Rectificare carte funciară. Decizia nr. 353/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 353/2015 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 17-03-2015 în dosarul nr. 1003/192/2012
DOSAR NR._
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI – SECȚIA A IV A CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 353 R
Ședința publică din data de 17.03.2015
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE – D. F. G.
JUDECĂTOR – DANIELA LAURA MORARU
JUDECĂTOR – D. Z.
GREFIER – S. V.
…………………
Pe rol soluționarea cererii de recurs formulată de recurenta reclamantă C. C. M. (fostă T.), împotriva deciziei civile nr. 190/25.06.2014, pronunțată de Tribunalul G. – Secția Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații pârâți T. I. și T. C., având ca obiect „rectificare carte funciară”.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă recurenta reclamantă C. C. M. reprezentată de avocat P. C., cu împuternicire avocațială la dosar și intimații pârâți T. I. și T. C. reprezentați de avocat Mînzicu G., cu împuternicire avocațială la dosar.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care se învederează instanței că s-a depus la dosar de către recurenta reclamantă C. C. M. un punct de vedere cu privire la întâmpinarea formulată de intimați.
Apărătorul recurentei reclamante C. C. M. comunică apărătorului intimaților pârâți T. I. și T. C. o copie a răspunsului la întâmpinare.
Apărătorul intimaților pârâți T. I. și T. C. solicită amânarea cauzei pentru a lua la cunoștință de răspunsul la întâmpinare comunicat astăzi.
După deliberare, Curtea constată că comunicarea răspunsului la întâmpinare nu reprezintă un motiv de amânare și având în vedere că dosarul a fost strigat pe lista cauzelor la amânări fără discuții, dispune reluarea dosarului la ordine.
La a doua strigare a cauzei se prezintă recurenta reclamantă C. C. M. reprezentată de avocat P. C., cu împuternicire avocațială la dosar și intimații pârâți T. I. și T. C. reprezentați de avocat Mînzicu G., cu împuternicire avocațială la dosar.
Apărătorul recurentei reclamante C. C. M. solicită proba cu înscrisuri și depune la dosar în cadrul acestei probe un set de acte. Comunică și părții adverse o copie de pe acestea.
Apărătorul intimaților pârâți T. I. și T. C. arată că nu se opune admiterii acestei probe.
După deliberare, Curtea admite proba cu înscrisuri solicitată de recurenta reclamantă C. C. M..
Apărătorii părților arată că nu mai au alte cereri de formulat.
Având în vedere că nu mai sunt cereri prealabile de formulat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de recurs.
Apărătorul recurentei reclamante C. C. M. arată că în cauză cartea funciară a fost întocmită cu încălcarea normelor privind cadastrul, norme pe care le-a menționat în punctul de vedere depus la dosar pentru termenul de astăzi. Consideră că este o rea-credință a intimaților cu privire la întocmirea cărții funciare. În schița în care este menționată cartea funciară este redactată fără respectarea normelor privind cadastrul, în sensul că în planul de amplasament și de delimitare a imobilului este trecută în partea de nord rest proprietate, aspect care nu este adevărat pentru că rest proprietate înseamnă că aceasta ar fi proprietatea intimaților. În mod corect ar fi trebuit menționată proprietatea lui C. C.. Arată că expertul a răspuns instanței investită cu soluționarea apelului că această carte funciară nu respectă normele și titlul de proprietate, în sensul că aceasta nu cuprinde imobilul vechi. Consideră că atâta timp cât suprafața din a doua expertiză este mai mare cu 450 mp., iar expertul desemnat cu cartea funciară trebuia să delimiteze vecinătățile. Arată că cel care a întocmit cartea funciară nu a ținut cont de aceste aspecte legale, fiind întocmită cu rea-credință pentru a îi exclude pe ei și fără a ține cont de contractul de vânzare cumpărare încheiat ulterior de către ei.
S-a invocat de către instanță că nu au solicitat anularea contractului de vânzare cumpărare încheiat de pârâții. Nu au făcut această solicitare pentru că autorul lor a înțeles că având în vedere că a înstrăinat o cotă de ½ din imobil a înțeles să le de-a și ieșirea la .> Pentru aceste motive solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat și precizat. Cu cheltuieli de judecată.
Apărătorul intimaților pârâți T. I. și T. C. solicită respingerea recursului ca neîntemeiat și menținerea hotărârii atacate ca temeinică și legală. Solicită a se avea în vedere că din motivele de recurs nu rezultă care ar fi fost normele legale care au fost încălcate. Fiind vorba despre o cale de atac se impunea să se arate care sunt normele legale care au fost încălcate pentru ca instanța de recurs să procedeze la analizarea recursului sub aspectul legalității hotărârilor instanțelor inferioare în grad.
În ceea ce privește fondul cauzei solicită a se avea în vedere că această carte funciară a avut la bază un cadastru întocmit în corect, care a respectat contractul de vânzare cumpărare, care este actul de proprietate al intimaților, astfel cum rezultă din cadastru și cum corect a reținut instanța de apel, fiind avute în vedere vecinătățile menționate în contractul de vânzare cumpărare al intimaților.
Să se constate că acest act de proprietate nu a fost contestat niciodată de către recurentă. În mod expres, prin motivele de recurs, recurenta susține că recunoaște și nu contestă acest act de proprietate al intimaților. Solicită a se avea în vedere că cele două contracte de vânzare cumpărare, cel al recurentei și cel al intimaților au fost ca urmare a vânzării bunului ce aparținut autorului comun. Solicită a se avea în vedere succesiunea în timp a acestor contracte, că în 1990 s-a încheiat contractul de vânzare cumpărare cu intimații și ulterior în 1992 cu recurenta . Arată că se susține și se insistă în omologarea unui raport de expertiză care tinde la partajarea acestui teren, fără a se avea în vedere că prin contractul de vânzare cumpărare al intimaților nu s-a stabilit o servitute de trecere, nu s-a individualizat o astfel de modalitate. Cu cheltuieli de judecată.
Apărătorul recurentei reclamante C. C. M., în replică, arată că se spune că această carte funciară a respectat contractul aflat la fila 10. solicită a se avea în vedere că nu este anexată nici o schiță la nici unul din contractele de vânzare cumpărare.
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 982/10.06.2013 Judecătoria B. V. a admis acțiunea formulată de reclamanta C. C. M. împotriva pârâților T. I. și T. C.. A obligat pârâții să-și rectifice încheierea de CF nr._ dată în dosar_/09.09.2010, cu privire la intabularea dreptului de proprietate asupra terenului intravilan cu număr cadastral_ UAT B. V., conform coordonatelor și limitelor stabilite de expert topograf I. I. – lot 1 pct.2-3-4-5-10-11-2. A obligat pârâții să plătească reclamantei 1000 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2319/16.10.1992 de notariatul de Stat B. V., reclamanta a cumpărat cota de ½ din imobilul construcție din cărămidă acoperită cu țiglă compusă din o cameră, două magazii, un grajd, situat în B. V., ., împreună cu suprafața de 2000 mp teren aferent, cu vecini:N-M. T., S-. D., V-T. I.. Terenul a fost cumpărat de la bunicul matern, D. C..
Același D. C., care este și tatăl pârâtei, a vândut pârâților, în 1990, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.909/27.08.1990 de Notariatul de Stat B. V., terenul de 1000 mp și cota de ½ din casa de pe teren.
Inițial, proprietatea reclamantei și a pârâților au format un singur corp de proprietate, alcătuit din teren de 3000 mp și o casă de locuit, care a aparținut tatălui pârâtei T. C. și bunicului reclamantei.
La data de 09.09.2010, pârâții au solicitat înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra terenului lor de 1000 mp, dobândit prin act notarial nr.909/27.08.1990, care are ca vecini E-C. D., V-D. G.. Prin încheierea nr._ dată în dosar_/09.09.2010 al OCPI G. s-a dispus intabularea dreptului de proprietate al pârâților asupra imobilului care a primit număr cadastral_ înscris în CF_ UAT B. V..
Pentru identificarea imobilului, în raport de documentația cadastrală și de actele de proprietate ale părților, instanța de fond a administrat proba cu expertiză judiciară topografică de d-l expert I. I.. Potrivit raportului de expertiză și a schițelor anexate se identifică lotul I, care aparține pârâților, și lotul II, care aparține reclamanților.
În opinia expertului, documentația cadastrală este greșit întocmită, deoarece nu se respectă deschiderea la . numărul II, fiind ocupată în întregime partea de la stradă de lotul numărul I. De asemenea, expertul concluzionează că nu se respectă configurația terenurilor în cadastru, deoarece construcția C2, aparține în proporție de ½ fiecărei părți. Pentru a se respecta contractele de vânzare cumpărare ale celor două părți, expertul propune o configurare a terenurilor care să permită reclamantei să aibă acces la drumul public și să beneficieze de jumătate din construcția dobândită prin contractul de vânzare cumpărare, iar pentru pârâți se permite ca jumătate din construcția pe care au cumpărat-o să se afle pe terenul lot I. Totodată, construcția C1, edificată de aceștia după 1990, se va afla pe terenul lotul nr.I. Din măsurători, expertul a constatat că suprafața totală a imobilului este de 3455,32 mp, iar, păstrând proporțiile, lotul numărul I va avea 1172,76 mp, iar lotul II, al reclamantei va avea 2172,66 mp.
Potrivit art. 908 din Noul Cod Civil, care a preluat conținutul art. 34 din Legea 7/1996 (în formatul anterior modificării din 2012), orice persoană poate cere rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii, dacă, printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, s-a constatat că înscrierea sau încheierea nu mai este valabilă, actul în temeiul cărui a fost desființat dreptul pretins a fost greșit calificat, nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea, înscrierea nu mai este în concordanță cu situația juridică a imobilului.
Din probele administrate, instanța a reținut că înscrierea în cartea funciară nu este în concordanță cu situația juridică reală a imobilului și înscrierea nu a respectat actul de proprietate al pârâților. Astfel, nu se respectă vecinătățile din contractul de vânzare al pârâților și se încalcă, de asemenea proprietatea reclamantei.
În raport de soluția prezentată de expert prin raportul de expertiză, cu care cel puțin reclamanta a fost de acord, instanța a obligat pe pârâți să-și rectifice încheierea de CF nr._, dată în dosar_/09.09.2010, cu privire la intabularea dreptului de proprietate asupra terenului intravilan cu număr cadastral_ UAT B. V., conform coordonatelor și limitelor stabilite de expert topograf I. I. – lot 1 pct.2-3-4-5-10-11-2, fiind obligați și la plata cheltuielilor de judecată față de reclamantă.
Prin decizia civilă nr. 190/25.06.2014 pronunțată de Tribunalul G. s-a admis apelul declarat de apelanții pârâți T. I. și T. C., împotriva sentinței civile nr. 982/10.06.2013, a fost schimbată în tot sentința apelată, în sensul că, pe fond, s-a respins ca neîntemeiată acțiunea reclamantei C. C. M. împotriva pârâților T. I. și T. C., a fost înlăturată dispoziția de obligare a pârâților la plata sumei de 1.000 lei cheltuieli de judecată, s-a respins proba cu nouă expertiză și a fost obligată intimata la plata sumei de 1.000 lei cheltuieli de judecată către apelanți.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut următoarele:
Prin acțiunea dedusă judecății instanței de fond, reclamanta C. C. M. a solicitat în contradictoriu cu pârâții T. I. și C. rectificarea încheierii nr._ din 7.10.2010 prin care OCPI G. a admis cererea pârâților și a dispus intabularea în cartea funciară a localității B. V. a dreptului de proprietate al acestora asupra terenului de 1000 mp categoria curți construcții și a construcției în suprafață de 124 mp.
Tribunalul examineaza actele de proprietate depuse în vederea intabulării dreptului pârâților T. si contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2319/16.10.1992, prin care același vânzător D. C-tin a transmis reclamantei C. C. M. cealaltă cota indiviză de ½ din imobil, si a avut in vedere expertiza intocmita de expertul tehnic judiciar I. I..
Din planul de amplasament și delimitare al imobilului care a stat la baza intabulării dreptului pârâților rezultă că terenul de 1000 mp pentru care s-a dispus intabularea este situat în partea de la stradă, având vecinii: C. D. la E și D. G. la V, adică așa cum se menționează în actul de proprietate nr. 909/27.08.1990. Astfel, tribunalul observă că prin acest contract de vânzare, chiar dacă se menționează că se vinde pârâților cota de ½, aceasta este și individualizată concret, prin descrierea construcției și a indicării vecinilor suprafeței de teren concrete de 1000 mp.
Au fost avute in vedere disp. art. 33 si 34 din Legea nr. 7/1996 si s-a retinut ca in cauza nu s-a facut dovada ca o astfel de hotarare judecatoreasca si-ar produce efectele, judecata dintre părți privind partajarea terenului în cauză, implicând sau nu constituirea vreunei servituți de trecere, fiind suspendată la inițiativa acestora. De asemenea, actul in baza caruia s-a efectuat inscrierea este valabil, nefiind anulat sau declarat nul, dreptul inscris in incheierea a carei rectificare se cere a fost corect inscris, documentația cadastrală în ce privește amplasamentul și vecinii imobilului fiind aparent conforme cu actul de proprietate.
Prin urmare nu au fost îndeplinite condițiile legale pentru rectificarea cărții funciare a pârâților, neexistând o hotărâre judecătorească irevocabilă referitoare la o acțiune în fond a reclamantei privind anularea titlului pârâților, revendicarea unei suprafețe, acordarea unei servituți, partaj al terenului care să o justifice și nici o recunoaștere a pârâților în sensul că situația reală a imobilului ar fi alta decât cea intabulată, înscrisă în cartea funciară.
Varianta propusă de expertul judiciar I. în schița de la fila 106 fond și admisă de instanța de fond este cea care nu e conformă cu actul de proprietate al pârâților, deoarece lotul 1 nu a respectat actul de proprietate sub aspectul vecinătăților, deoarece nu se mai învecinează cu C. D. la E. Cât privește faptul că lotul reclamantei nu ar mai avea ieșire la drumul public, aceasta nu constituie prin ea însăși o cauză de rectificare a cărții funciare a pârâților, ci eventual o situație care să justifice crearea unei servituți de trecere.
Este relevantă sub acest aspect și succesiunea în timp a actelor de vânzare întocmite de D. C-tin, din care a rezultat că acesta a vândut mai întâi pârâților construcția și terenul de la stradă, iar după doi ani a vândut restul de teren reclamantei, în contractul încheiat cu aceasta menționându-l ca vecin pe pârâtul T. I..
Împotriva deciziei tribunalului a declarat, in termen legal, prezentul recurs reclamanta C. C. M. (fostă T.), invocand dispozițiile art. 304 punctul 9 Cod Procedura Civila Vechi si dezvoltand, in esenta, urmatoarele critici:
-Instanța de apel nu a luat in considerare răspunsul expertului, lonescu I., care la solicitarea instanței de apel a răspuns in mai multe rânduri si cu litere majuscule, ca documentația cadastrala nu respecta actul de proprietate al apelanților parați T. loan si T. C., de altfel instanța de apel isi justifica admiterea apelului printr-o formula bazata pe aparenta si nu pe certitudine, având in vedere faptul ca a fost efectuata o expertiza tehnica in cauza;
Contractul de vânzare-cumpărare nr 909/27.08.1990 nu necesita introducerea unei acțiuni in anularea acestuia, deoarece el este un contract valabil care a respectat voința neviciata a vânzătorului D. C. si a cumpărătorilor T. loan si T. C.. Instanța de apel nu a analizat sub nicio o forma cererea formulata de către recurenta, pentru rectificarea incheierii nr 2689/09.09.2010, cu privire la intabularea dreptului de proprietate asupra terenului intravilan cu numărul cadastral cu nr_ UAT B. V., propietatea numiților T. loan si T. C..
Aceasta afirmație este întemeiata pe faptul ca recurenta a specificat ca la întocmirea documentației cadastrale nu s-a ținut cont de faptul ca in contractul de vânzare cumpărare pe numele paraților T. loan si T. C., cat si in contractul de vânzare nr 2319/16.10.1992, sunt individualizate suprafețele de teren cu vecinătățile aferente, astfel:
a) in contractul de vanzare-cumparare nr 909/27.08.1990 se prevede înstrăinarea unei suprafețe de 1.000 mp învecinat: la Est cu C. D. si la Vest cu D. G..
b) in contractul de vânzare cumpărare nr 2319/16.10.1992, bunicul meu D. C. i-a vândut o cota indiviza din imobilul situat in orașul B. V., . terenul in suprafața de 2.000 mp, având ca vecinătăți; la Nord M. T., la Sud . C. D. si la Vest T. I.. Analizând cele doua contracte, pot fi trase următoarele concluzii: - recurenta deține o cota de ½ % din construcție plus 2.000 mp cu ieșire spre . vecin la Vest pe T. I., acest lucru este evident si nu a fost contestat de către nimeni, fapt ce denota ca actele încheiate de către D. C. sunt valabile;
instanța de apel nu a dorit sa sesizeze reaua credința a apelanților, având in vedere faptul ca aceștia au solicitat întocmirea documentației cadastrale a terenului achiziționat prin contractul de vânzare -cumpărare nr 909/27.08.1990 la data de 09.09.2010, in condițiile in care recurenta a formulat o cerere de ieșire din indiviziune asupra imobilului situat in orașul B. V., ., cerere ce a fost înregistrata pe rolul Judecătoriei B. V. la data de 09.07.2010 sub nr_ ; o alta constatare reieșita din analiza deciziei civile atacate cu recurs, este aceea ca instanța de apel in motivare, copiază . motivele transcrise de către parații apelanți in întâmpinarea formulata de către aceștia, atât la fond cat si in apel, insa nu tine cont de faptul ca expertul răspunde instanței de apel in mai multe rânduri, evidentiindu-si iritarea prin litere majuscule bolduite astfel: prin încheierea de ședința din 20.11.2013 instanța de apel admite obiectiunile formulate de către apelanți si formulează adresa către expertul lonescu I. pentru a răspunde la termenul din 12.02.2014 la obiectiuni. Acesta depune răspunsul la obiecțiuni în sensul ca documentația cadastrala întocmita pentru T. loan si T. C. pentru imobilul cu numărul cadastral nr_ intabulat prin incheiarea nr_/09.09.2010 nu este întocmita conform actelor de proprietate.
Prin încheierea din 12.02.2014, instanța de apel revine către expertul lonescu I. cu mențiunea de a răspunde complet la obiectiunile la raportul de expertiza efectuat la fond, respectiv daca documentația cadastrala aferenta terenului proprietatea apelanților este realizata cu respectarea actului de proprietate. La data de 28.02.2014, expertul lonescu I. depune un răspuns pentru termenul din 26.03.2014 in care arata faptul ca in data de 10.02.2014 a răspuns la obiectiunile formulate.
Cu toate acestea, in mod nejustificat si inexplicabil, instanța de apel prin încheierea din 26.03.2014 ii pune in vedere expertului lonescu I. sa răspundă din nou la aceleași obiectiuni pentru termenul din 07.05.2014.
In data de 06.05.2014, expertul depune la Tribunalul G., răspunsul la obiectiuni, in care reia aceeași concluzie prezentata anterior, in sensul ca încheierea nr_/09.09.2010 nu respecta actul de proprietate al apelanților parați T. I. si T. Clemans. Cu toate aceste răspunsuri destul de clare si evidente, instanța de apel nu tine cont de ele, deși le solicita si admite apelul fără nicio justificare din punct de vedere legal.
Expertul desemnat la fond pentru a efectua expertiza a identificat in urma măsurătorilor o suprafața mai mare decât cea trecuta in contractele de vânzare cumpărare enumerate anterior. Aceasta suprafața era mai mare cu 455,32 mp, expertul a considerat ca suprafața găsita in plus trebuie sa fie împărțita in doua deși suprafața pe care eu o cumpărasem era de 2.000mp iar suprafața cumpărata de parații apelanți era de 1.000 mp, eu am acceptat aceasta situație si am acceptat si situația in care parați apelați aveau o deschidere la .,83 ml iar eu o deschidere de 8,95 ml. In aceasta situație se poate vedea in mod clar cine este de rea credința si cine este de buna credința in acest dosar.
Instanța de apel a greșit in mod grav in adoptarea soluției sale care nu este fundamentata pe temeiul de drept si pe probele administrate in cauza.
Soluționând recursul formulat, în raport de criticile dezvoltate, Curtea îl constată nefondat și, în baza art. 312 Cod procedură civilă, îl va respinge ca atare.
Curtea constata ca, potrivit art. 33 din Legea nr. 7/1996 ( lege aplicabila data fiind data promovarii actiunii si data inscrierii in cartea funciara a carei rectificare se cere ), in cazul in care cuprinsul cartii funciare nu corespunde, in privinta inscrierii, cu situatia juridica reala, se poate cere rectificarea sau, dupa caz, modificarea acesteia, prin rectificare intelegandu-se radierea, indreptarea sau mentionarea inscrierii oricarei operatiuni, susceptibila a face obiectul unei inscrieri in cartea funciara, rectificarea inscrierilor in cartea funciara putandu-se face fie pe cale amiabila, prin declaratie autentica, fie in caz de litigiu, prin hotarare judecatoreasca definitiva si irevocabila.
Iar potrivit art. 34 din aceeasi lege: ” Orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă s-a constatat că: 1. înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil; 2. dreptul înscris a fost greșit calificat; 3. nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea; 4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanță cu situația reală actuală a imobilului.
Pe de alta parte, Curtea constata ca trebuie facuta distinctia dintre actiunea in justitie in rectificarea cartii funciare si operatiunea tehnico juridica propriu-zisa de rectificare pe care o face registratorul de carte funciara.
Curtea constata ca dispozitiile art. 33 si 34 din Legea nr. 7/ 1996 vizeaza atat operatiunea tehnico juridica de rectificare a cartii funciare pe care o realizeaza registratorul de carte funciara, aceasta operatiune neputandu-se face decat in baza intelegerii amiabile a partilor sau a unei hotarari irevocabile, cat si actiunea in rectificare de carte funciara.
Aceasta hotarare irevocabila pe baza careia se poate realiza efectiv operatiunea tehnico juridica de rectificare a cartii funciare poate fi reprezentata, in functie de caz, fie de o hotarare pronuntata asupra fondului drepturilor partilor ( actiune in anularea unui act juridic, actiune in revendicare, in partaj, in granituire etc ), fie chiar de hotararea pronuntata in cererea formulata in justitie in rectificarea cartii funciare.
Mai exact, operatiunea tehnico juridica propriu-zisa de rectificare pe care o face registratorul de carte funciara poate fi realizata numai pe cale amiabila sau in baza unei hotarari judecatoresti, dar aceasta hotarare judecatoreasca poate fi, raportat la situatia concreta, fie una asupra fondului drepturilor partilor, fie una data chiar in actiunea in justitie promovata de persoana vatamata si care are ca obiect chiar rectificarea de carte funciara.
Dar, in acest ultim caz, in care hotararea care dispune realizarea operatiunii tehnico juridice de rectificare de catre registratorul de carte funciara se da chiar . rectificare de carte funciara, instanta nu verifica decat conformitatea inregistrarii in cartea funciara cu actele care au intemeiat aceasta inregistrare, fara sa poata fi analizate pe fond chestiuni litigioase intre parti referitor la intinderea si natura drepturilor lor, aceste chestiuni de fond putand face obiectul numai al unei actiuni de fond.
Trebuie asadar facuta din nou distinctia intre actiunea de fond, care pune in discutie chiar fondul drepturilor partilor, intinderea lor, natura lor, transand pe fond cui si cu ce intindere apartine acest drept, si actiunea in rectificare de carte funciara, care are un obiect foarte limitat.
Analizand cazurile reglementate de art. 34 din Legea nr. 7/ 1996 in care se poate cere rectificarea de carte funciara ( 1. înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil; 2. dreptul înscris a fost greșit calificat; 3. nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea; 4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanță cu situația reală actuală a imobilului.) rezulta ca exista situatii in care actiunea in rectificare trebuie precedata si este conditionata de existenta unei hotarari judecatoresti date in fond ( cazul, de pilda, al declararii nulitatii actului juridic care a intemeiat inscrierea, care nu poate fi facuta, in mod evident, in cadrul unei actiuni in rectificare de carte funciara, ci numai . fond ), dar pot fi imaginate si situatii in care actiunea in rectificare nu trebuie precedata si nu este conditiionata de o hotarare data . fond, de pilda cand in mod gresit s-a calificat un anumit drept, cand natura lui evidenta rezultata din actul juridic care a intemeiat inscrierea era diferita, s-a omis, odata cu inscrierea dreptului de proprietate, si a dreptului de uzufruct constituit prin acelasi act etc. ).
Asadar, de la caz la caz trebuie avuta in vedere situatia a carei neconformitate cu realitatea este in discutie pentru a vedea daca actiunea in rectificare de carte funciara este conditionata sau nu de o hotarare data . fond.
Oricum, data fiind natura unei actiuni in rectificare de carte funciara si obiectul insusi al publicitatii imobiliare, niciodata o asemenea actiune nu poate transa pe fond aspectele litigioase pe fondul raporturilor juridice dintre parti, aceste aspecte de fond putand face numai obiectul unei actiuni pe fond, ci numai aspecte care tin exclusiv de procedura de inscriere in cartea funciara reglementata de Legea nr. 7/ 1996. .
În cauză, recurenta reclamanta a cerut rectificarea cartii funciare cu privire la dreptul de proprietate intabulat in favoarea intimatilor parati in baza contractului de vanzare cumparare nr. 909/ 1990, sustinand in esenta ca aceasta intabulare s-a facut pentru un amplasament neconform actului de proprietate al paratilor si care ii vatama propria proprietate.
O asemenea actiune in rectificare de carte funciara care pune in discutie aparent doar amplasamentul poate fi, de principiu, conceputa fara existenta prealabila a unei actiuni in fond, in masura in care amplasamentul gresit ar reprezenta o simpla eroare, dar fara a pune in discutie chiar fondul drepturilor partilor, chestiuni de suprapuneri de drepturi etc..
In cauza insa, Curtea constata ca este pus în discuție nu numai amplasamentul proprietatilor partilor, ci însuși fondul drepturilor părților și întinderea acestor drepturi, dupa cum se va dezvolta in continuare.
Astfel, conform contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 909/ 1990 care reprezinta titlul de proprietate al paratilor acestia au cumparat un teren de 1.000 mp. situat in B. V., . vecinatati la est proprietatea numitului C. D. si la vest proprietatea numitului D. G.. Acestea sunt singurele repere mentionate in cuprinsul contractului de vanzare cumparare mantionat. Iar documentatia cadastrala intocmita si care a stat la baza inscrierii a carei rectificare o cere reclamanta a respectat aceste repere, atat cu privire la vecinatati, cat si cu privire la suprafata terenului.
Ulterior acestui prim contract de vanzare cumparare incheiat de D. C. cu paratii, prin actul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 2319/ 1992 care reprezinta titlul de proprietate al reclamantei, acelasi autor D. C. a vandut reclamantei restul suprafetei de teren de la aceeasi adresa, mentionata ca fiind de 2.000 mp., de data aceasta mentionandu-se in cuprinsul contractului ca vecinatatile acestui teren vandut sunt: la nord M. T., la sud . Ceasu D. si la vest T. I. ( adica paratul care cumparase anterior acestui contract).
Curtea constata ca in cauza se pune problema delimitarii concrete a acestor loturi de teren vandute succesiv, de fapt, mai mult decat atat, se pune problema de a determina daca aceste doua contracte au avut ca obiect transmiterea dreptului de proprietate exclusiva asupra unor loturi de teren determinate sau, dimpotriva, au avut ca obiect transmiterea unei cote de proprietate, exprimata insa nu sub forma unui procent, ci prin referire la suprafata care o reprezinta.
Recurenta reclamanta sustine in cererea prezenta ca ea a cumparat lotul care se afla la ., dar in mod gresit paratii si-au intabulat dreptul de proprietate asupra lotului din fata, lasand practic proprietatea sa fara deschidere la . ca reclamanta nu poate arata cu exactitate care ar fi dimensiunile lotului cumparat de ea (dimensiunile laturilor ) si, in mod corespunzator, care este lotul concret vandut paratilor, limitand-se permanent la a face referire la vecinatatile lotului vandut catre ea si la faptul ca acesta trebuia sa aiba deschidere la .> Curtea constata ca, in raport de modul in care sunt redactate aceste doua contracte de vanzare cumparare, nu se releva pozitionarea exacta a celor doua loturi de teren in ansamblul proprietatii de 3.000 mp. apartinand initial lui D. C., pozitionare care ar fi impus si specificarea dimensiunilor laturilor ( pe latime si adancime ) .
Nu sunt suficiente reperele mentionate in cele doua acte de vanzare cumparare pentru a determina pozitionarea celor doua loturi vandute succesiv, atata timp cat nu se specifica si dimensiunile laturilor, iar in cazul contractului din anul 1990 al paratilor se specifica doar doua vecinatati, la vest si la est ( iar nu si la sud si la nord ). In ce priveste actul de vanzare cumparare al reclamantei, care pare redactat . exacta, prin indicarea tuturor celor 4 vecinatati, dintre care una la ., pe de alta parte, ca aceasta indica vecinatate la vest cu T. I., paratul caruia i se vanduse anterior lotul de 1.000 mp, ceea ce ar semnifica faptul ca la data incheierii acestui contract din anul 1992 s-a inteles ca proprietatea de 3.000 mp. a fost impartita in doua loturi de 1.000 si respectiv 2.000 mp., dar ambele cu deschidere la . pune problema ce dimensiuni ale laturii dinspre . doua loturi. Iar daca se are in vedere mentiunea din actul de vanzare cumparare din anul 1990 al paratilor, faptul ca acesta face referire doar la vecinatatile la est si la vest, s-ar putea pune in discutie interpretarea in sensul ca de fapt aceasta specificare a vecinatatilor doar dinspre vest si est semnifica faptul ca s-a vandut catre parati toata latimea dinspre . s-ar fi mai fi pastrat de vanzator o parte din teren cu deschidere la . terenului vandut nu ar mai fi fost la est cu C. D.). Sau e posibila interpretarea acestui act din anul 1990 in sensul ca indicarea acestor vecinatati la est si vest vizeaza de fapt tot terenul de 3.000 mp., iar nu suprafata de 1.000 mp. vanduta paratilor, ceea ce ar conduce la concluzia ca prin acest act s-a vandut doar o cota de proprietate, iar mai departe nici actul din 1992 cu reclamanta nu putea avea drept obiect decat restul cotei de proprietate.
Asadar, este deschisa discutia chiar si in sensul ca, de vreme ce cele doua loturi vandute prin aceste acte de vanzare succesive nu au fost individualizate cu exactitate, s-a transmis de fapt un drept de coproprietate, exprimat insa nu sub forma unui procent, ci prin referire la suprafata care o reprezinta, partile fiind actualmente in stare de coproprietate.
Asadar, aceste doua contracte de vanzare cumparare, in raport de modul inexact in care au fost redactate, pun in discutie fie existenta intre parti a unei coproprietati, fie problema delimitarii concrete a acestor loturi de teren vandute succesiv.
Este total incoerenta sustinerea reclamantei ca ea a cumparat un lot de teren complet individualizat pe toate laturile, in vreme ce paratii au cumparat un lot de teren doar partial individualizat, intrucat aceasta posibilitate ”mixta” este exclusa de plano. Astfel, ori s-au vandut loturi de teren complet individualizate si astfel susceptibile sa faca obiectul unor drepturi de proprietate exclusiva a partilor, fie s-au vandut loturi nedeterminate, caz in care intre parti exista coproprietate. A treia varianta, cea sustinuta de reclamanta, in sensul ca un lot este complet individualizat, iar altul este doar partial individualizat, deci neindividualizat si nesusceptibil astfel de drept de proprietate exclusiva ( proprietatea exclusiva poate exista doar asupra unui bun complet individualizat ), este exclusa in logica, de plano, cu atat mai mult cu cat actul care pretinde reclamanta ca a vandut un lot complet individualizat, al sau, a fost ulterior celui al paratilor. Anume, daca paratilor s-a vandut un lot neindividualizat, aceasta semnifica faptul ca li s-a vandut un drept de coproprietate, iar nu un drept de proprietate exclusiva asupra unui lot, iar aceasta atrage consecinta ca nici 2 ani mai tarziu Dănaila C. nu putea vinde reclamantei altceva decat ii ramasase in proprietate, deci o cota de proprietate, iar nu un drept de proprietate exclusiva asupra unui lot individualizat, indiferent de mentiunile din act.
Asadar, in cauză, Curtea constata ca se pune în discuție existența între părți a unei stări de coproprietate, rezultată din modul în care au fost întocmite actele de proprietate ale părților reprezentate de contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2319/1992 privind-o pe reclamantă și respectiv autentificat sub nr. 909/1990 privindu-i pe pârâți, sau, dimpotrivă, dobândirea de către aceștia prin aceste două contracte de vânzare – cumpărare a unor suprafețe de teren în proprietate exclusivă, dar a căror delimitare este contestată de către părți, chestiuni care vizează însuși fondul drepturilor părților și întinderea acestora și care pot face obiectul exclusiv al unei acțiuni de fond, fie o acțiune în partaj, fie o acțiune în grănițuire, în raport de situația juridică reală (dacă există sau nu coproprietate), însă aceste chestiuni nu pot face obiectul judecății unei acțiuni în rectificare de carte funciară, care nu tranșează niciodată fondul drepturilor în discuție.
Esential este ca, in prezenta cerere de rectificare de carte funciara, nu se releva ca la momentul intabularii dreptului de proprietate al paratilor conform documentatiei cadatrale intocmita si care pozitioneaza proprietatea paratilor la . incalcate dispozitiile legale care guverneaza aceasta inscriere, inscrierea neaparand ca nefiind conforma actului de proprietate al paratilor, ci respecta acest act de proprietate, in maniera in care acesta a fost intocmit.
Astfel, Curtea constata ca inscrierea in cartea funciara a dreptului de proprietate al paratilor prin incheierea in discutie s-a facut in conformitate cu disp. art. 20 alin. 1 din Legea nr. 7/ 1996, in forma in vigoare la momentul inscrierii ( conform caruia ” Dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil” ), dar si cu respectarea documentatiei cadastrale intocmite pe baza acestui act.
Iar in ce priveste aceasta documentatie cadastrala, fata de modul de intocmire a contractului de vanzare cumparare nr. 909/ 1990, nu se releva faptul ca documentatia cadastrala nu ar fi respectat reperele indicate prin acest act, ci, dimpotriva, s-au respectat intocmai aceste repere referitoare la vecinatati si suprafata.
Asadar, din perspectiva dispozitiilor legale care guverneaza inscrierea in cartea funciara, Curtea constata ca au fost respectate atat clauzele contractului de vanzare cumparare nr. 909/ 1990, cat si documentatia cadastrala, care si ea este intocmita cu respectarea fidela a reperelor referitoare la vecinatati si suprafata indicate in actul de vanzare cumparare.
Iar chestiunea de fond, a delimitarii proprietatii paratilor si la eventuala suprapunere a acestora nu poate face totusi obiectul unei actiuni in rectificare de carte funciara, ci numai al unei actiuni de fond.
Este nefondata sustinerea recurentei ca trebuie pronuntata solutia raportat la concluziile expertului exprimate in cauza, Curtea constatand ca acest expert isi expune propriile opinii legat de modul in care ar trebui solutionata problema, dar neavand temei in drept si in fapt, raportat la actele de proprietate ale partilor. Astfel, expertul sustine ca documentatia cadatrala care a stat la baza intabularii dreptului paratilor nu respecta actul lot de proprietate, pentru ca lasa proprietatea reclamantei fara deschidere la . acest fapt, al lasarii proprietatii reclamantei fara deschidere la . argument pertinent, caci lipsa de deschidere la . nu este o imposibilitate obiectiva sau juridica, dimpotriva, este reglementata ca atare de lege, de vreme ce exista reglementata servitutea de trecere. Pe de alta parte, actul de vanzare cumparare al paratilor, asa cum am aratat, mentiona doar vecinatatile la est si la vest, iar documentatia cadatrala intocmita pentru acestia respecta aceste vecinatati, deci este intocmita conform actului de proprietate al paratilor. Faptul ca ulterior acelasi autor a mai vandut si catre reclamanta nu poate schimba situatia juridica a terenului vandut anterior paratilor si amplasamentul eventual al lotului vandut acestora, pentru a concluziona ca vanzarea din anul 1990 trebuie interpretata astfel incat sa dea satisfactie si vanzarii din 1992, ci dimpotriva, vanzarea ulterioara trebuie sa fie apreciata astfel incat sa respecte vanzarea din anul 1990, conform principiilor logice si juridice care guverneaza actele juridice succesive in timp ( actul juridic ulterior nu ar putea avea ca obiect decat ceea ce ramasase in patrimoniul vanzatorului dupa vanzarea anterioara ).
De altfel, din actul incheiat in anul 1992 cu reclamanta in care se mentioneaza vecinatati la est C. D. si la vest T. I. ( paratul ) ar rezulta ca reclamantei i s-a vandut un lot situat inspre est in ansamblul proprietatii de 3.000 mp., iar paratilor li s-ar fi vandut un lot situat inspre vest, in acest fel T. I. ajungand sa fie vecinul la vest al reclamantei. Dar, aceasta plasare a terenului vandut reclamantei incalca la o prima vedere actul anterior incheiat cu paratii in anul 1990 si care vindea teren cu vecinatati la est C. D. si la vest cu D. G., or aceasta semnifica faptul ca lotul vandut paratilor acoperea intreaga latime la . vanzatorului ( altfel, vecinatatea la vest ar fi fost D. G., dar la est nu ar mai fi fost cu C. D. ).
Este evident in aceste conditii rezultate clar din cele doua contracte de vanzare cumparare ca expertul isi exprima de fapt propriile opinii fara continut juridic si fara sprijin in actele partilor ( expertul facand veritabile propuneri de lotizare ), iar pe de alta parte este evident ca cele doua acte de vanzare cumparare au fost intocmite . si care pune in discutie probleme de fond, anume fie existenta unei coproprietati, fie existenta unor proprietati exclusive, dar cu litigiu asupra granitei dinspre acestea, fie chiar faptul ca al doilea act de vanzare din anul 1992 a incalcat, macar partial, primul act de vanzare cumparare.
Nu are nici o relevanță în prezenta cerere, dat fiind obiectul ei, buna sau reaua-credință a pârâților care au intabulat terenul ulterior promovarii de catre recurenta a unei actiuni in partajarea casei de locuit.
În concluzia celor expuse, în baza art. 312 Cod procedură civilă, va fi respins recursul ca nefondat, iar în baza art. 274 Cod procedură civilă, va fi obligată recurenta la 1.500 lei cheltuieli de judecată în recurs către intimații pârâți.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul formulat de recurenta-reclamantă C. C. M. (fostă T.), împotriva deciziei civile nr. 190/25.06.2014, pronunțată de Tribunalul G. – Secția Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimații-pârâți T. I. și T. C..
Obligă pe recurentă la plata sumei de 1.500 lei, cheltuieli de judecată către intimați, în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 17.03.2015.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
D. F. G. D. L. M. D. Z.
GREFIER,
S. V.
Red. DFG
Tehnored. DFG/PS 2 ex.
20.03.2015
Jud. apel: M. Z. U.
F. R.
| ← Obligaţia de a face. Sentința nr. 50/2015. Curtea de Apel... | Partaj judiciar. Decizia nr. 349/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
