Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Decizia nr. 376/2012. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 376/2012 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 24-10-2012 în dosarul nr. 376/2012
Dosar nr._
(_ )
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A III A CIVILĂ
ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.376 A
Ședința publică de la 24.10.2012
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE –D. A. B.
JUDECĂTOR - E. V.
GREFIER - L. C.
* * * * * * * * * *
Pe rol se află pronunțarea apelului formulat de apelantul-pârât C. I., împotriva sentinței civile nr. 1557 din 23.09.2011, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata-reclamantă . și cu intimata-pârâtă C. I..
Cauza are ca obiect – hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Dezbaterile în fond și susținerile orale ale părților au avut loc în ședința publică din data de 8 octombrie 2012, fiind consemnate în încheierea de ședință de la această dată, care face parte integrantă din prezenta decizie; pentru a da posibilitate părților să depună note scrise și în vederea deliberării, Curtea a amânat pronunțarea cauzei la data de 15 octombrie 2012, la 22 octombrie 2012 și apoi la 24 octombrie 2012, când a decis următoarele:
CURTEA
Deliberând asupra apelului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București – Secția a IV-a Civilă sub nr._, la data de 20.05.2009, reclamanta S.C. D. R. S.R.L. a solicitat în contradictoriu cu pârâții C. I. și C. I. pronunțarea unei hotărârii care ține loc de contract de vânzare-cumpărare pentru terenurile in suprafața totala de 8.000 m.p. situate in . cum urmează: a) tarlaua 12, . suprafață de 4000 mp intabulată in CF nr. 3500 a comunei B., județul I. si b) tarlaua 12, . suprafață de 4000 mp intabulată in CF nr. 3794 a comunei B., județul I.: să se dispună Oficiului pentru cadastru și Publicitate Imobiliară I. sa facă cuvenitele mențiuni în caz de admitere a primului capăt de cerere; în subsidiar, în cazul respingerii primului capăt de cerere, să obligați pârâții, în solidar, la plata sumei reprezentând echivalentul în lei, la cursul BNR din ziua plății al sumei de 400.000 EUR, sumă la care apreciem valoarea de circulație a terenurilor; în subsidiar, în cazul respingerii primelor două capete de cerere să obligați pârâții, în solidar, la plata echivalentului în lei al sumei de 110.000 EUR, la cursul BNR de la data plății efective, plus dobânda legală, de la data introducerii acțiunii până la data plății efective, cu titlul de plată nedatorată; cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, s-a arătat că la data de 13.02.2009, reclamanta a încheiat contractul de cesiune nr. 97/13.02.2009 cu Grunwald C. Fred, în calitate de cesionar. În urma cestei cesiuni, reclamanta a preluat toate drepturile și obligațiile Cedentului ce decurg din Convenția pe care acesta a încheiat-o cu pârâții C. I. și C. I. la data de 27.04.2004. Contractul de cesiune a fost notificat pârâților prin intermediul B. F. G. M. (Notificarea nr. 62/10.03.2009 si Notificarea nr. 64/10.03.2009).
Odată ce a fost notificată cesiunea de creanță, cesionara, S.C D. R. S.R.L. a devenit creditoare în locul cedentului, Grunwald C. Fred, preluându-i toate drepturile. Potrivit dispozițiilor legale în materie, creanța rămâne neschimbată, iar cesionarul devine creditor pentru valoarea nominală a creanței, indiferent de prețul pe care l-a plătit.
La data de 27.04.2004 Grunwald C. Fred a încheiat cu C. I. și C. I. o convenție - antecontract de vânzare-cumpărare - prin care pârâții în calitate de promitenți-vânzători s-au obligat să înstrăineze terenurile în suprafață totală de 8000 mp, situate in . cum urmează: a) . de promitenții-vânzători de la numitul S. A. prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1161/09.04.2001 la BNP M. P. și S.-B. T., în suprafață de 4000 mp; b) . dobândită de promitenții-vânzători de la numita S. M. și S. I., prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1160/09.04.2001 la BNP M. P., în suprafață de 4.000 m.p.
Ulterior, pârâții și-au clarificat situația juridică, devenind pe deplin proprietari, în urma contractelor de vânzare-cumpărare, astfel: . de promitenții-vânzători de la numiții S. A. și S. E., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.5166/19.12.2005 la BNP M. P. și S.-B. T., în suprafață de 4000 mp notat in CF nr. 3500 a comunei B.; . dobândită de promitenții-vânzători de la numiții S. M. și S. I., prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 432/15.02.2006 la BNP M. P. și S.-B. T., în suprafață de 4000 mp notat in CF nr. 3794 a comunei B..
Reclamanta a arătat că la momentul încheierii convenției cedentul Grunwald C. Fred a plătit integral prețul vânzării, și anume 110.000 EUR. De altfel, acest fapt arată că promitenții-vânzători deși au primit prețul, nu mai doresc încheierea contractului în formă autentică. Consideră reclamanta că această împrejurare vine să arate că pârâții nu își îndeplinesc obligațiile contractuale din rea-credință. Aceștia nu pot invoca o exceptio non adimpleti contractus, deoarece promitentul-cumpărător a achitat prețul integral, fără a mai exista alte obligații de îndeplinit în sarcina acestuia. D. urmare, cesiunea intervenită între părți este o cesiune de creanță, fără a mai exista obligații transmise către reclamantă. Singura formalitate este aceea a încheierii contractului în formă autentică, dar aceasta nu a fost posibilă din pricina refuzului pârâților de a se prezenta la notar.
Prin urmare, având în vedere că prezenta convenție nu are valoarea unui contract de vânzare-cumpărare, lipsind forma autentică, în temeiul principiului conversiunii actelor juridice aceasta este valabilă ca promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare pentru care promitentul-cumpărător a achitat prețul încă din momentul încheierii. Deși, nu s-a stipulat expres, respectiva Convenție era afectată de condiția suspensivă a perfectării contractelor de vânzare-cumpărare cu numiții S. A. și S. E., respectiv S. M. și S. I., condiție îndeplinită încă din 19.12.2005, respectiv 15.02.2006.
O alta modalitate care afectează prezenta Convenție este termenul suspensiv de 6 luni prevăzut în beneficiul vânzătorilor, termen prevăzut pentru scoaterea terenului din circuitul agricol de către promitenții-vânzători și respectiv perfectarea actului în formă autentică. Această obligație afectată de termen ce aparținea promitenților vânzători trebuia îndeplinită de către aceștia ulterior cumpărării bunurilor imobile de la persoanele care aveau calitatea de proprietari. Față de acest aspect arătăm instanței că obligația nu se putea executa anterior transferului de proprietate asupra parcelelor, deoarece doar proprietarul poate solicita schimbarea destinației unui imobil, schimbare de destinație care presupune o procedură administrativă.
Astfel, termenul de 6 luni prevăzut în contract nu putea curge decât din momentul în care promitenții-vânzători au devenit proprietari ai terenului, și nu de la data semnării convenției. Aceasta deoarece anterior dobândirii dreptului de proprietate promitenții-vânzători nu aveau calitatea, și deci nici putința, de a solicita schimbarea destinației bunurilor imobile.
Practic, termenul prevăzut pentru încheierea actului în formă autentică s-a împlinit în data de 19.06.2006, respectiv 15.08.2006, promitenții-vânzători neîndeplinindu-și obligația de a încheia contractul de vânzare-cumpărare ce a început să curgă după aceasta dată.
De asemenea, s-a învederat ca pârâții au fost notificați atât de către cedent, cât și de către reclamantă, ultima notificare fiind trimisă în data de 10.03.2009 prin intermediul B. F. - Notificarea nr. 62/10.03.2009 si Notificarea nr. 64/10.03.2009 - prin care le solicita ca în data de 16.03.2009, ora 13:00, sa se prezinte la Biroul Notarilor Publici „M. și M.” cu sediu in București, Calea Floreasca nr. 35, sector 1, in vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare in forma autentica. Pârâților li s-a adus la cunoștință atât faptul juridic al cesiunii, cât și cuprinsul contractului de cesiune, astfel că aceștia nu se pot apăra în sensul prevederilor art. 1393 alin. 1 C.civ., susținând că nu au cunoscut de existența cesiuni. De altfel, reclamanta a acționat cu maximă diligentă, și deși erau ținuți la a notifica debitorului cedat doar despre existența cesiunii, am arătat buna noastră credință, înfățișând acestora contractul de cesiune în integralitatea sa.
Însă aceștia nu s-au prezentat la data și ora fixată pentru încheierea contractului, existând în acest sens încheierea de certificare nr. 1186/16.03.2009 și încheierea de certificare nr. 1187/16.03.2009 emisă de BNP M. și M. care atestă acest fapt.
Potrivit dispozițiilor Legii 247/2005 (art. 5 alin. 2 din Titlul X) se consacră posibilitatea instanței de a pronunța o hotărâre care să țină loc de contract, la solicitarea părții care și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontractul cu privire la teren cu sau fără construcții.
Pentru ca o astfel de acțiune să fie admisă este necesar a se întruni cumulativ următoarele condiții: antecontractul să fie valabil încheiat; dovada antecontractului să se facă în condițiile dreptului comun; să existe un refuz nejustificat al unei dintre părți de a-și da consimțământul la autentificarea actului de vânzare-cumpărare; partea care promovează acțiunea în justiție să își fi îndeplinit obligațiile din antecontract; promitentul-vânzător să fie proprietarului bunului, iar promitentul cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi bunul la data pronunțării hotărârii.
Întrucât toate condițiile cerute de lege cu privire la încheierea valabilă a antecontractului sunt îndeplinite, fiind îndeplinite inclusiv modalitățile (termenul suspensiv și condiția suspensivă) care afectau Convenția, existând doar refuzul promitenților-vânzători de a încheia actul în formă autentică, solicităm Onoratei Instanțe ca în temeiul principiului executării în natură a obligațiilor să pronunțe, în baza art. 1073 și art. 1077 C.civ., precum și art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005 o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Față de acest capăt de cerere, reclamanta a formulat și un capăt de cerere referitor la înscrierea în cartea funciară. Pentru acțiunea în prestație tabulară este necesar să existe un act translativ de proprietate căruia îi lipsește clausola tabulandi, acordul înstrăinătorului cu privire la întabulare.
În subsidiar, în măsura în care, instanța de judecată nu poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, datorită vreunui impediment, solicităm să obligați pârâții, în solidar, la plata sumei reprezentând valoarea de circulație a terenului menționat mai sus, cu titlul de despăgubiri în baza art. 1073 C.civ. si art. 1075 coroborate cu art. 1084-1086 C.civ. potrivit căruia creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea întocmai a obligației, iar în caz contrar are dreptul la despăgubiri.
Despăgubirile reprezintă echivalentul prejudiciului suferit de creditor ca urmare a neexecutării obligației, respectiv a încheierii unui contract de vânzare-cumpărare.
Reclamanta a solicitat să se constate că sunt îndeplinite toate condițiile pentru tragerea la răspundere a promitenților-cumpărători: existența unei fapte ilicite care constă în nerespectarea obligației contractuale de a încheia contractul de vânzare-cumpărare; existența prejudiciului patrimonial în care se concretizează această atingere, respectiv suma de bani care reprezintă valoarea de circulație actuală a terenului; existența unui raport de cauzalitate între faptă și prejudiciu; vinovăția promitenților-vânzători, care cu bună-știință au urmărit a-1 păgubi pe promitentul cumpărător, primind o sumă de bani de la acesta, iar ulterior refuzând încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Despăgubirile trebuie să fie egale cu prejudiciul suferit, prejudiciul concretizându-se în valoarea de circulație a terenului din momentul introducerii acțiunii, despăgubirile trebuie să cuprindă atât pierderea suferită (damnum emergens), cât și beneficiul nerealizat (lucrum cessans).
O evaluare corectă a prejudiciului în speță presupune acordarea nu numai a prețului plătit, valoarea terenului în momentul încheierii antecontractului, pierderea efectiv suferită, cât și sporul de valoare reprezentat de creșterea prețului terenului pe piața imobiliară, sporul patrimonial pe care l-ar fi putut realiza creditorul dacă debitorii și-ar fi executat obligația, respectiv beneficiul nerealizat.
In raport de dispozițiile art. 1084-1086 C.civ., reclamanta a evaluat prejudiciul produs la suma reprezentând echivalentul în lei la data plății efective a sumei de 400.000 euro, sumă ce reprezintă valoarea de circulație a terenului.
In subsidiar, în măsura în care se vor respinge primele două capete de cerere, reclamanta solicită obligarea pârâților, în solidar, la plata sumei de 110.000 EUR reprezentând prețul plătit la momentul încheierii convenției, cu titlul de plată nedatorată, în baza art. 1092 C.civ.
Având în vedere ca orice plată presupune existența unei obligații, precum și faptul că plata efectuată către pârâți este lipsită de cauză, întrucât nu exista obligația de plată a prețului, s-a făcut o plată nedatorată. întrucât ceea ce s-a plătit fără a fi debit este supus repetațiunii, solicită plata sumei de 110.000 EUR plătit cu titlul de preț, neexistând o obligație care trebuia stinsă prin plata acestei sume de bani.
În raport de dispozițiile art. 3 alin. 3 din O.G. 9/2000 modificată, reclamanta a solicitat obligarea pârâților și la plata dobânzii legale aferente prejudiciului cauzat de la data punerii în întârziere, data cererii de chemare în judecată și până la data plății efective.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1073, art. 1075, art. 1077, art. 1092, art. 1084-1086 C.civ. și art. 5 alin. 2 Titlul X din Legea nr. 247/2005.
Prin încheierea de ședință din data de 08.12.2009, tribunalul a încuviințat administrarea probei cu expertiză topografică având ca obiective: identificarea terenurilor ce au făcut obiectul chitanței întitulată „convenție” (aflată la fila 14 din dosar), cu suprafață și vecinătăți; identificarea terenului proprietatea pârâților conform contractelor de vânzare-cumpărare aflate la filele 19-22 din dosar; să se menționeze dacă terenul ce i făcut obiectul convenției, existentă la fila 14 din dosar, este inclus în terenul pe cere pârâții l-au cumpărat, deci dacă există identitate între terenul ce a făcut obiectul „convenției” și cel menționat în contractele de vânzare-cumpărare de la filele 19-22 din dosar; să se evalueze la preț de circulație terenul în suprafață de 8000 m.p. ce a făcut obiectul „convenției”; a desemnat ca expert, prin tragere la sorți, din lista Biroului Local de Expertize, pe domnul expert D. M. A., iar în baza art. 167 C.proc.civ. a încuviințat pentru reclamantă și proba cu înscrisuri, apreciind proba ca fiind pertinentă, concludentă și utilă soluționării cauzei.
Prin încheierea de ședință din data de 22.06.2010, tribunalul a respins excepția autorității de lucru judecat invocată de pârâtul C. I. față de sentința civilă nr. 1190/16.03.2007 pronunțată de Judecătoria B. în dosarul nr._, constatând că nu există îndeplinită tripla identitate, respectiv nu există identitate de cauză întrucât în dosarul nr._ al Judecătoriei B. reclamantul și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile stipulației pentru altul, instanța respingând acțiunea pentru neîndeplinirea condițiilor stipulației pentru altul, spre deosebire de prezenta acțiune formulată de reclamantă referitoare la pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, iar în ceea ce privește excepția prescripției dreptului la acțiune, apreciază că se impune administrarea unor probe.
În ședința publică de la aceeași dată, pârâtul C. I. arată că cesiunea a fost încheiată în anul 2009 și că a invocat excepția prescripției dreptului la acțiune față de data de 26.10.2007, iar tribunalul a apreciat că în ceea ce privește excepția prescripției dreptului la acțiune, se impune administrarea unor probe, astfel că în temeiul art. 137 alin. 2 C.proc.civ., a dispus unirea excepției cu fondul cauzei.
Prin aceeași încheiere de ședință, tribunalul a dispus din oficiu efectuarea în cauză a expertizei evaluatoare bunuri imobiliare, atât pentru stabilirea valorii imobilului pentru soluționarea capetelor 2 și 3 de cerere, cât și pentru stabilirea valorii definitive a taxei judiciare de timbru datorată de reclamantă; a stabilit drept obiective al expertizei evaluatoare: 1) să se evalueze terenurile din litigiu la preț de circulație; 2) să se arate criteriile avute în vedere la stabilirea valorii de circulație; a desemnat ca expert, prin tragere la sorți, din lista Biroului Local de Expertize, pe doamna expert C. I. T.; a încuviințat participarea a câte unui expert-parte pentru ambele părți, iar în temeiul art. 167 C.proc.civ. a încuviințat atât pentru reclamantă, cât și pentru pârâtul C. I., proba cu înscrisuri și proba cu interogatoriu pe aspectul prescripției dreptului la acțiune; a dispus citarea pârâtului C. I. cu mențiunea „personal la interogatoriu” și a pus în vedere pârâtului C. I., prin apărător, să pregătească interogatoriul pentru reclamantă în vederea comunicării la termenul următor de judecată.
Prin sentința civilă nr.1557/23.09.2011, Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă a respins excepția prescripției dreptului la acțiune, invocată de pârâtul C. I., ca neîntemeiată; a admis în parte cererea formulată reclamantă; a constatat că pârâții au vândut reclamantei terenurile în suprafață totală de 8000 m.p., situate în . cum urmează: tarlaua 12, . suprafață de 4000 m.p., întabulată în C.F. nr. 3500 a comunei B., județul I.; tarlaua 12, . suprafață de 4000 m.p., întabulată în C.F. nr. 3794 a comunei B., județul I.; ambele suprafețe identificate prin raportul de expertiză efectuat de expert tehnic judiciar D. M. A., urmând ca prezenta hotărâre să țină loc de contract de vânzare-cumpărare; a respins celălalt capăt de cerere ca neîntemeiat și capetele de cerere subsidiare, ca fiind rămase fără obiect; a obligat pârâții să plătească reclamantei cheltuieli de judecată în sumă de 20.936 lei, din care 17.936 lei taxa de timbru și timbru judiciar, iar 3000 lei onorariu avocat, redus în condițiile art. 274 alin. 3 C.pr.civ.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a analizat cu prioritate excepția prescripției dreptului la acțiune invocată de pârâtul C. I., excepție unită cu fondul prin Încheierea de Ședință din data de 02.06.2010.
Dreptul reclamantei de a solicita pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, în baza convenției din data de 27.04.2004 și a contractului de cesiune încheiat la data de 13.02.2009 între reclamantă și numitul Grunwald C. Fred nu era prescris la data formulării cererii de chemare în judecată. Convenția din data de 27.04.2004 cuprinde obligația pârâților de a încheia actul de vânzare în formă autentică după ce aceștia vor cumpăra, la rândul lor, cele două terenuri (condiție suspensivă), în termen de 6 luni de la scoaterea acestor terenuri din circuitul agricol (termen suspensiv).
În fapt terenurile menționate în convenția din data de 27.04.2004 de la numiții S. A. și S. E. și respectiv S. M. și S. I. la datele de 19.12.2005 și respectiv 15.02.2006. Având în vedere termenul de 6 luni pentru scoaterea din circuitul agricol stabilit prin convenția din data de 27.04.2004 rezultă că termenele de prescripție pentru încheierea actelor în formă autentică referitor la cele două suprafețe de teren dobândite de pârâți la date diferite, au început să curgă de la data de 19.06.2006 (pentru terenul dobândit la 19.12.2005 de la numiții S.) respectiv la data de 15.08.2006 (pentru terenul dobândit de la numiții S.).
În consecință, termenele de prescripție s-au împlinit la data de 15.08.2009 și 19.06.2009 iar acțiunea a fost formulată la data de 20.05.2009 înainte de împlinirea prescripției, urmând ca excepția prescripției dreptului la acțiune să fie respinsă ca neîntemeiată.
Pe fondul cauzei, tribunalul a constatat că la data de 13.02.2009 reclamanta a încheiat contractul de cesiune nr. 97/13.02.2009 cu numitul Grunwald C. Fred prin care a dobândit toate drepturile și obligațiile cedentului care decurg din convenția încheiată la data de 27.04.2004, între numitul Grunwald C. Fred și cei doi pârâți.
Cesiunea de creanță a fost notificată pârâților astfel că reclamanta a preluat drepturile și obligațiile cedentului.
La data de 27.04.2004 numitul Grunwald C. Fred a încheiat cu pârâții un antecontract de vânzare cumpărare prin care pârâții în calitate de promitenți vânzători s-au obligat să înstrăineze numitului Grunwald C. Fred suprafața de 4000 mp teren situat în . suprafața de 4000 mp situată în . pe raza localității B., județul I..
În momentul încheierii convenției, promitentul cumpărător a achitat prețul vânzării în sumă de_ €.
Totodată, promitenții vânzători la data încheierii convenției nu erau proprietarii celor două suprafețe de teren, acestea fiind dobândite la datele de 19.12.2005 (prin cumpărare de la numiții S. A. și S. E.) și 15.02.2006 (prin cumpărare de la numiții S. M. și S. I.).
Promitenții vânzători s-au obligat ca în termen de 6 luni de la dobândirea celor două suprafețe de teren să îndeplinească formalitățile necesare pentru trecerea acestor terenuri din extravilan, în intravilanul localității, după care să încheie contractul de vânzare cumpărare cu promitentul cumpărător.
Potrivit dispozițiilor Titlului X, art. 5 alin 2 din Legea nr. 247/2005, instanța de judecată poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, la solicitarea părții care ți-a îndeplinit obligațiile asumate printr-un antecontract cu privire la un teren cu sau fără construcții.
Așa fiind, pentru a se pronunța o astfel de acțiune de către instanța de judecată trebuie să fie îndeplinite următoarele condiții: între părți să se fi încheiat un antecontract; partea care solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract; să existe un refuz nejustificat al celeilalte părți de a încheia actul în formă autentică; promitentul vânzător să fie proprietarul bunului ce face obiectul convenției.
În prezenta cauză s-a făcut dovada refuzului pârâților de a se prezenta la biroul notarial de a încheia actul în formă autentică așa cum rezultă din încheierile autentificate sub nr. 1186 și 1187 la BNP Asociații M. și M. la dara de 16.03.2009 în urma notificărilor formulate de reclamantă.
Totodată, din convenția din data de 27.04.2004 reiese că, promitentul cumpărător și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, achitând prețul vânzării.
În ceea ce privește susținerile pârâtului C. I., în sensul că părțile s-ar fi desocotit (și nu mai există obligațiile asumate prin antecontract) printr-o chitanță descărcătoare încheiată la data de 03.10.2005, tribunalul a apreciat că acestea sunt neîntemeiate având în vedere că acest înscris nu se referă la terenurile ce fac obiectul cauzei iar pe de altă parte înscrisul este unilateral exprimând numai voința pârâtului C. I., nefiind semnat și de numitul Grunwald C. Fred.
În cauză s-a efectuat și o expertiză tehnică de specialitate de către expert tehnic judiciar D. M. A. prin care au fost identificate cele două terenuri care fac obiectul antecontractului de vânzare cumpărare.
Totodată, pârâta C. I. a recunoscut pretențiile reclamantei și a fost de acord ca instanța să pronunțe o hotărâre care să șină loc de contract.
Având în vedere cele ce preced, tribunalul a apreciat că în cauză sunt îndeplinite condițiile art. 5 alin 2 din Titlul X, Legea nr. 247/2005, în sensul că pârâții refuză nejustificat să se prezinte la biroul notarial pentru a încheia actul de vânzare cumpărare în formă autentică, așa cum s-au obligat prin antecontractul încheiat la data de 27.04.2004, reclamanta își justifică dreptul de a solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract în baza contractului de cesiune încheiat cu promitentul cumpărător Grunwald C. Fred la data de 13.02.2009.
În consecință, acțiunea a fost admisă în parte, constatându-se că pârâții au vândut reclamantei terenurile în suprafață totală de 8000 m.p., situate în comuna B., . cum urmează: tarlaua 12, . suprafață de 4000 m.p., întabulată în C.F. nr. 3500 a comunei B., județul I.; tarlaua 12, . suprafață de 4000 m.p., întabulată în C.F. nr. 3794 a comunei B., județul I.; ambele suprafețe identificate prin raportul de expertiză efectuat de expert tehnic judiciar D. M. A..
S-a dispus ca prezenta hotărâre urmează să țină loc de contract de vânzare-cumpărare.
Referitor la capătul de cerere prin care se solicită obligarea OCPI I. să facă mențiunile care se cuvin în cazul admiterii primului capăt de cerere, tribunalul a apreciat că aceste demersuri urmează să fie făcute de către reclamantă după rămânerea definitivă și irevocabilă a prezentei sentințe, în condițiile art. 47 și următoarele din Legea nr.7/1996, astfel că a fost respins ca neîntemeiat acest capăt de cerere.
În ceea ce privește celelalte capete de cerere subsidiare, având în vedere că a fost admis primul capăt de cerere, capetele subsidiare au rămas fără obiect.
În baza art. 274 alin 1 și 3 C p civ, având în vedere că pârâții au căzut în pretenții, aceștia au fost obligați la plata cheltuielilor de judecată către reclamantă în sumă de_ lei din care_ lei reprezintă taxa de timbru și timbru judiciar, iar 3000 lei reprezintă onorariu avocat redus, având în vedere complexitatea scăzută a cauzei, valoarea pricinii și munca îndeplinită de avocat.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul C. I., criticând sentința sub următoarele aspecte:
În cauză există autoritate de lucru judecat, conform art.166 C.proc.civ. raportat la art.1201 C.civ., întrucât A.Grunwald C. Fred a introdus pe rolul Judecătoriei B. o acțiune având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, în contradictoriu cu același pârât, C. I., iar prin sentința civilă nr.1190/16.03.2007 a Judecătoriei B. s-a respins ca neîntemeiată această acțiune.
Sub aspectul obiectului, în ambele acțiuni s-a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare sub formă autentică, prima acțiune fiind respinsă definitiv și irevocabil, astfel încât susținerile instanței de fond, potrivit cărora reclamantul și-ar fi întemeiat acțiunea pe dispozițiile stipulației pentru altul și împrejurarea că respingerea acesteia s-a realizat în considerarea faptului că nu s-au constatat îndeplinite condițiile stipulației pentru altul, nu sunt legale.
S-a mai susținut că Grunwald C. Fred a făcut mai multe plângeri penale împotriva apelantului, care s-au finalizat însă cu neînceperea urmăririi penale sub aspectul săvârșirii infracțiunii de înșelăciune, atât organele de cercetare penală, cât și cele de urmărire penală reținând, în baza documentelor depuse la dosar, că banii primiți de la C. Grunwald au fost primiți sub formă de împrumut și restituiți prin transfer bancar la data de 5.10.2005, conform extrasului de cont al acestuia, fila 64 – 66.
Din aceste acte, rezultă că prin transferul bancar din data de 5.10.2005 și a notelor de desocotire dintre părți, apelantul nu mai avea nici o obligație financiară față de Grunwald C. Fred, din contră, i-a dat în plus sub formă de împrumut suma de 250.000 USD, pe care acesta însă refuză să-i mai restituie.
Și din acest punct de vedere, există autoritate de lucru judecat, și în fața instanțelor penale, care au reținut că apelantul nu mai are nici o obligație pecuniară față de C. Grunwald.
Pe fondul cauzei, se arată că se încalcă principiile de ordine publică, astfel cum rezultă din considerentele avute în vedere la pronunțarea soluției.
În dezvoltarea acestui motiv sunt invocate prevederile art.962 C.civ., care prevăd că obiectul convențiilor este acele la care părțile sau numai una dintre părți se obligă, iar prin convenția încheiată al 27.04.2004, în art.4 se prevede fără echivoc că autentificarea prezentei convenții se va face în numele cumpărătorului sau în numele cui va dori el, după ce terenul va fi scos din circuitul agricol, acțiune de care se va ocupa vânzătorii în maxim 6 luni de la semnarea convenției.
Scoaterea din circuitul civil a terenului era o condiție de autentificare a convenției, însă prevăzându-se expres și un termen de maxim 6 luni. Apreciază apelantul că este de la sine înțeles că dacă în maxim 6 luni nu se va scoate terenul din circuitul civil, atunci părțile ar fi avut la îndemână următoarele opțiuni: una să prevadă un alt termen dacă în interiorul celui prevăzut nu s-a îndeplinit condiția sau renunțarea la convenție.
Astfel, înțelegerea a fost ca vânzătorul să se ocupe de îndeplinirea formalităților de scoatere din circuitul civil a terenurilor, iar C. Grunwald, în calitate de cumpărător, să plătească toate taxele și alte cheltuieli legate de acest lucru. Când i-a comunicat cumpărătorului cât costă întreaga operațiune, acesta a renunțat, solicitând revenirea asupra convenției, întrucât nu mai este interesat de construirea de locuințe pe terenul respectiv.
În acest sens, a solicitat ca suma de 110.000 Euro, respectiv 130.000 USD să fie considerată împrumut pentru alte învestiții imobiliare. În urma acestor discuții, apelantul a fost de acord, iar acest aspect este demonstrat de nota de desocotire din 25.10.2005 în care Craol Grunwald a trecut suma de 130.00 USD ca împrumut B. (reprezentând cele două terenuri situate în .> La pct.5 din convenția din 27.04.2004 sunt menționate mai multe aspecte convenite de părți, care prevăd expres acțiuni premergătoare începerii unui proiect de construire de locuințe în comun, iar la sfârșitul acestui articol precizându-se că această convenție are la bază dorința ambelor părți de a învesti în construcția de locuințe pe loturile descrise mai sus.
De asemenea, s-a mai prevăzut că prezenta convenție este irevocabilă, iar voința părților devine lege pentru ele și este apărată de dreptul comun român.
Instanța a încălcat prevederile art.969 și 970 C.civ., dând o altă interpretare convenției și obligațiilor părților, reținând greșit că termenul de decădere de 6 luni se calculează de la data încheierii actelor autentice cu vânzătorii apelantului, respectiv 19.06.2006 pentru terenul dobândit la 19.12.2005 de la numiții S. și 15.08.2006 pentru terenul dobândit de la aceiași numiți.
Se apreciază că este un abuz al instanței, deoarece părțile au convenit un termen de 6 luni de la semnarea convenției.
Se mai arată că instanța trebuia să observe că numitul C. Grunwald a promovat prima acțiune la Judecătoria B. după aproape 1 an după ce a primit banii și că nu a depus nici o diligență după expirarea celor 6 luni de la semnarea convenției pentru a prevedea un alt termen pentru autentificare, de unde se desprinde concluzia că acesta a renunțat la convenție.
De asemenea, instanța nu a sesizat faptul că apelantul nu s-a obligat la autentificarea unui act autentic de vânzare-cumpărare a terenurilor, ci la autentificarea însăși a convenției, așa cum a fost încheiată între părți, conform art.4 din convenție.
Instanța a schimbat sensul convenției, încălcându-se prevederile art.970, 977, 979, 982, 984 C.civ., deoarece în ciuda înțelesului special al convenției, dă un alt sens, și anume acela de act de vânzare-cumpărare a terenurilor în mod fizic, ceea ce nu a fost intenția părților, ci aceea de a investi în construcția de locuințe, în condițiile în care Grunwald C. este cetățean israelian și nu avea voie să cumpere terenuri pe teritoriul României.
Astfel, convenția încheiată între părți a avut mai mult un aspect formal, decât legal, înțelegerea fiind numai pentru realizarea în comun a unui proiect de construire de locuințe.
Prin nota de desocotire și prin acceptarea restituirii împrumuturilor, conform transferului bancar în care sunt trecute și terenurile ce au făcut obiectul convenției, orice obligație față de C. Grunwald a fost stinsă.
Menținerea sentinței de fond ar însemna o îmbogățire fără just temei, ceea ce este interzis de lege.
Se mai susține că instanța de fond a interpretat greșit și superficial documentele depuse la dosar în apărarea apelantului și, în special, al notelor de desocotire pe care apelantul le detaliază în cuprinsul acestui motiv de apel.
Se arată astfel că, la 5.10.2005, prin transfer bancar a restituit lui Grunwald C. toate sumele pe care i le-a împrumut până la acea dată, solicitând chiar să-l împrumute la rândul său cu suma de 250.000 USD.
La 25.10.2005, Grunwald întocmește sub formă olografă o notă de desocotire care prevede în mod expres împrumuturi I.C. (I.C. însemnând I. C.), în nota respectivă fiind menționate și împrumuturile pe care le-a luat pentru terenurile situate în . Grunwald C. 130.000 Euro – B., care fac obiectul cauzei de față.
Instanța a reținut numai nota întocmită de Grunwald C. la data de 3.10.2005, dinaintea transferului bancar din 5.10.2005, însă și pe aceasta părtinitor.
Nota respectivă a fost analizată de părți și au convenit că totalul sumelor împrumutate de apelant și date de Grunwald, atât prin transferuri bancare, cât și sub forma de cash, reprezintă suma de 501.000 USD pentru care au semnat amândoi.
Reaua-credință a fostei soții a apelantului, I. C., și a lui Grunwald C. rezultă și din depoziția de martor a acesteia în cadrul procesului de partaj a foștilor soți, în care acesta recunoaște că a primit suma de cca.559.013 Euro de la apelant, dar motivează că această sumă reprezintă partea ce i se cuvenea din vânzarea imobilului din ..2, sector 1. Această depoziție este neadevărată, atât timp cât partea sa ce o deține din imobilul respectiv îi fusese apelantului încă din anul 2004 printr-un act autentic, în care declara că a vândut și a primit prețul integral.
În același sens, se mai menționează răspunsul la interogatoriu al lui C. Grunwald din dosarul de partaj al foștilor soți, precum și faptul că prin plângerea penală s-a solicitat același lucru ca și în cauza de față, acțiune care s-a finalizat cu neînceperea urmăririi penale.
Se mai susține că recunoașterea pretențiilor reclamantului de către I. C. prin declarația de achiesare este făcută cu rea-credință, interesată și pe deplin mincinoasă, deoarece cu ocazia interogatoriului din procesul de partaj, la întrebarea 53 – recunoașteți că pentru derularea acestei investiții, am contractat împrumuturi de la C. Grunwald, pe care le-am achitat în exclusivitate până în prezent?, aceasta a răspuns „Da, dar banii cu care s-au restituit împrumuturile au provenit din vânzarea imobilului”, recunoscându-se astfel că sumele de bani luate de la C. Grunwald erau luate cu titlu de împrumut, iar la data de 5.10.2005 au fost restituite în totalitate, inclusiv așa-zisele bonus-uri printr-un transfer bancar în sumă de 559.013 Euro, iar motivul transferului era foarte clar, respectiv restituire investiții.
O altă critică privește faptul că expertizele dispuse în dosar s-au efectuat cu încălcarea prevederilor legale, în ceea ce privește convocarea sa, din documentele depuse la dosar nu rezultă că a luat cunoștință de data și locul unde se va desfășura expertiza.
Cauza a rămas în pronunțare pe rolul Curții de Apel la data de 8.10.2012, când s-a amânat pronunțarea pentru a da posibilitate părților să depună note scrise, fiind soluționată pe fond la 24.10.2012.
În intervalul amânării de pronunțare, apelantul C. I. a formulat cerere de repunere pe rol a cauzei, susținând că nu s-a fixat o oră pentru judecarea dosarului, în completul de judecată stabilit ulterior soluționării cererii de abținere a doamnei judecător M. Doinița, astfel încât apărătorul apelantului nu a fost prezent la ora 10,30 când s-a judecat dosarul și nu a putut să propună probe și concluzii pe fondul cauzei.
Curtea va respinge această cerere de repunere pe rol, apreciind că nu sunt îndeplinite condițiile art.151 C.proc.civ., întrucât repunerea pe rol a cauzei se poate dispune doar în situația în care instanța găsește necesare noi lămuriri.
De asemenea, instanța a amânat pronunțarea succesiv pentru a da posibilitate părților, inclusiv apelantului să formuleze note de concluzii scrise, astfel încât exercitarea dreptului la apărare să fie realizată prin această modalitate.
Analizând actele și lucrările dosarului, Curtea va respinge apelul ca nefondat, având în vedere următoarele considerente:
În ceea ce privește excepția autorității de lucru judecat, excepție pe care apelantul a înțeles să o invoce, pe de o parte, față de sentința civilă nr.1190/16.03.2007, iar, pe de altă parte, față de rezoluția din 26.11.2007 a Parchetului de pe lângă Tribunalul București.
Pentru a exista autoritate de lucru judecat, este necesară întrunirea a trei elemente: părți, obiect și cauză.
Apelantul s-a prevalat în susținerea acestei excepții de faptul că obiectul cauzelor deduse judecății instanțelor este identic, respectiv pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Curtea constată că nu există autoritate de lucru judecat, astfel cum corect a reținut și instanța de fond, deoarece cauza celor două acțiuni este diferită, în prima acțiune, finalizată prin sentința civilă nr.1190/16.03.2007, pronunțată de Judecătoria B., reclamantul Grunwald C. a solicitat pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, invocând convenția din 27.04.2004 ca o stipulație pentru altul, deoarece a solicitat ca terenurile ce face obiectul respectivei convenții să fie trecute în patrimoniul S.C. D. IMOB INVEST S.R.L. al cărui administrator este reclamantul.
Cu ocazia acelei judecăți, instanțele, în fond și în căile de atac, au analizat dacă în cauză sunt întrunite elementele stipulației pentru altul, ca premisă a analizării condițiilor de fond și de formă ale convenției pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Astfel, judecata s-a limitat doar la analizarea instituției stipulației pentru altul, fără a se analiza niciuna din condițiile necesare pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Această împrejurare rezultă fără echivoc din considerentele hotărârilor judecătorești pronunțate în fond, apel și recurs.
Nefiind îndeplinită una din condițiile existenței autorității de lucru judecat, această excepție este neîntemeiată, și critica apare ca nefondată.
Nu se poate reține autoritatea de lucru judecat, nici în ceea ce privește rezoluția dată de P. de pe lângă Tribunalul București, deoarece cauza acțiunii civile și cea a plângerii penale este total diferită.
Apelul nu este fondat nici în privința criticilor de fond formulate, instanța interpretând în acord cu dispozițiile legale invocate convenția încheiată de părți.
Din cuprinsul acesteia, rezultă că obiectul acestei convenții nu a fost împrumutul bănesc, astfel cum încearcă să acrediteze ideea apelantul, ci transferul dreptului de proprietate asupra a două terenuri, pe care vânzătorii C. I. și I. s-au angajat să le dobândească în proprietatea lor de la numiții S. A. și S. M., persoane cu care aceștia aveau deja încheiate antecontracte de vânzare-cumpărare autentificate la notarul public.
Această împrejurare rezultă fără echivoc din cuprinsul convenției, întrucât aceasta menționează expres că vânzătorii „vând terenurile situate în comuna B., . 5, în suprafață de 8000 m.p.”, modalitatea de dobândire a dreptului de proprietate în patrimoniul promitenților vânzători C. I. și I., prețul convenției și data autentificării convenției, respectiv a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat în 27.04.2004.
În ceea ce privește data autentificării convenției din 27.04.2004, se stipulează că această cerință legală se va realiza după ce terenul va fi scos din circuitul agricol, obligație ce revenea în exclusivitate vânzătorului, acordându-se în acest sens și un termen maxim de 6 luni de la semnarea convenției.
În contextul modalității de dobândire a dreptului de proprietate în patrimoniul promitenților vânzători, mențiunea „în maxim 6 luni de la semnarea convenției” nu poate avea în vedere decât convențiile de vânzare-cumpărare cu proprietarii acestor bunuri, respectiv S. A. și S. M..
Această mențiune din cuprinsul convenției din 27.04.2004 a fost interpretată corect de tribunal, iar susținerile apelantului, potrivit cărora neîndeplinirea în termen a condiției de autentificare a convenției ar fi atras renunțarea promitentului cumpărător la antecontractul de vânzare-cumpărare, sunt lipsite de suport probator, deoarece presupune o interpretare în afara contractului, nedovedită prin nici un alt mijloc de probă.
Nici mențiunea potrivit căreia, prezenta convenție are la bază dorința ambelor părți de a investi în construcția de locuință pe loturile descrise mai sus, nu poate fi interpretată în sensul dovedirii unui contract de împrumut, urmare a renunțării promitentului cumpărător Grunwald C. la efectele juridice ale antecontractului.
Aceasta deoarece transferul dreptului de proprietate poate avea orice scop, inclusiv cel pentru realizarea unor investiții în construcția de locuințe, astfel încât această mențiune nu are cum să influențeze obiectul convenției ori interpretarea acesteia.
De asemenea, lipsit de relevanță este și faptul că promitentul cumpărător a promovat o acțiune pe rolul Judecătoriei B. la un an după ce acesta ar fi primit anumite sume de bani din partea apelantului.
În ceea ce privește modalitatea de interpretare a probatoriului administrat în cauză și, în special, a unei note de desocotire, Curtea apreciază că tribunalul a apreciat corect înscrisul olograf, depus la fila 28 în dosarul de recurs.
Acest înscris sub semnătură privată cuprinde o . sume de bani și calcule matematice,fără a se menționa ce reprezintă aceste sume și calcule, astfel încât acest înscris, prin sine însuși, nu are nici o valoare probatorie.
În plus, apelantul susține că acest document ar menționa 130.000 – B. și că ar reprezenta obiectul prezentei cauze, însă din convenția încheiată la 27.04.2004 rezultă că prețul vânzării a constatat în suma de 110.000 Euro, astfel încât nici sub acest aspect nu se poate da interpretarea unei convenții de împrumut a convenției din 27.04.2004 și nici forță probantă înscrisului sub semnătură privată care ar adeveri interpretarea acreditată de apelant.
În ceea ce privește critica referitoare la necitarea legală a apelantului cu ocazia efectuării expertizei în primă instanță, Curtea constată că obiectul expertizei l-a constituit identificarea terenurilor ce au făcut obiectul chitanței denumită „convenție” a terenurilor proprietatea pârâților, conform contractelor de vânzare-cumpărare autentificate cu numiții S. M. și S. I., identitatea acestor terenuri și evaluarea prețului de circulație a terenului în litigiu.
În nici unul din elementele și obiectivele avute în vedere prin expertiză nu au format obiect de apel, apelantul necriticând faptul că nu ar exista identitate între terenuri și nici valoarea de circulație a acestora.
De asemenea, Curtea reține că în cauză s-a efectuat o primă expertiză la 26.04.2010, împotriva căreia apelantul a formulat obiecțiuni la 26.04.2010, obiecțiuni admise de instanță, care a dispus refacerea expertizei de către un alt expert, cea de-a doua expertiză fiind efectuată la 5.05.2011, apelantului dându-i-se posibilitatea să ia cunoștință de conținutul acesteia la data de 6.05.2011.
În ședința publică din 09.09.2011, când s-a dezbătut pe fond cauza, pârâtul apelant a invocat în ceea ce privește expertiza, doar faptul că expertul ce a realizat-o trebuia să fie atestat și ANEVAR, iar la interpelarea tribunalului, a menționat că nu are obiecțiuni la raportul de expertiză.
În aceste condiții, critica formulată este nefondată, întrucât fiind o cauză de nulitate relativă, aceasta trebuia formulată până la primul termen de judecată, când această cauză a apărut, însă, astfel cum s-a menționat, apelantul nu a invocat nelegala sa citare la expertiză la termenul din 09.09.2011.
Astfel fiind, Curtea va respinge apelul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge cererea de repunere pe rol, ca neîntemeiată.
Respinge, ca nefondat, apelul declarat de apelantul-pârât C. I., domiciliat în București, ..12, sector 2, împotriva sentinței civile nr. 1557 din 23.09.2011, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata-reclamantă ., cu sediul în București, ..7, ., ., și cu sediul ales la C..av.D. G., în București, Calea Dorobanților, nr.132, ., sector 1, și cu intimata-pârâtă C. I., domiciliată în București, ..4, sector 1.
Cu recurs.
Pronunțată în ședința publică din 24 octombrie 2012.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
D. A. B. E. V.
GREFIER
L. C.
Red. D.A.B.
Tehnored.B.I.
6 ex/4.12.2012
-------------------------------------------
T.B.- Secția a IV-a - G.N.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 754/2012. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Pretenţii. Decizia nr. 1870/2012. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
