Expropriere. Decizia nr. 315/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 315/2014 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 16-09-2014 în dosarul nr. 315/2014
DOSAR NR._
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI – SECȚIA A IV A CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 315 A
Ședința publică de la 16.09.2014
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE – D. F. G.
JUDECĂTOR – D. L. M.
GREFIER – S. V.
………………..
Din partea Ministerului P. – P. de pe lângă Curtea de Apel București a participat procuror D. B..
Pe rol soluționarea cererilor de apel formulate de apelantul pârât S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, cu sediul ales la SCPAv. T. D. și Asociații din București, .. 31, ., . și de apelantul MINISTERUL PUBLIC – Parchetul de pe lângă Tribunalul București, cu sediul în București, .-3, sector 3, împotriva sentinței civile nr. 596/21.03.2011, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata reclamantă . T. CO SRL, cu sediul în București, Splaiul Independenței nr. 2F, ., având ca obiect „expropriere”.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă apelantul pârât S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA reprezentat de avocat J. E., lipsind apelantul MINISTERUL PUBLIC – Parchetul de pe lângă Tribunalul București și intimata reclamantă . T. CO SRL.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care
Apărătorul apelantului pârât S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA arată că nu au obiecțiuni de formulat cu privire la raportul de expertiză.
Reprezentantul Parchetului arată că nu au obiecțiuni de formulat cu privire la raportul de expertiză.
Apărătorul apelantului pârât S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA arată că nu mai are alte cereri de formulat.
Având în vedere că nu mai sunt cereri prealabile de formulat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea motivelor de apel.
Apărătorul apelantului pârât S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA solicită admiterea apelurilor, modificarea hotărârii atacate, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată. Solicită a se avea în vedere valoarea terenului stabilită de experți, care este net inferioară ofertei statului. cât privește acordarea unui prejudiciu arată că aceste nu se impune, având în vedere că reclamanta nu a făcut dovada cauzării unui prejudiciu cert pentru bunuri aflate pe terenul expropriat, iar în ceea ce privește restul de teren rămas în proprietate acesta poate fi folosit în continuare cu destinația de teren agricol arabil. Cu cheltuieli de judecată.
Reprezentantul Parchetului solicită admiterea apelurilor, schimbarea în tot a sentinței atacate, respingerea acțiunii ca neîntemeiate. În urma efectuării expertizei a rezultat o valoare a terenului expropriat mult mai mică decât prețul oferit de expropriator. Referitor la prejudiciu acesta nu s-a înregistrat.
CURTEA
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București Secția a V-a Civilă la data de 28.05.2009, reclamanta S.C. 4 D T. T. CO SRL a formulat în contradictoriu cu pârâții M. Transporturilor și Infrastructurii, Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România și Comisia pentru Aplicarea Legii 198/2004 - Consiliul Local Stefaneștii de Jos, contestație împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr. 68/23.04.2009, solicitând obligarea expropriatorului la plata către reclamantă societate a unei drepte și prealabile despăgubiri în cuantum de 442.000 RON reprezentând valoarea de circulație a terenului; obligarea expropriatorului la plata către reclamantă a sumei în cuantum de 150.000 RON reprezentând prejudicii cauzate ca urmare a exproprierii; acordarea dreptului de servitute pentru a avea acces la parcelele ramase în proprietate și obligarea la plata cheltuielilor de judecata (onorariu avocat, onorariu expertiza evaluatorie).
Prin cererea precizatoare formulată la data de 11.12.2009, reclamanta a arătat că înțelege să se judece în calitate de pârât cu S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România.
Prin sentinta civila nr. 596/ 21.03.2011 pronuntata de Tribunalul București Secția a V-a Civilă a fost admisa în parte contestația precizată, a fost obligata pârâta să plătească reclamantei o despăgubire de 46.152 euro, în echivalent lei la data plății, reprezentând contravaloarea terenului în suprafață de 703 m.p. situat în . Tarlaua 2 ., ce formează obiectul exproprierii, precum și o despăgubire de 18.650 lei reprezentând contravaloarea prejudiciului cauzat proprietarului prin expropriere. A fost respinsa cererea privind acordarea dreptului de servitute ca formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă si a fost obligata pârâta la 4.300 lei cheltuieli de judecată, către reclamantă.
Pentru a pronunta aceasta solutie, tribunalul a retinut urmatoarele: Prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 68/23.04.2009 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, s-a dispus exproprierea terenului în suprafață de 703 m.p. din terenul reclamantei, situat în ., județul I., . 6 și acordarea unei despăgubiri în valoare de 32.013 Ron, transferul dreptului de proprietate din patrimoniul persoanei expropriate în proprietatea publică a Statului operând de drept de la data consemnării despăgubirilor.
Această hotărâre a fost contestată de expropriatul S.C. 4 D T. T. CO S.R.L. numai sub aspectul valorii despăgubirii stabilite.
Prin raportul de expertiză de evaluare imobiliară întocmit de experții S. G., N. E. și M. V., depus la 21.05.2010, completat cu răspunsul la obiecțiuni din 26.01.2011 s-a stabilit că valoarea terenului expropriat este de 46.152 euro, iar contravaloarea daunelor și despăgubirilor cauzate reclamantei ca urmare a exproprierii cauzate de restricțiile de folosire (nu este permisă edificarea de construcții) pe zona de protecție de 50 m. x 14,6 m., sunt în valoare de 18.650 lei.
Experții au reținut că în zonă nu sunt create facilități care să îmbunătățească valoarea terenului lor din apropierea autostrăzii, mai mult și liniile de curent electric și telefonie urmând a fi amplasate la distanță de obiectivul de interes public realizat.
Obiecțiunile formulate de pârâtă la expertiză, au fost respinse de Tribunal, experții anexând la raportul de expertiză oferte din zone relevante cu privire la prețurile practicate în tranzacțiile pe piața imobiliară.
Verificând și aplicabilitatea dispozițiilor art. 26 alin. 4 din Legea nr. 33/1994, privind eventualitatea dobândirii unui spor de valoare a părții de imobil rămasă neexpropriată, ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experții au stabilit că nu există nici un spor de valoare față de faptul că în zonă nu sunt create facilități care să îmbunătățească valoarea terenului lor din apropierea autostrăzii, mai mult și liniile de curent electric și telefonie urmând a fi amplasate la distanță de obiectivul de interes public realizat.
În consecință, în baza art. 481 C.civil și a art. 26 din Legea nr. 33/1994, Tribunalul admite acțiunea și obliga pârâta să acorde și să plătească reclamantei o despăgubire de 46.152 euro, reprezentând contravaloarea terenului în suprafață de 703 m.p. și o despăgubire de 18.650 lei reprezentând contravaloarea prejudiciului cauzat proprietarului prin expropriere.
În ceea ce privește cererea de acordare a dreptului de servitute, Tribunalul o respinge ca formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă, reținând pe de o parte că asupra autostrăzii prin natura bunului nu s-ar putea institui un asemenea drept, iar pe de altă parte că nu s-a făcut dovada că pârâta este proprietara vreunor terenuri asupra cărora reclamanta să își poată stabili un drept de acces către suprafețele de teren care i-au rămas în proprietate.
Împotriva sentinței tribunalului au formulat, in termen legal, prezentele apeluri pârâtul S. R., prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România și MINISTERUL PUBLIC – Parchetul de pe lângă Tribunalul București.
Prin apelul formulat de pârâtul S. R., prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România s-au dezvoltat, in esenta, urmatoarele critici:
1.Un prim motiv de apel constă în faptul că prin propunerea de către experți și însușirea de către instanță a valorii terenului în suprafață de 703 mp la prețul de 65,65 Euro/mp s-au încălcat dispozitiile art.26 alin. 2 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru utilitate publică, în sensul că la stabilirea despăgubirilor, nici expertii si nici instanța, nu s-au raportat la preturile obisnuite de tranzactionare a altor imobile de același fel cu cel supus exproprierii.
Din conținutul raportului de expertiză rezulta ca valoarea terenului expropriat pe care au stabilit-o experții și a însușit-o instanța, are la bază oferte de vânzare publicate pe diferite site-uri sau în presa de specialitate care se referă la terenuri cu suprafețe mai mari decât cel supus exproprierii și care sunt situate în intravilanul aceleiași localități, așadar terenuri care au o altă categorie de folosință față de cel expropriat. În lipsa unor documente ce trebuiau anexate raportului (pe baza cărora să fie stabilită valoarea de piață) este evident că s-au încălcat dispozițiile legale în materie, experții neprezentând niciun preț real de tranzacționare a terenurilor similare (cele declarate în fața notarului public).
Conform contractelor de vânzare cumpărate ale terenurilor vecine, similare, situate în aceeași unitate administrativ teritorială, prețurile de tranzacționare se prezintă astfel:
- 23,5 euro /mp, conform contract de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 560/31.07.2008;
- 5,5 euro I mp, conform contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 468/25.05.2011.
În această situație, concret, dacă am compara prețurile de tranzacționare efective cu despăgubirea oferită de către stat de 12,90 euro/mp, este evident că despăgubirea este una reală, în acord cu normele legale în materie.
Este de notorietate că în prezent, datorită crizei economice, piața imobiliară a scăzut dramatic, influențând direct prețurile de vânzare ale imobilelor, prețuri care în raport cu sfârșitul anului 2008, s-au înjumătățit sau sunt chiar mai mici.
2. În ceea ce privește prejudiciul stabilit de către experți și însușit de instanță, potrivit dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, sintagma" daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite" se referă la alte prejudicii, astfel că valoarea prejudiciului în cuantum de 18.650 lei stabilită de către instanța de fond este neîntemeiată.
Prejudiciul invocat de către reclamantă este unul nedovedit, incert și nu unul actual, cert.
Având în vedere cele arătate mai sus, considerăm că indiferent de valoarea stabilită ca despăgubire (mai mare sau mai mică), cel mai important este ca această valoare să fie stabilită conform criteriilor prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994, de care trebuie să tină seama atât experții desemnați cât și instanța de judecată. În caz contrar, există riscul, ca în final (recurs), dosarul să fie restituit instanței pentru suplimentarea probatoriului în vederea respectării tocmai a acestor prevederi legale invocate. (Decizia nr. 865/12.02.2010 pronunțată în Dosar nr._ si Decizia nr. 6680/05.11.2008 pronunțată în Dosar nr._/2006, decizii ale Înaltei Curți de Casație și Justiție – Secția Civilă și de Proprietate Intelectuală).
În motivarea recursului său, apelantul MINISTERUL PUBLIC – Parchetul de pe lângă Tribunalul București a arătat următoarele:
Hotărârea atacată este netemeinică sub aspectul stabilirii cuantumului despăgubirii acordate pentru terenul expropriat
Valoarea stabilită prin raportul de expertiză nu reprezintă valoarea reală a imobilului, în sensul de preț la care se vând în mod obișnuit imobile de același fel situate în aceeași unitate administrativ-teritorială, fiind exagerata, cu mult peste valoarea pe care reclamanta ar putea să o obțină pe piața liberă.
Valoarea despăgubiri lor stabilită de către comisia compusă din cei trei experți este nejustificat de mare (peste 65 euro/mp), ținând cont de destinația terenului expropriat, respectiv extravilan arabil, cât și de realitățile actuale ale pieței imobiliare, evoluția valorilor imobiliare fiind în scădere, începând cu mijlocul anului 2008, în condițiile de blocare a pieței imobiliare datorată stagnării cererii solvabile și a înăspririi condițiilor de creditare.
Instanța are posibilitatea să retină o altă valoare decât cea din raportul de expertiză efectuat în cauză, cu atât mai mult cu cât, potrivit art. 27 din Legea nr. 33/1994, primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî. Instanța nu este ținută de concluziile raportului de expertiză, acestea constituind numai elemente de convingere, lăsate la libera apreciere a judecătorului, ca de altfel și celelalte mijloace de probă.
In apel au fost administrate inscrisuri si expertiza.
Solutionand apelurile declarate, in raport de mijloacele de proba administrate si de criticile invocate, Curtea constata urmatoarele:
Este fondată critica apelantului – pârât referitoare la pronunțarea sentinței apelate, cu încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Astfel, Curtea constată că sentința a fost pronunțată în baza unui raport de expertiză care a evaluat terenul expropriat de 703 mp. exclusiv pe bază de ofertă preluată de pe piața imobiliară (fila 77 și răspuns la obiecțiuni – fila 122 dosar fond).
Or, potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 evaluarea trebuie făcută prin raportare la prețul confirmat prin tranzacții încheiate pentru terenuri similare, ceea ce conduce la concluzia că evaluarea trebuie să se facă prin raportare la tranzacții efectiv încheiate, iar nu prin raportare la oferte aflate pe piața imobiliară și care nu reflectă neapărat valoarea reală de pe piață a imobilului.
Curtea constată încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994 și sub un al doilea aspect, invocat de asemenea de apelantul– pârât, respectiv evaluarea în fața tribunalului s-a făcut prin raportarea la oferte referitoare la terenuri intravilane, în condițiile în care terenul expropriat de la reclamantă îi era situat în extravilan și avea categoria de folosință arabil (conform contractului de vânzare-cumpărare depus la fila 6 dosar fond și extrasului de carte funciară depus la fila 9 dosar fond, dar si potrivit raportului de expertiza efectuat in apel – f. 249 dosar apel ).
Așadar, încălcarea textului legal în discuție s-a făcut și prin aceea că nu au fost avute în vedere terenuri similare celui în discuție în cauză.
În judecata apelului s-a întocmit un raport de expertiză care a evaluat terenul prin raportare la anumite comparabile reprezentate de tranzacții efective (contracte de vânzare–cumpărare), pentru terenuri similare celui expropriat de la reclamantă.
Conform acestui raport de expertiză, în varianta finală depusă la filele 288 și următoarele dosar apel, terenul expropriat are o valoare de 1,8 euro/m.p, totalizând 1.265 euro (5.570 lei), evaluare făcută la nivelul iunie 2014, în acord din nou cu art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Acest raport de expertiză nu a fost combătut prin obiecțiuni de nici una dintre părțile din dosar.
Văzând că acest raport de expertiză a fost întocmit cu respectarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, Curtea îl va avea în vedere la soluționarea cauzei.
Curtea constată că această evaluare infirma valoarea acordata prin sentința apelată și în același timp este inferioară ofertei făcute de expropriator, astfel că ținând seama de dispozițiile art. 27 din Legea nr. 33/1994, luarea ei în considerare conduce la respingerea ca neîntemeiată a cererii reclamantei de acordare a unor despăgubiri pentru terenul expropriat mai mari decât oferta expropriatorului, fără să se poată proceda la reducerea acestor despăgubiri sub nivelul ofertei expropriatorului.
Curtea constată că apelul Ministerului P. critică sentința apelată sub același aspect, al acordării unor despăgubiri excesive și nereale pentru terenul expropriat, astfel că aceleași considerații dezvoltate mai sus sunt valabile și în ce privește apelul Ministerului P., criticile acestuia fiind găsite fondate de către Curte.
Curtea constată fondate și criticile apelantului pârât referitoare la greșita acordare a sumei de 18.650 lei cu titlu de prejudiciu suferit prin expropriere.
Tribunalul a acordat această sumă pe baza raportului de expertiză întocmit în fața sa și care retinea acest prejudiciu ca reprezentând pierderea suferită de reclamanta prin aceea că pe suprafața afectată de zona de protecție nu mai pot fi edificate construcții (f. 84 dosar fond).
Așadar, acest prejudiciu a fost acordat ca urmare a restricțiilor de folosire a suprafeței afectate de zona de protecție, anume că nu este permisa edificarea de construcții.
Or, în discuție este un teren extravilan agricol, situație în care nu se pune problema edificării unor construcții și deci a vreunui prejudiciu decurgând din aceasta.
De altfel, prin raportul de expertiză efectuat în fața instanței de apel, experții au arătat că nu există un prejudiciu legat de terenul rămas în proprietate, acesta având în continuare destinația de teren extravilan agricol (f. 249 dosar apel).
Este foarte corectă susținerea apelantului pârât că în condițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 poate fi despăgubit acel prejudiciu cert, atât sub aspectul existenței, cât și sub aspectul modalitatii de evaluare.
Or, în cauză nu a fost dovedit câtuși de puțin un asemenea prejudiciu cert suferit de reclamanta, nefiind dovedită vreo intenție sau posibilitate de edificare a vreunei construcții pe terenul afectat de zonă de protecție, simpla susținere a reclamantei referitoare la o asemenea intenție de edificare în viitor nereprezentând în mod evident o asemenea dovadă și nereprezentând un prejudiciu cert și actual, ci o simplă speculație.
În concluzie, în baza art. 296 Cod procedură civilă, vor fi admise apelurile declarate împotriva sentinței și va fi schimbată în parte sentința, în sensul respingerii cererii reclamantei de modificare a despăgubirilor stabilite prin hotărârea nr. 68/2009 (capetele 1 și 2 din acțiune) ca neîntemeiată, întrucât pe de o parte cu privire la valoarea terenului expropriat de 703 m.p. nu a rezultat ca valoarea oferită de expropriator este inferioara celei reale, iar în ce privește pretinsul prejudiciu încercat, acesta nu a existat.
Vor fi păstrate celelalte dispoziții ale sentinței.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite apelurile declarate de apelantul pârât S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România SA, cu sediul ales la SCPAv. T. D. și Asociații din București, .. 31, ., . și de apelantul MINISTERUL PUBLIC – Parchetul de pe lângă Tribunalul București, cu sediul în București, .-3, sector 3, împotriva sentinței civile nr. 596/21.03.2011, pronunțată de Tribunalul București – Secția a V a Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata reclamantă . T. CO SRL, cu sediul în București, Splaiul Independenței nr. 2F, ..
Schimbă în parte sentința apelată, în sensul că:
Respinge cererea având ca obiect contestarea cuantumului despăgubirilor stabilite prin Hotărârea nr. 68/23.04.2009 (capetele 1 și 2 din acțiune), ca neîntemeiată.
Păstrează celelalte dispoziții ale sentinței.
Cu recurs in 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 16.09.2014.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
D. F. G. D. L. M.
GREFIER
S. V.
Red. D.F.G.
Tehnored. T.I.
5 ex./24.04.2014
| ← Partaj judiciar. Decizia nr. 1275/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Strămutare. Sentința nr. 87/2014. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
