Pretenţii. Decizia nr. 109/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 109/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 02-04-2014 în dosarul nr. 73803/3/2011
Dosar nr._
(202/2014)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A III A CIVILĂ
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.109 A
Ședința publică de la 02.04.2014
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE - E. V.
JUDECĂTOR - A. D. T.
GREFIER - S. P.
* * * * * * * * * * *
Pe rol se află pronunțarea apelului declarat de apelantul – pârât M. FINANȚELOR PUBLICE, împotriva sentinței civile nr.740 din 11.04.2013, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata – reclamantă S. C. L..
P. are ca obiect - pretenții.
Dezbaterile cauzei și susținerile părților au avut loc în ședința publică de la 19.03.2014, fiind consemnate în încheierea de la acea dată care face parte integrantă din prezenta decizie, când, Curtea, pentru a da posibilitatea părților să depună note scrise și în vederea deliberării, a amânat pronunțarea la 26.03.2014 și, apoi, la 2.04.2014, când a decis următoarele:
CURTEA,
Deliberând asupra apelului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București Secția a V-a Civilă la data de 24.11.2011 sub nr._, reclamanta S. C. L., a chemat în judecată M. FINANȚELOR PUBLICE, solicitând obligarea acestei instituții-pârâte la restituirea valorii de piață a imobilului situat în București, .. 58, sect.1, parter, . obligarea la cheltuieli de judecată.
Tribunalul București - Secția V-a Civilă, prin sentința civilă nr.740/11.04.2013 a admis acțiunea formulată de reclamanta S. C.-L. și, pe cale de consecință a obligat Ministerul Finanțelor Publice să-i plătească reclamantei S. C.-L. atât suma de 127.872 Euro (echivalentul actual 583.606 lei), echivalent în lei la data plății efective, reprezentând valoarea de piață pentru apartamentul nr. 1 din imobilul situat în București, .. 58, Parter, Sectorul 1, cât și suma de 2.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut că prin decizia civilă nr.1817R/10.11.2007, pronunțată de Tribunalul București, secția a V-a Civilă în dosarul nr._, această instanță a admis acțiunea în revendicare a fostului proprietar deposedat abuziv, Comnene A. și a obligat-o pe pârâta-cumpărătoare S. C.-L. să-i lase în deplină proprietate și posesie apartamentul situat în București, .. 58, sect.1, parter, .> Astfel, reclamanta S. C.-L. a fost deposedată de apartamentul cumpărat în baza Legii nr.112/1995, dar a fost menținut ca valabil încheiat Contractul de vânzare-cumpărare nr.2715/_ din 15.01.1997.
Reclamanta a solicitat obligarea Ministerului Finanțelor Publice la plata valorii de piață pentru apartamentul nr.1 din imobilul situat în București, .. 58, Parter, Sectorul 1, conform art.501 din Legea nr.10/2001, invocând buna sa credință și menținerea contractului ca fiind încheiat conform Legii nr.112/1995, însă demersurile sale administrative nu au fost rezolvate într-un mod favorabil.
Din atitudinea pasivă manifestată în cadrul acestui proces, tribunalul a reținut refuzul nejustificat al instituției pârâte de a-i acorda reclamantei despăgubirile solicitate.
Conform art.501 din Legea nr.10/2001, ținând cont de buna-credință a chiriașului cumpărător, de faptul că a fost deposedată de imobilul cumpărat și de aspectul că a fost menținut ca valabil încheiat Contractul de vânzare-cumpărare nr.2715/_ din 15.01.1997, tribunalul a apreciat că reclamantei i se cuvin despăgubiri echivalente prețului de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare, dispoziția legală menționată mai sus fiind aplicabilă în cazul de față.
Privind prețul de piață al imobilului, tribunalul a apreciat că expertiza tehnică de specialitate în construcții și evaluarea proprietății imobiliare administrată în condiții de contradictorialitate prin expertul ing. S. I. (filele 31-43 și 80-81 din dosar), este preferabilă Raportului de evaluare extrajudiciară a imobilului, întocmit de către ., pe care și-a fundamentat Ministerul Finanțelor Publice obiecțiunile la expertiza tehnică judiciară, astfel că va reține că valoarea de piață a apartamentului nr.1 din imobilul situat în București, ..58, Parter, Sectorul 1 este de 127.872 Euro (echivalent actual al sumei 583.606 lei).
Având în vedere obligația legală specială de răspundere pentru evicțiune stabilită prin lege în sarcina instituției pârâtă, precum și refuzul nejustificat de acordare a despăgubirilor, tribunalul a admis acțiunea formulată de reclamanta S. C.-L. în contradictoriu cu Ministerul Finanțelor Publice și a obligat Ministerul Finanțelor Publice să-i plătească reclamantei suma de 127.872 Euro (echivalentul actual 583.606 lei), echivalent în lei la data plății efective, reprezentând valoarea de piață pentru apartamentul nr. 1 din imobilul situat în București, .. 58, Parter, Sectorul 1.
Împotriva acestei sentințe a formulat apel pârâtul Ministerul Finanțelor Publice.
Prin motivele de apel se arată că hotărârea este nelegală, fiind dată cu aplicarea greșită a dispozițiilor art.501 din Legea nr.10/2001.
Apelantul susține că pentru a fi aplicabile dispozițiile legale menționate mai sus și pentru ca Ministerul Finanțelor Publice să poată fi obligat la restituirea prețului de piață plătit de chiriași în baza contractelor de vânzare – cumpărare având ca temei Legea nr.112/1995 se cere să fie întrunite, cumulativ două condiții și anume: încheierea contractelor de vânzare – cumpărare să se fi făcut cu respectarea dispozițiilor Legii nr.112/1995, iar cea de-a doua condiție prevăzută imperativ de lege este ca aceste contracte de vânzare – cumpărare să fi fost desființate printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă.
În ceea ce privește respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, recurentul – pârât învederează instanței faptul că reclamanții nu au făcut dovada unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile prin care să se rețină buna-credință la încheierea contractului de vânzare – cumpărare nr._, aceasta fiind o condiție esențială prevăzută de art.501 din Legea nr.10/2001 pentru a se acorda restituirea prețului la valoarea de piață.
Totodată, apelantul solicită să se aibă în vedere că art.501 face vorbire despre „contractele ce au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile” însă acest text de lege are în vedere atunci când reglementează plata prețului de piață existența unei hotărâri în care să se rețină respectarea dispozițiilor Legii nr.112/1995 la cumpărarea imobilului.
În caz contrar, legiuitorul nu ar mai fi inclus în art.501 condițiile pe care reclamanții trebuie să le îndeplinească pentru a putea solicita restituirea prețului la valoarea de circulație.
Mai arată apelantul că în mod eronat a fost omologat raportul de expertiza întocmit în cauza, deoarece acesta nu reflecta prețul real al imobilului în discuție.
Astfel, pe de o parte, în mod eronat instanța de fond nu a ținut cont de obiecțiunile formulate, în cuprinsul cărora demonstra, în mod argumentat (și susținut de raportul de evaluare întocmit de societatea de evaluare .), ca valoarea de piață reală a apartamentului (în fapt, doar o garsoniera), nu depășește suma de 342.300 lei (echivalentul a 75.000 euro).
Pe de alta parte, suma stabilita în raport este exagerat de mare pentru imobilul în cauza, reclamanții achiziționându-I la un preț social, preferențial, cu mult sub prețul pieței. Apreciază o diminuare a valorii cu cel puțin 30% din valoarea reala.
La evaluarea prețului de piață al imobilului în cauza ar fi trebuit sa ia în calcul, în cadrul factorilor de individualizare și pe cel referitor la ponderea dintre cerere și oferta aferenta actualului blocaj al pieței imobiliare, apreciată la - 30% .
Prin urmare, consideră ca în speță operează îmbogățirea fără justă cauză, fiind aberant ca reclamanții să încaseze în 2013 o diferență de sute de ori mai mare față de valoarea achitata în contractul de vânzare cumpărare, valoare care depășește cu mult însăși valoarea imobilului pe piață imobiliară de la ora actuală.
O aplicare corectă a dispozițiilor privind obligarea la garanția pentru evicțiune și respectiv a stabilirii sporului de valoare, ar presupune luarea în calcul a următorilor indicatori:
- Stabilirea valorii de piață a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare (și nu a prețului derizoriu plătit de reclamanți);
- Stabilirea valorii de piață la momentul evicțiunii;
- diferența între valoarea de piață a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare și valoarea de piață a imobilului la momentul evicțiunii, această diferență constituind de fapt sporul de valoare reglementat de dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune.
Având în vedere că prețul plătit în temeiul legii nr.112/1995 este unul preferențial diferența dintre prețul plătit și sporul de valoare-nu se poate stabili decât în condițiile arătate mai sus.
În caz contrar ar fi lipsite de eficientă dispozițiile legale privind răspunderea pentru evicțiune care au în vedere plata unui preț real la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Prin stabilirea valorii de piață la momentul încheierii contractului de vânzare se poate stabili valoarea reală a imobilului din acel moment pentru a se putea determina cuantumul real al sporului de valoare, acesta din urmă în nici un caz nu poate fi stabilit la prețul efectiv plătit de chiriașul - cumpărător.
Astfel, în ceea ce privește imobilele vândute în baza Legii nr.112/1995, obligația de garanție este particularizată, pe de o parte, de situația juridică specifică a bunului ce formează obiectul vânzării și, pe de altă parte de normele speciale adoptate în acest sens prin Legea nr.10/2001.
Așadar, pe criterii de simetrie și de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieței imobiliare și nici la prețul de pe piața liberă, obligația de garanție nu poate funcționa prin raportare la regimul pieței libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.
În spiritul protejării drepturilor reclamantei în baza unei legi, respectiv legea nr.112/1995, și a art.1 din Protocolul nr.1 la CEDO, aceasta ar fi îndreptățita să primească numai o despăgubire echitabilă, respectiv prin stabilirea, în funcție de prețul plătit la achiziționarea apartamentului în temeiul legii nr.112/1995, a tipului de imobil ce ar fi putut fi cumpărat pe piața liberă cu acest preț la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cu stabilirea valorii actuale de piață a unui astfel de imobil.
Numai în aceste limite s-ar putea aprecia valoarea economică a dreptului de proprietate dobândit de reclamanta și pierdut ca urmare a evicțiunii, și nicidecum prin raportare la valoarea actuală de piață a imobilului, întrucât obligația de garanție pentru evicțiune funcționează pe principiul protejării patrimoniului dobânditorului față de pierderea dreptului dobândit, iar reparația pecuniară pentru această pierdere se apreciază în raport de valoarea efectivă și reală a prejudicierii acestui patrimoniu.
În situația în care din acest patrimoniu nu a ieșit o sumă de bani suficientă pentru achiziționarea unui imobil în condiții de piață, iar un astfel de contract nu are un caracter aleatoriu, în sensul speculării fluctuațiilor pieței, valoarea prejudiciului și limitele obligației de garanție nu pot fi decât în condițiile arătate mai sus.
Mai mult, raportându-ne numai la jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului în această speță, care face parte împreuna cu dispozițiile Convenției Europene pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale (în continuare "convenția") din blocul de convenționalitate la care face referire Constituția României în art.20, reclamanta avea obligația să dovedească faptul că au fost încălcate prevederile art.1 din protocolul adițional nr.1 la Convenție ( abuz de putere).
Așadar, trebuie examinat în ce măsură jurisprudența instanței europene impune indemnizarea celor care au cumpărat imobile preluate de regimul comunist, la valoarea de circulație a imobilului, în situația în care aceștia sunt evinși, prin admiterea acțiunilor formulate de vechii proprietari ai acelui imobil.
Apelul este nefondat.
Conform art. 50^1, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare. Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin.(1) se stabilește prin expertiză.
Prin aceste dispoziții legale, legiuitorul a înțeles să deroge de la dreptul comun cu privire la răspunderea vânzătorului pentru evicțiune, fiind vorba despre instituirea unei răspunderi speciale ale apelantului în acest caz.
Prin contract desființat se înțelege atât situația în care contractul de vânzare - cumpărare a fost anulat printr-o hotărâre judecătorească, cât și situația în care, deși contractul nu a fost anulat, s-a admis acțiunea în revendicare introdusă de fostul proprietar al imobilului.
Ca urmare, termenul de desființare a contractului are în prezent un sens mai larg decât lipsirea de efecte a actului juridic ca urmare a declarării nulității acestuia, în același cadru fiind inclusă și " ineficacitatea" actului juridic ca și titlu de proprietate asupra imobilului apărută în urma admiterii unei acțiuni în revendicare îndreptată împotriva titularului dreptului de proprietate, ce a exhibat un contract valabil încheiat.
Față de situația premisă avută în vedere de legiuitor - desființarea contractului - se impune ca instanța să analizeze condiția respectării Legii nr.112/1995, prin corelare cu celelalte dispoziții ale Legii nr.10/2001, în vigoare, care conferă, foștilor chiriași ale căror contracte au fost desființate, dreptul la o despăgubire.
Dispozițiile art.50 din Legea nr.10/2001 modificată, obligă instanța să distingă între "desființarea" contractului urmare a eludării prevederilor Legii nr.112/1995 și "desființarea" contractului, deși acesta a fost încheiat cu respectarea prevederilor legale.
Pe de altă parte, analiza întrunirii cerințelor de valabilitate la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare trebuie realizată exclusiv prin raportare la aspectele de fapt și de drept reținute prin hotărârea judecătorească irevocabilă, prin care contractul a fost desființat, hotărâre de desființare la care normele legale fac trimitere în vederea acordării despăgubirilor solicitate.
Prin sentința civilă nr.1396/02.10.2008 pronunțată de Tribunalul București - Secția III-a Civilă în dosarul nr._ s-a respins ca nefondată cererea formulată de reclamanta Comnene A. împotriva pârâtei S. C. L. privind constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare a pârâtei încheiat în temeiul Legii nr.112/1995.
A reținut instanța că reclamanta nu a probat afirmația că pârâții persoane fizice ar fi încheiat contractele de vânzare-cumpărare cu încălcarea unei dispoziții imperative a legii (fila 14 dosar fond).
Sentința a rămas definitivă prin decizia civilă nr.213A/22.03.2010 a Curții de Apel București - Secția a III-a Civilă și pentru cauze cu minori și de familie și irevocabilă prin decizia nr.3583/29.04.2011 a Înaltei Curți de Casație și Justiție (fila 17 dosar fond).
De asemenea, prin decizia civilă nr.1817R/23.11.2007 a Tribunalului București - Secția V-a Civilă s-a admis recursul declarat de recurenta – reclamantă Comnene A. și s-a admis acțiunea formulată de aceasta în contradictoriu cu pârâta S. C. L. (reclamanta din cauza de față) aceasta fiind obligată să lase reclamantei în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul din București, ..18, parter, ..
Față de cele reținute în litigiul anterior, Curtea constată că nu sunt întemeiate criticile apelantului, întrucât instanța nu mai poate decât să constate că au fost respectate dispozițiile Legii nr.112/1995 la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Acest beneficiu este dat de aspectul pozitiv al puterii de lucru judecat, întrucât în mod irevocabil, Într-un litigiu anterior instanțele de judecată au statuat asupra acestei chestiuni de drept.
Reținând respectarea dispozițiilor Legii nr.112/1995 la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, Curtea constată că în mod corect prima instanță a stabilit obligația dezdăunării integrale a intimatei - reclamante prin acordarea valorii de piață a imobilului în litigiu.
Criticile formulate prin prezentul apel - privind valoarea mult prea mare a apartamentului sunt, de asemenea, neîntemeiate raportat la dispozițiile art.50 din Legea nr.10/2010. La instanța de fond s-a efectuat un raport de expertiză (filele 31 - 46) de către expert S. I. care a stabilit că valoarea de circulație a construcției este 80.948 Euro (369.447 lei), iar a terenului de 46.924 Euro (214.161lei). Conform contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr.112/1995; reclamanta - intimată a cumpărat atât construcția cât și terenul în suprafață de 26,94 mp.
Apelanta – reclamantă a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză susținând că nu poate fi luată în calculul despăgubirii și valoarea terenului, depunând în acest sens raportul de expertiză întocmit de ..
În acest raport de evaluare se stabilește o valoare de piață rezultantă a imobilului de 80.048 Euro fără a se stabili și o valoare a terenului.
Cum prin contractul de vânzare-cumpărare, reclamanta a cumpărat și terenul, Curtea constată că în mod corect instanța de fond a avut în vedere raportul de expertiză întocmit de expertul desemnat de instanță și nu raportul de expertiză extrajudiciar depus de pârâtul - apelant.
În ceea ce privește criticile apelantului privind modalitatea de calcul a despăgubirilor raportate la prețul pe care reclamanta l-a plătit în temeiul Legii nr.112/1995, Curtea le consideră de asemenea neîntemeiate, dispozițiile art.501 din Legea nr.10/2001 fiind foarte clare în sensul că (1) Proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare. (2) Valoarea despăgubirilor prevăzute la alin. (1) se stabilește prin expertiză.
Față de cele reținute, în temeiul dispozițiilor art.296 Cod procedură civilă, Curtea va respinge ca nefondat apelul.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de apelantul – pârât M. FINANȚELOR PUBLICE cu sediul în București, ., sector 5 și în București, . Gerota, nr.13, sector 2, împotriva sentinței civile nr.740 din 11.04.2013, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata – reclamantă S. C. L. cu domiciliul în București, ..33, ., ..
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică azi, 02.04.2014.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR GREFIER
E. V. A. D. T. Ș. P.
Red.E.V.
Tehnored.C.S./GIA
4 ex./18.06.2014
T.B.Secția a V-a Civilă – S.V.
| ← Legea 10/2001. Decizia nr. 189/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Grăniţuire. Decizia nr. 461/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
