Reziliere contract. Decizia nr. 187/2015. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 187/2015 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 17-02-2015 în dosarul nr. 22505/299/2010
Dosar nr._
(1098/2014)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI SECȚIA A III A CIVILĂ
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR. 187
Ședința publică de la 17.02.2015
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE - I. S.
JUDECĂTOR - C. G.
JUDECĂTOR - M. H.
GREFIER - N. - C. I.
* * * * * * * * * *
Pe rol fiind pronunțarea asupra cererilor de recurs formulate recurenta-reclamantă ADMINISTRAȚIA F. IMOBILIAR și de recurenta-pârâtă G. Y. C. împotriva deciziei civile nr. 411 A din data de 19.04.2013, pronunțate de către Tribunalul București - Secția a V-a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata-pârâtă P. N..
Obiectul cauzei – rezoluțiune contract.
Dezbaterile în cauză au avut loc în ședința publică din 20.01.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, când, având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise, Curtea a amânat succesiv pronunțarea la data de 27.01.2015, 03.02.2015, 10.02.2015 și 17.02.2015.
CURTEA,
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 14.05.2010 pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București sub nr._, reclamanta ADMINISTRAȚIA F. IMOBILIAR a chemat în judecată pe pârâtele P. N. și G. Y. C., solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună: 1. rezilierea contractului de închiriere nr._/19.03.1992, pentru spațiul cu destinația de locuință, situat în București, ., sector 1; 2. evacuarea acestora din locuința situată în București, ., sector 1; 3. obligarea pârâtelor la plata sumei de 5.280,08 lei, reprezentând chirie restantă aferentă perioadei 01.03.2007 – 31.03.2009 și majorări de întârziere aferente aceleiași perioade; 4. obligarea acestora la aducerea imobilului în starea inițială.
La data de 03.11.2010, reclamanta a depus o cerere precizatoare, menționând că solicită suma de 4.617,88 lei aferentă perioadei 01.03.2007 – 30.09.2010 cu titlu de chirie restantă și suma de 4.617,88 lei aferentă perioadei 01.03.2007 – 30.09.2010 cu titlu de majorări.
În ședința publică de la 11.03.2011, instanța a admis excepția prescripției dreptului material la acțiune în ceea ce privește sumele reprezentând chirie restantă și penalități de întârziere aferente perioadei 01.03.2007 – 12.05.2007, invocată de pârâte la termenul de judecată de la 03.12.2010.
Prin sentința civilă nr. 9216/13.05.2011, Judecătoria Sectorului 1 București a admis în parte cererea, astfel cum a fost precizată; a dispus rezilierea contractului de închiriere pentru spațiul cu destinația de locuință nr._/19.03.1992; a dispus evacuarea pârâtelor din imobilul situat în București, ., sector 1; a obligat pârâtele la plata sumei de 8.947,59 lei, reprezentând chirie restantă și majorări de întârziere aferente perioadei 01.06.2007 – 31.09.2010; a respins capătul de cerere având ca obiect obligarea pârâtelor la aducerea imobilului la starea inițială ca neîntemeiat și a obligat pârâtele la plata către reclamantă a sumei de 40 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că, între Primăria Sectorului 1 București și numitul P. A. s-a încheiat contractul de închiriere nr._/19.03.1992, având ca obiect folosința spațiului cu destinație de locuință situat în București, ., sector 1. Deși această persoană a fost titularul contractului, drepturi locative proprii aveau și membrii familiei sale, respectiv pârâta P. N. în calitate de soție și numita G. M. în calitate de fiică.
Conform înscrisurilor aflate la dosar, pârâta G. Y. C. este nepoata de fiică a pârâtei P. N., locuind cu acesta din urmă în imobilul situat în București, ., sector 1.
În cursul anului 2005 numitul P. A. a decedat, însă contractul de închiriere nr._/19.03.1992 a continuat față de membrii familiei acestuia, pârâtele din prezenta cauză.
Față de primul capăt al cererii, instanța a reținut că rezilierea este sancțiunea specifică în cazul neexecutării culpabile a obligațiilor contractuale de către una dintre părțile unui contract sinalagmatic cu executare succesivă, conform art. 1020 și art. 1021 Cod civil.
Având în vedere existența în cauză a unui contract sinalagmatic, instanța a reținut că reclamanta trebuie să dovedească existența obligației celeilalte părți, fapt pe care reclamanta l-a dovedit conform înscrisurilor atașate la dosar. Operează astfel în sarcina pârâtelor o prezumție de neexecutare, iar dacă acestea nu dovedesc îndeplinirea obligației, acționează o a doua prezumție în sensul că neexecutarea este imputabilă. Or, din datele speței nu rezultă faptul că pârâtele și-ar fi îndeplinit obligația de plată, nefăcându-se vreo dovadă în acest sens. De asemenea, din înscrisurile aflate la dosar reiese că pârâtele au fost puse în întârziere.
Față de cele anterior reținute, cum în speță pârâtele nu au respectat în mod culpabil obligațiile asumate, în sensul achitării contravalorii chiriei restante, instanța a admis primul capăt al cererii și a dispus rezilierea contractului de închiriere pentru spațiul cu destinația de locuință nr._/19.03.1992.
Raportat la cel de-al doilea capăt de cerere, având în vedere soluția pronunțată pentru primul capăt al acțiunii, instanța a constatat că pârâtele ocupă imobilul care a făcut obiectul contractului fără a mai avea un titlu.
Ca atare, instanța a admis capătul al doilea al cererii și a dispus evacuarea pârâtelor din imobilul situat în București, ., sector 1.
În ceea ce privește capătul de cerere privind obligarea pârâtelor la plata chiriei restante și a penalităților de întârziere (ulterioare datei de 12.05.2007), instanța l-a considerat întemeiat și l-a admis.
Referitor însă la capătul de cerere privind obligarea pârâtelor la aducerea imobilului în starea inițială, respectiv anterior datei de 23.03.2003, instanța l-a apreciat ca neîntemeiat.
În acest sens, s-a reținut că nu sunt întrunite condițiile răspunderii civile delictuale – vinovăția pe care și-a fundamentat reclamanta aceste pretenții – nefăcându-se dovada vinovăției pârâtelor.
Împotriva acestei sentințe, la data de 21.09.2011 a declarat apel reclamanta Administrația F. Imobiliar, iar la data de 03.10.2011 au declarat apeluri pârâtele P. N. și G. Y. C., cererile acestora fiind înregistrate pe rolul Tribunalului București - Secția V-a Civilă la data de 04.10.2011.
Prin decizia civilă nr. 411A/19.03.2013, Tribunalul București - Secția V-a Civilă a respins apelurile ca nefondate.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că apelul declarat de reclamantă, prin prisma motivelor invocate de apelantă și față de probele administrate în cauză, este nefondat, având în vedere că reclamanta nu a dovedit că starea imobilului – despre care se susține că este degradat în proporție de 70% – se datorează faptelor pârâtelor. Singură adresa de la dosar nu face dovada cauzei exclusive a incendiului (menționând că incendiul s-a datorat și vechimii clădirii) și a vinovăției autorului pârâtelor sau a pârâtelor. (La data 27.03.2003, contractul de închiriere are ca titular pe P. A., iar decesul acestuia este dovedit cu certificatul de la dosar, fără ca reclamanta să facă dovada calității de moștenitoare a pârâtelor). În temeiul răspunderii civile delictuale, acțiunea este prescrisă. În temeiul răspunderii contractuale – în baza obligației de restituire a bunului în starea în care chiriașul l-a primit, obligație prevăzută de art. 1431 Cod civil, Tribunalul a reținut că în privința preluării bunului de către pârâta P. N., ca și continuator al beneficiului contractului de închiriere, apelanta nu a făcut dovada predării imobilul într-o stare bună.
Apelul declarat de pârâte nu este fondat. Calitatea procesuală a reclamantei rezultă din dispoziția nr. 691/2007 a Primarului General al Municipiului București, potrivit cu care reclamanta are calitatea de administrator al imobilelor din fondul locativ al Municipiului București și din calitatea de locator – parte în contractul de închiriere, potrivit chitanțelor de încasare a chiriei.
Raporturile de închiriere cu pârâta P. N. rezulta din folosirea imobilului și din plata chiriei, potrivit dispozițiilor art.1416 Cod civil.
Folosirea imobilului de către pârâte rezultă din susținerile acestora – consemnate în încheierea din 3.12.2010, iar raporturile de închiriere sunt dovedite cu înscrisul care face dovada plații chiriei. Pârâta P. N. a formulat notificare de restituire a imobilului, dar nu a dovedit soluționarea, astfel că pentru folosirea imobilului datorează sumele de bani convenite ca preț al folosinței și daunele interese pentru întârzierea plății, astfel cum acestea au fost convenite în contractul inițial. Continuarea închirierii în temeiul art. 12 din O.U.G. nr. 40/1999 are loc în aceleași condiții ca și cele convenite în contractul inițial, astfel ca Tribunalul a reținut dovada existenței obligației de plată a chiriei și a daunelor moratorii. Apelanta nu poate invoca exonerarea de plată pentru neîndeplinirea obligației de către reclamantă de a preda imobilul în stare de a fi locuit, având în vedere că nu a dovedit starea imobilului, iar luarea în posesie a imobilului a fost consimțită de apelanta însăși.
Împotriva acestei decizii, la data de 28.02.2014 a declarat recurs reclamanta Administrația F. Imobiliar, iar la data 03.03.2014 a declarat recurs pârâta G. J. C., cererile acestora fiind înregistrate pe rolul Curții de Apel București - Secția a III-a Civilă și pentru cauze cu minori și de familie la data de 09.05.2014.
În motivarea cererii sale, recurenta-reclamantă a arătat că instanța de apel a interpretat greșit actul dedus judecații, neținând cont de înscrisurile aflate la dosarul cauzei prin care a făcut dovada că pârâtele P. N. și G. Y. C., alături de P. A., nu și-au îndeplinit obligațiile contractuale și au incendiat spațiul cu destinația de locuință, așa cum rezultă și din procesul-verbal de intervenție nr. 8/27.03.2003 întocmit de către Brigada de pompieri „Dealul Spirii".
Instanța de apel nu a luat în considerare și adresa nr. 379/25.04.2003 transmisă de către Brigada de Pompieri Dealul Spirii a Capitalei, în care la punctul împrejurare determinantă s-a menționat „pozarea instalației electrice pe suport combustibil, precum și folosirea de siguranțe supradimensionate", considerând cauza exclusivă a incendiului „vechimea clădirii". Această interpretare a instanței de apel nu ia în calcul obligația chiriașilor de întreținere a clădirii, precum și cauza favorizantă a incendiului: folosirea de siguranțe supradimensionate (dacă se foloseau siguranțe conforme și dimensionate, incendiul nu s-ar fi produs). Chiriașii au obligația de a nu aduce modificări de construcție (doar întreținere - Legea nr. 114/1996, art. 29) ori instalațiilor aferente (în cazul nostru schimbarea siguranțelor dimensionate cu unele supradimensionate fiind interzisă); or, tocmai aceste modificări au dus la producerea incendiului.
Totodată, consideră că instanța de apel era ținută în a aprecia sau nu acțiunea ca prescrisă de art. 2513 Cod civil.
Recurenta-reclamantă a mai arătat că P. A. (decedat), precum și P. N., G. Y. C., având calitatea de chiriași la momentul producerii incendiului, aveau obligația de aducere a spațiului la starea inițială înainte de producerea incendiului, conform Legii nr. 114/1996, art. 29. Prin obligarea pârâților la aducerea spațiului la starea inițială înțelege aducerea imobilului la condiții de locuit în stare bună, așa cum este prevăzut și prin procesul-verbal de predare-primire a locuinței din data de 19.03.1992, parte integrantă din contractul de închiriere nr._/19.03.1992.
Totodată, pentru neîntreținerea și incendierea imobilului pârâții trebuie să răspundă în concordanță cu dispozițiile art.1349 și art.1350 Cod civil.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 299-316, art. 304 punctele 8 și 9 vechiul Cod procedură civilă și art. 483-502 Noul Cod Civil.
Recurenta-pârâtă nu și-a motivat cererea de recurs.
În dovedirea susținerilor sale, recurenta-reclamantă a depus la dosar, în fotocopie, următoarele înscrisuri noi: adresa nr._/23.04.2013 emisă de Administrația F. Imobiliar, referatul din 19.04.2013 și nota de constatare din data de 14.03.2011 întocmite de Administrația F. Imobiliar – Oficiul de Administrare nr. 2.
Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate și în conformitate cu prevederile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, Curtea reține următoarele:
I. În ceea ce privește recursul formulat de recurenta-pârâtă, Curtea are în vedere că potrivit art. 1 din Legea nr. 146/1997 cu modificările ulterioare, acțiunile și cererile introduse la instanțele judecătorești se timbrează, iar conform art. 11 alin. 1 liniuța 1 cererile pentru exercitarea recursului împotriva hotărârilor judecătorești se taxează cu 50% din taxa datorată pentru cererea sau acțiunea neevaluabilă în bani, soluționată de prima instanță. Potrivit art. 13 acțiunile și cererile neevaluabile în bani (cum este și cererea de reziliere) se timbrează cu 8 lei, iar conform art. 3 lit. b cererile care privesc dreptul de folosință a locuințelor se timbrează cu 10 lei. De asemenea, cererile evaluabile în bani se timbrează în funcție de anumite praguri valorice indicate în art. 2, iar conform art. 11 alin. 1 liniuța 2 cererile pentru exercitarea recursului împotriva hotărârilor judecătorești se taxează cu 50% din taxa datorată la suma contestată, în cazul cererilor și acțiunilor evaluabile în bani. Ca atare, pentru cererea de recurs s-a stabilit în sarcina recurentei-pârâte obligația de a plăti o taxă judiciară de timbru în cuantum de 18,5 lei.
Potrivit art. 3 alin. 1 din O.G. nr. 32/1995, recurenta-pârâtă datorează și o taxă de timbru în cuantum de 0,15 lei, iar art. 9 alin. 2 dispune că în cazul nerespectării dispozițiilor acestui act normativ, se procedează conform prevederilor legale referitoare la taxa de timbru.
În temeiul art. 20 din Legea nr. 146/1997, care stabilește că taxele de timbru se plătesc anticipat, constatând la primirea cererii că taxa judiciară de timbru nu a fost plătită, Curtea a pus în vedere recurentei-pârâte să achite suma datorată până la primul termen de judecată, fiind citată cu această mențiune conform art. 29 alin. 2 din Normele metodologice. Alineatul 3 din același text de lege prevede că neîndeplinirea obligației de plată până la termenul stabilit se sancționează cu anularea cererii.
Pe cale de consecință, reținând că până la termenul stabilit recurenta-pârâtă nu și-a îndeplinit obligația legală de plată, iar cererea sa de acordare a ajutorului public judiciar a fost respinsă în mod irevocabil, în temeiul art. 20 alin. 3 din Legea nr. 146/1997, Curtea urmează să admită excepția și să anuleze acest recurs ca netimbrat.
II.1. Referitor la recursul declarat de recurenta-reclamantă, Curtea reține că cel de-al optulea motiv de recurs vizează interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății, schimbarea naturii ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia.
Termenul „act” este folosit cu înțelesul de act juridic (negotium), iar nu de înscris probator (instrumentum), iar în cauza de față nu s-a pus problema existenței unui act juridic civil, unilateral sau bilateral, care să fi ridicat probleme de interpretare.
2.i. Cel de-al nouălea motiv de recurs se referă la pronunțarea unei hotărâri lipsite de temei legal sau date cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.
Ipoteza a doua - încălcarea sau aplicarea greșită a legii - are în vedere situațiile în care instanța recurge la textele de lege aplicabile speței, dar fie le încalcă, în litera sau spiritul lor, fie le aplică greșit, interpretarea pe care le-o dă fiind prea întinsă sau prea restrânsă, ori cu totul eronată. Întrucât textul de lege nu face nicio distincție, motivul de recurs vizează atât încălcarea legii de drept substanțial, cât și a celei de drept procesual, însă pentru acele situații care nu pot fi încadrate în celelalte motive de recurs.
Prin concept, motivul de recurs nu include deci și cazurile în care greșeala de raționament a instanței ar fi săvârșită în legătură cu premisa minoră a silogismului judiciar, și anume reținerea situației de fapt, ca urmare a aprecierii probelor administrate în cauză. Textul de lege are în vedere numai cea de-a doua etapă a activității jurisdicționale care conduce la pronunțarea soluției, respectiv confruntarea faptelor la condițiile de aplicare a regulii de drept.
ii. Raportând aceste considerații teoretice la prima . critici invocate, Curtea constată că acestea vizează faptul că, prin hotărârea pronunțată, instanța de apel în mod greșit nu a constatat că pârâtele, alături de P. A., nu și-au îndeplinit obligațiile contractuale și au incendiat spațiul cu destinația de locuință din care se solicită evacuarea. Acest motiv de recurs se referă la situația de fapt reținută de către instanța de apel, considerată de recurenta-reclamantă o consecință a interpretării greșite a probelor administrate în cauză (procesul-verbal de intervenție nr. 8/27.03.2003 și adresa nr. 379/25.04.2003 întocmite de Brigada de Pompieri „Dealul Spirii”), iar nu la încadrarea în drept a situației respective, ceea ce excede conform celor expuse anterior controlului instanței de recurs.
iii. În primul rând, pe baza situației de fapt stabilite de instanțele de fond, instanța de recurs reține că la data producerii incendiului (27.03.2003) titularul contractului de închiriere încheiat cu recurenta-reclamantă (locatarul, chiriașul) era P. A.. Prin urmare, acesta beneficia de toate drepturile și era ținut de toate obligațiile prevăzute în contractul de închiriere.
Intimata-pârâtă P. N., precum și numita G. M. erau numai titulare ale unui drept locativ. Astfel, dreptul locativ se dobândește nu numai de către titularul (titularii) contractului, dar și de către alte persoane prevăzute în contract care urmează să locuiască împreună cu titularul (art. 15 și 24 din Legea nr. 5/1973, în vigoare la data încheierii contractului de închiriere nr._/19.03.1992), în baza unui drept de folosință derivat din dreptul titularului contractului de închiriere. Titularilor unui drept locativ nu le incumbă obligațiile din contractul de închiriere.
În fine, intimata-pârâtă G. Y. C. ocupă imobilul în litigiu fără a fi menționată în contract, ci având domiciliul la bunica maternă, P. N., în baza sentinței civile nr. 386/14.03.2006 pronunțate de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă în dosarul nr._, prin care s-a dispus în privința sa măsura plasamentului. Anterior, fusese încredințată bunicii materne prin Hotărârea nr. 103/31.03.1994 a Comisiei pentru Ocrotirea Minorilor Sector 1. Cu atât mai mult, acesteia nu îi incumbă obligațiile din contractul de închiriere.
iv. În ceea ce privește raportul juridic avându-l ca parte pe titularul contractului de închiriere la data producerii incendiului (și pe moștenitorii acestuia), în virtutea regulii de aplicare a normelor juridice conform căreia concursul dintre legea specială și legea generală se rezolvă în favoarea legii speciale (specialia generalibus derogant), sunt incidente regulile răspunderii contractuale, iar nu cele ale răspunderii delictuale. Prin urmare, în baza obligației de a întreține și restitui lucrul în starea primită, P. A. era într-adevăr răspunzător de toate pagubele pricinuite clădirii de incendiu, dacă nu dovedea că incendiul a provenit din caz fortuit, forță majoră sau dintr-un defect de construcție ori prin comunicarea focului, de la o casă vecină (art. 1435 cod civil 1864 – aplicabil conform art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2011). Conform situației de fapt stabilite de instanța de apel, P. A. însă a decedat, iar reclamanta nu a făcut dovada că intimatele-pârâte sunt moștenitoarele sale. Mai mult decât atât, atunci când două acțiuni/inacțiuni (numai) cumulate conduc la producerea unui anumit rezultat, autorul uneia dintre ele nu poate fi obligat (în raportul juridic cu celălalt autor) să repare singur prejudiciul în integralitate, pentru că s-ar încălca principul conform căruia răspunderea unei persoane trebuie să corespundă contribuției proprii la producerea consecințelor negative. Ca atare, dacă prejudiciul este rezultatul acțiunii chiriașului numai în proporție de 70% (cum a stabilit instanța de apel), el nu poate fi reparat în natură (în forma aducerii imobilului la starea inițială), adică integral, doar de către acesta.
Pe de altă parte, în raporturile juridice ale recurentei-reclamante cu titularii unui drept locativ, precum și cu persoanele străine de contract, care nu sunt ținute de obligațiile prevăzute în contractul de închiriere, în legătură cu faptele cauzatoare de prejudicii sunt incidente regulile răspunderii delictuale, iar nu cele ale răspunderii contractuale. Ca atare, recurenta-reclamantă nu mai beneficiază de dispozițiile art. 1435 Cod civil 1864, care inversează sarcina probei, instituind o prezumție că incendiul a fost provocat de o anumită persoană (locatarul), astfel că avea potrivit regulii generale instituite de art. 1169 Cod civil 1864 obligația de a dovedi că intimatele-pârâte sunt cele care au montat siguranțele supradimensionate (iar nu o altă persoană, spre exemplu chiar P. A.). Or, potrivit situației de fapt stabilite de instanța de apel, reclamanta nu a dovedit că starea actuală a imobilului se datorează faptelor pârâtelor.
Este de menționat și faptul că dispozițiile art. 35 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 114/1996 (H.G. nr. 1275/2000) se referă la degradările produse la părțile comune ale imobilului, iar nu la locuințele individuale.
Față de aceste considerente, nereținând niciuna din criticile formulate, în temeiul art. 312 Cod procedură civilă, Curtea urmează ca, în majoritate, să respingă acest recurs ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
În majoritate:
Anulează recursul formulat de recurenta-pârâtă G. Y. C. împotriva deciziei civile nr. 411 A din data de 19.04.2013, pronunțate de către Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata-reclamantă ADMINISTRAȚIA F. IMOBILIAR și cu intimata-pârâtă P. N., pentru neîndeplinirea obligației de timbrare.
Respinge recursul formulat de recurenta-reclamantă ADMINISTRAȚIA F. IMOBILIAR împotriva aceleiași decizii civile, ca nefondat.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică, azi, 17.02.2015.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR,
I. S. C. G.
GREFIER,
I. N. C.
Red. C.G.
Tehnored. C.S.
Ex.2/20.03.2015
T.B. Secția a V-a Civilă - L. E. P.
- M. B.
Jud. sector 1 București - A. T. E.
Cu opinia parțial divergentă a doamnei judecător H. M.
în sensul admiterii recursului reclamantei, modificării deciziei recurate în sensul admiterii apelului reclamantei, schimbării în parte a sentinței apelate, în sensul admiterii și a capătului de cerere nr.4 și obligării pârâtelor să aducă imobilul la starea inițială încheierii contractului de închiriere nr._/1992 și să plătească cheltuieli de judecată aferente întregului proces în sumă de 61,65 lei, cu menținerea celorlalte dispoziții ale sentinței și deciziei.
Am apreciat în mod diferit doar asupra soluției care se impune a se da recursului reclamantei, pentru următoarele considerente:
1. Potrivit dispozițiilor art. 5 („Locatar principal este persoana fizică sau juridică titulară a contractului de închiriere”) și art. 15 („Locuința din fondul locativ de stat se atribuie în folosința titularului contractului de închiriere și membrilor familiei sale, care vor fi prevăzuți nominal în contractul de închiriere”) din Legea nr. 5/1973 privind administrarea fondului locativ și reglementarea raporturilor dintre proprietari și chiriași, act normativ în vigoare la data încheierii contractului de închiriere nr._/1992, locuința se atribuie în considerarea tuturor membrilor care compun familia, titularul contractului de închiriere - care are calitatea de locatar principal, încheind convenția în numele întregii familii, astfel încât prin efectul contractului realizat, membrii familiei dobândesc calitatea de locatari.
Potrivit dispozițiilor legale inechivoce ale Legii nr. 5/1973, confirmate necontroversat atât de doctrina juridică dezvoltată pe marginea ei, cât și de o practică judiciară uniformă, dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege (respectiv să facă parte din familie și să fie nominalizați în contract), toți membrii familiei dobândesc în baza contractului încheiat, drepturi locative proprii și egale cu ale titularului contractului de închiriere, precum și obligațiile corelative derivând din contract. Fiecare membru va avea un drept propriu de a folosi locuința, drept care nu derivă din drepturile locatarului principal, ci din contractul de închiriere, tot astfel cum executarea obligațiilor locative va incumba nu numai locatarului principal, ci și acestor membri ai familiei sale care locuiesc cu el.
Potrivit aceluiași articol 15 din lege, alineatul 2, fac parte din familie, în sensul acestei legislații locative, soții și copiii, precum și părinții soților, întreținuți de aceștia. Întrucât legea nu face distincție, în categoria copiilor se includ, potrivit Deciziei de îndrumare nr. 5/1975 (pct. 4) a Curții Supreme de Justiție, copiii minori și cei majori, din căsătorie sau din afara căsătoriei, din adopție, precum și copiii încredințați spre creștere și educare potrivit normelor legale privind regimul ocrotirii unor categorii de minori.
S-a arătat de asemenea, că secunda cerință evocată a nominalizării membrilor de familie în contractul de închiriere, nu este aplicabilă din motive lesne de înțeles a căror dezbatere este inutilă, în situația exempli gratia, a copiilor născuți în locuință ulterior încheierii contractului, ei dobândind prin efectul legii, calitatea de membri ai familiei și pe cale de consecință, calitatea de locatari cu ansamblul drepturilor și obligațiilor specifice. Această situație este analogă cu cea în care ulterior încheierii contractului, un copil este încredințat familiei chiriașe sau unui membru al acesteia, spre creștere și educare potrivit normelor legale privind regimul ocrotirii unor categorii de minori, soluția neputând fi - prin prisma argumentului rațional ubi eadem est ratio ibi eadem solutio esse debet – decât aceeași.
2. Aplicând aceste considerații cu caracter teoretic, speței prezente, deduse judecății, constat că în cadrul contractului de închiriere nr._/1992, încheiat cu titularul P. A., au fost nominalizați în mod expres și membrii săi de familie, cu calitățile lor, ce locuiau cu dumnealui: soția P. N. și nepoata G. Y. C. (a se vedea fișa suprafeței locative, anexă la contract – fila 96 verso dosar fond), adică pârâtele din prezenta cauză.
Chiar dacă am aprecia că în anul 1992, nepoata nu ar fi făcut parte din familia titularului de contract (deși ea a fost menționată în mod expres astfel, în urma verificării de specialitate realizate potrivit prevederilor legale incidente, chiar de către autoritatea publică locatoare, la încheierea contractului), cu toate acestea în anul 1994, ea a fost încredințată spre creștere, bunicii materne P. N. prin Hotărârea nr. 103/31.03.1994 a Comisiei pentru Ocrotirea Minorilor Sector 1, copilul rămânând astfel, în familia P., fiind pronunțată mai apoi, și sentința civilă nr. 386/14.03.2006 de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă în dosarul nr._, prin care s-a dispus în privința sa măsura plasamentului la aceeași bunică.
Așadar, cel puțin din anul 1994, pârâta G. Y. C. (menționată în contractul de închiriere) a devenit prin efectul legii, membru și din punct de vedere locativ, al familiei titularului de contract, cu efectul juridic al aproprierii tuturor drepturilor și obligațiilor corelative locative.
În consecință, ambelor pârâte le incumbau obligațiile derivate din contractul de închiriere încheiat pe numele titularului P. A..
3. Aplicând așadar, regulile răspunderii contractuale în privința acestor părți, observ că în baza obligației de a întreține și restitui lucrul în starea primită, derivată din contractul de închiriere, cele două pârâte P. N. și G. Y. C. sunt întradevăr răspunzătoare, potrivit art. 1435 Cod civil, de toate pagubele pricinuite clădirii de incendiu, dacă nu dovedesc că incendiul a provenit din caz fortuit, forță majoră sau dintr-un defect de construcție ori prin comunicarea focului, de la o casă vecină, această dovadă contrară nerealizându-se în cauză.
Întrucât imobilul a fost primit în „stare bună”, la momentul încheierii contractului de închiriere (a se vedea mențiunea expresă din procesul-verbal de la fila 31 dosar recurs), acestea au obligația de a îl restitui în aceeași stare, obligație care, potrivit considerentelor de la punctul 1, are caracter indivizibil, la fel ca și dreptul de folosință exercitat.
În fine, tribunalul nu a reținut în cadrul situației de fapt, că prejudiciul este rezultatul acțiunii chiriașului numai în proporție de 70%, ci că starea imobilului este aceea de degradare în proporție de 70%, obligația de readucere la starea inițială încheierii contractului de închiriere nr._/1992 fiind contrapusă acestei stări de fapt prezente.
Acestea sunt argumentele pentru care am apreciat că trebuia admis și acest capăt nr.4 al cererii de chemare în judecată și obligate pârâtele să aducă imobilul la starea inițială încheierii contractului de închiriere nr._/1992 și să plătească cheltuieli de judecată aferente întregului proces în sumă de 61,65 lei, în temeiul art. 274 Cod Procedură Civilă, cu menținerea celorlalte dispoziții ale sentinței și deciziei.
În privința recursului pârâtei, mi-am însușit soluția majorității completului de judecată, pentru considerentele expuse de acesta.
Judecător
H. M.
Red. HM
2 ex.
| ← Actiune in raspundere delictuala. Decizia nr. 169/2015. Curtea... | Conflict de competenţă. Sentința nr. 32/2015. Curtea de Apel... → |
|---|
