Obligaţie de a face. Decizia nr. 1835/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1835/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 04-12-2014 în dosarul nr. 40706/300/2011
Dosar nr._
(1751/2014)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ și PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR. 1835
Ședința publică de la 4.12.2014.
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE - IONELIA DRĂGAN
JUDECĂTOR - M. I.
JUDECĂTOR - M.-A. N.-G.
GREFIER - M. C.
* * * * * * * * * * *
Pe rol se află pronunțarea asupra recursului formulat de recurentul reclamant M. S., împotriva deciziei civile nr.908 A din 27.06.2014, pronunțată de Tribunalul București – Secția a III-a Civilă, în contradictoriu cu intimata pârâtă ADMINISTRAȚIA F. IMOBILIAR și cu intimații intervenienți R. F. și R. L. C..
P. are ca obiect – obligația de a face.
Dezbaterile în fond și susținerile orale ale părților au avut loc la termenul de judecată din data de 13.11.2014, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, ce face parte integrantă din prezenta decizie, când Curtea, având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, a amânat consecutiv pronunțarea cauzei la data de 20.11.2014, la data de 27.11.2014, apoi la data de 04.12.2014 când a decis următoarele:
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 București la data de 03.11.2011 sub nr._, reclamantul M. S., în contradictoriu cu pârâta Administrația F. Imobiliar, a solicitat instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să oblige pârâta la încheierea unui contract de concesiune pentru terenul în suprafață de 69 mp situat în ., sector 2, și la efectuarea demersurilor necesare deschiderii cărții funciare, fără cheltuieli de judecată.
În fapt, în motivarea acțiunii, în esență, reclamantul a arătat că a încheiat, în anul 2001, cu numitul I. V., o convenție privind cesiunea dreptului de preferință asupra terenului fond aservit situat în București, ., sector 2, și stabilirea unei servituți de vedere continuă și aparentă, determinată de edificarea de către reclamant a unei clădiri la o distanță de 2 m de fondul dominant, convenție ratificată la data de 16.01.2006. Imobilul situat în București, ., sector 2, format din teren și clădire, a fost naționalizat, iar ulterior clădirea și terenul de sub clădire au fost vândute numitului I. V. în baza Legii nr.112/1995, diferența de teren nevândută rămânând în domeniul privat al statului și fiind aservită clădirii.
Reclamantul a arătat că titularii dreptului de proprietate ai fondurilor dominante au un drept de preferință la concesionarea loturilor de teren aflate în proprietatea privată a statului, fără a fi necesară participarea la licitație publică.
Prin convenția menționată, pe viață și pe durata existenței construcției, părțile au convenit ca dreptul de preferință asupra suprafeței de 69 mp din domeniul privat al statului să fie cumpărat de reclamant pentru suma de 18.000 euro, urmând ca pe teren să fie edificat un imobil; de asemenea, în mai multe rânduri numitul I. V. și-a exprimat în formă autentică acordul pentru construirea acestui imobil. În baza acestei convenției și a acordului numitului I. V., reclamantul a încheiat cu pârâta contractul de închiriere nr.0237097T/19.12.2002, contractul de închiriere nr._/T/03.02.2006 și actul adițional nr.3/27.07._, privind transmiterea dreptului de folosință asupra terenului în suprafață de 63 mp situat în București, ., sector 2, până la data de 13.05.2014. Pe acest teren, reclamantul a construit un imobil, conform autorizației de construire nr.913/66B emise de Primăria Sectorului 2 București la data de 01.11.2002.
La data de 29.08.2011, reclamantului i-a fost comunicată rezilierea unilaterală a contractului de închiriere nr._/T/03.02.2006; nu poate fi însă solicitată rezilierea din cauza retragerii acordului titularului dreptului de proprietate (I. V.) în data de 18.08.2011, odată cu transmiterea dreptului de proprietate asupra fondului dominant către noul proprietar L. C. R., și din cauza solicitării cu privire la încheierea unui nou contract de închiriere, formulate de noul proprietar. Dreptul la care pârâta face referire este prevăzut de H.C.G.M.B. nr.211/1997 și se referă exclusiv la terenurile libere de construcții; pe teren este însă edificată o clădire. Ca urmare a dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului fond dominant din București, ., sector 2, numita L. C. R. este succesoarea în drepturile și obligațiile numitului I. V.; obligația asumată prin convenția încheiată între reclamant și numitul I. V. reprezintă o restrângere convențională a dreptului de proprietate, restrângere pe care titularul s-a obligat să o respecte. Convenția din 2001 a fost recunoscută prin încheierea contractelor de închiriere și încasarea chiriei pentru terenul ocupat de construcție. Dreptului de preferință al reclamantului este determinat și provine de la titularul imobilului cumpărat în baza Legii nr.112/1995; terenul se află în interiorul unei curți; terenul este folosit pentru edificarea anexei gospodărești, așa cum rezultă din autorizația de construire nr.656/46B/17.12.2001 emisă de Primăria Sectorului 2 București. Numita V. L. este de rea-credință, în condițiile în care a avut cunoștință de convenția din 2001 și a vizitat imobilul situat în București, ., sector 2, putând astfel observa construcția proprietatea reclamantului. Cu toate că nu avea nici un interes în rezilierea convenției, în ziua în care a înstrăinat imobilul, numitul I. V. a retractat acordul cu privire la transmiterea dreptului de folosință dat reclamantului. Imobilul edificat a intrat în circuitul civil din anul 2001, iar numitei L. C. R. nu i se poate acorda posibilitatea încheierii unui contract de concesiune pentru terenul ocupat de construcția reclamantului. Referitor la capătul de cerere privind obligarea pârâtei la deschiderea cărții funciare pentru imobil, reclamantul a arătat că acest demers este necesar pentru notarea litigiului asupra terenului.
În drept, reclamantul a invocat art.1073 și urm. din C.civ., H.C.G.M.B. nr.211/1997, C.proc.civ.
Pârâta a depus întâmpinare, prin care a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive, fără cheltuieli de judecată.
În fapt, în motivarea întâmpinării, pârâta a susținut că actele invocate de reclamant au fost încheiate de acesta și de S.C. FOISOR S.A., și că a predat către D.I.T.L. SECTOR 2 dosarele privind încasarea taxei locale de ocupare a terenului privat al statului cu construcții provizorii.
La data de 03.05.2012, R. L. C. și R. F. au formulat cerere de intervenție accesorie, în favoarea pârâtei, prin care au solicitat respingerea ca neîntemeiată a acțiunii.
În fapt, în motivarea cererii formulate, intervenienții au arătat că sunt proprietarii imobilului situat în București, ., sector 2, compus din construcție și teren de sub construcție în suprafață de 52,51 mp. Casa are o curte în suprafață de 263,54 mp; din această suprafață de curte, 52,51 mp, de sub construcție, se află în proprietatea reclamanților, iar diferența până la 263,54 mp se află în proprietatea privată a Primăriei București. Casa a fost cumpărată în condițiile Legii nr.112/1995 și numai proprietarii caselor cumpărate potrivit acestui act normativ au dreptul de a solicita închirierea sau concesionarea pentru o perioadă de 49 de ani curții casei. Reclamantul nu este proprietarul casei, astfel că nu este îndreptățit să-i fie închiriată sau concesionată curtea casei; reclamantul a edificat în curtea casei o construcție provizorie, destinată desfășurării de activități comerciale și care împiedică sau îngustează accesul din stradă la casă.
În drept, intervenienții au invocat H.C.G.M.B. nr.211/2007.
La data de 07.05.2012, reclamantul a depus o cerere de renunțare la judecata capătului de cerere privind obligarea pârâtei la efectuarea demersurilor necesare deschiderii cărții funciare, și note scrise, prin care a solicitat respingerea excepției lipsei calității procesuale pasive a pârâtei.
La termenul de judecată din data de 10.03.2014, instanța a luat act de renunțarea pârâtei la susținerea excepției lipsei calității sale procesuale pasive, a încuviințat în principiu cererea de intervenție formulată de R. L. C. și R. F. și a încuviințat pentru toate părțile proba cu înscrisuri.
Prin sentința civilă nr.3381/18.03.2014, pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București, în dosarul nr._, s-a respins acțiunea formulată de reclamantul M. S., în contradictoriu cu pârâta Administrația F. Imobiliar, ca neîntemeiată; s-a admis cererea de intervenție în interesul pârâtei formulată de intervenienții R. F. și R. L. C..
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că reclamantul M. S., în calitate de chiriaș, a încheiat cu Primăria Municipiului București, în calitate de locator, contractul de închiriere nr.0237097T/03.02.2006, prelungit prin actul adițional nr.3/27.07.2009, privind dreptul de folosință până la data de 13.05.2014 a unui teren în suprafață de 63 mp situat în București, ., sector 2. Acest teren face parte din curtea aferentă clădirii situate la aceeași adresă; curtea, în suprafață de 263,54 mp, se află în proprietatea privată a statului, astfel cum reiese din adresa emisă la data de 07.10.2011 de Administrația F. Imobiliar și din extrasul de carte funciară pentru informare.
Reclamantul a obținut autorizația de construire nr.656/48B/17.12.2001 emisă de Primăria Sectorului 2 București, privind executarea unei lucrări provizorii – anexă gospodărească – în suprafață de 63 mp pe terenul anterior menționat .
Prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.1325/18.08.2011 de B.N.P. „Themis”, numitul I. V. a transmis intervenienților R. L. C. și R. F. dreptul de proprietate asupra clădirii – case situate în București, ., sector 2, și a terenului în suprafață de 52,51 mp aflat sub clădire.
Anterior încheierii contractului de vânzare – cumpărare, la data de 25.01.2006, numitul I. V. a declarat că este de acord cu cedarea către reclamant a dreptului de folosință asupra unei suprafețe de 60 mp din totalul terenului situat în București, ., sector 2, și că este de acord ca reclamantul să poată închiria, concesiona sau cumpăra acest teren de la actualul proprietar.
În aplicarea art.1 și art.2 din H.C.G.M.B. nr.211/1997 privind concesionarea terenurilor din curțile imobilelor pentru extinderea locuințelor, s-a reținut că poate fi aprobată concesionarea terenurilor aflate în proprietatea privată a statului (municipiului București), doar către proprietarii imobilelor cu destinația „locuință” și dobândite în baza prevederilor Legii nr.61/1991, a Legii nr.85/1992 și a Legii nr.112/1995, și numai în vederea realizării unor extinderi cu destinația „locuință, magazie, bucătărie, vestibul de intrare, garaj individual, pivniță sau terase”.
Reclamantul nu este însă proprietarul unei astfel de locuințe (imobilul cu destinația ”locuință” situat în București, ., sector 2 și dobândit de numitul I. V. în condițiile Legii nr.112/1995, se află în proprietatea intervenienților, potrivit contractului de vânzare - cumpărare autentificat mai sus identificat), ci doar deține o autorizație pentru executarea unei lucrări provizorii – anexă gospodărească; construcția edificată de reclamant nu poate fi considerată ”imobil de locuință” în sensul art.1 din H.C.G.M.B. nr.211/1997.
De asemenea s-a reținut că în cauza nu sunt incidente prevederile art.13 din Legea nr.50/1991, întrucât construcția edificată de reclamant în curtea situată în București, ., sector 2, nu reprezintă o extindere a imobilului proprietatea reclamantului situat în București, ., sector 2, ci o nouă construcție, provizorie, cu diverse destinații. Mai mult, H.C.G.M.B. nr.211/1997 reprezintă o normă cu caracter special în raport cu dreptul comun constituit de Legea nr.50/1991, iar specialia generalibus derogant (norma specială se aplică cu prioritate în raport cu norma generală).
Pornind de la definiția contractului (acordul de voință a două sau mai multe părți, cu scopul de a produce efecte juridice, respectiv de a naște, modifica sau stinge un raport juridic civil concret) și de la faptul că una dintre condițiile de validitate a contractului este consimțământul părții care se obligă, instanța reține că, în lipsa unei dispoziții legale exprese (art.15 din Legea nr.50/1991 menționând posibilitatea, și nu obligația încheierii contractului de concesiune) sau a vreunui angajament asumat de pârâtă, aceasta din urmă nu poate fi obligată la încheierea contractului de concesiune solicitat de reclamant. Mai mult, instanța reține că singura autorizație depusă de reclamant la dosar (f.33-34), se referă la edificarea unei construcții provizorii.
Susținerea reclamantului, în sensul existenței dreptului său de preferință la încheierea contractului de concesiune, nu putea fi reținută în lipsa vreunei dovezi privind asumarea de către pârâtă a obligației de a încheia cu reclamantul un astfel de contract.
Pretinsa convenție încheiată cu numitul I. V. în anul 2001 (restrângerea convențională a dreptului de proprietate) și declarația autentificată dată de numitul I. V. în anul 2006, potrivit principiului relativității efectelor actului juridic civil stabilit de art.969 din vechiul C.civ., nu poate naște nicio obligație în sarcina pârâtei – terță față de această convenție.
Nici calitatea intervenienților de succesori în drepturile numitului I. V. nu prezintă relevanță în cauză, în condițiile în care reclamantul nu a solicitat obligarea acestora la încheierea contractului de concesiune, ci a pârâtei Administrația F. Imobiliar, or, terții nu devin obligați decât prin actele încheiate personal sau prin reprezentant. Împiedicarea intervenienților în demersul privind închirierea sau concesionarea unei părți din curtea situată în București, ., sector 2, caracterul „scriptae în rem” al obligației intervenienților de a respecta „cesiunea dreptului de preferință stabilit prin H.C.G.M.B. nr.211/1997 asupra terenului” sau imposibilitatea transferului către intervenienți a dreptului de proprietate asupra construcției, neafectat de convenția încheiată de reclamant cu numitul I. V., nu echivalează cu obligația pârâtei de a încheia cu reclamantul un contract de concesiune pentru același teren, deoarece un astfel de act nu poate fi încheiat decât în condițiile în care solicitantul întrunește toate condițiile prevăzute de H.C.G.M.B. nr.211/1997, respectiv de art.15 din Legea nr.50/1991.
În condițiile în care art.123 din Legea nr.215/2001 face distincție între vânzare, concesionare și închiriere, nu poate fi reținut principiul „cine poate mai mult poate și mai puțin” pentru a justifica existența unui „drept de preemțiune” în cazul concesionării terenului; mai mult, dreptul de preemțiune este strâns legat de vânzarea bunului (transmiterea dreptului de proprietate), nu de concesionarea acestuia (transmiterea doar a dreptului de exploatare a unui bun proprietate publică).
Nici art.1073 din vechiul C.civ. nu își găsește aplicare în cauză, nefiind dovedită existența între reclamant și pârâtă a unui raport juridic privind încheierea unui contract de concesiune; pârâta nu poate fi obligată la îndeplinirea unei obligații pe care nu și-a asumat-o.
Pentru considerentele de fapt și de drept prezentate, instanța a respins ca neîntemeiată cererea reclamantului de obligare a pârâtei la încheierea unui contract de concesiune pentru terenul ocupat de construcția edificată de reclamant în București, ., sector 2, și a admis cererea de intervenție în interesul pârâtei.
Împotriva sentinței civile mai sus menționate, în termen legal a formulat apel reclamantul M. S..
Apelul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului București, Secția a III-a Civilă, la data 18.04.2014.
În motivarea apelului său apelantul reclamant a susținut că se impunea admiterea cererii saleîn considerarea art. 123 din Legea nr. 215/2001. A arătat apelantul că imobilul-teren din ., sector 2 ține de domeniul privat al Municipiului București, administrat de AFI, iar pe acest teren se află două construcții cu caracter permanent, având fiecare proprietari diferiți.
Din sentință rezultă că, una din construcții ar avea caracter provizoriu, mai precis cea - edificată de apelant în - anul 2001, o construcție autorizată legal, cu fundații de beton și structura de rezistență pe stâlpi metalici și care, în mod firesc, ocupă o parte din terenul administrat de AFI, parte pentru care, solicit stabilirea obligației de plată.
Bazându-se pe H.C.G.M.B. nr. 211/1997, instanța nu observă că, această hotărâre nu se poate aplica în cauză, ea făcând referire expresă la o anume categorie de proprietari, aceia care au cumpărat în baza Legii 61/1991, Legii 85/1992 și în baza Legii 112/1995, categorie din care nu pot face parte intervenienții, aceștia cumpărând de pe piața liberă acest imobil și având, desigur, transmise din partea vechiului proprietar anumite drepturi dar, ceea ce aceștia nu vor să admită și anumite obligații pe care, prin cumpărarea imobilului în starea se găsea la data perfectării actului de V/C în 2011, și le-au însușit implicit.
Vânzătorul nu putea transmite mai mult decât ceea ce avea, iar prin acordul exprimat de acesta în 2001, s-a creat situația de fapt actuală. Acest acord, era o condiție impusă de Primăria Sectorului 2, în vederea eliberării autorizației de construcție, conform cerințelor Legii nr. 50/1991, pe atunci nemodificată (2005), care impunea precizarea regimului juridic al terenuluipe care ar fi urmat, a se edifica construcția pentru care se cerea autorizație.
Contrar opiniei instanței, construcția este o extindere pe terenurile alăturate, de care face vorbire textul de lege, cu referire strictă la terenurile aflate în administrarea primăriilor, doar de aceea se cere acordul lor, însăși acest cuvânt alăturate, arătând că nu este vorba de un teren aflat în proprietatea aceluia care cere autorizația.
Nu era proprietar pe acest teren, de aceea trebuia cerut acest acord al aceluia care, locuind pe teren avea prioritate pe acest aspect, articolul menționat precizând că, în această situație era necesar a avea acordulproprietarului care, la rândul său, trebuia să respecte un drept de preferință al aceluia care folosea, la acel moment, terenul în baza unui contract de închiriere.
Dar, proprietar pe terenera Primăria Sectorului 2, care a îndeplinit acești pași obligatorii și a dispus, mai apoi, de dreptul său de proprietate, ce-i era recunoscut, aspect ce nu mai poate fi acum pus în discuție, nici de AFI ce administrează, doar, aceste imobile, nici de intervenienți care nu se află în nici una din situațiile pentru care legea dispune, aceea de cumpărători în baza legilor indicate mai-sus.
Astfel, AFI este, doar, un obligatcontinuator al celor atunci asumate dar și un obligat să le respecte, odată ce Primăria Sectorului 2 și-a exprimat acest acord și în privința folosirii terenului și în privința construcției edificate, în baza acestui acord, astfel că AFI era ținută la îndeplinirea unei obligații de a face, pe care o avea la data depunerii cererii sale, privind concesionarea, de a înainta acesta cerere Consiliului General sau Local și, în urma răspunsului dat de acestea, să-i stabilească modalitatea de plată, oricare ar fi fost ea, concesionare, închiriere sau vânzare, asupra spațiului, pe terenul altui proprietar.
În final se arată că scopul acțiunii este acela de a se stabili o obligație de plată pentru teren, sub orice formă.
În drept,au fost invocate dispozițiile art. 282 C.pr.civ.
Prin decizia civilă nr.908/A/27.06.2014, Tribunalul București - Secția a III-a Civilă a respins apelul ca nefondat.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reținut că instanța fondului a fost învestită să analizeze o cerere de obligare a pârâtului la încheierea unui contract de concesiune.
Sub acest aspect și în limita învestirii sale, instanța de fond avea de analizat în ce măsură reclamantul era titularul unui drept recunoscut de lege pentru încheierea contractului de concesiune și respectiv, în ce măsură pârâta era ținută de obligația de a încheia contractul de concesiune cu reclamantul.
A reținut tribunalul că sub aspectul îndeplinirii acestor condiții, nu interesează dacă altă persoană era îndrituită sau obligată să încheie un astfel de contract, astfel că aspectele invocate de către apelantă cu privire la intervenientul accesoriu au fost înlăturate.
A constatat tribunalul că instanța de fond a reținut în mod corect situația de fapt și a făcut o aplicare corectă a legii în cauză. Ca și cadrul legal, în speță sunt invocate dispozițiile art. 15 alin. 1 lit. e din Legea nr. 50/1991. Potrivit acestor dispoziții, coroborate cu dispozițiile art.13 din aceeași lege, pot fi concesionate fără licitație publică terenurile aparținând domeniului privat al statului sau al unităților administrativ teritoriale, terenurile necesare pentru extinderea construcțiilor pe terenuri alăturate, la cererea proprietarului sau cu acordul acestuia.
În speță sunt, de asemenea incidente dispozițiile Hotărârii CGMB nr. 211/1997 în baza căreia s-a aprobat concesionarea către proprietarii imobilelor de locuințe dobândite în baza prevederilor Legii nr.61/1991, nr.85/1992 și 112/1995 a unor suprafețe de teren necesare extinderii construcției în curțile respectivelor imobile. Aceeași hotărâre dă lămuriri cu privire la categoriile de terenuri ce pot face obiectul acesteia, respectiv terenurile libere de construcții situate la aceeași adresă poștală cu clădirea de locuințe, fiind delimitată prin împrejmuiri sau calcane. De asemenea, actul normativ limitează situațiile în care se aprobă concesionarea terenului în funcție de destinația ”extinderilor”, acestea putând fi doar locuințe, magazii, bucătării, vestibule de intrare, garaje individuale pivnițe și terase.
Analizând aceste dispoziții legale, tribunalul a constatat că încheierea unui contract de concesiune a unui teren fără licitație publică este prevăzută ca o facultate a unității administrative, iar nu ca o obligație, legea menționând că „pot” fi concesionate iar nu că vor fi concesionate. Prin urmare pârâtul nu poate fi obligat la concesionarea terenului fără licitație publică decât dacă acest refuz se circumscrie unui refuz abuziv.
Verificând acest ultim aspect, tribunalul a constatat că în aplicarea Legii nr.50/1991, a fost emisă HCGMB nr. 211/1997 care limitează cazurile în care pot fi concesionate terenurile aparținând domeniului privat al municipiului București, fiind necesar a se respecta destinația extinderilor la cele enumerate de art. 3 din hotărâre.
În speță, extinderea s-a făcut cu acordul proprietarului construcției aflată la adresa din . sector 2, fiind obținută autorizație de construire a unei construcții provizorii, destinația acestei construcții provizorii fiind aceea de „spațiu prezentare și desfacere produse diverse”.
Prin urmare destinația extinderii nu este cea prevăzută de HCGMB, astfel că refuzul pârâtei de a încheia un contract de concesiune pentru terenul aflat sub construcție nu poate fi considerat ca abuziv, fiind în concordanță cu chiar dispozițiile legale.
Tribunalul a reținut și faptul că reclamantul a primit aprobarea de a construi o anexă provizorie, fără se fie determinată această stare de provizorat, iar pentru folosința acestui teren pârâta a înțeles să încheie un contract de închiriere cu durată determinată, fără să își asume o obligație viitoare de a transforma starea provizorie, atât a folosirii terenului cât și a duratei de existență a construcției, într-una cu caracter definitiv.
Față de cele reținute, considerând temeinică și legală hotărârea instanței de fond, tribunalul a respins ca nefondat apelul formulat de apelantul M. S..
Împotriva acestei decizii a formulat recurs reclamantul M. S., solicitând casarea hotărârii recurate, iar în rejudecare, admiterea cererii de chemare în judecată, prin care se tinde la găsirea unei forme de plată pentru terenul din domeniul public, ocupat de o construcție, având toate formele legale.
În motivarea recursului, recurentul reclamant a invocat motivarea confuză a situației de drept, în condițiile reale ale speței.
Apreciază că principalul motiv de analiză era stabilirea concretă a legislației ce urma a fi aplicată în cauză, Legea nr.50/1991 sau HCGMB 211/1997, în condițiile în care, proprietarul de acum al construcției C1, situat tot în curtea din ., este un cumpărător de pe piața liberă, iar nu baza legilor la care se face referire în HG 211/1997.
Arată că întrucât fostul proprietar cumpărător în baza Legii 112/1995, nu a vrut să beneficieze de facilitățile oferite de HG 211/1997, această împrejurare nu împiedica aplicarea în cauza a Legii 50/1991, mai ales că, recurentul îndeplinea cerințele de la art.15 lit.edin Legea nr.50, atât ca amplasament alăturat, cât și al destinației construcției C3, pe care urma să o ridice, care în acest caz nu are o destinația anume, având și acordurile cerute.
Tribunalul nu arată considerentul pentru care consideră că această construcție C3, nu îndeplinește cerințele HGCMB 211/1997, aspect nesusținut de reclamant, autorizarea construirii din anul 2002, neobservată nici la fond nici în apel, fiind dată în baza Legii 50/1991, ce a ținut cont de refuzul primului proprietar (Legea nr.112/1995), de beneficia de HGCMB nr.211/1997, dar impunând obținerea acordului său, conform certificatului de urbanism.
Considerentele de la fila 8 aliniat 7, în sensul că AFI nu este obligat să încheie contract de concesiune nu sunt justificateîn condițiile în care, în același aliniat se spune că acest lucru rezultă din lege. Or, în lege se arată ce poate face subiectul legii și ce nu poate face, opționalul aș putea fiind exclus, cu atât mai mult cu cât art.15, din Legea nr.50/1991, instituia o excepțiede la aplicarea art. 13, din aceeași lege.
Tribunalul susține la începutul considerentelor sale că, instanța de fond a făcut o corectă apreciere a situației de fapt,or, situația de fapt este una singură, AFI nu este o persoană fizică, care poate a-și exprima un total acord în privința bunurilor sale, ci doar un administrator al unor fonduri imobiliare cenu-i aparțin, o societate comercială cu un scop bine determinat, acela de a realiza profit, iar nu acela de a nu încasa nimic.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.304 pct.8 și 9 C.proc.civ.
Intimații intervenienți R. L.-C. și R. F., au formulat întâmpinare prin care au invocat excepția nulității recursului, apreciind că acesta este motivat evaziv, cu nerespectarea exigentelor legale.
Arată că recursul fiind declarat împotriva unei decizii pronunțate în apel, trebuia să cuprindă numai critici de legalitate, situația de fapt nemaiputând fi pusă în discuție. Deși recurentul motivează în drept recursul pe prevederile art.304 pct.8 și 9, în dezvoltarea motivelor nu se regăsesc critici asupra modului de aplicare a normelor legale incidente. Recurentul face numai o relatare a faptelor procesului, ceea ce nu este suficient, recursul neavând caracter devolutiv.
Recurentul nu dezvoltă fiecare motiv de recurs. Nu face nici o referire la modul în care instanța de apel ar fi interpretat greșit actul juridic dedus judecății - motivul de recurs prevăzut de art.304 pct.8 C.proc.civ. - mai ales că obiectul acțiunii reclamantului-recurent îl constituia obligarea intimatei-pârâte la încheierea unui contract de concesiune pentru o suprafața de teren din curtea casei intervenienților. Prin urmare, între părțile în proces nu a existat un act juridic pe care instanța de apel să-l fi interpretat greșit sau să-i fi schimbat natura ori înțelesul.
Nici în privința motivului de recurs prevăzut de art.304 pct. 9 C.proc.civ., recurentul nu motivează aspectul de nelegalitate prin prisma pretinsei norme legale încălcate/aplicate greșit de instanța de fond.
Pe fondul recursului, intimații intervenienți solicită respingerea acestuia ca nefondat.
Susțin că problema de drept supusă analizei vizează analiza posibilității obligării intimatei de către instanța judecătorească, la a încheia un contract de concesiune, atunci când nu exista o normă legală care să prevadă acest drept al recurentului.
Jurisprudența a conchis, în mod constant că pentru perfectarea unui contract, un element esențial este voința părților, care trebuie să se manifeste liber. Orice restricții privind libertatea de voință pot fi aplicabile numai dacă sunt prevăzute de lege, acestea având, de regulă, un caracter excepțional. În lipsa unei excepții legale, instanța nu poate înfrânge principiul libertății de voința de a contracta. În acest sens invoca jurisprudența instanțelor naționale.
În cauză au fost administrate probe din care rezultă că recurentul nu are dreptul să-i fie concesionată o parte a curții casei intervenienților, întrucât nu sunt întrunite cerințele H.C.G.M.B nr.211/1997. Acestea permit concesionarea numai proprietarilor caselor și numai pentru construcții care nu au caracter comercial. Intervenienții sunt proprietarii casei, cumpărând-o de la cei ce au dobândit-o în baza Legii 112/1995. Prin transmiterea dreptului de proprietate asupra casei li s-a transmis și vocația de a beneficia de dreptul de concesiune asupra curții, în conformitate cu dispozițiile HCGMB nr.211/1997, aceasta necenzurând acest drept numai la primul proprietar al casei. Art.3 din aceasta hotărâre permite concesionarea curții, fără licitație, numai în vederea extinderii construcției existente cu construcții care vor avea destinații necomerciale, respectiv: locuința, magazine, bucătărie, vestibul de intrare, garaj individual, pivnița, terase.
Recurentul a edificat o anexa gospodărească provizorie - potrivit certificatului de urbanism nr.811/48 B/20.09.2001 și a autorizației de construire nr.656/4813/17.12.2001. Apoi, prin certificatul de urbanism nr.1256/12.07.2002 a solicitat numai schimbarea destinației anexei gospodărești în „spațiu prezentare și desfacere produse diverse”, aceasta fiind singura modificare. Caracterul de construcție provizorie nu a fost schimbat. A fost emisă o a doua autorizație de construire - nr.913/66B din 01.11.2002, în baza celui de al doilea certificat de urbanism. Schimbarea destinației anexei gospodărești în spațiu comercial a fost vădit nelegală, ca și prima autorizație de construire care a permis unui neproprietar al casei să construiască în curtea proprietarului. Rezulta că, instanța de apel a reținut în mod judicios că, acea construcție provizorie a recurentului, în care desfășoară activități comerciale nu se circumscrie cerințelor H.C.G.M.B. 211/1997 și nu-i dau dreptul la concesionarea unei părți a curții casei intervenienților.
Intimații arată că, prin adresa nr. 2392/C/13.01.2012, D.G.P.L.C.M.B. - Direcția Control le-a confirmat caracterul provizoriu al construcției recurentului.
Împrejurarea că, fostul proprietar al casei i-a permis recurentului să edifice o baracă metalică construcție provizorie în curtea casei, nu îi obligă pe intervenienți în nici un fel, la acceptarea perpetuării acestei situații nelegale. Terenul curte este în proprietatea privata a Municipiului București, astfel că nici o persoană fizică nu putea dispune legal de modul de folosire al acestuia. Argumentul recurentului privind acordul pe care i l-a dat fostul proprietar al casei nu le este opozabil și oricum este o convenție nelegală, iar din perspectiva art.969 alin.1 din vechiul cod civil numai convențiile legal făcute au putere de lege între părți. Înțelegerile nelegale nu pot produce efecte juridice nici între părți și nici față de terți.
De asemenea, arată că au solicitat concesionarea curții, pentru a extinde locuința, însă prin adresa nr._/BT_ /30.08.2011 li s-a solicitat un certificat de urbanism în care să fie specificată suprafața pe care vor să o concesioneze și poziționarea acesteia, or, nu pot prezenta acest înscris, din cauza barăcii metalice a recurentului, care este amplasată ilegal, pe căminul de alimentare cu apă al casei lor, la care nu pot avea acces. Privitor la această chestiune, există o sentință irevocabilă - nr._/19.12.2012, prin care recurentului i s-a respins acțiunea, prin care cerea mutarea rețelei de alimentare cu apă.
Arată că recurentul nu poate beneficia nici de prevederile Legii nr.50/1990 - art. 15 lit.e, întrucât nu se află în acea situație, acesta nu a extins în curtea casei intervenienților clădirea din curtea sa, care e tot o locuință, ci a edificat un spațiu comercial în curtea vecină. Din aceste motive, instanța de apel a conchis că nu există normă legală care să oblige intimata-pârâta să-i concesioneze un teren în curtea altei casei, pentru destinații comerciale. Intimații subliniază că, între timp contractul de închiriere al recurentului a fost declarat nul, prin sentința civilă nr.8788/17.05.2013 a Judecătoriei sectorului 2, care însă nu este irevocabilă.
Totodată, contractul de închiriere al recurentului a expirat, iar locatorul a solicitat evacuarea recurentului, dosarul având nr.20._, pe rolul Judecătoriei sectorului 2.
În recurs nu au fost administrate probe noi.
Examinând legalitatea deciziei civile recurate prin prisma criticilor cu care a fost legal investită și a prevederilor legale incidente cauzei, Curtea reține următoarele:
Preliminar, în ceea ce privește normele de procedură aplicabile în prezenta cauză, Curtea reține că în raport de data sesizării cu acțiunea introductivă a Judecătoriei sector 2 București – 03.11.2011- prezenta acțiune este supusă normelor înscrise în codul de procedură civilă de la 1865 (Codul de procedură civilă), conform dispozițiilor art.3 din Legea nr.76/2012 pentru punerea în aplicare a Legii nr.134/2010 privind Codul de procedură civilă.
În ceea ce privește susținerea intimaților intervenienți în sensul nulității recursului pentru neîncadrarea criticilor formulate în motivele de nelegalitate invocate de recurent și prevăzute de art. 304 din Codul de procedură civilă, Curtea o apreciază ca nefondată.
Astfel, o prima constatare vizează faptul că în dezvoltarea apărărilor formulate sub acest aspect, intimații susțin că recurentul, deși indică drept motive de nelegalitate art. 304 pct. 8 și 9 din Codul de procedură civilă, criticile concrete formulate de acesta nu pot fi încadrate în aceste motive de recurs.
Sub acest aspect, Curtea reține că potrivit art. 306 alin. 3 din Codul de procedură civilă, indicarea greșită a motivelor de recurs nu atrage nulitatea recursului dacă dezvoltarea acestora face posibilă încadrarea lor într-unul din motivele prevăzute de art. 304.
Verificând din această perspectivă, conținutul concret al susținerilor recurentului, Curtea constată că acestea vizează motivarea necorespunzătoare în drept a deciziei recurate, respectiv omisiunea indicării de către Tribunal a argumentelor pentru care s-a considerat că nu sunt îndeplinite cerințele HGCMB nr. 211/1997, în raport de construcția C3, neluarea în considerare a împrejurării că proprietarul actual al construcției C1, situată la adresa din București, ., este un cumpărător de pe piața liberă, iar nu în baza legilor la care se face referire în HG 211/1997, omisiunea de a se avea în vedere că autorizarea construcției sale din anul 2002, de pe terenul ce se cere a fi concesionat, a fost dată în baza Legii nr. 50/1991, ținând cont de refuzul primului proprietar (dobânditor conformLegii nr.112/1995), de a beneficia de HGCMB nr. 211/1997, greșita neaplicare în cauză a art.15 lit.edin Legea nr. 50/1991, greșita apreciere asupra lipsei obligației legale a pârâtei de a încheia contract de concesiune, aprecierea eronată a situației de fapt de către instanța de apel, în ceea ce privește situația pârâtei, de persoana juridică, având ca scop desfășurarea de activități profitabile.
Curtea constată că parțial, criticile formulate de recurent, vizează stabilirea situației de fapt, dar și modul în care în cauză au fost evaluate și apreciate probele administrate în cauză.
Curtea reține însă că anterior modificării prevederilor art. 304 Codul de procedură civilă, prin dispozițiile Legii nr. 219/2005, acest text de lege consacra în art. 304 pct. 10 și 11 din Codul de procedură civilă, posibilitatea modificării unei hotărâri judecătorești dacă se constata că instanța nu s-a pronunțat asupra unui mijloc de apărare sau asupra unei dovezi administrate, care erau hotărâtoare pentru dezlegarea pricinii sau dacă hotărârea se întemeia pe o greșeală gravă de fapt, decurgând dintr-o apreciere eronată a probelor. Prevederile art. 304 pct. 10 și 11 au fost însă abrogate în mod expres prin dispozițiile cuprinse în art. 1 pct. 49 din Legea nr. 219/2005 și respectiv în art. 1 pct. 112 din OUG nr. 138/2000 aprobată prin Legea nr. 219/2005. Așa fiind, în actuala reglementare, recursul reprezintă o cale de atac extraordinară, motivele de recurs neputând viza decât ipotezele strict prevăzute de art.304 din Codul de procedură civilă și care concretizează aspecte de nelegalitate în legătură cu hotărârea atacată (pe aspecte de ordin procedural sau substanțial). Scopul acestei căi de atac este, esențialmente, de control al legalității hotărârii atacate cu recurs, ceea ce înseamnă că orice susținere care relevă erori ale instanței de apel în aprecierea probelor administrate în cauză, exced analizei instanței de recurs. Este motivul pentru care legiuitorul a prevăzut, ca sancțiune de principiu, sancțiunea nulității atât pentru nemotivarea cererii de recurs, cât și pentru situația în care cererea se motivează, însă criticile nu pot fi încadrate în una sau alta din ipotezele de nelegalitate enumerate de norma procedurală susmenționată.
În raport de aceste constatări, dar și caracterul unitar al cererii de recurs, Curtea, făcând aplicarea prevederilor art. 306 alin. 3 din Codul de procedură civilă, deși apreciază corectă, parțial, apărarea intimaților intervenienți, în sensul că în recurs, nu pot fi deduse analizei, critici de netemeinicie, ci exclusiv de nelegalitate, va respinge această apărare formulată de intimați, urmând a proceda la analiza acestor critici, în limitele aspectelor de nelegalitate invocate în concret de recurent, din perspectiva incidenței motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 din Codul de procedură civilă, în care acestea pot fi încadrate.
În același sens, Curtea are în vedere faptul că motivul de recurs, întemeiat pe dispozițiile art.304 pct.8 din Codul de procedură civilă - interpretarea greșită a actelor juridice deduse judecății, respectiv schimbarea înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestora - are în vedere ipoteza concretă în care instanța de judecată a nesocotit conținutul explicit al actelor juridice deduse judecății, stabilind alte drepturi și obligații pentru părțile în litigiu, ceea ce din punct de vedere strict legal ar însemna încălcarea art.969 din Codul Civil (în esență, s-a urmărit prin acest motiv de modificare, ca instanța de judecată să respecte voința clar exprimată a părților din convenții). Or, cum lesne se poate observa din lecturarea cererii de recurs, criticile recurentului nu vizează o schimbare a naturii unui anumit act juridic, în sensul că acesta a fost calificat de așa manieră încât i-a fost alterat în mod substanțial natura sa, ci modul în care au contat în probațiune și în formarea convingerii judecătorului, înscrisurile de care recurentul a înțeles să se folosească în cauză.
În ceea ce privește criticile concrete de nelegalitate formulate de recurent, Curtea reține următoarele:
În ceea ce privește motivul de recurs fundamentat pe art. 304 pct.7 din Codul de procedură civilă, vizând motivarea necorespunzătoare în drept a deciziei recurate, respectiv omisiunea indicării de către Tribunalul a argumentelor pentru care s-a considerat că construcția C3, nu îndeplinește cerințele HGCMB nr. 211/1997.
Critica este nefondată.
Astfel, din verificarea considerentelor deciziei recurate, se observă că instanța de apel a clarificat obiectul pricinii cu a cărei analiza a fost investită instanța de fond și a răspuns, în esență, principalelor argumente invocate de reclamant pentru care pârâta nu ar putea fi obligată, la încheierea contractului de concesiune.
Astfel, se impune a se constata că instanța de apel, contrar susținerilor recurentului a identificat în cuprinsul considerentelor deciziei recurate, normele legale incidente cauzei, argumentând, cu trimitere la situația construcției edificate de reclamant pe terenul din București, ., înlăturarea susținerilor vizând îndeplinirea cerințelor înscrise HGCMB nr. 211/1997 pentru situația reclamantului, respectiv a prezentat argumentele proprii, pentru care a apreciat că pârâta nu poate fi obligată la încheierea contractului de concesiune, în temeiul art. 13 din Legea nr. 50/1991 și art. 15 lit. e din același act normativ.
Este real că în cadrul acestor considerente, Tribunalul nu a răspuns tuturor argumentelor invocate de recurent, respectiv nu a evidențiat propria analiză referitoare la construcția C3, însă o atare omisiune nu poate conduce la concluzia incidenței unui caz de nulitate al deciziei recurate, din perspectiva nemotivării acesteia, în sensul art. 304 pct. 7 din Codul de procedură civilă.
Astfel, pe de o parte, așa cum s-a arătat argumentat atât în practica instanțelor naționale, cât și în jurisprudența instanței europene, instanța nu este ținută să răspundă tuturor argumentelor invocate de părțile litigante ci, de a răspunde criticilor esențiale deduse judecății. Pe de altă parte, este real că instanțele de fond, s-au raportat la caracterul provizoriu al construcției edificate pe terenul ce se solicita a fi concesionat, însă, o atare împrejurare nici nu era determinantă pentru soluționarea cauzei, din perspectiva incidenței, în speță a HGCMB nr. 211/1997, la care face trimitere recurentul, în calea de atac, câtă vreme, situația premisă pe care trebuia să facă dovada recurentul că o îndeplinește, pentru a putea invoca beneficiul acestui act normativ, este aceea de a fi proprietar al unui imobil de locuință, dobândit în baza Legii nr. 61/1990, Legii nr. 85/1992 sau Legii nr. 112/1995, care să fie situată la adresa unde este situat imobilul se solicită a fi concesionat. Or, în cauză, așa cum rezultă neechivoc din actele dosarului și cum recunoaște, neechivoc, chiar recurentul, acesta nu deține în proprietate o locuință la adresa din București, ., dobândită în temeiul actelor normative expres și limitativ prevăzute de HGCMB nr. 211/1997. În plus, prin autorizațiile de construire anexate la dosar, acesta a fost autorizat să edifice un spațiu de prezentare și desfacere iar nu o locuință. Or, potrivit HCLMB nr. 211/1997, extinderile pentru care se poate solicita încheierea contractului de concesiune pot avea ca destinație doar pe acelea limitativ prevăzute de acest act normativ, respectiv: locuință, magazie, bucătărie, vestibul de intrare, garaj individual, pivniță sau terasă, condiție care nu este îndeplinită în privința unui spațiu de prezentare și desfacere (magazin), cum este cel edificat de recurent.
În același timp, Curtea are în vedere faptul că deși recurentul susține caracterul definitiv al acestei construcții edificate de el, pe terenul ce se solicită a fi concesionat, stabilirea naturii construcției, în mod corect a fost determinată de instanțele de fond, în directă legătură cu autorizațiile de construire anexate și cu mențiunile din cartea funciară deschisă pentru acest imobil. Or, este de menționat că nici autorizația de construire nr. 913/66B/01.11.2002 și nici certificatul de urbanism nr. 1256/104B/12.07.2002, nu atestă schimbarea naturii construcției inițiale, edificate în temeiul autorizației de construire nr. 656/48B/17.12.2001- de construcție provizorie, ci schimbarea destinației aceleiași anexe, a cărei construire a fost autorizată cu titlul de construcție provizorie și transformarea acestei construcții în spațiu de prezentare și desfacere diverse produse, având ca sistem constructiv - structură metalică cu tâmplărie metalică și geam termopan. De altfel, reclamantul nici nu a fost în măsura să prezinte un acord al administratorului terenului care să avizeze edificarea unei construcții definitive, iar nu cu caracter provizoriu, pe terenul lin litigiu, or, un astfel de acord era imperios necesar în măsura în care s-ar fi autorizat o nouă construcție, definitivă.
Tot astfel, mențiunea din cuprinsul autorizației invocate în sensul că spațiul de depozitare și prezentare se realiza din structură metalică, așadar, materiale și alcătuiri care permit demontarea rapidă în vederea aducerii terenului la starea inițială, nu face decât să confirme caracterul provizoriu al acestuia.
În același timp, câtă vreme pe calea cererii de chemare în judecată se solicită obligarea pârâtei la încheierea unui contract de concesiune pentru terenul pe care este edificata această construcție, fără ca pe calea unei cereri reconvenționale sau de intervenție să se solicite, obligarea recurentului la ridicarea construcției edificate de acesta, conform autorizației de construire nr. 913/66B/01.11.2002, respectiv încetarea contractului de închiriere încheiat de recurent, pentru acest teren, alegațiile recurentului referitoare la necesitatea obținerii unei autorizații de desființare pentru demolarea acesteia respectiv la faptul că în lipsa acestei autorizații de demolare, contractul de închiriere nu ar fi putut înceta, sunt lipsite de relevanță. Astfel, faptul că reclamantul a avut calitatea de locatar al suprafeței ce se solicita a fi concesionată, în temeiul unui contract de închiriere, aspect care, de altfel, face obiectul unui litigiu distinct, nu este de natură a determina o altă concluzie în ceea ce privește existența obligației pârâtei de a concesiona terenul, fiind evident că cele două tipuri de contracte, presupun drepturi și obligații distincte dar și condiții distincte și speciale, prevăzute de lege, pentru încheierea lor valabilă. În plus, trebuie avut în vedere faptul că, contractul de închiriere la care face referire recurentul, a avut o perioada de timp limitată, tocmai în considerarea caracterul provizoriu al construcției edificate de acesta, or, contractul de concesiune presupune o perioada de timp îndelungată, tocmai în considerarea naturii lucrărilor la care legea face referire și în vederea edificării cărora se încheie un astfel de contract.
Pe de altă parte, deși recurentul susține o motivare confuză a situației de drept a cauzei, apreciind că se impune ca instanța să se raporteze la împrejurarea că proprietarul actual al locuinței din București, ., este un cumpărător pe piața liberă a imobilului, iar nu în temeiul legilor la care face referire HCGMB nr. 211/1997, nici această susținere nu este fondată.
Astfel, nu se poate omite faptul că din perspectiva convenției încheiate cu numitul I. V. și a principiului nemo plus juris ad alium transfere potest, intervenienții au dobândit aceleași drepturi deținute de vânzătorul locuinței, subrogându-se în drepturile acestuia. Pe cale de consecință, simplul fapt că intervenienții nu au dobândit locuința edificată pe terenul din București, ., în temeiul Legii nr. 112/1995, ci, în temeiul unei convenții de vânzare cumpărare, nu poate conduce la concluzia că pentru situația terenului neocupat de locuință, existent la adresa sus menționată nu ar fi incidente prevederile HCGMB nr. 211/1997, act normativ emis în aplicarea Legii nr. 50/1991, subdobânditorii nedobândind un drept nou asupra locuinței ci, pe acela deținut de vânzătorul lor, în temeiul Legii nr. 112/1995. Altfel spus, câtă vreme HCGMB nr. 211/1997 nu distinge, în raport de criteriul evocat de reclamant - al înstrăinării locuinței - regimul juridic aplicabil terenului neocupat de locuință, este și rămâne cel stabilit prin acest act normativ. Astfel, nu se poate considera cu deplin temei, că în lipsa unei norme legale, care să dispună în acest sens, prin voința unor particulari, care ar dispune asupra locuinței, s-ar putea ajunge la schimbarea și a regimului juridic al terenului care, în speță, este proprietatea mun. București, în realitate, acesta urmând, în acest caz, regimul construcției, tocmai în considerarea interesului proprietarului locuinței de a-și satisface, prioritar și într-un mod complet și cât mai adecvat, necesitățile locative.
Așadar, în raport de aceste considerente, care complinesc parțial argumentele prezentate de tribunal, Curtea reține că această critică este vădit nefondată.
În referire la celelalte critici formulate și care se impun a fi analizate din perspectiva motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, recurentul susține că, în condițiile în care fostul proprietar al locuinței nu a dorit să beneficieze de facilitățile oferite de HCGMB nr. 211/1997, se impunea aplicarea acestui act normativ în favoarea sa.
Curtea constată însă sub acest aspect că obiectul judecății l-a constituit obligarea pârâtului la încheierea contractului de concesiune, situație în raport de care trebuia, pentru a fi admisă cererea, a se stabili existența unei obligații a pârâtei de a încheia un asemenea contract de concesiune. Or, așa cum judicios s-a reținut și în apel, în persoana reclamantului nu sunt îndeplinite cerințele impuse de acest act normativ.
Astfel, pe de o parte, acesta nu deține o locuință la adresa din București, ., pentru a putea invoca în mod direct incidența acestui act normativ, ci un spațiu de prezentare, iar pe de altă parte, deși se prevalează de un acord emis unilateral de fostul proprietar al locuinței de la adresa sus menționată, extinderea edificată de reclamant, pe terenul ce se solicita a fi concesionat, nu face parte din cele expres și limitativ prevăzute de HCGMB nr. 211/1997, astfel că nici din acest punct de vedere nu s-ar putea reține o aplicare eronată în cauză a acestui act normativ. Altfel spus, faptul că fostul proprietar al locuinței de la adresa anterior menționată și-a exprimat acordul pentru ca reclamantul să poată benefica de închirierea sau concesionarea terenului aferent locuinței sale, nu putea da naștere unei obligații în sarcina pârâtei de a proceda la încheierea contractului de concesiune decât în măsura în care, în mod cumulativ, s-ar fi putut reține, pe de o parte, opozabilitatea acestui act juridic unilateral față de pârâta și deci nașterea în sarcina acesteia a unei obligații de a face ca urmare a emiterii acestui act unilateral, în raport de care pârâta este terț, iar, pe de altă parte, că erau îndeplinite întrutotul cerințele impuse de HCGMB nr. 211/1997.
O atare situație nu este incidentă în cauză, întrucât construcția edificată de reclamant este un spațiu de prezentare și desfacere, iar nu o extindere a unei locuințe în sensul actului normativ anterior menționat anterior, or, o atare obligație nu ar putea fi configurată decât în limitele legii. Pe de altă parte, transmiterea acestui drept de opțiune de către fostul proprietar al locuinței, către reclamant, nu este de natură a naște o obligație reală în sarcina pârâtei chemate în judecată, în condițiile în care, la data emiterii acordului, acest înstrăinător al dreptului de opțiune nu deținea un drept real asupra terenului, ci o simplă facultate de a putea solicita închirierea sau concesionarea terenului curte, iar pârâta nu este un dobânditor ulterior al terenului ci chiar administratorul acestuia.
Recurentul invocă, totodată, că în privința sa erau aplicabile prevederile art. 15 lit. e din Legea nr.50/1991, astfel că în mod eronat instanța de apel a apreciat pretențiile sale ca nefondate.
Sub acest aspect, Curtea reține că această normă prevede posibilitatea concesionării terenurilor destinate construirii, fără licitație publică, cu plata taxei de redevență stabilite potrivit legii, pentru extinderea construcțiilor pe terenuri alăturate, la cererea proprietarului sau cu acordul acestuia. Or, terenul ce se solicită a fi concesionat are un regim juridic special, el reprezentând curtea unui imobil pe care este deja edificată o locuință, aflată în proprietatea unei alte persoane decât recurentul.
Pe de altă parte, în ceea ce privește modalitatea concretă în care se poate proceda la concesionare, această normă trebuie interpretată sistematic, prin luarea în considerare a normelor generale care reglementează activitatea consiliilor locale. Or, în referire la această materie, în conformitate cu art. 36 alin.5 lit . b din Legea nr. 213/1998 coroborat cu art. 49 din acest act normativ, în privința terenurilor de natura celui în speță, care are destinația de curte aferentă unei locuințe, proprietarul acestora a înțeles să edicteze norme cu caracter special și obligatoriu, aplicabile tuturor subiectelor de drept, care tind la valorificarea unor drepturi în legătură cu imobile situate în raza teritorială a mun. București și care reglementează cazurile în care pot fi concesionate terenurile cu această destinație, adoptând HCGMB nr. 211/1997.
Câtă vreme, recurentul, așa cum s-a arătat, nu face parte din categoria subiectelor de drept care îndeplinesc condițiile impuse HCGMB nr. 211/1997 pentru a beneficia de concesionarea terenului alăturat proprietății sale, iar construcția provizorie pe care acesta a edificat-o deja pe acest teren, nu are destinația limitativ prevăzută de acest ultim act normativ, nu s-ar putea reține caracterul abuziv al refuzului pârâtei chemate în judecată, care este un simplu administrator al terenului în litigiu, de a încheia contract de concesiune cu reclamantul. În plus, în cauza de față recurentul nu a făcut dovada desființării HCGMB nr. 211/1997, sau constatării, pe cale judiciară a nelegalității acesteia, în condițiile legii speciale.
Așa fiind, în mod judicios instanța de apel a reținut că în cauza nu erau incidente prevederile art. 15 lit. e din Legea nr. 50/1991 în cauza ci, cele ale HCGMB nr. 211/2007, act normativ emis în aplicarea art. 15 din Legea nr. 50/1991
Pe de altă parte, verificarea cerințelor impuse de actele normative edictate în materia concesionării, trebuie realizată cu luarea în considerare a situației de la momentul formulării acestei pretenții, astfel că nu ar putea fi primite nici alegațiile recurentului în sensul că acesta ar fi îndreptățit la concesionare, ca efect al refuzului fostului proprietar al locuinței de a beneficia de facilitățile oferite de HCGMB nr. 211/1997. Or, în cauză, subiectul de drept care nu a înțeles să formuleze cerere de concesionare a terenului, a înstrăinat locuința către intervenienți, în contractul de vânzare cumpărare anexat la dosar încheiat între aceștia stipulându-se clar și neechivoc că terenul reprezentând curte urmează regimul stabilit prin HCGMB nr. 211/1997.
Pe de altă parte, simpla emitere a acordului fostului proprietar al locuinței existente pe terenul aferent acesteia și asupra căruia poartă litigiul, pentru edificarea unei construcții cu caracter provizoriu, nu îndreptățește reclamantul să invoce în favoarea sa beneficiul HCGMB nr. 211/1997, câtă vreme, acesta este o construcție provizorie, care deși impune constructorului, obținerea unei autorizații de construire, în condițiile art. 3 din Legea nr.50/2001, nu presupunea cu necesitate și asumarea unei obligații pentru autoritățile emitente de a proceda la concesionare, ale cărei condiții speciale erau reglementate prin HCLMB nr. 211/1997.
Tocmai acesta este considerentul pentru care, așa cum rezultă din actele dosarului, la momentul emiterii acestei autorizații, reclamantul s-a prevalat de acordul proprietarului locuinței, pentru a putea edifica respectiva construcție provizorie, deși, inclusiv la acel moment HCGMB nr. 211/1997, era în vigoare și a încheiat un contract de închiriere, având ca obiect acest teren, încheiat pe o durata determinată- în considerarea caracterului provizoriu și naturii construcției edificate de reclamant.
Așa fiind, nu se poate reține caracterul fondat al criticii recurentului cu acest obiect după cum nu pot fi apreciate ca fiind fondate nici susținerile din recurs în sensul că în mod eronat nu s-a reținut obligația pârâtei la a încheia contractul de concesiune cu reclamantul, o atare obligație neputând exista decât în condițiile în care reclamantul ar fi probat îndeplinirea cerințelor obligatorii impuse de HCGMB nr. 211/1997, în persoana sa.
Sunt, de asemenea, lipsite de relevantă și susținerile referitoare la calitatea pârâtei de persoană juridică, al cărei scop este obținerea de profit, în condițiile în care nu o atare calitate ar putea justifica obligarea pârâtei la încheierea contractului de concesiune ci, exclusiv, dovedirea de către recurent a cerințelor limitative și obligatorii impuse de lege pentru a putea beneficia de concesionarea terenului în litigiu, la care s-a făcut anterior referire.
Pentru toate aceste considerente, în temeiul art. 312 alin.1 din Codul de procedură civilă, găsind nefondate criticile recurentului reclamant, Curtea va respinge recursul declarat de acesta împotriva deciziei civile nr. nr.908/A/27.06.2014, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în contradictoriu cu intimata pârâtă Administrația F. Imobiliar și intimații intervenienți R. F. și R. L. C., ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de recurentul reclamant M. S. împotriva deciziei civile nr.908/A/27.06.2014, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în contradictoriu cu intimata pârâtă ADMINISTRAȚIA F. IMOBILIAR și intimații intervenienți R. F. și R. L. C., ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică, azi, 04.12.2014.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
I. D. M. I. M. A.
N.-G.
GREFIER
M. C.
Red.M.I.
Tehnored.M.I/B.I.
2 ex/5.01.2015
-------------------------------------------
T.B-Secția a III-a – I.N.
- E.M.S.
Jud.Sector 5 – C.D.
| ← Acţiune în constatare. Decizia nr. 1454/2014. Curtea de Apel... | Acţiune în constatare. Decizia nr. 1452/2014. Curtea de Apel... → |
|---|
