Revendicare imobiliară. Decizia nr. 135/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 135/2013 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 05-09-2013 în dosarul nr. 5065/3/2004*
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A IX-A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE PRIVIND PROPRIETATEA INTELECTUALĂ, CONFLICTE DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
….
DECIZIA CIVILĂ NR.135A
Ședința publică din data de 05 Septembrie 2013
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE –I. R. D.
JUDECĂTOR – I. C.
GREFIER - E. D. C.
Pe rol soluționarea apelului declarat de apelanții-reclamanți C. N. și C. T. și apelanta-pârâtă S.C. „LA VIAȚA D.” SRL împotriva Sentinței civile nr.628/15.03.2012 pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă în dosarul nr._ în contradictoriu cu intimata-pârâtă S.C. „A. I.” SRL.
La apelul nominal făcut în ședință publică au răspuns apelanții-reclamanți prin avocat Igneț C., potrivit împuternicirii avocațiale nr.1752, emisă în baza contractului de asistență juridică nr.1752/05.05.2009, depusă la dosarul nr.5065/ 3/2004 al Tribunalului București - Secția a V-a, filele 376-377, apelanta-pârâtă, prin avocat R. P., potrivit împuternicirii avocațiale nr._/2013 emisă în baza contractului de asistență juridică nr._/02.04.2013, depusă la dosar fila 11, lipsă fiind intimata.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, în sensul că apelanta-pârâtă a formulat întâmpinare, înregistrată la dosar la data de 02.09.2013, după care:
Președintele completului comunică apelanților-pârâți o copie a întâmpinării formulate de apelanta-pârâtă.
Reprezentantul avocat al apelanților-reclamanți solicită lăsarea cauzei la sfârșitul ședinței pentru a lua cunoștință de cuprinsul întâmpinării.
Curtea încuviințează cererea formulată de apelanții-reclamanți, prin avocat.
La a doua strigare a cauzei au răspuns apelanții-reclamanți prin avocat Igneț C., potrivit împuternicirii avocațiale nr.1752, emisă în baza contractului de asistență juridică nr.1752/05.05.2009, depusă la dosarul nr._ al Tribunalului București - Secția a V-a, filele 376-377, apelanta-pârâtă, prin avocat R. P., potrivit împuternicirii avocațiale nr._/2013 emisă în baza contractului de asistență juridică nr._/02.04.2013, depusă la dosar fila 11, lipsă fiind intimata.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Nemaifiind cereri de formulat, excepții de invocat ori probe de administrat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe cererea de apel formulată de apelanții-reclamanți.
Apelanții-reclamanți, prin avocat, solicită admiterea apelului, anularea sentinței civile pronunțate de Tribunalul București, admiterea cererii și obligarea apelantei-pârâte să desființeze construcția edificată pe terenul proprietatea lor.
Susține că reclamanții au solicitat demolarea construcției în temeiul accesiunii, respectiv cazul constructorului de rea-credință care construiește pe terenul proprietatea altei persoane. Pârâta a avut contract de închiriere. Apreciază că instanța de fond în mod greșit a reținut că lucrările efectuate de S.C. „La Viață D.” SRL ar fi simple îmbunătățiri aduse unei construcții existente. Instanța a stabilit că nu se poate proba accesiunea, că îmbunătățirile aduse nu reprezintă o construcție ridicată de la 0.
Cu privire la temeinicia sentinței civile, arată că apelanta-pârâtă a făcut îmbunătățiri, nu o construcție nouă. Ar fi putut exista însă expertul nu le-a găsit. „La Viață D.” a refăcut construcția. Lucrările identificate de expert au fost făcute de apelanta-pârâtă „La Viață D.” SRL. Arată că nu mai susține criticile primului motiv de apel. În ceea ce privește excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei, arată că instanța a unit-o cu fondul.
Reprezentantul avocat al apelantei-pârâte solicită respingerea apelului ca nefondat. Arată că nu există dovezi concrete că pârâta a construit. S.C. „La Viață D.” nu își însușește reconstrucția, demolarea și nici supraînălțarea. Singurele lucrări realizate sunt îmbunătățirile identificate. Pârâta ocupă construcția dar nu știe cine a efectuat lucrările. Nu s-a demonstrat că „La Viață D.” a efectuat aceste construcții. Apreciază că instanța de fond în mod temeinic a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei. Concluzia instanței este temeinică. Nu există dovadă concretă că „La Viață D.” a efectuat aceste construcții și că se poate vorbi de o construcție nouă. Apreciază că, raportat la motivele de apel, nu există motiv de anulare a hotărârii.
Curtea acordă cuvântul pe cererea de apel formulată de apelanta-pârâtă.
Apelanta-pârâtă, prin avocat, solicită admiterea apelului, anularea sentinței atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare. Arată că nu s-a soluționat pe fond cererea reconvențională. S-a încălcat rolul activ. Solicită modificarea în parte a hotărârii atacate și menținerea dispozițiilor privind admiterea lipsei calității procesuale pasive a S.C. „La Viață D.” SRL. În ceea ce privește cheltuielile de judecată, arată că va formula o cerere separată.
Apelanții-reclamanți, prin avocat, solicită respingerea apelului, respingerea motivelor de apel. Arată că apelanta-pârâtă deține spațiu fără titlu. În ceea ce privește cheltuielile de judecată, arată că va formula o cerere separată.
Totodată, arată că Tribunalul București a unit excepția cu fondul cauzei și a soluționat-o pe fond, astfel încât nu se impune trimiterea cauzei spre rejudecare.
Curtea reține cauza în pronunțare.
CURTEA
Deliberând asupra apelurilor civile de față constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București la data de 29.04.2003, sub nr.9205/2003, reclamanții C. N. și C. T. au solicitat obligarea pârâtelor S.C. „La Viata D.” SRL și S.C. „A. I.” SRL să le lase în deplina proprietate și liniștită posesie suprafața de 121 mp. și, respectiv 301 mp., din terenul situat în București, ..25, sector 1, precum și obligarea pârâtelor să își ridice construcțiile amplasate pe terenul proprietatea lor sau, în situația în care nu își vor ridica construcțiile, să fie autorizați reclamanții să le ridice pe cheltuiala pârâtelor.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.619/19.05.2003 de BNP E. A. F. au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului din ..25, sector 1, imobilul fiind restituit de către Primăria Municipiului București în baza Legii nr.10/ 2001. După cumpărare au notificat pârâtele care ocupă terenul proprietatea lor pentru a clarifica situația dintre ei. Pârâta S.C. „La Viata D.” SRL nu a răspuns notificării, iar pârâta S.C. „A. I.” SRL le-a comunicat faptul că a preluat acest spațiu de la fosta S.C. „Vlady International” SRL, însă nu le recunoaște dreptul de proprietate și dorește să rezolve litigiul în instanță.
În drept au fost invocate dispozițiile art.480, art.494 și art.1077 C.civ.
Pârâta S.C. „La Viata D.” SRL a formulat întâmpinare și cerere reconvențională.
Prin întâmpinare a solicitat respingerea ca neîntemeiat a capătului de cerere privind obligarea sa la ridicarea construcțiilor edificate pe terenul din ..25, întrucât singurele construcții aflate pe acest teren sunt cele cumpărate de reclamanți prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.619/ 19.05.2003. Construcțiile, ca și întreg imobilul cumpărat de reclamanți de la vânzătorul G. S. M. G. I. sunt aceleași cu cele restituite de Primăria Municipiului București vânzătorului prin dispoziția nr.1009/17.04.2003.
Potrivit art.9 alin.1 din Legea nr.10/2001, imobilul se restituie în natură „în starea în care se află la data cererii de restituire”.
Pe calea cererii reconvenționale, pârâta-reclamantă a solicitat obligarea reclamanților-pârâți la plata sumei de 35.000 euro, echivalent în lei la data plății, reprezentând contravaloarea lucrărilor de reparații și îmbunătățiri efectuate la imobilul situat în București, ..25, sector 1 și acordarea unui drept de retenție până la plata acestei sume.
În motivarea cererii reconvenționale s-a arătat că pârâta-reclamantă a deținut imobilul menționat anterior în baza contractelor de închiriere încheiate cu S.C. „Herăstrău Nord” S.A. și C.G.M.B.-A.F.I. Imobilul a fost restituit fostului proprietar și apoi înstrăinat către reclamanții-pârâți în starea în care se afla la data cererii de restituire, situație în care pârâta-reclamantă a fost prejudiciată, deoarece patrimoniul său a fost redus cu contravaloarea lucrărilor efectuate.
În drept au fost invocate dispozițiile art.9 alin.1 din Legea nr.10/2001, art.494 C.civ.
De asemenea, pârâta S.C. „A. I.” SRL a formulat întâmpinare prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive, întrucât are calitatea de detentor al terenului situat în ..25 și nu pe aceea de posesor. Astfel, pârâta arată că este deținătoarea unui spațiu comercial construit în perimetrul terenului menționat anterior, folosința acestuia fiind dobândită după cum urmează: potrivit contractului de închiriere încheiat la data de 03.04.1990 între ICRAL Herăstrău, în calitate de mandatar al Municipiului București și Întreprinderea S. C., s-a conferit acesteia din urma dreptul de folosință asupra unei suprafețe de teren de 450 mp situat în București, . (în prezent ..25) sector 1. Dreptul de folosință asupra terenului a revenit S.C. „Vlady International” SRL ca urmare a contractului de asociere încheiat de aceasta cu .. Prin contractele de dare în plată încheiate între S.C. „Vlady International” SRL și I. C. și a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între acesta din urmă și S.C. „A. I.” SRL, dreptul de folosință asupra terenului și dreptul de proprietate asupra construcției amplasate pe acesta a revenit pârâtei. Situația de fapt existentă arată că pe lângă construcțiile existente la data preluării de către stat a imobilului s-a mai ridicat un corp nou de clădire în suprafață de 301 mp, proprietatea S.C. „A. I.” SRL, construcția fiind evidențiată pe planul topografic întocmit de Direcția Patrimoniu și Evidența Proprietății cadastru din cadrul Primăriei Municipiului București. Construcția proprietatea pârâtei a fost ridicată pe baza autorizației de construire nr.22-C/1990 și nu se încadrează prin caracteristicile tehnice în categoria celor ușoare sau demontabile. Astfel, pârâta a fost constructor de bună-credința al imobilului, care este o construcție definitivă, fiind edificată cu respectarea normelor legale în vigoare și cu obținerea autorizațiilor necesare. Or, în cazul constructorului de bună-credință, legea nu dă dreptul proprietarului bunului principal la opțiune, ci obligă la invocarea accesiunii și la dezdăunarea constructorului. Pe de altă parte, titlul autorului reclamanților face obiectul dosarului nr.3158/2003 în care s-a cerut constatarea nulității absolute a dispoziției nr.1009/17.04.2003 emisă de Primăria Municipiului București.
Instanța a administrat, la solicitarea părților, proba cu înscrisuri și proba cu expertiză tehnica topografică (raportul de expertiză fiind depus la filele 112-115 din dosar).
Prin Sentința civilă nr.2945/27.04.2004 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București a fost admisă excepția necompetenței materiale și s-a dispus declinarea competenței în favoarea Tribunalului București, unde cauza a fost înregistrată sub nr.871/2004, la data de 25.06.2004.
La termenul din data de 13.09.2004, pârâta S.C. „A. I.” SRL a formulat cerere reconvențională prin care a solicitat obligarea reclamanților-pârâți C. N. și C. T. la plata contravalorii investițiilor efectuate pe terenul situat în ..25.
În motivare, pârâta-reclamantă a precizat că pe terenul din ..25, s-a mai edificat un corp nou de clădire în suprafață de 301 mp., proprietatea sa, iar dispozițiile art.494 C.civ., recunosc proprietarului construcției edificate pe terenul altuia dreptul de a obține despăgubire constând în contravaloarea construcției sau a sporului de valoare adus de aceasta fondului.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 494 C.civ.
Pârâta-reclamantă S.C. „La Viață D.” SRL a depus la data de 12.05.2005 cerere precizatoare a cererii reconvenționale arătând că lucrările de investiții efectuate de aceasta la imobilul din ..25, sector 1, sunt cele menționate la punctul 4.3.3 din Raportul de evaluare a lucrărilor de investiții pentru spațiul situat în București, ..25, sector 1, întocmit de . SRL.
La termenul din data de 09.05.2005, instanța a dispus, conform art.137 alin.2 C.pr.civ., unirea cu fondul a excepției lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâta-reclamantă S.C. „A. I.” SRL.
Prin încheierea de ședință din data de 17.05.2010, instanța a dispus suspendarea judecații până la soluționarea irevocabilă a cauzei ce formează obiectul dosarului nr._, aflat pe rolul Tribunalului București.
Împotriva acestei încheieri au formulat recurs reclamanții-parați C. N. și C. T., care a fost admis prin decizia civila nr.1681/16.03.2011, pronunțată de Curtea de Apel București, în dosarul nr._/2/2010, a fost casată încheierea recurată și trimisă cauza pentru continuarea judecații aceleași instanțe.
La cererea părților, au fost administrate probele cu înscrisuri și proba cu expertiză tehnică construcții (raportul de expertiză întocmit de expertul B. G. fiind depus la filele 97-103 din dosar).
Prin Sentința civilă nr.628/15.03.2012 pronunțată în dosarul nr.5065/ 3/2004* Tribunalul București – Secția a V-a Civilă a admis excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâtă S.C. „La Viața D.” SRL, cu privire la capătul de cerere privind obligarea pârâtei la desființarea construcției edificate pe terenul situat în București, ..25, sector 1; a respins excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâta S.C. „A. I.” SRL; a respins excepția lipsei calității procesuale pasive invocate de pârâta S.C. „La Viața D.” SRL pe capătul de cerere privind revendicarea; a admis în parte acțiunea formulată de reclamanții C. N. și C. T. în contradictoriu cu pârâtele S.C. „La Viața D.” SRL și S.C. „A. I.” SRL; a obligat pârâta S.C. „La Viața D.” SRL să lase reclamanților în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 144.58 mp, situat în București, .. 25, sector 1, identificat prin raportul de expertiză tehnică întocmit de expertul B. G. (în prezent ocupat de construcția corp C); a obligat pârâta S.C. „A. I.” SRL să lase reclamanților în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 303.19 mp, identificat prin același raport de expertiză (în prezent ocupat de construcția edificată de pârâta S.C. „A. I.” SRL conform autorizației de construire nr.22 - C); a obligat pârâta S.C. „A. I.” SRL să ridice construcția edificată pe terenul din București, ..25, sector 1 conform autorizației de construire nr.22 - C/septembrie 1990, eliberată de Primăria Municipiului București, identificată prin același raport de expertiză; a respins capătul de cerere privind obligarea pârâtei S.C. „La Viața D.” SRL să desființeze construcția edificată pe terenul în litigiu, ca fiind formulat împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă; a respins cererile reconvenționale formulate de pârâtele S.C. „La Viața D.” SRL și S.C. „A. I.” SRL, ca neîntemeiate și a obligat pârâtele la plata către reclamanți a sumei de 300 lei cu titlu de cheltuieli de judecată
Pentru a pronunța această soluție prima instanță a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.619/19.05.2012, de BNP E. A. F., reclamanții-pârâți C. N. și C. T. au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, ..25, sector 1, compus din teren în suprafață de 1417 mp și trei corpuri de clădire, plus anexe (respectiv corpul A- la . sale, corp B- lipit de corp A și corpul C situat în spate, împreună cu anexele corespunzătoare, având o suprafață construită totală de 625.47 mp) de la G. S. M. G. I..
Vânzătorul era titularul dreptului de proprietate asupra imobilului în temeiul dispoziției nr.1008/17.04.2003, emisă de Primăria Municipiului București.
În anul 1990 Primăria Municipiului București, prin S.C. „Herăstrău Nord” S.A., a încheiat cu S.C. „S. C.” SRL, contractul de închiriere nr._ pentru suprafața de 301 mp., situată la nr.25 pe . societăți i-a fost eliberată autorizația nr.22C, pentru lucrări de construcții destinate activității comerciale stradale, prin care a fost autorizată amplasarea unei construcții cu caracter provizoriu pentru alimentație publică, birouri, rent-a-car, pe terenul deținut în baza contractului de închiriere încheiat cu S.C. „Herăstrău Nord” S.A. Potrivit mențiunilor autorizației de construire, construcțiile demontabile urmau a fi închiriate de la Compania autonomă de construcții „Carpați”, punându-i-se, totodată, în vedere beneficiarului că lucrările executate au un caracter provizoriu și că nu va putea emite pretenții la despăgubire la eventuala somație a Primăriei Municipiului București de eliberare a amplasamentului pentru alte cerințe prioritate în zona respectivă.
Ulterior, terenul închiriat și construcția edificată pe acesta conform autorizației de construire au făcut obiectul contractului de asociere în participațiune, încheiat la data de 01.01.1995, între S.C. „S. C.” SRL și S.C. „Vlady International” SRL și a contractului de dare în plată autentificat sub nr.1989/27.08.2001, de BNP F. D., conform căruia dreptul de proprietate asupra construcției provizorii, precum și dreptul de folosință asupra terenului s-au transmis către I. C. A., care le-a înstrăinat, la rândul său, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3124/31.10.2001, de BNP Mentor, pârâtei-reclamante S.C „A. I.” SRL.
Pârâta-reclamantă S.C. „La Viata D.” SRL era titulara dreptului de folosință asupra unui spațiu cu destinație comercială, situat în ..25 și compus din 7 încăperi, în temeiul contractului de închiriere nr._/1987.
Ca urmare a restituirii în natură a imobilul fostului proprietar – G. S. M. G. I. - contractele de închiriere încheiate de Primăria Municipiului București cu privire la imobilul din ..25 au fost desființate, întrucât locatorul nu mai putea asigura chiriașilor folosința bunului. De altfel, chiar la punctul 3 din dispoziția nr.1008/17.04.2003 s-a făcut mențiunea potrivit căreia contractele de închiriere dintre chiriași și Administrația Fondului Imobiliar încetează de drept pe data punerii în posesie a fostului proprietar.
Imobilul a fost identificat prin raportul de expertiza tehnica topografică întocmit de expertul tehnic B. M., stabilindu-se că terenul ocupat de către pârâta-reclamantă S.C. „La Viata D.” SRL este în suprafață de 144 mp, iar terenul ocupat de pârâta-reclamantă S.C. „A. I.” SRL are suprafața de 323 mp.
A reținut tribunalul că în cazul acțiunii în revendicare, definită ca fiind acea acțiune reală prin care proprietarul, care a pierdut posesia bunului său, cere restituirea acestui bun de la posesorul neproprietar, calitatea procesuală pasivă aparține celui care se afla în posesia bunului ce face obiectul cererii.
Or, după cum s-a precizat anterior, a arătat prima instanță, în prezent, pârâta-reclamantă S.C. „La Viata D.” SRL deține o porțiune de 144 mp din terenul situat în ..25. Ca atare, instanța a respins excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de S.C. „La Viata D.” SRL, constatând ca reclamanții-pârâți au justificat calitatea procesuală pasivă, făcând dovada că pârâta-reclamantă se afla în posesia bunului revendicat.
Având în vedere că numai reclamanții-pârâți au invocat un titlu de proprietate asupra imobilului în litigiu, instanța a dispus obligarea pârâtei-reclamante S.C. „La Viata D.” SRL să lase reclamanților-pârâți în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 144 mp, situat în București, ..25, astfel cum a fost identificat prin schița anexă la raportul de expertiză topografică.
Cu privire la capătul de cerere privind obligarea pârâtei-reclamante S.C. „La Viata D.” SRL să desființeze construcțiile provizorii amplasate pe terenul proprietatea reclamanților-pârâți, instanța a reținut din concluziile raportului de expertiză tehnică construcții, întocmit de expertul B. G., că pârâta-reclamantă ocupă clădirea edificată în partea stângă mediană a terenului din ..25. Expertul a mai precizat că această clădire a fost „refăcută în întregime prin demolarea zidurilor interioare, supraînălțarea zidurilor exterioare și închiderea lor cu elemente transparente la partea superioară, introducerea unui schelet metalic interior, cu elemente de rezistență în ziduri și în tavan, cu acoperiș nou, creându-se o sala de restaurant, cu balcon interior parțial și luminatoare”.
Din coroborarea concluziilor raportului de expertiză tehnică construcții cu memoriu tehnic de arhitectură întocmit de arhitect O. A., unde cu privire la corpul C, edificat pe terenul din ..25, se arată că are suprafața construită de 148.6 mp (apropiată de cea determinată în raportul de expertiză topografică ca fiind ocupată de pârâta-reclamantă), clădirea, executată în anii 1920 cu fundații din beton și cărămida fiind recent transformată, refuncționalizată, păstrându-se de la construcția anterioară zidăria exterioară perimetrală, cu autorizația de desființare nr.380/171/21.12.2006, eliberată de Primăria Municipiului București reclamanților-pârâți, a rezultat că pârâta-reclamantă ocupă în prezent corpul C de clădire.
Tribunalul a menționat că dispozițiile art.19 alin.1 din Legea nr.10/2001, prevăd că numai în situația în care imobilelor construcții care fac obiectul notificărilor și cărora le-au fost adăugate pe orizontală și/sau pe verticală, în raport de forma inițială noi corpuri a căror arie desfășurată însumează peste 100% din aria desfășurată inițial și dacă părțile nu convin altfel, foștilor proprietari li se acordă masuri reparatorii prin echivalent. Așa fiind, s-a reținut că Primăria Municipiului București a dispus restituirea în natură fostului proprietar, G. S. M. G. I., și a corpului de clădire C, situat în spate, împreună cu anexele sale, iar reclamanții-pârâți au devenit titularii dreptului de proprietate asupra acestei construcții prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.619/19.05.2012.
Potrivit art.494 alin.1 C.civ. „dacă plantațiile, construcțiile și lucrările au fost făcute de o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ține pentru dânsul, sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice.” A apreciat tribunalul că pentru a fi incidente dispozițiile citate anterior, prin ipoteză, este necesar ca o persoană să facă construcții, plantații sau lucrări cu materiale ce îi aparțin, pe terenul aflat în proprietatea altei persoane.
Întrucât reclamanții-pârâți sunt proprietarii corpului C de clădire în baza contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu G. S. M. G. I. și, corelativ, pârâta-reclamantă S.C. „La Viata D.” SRL nu este proprietara materialelor din care este edificată construcția, a reținut prima instanță că nu sunt aplicabile în cauză dispozițiile art.494 alin.1 C.civ., care permit proprietarului terenului să solicite desființarea construcțiilor realizate de un terț cu rea-credință pe terenul său. Ca atare, instanța a admis excepția lipsei calității procesuale pasive, invocată de pârâta-reclamantă S.C. „La Viata D.” SRL, aceasta neaflându-se în poziția unui terț care a edificat lucrări cu materiale proprii pe un fond străin, și a respins acest capăt de cerere ca fiind formulat împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
Referitor la capătul principal din cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă S.C. „La Viata D.” SRL privind obligarea reclamanților-pârâți la plata contravalorii îmbunătățirilor aduse corpului C de clădire din ..25, instanța a reținut că prin cererea depusă la termenul din 06.06.2005, pârâta-reclamantă a precizat că lucrările a căror contravaloare o solicită sunt cele indicate la punctul 4.3.3 al raportului de evaluare a lucrărilor de investiții pentru spațiul situat în București, ..25, sector 1, întocmit de . SRL, respectiv: decopertat pereți, tencuit, gletuit, zugrăveli lavabile, înlocuit uși, refăcut instalație sanitară, înlocuit obiecte sanitare, refăcut instalație electrică. În privința acestor lucrări, în raportul de expertiză tehnică construcții s-a arătat că nu mai există în materialitatea lor în prezent, referindu-se la clădirea dinainte de a fi demolată în interior, în întregime.
Pe de altă parte, a arătat tribunalul, dispozițiile art.494 C.civ., invocate de pârâta-reclamantă în susținerea cererii reconvenționale, se aplică numai în cazul lucrărilor noi, și nu la simple îmbunătățiri făcute unei clădiri anterioare; acestea din urma nu sunt supuse regulilor accesiunii, ci proprietarul care a câștigat în acțiunea în revendicare poate fi obligat la restituirea lor, pe temeiul principiului îmbogățirii fără justa cauză, în măsura în care au fost necesare și utile.
Or, instanța, conform principiului disponibilității, nu poate schimba cauza cererii de chemare în judecată, înțeleasă ca situație de fapt calificată juridic.
Pe cale de consecință, cererea de obligare a reclamanților-pârâți la plata contravalorii îmbunătățirilor necesare și utile a fost respinsă, ca neîntemeiată, fiind respinsă, în temeiul principiului accesorium sequitur principale, și cererea accesorie privind instituirea unui drept de retenție în favoarea pârâtei-reclamante până la achitarea contravalorii îmbunătățirilor.
În ceea ce o privește pe pârâta S.C. „A. I.” SRL, prima instanță a avut în vedere ca prin declarația autentificată sub nr.1100/27.10.2009, de BNP Fidelis, aceasta a achiesat la pretențiile reclamanților-pârâți C. N. și C. T., solicitând admiterea acțiunii în revendicare, astfel că, potrivit dispozițiilor art.270 C.pr.civ., a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale pasive și a fost admisă cererea formulată de reclamanții-pârâți în contradictoriu cu aceasta și a fost obligată pârâta-reclamantă S.C. „A. I.” SRL să le lase în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 303.19 mp, identificat prin raportul de expertiză topografică.
A reținut prima instanță că potrivit raportului de expertiză tehnică construcții întocmit în cauză, construcția folosită de S.C. „A. I.” SRL are un caracter semipermanent - semiprovizoriu, provenind dintr-o construcție provizorie cu schelet metalic și acoperiri din prelată de plastic, care, treptat, în intervalul 1997-2004, a fost dezvoltată și extinsă, prevăzută cu pereți din BCA la exterior și pereți interiori din BCA, rigips și sticlă, instalații, acoperiș metalic izolat cu luminatori glisant cu elemente din policarbonat în suprafață de circa 20 mp.
Pentru determinarea raporturilor juridice dintre părți, născute ca urmare a edificării construcției pe terenul proprietatea reclamanților - pârâți, ținând cont de prevederile art.494 alin.1 C.civ., enunțate mai sus, dar și cele ale art.494 alin.3 teza a II-a C.civ., conform cărora „cu toate acestea, dacă plantațiile, clădirile și operele au fost făcute de o a treia persoană de bună-credință, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantații, clădiri și lucrări, dar va avea dreptul, sau să înapoieze valoarea materialelor și prețul muncii, sau să plătească o sumă de bani egală cu aceea a creșterii valorii fondului”, s-a apreciat că este esențial să se determine dacă pârâta-reclamantă S.C. „A. I.” SRL a fost sau nu de bună-credință la data efectuării extinderilor la construcția provizorie dobândita prin cumpărare de la I. C. A..
S-a mai arătat că noțiunea de „constructor de bună-credință” a fost definită în doctrină ca fiind acea stare subiectivă întemeiată pe convingerea eronată, dar neculpabilă, a autorului că are un drept de proprietate asupra terenului pe care efectuează construcția. În acest sens s-a arătat că buna-credință în înțelesul art.494 C.civ. trebuie să fie subsumată noțiunii generale de bună-credință, care poate fi definită, ca o convingere eronată, dar neculpabilă cu privire la o anumită reprezentare a realității. Din acest motiv, sfera bunei-credințe încetează atunci când autorul știe, de la bun început, că nu este proprietarul terenului pe care face lucrarea.
În speță, prima instanță a apreciat că pârâta-reclamantă S.C. „A. I.” SRL a fost de rea-credință la data realizării extinderilor la construcția inițiala, deoarece autorizația de construire nr.22-C/septembrie 1990 dădea dreptul beneficiarului numai la edificare unei construcții provizorii. Mai mult, în cuprinsul acesteia s-a menționat expres că acestea vor trebui ridicate la solicitarea Primăriei Municipiului București.
Reținând reaua-credință a pârâtei-reclamante, s-a constatat incidența dispozițiilor art.494 alin.1 C.civ. care dau dreptul proprietarului terenului să oblige pe constructor să desființeze construcțiile executate pe cheltuiala sa. Prin urmare, instanța a admis și acest capăt de cerere și a obligat pârâta-reclamantă S.C. „A. I.” SRL să ridice construcția edificată pe terenul din București, .. 25.
Întrucât prin declarația autentificată sub nr.1093/27.10.2009, de BNP S. D. T., pârâta-reclamantă S.C. „A. I.” SRL a arătat că înțelege „să renunțe la toate drepturile deduse judecații în fața instanțelor de judecată, în contradictoriu cu C. T., C. N. și G. S. M. G. I., cu privire la imobilul situat în București, ..25, sector 1”, constatând că sunt îndeplinite toate condițiile prevăzute de art.247 C.civ., instanța a respins cererea reconvențională prin care pârâta-reclamantă a solicitat obligarea reclamanților-pârâți la plata contravalorii investițiilor efectuate pe terenul în litigiu, ca neîntemeiată.
Instanța nu a dat eficiență declarației depuse la fila 16 din dosar, deoarece în lipsa încheierii de autentificare, nu s-a putut verifica dacă sunt întrunite cerințele art.247 C.pr.civ.
În temeiul art.276 C.pr.civ., tribunalul a obligat pe pârâtele-reclamante la plata parțială a cheltuielilor de judecată efectuate de reclamanții-pârâți.
Împotriva acestei soluții, în termenul legal, la datele de 27.11.2012 și 29.11.2012 au declarat apel reclamanții C. N. și C. T., respectiv pârâta S.C. „La Viață D.” SRL, cererile de apel fiind înregistrate pe rolul Curții de Apel București – Secția a IX-a Civilă și pentru Cauze privind Proprietatea Intelectuală, Conflicte de Muncă și Asigurări Sociale la data de 07 ianuarie 2013.
În motivarea apelului, apelanții – reclamanți C. N. și C. T. au criticat soluția pronunțată de prima instanță atât cu privire la capătul de cerere prin care s-a admis în parte acțiunea în revendicare, iar pârâta a fost obligată că lasă în deplină proprietate și liniștită posesie numai terenul de sub construcția corp C cât și cu privire la capătul de cerere prin care s-a cerut obligarea pârâtei S.C. „La Viață D.” SRL să desființeze construcția edificată pe teren.
Arată apelanții – reclamanți că soluția pe care a adoptat-o instanța de fond este contradictorie, fiind că, pe de o parte, consideră că imobilul construcție – corp C a fost dobândit de apelanți prin contractul de vânzare – cumpărare și respinge cererea de desființare a acestuia, iar pe de altă parte, respinge și cererea în obligarea pârâtei – reclamante de a lăsa în deplină proprietate și liniștită posesie și această clădire corp C.
Prin urmare se solicită admiterea apelului, anularea în parte a sentinței apelate, iar pe fondul cauzei obligarea pârâtei „la Viață D.” să lase în deplină proprietate și liniștită posesie și imobilul compus din construcție corp C, astfel cum a fost identificat prin raportul de expertiză întocmit de expertul tehnic B. C..
În drept au fot invocate dispozițiile art.282 și urm. C.pr.civ.
La termenul de judecată din data de 06 iunie 2013, apelanții – reclamanți C. N. și C. T., au depus la dosarul cauzei motive suplimentare de apelprin care au criticat soluția primei instanței și sub aspectul modului de soluționare a excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtei S.C. „La Viață D.” SRL.
Se arată în dezvoltarea acestui motiv de apel că, prin acțiune, reclamanții au arătat că modificarea și transformarea în totalitate a vechii construcții s-a realizat de către S.C. „La Viață D.” SRL, fapt recunoscut și de pârâtă prin cererea reconvențională formulată, fiind evident că numai pârâta – reclamantă putea fi proprietara materialelor din moment ce aceasta a efectuat lucrările și a recunoscut acest lucru.
Pe fondul cauzei se afirmă că apelanții au solicitat demolarea construcției, în temeiul accesiunii, respectiv cazul constructorului de rea credință care construiește pe terenul proprietatea altei persoane.
Susțin apelanții – reclamanți că motivul pentru care au înțeles să facă această motivare în drept îl constituie faptul că imobilul construcție a fost transformat în întregime, astfel că nu se poate vorbi de îmbunătățiri aduse imobilului, ci chiar de o construcție nouă.
Apelanții – reclamanți susțin că instanța de fond nu a ținut cont de concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză care a identificat lucrările efectuate de pârâtă, lucrări pentru care societatea nici nu a putut prezenta autorizațiile și avizele necesare și nici faptul că ar fi avut acordul proprietarului.
Subliniază apelanții – reclamanți că și expertul desemnat în cauză a precizat faptul că nu are cum să ia în considerare îmbunătățirile aduse la construcția veche, acestea nemaiexistând ca urmare a demolării în întregime la interior.
Apelanții afirmă că nu se mai poate vorbi de aceeași construcție atât timp cât vechea clădire a fost demolată aproape în întregime, S.C. „La Viață D.” SRL păstrând doar o parte din zidurile exterioare și acestea suferind modificări prin supraînălțare și crearea de luminatoare.
Apelanții – reclamanți susțin că accesiunea nu se aplică numai construcțiilor noi, în sensul în care acestea sunt edificate „de la zero” cum greșit consideră instanța de fond, ci se aplică și construcțiilor care sunt edificate pe o construcție existentă, în așa fel încât aceasta este demolată în întregime, cum este cazul în speță.
Se mai adaugă că prin respingerea cererii de a fi obligată pârâta – reclamantă să demoleze construcția edificată, reclamanții sunt puși în situația de a deveni proprietari asupra unei noi construcții, care nu mai are nicio legătură cu construcția veche, mai mult, o construcție care comunică cu imobilul învecinat care nu este proprietatea lor.
În concluzie se solicită admiterea apelului, anularea sentinței civile nr.628/ 15.03.2012, iar în rejudecare admiterea cererii reclamanților și obligarea pârâtei S.C. „La Viață D.” SRL să desființeze construcția edificată pe terenul proprietatea reclamanților.
Prin apelul declarat, apelanta - pârâtă S.C. „La Viață D.” SRL, a solicitat anularea sentinței civile nr.628/15.03.2012 și trimiterea cauzei spre rejudecare, având în vedere neanalizarea pe fond a cererii reconvenționale, conform calificării juridice corecte a acesteia.
Se arată că deși instanța de fond a stabilit în mod corect încadrarea juridică a pretenției, a încălcat principiul fundamental al rolului activ al judecătorului și, fără să pună în discuția părților corecta încadrare juridică a cererii, a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională, deși a identificat că pretenția apelantei - pârâte trebuia să fie justificată în drept pe un alt temei juridic.
În subsidiar, se solicită respingerea ca neîntemeiată a cererii de obligare a apelantei – pârâte la lăsarea în deplină proprietate și liniștită posesie a terenului în suprafață de 144,58 mp situat în București ..25, sector 1 și admiterea cererii reconvenționale, cu cheltuieli de judecată.
Referitor la anularea hotărârii ca urmare a neanalizării cererii reconvenționale în raport de corecta încadrare juridică se arată că instanța a ignorat principiul rolului activ al judecătorului, consacrat de art.129 C.pr.civ., care i-ar fi permis să pună în discuție corecta calificare a temeiului de drept invocat în cererea reconvențională.
Afirmă apelanta – pârâtă că din cuprinsul întregii cereri reconvenționale reiese clar ce anume urmărea de fapt și de drept, iar instanța de fond nu a pus în discuția părților încadrarea juridică a temeiului de drept stabilit de către apelanta – pârâtă, ci după ce a stabilit direct prin sentință că art.494 C.civ. nu poate fi temeiul de drept justificat pentru pretenția apelantei, a respins ca neîntemeiată acțiunea, împreună cu cererea accesorie, respectiv acordarea dreptului de retenție.
Apreciază apelanta – pârâtă că prin felul în care a acționat instanța s-a încălcat și principiul contradictorialității și al dreptului la apărare.
Față de aspectele prezentate, în temeiul art.297 alin.2 C.pr.civ. se solicită anularea sentinței atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare, având în vedere că sentința nu poate fi modificată în parte și anulată în cealaltă parte, iar judecătorul fondului nu a analizat cererea reconvențională, ci a respins-o ca neîntemeiată strict pe motivul că situația de fapt nu corespunde temeiului de drept invocat.
Referitor la capătul de cerere având ca obiect revendicare se apreciază că în mod greșit a admis instanța de fond acțiunea în revendicare cu privire la terenul în suprafață de 144,58 mp deoarece apelanta – pârâtă este doar un detentor precar.
Se afirmă că instanța s-a raportat doar la noțiunea de posesie, fără a sesiza și distincțiile necesare între această instituție juridică și detenția precară. Subliniază apelanta că nu a existat niciodată intenția de a poseda pentru sine, ci mereu a deținut doar folosința spațiului.
Așa fiind, susține apelanta, în mod netemeinic și nelegal a procedat instanța de fond care a permis ca apelanții – reclamanți să își afirme dreptul de proprietate sau de posesie asupra terenului, motiv pentru care se impune respingerea acestui capăt de cerere ca neîntemeiat.
În ceea ce privește cererea reconvențională se arată că urmare a faptului că societatea apelantă a efectuat diferite lucrări de îmbunătățiri, care au condus nu numai la conservarea imobilului ci și la sporul de valoare al acestuia se impune despăgubirea apelantei cu suma de bani investită în repararea și îmbunătățirea imobilului, evitându-se astfel îmbogățirea fără justă cauză a apelanților reclamanți.
Având în vedere că toate lucrările au fost efectuate în legătură cu imobilul ce urmează a rămâne în proprietatea apelanților – reclamanți – până la proba contrară – se solicită instanței stabilirea dreptului de retenție până la achitarea integrală a sumei solicitate de societate, cu titlu de îmbunătățiri.
În drept au fost invocate dispozițiile art.282 și urm. C.pr.civ.; art.296, art.297 alin.2 C.pr.civ.; art.986 C.civ.; art.129 C.pr.civ., art.6 CEDO și art.21 alin.3 din Constituția României.
La data de 09 mai 2013, în ședință publică, s-a depus la dosarul cauzei întâmpinarea formulată de apelanta – pârâtă S.C. „La Viață D.” SRL la apelul declarat de apelanții – reclamanți C. T. și C. N., prin care s-a solicita respingerea apelului ca nefondat.
În primul rând apelanta – pârâtă susține că apelanții – reclamanți au investit instanța de apel cu soluționarea unei noi cereri în apel, și anume revendicarea corpul C de clădire, cerere ce nu a fost formulată în fața primei instanțe.
Se subliniază că această solicitare a apelanților – reclamanți de obligare a societății la lăsarea în deplină proprietate și liniștită posesie a corpului de clădire C îmbracă forma unei cereri noi, care nu poate fi introdusă și primită direct în apel, așa cum rezultă din art.294 alin.1 teza 1 C.pr.civ.
Referitor la solicitarea apelanților – reclamanți de a se anula în parte sentința apelată, se susține că această solicitare este nelegală, întrucât prima instanță a soluționat cauza pe fond cu privire la primul capăt de cerere, iar apelanții – reclamanți nu au formulat apel cu privire la admiterea excepției lipsei calității procesuale pasive, aceasta intrând în puterea de lucru judecat.
În drept au fost invocate dispozițiile art.289 298 C.pr.civ.
Ulterior depunerii motivelor suplimentare de apel, la data de 05 septembrie 2013, prin serviciul Registratură, apelanta – pârâtă S.C. „La Viață D.” SRL, a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea ca nefondate și a noilor critic.
Se arată cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive că apelanții – reclamanți pornesc de la o premisă greșită, respectiv că efectuarea construcțiilor de supraînălțare a zidurilor, demolarea zidurilor și introducerea scheletului metalic interior ar fi fost efectuate de către apelanta – pârâtă, deși din actele dosarului nu rezultă acest lucru. Dimpotrivă, se afirmă că intimata a demonstrat că alte societăți au fost sancționate contravențional pentru efectuarea de lucrări de construire neautorizate.
Susține apelanta – pârâtă că expertul care a efectuat raportul de expertiză judiciară se contrazice în afirmații, iar concluziile raportului sunt în neconcordanță cu memoriul tehnic de arhitectură întocmit în vederea demolării construcției, din care rezultă că nu am fi în prezența unei construcții noi. Se mai adaugă că nu poate fi ignorat nici faptul că intimata a intrat în posesia construcției prin încheierea unui contract de închiriere, ceea ce înseamnă că, altcineva a efectuat construcția, iar susținerea apelanților că accesiunea se aplică inclusiv construcțiilor adăugate, deși adevărată, nu este relevantă în speță, întrucât nu există dovada clară că suntem în prezența unei construcții noi și cu atât mai puțin, nu s-a dovedit că însăși intimata ar fi efectuat o construcție.
Amintind parte din probatorul administrat în fața primei instanțe, apelanta – pârâtă, afirmă că nu societatea S.C. „La Viață D.” SRL este cea care a efectuat construcțiile „provizorii”, o altă societate fiind sancționată de Primărie pentru efectuarea construcțiilor la această adresă, cel mai important fiind faptul că o hotărâre judecătorească a confirmat faptul că această societate, C. Exe SRL, a construit fără autorizație.
Precizează apelanta – pârâtă că, în raport de înscrisurile depuse la dosar, se poate observa că, în niciun caz, nu este vorba despre construcții „provizorii”, ușor demontabile, așa cum le-au descris apelanții, prin cererea de chemare în judecată, iar în lipsa oricăror instrumente probatorii care să conducă la concluzia că S.C. „La Viață D.” SRL este constructor, cu atât mai puțin de rea credință, cel de-al doilea capăt de cerere al apelanților – reclamanți, întemeiat pe dispozițiile art.494 C.civ. se impune a fi respins ca fiind introdus împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.
Apelanta – pârâtă afirmă că a recunoscut că a efectuat diferite îmbunătățiri la instalația electrică și sanitară, a înlocuit obiecte sanitare și a efectuat lucrări de decopertare, tencuire și zugrăvire a pereților, atașând în acest sens un raport de evaluare.
Pe fondul apelului se afirmă că solicitarea apelanților – reclamanți de anulare a sentinței și rejudecare a dosarului de către instanța de apel este nelegală, deoarece motivele pentru care s-ar putea dispune anularea sentinței sunt prevăzute de art.297 C.pr.civ., iar dispozițiile acestui articol nu sunt incidente în cauza de față.
Mai adaugă apelanta – pârâtă că și în cazul în care ar exista vreun motiv de nulitate al hotărârii, conform art.297 C.pr.civ., forma în vigoare la data sesizării instanței, soluția corectă ar fi de trimitere a cauzei spre rejudecare.
Față de aspectele învederate se solicită respingerea apelului declarat de apelanții – reclamanți ca nefondat, iar în subsidiar, în măsura în care se va aprecia că apelanta – pârâtă ar calitate procesuală pasivă în cauză, să fie trimisă cauza spre rejudecare ca urmare a faptului că instanța nu a intrat în judecarea pe fond a capătului al doilea de cerere.
În drept au fost invocate dispozițiile art.289 – 298 C.pr.civ.
Apelanții – reclamanți C. N. și C. T. nu au formulat întâmpinare la apelul declarat de apelanta – pârâtă S.C. „La Viață D.” SRL, însă au fost reprezentanți în apel.
Intimata – pârâtă S.C. „A. I.” SRL, deși legal citată, nu a formulat întâmpinare și nici nu s-a prezentat în fața instanței de apel.
Excepția tardivității completării cererii de apel, invocată de apelanta – pârâtă S.C. „La Viață D.” SRL a fost respinsă ca neîntemeiată conform încheierii de ședință din dat de 06 iunie 2013.
În apel nu au fost administrate probe noi.
Analizând apelurile în raport de actele și lucrările dosarului precum și de criticile formulate, Curtea, constată următoarele:
Asupra apelului declarat de apelanta - pârâtă S.C. „La Viață D.” SRL:
1. Critica referitoare la neanalizarea pe fond a cererii reconvenționale în raport de calificarea juridică corectă nu este fondată.
Curtea constată că prin cererea reconvențională formulată la data de 18 septembrie 2003 în dosarul nr.9205/2003 al Judecătoriei Sectorului 1 București apelanta – pârâtă S.C. „La Viață D.” SRL a solicitat obligarea apelanților – reclamanți Cătănicu la plata sumei de 35.000 USD, echivalent în lei la data executării, reprezentând contravaloarea lucrărilor de reparații și îmbunătățiri efectuate la imobilul situat în București, sector 1, ..25 și instituirea unui drept de retenție până la plata sumei respective. Temeiul de drept indicat de apelanta – pârâtă a fost art.494 C.civ.
Ulterior declinării cauzei, cererea reconvențională a fost precizată, în fața Tribunalului București – Secția a V-a Civilă, la data de 12 mai 2005, sub aspectul lucrărilor de investiții efectuate pentru spațiul închiriat ocupat de apelanta – pârâtă, fără a fi modificat ori precizat temeiul de drept.
Pe cale de consecință, odată ce apelanta – pârâtă S.C. „La Viață D.” SRL, a beneficiat de asistență juridică calificată și a indicat prin cererea reconvențională, precizată, drept temei de drept al pretențiilor sale dispozițiile art.494 C.civ. prima instanță, în mod corect a soluționat cererea, în raport de temeiul invocat de parte.
Din analiza sentinței apelate Curtea mai constată că tribunalul nu a respins cererea reconvențională, în mod formal, prin simpla motivare în sensul că dispozițiile art.494 C.civ. nu sunt aplicabile în speță, ci a arătat, motivat, pe baza probelor administrate în cauză, că lucrările de îmbunătățire indicate de apelanta – pârâtă prin cererea reconvențională precizată nu mai există în materialitatea lor.
Astfel, tribunalul a indicat în mod expres în considerentele sentinței lucrările de îmbunătățire indicate de parte prin cererea precizatoare, pe baza raportului de evaluare a lucrărilor de investiții întocmit de S.C. „FIN Control Consulting” SRL, și, față de concluziile expertului constructor desemnat în cauză a reținut că respectivele lucrări nu mai există în materialitatea lor, motiv pentru care nu au fost identificate de expert și nici evaluate. Aceste considerente au fost cele care au condus la respingerea cererii reconvenționale ca neîntemeiată, motiv pentru care se constată că tribunalul a analizat cererea reconvențională, pe fond, pe baza probelor administrate, neputându-se reține o nepronunțare asupra pretențiilor deduse judecății de către apelanta - pârâtă.
Totodată, Curtea reține că motivarea tribunalul în sensul că dispozițiile art.494 C.civ. nu sunt aplicabile în cazul simplelor îmbunătățiri efectuate la o construcție anterioară, este una subsidiară, cererea nefiind respinsă exclusiv pe acest considerent.
În lumina aspectelor arătate mai sus Curtea apreciază criticile formulate de apelanta – pârâtă referitoare la încălcarea principiilor rolului activ, al disponibilității și al dreptului la apărare ca fiind nefondate.
Astfel, potrivit dispozițiilor art.129 alin.5 C.pr.civ. judecătorul are îndatorirea de a stărui prin toate mijloacele legale pentru a preveni orice greșeală privind aflarea adevărului în cauză, pe baza stabilirii faptelor și prin aplicarea corectă a legii, însă acest text de lege nu dă dreptul judecătorului să schimbe temeiul de drept al cererii cu care a fost investit deoarece într-un asemenea caz s-ar ajunge la un dezechilibru între părțile implicate în litigiu.
În temeiul art.129 alin.5 C.pr.civ. judecătorul are posibilitatea de a solicita lămuriri suplimentare părților însă nu poate să indice apelantei – pârâte temeiul corect al cererii sale reconvenționale, mai ales în cazul în care apelanta a beneficiat de asistență juridică pe toată durata procesului.
Or, odată ce instanța a apreciat că nu are nevoie de lămuriri suplimentare în soluționarea cererii reconvenționale și nu a pus în discuția părților un nou temei de drept nu se poate susține că în cauză a fost încălcat principiul contradictorialității, deoarece toate cererile și probele administrate în cauză au fost puse în discuția părților.
Mai mult, a susține că prin modul în care a fost soluționată cererea reconvențională s-a încălcat dreptul la apărare la pârâtei – reclamante (adică al reclamantei din cererea reconvențională) înseamnă a înlătura orice formă de răspundere a avocatului societății pârâte care a indicat un temei de drept inaplicabil în cauză.
Dreptul la apărare, în sens material, cuprinde întregul complex de drepturi și garanții procesuale care sunt instituite de lege pentru a da posibilitate părților să-și apere interesele legitime (dreptul de a formula cereri, de a lua cunoștință de actele dosarului, de a propune probe, de a participa la dezbateri, de a formula concluzii, de a declara căi de atac), iar în sens formal, dreptul la apărare presupune dreptul părții de a-și angaja un apărător. Cu toate acestea dreptul la apărare nu include și dreptul părții de a beneficia de schimbarea temeiului de drept al cererii sale greșit întemeiate de apărătorul ales.
Pe cale de consecință Curtea constată că primul motiv de apel formulat de apelanta – pârâtă S.C. „La viață D.” SRL este nefondat, și apreciind că solicitările acesteia formulate pe cale de cerere reconvențională au fost analizate de prima instanță, constată, de asemenea, că nu se impune trimiterea cauzei pentru rejudecarea acestei cereri.
2. Critica referitoare la greșita admitere a capătului de cerere având ca obiect revendicarea suprafeței de teren de 144,58 mp. situat în București, sector 1, ..25, este, de asemenea, nefondată.
În primul rând Curtea constată că, prin apelul declarat, apelanta – pârâtă, critică soluția primei instanțe, exclusiv pe considerentul că societatea deține bunul imobil revendicat în temeiul unui contract de închiriere având calitatea de detentor precar. În atare condiții soluția tribunalului cu privire la calitatea de proprietari a reclamanților Cătănicu asupra terenului revendicat de la pârâta „La Viață D.” în suprafață de 144,58 mp și cu privire la identitatea dintre terenul revendicat și cel ocupat de societatea pârâtă a intrat în puterea de lucru judecat, instanța de apel având de analizat numai posibilitatea proprietarului de a revendica bunul de la un detentor precar.
Sub acest aspect, se reține că acțiunea în revendicare este acea acțiune reală prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului său, cere restituirea respectivului bun de la posesorul neproprietar, fără a se face vreo diferență între persoana care posedă pentru sine și cea care posedă pentru altul (detentorul precar).
Acțiunea în revendicare apare ca a fi cel mai energic mijloc de apărare a dreptului de proprietate deoarece permite titularului să-și apere dreptul real asupra bunului și să pretindă restituirea de la cel care-l stăpânește fără temei.
În atare condiții, distincția pe care o face apelanta – pârâtă între posesie și detenție precară apare ca lipsită de interes sub aspectul calității procesuale pasive într-o acțiune în revendicare, deoarece scopul reclamantului proprietar este acela de a redobândi posesia materială a bunului de la persoana care îl stăpânește, fie pentru sine fie pentru altul.
Calitatea de detentor precar reclamantă de apelanta – pârâtă ar putea prezenta interes, în măsura în care apelanta – pârâtă ar formula o acțiune personală, întemeiată pe contractul încheiat în vederea obținerii spațiului respectiv, însă nu poate fi opusă apelanților – reclamanți pentru a e ajunge la respingerea acțiunii în revendicare.
Pe cale de consecință, nici cel de-al doilea motiv de apel formulat de apelanta – pârâtă nu poate fi primit.
3. Critica referitoare la greșita soluționare a cererii reconvenționale nu poate fi primită.
Asupra acestei critici se constată că prin cererea reconvențională, precizată, apelanta – pârâtă S.C. „La Viață D.” SRL a solicitat obligarea apelanților – reclamanți la plata contravalorii lucrărilor de reparații și îmbunătățiri efectuate la imobilul, și anume: decopertat pereți, tencuit, gletuit, zugrăveli lavabile, înlocuit uși, refăcut instalație sanitară, înlocuit obiecte sanitare, refăcut instalație electrică, lucrări evaluate aproximativ la suma de 35.000 USD.
Din raportul de expertiză specialitatea construcții întocmit în cauză rezultă că imobilul – clădire existent pe partea stângă mediană a terenului din ..25, deținut de S.C. „Viață D.” SRL, a fost refăcut în întregime, astfel că lucrările pretinse de apelanta – pârâtă nu mai există. A explicat expertul că respectivele lucrări (indicate prin raportul de evaluare a lucrărilor de investiții extrajudiciar) se referă la clădirea dinainte de a fi demolată în interior în întregime, iar această concluzie a fost menținută și prin răspunsul la obiecțiuni formulat la data de 07.10.2005.
În atare condiții, pretențiile apelantei – pârâte au fost în mod corect respinse de tribunalul, după cum s-a arătat și în analiza primului motiv de apel. Odată ce lucrările de investiții / îmbunătățiri nu se regăsesc în structura imobilului simpla menționare a acestora într-un raport de expertiză evaluatorie extrajudiciar, necoroborat cu alte dovezi, nu pot conduce la concluzia că societatea apelantă a efectuat respectivele lucrări și nici nu se poate aprecia valoarea acestora.
În subsidiar, Curtea notează că pretențiile apelantei – pârâte nu pot fi primite nici în măsura în care s-ar admite schimbarea temeiului de drept al cererii reconvenționale în apel, deoarece îmbogățirea fără justă presupune mărirea unui patrimoniu în detrimentul altuia, iar odată ce lucrările pretins realizate de apelanta – pârâtă nu se regăsesc în prezent, nu se poate afirma că patrimoniul apelanților – reclamanți a fost mărit cu contravaloarea respectivelor lucrări.
În concluzie, în mod corect cererea reconvențională formulată de S.C. „La Viață D.” SRL a fost respinsă, integral, ca neîntemeiată.
Față de considerentele arătate mai sus, Curtea, în temeiul art.297 C.pr.civ., urmează să respingă apelul declarat de apelanta – pârâtă S.C. „La Viață D.” SRL ca nefondat.
Asupra apelului declarat de apelanții – reclamanți C. N. și C. T.:
Cu titlu preliminar, față de precizarea formulată de avocatul apelanților – reclamanți la ultimul termen de judecată în sensul că nu se mai susține primul motiv de apel, Curtea nu va mai analiza critica referitoare la nesoluționarea acțiunii în revendicare referitoare la corpul C de clădire situat în București, sector 1, ..25, apelul reclamanților urmând a fi analizat prin prisma criticilor formulate și dezvoltate prin cererea ce cuprinde motivele suplimentare de apel.
1. Critica referitoare la greșita soluționare a excepției lipsei calității procesuale pasive a apelantei – pârâte S.C. „La viață D.” SRL pe capătul de cerere având ca obiect obligarea la desființarea construcției edificate pe terenul revendicat este fondată.
Din actele dosarului se reține că, în temeiul Contractului de închiriere nr._/ 15.04.1987, apelanta – pârâtă S.C. „La Viață D.” SRL a dobândit dreptul de folosință asupra spațiului comercial situat în București, . G. E.) nr.25, compus din 7 încăperi în suprafață de 76,17 mp. Spațiul comercial a fost identificat prin raportul de expertiză întocmit în cauză ca fiind clădirea existentă în partea stângă mediană a terenului din ..25, sector 1 – corpul C de clădire, identificare necontestată de părți.
Contractul de închiriere a fost încheiat pe o perioadă de 5 ani, însă după cum rezultă din înscrisurile prezentate la dosarul de fond (filele 31 – 38 dosar Judecătoria Sectorului 1 București), durata acestuia a fost prelungită, apelanta – pârâtă fiind înștiințată prin Adresa AFI nr._/26.05.2003 de încetarea aplicabilității contractului de închiriere în urma restituirii imobilului situat în București ..25, sector 1, conform Dispoziției Primarului General nr.1009/2003. Cu toate acestea potrivit probelor existente la dosar, coroborate cu însăși recunoașterea apelantei, aceasta continuă să ocupe spațiul comercial închiriat.
În atare condiții, odată ce s-a dovedit faptul că societatea pârâtă „La Viață D.” a deținut, în continuu, începând cu anul 1987 spațiul comercial ce aparține reclamanților, nu se poate afirma că apelanta–pârâtă nu este proprietara materialelor cu care a fost edificată construcția corp C pentru a se înlătura aplicabilitatea art.494 alin.1 C.civ.
Potrivit textului de lege citat „dacă plantațiile, construcțiile și lucrările au fost făcute de o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ține pentru dânsul sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice”, astfel că pentru a fi incidente prevederile art.494 alin.1 C.civ., după cum în mod corect a arătat și tribunalul, este necesar ca o persoană să facă construcții, plantații sau lucrări cu materiale ce îi aparțin, pe terenul aflat în proprietatea altei persoane.
În cauza de față apelanții – reclamanți C. T. și C. N. sunt proprietarii terenului aflat în București, sector 1, ..25, teren pe care se află corpul C de clădire ocupat e apelanta – pârâtă „La Viață D.”.
Din raportul de expertiză întocmit în cauză se reține că acest corp de clădire (corpul C) este o construcție refăcută în întregime prin demolarea zidurilor interioare, supraînălțarea zidurilor exterioare și închiderea lor cu elemente transparente la partea superioară, introducerea unui schelet metalic inferior, cu elemente de rezistență în ziduri și la tavan, cu acoperiș nou, creându-se o sală de restaurant, cu balcon interior parțial și luminatoare. Expertul a concluzionat, prin răspunsul la obiecțiunile încuviințate de instanță, că în urma efectuării lucrărilor de transformare a clădirii în restaurant a rezultat o construcție nouă.
Nu vor fi primite apărările apelantei – pârâte în sensul că imobilul corp C – nu este o construcție nouă motivat de mențiunile existente în Memoriul Tehnic de Arhitectură întocmit la solicitarea reclamanților în vederea obținerii autorizației de desființare a corpurilor de construcție B, C, D și E din ..25. Astfel, în respectivul Memoriu, cu privire la corpul C se menționează că „construcția a fost executată în anii 1920 și are fundații din beton și cărămidă; structura clădirii este portantă din zidărie de cărămidă, iar pentru susținerea acoperișului și a supantei parțiale s-a realizat o structură metalică” și se specifică în mod expres că „construcția este recent transformată”.
Or această mențiune referitoare la transformarea construcției, contrar afirmațiilor apelantei – pârâtei, se coroborează cu concluziile expertului desemnat în cauză care a indicat că imobilul ocupat de societatea apelantă a fost refăcut în întregime fiind transformat în restaurant. Faptul că fundația construcției edificate în anul 1920 a fost păstrată nu conduce la concluzia că nu avem de face în cauză cu o construcție nouă, atât timp cât nu a fost schimbată numai destinația spațiului ci au fost demolate zidurile interioare, au fost supraînălțate zidurile exterioare și au fost închise cu elemente transparente la partea superioară.
De asemenea, nu vor fi primite susținerile apelantei – pârâte în sensul că nu societatea „La Viață D.” a efectuat lucrările de construire odată ce această societate a folosit în mod continuu spațiul comercial închiriat.
Aplicarea unei amenzi contravenționale unei alte societăți comerciale care efectua lucrările de construire la imobil nu este de natură să înlăture prezumția că beneficiarul respectivelor lucrări era societatea ce utiliza în mod constant spațiul comercial, adică apelanta – pârâtă.
În atare condiții Curtea, coroborând probele exisntente la dosar, reține că S.C. „La Viață D.” SRL a efectuat lucrările de construire a corpului de clădire – corp C, fiind incidente prevederile art.494 alin.1 C.civ.
Calitatea procesuală pasivă presupune existența unei identități între persoana chemată în judecată și debitorul din raportul juridic obligațional dedus judecății, iar odată ce reclamanții în calitate de proprietari ai terenului au solicitat în temeiul accesiunii ridicarea construcției edificate pe un terț de pe terenul lor, iar din probele administrate în cauză rezultă că apelanta – pârâtă este cea care a edificat construcția în cauză, calitatea procesuală a acesteia a fost dovedită.
Deși ca urmare a respingerii excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtei S.C. „La Viață D.” SRL, față de prevederile art.297 C.pr.civ., forma în vigoare la data sesizării instanței, s-ar fi putut dispune trimiterea capătului de cerere spre rejudecare, având în vedere că excepția a fost unită cu fondul de tribunal, că s-au administrate probe cu privire la acest capăt de cerere, iar apărările pârâtei au vizat exclusiv faptul că nu este constructorul corpului C de clădire, Curtea apreciază că petitul având ca obiect ridicarea construcției poate fi analizat pe fond, odată ce toate probele au fost administrate pe acest capăt de cerere.
2. În ceea ce privește temeinicia capătului de cerere având ca obiect obligarea apelantei – pârâte la ridicarea construcției edificate pe termenul proprietatea apelanților – reclamanți situat în București, sector 1, ..25 Curtea reține că, de principiu, potrivit art.494 C.civ. proprietarul terenului pe care a fost edificată construcția devine proprietarul acesteia, raporturile dintre proprietar și constructor fiind diferite, după cum constructorul este de bună sau de rea credință.
În cazul constructorului de rea credință proprietarul terenului are posibilitatea fie să invoce accesiunea și să dobândească dreptul de proprietate asupra construcției cu obligația de a despăgubi pe constructor, fie să oblige pe constructor să desființeze sau să ridice construcțiile, pe cheltuiala sa.
Având în vedere că în cauza de față apelanții – reclamanți au solicitat obligarea pârâtei la desființarea construcției edificate, urmează a se analiza dacă apelanta – pârâtă „La Viață D.” este constructor de rea credință al imobilului corp C.
În cazul accesiunii imobiliare artificiale este constructor de rea - credință cel care ridică o construcție sau face o plantație pe un teren despre care știe că nu este proprietatea sa, situație în care se găsește detentorul precar, persoana care uzurpă terenul ori știe că îl deține în baza unui titlu ale cărui vicii îi sunt cunoscute.
Apelanta – pârâtă S.C. „La Viață D.” SRL este constructor de rea – credință odată ce chiar prin motivele de apel formulate în cauză arată că este detentor precar al terenului și al imobilului pe care îl deține în temeiul unui contract de închiriere. Mai mult la dosarul cauzei nu au fost prezentate autorizațiile prevăzute de lege pentru lucrările de refacere a imobilului, iar societatea apelantă – pârâtă nu a prezentat nicio dovadă care dovedească buna sa credință.
Deși prezumția de bună credință este prevăzută de art. 1899 alin.2 C.civ., totuși prin probele administrate în cauză apelanții – reclamanți au răsturnat această prezumție ce opera în favoarea apelantei – pârâte și care ar fi fost de natură să conducă la respingerea capătului de cerere având ca obiect ridicarea construcției corp C.
Pe cale de consecință, față de considerentele arătate mai sus, cu observarea dispozițiilor art.297 C.pr.civ., Curtea urmează să admită apelul declarat de apelanții – reclamanți C. N. și C. T., și pe cale de consecință, va schimba în parte sentința apelată, în senul că va respinge în tot, excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei S.C. „La Viață D.” SRL, ca neîntemeiată; va admite în tot acțiunea principală și va obligă pârâta reclamantă S.C. „La Viață D.” SRL să ridice construcția corp C, situată pe terenul proprietatea reclamanților-pârâți, din București, ..25, sector 1, în 6 luni de la rămânerea irevocabilă a prezentei hotărâri, iar în caz de neexecutare, autorizează reclamanții-pârâți să ridice construcția pe cheltuiala pârâtei-reclamante. Totodată urmează să mențină celelalte dispoziții ale sentinței apelate.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge apelul declarat de apelanta-pârâtă S.C. „LA VIAȚĂ D.” SRL, cu sediul procesual ales la Societatea Civilă de Avocați „Gutoi și M.”, situat în București, ..17, ., împotriva Sentinței civile nr.628/15.03.2012 pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă în dosarul nr._ în contradictoriu cu apelanții-reclamanți C. N. și C. T. cu domiciliul procesual ales în București, ..3, .și cu intimata-pârâtă S.C. „A. I.” SRL, cu sediul în București, sector 1, ..25, ca nefondat.
Admite apelul declarat de apelanții-reclamanți C. N. și C. T..
Schimbă, în parte, sentința apelată în sensul că:
Respinge, în tot, excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei S.C. „Viață D.” SRL, ca neîntemeiată.
Admite în tot acțiunea principală.
Obligă pârâta reclamantă S.C. „Viață D.” SRL să ridice construcția corp C, situată pe terenul proprietatea reclamanților-pârâți, din București, ..25, sector 1, în 6 luni de la rămânerea irevocabilă a prezentei hotărâri, iar în caz de neexecutare, autorizează reclamanții-pârâți să ridice construcția pe cheltuiala pârâtei-reclamante.
Păstrează celelalte dispoziții ale sentinței.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din data de 05 Septembrie 2013.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
I. R. D. I. C.
GREFIER,
E. D. C.
Red. Jud. I.C./ Tehnored. EDC/
5 ex./
Tribunalul B.;ti – Secția a V-a Civilă
Judecător Fond – S. V.
| ← Cereri. Decizia nr. 493/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Pretenţii. Decizia nr. 1589/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
