Evacuare. Decizia nr. 1283/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1283/2013 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 11-09-2013 în dosarul nr. 1283/2013
DOSAR NR._
(_ )
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCURESTI
SECTIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILA NR.1283
Ședința publică de la 11.09.2013
Curtea constituită din:
P. - I. A. H. P.
JUDECATOR - E. V.
JUDECĂTOR - A. D. T.
GREFIER - Ș. P.
***** *****
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de recurenții-pârâți S. V., S. C., H. (fostă S.)A.-M., Ș. G.-L., H. ANTONIOE D., împotriva deciziei civile nr.628 A din 26.06.2012, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V-a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata-reclamantă G. F. și cu intimatul-pârât P. A.-N..
P. are ca obiect – evacuare.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă avocat S. I., în calitate de reprezentant al recurenților-pârâți S. V., S. C., H. (fostă S.)A.-M., Ș. G.-L., H. ANTONIOE D., în baza împuternicirii avocațiale . nr._/23.04.2013, emisă de Baroul București - Cabinet de avocat, pe care o depune la dosar, avocat F. C., în calitate de reprezentant al intimatei-reclamante G. F., în baza împuternicirii avocațiale . nr._/10.09.2013, emisă de Baroul București – Cabinet de avocat, pe care o depune la dosar, lipsind intimatul-pârât P. A.-N..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care,
Avocatul recurenților-pârâți, cât și avocatul intimatei-reclamante, având pe rând cuvântul, declară că nu mai au cereri de formulat, probe de administrat sau excepții de invocat.
Curtea, având în vedere că nu mai sunt cereri prealabile de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat, constată dosarul în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea recursului.
Avocatul recurenților-pârâți, având cuvântul, solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat.
Consideră că instanța de apel a reținut în mod greșit faptul că nu sunt aplicabile dispozițiile Ordonanței nr.40/1999, ori acest aspect este contrazis chiar de actele depuse la dosar de către intimată, respectiv dispoziția de restituire emisă de primar. În această dispoziție de restituire se precizează faptul că restituirea se face cu respectarea prevederilor art.15 din Legea nr.10/2001, lege care face referire la Ordonanța nr.40/1999 ca act normativ ce se aplică în cauză, având în vedere că Legea nr.10/2001 se referă la acele imobile care au fost restituite în natură proprietarilor acestora.
Or, nu se poate reține în cauză faptul că nu sunt incidente prevederile acestui act normativ în condițiile în care însăși dispoziția de restituire se întemeiază pe aceste aspecte.
Un alt argument în continuarea celor susținute, precizează faptul că Ordonanța nr.8/2004 nu este un act distinct așa cum greșit a reținut instanța de apel, ci este un act care vine să continue prevederile Ordonanței nr.40/1999.
De asemenea, având în vedere că sunt incidente prevederile Legii nr.10/2001 și Ordonanței nr.40/1999 intimata avea obligația de a efectua procedura prealabilă.
Învederează aspectul că intimata nu a făcut dovada că este proprietara imobilului în litigiu, având în vedere că în dispoziția de restituire se arată că dispoziția face dovada proprietății numai după efectuarea formalităților la Cartea Funciară, ori până la momentul de față nu s-a făcut această dovadă și poate exista posibilitatea ca în Cartea Funciară să fie precizat un alt proprietar, iar în cazul de față să nu existe un titlu valabil pentru această acțiune.
Pentru toate aceste considerente, solicită admiterea recursului.
Referitor la cheltuielile de judecată provocate de acest proces, arată că urmează a le solicita pe calea unei acțiuni separate.
Avocatul intimatei-reclamante, având cuvântul, solicită respingerea recursului, ce nefondat, urmând să se aibă în vedere că reclamanta-intimată este proprietara imobilului în baza dispoziției primarului, încheindu-se și un protocol de predare-preluare a imobilului.
De asemenea, urmează a se avea în vedere că pârâții au ocupat imobilul în temeiul unor contracte de închiriere care au expirat, contracte care au fost încheiate prin . data expirării a fost 18.04.2004, beneficiind și de prevederile OUG nr.8/2004 care a prelungit durata contractelor pentru o perioadă de încă 5 ani.
Arată că a achitat impozitul aferent pentru acest imobil, a îndeplinit toate formalitățile, dar nu se poate folosi de imobil încă din anul 2007, deși au beneficiat de toate prevederile legale.
Referitor la cheltuielile de judecată, provocate de acest proces, arată că urmează a le solicita pe calea unei acțiuni separate.
Curtea reține pricina în pronunțare.
CURTEA,
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 8972 din 27 iunie 2011, pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București – Secția Civilă în dosarul nr._, a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, ca nefondată; a admis în parte cererea formulată de către reclamanta G. F. în contradictoriu cu pârâții S. V., Simoin C., P. A. N., H. (fostă S.) A. M., Ș. G. L., H. A. D.; a respins capătul de cerere având ca obiect evacuarea pârâtului D. M. D. ca fiind introdus împotriva unei persoane lipsite de capacitate procesuală de folosință; a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în București, .. 51, sector 2; a obligat pârâții la plata către reclamantă a sumei de 10,3 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată și a respins cererea pârâților de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî asupra excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei, instanța a reținut că reclamanta a depus la dosar dispoziția Primarului Municipiului București nr. 7983 din 16 mai 2007, prin care imobilul i-a fost restituit în natură. Conform art. 4 din dispoziția menționată, aceasta face dovada proprietății asupra imobilului și constituie titlu executoriu, după îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară. Prin urmare, formalitățile de publicitate imobiliară nu afectează forța probatorie a dispoziției, ci numai caracterul ei de titlu executoriu. De altfel, formalitățile de publicitate imobiliară nu au caracter constitutiv de drepturi, ci sunt necesare pentru opozabilitatea față de terți, astfel cum a rezultat și din interpretarea dispozițiilor Legii nr. 7/1996.
Pe fond, instanța a reținut că pârâții au dobândit calitatea de chiriași ai imobilului situat în București, .. 51, parter, sector 2, fie ca titulari de contract, fie ca membri de familie ai acestora, prin încheierea contractelor de închiriere pentru suprafețe locative cu destinația de locuință nr. 1348580L din 08 iunie 2004, nr. 1340349L din 11 iunie 1999, respectiv nr. 1340604L/1999, cu Primăria Municipiului București prin . calitate de titular al dreptului de administrare privind fondul de locuințe proprietate de stat, cu durata de cinci ani. Contractele au fost, însă, prelungite până în luna aprilie 2009, prin OUG nr. 8/2004.
Prin dispoziția Primarului General al Municipiului București nr. 7983 din 16 mai 2007 imobilul situat în București, .. 51, sector 2, a fost restituit în natură reclamantei, contractul de închiriere încheiat între chiriași și stat încetând de drept la data punerii în posesie a proprietarului (art. 3 – fila 6 dosar fond). Ulterior, la data de 01 august 2007, s-a încheiat protocolul de predare-primire a imobilului.
Reclamanta nu i-a notificat pe pârâți în vederea încheierii unor noi contracte de închiriere, nici pârâții nu au făcut dovada faptului că au plătit chirie pentru spațiul ocupat.
În drept, potrivit dispozițiilor articolului unic alin. 1 din OUG nr. 8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de închiriere, durata contractelor de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a ordonanței de urgență, care expiră la data de 08 aprilie 2004, se prelungește de drept pentru o perioadă de cinic ani.
Având în vedere că în luna aprilie 2004, imobilul în cauză se afla în proprietatea unității administrativ-teritoriale, durata contractelor de închiriere s-a prelungit de drept până în luna aprilie 2009, în temeiul OUG nr. 8/2004.
În ceea ce privește dreptul locativ al pârâților asupra imobilului instanța a constatat că durata contractelor de închiriere menționate anterior a fost prelungită până în luna aprilie 2009, dată ulterioară dispoziției Primarului Municipiului București nr. 7983 din 16 mai 2007. a reținut că aceste contracte de închiriere prelungite sunt inopozabile adevărului proprietar, în speță reclamantei, dat fiind principiul relativității efectelor actului juridic civil. Potrivit acestei reguli de drept civil, actul juridic civil produce efecte numai față de părțile sale, fără a putea să profite sau să dăuneze terțelor persoane, motiv pentru care contractele de închiriere, astfel cum au fost prelungite până în luna aprilie 2009, având ca obiect bunul imobil al reclamantei, nu pot produce efecte și asupra acesteia, afectându-i dreptul de folosință asupra bunului, reclamanta având calitate de terț față de aceste acte juridice.
În ipoteza în care imobilul a fost restituit proprietarului de drept și acesta nu a încheiat un contract de închiriere cu chiriașul, proprietarul fiind obligat să respecte dreptul locativ dobândit de chiriaș din contractul de închiriere prelungit în temeiul OUG nr. 8/2004, la expirarea acestui termen, chiriașul nu are dreptul la reînnoirea contractului de închiriere sau acesta nu poate fi considerat prelungit, ca urmare a nerespectării de către proprietar a dispozițiilor art. 10 din OUG nr. 40/1999.
Atât prelungirea, cât și reînnoirea contractelor de închiriere au ca finalitate juridică menținerea raporturilor locative deci, recunoașterea dreptului chiriașului de a ocupa în continuare spațiul locativ.
Reînnoirea în mod perpetuu a închirierii sau prelungirea succesivă a acesteia reprezintă o încălcare gravă adusă principiului libertății contractuale, întrucât proprietarii nu pot fi obligați să reînnoiască un contract locativ cu chiriașii sau să suporte efectele prelungirii duratei închirierii, în situația în care nu doresc, instanța neavând temei legal de a se substitui voinței proprietarului.
De asemenea, art. 20 din Constituție stabilește că interpretarea și aplicarea drepturilor și libertăților cetățenilor, deci inclusiv a dreptului de proprietate, trebuie să se facă în concordanță cu prevederile tratatelor internaționale la care România este parte, iar, în cazul în care există neconcordanță între această reglementare internațională și legea internă privitoare la drepturile fundamentale ale omului, au prioritate reglementările internaționale. Având în vedere că dispozițiile OUG nr. 40/1999 sunt criticabile în ceea ce privește durata preluării contractelor de închiriere din prisma jurisprudenței constante a Curții Europene a Drepturilor Omului, întrucât nu asigură un echilibru just între protecția dreptului individului la respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general, instanța a aplicat reglementarea internațională.
A interpreta în sens contrar și a considera că prelungirea de drept a contractului de închiriere operează sine die până la încheierea unui nou contract de închiriere și că proprietarul nu ar putea refuza reînnoirea actului juridic ar fi o sarcină specială și exorbitantă impusă acestuia în condițiile în care nu se poate bucura de unul din prerogativele esențiale ale dreptului său de proprietate și anume de dreptul de folosință, sarcină de natură să întrerupă echilibrul just dintre interesele puse în discuție, încălcându-se astfel art. 1 al Primului protocol adițional la Convenția Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale și art. 480 Cod civil.
Prin urmare și în situația în care s-ar considera că reclamnta nu ar fi respectat dispozițiile art. 10 din OUG nr. 40/1999, prelungirea contractului de închiriere pe o perioadă de cinci ani este apreciată de instanță ca o sarcină excesivă.
Tribunalul București – Secția a V a Civilă, prin decizia civilă nr. 682/A din 26 iunie 2012 a respins ca nefondat apelul formulat de apelanții-pârâți împotriva acestei sentințe.
Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut că:
La data emiterii dispoziției nr. 7986 din 16 mai 2007 de restituire către intimata reclamantă a imobilului situat în București, .. 51, sector 2, apelanții-pârâți aveau calitatea de chiriași în imobil, contractul lor de închiriere fiind prelungit în temeiul OUG nr. 8/2004.
În raport de dispozițiile articolului unic alin. 1 OUG nr. 8/2004, privind prelungirea duratei unor contrate de închiriere, potrivit cărora „durata contractelor de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a ordonanței de urgență, care expiră la data de 08 aprilie 2004, se prelungește de drept pentru o perioadă de cinci ani”, durata prorogării legale în temeiul acestui act normativ se întinde până în luna aprilie 2009.
Reclamanta a respectat această măsură de protecție instituită în favoarea apelanților-pârâți prin OUG nr. 8/2004, acțiunea în evacuare fiind formulată la data de 05 august 2010, deci la mai bine de un an distanță de la momentul la care au încetat efectele prorogării legale conform OUG nr. 8/2004.
Susținerile apelanților-pârâți în sensul că dispozițiile acestui act normativ se completează cu cele ale OUG nr. 40/1999, care reprezintă dispozițiile cadru de reglementare, nu pot fi primite.
Astfel cum rezultă din textul citat, domeniul de reglementare este strict delimitat, referindu-se la contractele de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, spre deosebire de domeniul de reglementare al OUG nr. 40/1999, care includea și contractele de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat.
Nu există nicio dispoziție în cuprinsul OUG nr. 8/2004 care să prevadă că dispozițiile OUG nr. 40/1999 se aplică în mod corespunzător.
De asemenea nu există nicio dispoziție în cuprinsul OUG nr. 8/2004 care să prevadă că dispozițiile art. 13 din Legea nr. 10/2001 se aplică în mod corespunzător.
Nu a putut fi primită, în opinia tribunalului, nici construcția juridică în sensul că aceste dispoziții ar fi aplicabile pentru considerentul care privește situații juridice similare, astfel încât se aplică principiul ubi eadem est ratio eadem solutio esse debet.
Astfel adoptarea OUG nr. 40/1999 a avut ca finalitate stabilirea unor măsuri de protecție socială în favoarea chiriașilor din imobilele naționalizate care se restituie foștilor proprietari, cu o durată determinată, de natură a permite acestora să își rezolve situațiile locative.
Împrejurarea că dispozițiile OUG nr. 40/1999 au avut o aplicabilitatea limitată în timp rezultă din faptul că după ce în art. 1 și 2 prevăd prelungirea locațiunii pe o perioadă de cinci ani, în art. 14 prevăd dreptul la o singură prelungire obligatorie pe aceeași perioadă.
Deci după luna aprilie 2009, obligarea proprietarului la prelungirea contractelor în temeiul acestui act normativ nu mai este posibilă. De asemenea nu mai poate fi opus proprietarului nici un drept locativ al chiriașului, independent de respectarea sau nu a procedurii impuse de art. 10, întrucât prorogarea legală nu putea opera decât în termenul de protecție menționat.
De altfel, dispozițiile art. 14 din OUG nr. 40/1999 au fost abrogate expres începând cu 01 octombrie 2011 prin Legea nr. 71/2011, astfel încât nu mai pot constitui în nici un caz temei juridic pentru a se considera că apelanții-pârâți dețin un titlu locativ asupra imobilului în litigiu.
Prin urmare toate argumentele privind nerespectarea de către intimata-reclamantă, proprietara imobilului, a procedurii notificării apelanților-pârâți în vederea încheierii unui nou contract de închiriere sunt nerelevante.
Deciziile Curții Constituționale invocate de către apelanți-pârâți nu condu la o altă concluzie.
Astfel, în decizia nr. 284/1999 invocată, Curtea Constituțională reține că „preocuparea statului ca limitarea adusă exercitării dreptului de proprietate să fie minimă în cazul imobilelor restituite foștilor proprietari, în timp ce, în cazul locuințelor aparținând statului însuși, protecția chiriașilor trebuie să prevaleze”, iar prin decizia nr. 185/2002 a fost cercetată constituționalitatea art. 14 din OUG nr. 40/1999 în raport de considerentele de ordin formal, respectiv de procedură de adoptare, Curtea nefăcând nicio apreciere ca să intereseze aspectele de drept puse în cauză.
În ceea ce privește jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, tribunalul a reținut că în cauza R. și S. contra României, Curtea a reținut că OUG nr. 40/1999 „implică riscul de a impune locatorului o sarcină excesivă în privința posibilității de a dispune de bunul său” și „chiar ținând cont de ampla marjă de apreciere lăsată statelor din punct de vedere al art. 1 citat anterior, Curtea consideră că a sancționa proprietarii care au omis să se conformeze condițiilor de formă prevăzute de OUG nr.40/1999 impunându-le o obligație atât de grea ca aceea de a păstra locatarii în imobilul lor timp de cinci ani, fără nicio posibilitate concretă și reală de a încasa o chirie, a făcut să apese asupra lor o sarcină specială și exorbitantă de natură să întrerupă echilibrul dintre interesele aflate în joc”.
Contrar susținerilor apelanților-pârâți, tribunalul a apreciat că în cauză sunt incidente considerentele Curții, întrucât în speță reclamanta nu a încheiat niciodată vreun contract de închiriere cu aceștia, ocupanți ai imobilului care locuiesc pe baza contractelor de închiriere a locuințelor cu statul prelungite ulterior până în aprilie 2009 prin efectul legii (paragraful 78 din hotărâre), iar apelanții-pârâți nu au plătit chirie reclamantei de la data la care acesteia i-a fost restituit imobilul.
De asemenea, apelanți-pârâți au invocat nerespectarea procedurii prevăzute de art. 11 din OUG nr. 40/1999, problemă de drept examinată de Curte.
Din această perspectivă, în mod corect, instanța de fond a apreciat că și în situația în care s-ar fi considerat că sunt aplicabile dispozițiile art. 10 din OUG nr. 40/1999 și că reclamanta nu ar fi respectat condițiile de formă prevăzute de această dispoziție normativă, sancțiunea prelungirii contractului de închiriere al apelanților-pârâți ar fi o sarcină specială și exorbitantă impusă reclamantei, care nu s-ar putea bucura de unul din prerogativele esențiale ale dreptului său de proprietate și anume de dreptul de folosință, sarcină de natură să întrerupă echilibrul just dintre interesele reclamantei și pârâților, cu consecința încălcării art. 1 al Primului Protocol adițional la Convenția Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs apelanții-pârâți H. (fostă S.) A. M., Ș. G. L., H. Antonioe D., S. V. și S. C..
Prin motivele de recurs se arată că hotărârea a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii (art. 304 pct. 9 Cod de procedură civilă).
În dezvoltarea acestui motiv de recurs se arată că:
Motivarea instanței cu privire la inexistența unui titlu locativ valabil al recurenților este netemeinică și nelegală.
Potrivit prevederilor OUG nr. 8/2004, cu modificările și completările ulterioare, privind prelungirea duratei unor contracte de închiriere, „durata contractelor de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentei ordonanței de urgență, care expira la data de 08.04.2004 se prelungesc de drept pentru o perioadă de 5 ani”.
Spre deosebire de instanța de apel, Tribunalul București a reținut incidența dispozițiilor OUG nr. 8/2004, susținând doar că aceasta nu este completată de dispozițiile OUG nr. 40/1999.
Dispozițiile OUG nr. 8/2004 nu reprezintă un act nou de reglementare a protecției juridice acordate chiriașilor, așa cum a fost OUG nr. 40/1999, ci doar un act normativ de prelungire a unora dintre termenele de închiriere introduse sau prelungite (la rândul lor) de OUG nr. 40/1999.
Astfel, susțin recurenții, nu se poate reține ca prin OUG nr. 8 din 11 martie 2004 privind prelungirea unor contracte de închiriere a încetat aplicarea OUG nr. 40/1999, pentru ca modificările aduse prin Legea nr. 241 s-a prevăzut reînnoirea contractelor de închiriere, ce se aplică în cazul celor ce expiră fie la 08 aprilie 2004, fie la împlinirea termenului de cinci ani”.
Prin urmare, apreciază că motivarea instanței de apel nu este temeinică și fondată, nereținând completarea dispozițiilor OUG nr. 8/2004 cu prevederile OUG nr. 40/1999.
În acest context, se impune aplicarea sancțiunilor prevăzute de această ordonanță, ca și act normativ-cadru în materie, acesta fiind motivul pentru care apreciază că sunt aplicabile dispozițiile OUG nr. 40/1999 după data de 08 aprilie 2004.
Dispozițiile art. 13 din Legea nr. 10/2001, ce se regăsesc și în dispoziția emisă de autoritatea ce a dispus restituirea, fac trimitere la dispozițiile OUG nr. 40/1999 în sensul că „în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în OUG nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuință”.
Rezultă astfel, în mod neechivoc, faptul că pârâtul, în calitate de chiriaș într-un imobil restituit foștilor proprietari, are dreptul la reînnoirea contractului anterior încheiat cu satul în condițiile generale prevăzute de OUG nr. 40/1999 și, în special, în baza art. 9 și următoarele din actul normativ menționat, care prevăd procedura încheierii contractului de închiriere.
Astfel, reclamanții trebuiau să respecte prevederile art. 10 din OUG nr. 40/1999, potrivit cărora, în vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanței, de urgență sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz, proprietarul îi va notifica chiriașului sau fostului chiriaș, prin executor judecătoresc, data și locul întâlnirii.
Notificarea va fi comunicată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire. Chiriașul sau fostul chiriaș este obligat să comunice în scris proprietarului, cu confirmare de primire, cererea de a încheia un nou contract de închiriere, în termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificării.
În concordanță cu aceste prevederi legale și raportat la situația de fapt sus prezentată, contractele de închiriere în care recurenții au calitatea de chiriași au fost prelungite de drept pentru o perioadă de cinci ani, respectiv până în anul 2009, fapt probat prin depunerea la dosarul cauzei a actelor adiționale de prelungire a acestor contracte până în anul 2009.
Recurenții menționează în acest context, că din moment ce nu s-a solicitat anularea acestor acte adiționale de prelungire a contractelor de închiriere încheiate de recurenți, valabilitatea acestora nu poate fi contestată, acestea făcând dovada existenței unui titlu valabil al recurenților în baza căruia au ocupat și ocupă acest spațiu locativ.
În consecință, aprecierile instanței cu privire la inexistența unui titlu locativ valabil ulterior anului 2009 este neîntemeiată și nefondată, prevederile art. 11 din OUG nr. 40/1999 dispunând în mod expres că în cazul nerespectării de către proprietar a procedurii prevăzute de lege, contractul de închiriere anterior se prelungește de drept, conform dispozițiilor, astfel că, în baza acestui text de lege, pârâtul are dreptul de a locui în continuare în apartament, iar persoana prejudiciată pentru refuzul de a încheia contractul este proprietarul, care nu poate încasa chiria.
În acest context, dispoziția de încetare a contractului de închiriere dintre stat și chiriaș, cuprinsă în titlul de proprietate al reclamantei emis de unitatea administrativă, este firească, în condițiile în care, în baza legilor în vigoare, noul proprietar este obligat să încheie un nou contract cu chiriașul potrivit dispozițiilor art. 7 din OUG nr. 40/1999.
Mai mult decât atât, potrivit art. 11 din actul normativ sus rubricat, „dacă imobilul restituit prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească face obiectul unul contract de locațiune, concesiune, locație de gestiune sau asociere în participațiune, noul proprietar se va subroga în drepturile statului sau ale persoanei juridice deținătoare, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului, dacă aceste contracte au fost încheiate potrivit legii”.
Reținerile instanței de apel referitoare la abrogarea acestui articol nu pot fi reținute dat fiind faptul că legea nu retroactivează.
În consecință, raportat la prevederile legale sau menționate, contractele de închiriere în care recurenții au calitatea de chiriaș, reprezintă un titlu locativ valabil, a cărui legalitate nu poate fi contestată, acesta neîncetând, dimpotrivă intimata substituindu-se statului în calitatea sa de parte contractantă, neputând aprecia că acest contract nu este opozabil reclamantei.
Aplicând în mod greșit prevederile legale, instanța de apel a reținut în mod eronat lipsa necesității de respectare a procedurii prealabile.
Anterior introducerii cererii de evacuare împotriva recurenților intimata era obligată prin prevederile legale sus indicate de a respecta procedura prevăzută de art. 10 din OUG nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe.
D. ulterior efectuării formalităților indicate de textul de lege aceasta era în drept de a introduce o cerere care să aibă ca obiect evacuarea condițională a chiriașilor.
În acest sens, având în vedere faptul că intimata nu a probat îndeplinirea procedurii prealabile indicate, nerespectarea acesteia de către reclamantă impune respingerea cererii acesteia, ca prematur introdusă, ca inadmisibilă.
Chiar și în condițiile în care imobilul a fost restituit reclamantei de către stat în anul 2007, respectiv ulterior intrării în vigoare a OUG nr. 8/2004 acest imobil era încă în proprietatea statului, prezentele contracte sunt guvernate de prevederile Legii nr. 10/2001 și OUG nr. 40/1999.
Cu privire la neconstituționalitatea acestor prevederi legale, susținută în motivarea sentinței de fond, cu trimitere la decizia nr. 224 din 07 decembrie 1999, Curtea a statuat că legiuitorul este îndreptățit, stabilind conținutul și limitele dreptului de proprietate, să țină seama nu numai de interesele proprietarilor, ci și de cele ale chiriașilor, cărora trebuie să le asigure dreptul la o locuință, realizând un echilibru între cele două comandamente constituționale.
Curtea a apreciat că statul, chemat să medieze conflictul locativ dintre proprietarul persoană fizică și chiriaș, a procedat corect, asigurându-i primului posibilitatea valorificării atributelor dreptului său de proprietate, îngrijindu-se totodată de protecția celui de-al doilea împotriva unor eventuale abuzuri, prin instituirea unor exigențe rezonabile fără a căror satisfacere chiriașul nu poate fi obligat să elibereze locuința. Instituirea de regimuri juridice diferite în situații care impun rezolvări diferite nu poate fi apreciată drept o încălcare a principiului egalității în fața legii și a prevederilor art. 16 din Constituție.
Potrivit art. 13 alin. 1 din Legea nr. 10/2001, în cazul imobilelor restituite prin procedura administrativă prevăzută de lege sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în OUG nr. 40/1999, cu modificările și completările ulterioare.
Mai mult decât atât, potrivit prevederilor Legii nr. 10/2001, respectiv ale art. 15 alin. 2 din acest act normativ, „neîncheierea noului contract de închiriere în cazul prevăzut la art. 9 și 10 din OUG nr. 40/1999, cauzată de neînțelegerea asupra cuantumului chiriei cerute de proprietar sau de pretenția acestuia de restrângere a suprafeței locative pentru persoanele prevăzute la art. 32 alin. 1 din aceeași ordonanță, atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere până la încheierea noului contract”.
Prevederile acestui act normativ se regăsesc și în dispoziția de restituire a imobilului ce face obiectul prezentului litigiu (pag. 6 din dosar), respectiv art. 2, statuându-se că „predarea-preluarea acestui imobil se face pe baza de protocol, cu respectarea prevederilor art. 15 din Legea nr. 10/2001.
În consecință, având în vedere faptul că intimata nu a probat îndeplinirea procedurii prealabile indicate, nerespectarea acesteia de către reclamantă impune respingerea cererii acesteia, ca fiind prematur introdusă, iar în condițiile prezente, respectiv ale unirii acestei excepții cu fondul, respingerea cererii ca nefondată și neîntemeiată.
Prevederile legislației naționale nu sunt în contradicție cu prevederile tratatelor internaționale, cauza R.-S. vs. România nefiind incidentă în cauză.
Astfel cum este apreciază și în soluțiile instanțelor de control judiciar sus enunțate, precum și în minuta întâlnirii dintre conducerea Consiliului Superior al Magistraturii și membrii Comisiei pentru unificarea practicii judiciare – cu președintele Secției Civile de la Înalta Curte de Casație și Justiție, reprezentantul Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție și președinții secțiilor civile, conflicte de muncă și asigurări sociale a curților de apel pentru discutarea problemelor de practică judiciară neuitată 12 noiembrie 2008, s-a reținut că nu sunt incidente considerentele Curții Europene a Drepturilor Omului în cauza R.-S. vs. România, deoarece dispozițiile OUG nr. 40/1999 sunt clare, precise și previzibile, iar mecanismul reglementat de acest act normativ special este aplicabil.
În plus, s-a considerat că prin reglementarea în discuție se păstrează un raport rezonabil de proporționalitate între mijloacele folosite și scopul vizat, de natură să asigure acel „echilibru just” care trebuie păstrat între exigențele interesului general al comunității și imperativele protejării drepturilor fundamentate ale individului.
Astfel, sistemul implementat de OUG nr. 40/1999 este destinat să arbitreze asupra problemelor extrem de complexe și sensibile din punct de vedere social pe care le pune concilierea intereselor antagoniste ale proprietarilor și locatarilor, în condițiile în care statul român a trebuit să moștenească din perioada comunistă o penurie acută de locuințe de închiriat la un preț rezonabil. El are de protejat dreptul de proprietate al primilor, pe de o parte, și de respectat drepturile sociale ale celorlalți, pe de altă parte, cu observația că interesele legitime ale colectivității cer într-un asemenea caz o repartiție echitabilă a sarcinii sociale și financiare pe care o presupun transformarea și reforma imobilelor în țară.
Or în speță se apreciază că au fost respectate toate aceste exigențe, astfel încât soluția este conformă jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului.
De altfel, reglementări de protecție a chiriașilor se regăsesc și în legislațiile altor țări europene cu veche tradiție democratică, iar în unele cazuri sunt mai restrictive pentru proprietari decât cele adoptate de legiuitorul român (de exemplu în dreptul francez și în cel german).
Examinând legalitatea deciziei atacate în raport cu criticile formulate, Curtea apreciază că recursul este nefondat.
Astfel cum s-a susținut în fazele procesuale de fond și apel, imobilul în litigiu a fost restituit în natură reclamantei prin dispoziția Primarului General al Municipiului București nr.7983/16.05.2007.
Ca atare, dreptul de proprietate al reclamantei asupra imobilului este indubitabil (chiar dacă dreptul de proprietate nu a fost înscris în Cartea Funciară), iar în virtutea prerogativelor pe care le conține permite, fără echivoc, formularea unei acțiuni în evacuare prin care se tinde la apropierea efectivă a folosinței bunului.
Teza inadmisibilității acțiunii în evacuare sprijinită pe inexistența unor raporturi juridice locative între părți nu poate fi, prin urmare, primită, de vreme ce reclamanții nu tind să readucă în patrimoniul lor un bun, ci să poată exercita cu privire la acesta prerogativele folosinței.
Pe de altă parte, s-a apreciat corect că ulterior datei de 08.04.2004 nu se mai poate vorbi de existența unui titlu al recurenților asupra imobilului, termenul legal de prorogare fiind ajuns la final, voința legiuitorului în legătură cu situația raporturilor locative disciplinate de legea specială trebuind să fie unitară sub acest aspect, indiferent de instituția juridică avută în vedere (prelungire sau reînnoire a contractului de închiriere).
Recunoașterea în favoarea chiriașului a unui drept perpetuu la prelungirea locațiunii ar reprezenta, în mod evident, o lipsire de conținut a dreptului de proprietate al persoanei căreia i s-a recunoscut cu efect retroactiv și în mod irevocabil un drept de proprietate asupra unui bun imobil (care, în speță, a fost legal transmis prin vânzare către reclamanți) și care nu își poate exercita prerogativele acestui drept, aspect care determină încălcarea dispozițiilor ce ocrotesc și garantează dreptul (art.480 Cod civil, Constituția României, art.1 din Protocolul Adițional nr.1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului).
Reînnoirea sine die a locațiunii ar reprezenta o încălcare gravă adusă principiului libertății contractuale întrucât proprietarul nu poate fi obligat să procedeze în acest sens, iar instanța nu are un temei legal spre a se substitui proprietarului.
Textul art.20 din Constituție stabilește că interpretarea și aplicarea drepturilor și libertăților cetățenilor, inclusiv a dreptului de proprietate, trebuie făcută în concordanță cu prevederile tratatelor internaționale la care România este parte, iar, în cazul în care există neconcordanțe între dreptul internațional și legea internă privitoare la drepturile fundamentale ale omului, au prioritate cele dintâi dispoziții.
În lumina acestor precizări, în prezent, dispozițiile referitoare la prelungirea (reînnoirea) contractelor de închiriere referitoare la imobile restituite foștilor proprietari, ulterior datei de 08.04.2004, în contextul în care între părți nu s-au stabilit raporturi juridice de locațiune este incompatibilă cu dispozițiile Primului Protocol adițional la Convenție, astfel încât aceste prevederi devin incidente.
Ca atare, în condițiile în care CEDO a reținut deja în deciziile pronunțate în cauzele formulate împotriva statului român că dispozițiile OUG nr.40/1999 sunt defectuoase în privința duratei prelungirii contractelor de închiriere și nu asigură un echilibru just între protecția dreptului individului la respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general, concluzionând că în caz contrar, se încalcă art.1 din Protocolul nr.1, Curtea apreciază că primele instanțe au soluționat corect cererea de evacuare în virtutea principiilor dezvoltate de jurisprudența europeană în materie.
Ca atare, susținerile recurenților privind inadmisibilitatea acțiunii, prematuritatea acesteia pentru nerespectarea dispozițiilor art.9, 10, 11 din OUG nr.40/1999, a art.13 alin.1, art.14, art.15 alin.2 din Legea bnr.10/2001 și OUG nr.8/2004 sunt nefondate.
În consecință, în temeiul art.312 cu referire la art.304 Cod de procedură civilă, Curtea va respinge ca nefondat recursul promovat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul formulat de recurenții – pârâți S. V., S. C., H. (fostă S.) A. M., Ș. G. L., H. Antonioe D., împotriva deciziei civile nr. 628/A din 26 iunie 2012, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata – reclamantă G. F. și cu intimatul – pârât P. A. N., ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 11 septembrie 2013.
Președinte, Judecător, Judecător,
I. A. H. P. E. V. A. D. T.
Grefier,
Ș. P.
Red.E.V.
Tehnodact.C.F.
2 ex./31.10.2013
T.B.-S.5.-N.M.;E.F.
Jud.S.2.-I.M.L.
| ← Anulare act. Decizia nr. 1268/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Plângere împotriva încheierii de carte funciară. Legea... → |
|---|
