbarea în tot a hotărârii apelate în sensul admiterii cererii de chemare în judecată.
În motivarea apelului, apelanții-reclamanți au arătat că instanța de fond a aplicat în mod greșit legea, pronunțând o hotărâre netemeinică și nelegală,
În ceea ce privește susținerile instanței de fond în sensul că apelanții-reclamanți nu a făcut dovada faptului că prejudiciului creat, ca urmare a exproprierii, este mai mare decât cel menționat în hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr.151/02.09.2010 emisă de Comisia pentru Aplicarea Legii nr.198/2004 din cadrul Primăriei Municipiului București, se arată că, atât prin raportul de expertiză extrajudiciar depus de către apelanții-reclamanți în cadrul probei cu înscrisuri, cât și prin raportul de expertiză încuviințat de către instanța de fond și efectuat în temeiul art.25 și art.26 din Legea nr.33/1994, pentru întregul prejudiciu produs reclamanților au fost calculate de experți valori mai mari decât cea consemnată în hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr.151/02.09.2010 emisă de Comisia pentru Aplicarea Legii nr.198/2004 din cadrul Primăriei Municipiului București.
Suplimentar raportului de expertiză administrat ca și probă de către instanța de fond, apelanții-reclamanți nu ar mai fi putut aduce alte acte doveditoare ale prejudiciului lor.
De altfel, proba cu expertiză tehnică evaluatoare este singura probă utilă și pertinentă în cauzele similare prezentei, având ca obiect expropriere, astfel cum rezultă și din dispozițiile art.25 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.
În mod surprinzător, contrazicând chiar actele de la dosarul cauzei, instanța de fond reține că "reclamanții nu au prezentat acte care să justifice o altă valoare a prejudiciului decât cea stabilită prin hotărârea contestată".
În fața instanței de fond, un număr de trei rapoarte de expertiză (unul extrajudiciar și două judiciare) au avut ca și obiective calcularea prejudiciului produs apelanților-reclamanți ca urmare a exproprierii imobilului proprietatea acestora situat în București, ., nr.47-49, Sector 1, constând în imobil teren în suprafață de 54 mp și construcții - 18,28 mp Anexă, 42 mp pavele curte, 28,63 ml gard.
Legea nr.33/1994, reglementează dreptul persoanei a cărei proprietate este vizată spre expropriere, de a primi o justă și prealabilă despăgubire.
Suma de 76.966 lei, propusă de către intimata-pârâtă M. București, prin Primar G., prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr.151/o2.09.2010 emisă de Comisia pentru Aplicarea Legii nr.198/2004, nu reflectă în totalitate prejudiciul produs reclamanților prin expropriere. Acesta a fost motivul pentru care apelanții-reclamanți au contestat în justiție valoarea oferită cu titlul de despăgubire de către expropriator, pe care au apreciat-o a nu îndeplini condițiile legale, respectiva a nu fi "justă" .
Era rolul și obligația instanței de fond să constate faptul că prejudiciul real produs apelanților-reclamanți prin expropriere nu consta doar în teren în suprafață de 54 mp și construcții - 18,28 mp Anexă, 42 mp pavele curte, 28,63 ml gard (cum se consemnează în mod greșit, incomplet, în Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr.151/02.09.2010), ci și din cheltuielile generate de necesitatea efectuării de către apelanții-reclamanți a unei noi îngrădiri a terenului acestora, motivat de micșorarea lotului lor, respectiv, cheltuieli reprezentând costurile (respectiv cele de obținere ale unui nou certificat de urbanism și ale unei noi autorizații de construcție) de realizare ale unui nou proiect necesar edificării unei fundații de beton cu o înălțime de minim 1,6 m (înălțime impusă de diferența de nivel dintre zona construită și zona pietonală.
Se precizează că proiectul lucrării de reamenajare și lărgire a arterei Gh. I. Sisești nu a avut în vedere faptul că terenul și construcțiile proprietatea apelanților-reclamanți sunt amplasate pe o zonă situată la aproximativ 30 cm diferență de nivel deasupra noii șosete și a zonei pietonale, care urmează a fi edificate, astfel încât, prin construirea șoselei și a traseului pietonal la nivelul avut în vedere de proiectanți devine imposibilă . proprietatea reclamanților cu mijloace auto), a unui zid superior, a montării unor noi porți metalice de acces etc.,
De asemenea, trebuie avute în vedere costurile aferente mutării cablurilor subterane de electricitate și de telefonie aflate în zonă, costurile aferente mutării rețelei de alimentare cu gaz metan și de refacere a rețelei de canalizare/alimentare cu apă, respectiv costuri cu proiectarea și realizarea efectivă a lucrării, cheltuielile aferente mutării unui stâlp de iluminat aflat În zona supusă exproprieri.
Toate aceste costuri pentru care apelanții-reclamanți nu au primit prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr.151/o2.09.2010 despăgubiri juste și prealabile, au fost ignorate de către instanța de fond, deși ele se reflectă în raportul de expertiză administrat în cauză și nu au fost contestate de către intimații-pârâți.
Proba nașterii în patrimoniul apelanților-reclamanți a prejudiciului reprezentat de cheltuielile anterior enumerate, contrar celor reținute de către instanța de fond, a fost făcută chiar prin înscrisurile depuse de către intimații-pârâți, care nu consemnează o despăgubire oferită persoanelor expropriate și pentru aceste categorii de prejudicii.
În ceea ce privește susținerile instanței de fond în sensul că prejudiciul produs reclamanților prin expropriere a fost stabilit, ca urmare a administrării în cauză a probei cu expertiză, la o valoare mai mică decât cea menționată în Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr.151/02.09.2010 emisă de Comisia pentru Aplicarea Legii nr.198/2004 din cadrul Primăriei Municipiului București, se arată că raportul de expertiză depus la dosarul cauzei de către comisia de experți a statuat asupra cuantumului despăgubirilor, stabilind defalcat (ceea ce expropriatorul a "omis" să facă), pentru fiecare bun expropriat, care este valoarea acestuia.
Suplimentul la raportul de expertiză, efectuat ca urmare a depunerii de către pârâți a unui număr de trei contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile aproximativ similare celui expropriat de la apelanții-reclamanți, a relevat, prin raportare la prețul acestor contracte, alte valori.
Apelanții s-au opus ca experții să aibă drept reper în evaluarea prejudiciului cele trei contracte de vânzare depuse de către pârâți, întrucât:
- Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2230/19.11.2011 de BNP B. R.-C. menționează un preț sub prețul instituit de către Ghidul Camerei Notarilor Publici pentru categoria de imobile din care face parte și cel tranzacționat prin înscrisul menționat, împrejurare care naște prezumția unui preț neserios, declarat cu o valoare mai mică decât cea reală, pentru evitarea plății unor taxe mai mari, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub număr 960/17.06.2011 de BNP F. D. menționează un preț cu o valoare de 1/3 din prețul instituit de către Ghidul Camerei Notarilor Publici pentru categoria de mobile din care face parte și cel tranzacționat prin înscrisul menționat, împrejurare care naște, de asemenea, prezumția unui preț neserios, declarat cu o valoare mai mică decât cea reală, pentru evitarea plății unor taxe mai mari, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.355/31.05.2012 de BNP A. P. C. F. are ca obiect un imobil teren la care accesul nu se face direct din . (ci trecând peste proprietatea vânzătorilor), aspect de natură a diminua considerabil valoarea acestuia.
Instanța de fond a respins punctul de vedere și solicitările apelanților-reclamanți, dispunând ca cei trei experți care constituiau comisia de evaluare să indice care este cuantumul prejudiciului produs reclamanților prin expropriere, prin raportare exclusivă la aceste contracte de vânzare.
Lipsa unui corespondent real între imobilele proprietatea reclamanților (care au fost expropriate) și cele a căror tranzacționare a făcut obiectul celor trei contracte de puse de către pârâți, a generat, în urma calculelor refăcute ale experților, valori mai mici decât cele înscrise în raportul inițial de expertiză.
Cu toate acestea, chiar și aceste noi valori atestă faptul că, la data exproprierii, valoarea imobilelor apelanților-reclamanți era cu mult mai mare decât cea consemnată În Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr.151/02.09.2010 emisă de Comisia pentru Aplicarea Legii nr.198/2004 din cadrul Primăriei Municipiului București.
Toate valorile anterior menționate exced valorii despăgubirilor stabilite de către expropriator, nefiind inferioare acesteia, cum greșit a reținut instanța de fond, atunci când a dat fine de neprimire cererii de chemare în judecată formulată de subsemnații.
Singura valoare care este sub cea de 76.966 lei (menționată în Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr.151/02.09.2010) este cea de 64.132 lei- care reprezintă exclusiv valoarea terenului expropriat, la data efectuării suplimentului la raportul de expertiză.
Același supliment la raportul de expertiză consemnează însă și un alt prejudiciu, constând în construcție, gard, suprafață dalată, material dendrologic, costuri suplimentare generate de expropriere, pe care îl stabilește, suplimentar celui aferent imobilului teren, ca fiind în cuantum de 107.239 lei (expertul pârâților, deși recunoaște acest prejudiciu, îl evaluează la 27.767 lei, apreciind că nu poate cuantifica totalul cheltuielilor impuse reclamanților de refacerea materialului dendrologic și a racordurilor la rețelele de gaze, electricitate și apă).
În mod surprinzător, în lipsa oricărui argument logic sau juridic, instanța de fond "selectează" valoarea de 64.132 lei ca unic reper și criteriu de apreciere a temeiniciei cererii formulată de către apelanții-reclamanți, sens în care reține că "valoarea despăgubirilor astfel cum a fost stabilită de către comisia de experți (completare la raportul de expertiză f.245-255) este mai mică decât valoarea stabilită prin hotărâre (…)"
Mai mult decât atât, în aprecierea legalității Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr.151/o2.09.2010, instanța de fond ar fi trebuit să aibă În vedere valorile bunurilor expropriate astfel cum au fost acestea calculate pentru data exproprierii, iar nu pentru data efectuării expertizei.
Chiar dacă s-ar admite, ad absurdum, astfel cum greșit a procedat instanța de fond, ca valoare de referință, valoarea bunurilor expropriate calculată pentru data efectuării expertizei, un simplu calcul matematic ar contrazice flagrant sentința civilă pronunțată în cauză .
Calculele reflectă logica greșită a instanței de fond, care a avut drept consecință pronunțarea unei hotărâri nelegale, în contra legii și a probelor existente la dosarul cauzei.
Întrucât, deși a prezentat instanței de fond motivele pentru care apelanții-reclamanți au apreciat ca nefiind pertinente și utile cauzei cele trei contracte de vânzare-cumpărare depuse de către pârâți, argumente pe care instanța de fond le-a respins, fără a-și motiva în vreun mod decizia, ape;anții solicită ca la aprecierea valorii reale a prejudiciului produs acestora prin expropriere să se aibă în vedere valorile consemnate în Raportul de expertiză întocmit de către Comisia de experți (depus la termenul din data de 18.06.2012), respectiv: valoare teren la data efectuării suplimentului la expertiză - 200.921 lei plus prejudiciu suplimentar celui aferent imobilului teren, constând în construcție, gard, suprafață dalată, material dendrologic - 329.024 lei, rezultând un total de 529.945 lei.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.287 alin.1 și 2 Cod procedură civilă.
Nu s-a formulat întâmpinare.
Nu s-au administrat probe noi în apel.
Examinând sentința apelată și actele dosarului în raport de motivele de apel invocate și de dispozițiile legale incidente, Curtea constată că apelul este fondat.
Reținând că apelanții-reclamanți nu au făcut dovada faptului că prejudiciul creat, ca urmare a exproprierii, este mai mare decât cel menționat în hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr.151/02.09.2010 emisă de Comisia pentru Aplicarea Legii nr.198/2004 din cadrul Primăriei Municipiului București, Tribunalul a făcut o greșită interpretare și aplicare a normelor legale incidente în materia exproprierii, ignorând astfel și concluziile raportului de expertiză tehnică întocmit în cauză, așa cum a fost completat.
Potrivit dispozițiilor art. 9 alin. 2 și 3 din Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de drumuri de interes național, județean și local, „expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii consemnate în condițiile art. 5 alin. (4) - (8) și ale art. 6 alin. (2) se poate adresa instanței judecătorești competente în termen de 30 de zile de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii”, iar „acțiunea formulată se soluționează potrivit dispozițiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește stabilirea despăgubirii”.
Potrivit art. 26 alin.1 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului.
Instanța de fond nu a înțeles să valorifice pe deplin concluziile expertizei tehnice pe care a încuviințat-o, ca fiind utilă soluționării cauzei, motivând respingerea acțiunii doar prin raportare la valoarea despăgubirilor stabilite pentru teren într-una dintre variantele raportului, de 64.132 lei, fără a motiva însă de ce înlătură concluziile experților referitoare la celelalte prejudicii suferite de reclamanți prin actul exproprierii, apreciind doar că reclamanții ar fi trebuit să dovedească respectivele daune „cu acte care să justifice o altă valoare a prejudiciului decât cea stabilită prin hotărârea contestată” – deși, expertiza, probă la administrarea căreia chiar legea face trimitere expresă, a avut ca obiectiv, alături de evaluarea imobilului expropriat, și stabilirea împrejurării dacă prin expropriere s-a creat un prejudiciu reclamanților, urmând a se preciza în ce a constat acest prejudiciu și valoarea sa.
Curtea reține astfel din același raport de expertiză că prejudiciul real produs apelanților-reclamanți prin expropriere nu a constat doar în privarea de terenul în suprafață de 54 mp și construcții - 18,28 mp anexă, 42 mp pavele curte, 28,63 ml gard, așa cum s-a menționat în Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr.151/02.09.2010 care face obiectul contestației.
Au stabilit experții referitor la prejudiciu că în calcularea acestuia trebuie avute în vedere clădirea de la poartă, împrejmuirea de la stradă (construită din zidărie, beton, fier forjat) de 35,42 ml, căminul pentru preluarea apei pluviale și traseul de conducte de 10 ml, platforma din beton de 100 mp, instalația - racord electric și traseul electric la poarta principală și cabina de la poartă, de 15 ml, traseul electric pentru lămpile din grădină de 18 ml, racordul pentru gaze naturale de 10 ml, precum și materialul dendrologic (arbori și arbuști) afectat.
Curtea trebuie să remarce că nu au existat opinii diferite ale experților tehnici în privința stabilirii elementelor care trebuie avute în vedere la stabilirea prejudiciului, existând doar o opinie separată a expertului C. A. A. în sensul că pentru evaluarea racordului și traseului electric, a racordului de gaze și a arborilor existenți pe amplasament ar trebui să se apeleze pentru stabilirea contravalorii acestora la . ., respectiv, la un specialist în silvicultură.
Pentru prejudiciul astfel stabilit ceilalți doi experți din componența comisiei au indicat valoarea de 107.239 lei.
Curtea constată totodată că criteriul pentru stabilirea despăgubirilor datorate pentru expropriere prevăzut de dispozițiile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, la care făceau trimitere prevederile Legii nr. 198/2004 referitoare la judecarea contestației îndreptate împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor emisă de expropriator (respectiv, art. 9, în același sens fiind însă și actualele prevederi ale art. 22 alin. 3 din Legea nr. 255/2010), este cel al prețului cu care se vând, în mod obișnuit, imobile de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.
In completarea raportului de expertiză dispusă de prima instanță ca urmare a încuviințării obiecțiunilor formulate în cauză, toți experții judiciari membrii ai comisiei care a întocmit lucrarea au arătat însă că înscrisurile depuse de pârâtă, respectiv contractele de vânzare-cumpărare invocate în apărare, deși „au fost avute în vedere la întocmirea prezentului raport”, „nu pot constitui repere suficiente pentru calcularea valorii imobilului expropriat, întrucât nu privesc imobile identice din punct de vedere al localizării și al caracteristicilor acestuia” (fila 247 dosar fond). Experții au ținut seama în acest context atât de valorile înscrise în contracte, cât și de valorile din ofertele publice de vânzare, realizând o medie aritmetică a acestora.
În aceste împrejurări, s-a stabilit valoarea terenului expropriat la data efectuării expertizei ca fiind de 64.132 lei, existând în acest sens un punct de vedere unitar al experților desemnați în cauză.
In ceea ce privește susținerea apelanților că instanța de fond ar fi trebuit să aibă în vedere, în aprecierea legalității Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr.151/02.09.2010, valorile bunurilor expropriate astfel cum au fost acestea calculate la data exproprierii, iar nu pentru data efectuării expertizei, Curtea constată că acestea sunt nefondate, pentru considerentele ce succed.
Curtea reține că Legea nr. 198/2004 în ansamblul său, conținea dispoziții care asigurau cadrul legal privind procedura de expropriere și stabilire a despăgubirilor, apărarea dreptului de proprietate și a dreptului de a contesta, pe cale judiciară, cuantumul despăgubirilor, in acord cu dispozițiile constituționale și jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului – în acest sens, pronunțându-se de mai multe ori și Curtea Constituțională (a se vedea, spre pildă, decizia nr. 910 din 23 iunie 2009, publicată în M.Of. nr. 504/2009).
Or, în aplicarea acestui act normativ, în lipsa unei precizări exprese în lege, nu poate reține că art. 26 din Legea nr. 33/1994 la care se face trimitere, fără nicio distincție, ar trebui interpretat în sensul indicat de apelanții-reclamanți, întrucât pentru faza judiciară, după formularea contestației, legea specială nu mai prevede nicio excepție în ceea ce privește analiza cuantumului despăgubirii, prin raportare la un alt moment decât cel avut în vedere de Legea nr. 33/1994 (cum a fost, de exemplu, textul introdus în lege în timpul judecării cauzei prin Legea nr. 184/2008 și, ulterior, abrogat, prin O.U.G. nr. 228/2008, conform căruia experții trebuiau să se raporteze la momentul transferului dreptului de proprietate, respectiv, la data plății despăgubirilor pentru expropriere sau, după caz, la data consemnării acestora).
Nu poate fi deci primită nici susținerea apelanților ca instanța de apel să aibă în vedere concluziile experților din raportul de expertiză inițial (la termenul din data de 18.06.2012), iar nu cel completat, după depunerea la dosar a contractelor de vânzare-cumpărare.
Referitor la criteriul pentru stabilirea despăgubirilor datorate pentru expropriere prevăzut de dispozițiile art. 26 alin.2 din Legea nr. 33/1994, la care făceau trimitere prevederile Legii nr. 198/2004 referitoare la judecarea contestației îndreptate împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor emisă de expropriator, Curtea reține în speță că, în ceea ce privește stabilirea valorii terenului expropriat, experții au arătat că nu există tranzacții imobiliare suficiente și obiective care să poată singure să fundamenteze calculul corect al despăgubirii, situație în care au avut în vedere și ofertele de piață, făcând o medie a valorilor, iar în faza devolutivă a apelului – cale de atac declarată numai de reclamanți – nu s-au depus, în cadrul probei cu înscrisuri, alte contracte spre comparație, nefiind solicitată efectuarea unei alte expertize de niciuna dintre părți.
Curtea apreciază, în concluzie, că despăgubirea trebuie stabilită și în apel pe baza raportului de expertiză completat întocmit în fața primei instanțe, având în vedere că experții de la fond au arătat detaliat care sunt rațiunile pentru care singurele contracte de vânzare-cumpărare depuse la dosar nu pot fi considerate elemente de comparație pentru determinarea despăgubirilor în cadrul respectivei lucrări de specialitate numai pe baza acestora, în concordanță cu exigențele normei legale menționate, având în vedere totodată opinia majoritară a experților pentru determinarea întinderii prejudiciului cauzat reclamanților, singura exprimată în dosar printr-o expertiză tehnică judiciară realizată în condițiile respectării principiului contradictorialității și a dreptului de apărare.
Pentru considerentele expuse, aceste valori vor fi așadar reținute în cauză de instanța de apel ca fiind rezonabile și echitabile.
In consecință, Curtea, reținând pe baza probelor administrate că sumele stabilite prin hotărârea contestată nu corespund prejudiciului real cauzat reclamanților, despăgubirile oferite nereflectând întinderea daunelor pricinuite proprietarului expropriat, conform legii, urmează ca, în temeiul art. 296 C.proc.civ., să admită apelul și să schimbe în tot sentința apelată, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată și a anulării în parte a Hotărârii nr.151/02.09.2010 emisă de Comisia pentru Aplicarea Legii nr.198/2004, din cadrul Primăriei Municipiului București, obligând pârâtul să acorde despăgubiri în cuantum de 171.371 lei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul declarat de apelanții-reclamanți S. D. și S. G., ambii cu domiciliul în București, ., nr.47-49, sector 1 și cu domiciliul ales la Cabinet Avocat L.P. în București, ., ., ., sector 3, împotriva sentinței civile nr.1107 din 27.05.2013, pronunțată de Tribunalului București - Secția a III-a Civilă, în contradictoriu cu intimații pârâți M. BUCUREȘTI, prin P. G., și P. G. AL MUNICIPIULUI BUCUREȘTI, ambii cu sediul în București, Splaiul Independenței, nr.291-293, sector 6.
Schimbă în tot sentința apelată în sensul că:
Admite cererea formulată de reclamanții S. D. și S. G..
Anulează în parte Hotărârea nr.151/02.09.2010 emisă de Comisia pentru Aplicarea Legii nr.198/2004, din cadrul Primăriei Municipiului București, în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor stabilite.
Obligă pârâtul, către reclamanți, la plata sumei de 171.371 lei cu titlu de despăgubiri pentru imobilul expropriat.
Cu drept de recurs, în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 7.11.2013.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
M. I. M.-A. N.-G.
GREFIER,
M. C.
Red. M.A.N.G.
Tehnored. C.S./M./6 ex./
T.B.Secția a III-a Civilă – I.I.
| ← Legea 10/2001. Decizia nr. 933/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Legea 10/2001. Decizia nr. 1835/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
