Obligaţie de a face. Decizia nr. 919/2012. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 919/2012 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 21-05-2012 în dosarul nr. 919/2012
Dosar nr._
(_ )
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI - SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.919
Ședința publică de la 21 mai 2012
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE – DOINIȚA M.
JUDECĂTOR - D. A. B.
JUDECĂTOR - I. B.
GREFIER - L. C.
* * * * * * * * * *
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurenta-pârâtă . SA, împotriva deciziei civile nr. 1087 A din 22.11.2011, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata-reclamantă D. E..
Cauza are ca obiect – obligația de a face.
La apelul nominal făcut în ședința publică, la a doua strigare a cauzei nu au răspuns recurenta-pârâtă . SA și intimata-reclamantă D. E..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, care învederează împrejurarea că recurenta-pârâtă . SA, a depus la dosar, prin serviciul registratură, chitanța CEC în sumă de 4 lei reprezentând dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantumul stabilit de instanță prin rezoluția administrativă și timbrul judiciar în valoare de 0,15 lei.
Se mai învederează faptul că prin motivele de recurs s-a solicitat judecarea cauzei în lipsă.
Curtea, având în vedere că se solicită judecata în lipsă, constată cauza în stare de judecată și reține dosarul în pronunțare.
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la data de 19.11.2008, pe rolul Judecătoriei Sector 2 București, sub nr._ . reclamanta D. E. (fostă B.) a chemat în judecată pe pârâta . SA. solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună obligarea acesteia să-i vândă camera 59 din Căminul 2 situat în ., sector 2 București, în condițiile art. 7 alin. l și 4 și art. 10 al Legii nr. 85/1992 și ale Decretului-Lege nr. 61/1990. imobil compus din Camera de locuit, cota parte indiviză asupra suprafețelor comune și cota-parte de teren aflată în indiviziune forțată aferentă camerei conform autorizației de construire, la prețul estimat de 500 lei; să fie obligată pârâta la plata unei amenzi civile în cuantum de 50 lei pentru fiecare zi de întârziere în executarea obligațiilor ce vor lua naștere ca urmare a admiterii definitive și irevocabile a prezentei acțiuni; notarea litigiului la Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară București, sector 2 și Notarea interdicției de înstrăinare, ca măsură de indisponibilizare asupra imobilului, camera 15, cămin 2, situat în Municipiul București, ., sector 2, având număr cadastral sau topo 8404/1/2/59, proprietar ., cu cheltuieli de judecată.
In motivarea acțiunii, reclamanta arată că ocupă Camera 59 a imobilului Cămin 2 situat în ., sector 2, în calitate de chiriaș, invocând disp. art. 7 alin. l și 4 din Legea 85/1992, dispoziții legale ce-i permit să solicite pârâtei vânzarea locuinței.
A mai arătat reclamanta că pârâta este proprietara imobilului în litigiu, așa cum rezultă din protocolul de predare-primire a patrimoniului transferat de . ., pârâta intabulându-și dreptul de proprietate asupra acestor două cămine de nefamiliști și terenului aferent, inclusiv aleii de acces prin încheierea nr._/18.10.2007.
A susținut reclamanta că odată cu transmiterea proprietății asupra imobilului s-a transmis în patrimoniul pârâtei și obligația de a vinde titularilor contractelor de închiriere.
Reclamanta a învederat că la data de 06.09.2005 a depus o cerere de cumpărare a camerei pe care o ocupă, iar prin decizia nr. 11/11 11 2005 St Electroaparataj SA a decis prin Consiliul de Administrație respingerea acestei cereri de cumpărare.
Reclamanta a mai arătat că imobilul a cărei cumpărare o solicită a fost construit din fondurile Unității Economice de Stat Electroaparataj, nu constituie locuință de intervenție, pârâta având prin urmare obligația de a-i vinde imobilul conform Legii 85/1992 și Decretului Lege nr. 61/1990.
În drept au fost invocate disp. art. 7 alin. l și 4, art. 10 din Legea nr. 85/1992. Decretul lege nr. 61/1990, art. 36 din Legea 18/1991, art. 948, 969, 970, 1073, 1077 C.civ.. Decizia nr. V/2008 a ÎCCJ.
În dovedire a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, interogatoriu, depunând la dosar înscrisuri în copii certificate pentru conformitate.
Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru de 24 lei, prin OP nr. 12/17.12.2008 și timbru judiciar de l leu.
Pârâta a depus la dosar întâmpinare filele 26-32, prin care a invocat excepția inadmisibilității capătului de cerere privind stabilirea de către instanță a prețului întrucât prețul și modalitățile de plată se stabilesc conform principiului libertății contractuale și autonomiei de voință, iar în condițiile art. 7 alin. l din Legea 85/1992, instanța poate obliga doar la vânzare.
Pe fondul cauzei, a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, arătând în esență că în cauză sunt incidente dispozițiile art. 7 alin. 8 din Legea 85/1992, care acordă unităților economice un drept exclusiv de decizie în ceea ce privește modul de administrare și de înstrăinare a locuințelor de serviciu, constituind o excepție de la regula instituită de disp.art.7 alin. l din lege invocată de reclamantă.
A mai arătat pârâta că imobilul în litigiu face parte din căminele situate în ., sector 2, cămine care au fost construite din fondurile proprii ale întreprinderii Electroaparataj București, fiind destinate încă de la momentul construirii închirierii către salariații întreprinderii Electroaparataj, reprezentând locuințe de serviciu, natură pe care o au și în prezent.
Pârâta a învederat pe de o parte că dispozițiile art. 7 alin. 8 din Legea 85/1992, sunt aplicabile în cazul deținerii, atât pentru locuințele construite după . Legii 85/1992, cât și în cazul locuințelor construite înainte de . acestei legi, iar pe de altă parte că protecția socială se realizează de către stat prin intermediul instituțiilor sale și nu de către persoanele juridice de drept privat. Cu cheltuieli de judecată.
În drept au fost invocate disp. art. 115-118 C.pr.civ., art. 7 alin. l și 8 din legea 85/1992. art. 480, art. 1197-1998, art. 1416-1414, art. 1436, alin. 2 C.civ., art. 24 alin. l lit. a, art. 25 din Legea 114/1996.
În dovedire a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri, interogatoriu și expertiză.
Pârâta a invocat totodată prin notele scrise depuse la filele 84-85 excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, întrucât aceasta nu mai este chiriașa pârâtei, ocupând imobilul începând cu data de 04.06.2008, fără titlu locativ, expirând termenul de preaviz de 60 de zile acordat și comunicat acesteia prin notificarea nr. 149/21.03.2008.
Cu motivarea cuprinsă în încheierea de ședință din 07.04.2009, instanța a respins excepția inadmisibilității invocată de pârâtă și a calificat drept apărare de fond excepția lipsei calității procesuale active.
Instanța a încuviințat reclamantei proba cu înscrisuri și proba cu expertiză tehnică specialitatea construcții și pârâtei proba cu înscrisuri.
La termenul de judecată de astăzi reclamanta a învederat că renunță la proba cu expertiză, pricina fiind soluționată pe baza înscrisurilor aflate la dosar.
Prin sentința civilă nr. 774/26.01.2010, pronunțată de Judecătoria Sector 2 București – Secția Civilă în dosarul nr._, s-a admis în parte cererea formulată de reclamanta D. (fostă B.) E. în contradictoriu cu pârâta . SA; a fost obligată pârâta să vândă reclamantei în condițiile art. 7 alin. l și 4 coroborat cu art. 10 din Legea 85/1992 camera 59/Cămin 2 și cota parte indiviză asupra suprafețelor comune, situată în imobilul Căminul de nefamiliști din București, . A, sector 2; s-a respins ca neîntemeiată cererea privind obligarea pârâtei să vândă reclamantei cota parte indiviză de teren, aferentă camerei de locui; s-a respins ca nefondată și cererea privind obligarea reclamantei la plata unei amenzi civile pentru fiecare zi întârziere și a fost obligată pârâta la plata sumei de 3000 lei cheltuieli de judecata reprezentând onorariu avocat.
Pentru a pronunța această hotărâre, analizând probatoriul administrat instanța a constatat că, reclamanta locuiește în Căminul de nefamiliști, din București . A sector 2, având calitatea de chiriaș și achitându-și în toată această perioadă obligațiile ce îi incumbă, achitând lunar, contravaloarea chiriei corespunzătoare camerei închiriate, fapt atestat de chitanțele depuse la dosar.
În acest sens mai trebuie arătat că deși între părți nu s-a încheiat un contract de închiriere în formă scrisă (ca și instrument probator) instanța apreciază că reclamanta, a făcut dovada raporturilor locative existente între ea și pârâtă prin faptul folosirii camerei nr. 59 - Căminul 2 din imobilul ce aparține pârâtei și cel al încasării de către aceasta din urmă a chiriei ca preț al folosinței exercitate. Inexistența înscrisului probator, nu poate conduce la concluzia că reclamanta nu are un titlu locativ asupra camerei ocupate, întrucât în materia locațiunii forma scrisă este prevăzută de lege doar adprobationem, nu și ad validitatem .
În acest context instanța a reținut că la termenul de judecată din 07.04.2009, pârâta a invocat faptul că începând cu data de 04.06.2008 reclamanta ocupă fără titlu camera în litigiu, contractul de închiriere încetând la data de 03.06.2008 ca urmare a expirării termenului de preaviz de 60 zile, rezultând astfel că până la momentul notificării preavizului, calitatea reclamantei de chiriaș nu a fost contestată.
Încetarea contractului de închiriere ca urmare a expirării termenului de preaviz nu are relevanță însă în speță întrucât la data de 06.09.2005 - data formulării cererii de cumpărare în temeiul disp. art. 7 din Legea 85/1992 reclamanta avea calitatea de chiriaș.
Instanța a reținut că, imobilul în litigiu aparține în proprietate pârâtei ca urmare a divizării . cum rezultă din proiectul de divizare, încheierea nr. 5031/31.01.2008 pronunțată de Tribunalul București în dosarul nr._/2007 .
Din coroborarea înscrisurilor anexate și anume cererea de admitere la finanțare formulata de întreprinderea Electoaparataj București la data de 20.08.1973, adresa nr._/19.11.1973 emisă de Centrala Industrială de Electronică și Automatizări, autorizația pentru executare de lucrări nr. 6 H /l 978, și procesul verbal de recepție finală nr._ 05.08.1981 al obiectivului de investiții Cămin de nefamiliști și adăpost ALA, căminul de nefamiliști în care se află camera în care locuiește reclamanta, a fost construit din fondurile unei unități economice de stat, anterior intrării în vigoare a Legii 85/1992.
Prin urmare, în speță sunt îndeplinite condițiile cumulative impuse de lege pentru a se putea dispune vânzarea și anume locuința este construită din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la . Legii 85/1992 iar solicitanta reclamantă avea calitatea de chiriaș la data formulării cererii de cumpărare.
În acest context instanța a înlăturat susținerea pârâtei cu privire la faptul că în speță sunt aplicabile disp. art. 7 alin.8 din Legea 85 1992 și nu disp. art. 7 alin. l din același act normativ conform considerentelor ce vor fi expuse:
Potrivit disp. art. 7 alin. 1 din Legea 85/1992 locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi.
Alineatul 8 al aceluiași articol prevede că unitățile economice sau bugetare pot să dețină și să construiască din fonduri proprii locuințe de serviciu, destinate închirierii salariaților acestora, cu contract de închiriere accesoriu la contractul de muncă. Modul de administrare și eventuala înstrăinare a acestor locuințe se vor stabili de consiliile de administrație, respectiv de conducerile unităților.
Categoriile de locuințe avute în vedere de dispozițiile legale amintite sunt însă diferite, art. 7 alin.8 din Legea 85/1992 referindu-se exclusiv la acele locuințe deținute și construite din fondurile proprii, după . acestei legi.
În apărare, pârâta a susținut că dimpotrivă disp. art. 7 alin.8 din Legea 85/ 1992 sunt aplicabile atât în cazul locuințelor construite după . legii cât și în cazul locuințelor construite înainte de . acesteia, invocând faptul că o altă interpretare ar restrânge în mod nelegal domeniul de aplicare al normei numai la imobilele construite după momentul intrării în vigoare a Legii 85/1992, dar această interpretare propusă de pârâtă nu poate fi primită întrucât contravine scopului legii și restrânge aplicabilitatea disp. art. 7 alin. l care exceptează de la vânzare doar locuințele de intervenție, obligativitatea vânzării subzistând și în ipoteza locuințelor de serviciu construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a legii.
Astfel, așa cum în mod constant s-a apreciat în jurisprudență inclusiv de către Curtea Constituțională, chiar dacă disp. art. 7 din Legea 85/1992 instituie o limitare legală a exercițiului dreptului de proprietate al unităților economice sau al societăților comerciale asupra acestor locuințe, o atare limitare este conformă prevederilor constituționale și se justifică din punct de vedere juridic, social și moral, întrucât chiriașii au contribuit la construirea acestor locuințe, fapt ce a impus prin consacrare legală, dreptul chiriașilor de a le cumpăra în condiții privilegiate, soluție legislativă care dă expresie obligației constituționale a statului de a asigura condițiile necesare pentru creșterea calității vieții și pentru un trai decent.
Pe de altă parte scopul art. l al Primului Protocol adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și libertăților fundamentale, ratificată de România prin Legea nr. 30/1994, conform căruia „I. Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional. 2. Dispozițiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a reglementa folosința bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuții sau a amenzilor," este apărarea proprietății, dar având în vedere că nu se poate ajunge la o protecție absolută a dreptului de proprietate, rolul Convenției rămâne acela de a veghea ca inerentele, chiar într-o societate democratică, privări de proprietate să se facă cu respectarea tuturor condițiilor impuse de legi și tratate, pentru a se asigura o cât mai eficientă apărare a dreptului de proprietate .
Or, în speță, tocmai având în vedere acest interes general, operează o limitare legală a dreptului de proprietate prin obligația pe care o are pârâta de a vinde, la cererea chiriașului, locuințele ce fac domeniul de aplicare al alineatului l din art. 7, iar în cazul privatizării unităților din ale căror fonduri au fost construite locuințele ce formează obiectul vânzării, obligația de a vinde către chiriași este o obligație in rem, în considerarea obiectului și anume locuința supusă vânzării și nu in personam, în considerarea societății comerciale care a luat naștere în urma privatizării.
Instanța a reținut că, în situația reglementată de disp. art. 7 alin. 8 din Legea 85/1992 însă, nu subzistă motivul de interes general și anume acela că în fostul regim chiriașii au contribuit la construirea acestor locuințe, tocmai pentru că se referă la acele locuințe de serviciu construite după . legii și cu privire la care operează principiul libertății contractuale .
De aceea, alin. 8 al art. 7 are în vedere doar locuințele de serviciu construite după . legii având în vedere și faptul că alin. l nu exceptează de la vânzare locuințele de serviciu construite înainte de . legii 85/1992, rațiunea acestei reglementări fiind dată de motivele expuse anterior și de faptul că majoritatea locuințelor erau deținute în condițiile unui contract de muncă de chiriașii care aveau și calitatea de salariați, fără însă a fi excluși chiriașii care nu sunt angajații unităților proprietare.
Totodată instanța a înlăturat și susținerea pârâtei în sensul că toate camerele din cele două cămine de nefamiliști au destinația de locuințe de serviciu deoarece continuarea raporturilor locative dintre reclamantă și pârâtă și după ce raporturile de muncă dintre părți s-au încheiat, relevă faptul în ceea ce o privește pe reclamantă, că locuința în litigiu nu mai este o locuință de serviciu.
Faptul că se prevalează în acest moment de faptul că locuința în litigiu este locuință de serviciu nu are nicio relevanță întrucât locuința de serviciu se acordă în condițiile contractului de muncă, contractul de închiriere fiind accesoriu la contractul de muncă, situație care nu se regăsește în speță.
Dacă a fost permisă locațiunea după încetarea raporturilor de muncă sau chiar în lipsa lor, aceasta se desfășoară în condițiile dreptului comun, locuința nemaifiind de serviciu .
In consecință instanța, pentru considerentele arătate a obligat pârâta să vândă reclamantei camera 59/Cămin 2, situată în imobilul Căminul mixt din București, . A, sector 2, în condițiile art. 7 alin. l și 4 coroborat cu art. 10 din Legea nr. 85/1992.
În aplicarea disp. art. 10 alin. 4 din Legea nr. 85/1992 instanța a respins ca neîntemeiată cererea privind obligarea pârâtei să vândă reclamantei C. parte indiviză de teren, aferenta camerei de locuit având în vedere că potrivit dispozițiilor legale amintite, pentru persoanele care dobândesc locuințele în condițiile Decretului Lege nr. 61/1990 și ale legii 85/1992 atribuirea terenului se face în condițiile art. 36 alin. 2 din legea 18/1991.
Instanța a respins ca nefondat și capătul de cerere privind obligarea reclamantei la plata unei amenzi civile pentru fiecare zi întârziere având în vedere obiectul cererii de chemare în judecată - obligația de face - disp. art. 580/3 alin. 5 C.pr.civilă conform cărora pentru neexecutarea obligațiilor de a face sau de a nu face nu se pot acorda daune cominatorii.
în baza art.274 și art. 271și art. 276 C.proc.civ. instanța a obligat pârâta la plata sumei de 3000 lei cheltuieli de judecată către reclamantă reprezentând onorariu avocat conform chitanței seria_/2009, nefiind acordate cheltuielile aferente taxei judiciare de timbru și timbrului judiciar.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta S.C. E. R. ESTATE S.A., solicitând admiterea apelului, schimbarea hotărârii atacate în sensul respingerii acțiunii ca neîntemeiată, cu obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
1. In motivare a sustinut in esenta, că sentința atacată este netemeinică și nelegală întrucât instanța de fond trebuia să constate faptul că reclamanta nu este titularul unui contract de închiriere, condiție obligatorie prevăzută expres prin dispozițiile art. 7 alin. l din Legea nr. 85/1992. Calitatea de titular al unui contract de închiriere trebuie să existe la data introducerii cererii de chemare în judecată și la data pronunțării unei hotărâri executorii, aspecte ce nu sunt îndeplinite în speța de fată.
Potrivit dispozițiilor art. 7 alin. l din Legea nr. 85/1992 locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere (s.n.), la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate apretului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi.".
1.1 Căminele situate în . A, sector 2, în care se află camera care face obiectul cererii de cumpărare a reclamantei, sunt deținute în proprietate de către S.C. E. R. ESTATE S.A. - fiind preluate de la S.C. ELECTROAPARATAJ S.A. în urma procesului de divizare parțială a acestei societăți, și au fost construite din fondurile proprii ale întreprinderii Electroaparataj București.
Căminele au fost construite din fondurile proprii ale întreprinderii Electroaparataj București și au fost deținute cu titlu de proprietate de către S.C. ELECTROAPARATAJ S.A. până la data de 06.02.2007 când au trecut in proprietatea S.C. E. R. ESTATE S.A..
1.2. Încă de la momentul construirii căminelor situate în . A, sector 2, camerele au fost destinate închirierii către salariații întreprinderii Electroaparataj, reprezentând locuințe de serviciu. natură pe care o au și în prezent.
Astfel, după darea în folosință a căminelor situate în București, . A, sectorul 2, camerele au fost ocupate de salariații societății ELECTROAPARATAJ. Ulterior, din lipsă de solicitări din partea propriilor angajați, s-a acordat drept de folosință foștilor angajați sau unor persoane care nu au fost niciodată angajate ale S.C. ELECTROAPARATAJ S.A..
Închirierea camerelor altor persoane decât cele salariate ale antecesoarei noastre în drepturi cu privire la cele două cămine nu a schimbat destinația inițială și natura de locuințe de serviciu. Cu atât mai mult, deși la expirarea contractelor de muncă întreprinderea Electroaparataj ar fi putut să evacueze din locuințele de serviciu foștii angajați, aceasta a permis continuarea folosinței locuințelor pe o perioadă nedeterminată.
Arată și faptul că între chiriași și S.C. Electroaparataj S.A. nu au existat contracte scrise de închiriere. S.C. Electroaparataj S.A. a permis folosirea camerelor celor două cămine de nefamiliști și de către alte persoane decât cele pentru care căminele au fost construite cu rezerva posibilității denunțării unilaterale în momentul în care proprii angajați solicită pentru închiriere una din camerele din cele două cămine, în prezent situația este aceeași, între chiriași și S.C. E. R. ESTATE S.A. neexistând contracte scrise de închiriere.
Invoca practica din care rezultă faptul că în speță sunt incidente dispozițiile art. 7 alin. 8 din Legea nr. 85/1992, fiind îndeplinite condițiile aplicării normei de excepție și nu a regulii prevăzute de dispozițiile aliniatului l al aceluiași articol invocate de reclamanți ca temei legal al cererii de chemare în judecată.
1.3. Dispozițiile art. 7 alin. 8 din Legea nr. 85/1992 sunt aplicabile, în cazul deținerii, atât în cazul locuințelor construite după . legii cât și în cazul locuințelor construite înainte de . Legii nr. 85/1992.
Din interpretarea gramaticală și sistematica a dispozițiilor art. 7 alin. 8 din Legea nr. 85/1992 rezultă că norma vizează două ipoteze distincte în care unitățile economice decid cu privire la modul de administrare și eventuala înstrăinare a locuințelor: ipoteza în care unitatea economică deține locuințe de serviciu, destinate închirierii salariaților acesteia, și ipoteza în care unitatea economică construiește din fonduri proprii locuințe de serviciu, destinate închirierii salariaților acesteia.
Dacă pentru a doua ipoteză este evident ca legea se referă la locuințele construite după data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992, pentru prima ipoteza această distincție nu există, astfel că, în lipsa unei distincții exprese, deținerea poate avea ca obiect atât locuințele construite după . Legii nr. 85/1992 cât și locuințele construite înainte de . Legii nr. 85/1992. Pe cale de consecință, norma acoperă și cazul locuințelor existente la momentul intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.
Mai mult, dacă legiuitorul ar fi avut în vedere doar locuințele construite după . Legii nr. 85/1992 ar fi adoptat ca tehnică legislativă de redactare a textului menționarea cu prioritate a ipotezei ce vizează construcția locuințelor urmată de ipoteza deținerii acestor locuințe, situație în care era evident că se aveau în vedere locuințele deținute de unitățile economice ca urmare a construcției lor după apariția Legii nr. 85/1992.
Pentru aceste considerente, o interpretare în sens contrar celor mai sus arătate a normei instituite de dispozițiile art. 7 alin. 8 din Legea nr. 85/1992 este total greșită, restrângând în acest fel în mod nelegal domeniul de aplicare al normei numai la imobilele construite după momentul intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992.
2. Protecția socială în mod corect se realizează de către stat prin intermediul instituțiilor către persoanele juridice de drept privat
Constituția României nu conține nici o prevedere sau referire la "normă de justiție socială". socială" nu apare nicăieri în conținutul Constituției României. Pe cale de consecință, motivarea conform prin dispozițiile art. 7 alin. l din Legea nr. 85/1992 a fost consacrată a normă de justiție socială cârc chiriașilor posibilitatea să cumpere locuințele la construirea cărora au contribuit direct sau indirect în sistem statal-juridic este incorectă, conceptul de "justiție socială" nefiind reglementat prin d Constituției României.
Pe de altă parte, protecția socială se face de către stat prin intermediul instituțiilor sale, din fondurile alocate din bugetul statului, și nu prin intermediul persoanelor juridice de drept privat. Așa cum reiese din dispozițiile art. 135 alin. 2 lit. f din Constituția României "Statul trebuie să asigure:" "crearea condițiilor necesare pentru creșterea calității vieții". Prin urmare, această obligație revine statului și nu persoanelor juridice de drept privat. Acestea din urmă plătesc taxe și impozite, colectate la bugetul de stat, sume pe care statul trebuie să le aloce si programelor sociale.
Măsurile de protecție socială stabilite prin dispozițiile art. 7 alin. l în favoarea titularilor contractelor de închiriere a locuințelor construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat până la data intrării in vigoare a Legii nr. 85/1992, altele decât locuințele de intervenție, prin restrângerea nelegală a exercițiului dreptului de proprietate a persoanelor juridice de drept privat asupra acestor locuințe, nu pot prevala asupra principiului constituțional al garantării și ocrotirii dreptului de proprietate privată, indiferent de titular.
Atât S.C. ELECTROAPARATAJ S.A. (autoarea noastră) cât și societatea apelanta, cu toate că nu le revine vreo obligație de a asigura protecție socială, nu a dispus evacuarea acelor chiriași cărora le încetase contractul de muncă deși, dat fiind caracterul accesoriu al contractului de închiriere a locuinței de serviciu față de contractul de muncă, apelanta putea oricând să procedeze la evacuarea acestora. Nu a procedat astfel tocmai din rațiuni de protecție socială, plecându-se însă de la premisa că aceste camere nu erau necesare propriilor angajați. Și în acest caz societatea noastră, în temeiul dispozițiilor art. 7 alin. 8 din Legea nr. 85/1992 nu făcea altceva decât să dispună cu privire la administrarea locuințelor deținute.
3. Prin sentința apelanta a fost obligată la plata sumei de 3000 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat. Solicită cenzurarea (reducerea) acestei sume întrucât un onorariu de 3000 RON îl apreciază ca nefiind proporțional cu volumul de muncă al avocatului, suma fiind exagerată în raport cu actele efectuate în cauză de avocatul ales al reclamantei.
Prin decizia civilă nr.1087/ 22.11.2011 Tribunalul București - Secția a V-a Civilă a respins ca nefondat apelul formulat de apelanta pârâtă S.C. E. R. ESTATE S.A., împotriva sentinței civile nr. 774/26.01.2010, pronunțată de Judecătoria Sectorului 2 București – Secția Civilă în dosar nr._/ 300/2008, în contradictoriu cu intimata reclamantă D. E.”.
În considerente s-a reținut, în ceea ce privește primul motiv de apel, că prin decizia nr. 5/21.01.2008, admițându-se recursul în interesul legii, s-a stabilit de către Înalta Curte de Casație și Justiție că dispozițiile Legii nr. 85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, sunt aplicabile și în cazul contractelor de închiriere încheiate după data intrării în vigoare a acestui act normativ (iar în conformitate cu prevederile art. 329 alin. 3 din Codul de procedură civilă, dezlegarea dată problemelor de drept pe calea recursului în interesul legii este obligatorie pentru instanțe).
De asemenea, din considerentele aceleiași decizii rezulta ca legea nu condiționează obligativitatea vânzării de existenta unui contract de închiriere valabil încheiat la data intrării sale in vigoare, de acest moment fiind condiționata doar situația locuințelor, care, potrivit dispozițiilor art. 7 alin. 1 din lege, au fost "construite din fondurile unitarilor economice sau bugetare de stat, pana la data intrării in vigoare a prezentei legi", obligația de vânzare a acestor imobile fiind una in rem, in raport cu natura obiectului (locuința construita din fondurile unitarilor economice sau bugetare, pana la data intrării in vigoare a legii), si nu o obligație in persona, derivata din calitatea de chiriaș la data intrării in vigoare a legii.
In același timp, Tribunalul a înlăturat si susținerile vizând neîndeplinirea condițiilor de vânzare si datorita lipsei calității de chiriași la data soluționării cauzei, având in vedere ca, pentru a beneficia de dispozițiile Legii nr. 85/1992, solicitantul trebuie sa aibă calitatea de chiriaș in momentul realizării acordului de voința, respectiv, la data înaintării cererii de cumpărare.).
În ceea ce privește cel de-al doilea motiv de apel, tribunalul a constatat că în mod corect a arătat instanța de fond că deosebirea esențială între alin. 1 și 8 ale art.7 din Legea 85/1992 este aceea că alin.1 are în vedere ipoteza locuințelor construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat până la data intrării în vigoare a legii, iar alin. 8 are în vedere locuințele dobândite sau construite după . legii.
În ceea ce privește interpretarea dată de apelanta - pârâtă art. 7 alin. 8 din Legea 85/1992, în sensul că prima teză are în vedere locuințele deținute anterior intrării în vigoare a legii, iar a doua teză are în vedere pe cele construite ulterior intrării în vigoare a legii, aceasta nu poate fi primită, interpretarea unitară a întregului alineat 8 ducând la concluzia că acesta are în vedere locuințe pe care unitățile economice sau bugetare le-au construit sau le dețin (spre exemplu: în administrare), după momentul intrării în vigoare a legii.
De altfel, la aceeași concluzie se ajunge și din interpretarea în ansamblu a art.7, alin.1 privind locuințele dobândite/construite anterior intrării în vigoare a legii, iar alin. 8 privindu-le pe cele dobândite/construite ulterior; în caz contrar, dacă s-ar accepta interpretarea propusă de apelanta-pârâtă, s-ar ajunge la o suprapunere nejustificată a sferei de aplicare a alin. 1 și 8 și la o contradicție, cele două alineate reglementând condiții diferite pentru vânzarea și respectiv administrarea locuințelor.
În consecință, în mod corect instanța de fond a arătat că în cauză sunt aplicabile prevederile alin. 1 ale art. 7 din Legea 85/1992, astfel încât nu se va mai lua în discuție în ce măsură locuința are caracter de locuințe de serviciu (întrucât nu se poate reține aplicabilitatea art. 7 alin. 8 din același act normativ în cauză, care face referire la locuințele de serviciu), alin. 1 al art. 7 din Legea 85/1992 exceptând de la vânzare doar locuințele de intervenție.
De asemenea, nu se poate reține încălcarea dreptului de proprietate al pârâtei apelante urmare a instituirii obligației de a vinde, deoarece o asemenea obligație rezultă din Legea nr. 85/1992, adoptată în scopul de a crea posibilitatea ca oricare chiriaș al unei locuințe construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat să devină proprietar al locuinței respective, prin cumpărare, în anumite condiții de preț și creditare.
Prin decizia nr. 221/2008 Curtea Constituțională a reținut faptul că textul art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, republicată, instituie o normă de justiție socială, întrucât dă posibilitatea chiriașilor să cumpere locuințele la construirea cărora au contribuit direct sau indirect în vechiul sistem statal-juridic. Pe această bază, Curtea a apreciat că dispozițiile criticate sunt nu numai conforme literei și spiritului art. 44 din Constituție, ci și legitime din punct de vedere economic, social și moral.
În considerentele deciziei, in legătură cu invocarea încălcării art. 44 din Constituție, Curtea a reținut că, deși în proprietatea societăților comerciale sau a regiilor autonome au intrat și locuințele construite din fondurile proprii, legiferarea, ulterior adoptării Constituției, a posibilității ca fiecare chiriaș al unei asemenea locuințe să devină proprietar, prin cumpărarea acestora, nu poate fi privită decât ca o limitare legală a dreptului de proprietate al persoanelor juridice respective.
Chiar dacă dispozițiile art. 7 alin. 1 și 4 din Legea nr. 85/1992 instituie o limitare a exercițiului dreptului de proprietate al societăților comerciale asupra acestor locuințe, Curtea a reținut că o atare limitare este conformă prevederilor constituționale ale art. 44, fiind justificată din punct de vedere juridic, social și moral, limitare ce a fost preluată odată cu privatizarea unităților respective.
3. Nu va fi reținută nici critica vizând reducerea onorariului de avocat reprezentând cheltuieli de judecata, Tribunalul apreciind ca, fata de valoarea pricinii, volumul de muncă presupus de pregătirea cauzei, determinat de elemente precum complexitatea si dificultatea litigiului, onorariul este unul proporțional.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs intimata . SA susținând că dispozițiile art. 7 alin. 1 din Legea nr.85/1992 în ceea ce privește condiția existenței calității de titular al contractului de închiriere, reclamantul nefiind titularul unui contract de închiriere.
Contractul de închiriere a expirat la 20.05.2008,după trecerea termenului de 60 de zile a preavizului, comunicat prin executorii judecătorești.
Recurenta a respectat dispozițiile art. 1436 alin. 2 cod civil și art.24 alin.1 lit.a din Legea nr.114/1996, că nu mai dorește continuarea raporturilor locative, dându-i termenul de preaviz de 60 de zile.
Pe rolul Judecătoriei sectorului 2 București se află și cererea de evacuare formulată de recurentă împotriva intimatei.
În subsidiar, se mai arată că s-au încălcat și art.7 alin.8 din Legea nr.85/1992, recurenta având un drept exclusiv de decizie în ceea ce privește modul de administrare și de înstrăinare a locuințelor de serviciu, aceste dispoziții fiind excepția de la art. 7 alin. 1 din acest act normativ.
Imobilul în litigiu a fost preluat de recurentă de la . procesul de privatizare parțială, și au fost construite din fondurile proprii al Întreprinderii Electroaparataj București.
Încă din momentul construirii căminelor, camerele au fost destinate închirierii către salariații Întreprinderii Electroaparataj București, reprezentând locuințe de serviciu, natură pe care o au și în prezent.
Închirierea camerelor altor persoane decât cele salariate nu a schimbat destinația inițială și natura de locuințe de serviciu, iar această noțiune de „locuințe de serviciu” exista și anterior anului 1996, fiind definite prin Legea nr.5/1973, astfel încât nu se pune problema dovedirii vreunei dispoziții de schimbare a naturii juridice a imobilului în litigiu.
Dispozițiile art. 7 alin. 8 din Legea nr.85/1992 sunt aplicabile, în cazul deținerii, atât în cazul locuințelor construite după . legii cât și în cazul locuințelor construite înainte de . legi.
Analizând actele și lucrările dosarului Curtea va respinge recursul ca nefondat având în vedere următoarele considerente:
Potrivit art.1 alin. 1 din Legea nr.85/1992 locuințele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație și ale prezentei legi.
Prima critică formulată de recurenta – pârâtă nu este fondată având în vedere situația de fapt rezultată în cauză și necontestată de părți.
Prin cererea formulată la data de 6.09.2005, reclamanta - intimată a solicitat să i să vândă locuința /camera nr.59 C2 situată în căminul din ., intimata având calitatea de titular al contractului de închiriere la aceea dată, situație în care notificarea concediului, în condițiile art. 1436 alin. 1 și 21 din Legea nr.114/1996 ori existența unei cererii de evacuare pe rolul instanțelor, sunt lipsite de relevanță față de obiectul cererii de chemare în judecată, care nu poate fi raportat decât la momentul formulării respectivei cereri.
Calitatea de titular al contractului de închiriere, rezultă din faptul că aceasta a ocupat imobilul în litigiu, cu titlu de folosință pe o perioadă nedeterminată, pentru folosință s-a achitat chirie, lipsa formei scrise a contractului, împrejurare dovedită conform art. 1169 Cod civil de către intimata – reclamantă.
Nefondată este și interpretarea dată de recurentă dispozițiilor art. 7 alin. 8 din Legea nr. 85/1992, deoarece prin aceasta s-ar goli de conținut dispozițiile art. 7 alin. 1 din lege, ori potrivit normelor general obligatorii de interpretare a legii, aceasta trebuie interpretată în sensul de a produce efecte și altfel. Altfel spus, excepția ar fi singura aplicabilă iar regula înlăturată de aplicare, fără nici un temei.
În acest sens, instanța supremă s-a pronunțat printr-un recurs în interesul legii, iar potrivit art.3307 alin. 4 Cod procedură civilă dezlegarea dată problemelor de drept judecate este obligatorie pentru instanțe, de la data publicării lor.
În cuprinsul acestei decizii s-a statuat în sensul că :”Dispozițiile Legii nr. 85/1992 sunt aplicabile și contractelor de închiriere încheiate ulterior intrării legii în vigoare, art. 7 din legea menționată impun drept condiție pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare doar pe aceea ca locuințele să fi fost construite anterior intrării în vigoare a legii, nu și pe aceea a anteriorității contractului de închiriere.
Din conținutul acestor norme legale rezultă deci că, prin reglementarea obligativității vânzării imobilelor ce intră sub incidența lor, se instituie o limitare a principiului autonomiei de voință a părților, consacrat de art. 969 alin. 1 din Codul civil, conform căruia: "Convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante."
Ca urmare, sub acest aspect, consimțământul care stă de regulă la baza contractului trebuie să se circumscrie necesității de ordin juridic, astfel cum este precizată de dispozițiile Legii nr. 85/1992.
În adevăr, prin acest act normativ și prin Decretul-lege nr. 61/1990 s-a conferit titularilor contractelor de închiriere dreptul de a cumpăra, la cerere, locuințele sau spațiile cu altă destinație construite din fondurile statului și ale unităților economice sau bugetare de stat, cu excepția locuințelor de intervenție.
De altfel, în art. 1 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, făcându-se referire la locuințele construite din fondurile statului, se stabilește că acestea "pot fi cumpărate" sau "vor fi vândute" ca atare, ceea ce subliniază că nașterea raportului juridic este la latitudinea titularului contractului de închiriere, care, fără a fi legat de vreun termen, poate formula cerere de cumpărare.
Obligația de a vinde însă intervine doar atunci când sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții: locuințele să fie construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat până la . legii, solicitantul să fie titular al contractului de închiriere, putând fi sau nu angajat al unității proprietare, iar locuințele să nu facă parte din categoria celor de intervenție, în sensul dispozițiilor art. 7 alin. 7 din Legea nr. 85/1992.
Totodată, este de observat că legea nu condiționează obligativitatea vânzării de existența unui contract de închiriere valabil încheiat la data intrării sale în vigoare, de acest moment fiind condiționată doar situația locuințelor, care, potrivit dispozițiilor art. 7 alin. 1 din lege, au fost "construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi".
Ca urmare, pentru a beneficia de dispozițiile Legii nr. 85/1992, solicitantul trebuie să aibă calitatea de chiriaș în momentul realizării acordului de voință (data înaintării cererii de cumpărare), și nu la data intrării în vigoare a legii.
De altfel, rațiunea acestei interpretări este impusă nu numai de conținutul neechivoc al textelor de lege menționate, dar și de scopul adoptării acestei legi, care este acela de a crea posibilitatea ca oricare chiriaș al unei locuințe construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat să devină proprietar al locuinței respective, prin cumpărare, în anumite condiții de preț și creditare”.
Prin urmare, criticile formulate în subsidiar întemeiate pe susțineri identice cu cele dezlegate cu putere obligatorie de Înalta Curte nu pot primi decât interpretarea dată în cuprinsul deciziei nr.5/2008 .
Deciziile de speță, pronunțate de diverse instanțe ,citate de recurentă sunt anterioare deciziei Înaltei Curți, și prin urmare nu pot constitui practică judecătorească aplicabilă.
Imobilul în litigiu este un imobil construit din fondurile statului Întreprinderea Electroaparataj București, fiind o întreprindere eminamente de stat, la momentul construirii imobilelor, nu face parte din categoria locuințelor de intervenție, iar împrejurarea că reclam anta nu este și nu a fost angajata unității deținătoare, este lipsit de relevanță juridică.
Astfel fiind, în temeiul art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă cu referire la art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă Curtea va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă . SA, împotriva deciziei civile nr. 1087 A din 22.11.2011, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V a Civilă în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimata-reclamantă D. E..
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 21 mai 2012.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
DOINIȚA M. D. A. B. I. B.
GREFIER
L. C.
Red.D.A.B.
Tehnored.D.A.B.
2 ex/3.07.2012/BI
-------------------------------------------------
T.B.-Secția a IV-a – L.I.-C.
| ← Validare poprire. Decizia nr. 1124/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Legea 10/2001. Decizia nr. 2298/2012. Curtea de Apel BUCUREŞTI → |
|---|
