Acţiune în constatare. Decizia nr. 926/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI

Curtea de Apel BUCUREŞTI - Sentințe și decizii civile / 2016

Decizia nr. 926/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 02-06-2014 în dosarul nr. 926/2014

Dosar nr._

(_ )

ROMÂNIA

CURTEA DE APEL BUCUREȘTI

SECȚIA A III-A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE

DECIZIA CIVILĂ NR. 926

Ședința publică de la 2.06.2014.

Curtea constituită din:

PREȘEDINTE - M. I.

JUDECĂTOR - M.-A. N.-G.

JUDECĂTOR - I. D.

GREFIER - M. C.

* * * * * * * * * * *

Pe rol se află pronunțarea recursului formulat de recurenta pârâtă ASOCIAȚIA DE proprietari „COMPLEX DE LOCUINȚE”, împotriva deciziei civile nr. 1138 A din 19.11.2013, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V a Civilă, în contradictoriu cu intimatul reclamant D. C.-O. și cu intimata pârâtă S.C. C. S.A. prin lichidator judiciar CONSULTA 99 SPRL.

P. are ca obiect – acțiune în constatare.

Dezbaterile cauzei au avut loc în ședința publică de la 15.05.2014, susținerile părților fiind consemnate în încheierea de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta decizie și când curtea - pentru a da posibilitate părților să depună note scrise și în vederea deliberării - a amânat pronunțarea cauzei la 22.05.2014, 29.05.2014 și apoi la 2.06.2014, hotărând următoarele:

CURTEA

Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:

P. cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 1 București sub nr._ , reclamantul D. C.-O. a chemat în judecată pe pârâții Asociația de Proprietari „Complex de locuințe . nr.1A” și S.C. C. S.A., reprezentată prin lichidator judiciar CONSULTA 99 SPRL solicitând: constatarea faptului că imobilul situat în București, . nr.1A, casa 21, sector 1, proprietatea reclamantului conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1699/02.09.2011 de BNP I. A. și a contractului de construire autentificat sub nr. 929/24.09.2002 de BNP V. C. și întabulată conform procesului-verbal de recepție finală nr._/01.07.2009 nu deține cote părți de proprietate imobiliară comună forțată și perpetuă cu nici o altă proprietate și nu face parte din nici un condominiu în sensul Legii nr. 114/1996 și a Legii nr. 230/2007; constatarea faptului că imobilul situat în București, . nr.1A, casa 21, sector 1 nu face parte din Asociația de Proprietari „Complex de locuințe . nr.1A”; obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii reclamantul a arătat, în esență, că prin contractul de vânzare-cumpărare menționat a achiziționat, în proprietate individuală și exclusivă o parcelă de teren, identificată în actul de dezmembrare autentificat sub nr.1301/25.04.2002 la BNP A. R. Z. drept . care a construit o vilă aflată, de asemenea în proprietate individuală și exclusivă.

Nu a achiziționat și nici nu deține nicio cotă indiviză din alte construcții, drumuri de acces, trotuare sau spații verzi, imobilul având acces direct la drumul public, astfel că nu poate face parte din vreun condominiu și, pe cale de consecință, nu poate fi inclus în vreo asociație de proprietari.

Detaliind modalitatea în care a devenit proprietar al imobilului identificat cu numărul cadastral individual_/3/21, înscris în Cartea funciară individuală nr._, reclamantul arată că locuința face parte dintr-un cartier dezvoltat de ANL și ., în . nr.1A, regimul juridic fiind stabilit prin Convenția autentificată sub nr.235/26.10.2001 la BNP C. D..

P. acest act juridic, . s-a obligat să doneze Consiliului local al sectorului 1 București suprafața de teren aferentă drumurilor, trotuarelor și spațiile verzi comune, în vederea efectuării lucrărilor de viabilizare completă, conform PUZ aprobat de Consiliul General al Municipiului București.

P. actul de dezmembrare autentificat sub nr.1301/25.04.2002 la BNP A. R. Z., terenul din . nr.1 A, proprietatea S.C. C. S.A., în suprafață totală de 37.217,04 mp.,a fost dezmembrat în loturile A-G, împărțite în 90 de parcele, ca urmare a lotizării rezultând drumuri de servitute care au fost donate de . București, oferta de donație autentificată sub nr.1510/20.05.2002 la B.N.P. A. R. Z. fiind acceptată prin Hotărârea din data de 17.10.2002 a Consiliului General al Municipiului București.

Conform art.2 și art.3 din această Hotărâre, drumurile au fost trecute în domeniul public al Municipiului București și transmise în administrarea Consiliului Local al sectorului 1 București, iar în prezent, conform adresei nr._/25.07.2011 a Primăriei Municipiului București, este demarată procedura de atribuire a denumirilor de artere de circulație.

Tot în domeniul public și în administrarea Consiliului Local al sectorului 1 București sunt și trotuarele aferente acestor drumuri precum și spațiile verzi, fapt confirmat prin adresa nr.62C/19.05.2011 în care se arată că „semnele de circulație și limitatoarele de viteză din incintă au fost amplasate de către Administrația Domeniului Public Sector 1, cu avizul Consiliului Local sector 1, Direcția Generală de Poliție Comunitară, conform adresei nr._/3075/3469/09.12.2009”, astfel de indicatoare putând fi instalate, potrivit OG nr.43/1997 privind regimul drumurilor, numai pe drumuri publice și pe spații proprietate publică, nicidecum pe vreo proprietate privată comună și indiviză.

Analizând situația de fapt prin raportare la OUG nr.210/2008, prin care a fost modificată Legea nr.114/1996, reclamantul subliniază că legiuitorul a arătat expres că imobilele proprietate individuală dintr-un ansamblu rezidențial vor putea înființa asociații de proprietari doar dacă proprietățile individuale vor fi însoțite de proprietăți imobiliare comune deținute în indiviziune (condominiu), situație în care proprietatea comună, atestată expres prin titlurile de proprietate, va fi intabulată într-o carte funciară colectivă.

P. urmare, în lipsa unei „proprietăți forțate comune și perpetue, care să genereze interdependența forțată și perpetuă cu proprietățile individuale”, condiție impusă de art.2 lit.i din Legea nr.114/1996 modif. prin OUG nr.210/2008, nu există un condominiu iar în lipsa condominiului o proprietate individuală nu poate fi inclusă într-o asociație, astfel cum rezultă din prevederile art.3 lit.g și art.4 alin.1 ale Legii nr.230/2007.

Precizând că nu există carte funciară colectivă pentru complexul de locuințe din . nr.1, reclamantul a arătat că a analizat Actul de Asociere și Statutul Asociației de proprietari, pentru a identifica acele elemente ale condominiului care au determinat includerea imobilului proprietatea sa în Asociație, a constatat că la art.3 alin.1 din Statut se face referire la o anume administrare a „spațiilor, construcțiilor și instalațiilor aflate în proprietate comună indivizibilă, aferentă condominiului” iar la art.3 „Descrierea proprietății” din Acordul de asociere se menționează că „Proprietatea comună include următoarele: a) gard de beton – metal și spațiul verde aferent – fațada spre Fabrica de cărămidă; b) gard de beton – metal și spațiu verde aferent – spate spre Lacul Grivița; c) gard de beton – metal și spațiu verde aferent – lateral stânga și lateral dreapta.”

Niciunde în actele constitutive ale Asociației nu este indicată cota indiviză aferentă proprietății sale, cum a fost calculată și din ce înscrisuri rezultă întinderea acesteia, motiv pentru care, în mai multe rânduri, a solicitat reprezentanților pârâtei să îi comunice informații privind condominiul, însă aceasta nu a înțeles să răspundă solicitărilor și nu a prezentat niciun înscris doveditor.

În drept, reclamantul a invocat prevederile art. 111 din Codul de procedură civilă, Legea nr. 230/2007, Legea nr. 114/1996, OUG 210/2008.

Pârâta Asociația de Proprietari „Complex de locuințe . nr.1A” a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, susținând că reclamantul încearcă să se sustragă de la plata cotelor pe care le datorează pentru serviciile prestate în favoarea tuturor celor care dețin proprietăți în ansamblul de locuințe din . nr.1A, obligației ce îi revine în conformitate cu prevederile art.46 din Legea nr.230/2007.

Amintind definiția dată de OUG nr.210/2008 condominiului, a arătat că este irelevantă lipsa acordului reclamantului la constituirea Asociației de proprietari, întrucât dispozițiile art.24 alin.4 din Legea nr.230/2007 prevăd că „hotărârile adunării generale a asociației de proprietari sunt obligatorii și pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenți la adunarea generală, precum și pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociației de proprietari”, iar prin procesul verbal al adunării generale din data de 24.10.2009 s-a aprobat, cu unanimitate de voturi, suma de 150 lei/ casă reprezentând cotă lunară de întreținere, menită să asigure acoperirea contravalorii contractului de prestări servicii ți a cheltuielilor curente ocazionate de funcâionarea cabinei de pază, plata utilităâilor, vidanjarea toaletei ecologice etc.

În drept au fost invocate dispozițiile art.115-art.118, art.274 din Codul de procedură civilă, Legea nr.230/2007 și Normele metodologice de aplicare a acesteia, OUG nr.210/2008.

Pârâta S.C. C. SA nu a formulat întâmpinare și nu a trimis reprezentant în instanță.

In cauză a fost administrată proba cu înscrisuri.

P. sentința civilă nr._/15.06.2012 Judecătoria Sectorului 1 București a respins acțiunea ca neîntemeiată.

S-a reținut că, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1699/02.09.2011 de BNP I. A. și a contractului de construire autentificat sub nr. 929/24.09.2002 de BNP V. C., reclamantul D. C. - O. este proprietarul imobilului teren și construcție situat în București, . nr. IA, casa 21, sector 1.

Potrivit art. 3 pct. 5 (fila 46 verso) din acordul de asociere privind constituirea Asociației de P. Complex de Locuințe . nr. 1A proprietatea comună forțată și perpetuă include ca bunuri imobile și mobile gard de beton metal și spațiul verde aferent - fațada spre ., spate spre Lacul Grivița, lateral stânga și lateral dreapta, sistem de pază și securitate, sistem de prevenire, semnalizare și stingere a incendiilor, sistem dispecerat video-interfon, birou personal de administrare și întreținere, toaletă pentru personal angajat, rețea sistem voce-video-date, instalație electrică.

Potrivit art. 2 lit.i din Legea locuinței nr. 114/1996, completată prin OUG nr. 210/2008, condominiu înseamnă imobilul format din teren cu una sau mai multe construcții, dintre care unele proprietăți sunt comune, iar restul sunt proprietăți individuale, pentru care se întocmesc o carte funciară colectivă și câte o carte funciară individuală pentru fiecare unitate individuală aflată în proprietate exclusivă, care poate fi reprezentată de locuințe și spații cu altă destinație, după caz. Constituie condominiu:

- un corp de clădire multietajat sau, în condițiile în care se poate delimita proprietatea comună, fiecare tronson cu una sau mai multe scări din cadrul acestuia;

- un ansamblu rezidențial format din locuințe și construcții cu altă destinație, individuale, amplasate izolat, înșiruit sau cuplat, în care proprietățile individuale sunt interdependente printr-o proprietate comună forțată și perpetuă.

Aceasta a fost și definiția reținută prin decizia civilă nr. 671R/25.03.2009 pronunțată de Tribunalul București secția a IV-a civilă prin care a fost admis recursul și s-a dispus înființarea Asociației P. Complex de Locuințe . nr. 1A și înregistrarea acesteia în registrul special al asociațiilor de proprietari din cadrul Judecătoriei Sector 1 București.

De asemenea, instanța a mai reținut și prevederile art. 24 alin.4 din Legea nr. 230/2007, care arată că hotărârile adunării generale a asociației de proprietari sunt obligatorii și pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenți la adunarea generală, precum și pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociației de proprietari.

Astfel, instanța a reținut că imobilul proprietatea reclamantului face parte din asociația de proprietari pârâtă și că deține părți din proprietatea imobiliară comună forțată și perpetuă, făcând parte din condominiu, așa cum a reieșit din acordul de asociere.

Împotriva acestei sentințe reclamantul D. C.-O. a formulat recurs (calea de atac indicată în hotărârea fondului), calificat apel, solicitând schimbarea în totalitate a sentinței civile atacate, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată și constatării că imobilul proprietatea sa, situat în București, cartierul Fabrica de C. nr. 1A, casa 21, sector 1, nu deține cote părți de proprietate imobiliară comună forțată și perpetuă cu nici o altă proprietate, nu face parte din nici un condominiu în sensul Legii nr. 114/1996 și al Legii nr. 230/2007 și, în consecință, nu face parte din Asociația de Proprietari “Complex de locuințe . nr. 1A”.

A solicitat obligarea intimatei la plata tuturor cheltuielilor de judecată.

Prezentând situația de fapt, apelantul arată următoarele:

În anul 2001, societatea . un teren în suprafață de 26.336 mp în zona străzii Fabrica de C., pe care dorea să dezvolte, în parteneriat cu ANL un cartier de case de locuit, iar în data 26 octombrie 2001 a fost încheiată Convenția nr. 235/26.10.2001, prin care au convenit dezvoltarea unui cartier, format din străzi publice și case individuale.

S.C. C. SA s-a obligat să parceleze terenul de 26.336 mp pentru formarea de loturi individuale pentru fiecare locuință în parte, urmând ca străzile rezultate prin parcelare să fie trecute în domeniul public, în administrarea și sistematizarea publică a Consiliului Local al Sectorului 1, pentru a li se acorda denumiri de străzi și numere poștale caselor.

„Art. 3: . se obligă:

3 a. - să dea în folosință gratuită ANL pentru Locuințe terenul în suprafață de_ mp identificat conform prevederilor art.1;

3 b. - să pună la dispoziția ANL terenul menționat la punctul 3a liber de orice sarcină și să-l parceleze cu identificarea suprafețelor de teren aferente fiecărei locuințe;

3 c. - să doneze Consiliului local al Sectorului 1 suprafața de teren aferentă drumurilor, trotuarelor și spațiilor verzi rezultate în vederea efectuării lucrărilor de viabilizare completă de către acesta, conform PUZ aprobat de Consiliul General al Municipiului București pentru acest amplasament.”

Practic, terenul de cca. 27 ha se sistematiza urban: se împărțea conform PUZ în loturi pentru case individuale (parcelare cf PUZ aprobat de CGMB) iar străzile, drumurile și spațiile verzi care rezultau din parcelare treceau în domeniul public al statului și în administrata și sistematizarea Consiliului Local Sector 1. Casele se construiau pe baza de credite venite de la Beneficiar (art. 2 din Convenție) și, la finalizare, construcția trecea, prin întabulare, către beneficiarul care putea opta între a cumpăra terenul sau a dobândi, contra-cost, de la . drept de folosință asupra acestuia.

Dezmembrarea terenului a avut loc prin Actul de dezmembrare autentificat sub nr.1301/25.04.2002 de către BNP A. R. Z., iar drumurile, străzile, trotuarele și spațiile verzi rezultate în urma dezmembrării au fost cedate și trecute în domeniul public al Primăriei Municipiului București și date în administrare către Consiliul Local Sector 1, transferul proprietății realizându-se în baza a două acte juridice:

a) Ofertei de donație către Consiliul General al Municipiului București autentificată sub nr. 1510/20.05.2002 de către BNP Z. A. R. prin care . donat străzile, drumurile, trotuarele și spațiile verzi către Primăria Municipiului București;

b) Hotărârea Consiliului General al Municipiului București din data de 17.10.2002 - prin care, conform art. 1, a fost acceptată de către CGMB donația drumurilor/străzilor/trotuarelor/spațiilor vezi. Conform art. 2 din hotărâre aceste drumuri, spații verzi au fost trecute în domeniul public al Municipiului București și conform art. 3 au fost transmise în administrarea Consiliului Local al Sectorului 1.

În data de 24.09.2002 a fost încheiat, între . reclamant, contractul de construire autentificat sub nr.929 la BNP V. C., prin care reclamantul finanța edificarea unei case pe .. 21, parcelă de teren care rămânea în continuare proprietatea . ca decizia privind achiziționarea terenului să fie luată după finalizarea construcției.

În iulie 2009, . finalizat construcția iar dreptul de proprietate al reclamantului asupra acesteia a fost intabulat în cartea funciară prin încheierea nr._/19.08.2009 emisă de OCPI Sector 1.

În anul 2011 a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1699/02.09.2011 de către BNP I. A., având ca obiect parcelă individuală de teren (. suprafață de 267,18 mp dobândită de reclamant în proprietate individuală și exclusivă.

Ambele acte juridice ce fac dovada proprietății sale asupra imobilului, evidențiază că a dobândit în proprietate un teren și o construcție în proprietate individuală și exclusivă, fără nicio cotă parte de coproprietate comună sau indiviză, în niciunul nefiind făcută mențiunea includerii imobilului în vreun condominiu; de altfel, nu există nici o carte funciară colectivă din care construcția sau terenul să facă parte, situația juridică fiind confirmată și de extrasul de carte funciară nr._/06.10.2009.

Precizează apelantul că despre existența Asociației de proprietari „Complexul de locuințe Fabrica de C. nr.1A" a aflat în anul 2011, când a fost chemat în judecată, solicitându-se obligarea sa la plata sumei de 2.262 lei cu titlu de „cotă la contribuțiile comune”, în acțiune arătându-se că imobilul (teren și construcția) face parte din respectiva asociație.

P. Notificarea nr.301/09.09.2011 a cerut să i se comunice actele din care rezultă că imobilul său este inclus în Asociație, care este așa zisă „cota de participație” și cum a fost stabilită, întrucât nu contractase construirea casei în nici un condominiu, intimata . i-a constituit o locuință aflată în indiviziune și nici nu i-a vândut vreo cota-parte indiviză de teren, însă, până la promovarea prezentei acțiuni, intimata nu a răspuns solicitării sale și nici nu i-a comunicat vreun înscris din care să rezulte existența indiviziunii.

Actul constitutiv și Statutul Asociației de proprietari, ambele datate 24.05.2008, au fost depuse în dosarul de fond, la poziția 21 din Anexa la Statut fiind menționat numele său cu toate că la acea dată nu era proprietar nici al construcției, care nu era nici intabulată, și nici al terenului, dobândit abia în septembrie 2011, prin niciunul dintre actele juridice evocate nefiindu-i transmisă vreo cotă parte de proprietate indiviză perpetuă și forțată; dimpotrivă din cuprinsul acestora ca și din cuprinsul cărții funciare rezultă că nici terenul și nici construcția, dobândite la un moment la care Asociația de proprietari era înființată, nu sunt incluse în nici un condominiu deoarece aceasta ar fi presupus ca în actele constitutive să fie menționată, în calitate de proprietar al parcelei nr.21, . ce nu există.

Argumentând inexistența condominiului și a coproprietății forțate între imobilul proprietatea sa și acela aflat în administrarea intimatei pârâte, apelantul arată că elementele pe care Asociația de proprietari le-a denumit condominiu sunt enumerate la art. 3, pct. 5 al Actului de asociere, respectiv:

a) - gard metal șl spațiul verde aferent - fațada spre Fabrica de cărămidă;

b) - gard metal și spațiul verde aferent - spate spre Lacul Grivita;

c) - gard metal și spațiul verde aferent - lateral stânga și lateral dreapta;

d) - sistemul de pază și securitate: instalație de detecție și semnalizare; instalație interfon; poartă metalică de acces; bariera de acces.

e) sistem de prevenire, semnalizare și stingere a incendiilor: instalație de detectare și semnalizare; echipamente de stingere.

f) sistemul de dispecerat video-interfon;

g) birou personal de administrare și întreținere;

h) toaleta pentru personal angajat;

i) rețea sistem voce-video-date de la punctul de branșament stradal până la punctul de racord la instalația interioară a fiecărei case;

j) instalația electrică, termică și de telecomunicație a biroului personalului angajat, niciunul dintre acestea nefiind achiziționate odată cu construcția și terenul ce comun proprietatea sa.

Mai mult, este evident că bunuri precum: stingătoarele, camerele video, toaleta mobilă, interfonul, nici prin natura și nici prin destinația lor nu sunt bunuri imobile care să poată fi considerate bunuri proprietate forțată comună și perpetuă, astfel încât să genereze interdependența forțată și perpetuă cu proprietățile individuale, în sensul art. 2 lit. i din Legea nr. 114/1997 modificată și completată prin OUG nr. 210/2008, dar, chiar acceptând o asemenea ipoteză, solicită să se constate că nu deține nici o cotă parte a vreunui astfel de echipament, deoarece nu a cumpărat așa ceva.

De altfel, prin adresa emisă de intimata .-a confirmat faptul că aceasta nu i-a vândut iar el nu a achiziționat și nici nu deține, nici prin vânzare-cumpărare, nici prin construire sau altfel, nici de la pârâta . de la altă persoană, nici o cota parte indiviză de proprietate comună asupra niciunui alt bun mobil sau imobil situat în București, . nr. 1A, sector 1.

Precizează apelantul că bariera și poarta de acces și camerele video - sistemul de dispecerat video-interfon - au fost instalate nelegal la intrarea de pe . fost desființate, astfel cum se arată adresa nr. 62/C din 19.05.2011 a Direcției Generale de Poliție Locală și Control a Municipiului București.

Referitor la spațiul verde și la gardul (de șantier) care delimita . de șantierul ANL, incluse de intimată în proprietatea comună, arată că au fost trecute în domeniul public al Municipiului București, conform Convenției nr. 235/26.10.2001 și donației perfectate în anul 2002, și au fost date în administrarea Consiliului Local Sector 1.

Ca atare, la data constituirii Asociației de proprietari, acestea erau deja trecute în domeniul public și niciodată nu au aparținut niciunuia din cele 90 de imobile pretins a face parte din asociație - nici exclusiv și nici sub forma vreunei proprietăți comune, aspect ignorat de prima instanță.

Susține apelantul că instanța de fond a ignorat probatoriul administrat în cauză și s-a limitat la a relua texte de lege pe care le-a aplicat în mod incorect, fără a avea în vedere că, în conformitate cu art.2 lit. i din Legea nr. 114/1996 modificată și completată prin OUG nr. 210/2008, pentru existența condominiumului, fiecare dintre proprietari trebuie să dețină o cota parte indiviză și perpetuă dintr-un bun imobil comun, intabulate în cartea funciară colectivă; existența cărții funciare colective, din care să rezulte bunurile din condominiu și cotele indivize ale fiecărui proprietar, reprezintă o condiție sine-qua non pentru existența legală a condominiumului, or, pentru imobilul în vederea administrării căruia s-a constituit Asociația de proprietari pârâtă, nu există carte funciară, situație confirmată de OCPI sector 1 București, printr-o adresă emisă la data de 23.05.2012, într-un alt dosar, având același obiect, dar privind un proprietar vecin.

Arată apelantul și că prin sentința civilă nr. 2060/11.05.2012, pronunțată în dosarul nr._, prin care a obligat Primăria Municipiului București să atribuie denumire străzii pe care se află casa sa, Tribunalul București a stabilit că locuința – Casa nr.21 - este situată pe stradă, domeniu public, alta decât . nr. 1A, prin aceeași hotărâre judecătorească luându-se act și constatându-se că toate drumurile, spațiile verzi, trotuarele pe care asociația de proprietari le consideră condominiu aparțin domeniului public și sunt incluse în proiectul de sistematizare.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 111, art.299, art. 304 pct. 7 și pct. 9, art.3041 din Codul de procedură civilă, cele ale Legii nr. 230/2007 și ale Legii nr.114/1996 modif. prin OUG 210/2008.

Intimata Asociația de Proprietari „Complex de locuințe . nr.l A”, a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca neîntemeiat și, pe cale de consecință, menținerea sentinței civile atacate ca fiind temeinică și legală precum obligarea recurentului la plata cheltuielilor de judecată.

A susținut intimata că situația de fapt prezentată nu corespunde realității, motivul promovării acțiunii constituindu-l faptul că recurentul-reclamant este nemulțumii că a fost obligat de către instanța de judecata (dosar nr._/299/2010) la plata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației, fond rulment, fond de reparații pentru perioada decembrie 2009 - mai 2010, precum și la plata cheltuielilor de judecată.

Precizează că prin procesul verbal al Adunării generale a asociației de proprietari din data de 24.10.2009 s-a aprobat în unanimitate de voturi, ca și cotă lunară de întreținere, suma de 150 lei/casă, ce urma sa fie achitata pentru a asigura acoperirea contravalorii contractului de prestări servicii și a cheltuielilor curente ocazionate de funcționarea cabinei de paza, plata utilităților, vidanjarea toaletei ecologice, asigurarea curățeniei spatiilor verzi, etc.

Potrivit art.46 din Legea nr.230/2007 „Toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari”, iar dispozițiile art.24 alin.4 din actul normativ prevăd că „hotărârile adunării generale ale asociației de proprietari sunt obligatorii și pentru proprietarii din condominium care nu au fost prezenți la adunarea generală, precum și pentru proprietarii care nu sunt membrii ai asociației de proprietari”, fiind irelevantă atât inexistența acordului scris al reclamantului pentru a fi membru al asociației de proprietari cât și faptul că proprietatea sa nu face parte dintr-un condominium.

Recurentul-reclamant a omis să facă cunoscut onoratei instanțe faptul că proprietatea sa se află într-un ansamblu rezidențial îngrădit, pentru care asociația efectuează o . cheltuieli în scopul asigurării unor servicii care sunt în folosul tuturor proprietarilor de vile indiferent dacă sunt sau nu membri ai asociației.

În drept au fost invocate dispozițiile art.115 și art.274 și următoarele din Codul de procedură civilă, Legea nr. 230/2007 și Normele metodologice de aplicare a acesteia, OUG nr. 210/2008.

În dovedirea susținerilor reciproce ambele părți au depus la dosar înscrisuri, singura probă solicitată în apel.

P. decizia civilă nr. 1138 A din 19.11.2013, Tribunalul București - Secția a V-a civilă a admis apelul formulat de apelantul-reclamant D. C.-O., împotriva sentinței civile nr._/15.06.2012 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatele pârâte Asociația De P. “Complex de locuințe . NR. 1A” și S.C. C. S.A., prin lichidator judiciar CONSULTA 99 SPRL, a schimbat în tot sentința apelată și în consecință: a constatat că imobilul proprietatea apelantului reclamant D. C.-O., dobândit în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1699/02.09.2011 și a contractului de construire autentificat sub nr.929/24.09.2002, intabulat în C.F. nr._ a Municipiului București - sector 1, nu are în compunere cote părți de proprietate forțată și perpetuă cu nici o altă proprietate, nu este cuprins în nici un condominiu și, astfel, nu face parte din Asociația de Proprietari „Complex de locuințe din . nr.1A” și a obligat intimata la 2.863 lei cheltuieli de judecată către apelant.

Analizând apelul prin prisma și în limitele criticilor formulate, a probatoriului administrat și a dispozițiilor legale incidente, Tribunalul a constatat întemeiate criticile aduse hotărârii primei instanțe.

Aceasta întrucât, astfel cum apelantul arată, art.2 lit. i din Legea nr.114/1996, astfel cum a fost succesiv completată și modificată, definește condominiul drept „Imobilul format din teren cu una sau mai multe construcții, dintre care unele proprietăți sunt comune, iar restul sunt proprietăți individuale, pentru care se întocmesc o carte funciară colectivă și câte o carte funciară individuală pentru fiecare unitate individuală aflată în proprietate exclusivă, care poate fi reprezentată de locuințe și spații cu altă destinație, după caz”.

În situația unui ansamblu rezidențial, astfel cum este acela în care este amplasată locuința apelantului reclamant, existența condominiului presupune ca proprietățile individuale „să fie interdependente printr-o proprietate comună forțată și perpetuă”.

Unitatea individuală componentă a unui condominiu este definită la litera j) a art.2 din Legea 114/1996 drept „unitate funcțională, formată din una sau mai multe camere de locuit și/sau spații cu altă destinație situate la același nivel al clădirii sau la niveluri diferite, cu dependințele, dotările și utilitățile necesare, având acces direct și intrare separată, și care a fost construită sau transformată în scopul de a fi folosită, de regulă, de o singură gospodărie”, cu precizarea că „în cazul în care accesul la unitatea funcțională sau la condominiu nu se face direct dintr-un drum public, acesta trebuie să fie asigurat printr-o cale de acces sau servitute de trecere, menționate obligatoriu în actele juridice și înscrise în cartea funciară.”

Pe de altă parte, art.646 din Codul civil enumeră cazurile de coproprietate forțată, în speță interesând prevederile cuprinse la punctele 2,3 și 4, ce vizează: „Art.646 pct.2: bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe linia de hotar dintre acestea, cum ar fi potecile, fântânile, drumurile și izvoarele; pct.3: bunurile comune afectate utilizării a două sau a mai multor fonduri, cum ar fi o centrală termică sau alte instalații care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun într-un cartier de locuințe sau alte asemenea bunuri; pct.4: orice alt bun comun prevăzut de lege.”

Verificând actele juridice ce constituie titlul de proprietate al apelantului reclamant asupra terenului și clădirii cu destinația de locuință, dobândite în ansamblul rezidențial Fabrica de C. nr.1A, sector 1, Tribunalul a constatat că, în baza contractului de construire autentificat sub nr.929/24.09.2002 la BNP V. C., a autorizației de construire și a procesului verbal de predare primire menționate în extrasul de carte funciară din data de 06.10.2009, apelantul reclamant a dobândit o locuință edificată pe o parcelă de teren în suprafață de 267,18 m.p. (267 mp din măsurători), identificată drept . C, din actul de dezmembrare autentificat sub nr.1301/2002 la BNP A. R. Z..

Dreptul de proprietate asupra construcției a fost înscris în Cartea Funciară individuală nr._ a sectorului 1 București, iar din cuprinsul contractului de construire, din documentația cadastrală precum și din mențiunile din Cartea Funciară, rezultă că, în privința construcției, proprietatea este exclusivă, dobânditorii deținând o cotă de 1/1 din dreptul de proprietate. (file 15 – 34 dosar Judecătoria sect.1)

P. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1699/02.09.2011 la BNP I. A., soții D. C. O. și D. M. au dobândit în proprietate și terenul pe care este amplasată locuința, obiectul vânzării fiind descris după cum urmează: „dreptul de proprietate asupra parcelei nr.21, lot C, în suprafață de 267,18 m.p., lot identificat cu numărul cadastral_/3/21, teren intravilan situat în București, . nr.1A, sector 1, înscris în Cartea Funciară nr._ a localității București, sector 1.” (file 11-14, dosar Judecătoria sect.1)

A rezultat că, în baza acestui contract, apelantul reclamant nu a dobândit cote părți de teren aflat în proprietate comună perpetuă și forțată cu alte imobile.

Totodată, descrierea proprietății astfel dobândite confirmă susținerile apelantului privind faptul că accesul la imobilul proprietatea sa se face direct de la drumul public pentru că, în ipoteza contrară, conform prevederilor art.2 lit.j din Legea nr.114/1996, eventuala cale de acces sau servitutea de trecere trebuia (obligatoriu, spune textul de lege) menționată în actele juridice și înscrisă în cartea funciară.

De altfel, apartenența la domeniul public a drumului de acces la imobilul proprietatea apelantului, negată de intimată, care susține, neîntemeiat, că oferta de donație autentificată sub nr.1510/20.05.2002 la BNP Z. A. R., nu a fost acceptată, este confirmată de sentința civilă nr.2060/11.05.2012 pronunțată de Tribunalul București în dosar nr._, prin care Consiliul General al Municipiului București și Primăria Municipiului București au fost obligate să soluționeze cererea reclamanților din acel dosar (printre care și apelantul) „de atribuire a denumirilor de străzi corespunzătoare terenului trecut în domeniul public prin HCGMB nr.223/17.10.2002, situat în zona . nr.1A, sector 1, București (…)”.

Făcând parte din domeniul public al unității administrative, în privința drumului de acces la proprietatea apelantului reclamant nu se poate vorbi despre drept de proprietate privată care să intre sub incidența art.646 punctele 2 și 3 din Codul civil, privind coproprietatea forțată.

Tot prin raportare la donația consimțită de . Municipiul București, Tribunalul a constatat că fac parte din domeniul public și spațiile verzi, individualizate drept lotul G în actul de dezmembrare.

Nu se regăsește nici în actele de proprietate depuse de reclamant și nici în înscrisurile pe care pârâta își întemeiază susținerile privind faptul că proprietatea acestuia este inclusă în condominiul pe care îl administrează, nici un alt bun pentru care legea prevede existența coproprietății forțate, împrejurare față de care Tribunalul, a reținut și că nu există Carte Funciară colectivă pentru ansamblul rezidențial din . nr.1, conform certificatului informativ nr._/08.07.2013 emis de OCPI - BCPI sector 1 București (fila 47), constată că imobilul proprietatea apelantului reclamant nu are în compunere cote părți de proprietate forțată și perpetuă cu nicio altă proprietate, nu este cuprins în nici un condominiu și, astfel, nu face parte din Asociația de Proprietari „Complex de locuințe din . nr.1A”, astfel că a admis apelul și a schimbat în tot sentința apelată în sensul admiterii acțiunii astfel cum a fost formulată.

În temeiul art.274 din codul de procedură civilă a obligat intimata pârâtă la plata sumei de 2.863 lei reprezentând cheltuieli de judecată în fond și apel, după cum urmează: 25 lei taxă judiciară de timbru și timbru judiciar; 50 lei taxă aferentă notificării transmise prin executorul judecătoresc, conform factură fiscală și chitanță fiscală nr.2797-2798/09.09.2011 (file 125 - 126 dosar Judecătoria sect.1); 2.500 lei onorariu de avocat la fond, conform factură fiscală nr.0572/01.09.2011 și chitanță nr.74/01.09.2011, factură fiscală nr.0587/03.10.2011 li chitanță nr.78/03.10.2011 (file 131 - 135 dosar Judecătoria sect.1); 100 lei, taxă O.C.P.I., conform chitanță nr.O.C.P.I.B._/08.07.2013 și 188,48 lei – onorariu de avocat în recurs, conform facturii fiscale nr.1001/28.10.2013 și chitanței nr.147/31.10.2013, neputându-se reține ca fiind datorată, cu acest titlu, suma de 500 lei, ce reprezintă cheltuieli de judecată pentru „Revizuire încheiere înființare ASP” - factură fiscală nr.0769/19.09.2012 și chitanță fiscală nr.124/19.09.2012.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta Asociația de Proprietari „Complex de Locuințe”, recurs ce a fost înregistrat pe rolul Curții de Apel București - Secția a III-a Civilă și pentru cauze cu minori și de familie, la data de 22.04.2014.

P. motivele de recurs recurenta-pârâtă apreciază ca nelegală decizia recurată, motiv pentru care solicită admiterea prezentului recurs și pe cale de consecință modificarea în tot hotărârii recurate, iar pe fondul cauzei menținerea sentinței civile nr._ din 15.06.2012 pronunțată de către Judecătoria Sectorului 1, ca fiind temeinică și legală, cu cheltuieli de judecată, pentru următoarele motive:

Apreciază că instanța de apel a admis în mod greșit apelul intimatului-reclamant, sens în care a interpretat greșit situația de fapt, întregul material probator administrat în prezenta cauză, precum și dispozițiile legale aplicabile în speța de față.

Arată recurenta-reclamantă că instanța de apel a constatat că, "imobilul proprietatea acestuia - vila 21 nu deține cote părți de proprietate imobiliara . cu nicio altă proprietate și nu face parte din niciun condominium in sensul Legii nr. 114/1996 și a Legii nr.230/2007, precum și că proprietatea acestuia nu face parte din asociația de proprietari.”

Intimatul-reclamant nu a făcut altceva decât să inducă în eroare instanța de fond prin prezentarea unei situații care nu corespunde realității.

Astfel, vila 21 proprietatea acestuia face parte dintr-un ansamblu rezidențial format din 90 de vile edificate de către . terenul proprietatea acesteia.

Odată cu edificarea acestui ansamblu rezidențial, . edificat pe cheltuiala sa, și gardul cu soclu de beton, stâlpi de metal si plase metalice ce împrejmuiește întreg ansamblu rezidențial(a se vedea autorizația de construire 271/10F/1 0497/07.05.2002) și anexa social administrativă, casa pază poartă.

Costul edificării acestora (împrejmuire cu gard, anexe social administrative și casa pază poartă) a fost distribuită în costul celor 90 de vile/case, astfel încât fiecare proprietar al unei vile/case din acest ansamblu rezidențial a achitat 1/90 din valoarea acestora.

Astfel ca, fiecare proprietar al unei vile/case ce se regăsește în acest ansamblu rezidențial deține o cotă indiviză de 1/90 din acestea (împrejmuire cu gard, anexe social administrative și casa pază poartă).

Toate aceste anexe, respectiv: gardul cu soclu de beton, stâlpi de metal si plase metalice ce împrejmuiește întreg ansamblu rezidențial, anexe social administrative și casa pază poartă au fost preluate prin proces verbal de autorecepție de către Asociația de proprietar care răspunde pentru grija și întreținerea acestora.

Astfel, ținând seama de cele expuse mai sus și de scopul pentru care a fost constituită asociația, la data de 24.10.2009 s-a aprobat în unanimitate de voturi ca și cota lunară de întreținere de 150 lei/luna/casă ce urma să fie achitata lunar pentru fiecare casa pentru a asigura acoperirea contravalorii contractului de prestări servicii și a cheltuielilor curente ocazionate de funcționarea cabinei de pază, plata utilităților, vidanjarea toaletei ecologice, etc., cheltuieli care sunt făcute în folosul tuturor proprietarilor de vile indiferent dacă sunt membri sau nu ai asociației.

In speța, intimatul-reclamant fiind nemulțumit de faptul că a fost obligat de către instanța de judecată (dosar nr._/299/2010) la plata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației în cuantum de 2.262 lei contravaloare cote de contribuție, 300 lei fond rulment și 300 lei fond reparații + 4.001ei cheltuieli de judecată, datorate și neachitate pentru perioada decembrie 2009 - mai 2010, acesta investește instanța de judecată cu tot felul de cereri în speranța obținerii unei hotărârii judecătorești care să-l exonereze de la plata acestor cote lunare.

Situație ce poate fi verificată prin simpla vizualizare a portalului instanțelor de judecată și/sau a hotărârilor judecătorești anexate prezentei prin care se atestă toate dosarele în care reclamantul are calitate de pârât/reclamant/revizuient sau recurent, astfel:

- dosar nr._/299/2010 - instanța de fond a obligat reclamantul la plata cotelor de întreținere datorate și neachitate, în prezent dosar suspendat;

- dosar nr._/299/2012 - dosar suspendat.

Potrivit art.46 din Legea nr.230/2007 "toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plata a cheltuielilor asociației de proprietar, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari".

Arată recurenta-pârâtă că afirmația intimatului-reclamant că nu și-a exprimat acordul scris pentru a fi membru al asociației de proprietari și/sau că proprietatea acestuia nu face parte dintr-un condominium este lipsită de relevanță atâta timp cât dispozițiile art.24 alin.4 din legea nr.230/2007 se prevede în mod expres că, "hotărârile adunării generale ale asociației de proprietari sunt obligatorii si pentru proprietarii din condominium care nu au fost prezenți la adunarea generală, precum și pentru proprietarii care nu sunt membrii ai asociației de proprietari".

Intimatul-reclamant omite să facă cunoscut instanțe faptul că, vila 21 - proprietatea acesteia se află situată într-un ansamblu rezidențial, îngrădit pentru care asociația efectuează o . cheltuieli pentru asigurarea unor servicii care sunt în folosul tuturor proprietarilor de vile indiferent dacă sunt membri sau nu ai asociației.

Potrivit celor expuse mai sus la prezenta rezultă cu prisosință faptul că subscrisa asigură pentru toți proprietarii, membri sau nu ai asociației, care dețin o proprietate în ansamblul rezidențial "Fabrica de Cărămida nr.1 A", servicii de pază, curățenie, reprezentare în fața terților în ceea ce privește administrarea spațiilor din acest complex, etc.

In acest sens, asociația de proprietari, în scopul asigurării securității și a unui climat de ordine și liniște în cadrul acestui ansamblu rezidențial, cu acordul proprietarului de drept al terenului aferent acestor vile/spațiilor verzi - . luat o . măsuri constând în principal în:- instalarea unei bariere la .; - asigurarea prin firma specializata a pazei întregului ansamblu rezidențial; - instalarea unei camere de luat de vederi la ., etc.; - administrarea/curățenia spațiilor verzi/drumurilor (aleilor etc.)

Înscrisul intitulat „ofertă de donație” făcuta de . a avut ca obiect transmiterea cu titlu gratuit a terenului în suprafață de 7.472,65 mp. nu poate fi luat în seamă atâta timp cât această donație nu este valabilă întrucât nu a fost încheiat un contract în forma autentică, fapt pentru care nu putea avea o transmitere legală a unui drept de proprietate.

De altfel, din extrasul de carte funciară aflat la dosarul cauzei rezultă cu prisosință că această donație nu a fost perfectată atâta timp cât . înscris în CF ca și proprietar al terenului.

Orice afirmație a intimatului-reclamant în sensul că acest teren a fost înregistrat în baza actului de donație în inventarul Municipiului București, nu are relevanță atâta timp cât acest inventar nu a fost confirmat prin hotărâre de Guvern.

De altfel, cererea introductivă a intimatului nu vizează decât o modalitate mascată de a se sustrage prin diverse tertipuri legale de la plata acestor cote de întreținere și mai mult niciodată subscrisa nu a afirmat că acesta este membru al asociației de proprietari ci doar că vila 21 proprietatea acestuia se afla în acest ansamblu rezidențial, sens în care beneficiază de toate serviciile prestate de către asociație în numele și pe seama tuturor proprietarilor, indiferent că sunt sau nu membrii.

Mai mult, apreciază recurenta - pârâtă că, instanța de apel nu a ținut seama de hotărârea, definitivă și irevocabilă, pronunțată în dosarul nr._ (decizia civila nr. 671 R/2009), dată la care s-a constatat în mod corect și legal că sunt îndeplinite condițiile legale pentru constituirea acestei asociații de proprietar.

În această decizie, instanța de control judiciar a reținut incidența art. 2 lit.i din OUG nr.210/2008, reglementare specială privind ansamblurile rezidențiale și care prevăd ca în noțiunea de condominium intră și ansamblul rezidențial format din locuințe individuale, amplasate izolat, înșiruit sau cuplat, în care există proprietăți comune sau individuale.

În consecința O.U.G. nr.210/2008 asimilează condominiului un ansamblu rezidențial alcătuit din clădiri individuale. Legiuitorul nu distinge dacă în acest ansamblu există sau nu proprietăți comune ori forțate.

Fiind asimilat unui condominium prin efectul legii, ansamblul rezidențial este supus tuturor dispozițiilor Legii nr.230/2008, inclusiv a art.24 alin.4 din lege.

In ceea ce privește cheltuielile de judecată, instanța de apel nu a cenzurat cheltuielile de judecată solicitate, deși s-a solicitat acest aspect.

In drept au fost invocate art.274, art.299, art.304 pct.9, Legea nr. 230/2007 și Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007, OUG nr. 210/2008.

La data de 7.05.2014 intimatul-reclamant D. C. O., prin serviciul registratură, a depus întâmpinare prin care solicită ca în urma probatoriului ce se va administra în prezenta cauză, prin decizia pe care se va pronunța să se dispună respingerea recursului formulat ca neîntemeiat și menținerea deciziei civile nr. 1138 A/19.11.2013 pronunțată de către Tribunalul București ca temeinică și legală și obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.

Intimatul - reclamant arată că din întreg probatoriul administrat atât de către instanța de fond cât și de către instanța de apel a rezultat fără dubiu că proprietatea sa nu deține cote părți cu nicio altă proprietate.

Proprietatea sa nu poate face parte din niciun condominiu în sensul Legii nr. 230/2006 și a Legii nr. 114/1996 și nu a făcut parte din asociația de proprietari apelantă, fiind inclusă în mod abuziv.

Pretinsele proprietăți comune - drumurile și spațiile verzi din cartierul Fabrica de C. nr. 1A - sunt proprietate publică a Municipiului București - irevocabil stabilit conform sentinței civile nr. 2060/11.05.2012 pronunțată de Tribunalul București (filele 32-35 dosar apel).

Arată intimatul - reclamant că recurenta în criticile aduse deciziei instanței de apel nu a arătat și nu a depus niciun act prin care să dovedească esențialul și anume existența vreunui condominiu, a vreunei cote părți pe care o pretinde că ar fi dobândit-o, nu a arătat niciun act din care să rezulte vreo câtime a vreunei cote părți și nu a depus vreo dovada a existenței vreunei cărți funciare colective. Motivele sale de recurs fiind pur speculative și având ca singur scop șicanarea sa.

Recurenta deși a fost somată de către instanța de apel nu a prezentat niciun act privind pretinsul condominiu. Nu a prezentat niciun înscris din care să rezulte că reclamantul - intimat a cumpărat și deține vreo cotă parte din acel condominiu și în sfârșit un act din care să rezulte vreo câtime de cotă-parte.

Cu privire la bariera de la . camerele de luat vederi, instalate ilegal de recurentă pe domeniul public, intimatul - reclamant arată că au fost desființate de către Direcția De Control Sector 1 ca fiind executate ilegal pe domeniul public.

Cu privire la drumurile și spațiile vezi (pretinse ca fiind condominiu),arată intimatul că sunt proprietate publică, sunt în administrarea Primăriei Sector 1 și fac obiectul viabilizării și sistematizării publice de către Primăria Sector 1 București, iar străzile au fost asfaltate și semnalizate cu semne de circulație publică și limitatoare de viteză de către Primăria Sector 1 București.

Intimatul - reclamant mai arată că a dobândit de la pârâta . prin teren în suprafață de 267,18 mp, proprietare exclusivă, situat în București, . nr. 1 A, sector 1, . compusă din 4 camere în regim de înălțime P+1E+P. - proprietate individuala exclusivă. Imobilul (teren și construcție) este identificat cu numărul cadastral individual_/3/21 și număr de carte funciară individuală:_, fiind intabulat la O.C.P.I. Sector 1 București prin încheierea nr._/1908.2009 emisă de O.C.P.I. Sector 1 București (fila 20-21 dosar fond).

. nu a vândut intimatului - reclamant, iar acesta nu a achiziționat și niciodată nu a deținut și nu deține nici prin vânzare-cumpărare, nici prin construire sau altfel, nici de la C. SRL, nici de la altă persoană nicio cota parte indiviză de proprietate comună asupra niciunui alt bun mobil sau imobil situat în București, . nr. 1A, sector 1.

Arată că dreptul său de proprietate asupra imobilului proprietate exclusivă nu este însoțit sau condiționat de vreo cotă parte indiviză de proprietate comună asupra vreunui bun imobil, situat în București, . nr. 1A;

Menționează în continuare că prin achiziționarea de a C. S.R.L. a terenului, . București, . nr. 1A conform contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1699/02.09.2011 de către BNP I. A. (filele 11-14 dosar fond) nu a dobândit în proprietate comună, forțată și perpetuă cu vreo altă persoană, niciun bun imobil în București, . nr. 1A.

Arată intimatul - reclamant că, prin achiziționarea de la . a terenului, . direct la drumul public, (drumul de servitute fiind cedat către PMB din 2002), situat în . nr. 1A, a construit o casa și astfel deține o proprietate individuală, și exclusivă asupra unei vile (teren și construcție) ca un orice alt proprietar al unei vile (teren și construcție) din orice alt cartier din București, precum D.. Calea Moșilor, etc.

Din actele de proprietate, autorizația de construcție, actele cadastrale și înregistrările în Cartea Funciară emise de A.N.C.P.I. - O.C.P.I. Sector 1 rezultă foarte clar ca nu există niciun condominiu între imobilul situat proprietatea intimatului achiziționat de la C. SRL si orice alt imobil din București, cartierul Fabrica de C. nr. 1A;

Noțiunea de condominiu presupune o proprietate comună, forțată și perpetua asupra unui bun imobil, dobândită odată cu un drept de proprietate asupra unui bun imobil exclusiv, ori așa cum am arătat din toate înscrisurile care dovedesc dreptul de proprietate al reclamantului asupra imobilului proprietatea sa, acesta nu este însoțit în mod forțat șl perpetuu de niciun alt drept de proprietate comună, respectiv cota indiviză asupra niciunui bun imobil.

În consecință, intimatul - reclamant solicită respingerea recursului formulat ca neîntemeiat și menținerea deciziei civile nr. 1138 A/19.11.2013 pronunțată de către Tribunalul București ca temeinică si legală și obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.

În drept a invocat art.111 C.pr.civ., dispozițiile Legii nr. 230/2007, Legii nr. 114/1997, OUG 210/2008.

Examinând decizia recurată și actele dosarului în raport de criticile de recurs formulate în cauză, Curtea constată următoarele:

Recursul, astfel cum este reglementat în prezent, este o cale de atac extraordinară, întrucât motivele de recurs invocate trebuie să se subsumeze motivelor prevăzute de art. 304 pct. 1-9 C.proc.civilă, iar actuala configurație a art. 304 C.proc.civ. permite reformarea unei hotărâri a instanței de apel în această fază procesuală numai pentru motive de nelegalitate, nu și de netemeinicie – instanța de recurs verificând doar legalitatea hotărârii prin raportare la situația de fapt deja stabilită de instanțele de fond, respectiv, în apel .

Invocând formal dispozițiile art. 304 pct.9 Cod de procedură civilă, recurenta își expune însă propria viziune asupra împrejurărilor de fapt determinante în privința stabilirii existenței unor cote părți de proprietate imobiliara . și a apartenenței la un condominium a imobilului proprietate a intimatului pârât – vila 21 –respectiv, își expune propria apreciere asupra probelor administrate în cauză în legătură cu aceste aspecte, situație care nu răspunde exigențelor dispozițiilor procedurale care reglementează recursul, conform celor anterior arătate.

Curtea constată astfel ca tribunalul a reținut că nu se regăsește nici în actele de proprietate depuse de reclamant și nici în înscrisurile pe care pârâta își întemeiază susținerile privind faptul că proprietatea acestuia este inclusă în condominiul pe care îl administrează, nici un alt bun pentru care legea prevede existența coproprietății forțate.

In ceea ce privește celelalte susțineri ale recurentei referitoare la scopul constituirii asociației, la obligativitatea plății cotelor de contribuție la cheltuielile asociației din perspectiva incidenței art.46 din Legea nr.230/2007, la relevanța lipsei acordului scris al intimatului pentru a fii membru al asociației de proprietari față de dispozițiile art. 24 alin.4 din Legea nr.230/2007 și la faptul că în speță este incidentă și prevederea art. 2 lit.i din OUG nr.210/2008, reglementare specială privind ansamblurile rezidențiale pentru determinarea noțiunii de condominium, în condițiile în care vila 21 se află situată într-un ansamblu rezidențial, îngrădit, constatare ce ar fi fost făcută și prin decizia civila nr. 671 R/2009 pronunțată în recurs de Tribunalul București Secția a IV-a Civilă în dosarul nr._, Curtea constată că acestea nu pot fi primite având în vedere cele reținute, cu putere de lucru judecat, printr-o hotărâre ulterioară, potrivit celor ce vor fi arătate în continuare.

P. sentința civilă nr. 6397/25._ pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București în dosarul nr._/299/2012 s-a constatat nulitatea absolută a acordului de asociere privind constituirea ASOCIAȚIEI DE P. „COMPLEX DE LOCUINȚE” . nr.1A, a statutului aceleiași Asociații și a actului constitutiv al asocierii (hotărâre depusă la dosarul instanței de apel - fila 48). Această sentință a rămas definitivă și irevocabilă prin respingerea apelului (decizia nr. 1302/17.12/2013 a Tribunalului București Secția a V-a Civilă) și, respectiv, a recursului declarat în cauză (prin decizia Curții de Apel București - Secția a IV-a Civilă pronunțată la data de 30.05.2014).

P. această hotărâre pronunțată în contradictoriu cu recurenta în speță s-a analizat și chestiunea dezlegată prin decizia civilă din anul 2009 invocată prin recursul de față, apreciindu-se că anterior s-a stabilit doar că se pot înființa asociații de proprietari atât pentru corpurile de clădire sau tronsoane cu una sau mai multe scări din cadrul clădirilor de locuit cu mai multe etaje, cât și pentru ansamblurile rezidențiale formate din locuințe individuale, reținându-se că sunt îndeplinite condițiile prev. de art. 5-6 din Legea nr.230/2007.

In opinia acestei instanțe, nu s-a antamat și problema legalei constituiri a asociației de proprietari prin raportare la art. 2 din actul normativ sus-menționat, aspect analizat prin această nouă hotărâre judecătorească, stabilindu-se acum că, în lipsa proprietății forțate și perpetue, scopul constituirii asociației nesocotește scopul legal reglementat de art. 2 alin.1 din Legea nr. 230/2007, ceea ce atrage nulitatea absolută a acordului de asociere, a statutului și a actului constitutiv.

Or, respectarea autorității de lucru judecat presupune, în ideea asigurării stabilității raporturilor juridice, ca o chestiune litigioasă odată tranșată de instanță să nu mai poată fi adusă înaintea judecății, iar, pe de altă parte, ca, ceea ce a stabilit o primă instanță să nu fie contrazis prin hotărârea unei instanțe ulterioare.

Autoritatea de lucru judecat nu se manifestă astfel doar sub forma excepției procesuale, ci și sub forma prezumției de lucru judecat, altfel spus, a efectului pozitiv al lucrului judecat care presupune ca ceea ce a stabilit o instanță să nu fie contrazis de cea ulterioară. Potrivit prezumției lucrului judecat (art.1200 pct.4, cu referire la art.1202 alin. 2 Cod civil), o hotărâre irevocabilă exprimă realitatea raporturilor juridice dintre părți, neputându-se primi vreo dovadă contrară, față de caracterul absolut al prezumției (art.1202 alin. 2 Cod civil).

Față de aceste considerente de fapt și de drept, Curtea nu poate deci reține toate aceste critici de nelegalitate formulate de recurenta-pârâtă, contrar celor statuate cu putere de judecat privind lipsa valabilității actelor de constituire a acestei asociații, situație în care se impune menținerea ca fiind legală a soluției pronunțate de instanța de apel în sensul că imobilul intimatului reclamant nu poate face parte din asociație, dezbaterea legată de temeinicia argumentelor în sens contrar aduse de recurentă prin prezenta cale de atac rămânând fără obiect în raport de împrejurarea arătată – aceea a constatării nulității absolute a actelor de constituire ale acestei asociații.

In ceea ce privește critica legată de cheltuielile de judecată, Curtea constată că referitor la reducerea cheltuielilor de judecată în apel în temeiul art. 274 alin.3 C.proc.civ., trebuie remarcat că prin concluziile orale formulate la tribunal la data de 5.11.2013 recurenta nu a susținut decât ca instanța de apel să aprecieze asupra posibilității cenzurării cheltuielilor de judecată conform textului legal menționat, fără a aduce vreun argument în acest sens.

Tribunalul, făcând aplicarea art.274 din Codul de procedură civilă, a obligat intimata pârâtă la plata unei sume de 2.863 lei reprezentând cheltuieli de judecată în fond și apel, din care 2.500 lei onorariu de avocat la fond și 188,48 lei onorariu de avocat în apel, apreciind asupra întinderii acestora în funcție de actele doveditoare depuse la dosar.

Curtea constată că prin recurs nu se aduce nicio critică legată de modul concret în care tribunalul a înțeles să valorifice criteriile legale de reducere a cheltuielilor de judecată arătate, Curtea neavând oricum posibilitatea de a reevalua cuantumul cheltuielilor printr-o reapreciere a criteriilor respective – situație ce ar echivala cu analiza temeiniciei deciziei/sentinței și ar excede atribuțiilor instanței de recurs, limitate la evaluarea legalității hotărârii în raport de cazurile prevăzute de art. 304 Cod procedură civilă.

In consecință, Curtea, în temeiul art. 312 alin.1 C.proc.civ., va respinge recursul ca fiind nefondat.

Văzând și dispozițiile art. 274 C.proc.civ., față de culpa procesuală reținută în sarcina recurentei, Curtea o va obliga pe aceasta la plata cheltuielilor de judecată către intimat, reprezentând onorariul avocațial achitat apărătorului ales, conform chitanțelor doveditoare depuse la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge recursul formulat de recurenta-pârâtă ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI „COMPLEX DE LOCUINȚE” împotriva deciziei civile nr. 1138 A din 19.11.2013, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V-a Civilă, în contradictoriu cu intimatul reclamant D. C.-O. și cu intimata-pârâtă S.C. C. S.A. prin lichidator judiciar CONSULTA 99 SPRL, ca nefondat.

Obligă recurenta către intimatul-reclamant la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 992 lei.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, azi, 02.06.2014.

PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,

M. I. M.-A. N.-G. I. D.

GREFIER,

M. C.

Red. M.

Tehnored. M./GIA

2 ex./

TB - S. a V-a civ. - A. M. G., L. I. G.

Judecătoria sect. 1 B.. - Patraș D. P.

← Pretenţii. Decizia nr. 925/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI  Reintegrare spaţiu locativ. Decizia nr. 637/2014. Curtea de... →

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Acţiune în constatare. Decizia nr. 926/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI