Pretenţii. Decizia nr. 237/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 237/2013 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 28-06-2013 în dosarul nr. 10754/2/2011
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI – SECȚIA A IV-A CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR.237A
Ședința publică de la 28 iunie 2013
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE - A. P.
JUDECĂTOR - D. F. G.
GREFIER - G.-M. V.
***********
Pe rol pronunțarea asupra apelului formulat de apelantul-pârât S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, cu sediul în București, ..38, sector 1 și sediul ales la SCA D. și Asociații, în București, ..159, sector 6, împotriva sentinței civile nr.443/30.03.2009 pronunțată de Tribunalul București – Secția a III-a Civilă în dosarul nr._/3/2008, în contradictoriu cu intimata-reclamantă S. D., cu domiciliul ales la avocat A. I. D., în București, ., ., ., sector 3, având ca obiect „expropriere”.
Dezbaterile asupra cauzei au avut loc în ședința publică de la 21 iunie 2013, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie, când, Curtea având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea la 28 iunie 2013.
CURTEA
Prin acțiune înregistrată pe rolul Tribunalului București – Secția a III-a Civilă la data de 22.04.2008, reclamanta Sănducu D. a solicitat în contradictoriu cu pârâtul S. R., reprezentat prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, obligarea acestuia la plata sumei de 82.693 euro reprezentând despăgubiri pentru terenul expropriat (42.279 euro) și despăgubiri pentru prejudiciul cauzat prin expropriere (40.114 euro).
S-a pronunțat sentința civilă nr. 443/30.03.2009 prin care s-a admis în parte contestația reclamantei fiind anulată parțial Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 05/22.03.2007 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 și a stabilit cuantumul despăgubirilor la suma de 34.443 euro, în echivalent lei la data plății, sumă formată din 25.367 euro, reprezentând valoarea terenului expropriat și 9075 euro, reprezentând prejudiciu cauzat prin expropriere.
Pârâtul a formulat apel împotriva acestei sentințe civile, iar prin decizia civilă nr. 720A/26.11.2010 pronunțată de Curtea de Apel București – Secția a IV-a Civilă, apelul a fost respins ca nefondat.
În motivarea apelului declarat apelantul-pârât susține că nu există un prejudiciu suferit de reclamantă în urma exproprierii având în vedere că în ce privește necesitatea constituirii unei servituți de trecere, proiectul prevede drumuri secundare care să permită accesul către proprietățile rămase neexpropriate.
Cu privire la costul relocării utilităților în raportul de expertiză s-a arătat că imobilul nu este branșat la utilități, iar situarea acestora în imediata vecinătate a imobilului expropriat, nu creează reclamantei un prejudiciu.
Mai mult, CNADNR se angajează să efectueze toate lucrările de relocare a utilităților prezenta pe terenul expropriat.
În al doilea rând, se susține că instanța de fond, în mod nelegal, a respins obiecțiunile părții și a omologat raportul de expertiză, deși acesta nu stabilește în mod corect sporul de valoare adus imobilului și nu ține seama de prevederile art. 26 alin. 1 din Legea nr. 33/1994.
Deși instanța a stabilit ca obiectiv al expertizei stabilirea sporului de valoarea a părții de imobil rămasă neexpropriată, totuși comisia de experți nu a evaluat acest spor de valoare ce urma a fi scăzut din valoarea prejudiciului suferit de către proprietari în urma exproprierii.
Obiecțiunile la raportul de expertiză formulate de pârâtă au fost respinse în baza susținerilor reclamantei cu privire la faptul că expertul desemnat de CNADNR a fost de acord cu conținutul expertizei, astfel încât pârâta nu mai are dreptul să conteste conținutul acestui raport.
Se susține în continuarea acestei critici că, pe de o parte, expertul desemnat de către CNADNR este unul dintre membrii comisiei de experți formată potrivit Legii nr. 33/1994, iar pe de altă parte, chiar dacă nu ar exista dispoziții legale din care să rezulte că partea este obligată să-și însușească punctul de vedere al expertului, se apreciază că prin negarea dreptului de a contesta conținutul raportului de expertiză, instanța ar nega părții dreptul său la apărare.
În ce privește sintagma valoare reală a terenului, aceasta trebuie înțeleasă prin raportare la prețul real de tranzacționare și nu la oferte de vânzare apărute în diverse publicații, dat fiind faptul că piața imobiliară este instabilă, fiind de notorietate că există diferență extrem de mare între prețul de ofertare și prețul la care se încheiere tranzacțiile pentru imobilele în cauză.
În opinia apelantului-pârât, procentul de 10% apreciat ca și coeficient de diminuare a prețului în urma negocierii nu acoperă diferența între valoarea de ofertare avută în vedere de comisia de experți și valoarea reală de tranzacționare a imobilului.
Ca atare, cu ocazia efectuării unei noi expertize în apel urmează să se aplice corecția de preț raportată la dimensiunile mici ale terenului expropriat (aproximativ 1300 mp), având în vedere faptul că prețurile de comparație sunt ale unor terenuri de dimensiuni net superioare (până la 11.000 mp), terenuri ce pot avea multiple destinații și pe care pot fi dezvoltate diverse proiecte imobiliare.
În concluzie, se apreciază că raportul de expertiză efectuat în cauză este irelevant în ceea ce privește valoarea imobilului expropriat astfel că se solicită efectuarea unui nou raport de expertiză cu aplicarea dispozițiilor Legii nr. 33/1994.
Pârâtul a formulat recurs, iar prin decizia civilă nr. 7123/13.10.2011 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție în dosarul nr._/3/2008, a fost admis recursul, iar decizia civilă nr. 720A/26.11.2010 a Curții de Apel București – Secția a IV-a Civilă a fost casată cu trimiterea cauzei spre rejudecare, stabilind ca instanța de apel să dispună efectuarea unui nou raport de expertiză în condițiile Legii nr. 33/1994, având în vedere contracte autentice de vânzare-cumpărare precum și relații de la instituții ale statului – Camera Notarilor Publici, cartea funciară, instituții fiscale, cu atribuții în evidența/înscrierea/impozitarea imobilelor de natura celui în litigiu.
Cauza s-a reînregistrat pe rolul Curții de Apel București – Secția a IV-a Civilă sub nr._ la data de 16.12.2011, în limitele deciziei de casare, în rejudecarea apelului, s-au administrat probe cu înscrisuri precum și expertiză tehnică evaluatorie având ca obiective: – stabilirea valorii reale a imobilului expropriat pin raportare la prețurile cu care se vând în mod obișnuit imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la cele două momente, respectiv: data efectuării raportului de expertiză la fond și apoi în apel; – stabilirea sporului de valoare pe care l-a dobândit imobilul rămas neexpropriat, conform dispozițiilor art. 26 alin. 4 din Legea nr. 33/1994; – stabilirea prejudiciului cauzat proprietarului prin expropriere, respectiv lipsa unei căi de acces la terenul rămas neexpropriat, îndepărtarea terenului rămas neexpropriat de utilități (gaz, curent, rețea apă-canal) poluarea cauzată atât de lucrări, cât și de autovehicule care vor circula pe autostrada ce va trece prin imediata vecinătate a terenului rămas neexpropriat, scăderea valorii de circulație a terenului rămas neexpropriat ca urmare a poluării.
Raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de către comisia de experți – S. C. L., P. E. și M. S. – a fost contestat de către părți și apreciat ca fiind formal întrucât nu a răspuns obiectivelor stabilite de instanță, iar în răspunsul la obiecțiunile formulate comisia de experți a reținut că, în ce privește stabilirea valorii de piață actuale a lotului expropriat, că s-au utilizat 4 oferte de vânzare din categoria terenuri intravilane din zona Gruiu – Lipia, Siliștea Snagovului, cu suprafețe utile cuprinse între 17.846 mp – 600 mp, cu ofertă unitară (euro/mp) cuprinsă între 16 – 10.
S-a statuat că valoarea de piață actuală estimată ca cea mai probabilă pentru vânzarea lotului de teren, ținând seama de ipotezele și condițiile limitative detaliate în raportul de expertiză este de 15.000 euro (65.873 lei).
În ce privește evaluarea valorii de piață a lotului la jumătatea anului 2009 (perioada corespunzătoare realizării expertizei în dosarul de fond), s-a estimat ca cea mai probabilă pentru vânzarea lotului de teren suma de 25.000 euro.
Obiecțiunile formulate de părți în ședința publică de la 10.05.2013, în sensul ca în limitele deciziei de casare, comisia de experți să răspundă obiectivelor stabilite de instanță au fost încuviințate, astfel că, prin completarea raportului de expertiză tehnică judiciară valoarea de piață a terenului expropriat în suprafață de 1691 mp (din 4800 mp), P 64; A 308/2, parcela 14, ., a fost estimată la nivelul lunii ianuarie 2013 pe baza contractelor de vânzare-cumpărare depuse la dosar – cu valori cuprinse între 4 lei/mp și 7,66 lei/mp – la suma de 61.214 lei.
Comisia de experți a precizat că nu au fost reținute drept comparabile terenuri din alte contracte de vânzare-cumpărare pentru considerentele expuse corespunzător fiecărui contract, astfel cum s-a apreciat de către comisie.
În ședința publică de la 21.06.2013 intimata-reclamantă, prin avocat, a formulat obiecțiuni la completarea raportului de expertiză, în sensul că experții au precizat că terenul expropriat este extravilan deși, potrivit adeverinței emisă de Primăria comunei Gruiu, terenul este intravilan din anul 2000.
Deliberând, Curtea a respins obiecțiunile formulate ca nefiind utile cauzei, având în vedere că prin completarea la raportul de expertiză comisia de experți a avut în vedere drept comparabile terenuri situate pe același amplasament cu cel expropriat.
Art. 26 din Legea nr. 33/1994 prevede că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
În consecință, Curtea va proceda în conformitate cu dispozițiile art. 27 din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora, primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și pretențiile formulate de părți și va hotărî. Despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată.
Asupra modului de calcul al despăgubirilor, Curtea reține că prin raportul de expertiză, comisia de experți a calculat valoarea despăgubirii ținând cont de prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același fel cu cel expropriat, în acest sens fiind anexate raportului de expertiză contracte de vânzare-cumpărare ale unor terenuri situate pe același amplasament cu cel expropriat.
Din concluziile raportului de expertiză astfel cum a fost completat în urma obiecțiunilor formulate, se constată că valoarea propusă de 61.214 lei se încadrează între valoarea stabilită de expropriator și cea solicitată de către reclamanți și, ca atare, raportul de expertiză va fi omologat în sensul în care apelul va fi admis potrivit art. 296 C.pr.civ., iar sentința de fond schimbată, stabilind cuantumul despăgubirilor pentru terenul expropriat ca fiind de 61.214 lei.
În ce privește cuantumul prejudiciului acesta nu a mai fost reținut în apel, urmând ca celelalte dispoziții ale sentinței de fond să fie menținute.
Potrivit art. 274 C.pr.civ., intimata-reclamantă va fi obligată la 2100 lei cheltuieli de judecată către apelantul-pârât reprezentând onorariu experți.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelul formulat de apelantul-pârât S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România, cu sediul în București, .. 38, sector 1 și sediul ales la SCA D. și Asociații, în București, .. 159, sector 6, împotriva sentinței civile nr. 443/30.03.2009 pronunțată de Tribunalul București – Secția a III-a Civilă în dosarul nr._/3/2008, în contradictoriu cu intimata-reclamantă S. D., cu domiciliul ales la avocat A. I. D., în București, ., ., ., sector 3.
Schimbă în parte sentința apelată, astfel:
Stabilește despăgubirile datorate de expropriator reclamantei ca fiind în cuantum de 61.214 lei, reprezentând valoarea terenului expropriat.
Păstrează celelalte dispoziții ale sentinței civile apelate.
Obligă pe intimata-reclamantă la 2.100 lei cheltuieli de judecată către apelant-pârât, reprezentând onorariu experți.
Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 28.06.2013.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
A. P. D. F. G.
GREFIER,
G.-M. V.
Red. .. PS 6 ex.
04.09.2013
| ← Pretenţii. Decizia nr. 845/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Pretenţii. Decizia nr. 1746/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
