Revendicare imobiliară. Decizia nr. 80/2013. Curtea de Apel BUCUREŞTI
| Comentarii |
|
Decizia nr. 80/2013 pronunțată de Curtea de Apel BUCUREŞTI la data de 07-03-2013 în dosarul nr. 80/2013
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI SECȚIA A IV-A CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ NR.80 A
Ședința publică din data de 07.03.2013
CURTEA COMPUSĂ DIN:
PREȘEDINTE: M. A. M.
JUDECĂTOR: S. G.
GREFIER: M. D.
Pe rol soluționarea apelurilor declarate de apelanții pârâți I. A. și I. M., domiciliați în București, ., Corp D, parter, ., P. M. BUCUREȘTI – MUNICIPIUL BUCUREȘTI PRIN PRIMARUL GENERAL, cu sediul în București, Splaiul Independenței, nr.291-293, sector 6, și S.C. R. V. S.A., cu sediul în București, ..15A, sector 3, împotriva sentinței civile nr.268/10.02.2012, pronunțată de Tribunalul București – Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimata reclamantă C. R. M., cu domiciliul ales la C.. Av. A. R., din București, ..29, sector 1, cauza având ca obiect „anulare act; revendicare”.
La apelul nominal făcut în ședință publică, au răspuns apelanții pârâți I. A. și I. M., prin avocat D. M., cu împuternicire avocațială la fila 17 dosar, și intimata reclamantă C. R. M., prin avocat S. V., cu împuternicire avocațială la fila 58 dosar, lipsind celelalte părți.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței depunerea la dosar a relațiilor solicitate de la ..
Nemaifiind alte cereri de formulat, excepții de invocat sau probe de administrat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pe apel.
Apărătorul apelanților pârâți I. A. și I. M. solicită admiterea apelului, astfel cum a fost formulat, schimbarea în tot a sentinței și, pe fond, respingerea cererii de chemare în judecată, având în vedere că niciodată nu s-a făcut dovada relei-credințe a apelanților la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, moment în raport de care trebuie analizat, raportat la dispozițiile legii în vigoare, Legea nr.112/1995, dacă acestora le incumba vreo obligație să facă verificări pentru a identifica actualii deținători sau foștii proprietari ai imobilului. În opinia sa, apelanții nu aveau o asemenea obligație, nu exista în lege o astfel de dispoziție, iar legea civilă nu retroactivează. Mai arată că pentru prima dată abia în Legea nr.10/2001 se definește buna și reaua-credință la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, dar aceste dispoziții nu existau la data încheierii contractului.
Mai mult, arată că pe copia contractului transmisă de R.-V. există o ștampilă „vizat Legea nr.112/1995”, de unde rezultă că funcționarul însărcinat a verificat dacă în ceea ce-i privește pe apelanți erau îndeplinite condițiile prevăzute limitativ de lege, pentru ca ei să cumpere acest imobil, iar la acel moment nu existau alte modalități de a verifica bunul. Întrucât nu au fost încălcate alte dispoziții prev. de Legea nr.112/1995, cum ar fi cele legate de termenul în care au formulat cererea sau de condițiile cerute de lege pentru a încheia acel contract, apărătorul apelanților pârâți apreciază că motivarea instanței că au fost de rea-credință la încheierea contractului este nelegală.
Apărătorul apelanților pârâți mai arată că, între-timp, a apărut și decizia nr.33/2008 a Î.C.C.J., care a statuat că în astfel de situații, preferabil este contractul celui care a cumpărat imobilul în baza Legii nr.112/1995, pentru că nu se poate repara o nedreptate printr-o altă nedreptate. Mai arată că a mai existat un litigiu între părți, ce a vizat valabilitatea acestui contract, în care a fost constatată buna-credință.
Pentru aceste motive, apărătorul apelanților pârâți I. A. și I. M. solicită admiterea apelului, fără cheltuieli de judecată, iar în ceea ce privește apelurile declarate de Municipiul București și ., solicită, de asemenea, admiterea apelurilor, astfel cum au fost formulate.
Apărătorul intimatei reclamante C. R. M. solicită respingerea celor trei apeluri, ca nefondate.
În ce privește apelurile declarate de Municipiul București și ., arată că prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă s-a stabilit că imobilul a trecut în proprietatea statului fără titlu, în mod abuziv, iar reclamanta este proprietara imobilului, astfel încât se face aplicarea disp. art.948 lit.c Cod civil, respectiv ne aflăm în prezența cauzei ilicite întrucât s-a vândut un bun care nu a fost niciodată în proprietatea statului. Apreciază că sunt aplicabile dispozițiile Codului civil și nu ale Legii nr.10/2001.
Cu privire, însă, la buna-credință ca motiv de apel invocat de apelanții pârâți I. A. și I. M., și la susținerea că acest aspect s-a mai judecat și există autoritate de lucru judecat, apărătorul intimatei reclamante arată că acest proces, timp de 7 ani, s-a judecat numai pe excepții, iar Î.C.C.J. a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei și excepția autorității de lucru judecat.
Apărătorul intimatei reclamante mai arată că după trecerea imobilului în proprietatea statului în baza Legii nr.4/1973, ICRAL-ul, ca administrator al statului, a dezmembrat acest imobil în 5 unități, 4 cu destinație de locuință, într-unul rămânând proprietarii, iar celelalte 3 fiind închiriate. La nivelul anului 1994, proprietara locuia în imobil, decedând în 1996, astfel încât se poate prezuma faptul că pârâții nu aveau cunoștință de aceste aspecte, deci, prin urmare, apelanții au cunoscut faptul că statul este proprietar, că imobilul este naționalizat, că a fost proprietatea reclamantei și că foștii proprietari își revendicau imobilele. Din toate acestea, arată apărătorul intimatei reclamante, pârâții nu au făcut niciun fel de diligențe, aspect corect reținut de către instanța de fond.
În ceea ce privește susținerile părții adverse, apărătorul intimatei reclamante arată că, într-adevăr, există acea ștampilă cu mențiunea „vizat Legea nr.112/1995”, dar în care se menționează și cuvântul „proces”, iar aceste acte au stat la baza constituirii dosarului în baza căruia s-a făcut vânzarea.
Apărătorul intimatei reclamante mai arată că aceasta a formulat o cerere la Primărie, sub nr.1001/23.01.1997, prin care a solicitat sistarea vânzării până la soluționarea cererii de restituire, și a anexat cererea adresată Comisiei Locale pentru aplicarea Legii nr.112/1995, din 23.04.1996, prin care solicitase restituirea imobilului, menționând că are pe rol cerere de revendicare, nesoluționată, precum și că ICRAL-ul și chiriașii au început măsurătorile în vederea vânzării. De asemenea, arată că reclamanta a notificat, prin executorul judecătoresc, solicitând sistarea vânzării și a avut și proces pe rolul Judecătoriei sectorului 1 București în momentul vânzării, respectiv dosarul nr.7067/1997, prin care a solicitat revendicarea, fiind admisă cererea prin hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă. Arată că toate aceste aspecte au fost reținute corect de către instanța de fond.
Pentru aceste motive, apărătorul intimatei reclamante C. R. M. solicită respingerea apelurilor, ca nefondate, și depune la dosar concluzii scrise, precizând, totodată, faptul că nu s-a declarat apel și cu privire la capătul nr.2 de cerere, privind revendicarea imobilului, astfel încât, pe fond, urmează a fi anulat contractul de vânzare-cumpărare și obligată P. M. București să o pună în posesie pe reclamantă. Cu cheltuieli de judecată, conform chitanțelor pe care le depune la dosar.
În replică, apărătorul apelanților pârâți I. A. și I. M. arată că Legea nr.112/1995 prevedea termene care erau în favoarea foștilor proprietari, iar după expirarea acestora, intrau în vigoare termene prevăzute pentru chiriași pentru cumpărarea apartamentelor și exact aceasta a fost situația în speță.
În contrareplică, apărătorul intimatei reclamante C. R. M. arată că aceasta a formulat cerere de retrocedare, la care nu i s-a răspuns și apoi a formulat acțiunea în instanță.
CURTEA
Deliberând asupra apelului de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București - Secția a IV-a Civilă, la data de 02.04.2002, reclamanta C. R. M. a solicitat, în contradictoriu cu pârâții Municipiul București prin Primarul General, P. M. București, S.C R.-V. S.A și I. A. pronunțarea unei sentințe prin care să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr._ și obligarea pârâtei să-i lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul în litigiu, situat în București, ., corp D, parter, ..
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că este proprietara imobilului în litigiu în temeiul contractului de vânzare cumpărare autentificat și înregistrat la grefa Tribunalului I., sub nr._/1945, dreptul său de proprietate fiind recunoscut prin sentința civilă nr. 3372/1998 a Judecătoriei Sectorului 1 București, devenită irevocabilă, prin care a fost obligată pârâta Consiliul General al M. București să-i lase imobilul în deplină proprietate și liniștită posesie.
Prin Dispoziția nr. 1296/1998 Primarul General al M. București a dispus restituirea imobilului în proprietatea reclamantei, însă acest lucru nu s-a putut realiza deoarece statul a procedat la vânzarea imobilului în timpul procesului, actul de înstrăinare fiind astfel încheiat prin fraudarea legii și în lipsa cauzei.
Reclamanta a arătat că la data de 7 august 2001, a formulat notificare în temeiul Legii nr.10/2001, pentru restituirea în natură a imobilului, însă primăria nu a răspuns în termenul prevăzut de lege.
Prin sentința civilă nr. 943/10.06.2002 instanța de fond a admis excepția lipsei calității procesuale active, a respins acțiunea formulată de reclamantă, reținând că reclamanta nu se legitimează față de autorul său T. V., ci numai față de A. V., sens în care decizia civilă nr. 3603/11 decembrie 2001 a Curții de Apel București Secția a IV- a Civilă, se bucură de autoritate de lucru judecat.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta, iar prin decizia civilă nr. 427/08.11.2002 Curtea de Apel București - Secția a IV-a Civilă, a respins ca nefondat apelul, reținând în esență că, în faza judecării cauzei în primă instanță, s-a depus la dosar decizia civilă nr. 216/29 ianuarie 2001 a Tribunalului București - Secția a IV-a Civilă, prin care a fost respinsă o altă acțiune în revendicare a aceluiași imobil deoarece reclamanta nu are calitate procesuală activă, iar promovarea de către reclamantă a unei alte cereri având aceleași părți, obiect și cauză, este inadmisibilă.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta la 23.01.2003 invocând motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ., iar prin decizia nr. 2496/2006 a Înaltei Curți de Casație și Justiție - Secția Civilă, a fost admis recursul declarat de reclamantă, casată decizia pronunțată în apel și trimisă cauza spre rejudecare, reținându-se în esență, din reglementarea cuprinsă în art.19 și 48 din Legea nr. 10/2001, că în speță nu se putea reține existența autorității de lucru judecat, putând fi promovate acțiuni în revendicare și cereri privind constatarea nulității absolute a actelor de înstrăinare în temeiul Legii nr. 10/2001, de către acele persoane ale căror acțiuni au fost respinse anterior intrării în vigoare al Legii nr. 10/2001, iar în cauză nu sunt aplicabile prevederile art. 1201 C.civ., fiind evidentă diferența de obiect ca și raportarea la cadrul procesual indicat în privința părților.
Prin decizia civilă nr. 176/20.03.2007, Curtea de Apel București – Secția a IV-a Civilă a admis apelul formulat de apelanta-reclamanta C. R. M. împotriva sentinței civile nr. 943/10.06.2002 a Tribunalului București - Secția a IV-a Civilă, a desființat sentința civilă apelată nr. 943/2002 a Tribunalului București – Secția a IV-a Civilă și a trimis cauza spre rejudecare la Tribunalul București.
Pentru a decide astfel, Curtea a apreciat că în mod greșit s-a stabilit că reclamanta nu are calitate procesuală activă, cât timp aceasta este unica moștenitoare a proprietarilor imobilului, iar în cauză nu s-a dovedit existența mai multor corpuri de clădire și a unui partaj cu privire la acest imobil, partaj la care face referire apărătorul intimatei în susținerea cuvântul său pe fondul apelului.
Împotriva acestei decizii, pârâta I. A. a declarat recurs întemeiat iar prin decizia nr. 1141/20.02.2008, Înalta Curte de Casație și Justiție a respins recursul ca nefundat.
Cererea a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București – Secția a IV-a Civilă sub nr._, soluționat prin sentința civilă nr. 149/09.02.2010 prin care a fost respinsă excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, a fost admisă acțiunea, a fost constatată nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr._ și a fost obligată pârâta I. A. să lase reclamantei în deplină proprietate și posesie imobilul situat în București, ., corp D, st. P, ..
Pentru a pronunța această soluție, Tribunalul a reținut că prin decizia civilă nr.176/20.03.2007 a Curții de Apel București - Secția a IV-a Civilă și decizia civilă nr.1141/20.02.2008 a Înaltei Curți de Casație și Justiție, Secția Civilă și de Proprietate Intelectuală s-a stabilit calitatea reclamantei de persoană îndreptățită la restituirea imobilului, așa încât excepția lipsei calității procesuale active este neîntemeiată.
Pe fondul cauzei, Tribunalul a reținut că prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr._/03.08.1945 de Tribunalul I. - Secția notariat, numiții V. T. și V. A. au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, ., compus din teren în suprafață de 537 mp și construcțiile aflate pe acesta.
Prin Decizia nr.1950/15.12.1975, emisă de Comitetul Executiv al Consiliului Popular al M. București în baza art. 56 din Lg. nr.4/1973, modificată prin Decizia nr.519/15.04.1977 emisă de aceeași instituție au fost trecute în proprietatea statului următoarele părți din imobilul situat în București, ., sector 1: locuința nr.2 (fost 3) din corpul C, compusă din o cameră, vestibul și pivniță; locuința nr.3 (fost 4) din corpul D, compusă din o cameră, verandă, vestibul; locuința nr.4 (fost 5) din corpul D, compusă din o cameră, verandă, vestibul; magazie și două cabine wc din corpul B, care deserveau locuințele 2, 3 și 4 și terenul în suprafață de 263,86 mp.
Potrivit certificatului de moștenitor nr. 819/03.06.1980 emis de Notariatul de Stat al Sectorului 1, de pe urma defunctului V. T., decedat la data de 25.03.1980 a rămas ca unică moștenitoare,în calitate de legatară universală soția acestuia, V. A., existând și un legat cu titlu particular în favoarea unei terțe persoane, care nu afectează calitatea soției supraviețuitoare de moștenitor asupra restului masei succesorale.
Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 163/112/20.02.1997, P. M. București prin mandatar S.C R.-V. S.A a înstrăinat pârâtei I. A. și soțului acesteia I. M. apartamentul nr.1 din imobilul situat în București, ., . 1,compus din cameră, antreu, marchiză, cota indiviză de 47,28% din wc, curte, pivniță, împreună cu o cotă de 47,28% din părțile de folosință comună ale imobilului și 52,88 mp teren situat sub construcție.
Prin sentința civilă nr.3372/06.03.1998 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București în dosarul nr.7067/1997, rămasă definitivă și irevocabilă prin neatacare, a fost admisă acțiunea formulată de reclamanta C. R. M. în contradictoriu cu CGMB și a fost obligat acesta să-i lase reclamantei în deplină proprietate și posesie imobilul situat în București, ., sector 1, compus din teren de 272,62 mp și cele 5 corpuri de clădire edificate pe teren.
Ca urmare a pronunțării sentinței civile mai sus menționate Primarul General al M. București a emis Dispoziția nr.1296/25.05.1998,prin care a dispus restituirea către reclamanta C. R. M. a imobilului compus din teren în suprafață de 272,62 mp și construcție cu 5 corpuri de clădire edificate pe teren,situat în București, ., sector 1.
Prin raportul de expertiză în construcții efectuat de expertul C. G. s-a stabilit că există identitate între locuința cumpărată de pârâta I. A. în baza contractului de vânzare-cumpărare nr._ și locuința nr.4 din corpul D, care a aparținut autorilor reclamantei,preluată de stat în baza Deciziei nr. 519/15.04.1977 a Comitetului Executiv al Consiliului Popular al M. București.
Instanța a reținut incidența în cauză a dispozițiilor 45 alin 2 (fost 46) din Legea nr. 10/2001, reținând că preluarea de către stat a imobilului situat în București, ., sector 1 s-a făcut fără titlu valabil.
S-a reținut că aceste dispoziții nu fac altceva decât să consacre in terminis un principiu de drept comun, acela al ocrotirii subdobânditorului cu titlu oneros de bună-credință în ipoteza vânzării lucrului altuia, respectiv principiul validității aparenței de drept.
În speță, tribunalul a apreciat că nu este îndeplinită niciuna dintre cele două condiții obligatorii pentru a opera principiul error communis facit jus, respectiv buna-credință a cumpărătorului și condiția ca acesta să se fi aflat într-o eroare comună și invincibilă. Astfel, din actele dosarului a rezultat că anterior perfectării contractului de vânzare-cumpărare, reclamanta formulase o cerere, înregistrată sub nr. 321 din 23.07.1996 la Comisia Municipală de Aplicare a Legii nr.112/1995, prin care solicitase restituirea în natură a imobilului situat în București, ., sector 1 sau acordarea de despăgubiri pentru acesta. Pârâta I. A. nu a efectuat demersuri pentru a cunoaște situația juridică reală a locuinței pe care intenționa să o cumpere la autoritățile administrației publice locale, deși trebuia să se manifeste cu prudență și diligență, având în vedere că imobilul făcea parte din categoria celor preluate de stat în perioada 06.03._89 și era notoriu faptul contestării în general, de către foștii proprietari a modului abuziv în care au fost preluate imobilele în perioada respectivă.
Prin decizia civilă nr. 246/08.03.2011 Curtea de Apel București – Secția a III-a civilă a admis apelurile declarate împotriva acestei sentințe, a desființat în parte sentința și a trimis cauza spre rejudecare la același tribunal, menținând dispozițiile cu privire la calitatea procesuală activă a reclamantei.
Pentru a pronunța această soluție, Curtea de Apel a reținut că tribunalul a ignorat prevederile legale incidente într-o contestație întemeiată pe Legea nr. 10/2001, lege pe care reclamanta și-a întemeiat acțiunea, chiar în deciziile anterioare de casare instanțele de control judiciar stabilind că cererea se întemeiază pe aceste dispoziții ale legii speciale. S-a mai reținut că într-un asemenea caz, legitimarea procesuală pasivă privind restituirea bunului în natură aparține însă unității deținătoare și poate fi realizată numai dacă actul de înstrăinare a fost desființat în prealabil, conform art. 20-21 din Legea nr. 10/2001. Curtea a mai reținut că reclamanta nu l-a chemat în judecată și pe pârâtul I. M., soțul pârâtei I. A., iar instanța nu putea proceda la o analiză a valabilității unui contract de vânzare-cumpărare, soluționând pe fond cererea de declarare a nulității acestuia doar în contradictoriu cu unul dintre cumpărători, deși o astfel de cerere presupunea o coparticipare procesuală obligatorie.
În vederea rejudecării, dosarul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului București – Secția a IV-a civilă sub nr._, la solicitarea Tribunalului fiind depus dosarul administrativ care a avut la bază notificarea formulată de reclamantă la data de 06.08.2001.
Prin sentința civilă nr. 268/10.02.2012 Tribunalul București- Secția a IV-a Civilă a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta C. R.-M., a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr._ și a dispus restituirea în natură către reclamantă a imobilului ., ., corp D, parter, sector 1.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 163/112/20.02.1997, P. M. București prin mandatar S.C R.-V. S.A a înstrăinat pârâtei I. A. și soțului acesteia I. M. apartamentul nr. 1 din imobilul situat în București, ., . 1, compus din cameră, antreu, marchiză, cota indiviză de 47,28% din wc, curte, pivniță, împreună cu o cotă de 47,28% din părțile de folosință comună ale imobilului și 52,88 mp teren situat sub construcție.
Astfel, contractul a fost perfectat la data de 20.02.1997 în condițiile în care reclamanta înregistrase deja, la data de 23.04.1996, o cerere la Comisia pentru aplicarea Legii nr. 112/1995, iar în ianuarie 1997, s-a adresat cu o astfel de cerere și către Romconfort și R.-V.. Prin urmare, este evident că vânzătorul cunoștea intenția materializată a moștenitorului fostului proprietar de a reintra în posesia imobilului naționalizat conform Decretului nr. 92/1950. Cât îi privește pe chiriașii cumpărători, aceștia au solicitat să cumpere apartamentul fără a mai face însă alte verificări, fără a depune diligențe pentru a afla situația juridică a imobilului, atitudine de pasivitate care nu este de natură să contribuie la conturarea bunei lor credințe, în înțelesul dat de Legea nr. 10/2001 acestei noțiuni, iar încheierea contractului în aceste condiții arată că și-au asumat riscul de a dobândi dreptul de proprietate chiar și de la un neproprietar. În circumstanțele concrete ale cauzei, nu se poate astfel aprecia că pretinsa bună credință a chiriașilor cumpărători este perfectă, pentru a-i apăra și a nu afecta actul astfel încheiat, iar prezumția relativă instituită de art. 46 din Legea nr. 10/2001 este răsturnată. În condițiile în care exista cererea de retrocedare a imobilului este lipsit de relevanță că despre acest fapt nu au fost notificați chiriașii. Aceștia din urmă, cunoscând că imobilul a fost naționalizat în perioada în perioada 06.03._89 trebuiau să se asigure că, cel puțin în aparență, cumpără de la adevăratul proprietar.
Mai mult, buna credință a chiriașilor cumpărători nu este suficientă pentru a consolida dreptul lor de proprietate, fiind necesar să existe și eroarea comună și invincibilă, care să fi creat aparența că statul este proprietarul imobilului. Eroarea comună trebuie să fie împărtășită public și să fie invincibilă, greu de descoperit și de evitat, urmând a fi apreciată in abstracto, adică în raport de orice persoană rezonabilă care s-ar fi putut afla în situația celui care a contractat cu proprietarul aparent. Prin urmare, pentru a beneficia de efectele erorii comune și invincibile, dobânditorul trebuie să dovedească faptul că a îndeplinit toate formalitățile și verificările apte a confirma existența dreptului autorului, în lipsa acestor demersuri acestea nedatorând situația sa erorii, ci neglijenței sale.
În raport de cele expuse anterior, tribunalul a constatat reaua-credință a ambelor părți la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr._, în raport de dispozițiile art. 45 alin. 2 ale Legii nr. 10/2001, urmând să constate nulitatea absolută a acestuia, cu consecința revenirii bunului în patrimoniul unității-administrativ teritoriale.
Cât privește capătul de cerere având ca obiect restituirea bunului, constatând că s-a reținut cu putere de lucru judecat calitatea reclamantei de persoană îndreptățită, că există identitate între locuința ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 163 și locuința nr. 4 din corpul D care a aparținut autorului reclamantei și că, urmare a desființării titlului chiriașilor, bunul se află în patrimoniul unității administrativ-teritoriale, în temeiul art. 1 alin. 1, art. 7 și art. 9 din Legea nr. 10/2001, Tribunalul a dispus restituirea în natură a imobilului către reclamantă.
În acest sens, Tribunalul a avut în vedere și faptul că reclamanta a dispus de un bun în sensul art. 1 Protocolul I la C.E.D.O, întrucât prin sentința civilă nr. 3372/06.03.1998 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București în dosarul nr. 7067/1997, rămasă definitivă și irevocabilă prin neatacare, CGMB a fost obligat să-i lase reclamantei în deplină proprietate și posesie imobilul situat în București, ., sector 1 compus din teren de 272,62 mp și cele 5 corpuri de clădire edificate pe teren, fiind emisă în acest sens Dispoziția nr.1296/25.05.1998 a Primarului General al M. București.
Pentru considerentele expuse, Tribunalul a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare prin care pârâții I. A. și I. M. au dobândit apartamentul, și, soluționând cel de-al doilea capăt de cerere prin aplicarea dispozițiilor speciale ale Legii nr. 10/2001, a dispus restituirea imobilului către reclamantă.
Împotriva sentinței tribunalului, au declarat recurs pârâții I. A., I. M., P. M. București - Municipiul București prin Primarul General și ..
În motivarea recursului declarat de pârâtul .> aceasta a criticat soluția pronunțată, motivat de faptul că se întemeiază pe o greșită interpretare și aplicare a principiului validității aparenței de drept (error communis facit ius), precum și a dispozițiilor art. 45 alin.2 din Legea nr. 10/2001 și a dispozițiilor Legii nr. 112/1995, deoarece contractul de vânzare-cumpărare nr._ a fost perfectat cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, și cu bună credință.
S-a arătat că la data încheierii contractului, titlul statului asupra imobilului nu fusese desființat, iar vânzătorul nu putea avea decât reprezentarea neechivocă asupra faptului că statul era proprietar asupra imobilului, noțiunea de valabilitate au nevalabilitate a titlului statului fiind consacrată expres, ulterior prin Legea nr. 213/1998.
De asemenea, la data încheierii actului, imobilul nu era notificat în vederea restituirii în natură de către persoana îndreptățită, potrivit dispozițiilor art. 2 din Legea nr. 112/1995, astfel încât, neexistând interdicție legală, s-a procedat la vânzarea imobilului, în cauză nefiind administrate probe care să răstoarne prezumția de bună credință a vânzătorului la perfectarea actului.
În consecință, recurentul a solicitat admiterea recursului, modificarea în tot a sentinței, iar pe fond, respingerea cererii, ca neîntemeiate.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
În motivarea recursului declarat de pârâtul Municipiul București prin Primarul General, acesta a susținut că în mod greșit s-a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare, deoarece acesta a fost încheiat cu respectarea tuturor condițiilor de validitate prevăzute de art. 948 Cod civil, respectiv, părțile au avut capacitatea de a contracta, a existat consimțământul valabil exprimat al ambelor părți contractante, obiectul a fost determinat și se afla în patrimoniul vânzătorului la momentul vânzării, iar cauza a fost licită, nefiind prohibită de lege.În consecință, nu se poate reține o cauză de nulitate absolută a contractului de vânzare-cumpărare, mai ales că nu au fost încălcate nici dispozițiile art. 9 și 14 din Legea nr. 112/1995.
Pentru aceste motive, recurentul a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei, iar pe fond, respingerea acțiunii ca neîntemeiată.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
În motivarea recursului declarat de pârâții I. A. și I. M., aceștia au solicitat în primul rând calificarea căii de atac, ca fiind apelul, iar nu recursul, întrucât, cauza a parcurs mai multe cicluri procesuale, și în fiecare dintre ele, sentința instanței de fond a fost supusă apelului.
Recurenții au arătat că instanța de fond a încălcat dispozițiile art. 315 Cod procedură civilă, deoarece nu a analizat apărările recurenților și ale M. București, în ceea ce privește legalitatea contractului de vânzare-cumpărare, printr-o motivare simplistă și lipsită de suport legal și probatoriu, instanța constatând că recurenții nu au fost de bună credință la încheierea contractului.Buna credință, susțin recurenții, a fost verificată într-un alt ciclu procesual, ce a format obiectul dosarului nr._/1998 al Judecătoriei Sectorului 1, în care, prin sentința civilă nr. 4888/14.03.2000 s-a stabilit că aceștia au fost de bună credință la încheierea actului juridic, fapt ce a intrat în autoritatea de lucru judecat,
Recurenții au arătat că în mod greșit s-a reținut că nu au făcut verificările necesare pentru a stabili dacă imobilul fusese revendicat, fără a se indica eventual demersurile pe care nu le-au îndeplinit, și tot în mod greșit, s-a reținut că reclamanta notificase P. cu privire la restituirea acestui bun, deoarece din avizul Serviciului juridic al Primăriei M. București rezultă că la momentul încheierii contractului, nu existau impedimente la perfectarea acestuia. Recurenții au arătat că nu aveau unde efectua alte verificări cu privire la situația juridică a apartamentului, cât timp Legea nr. 112/1995 nu le impunea acest lucru, iar la acel moment, nu exista regimul de carte funciară unde s-ar fi putut face eventuale verificări. Prin urmare, în mod nelegal s-a reținut că recurenții nu s-ar afla într-o eroare comună și invincibilă la momentul încheierii contractului, fiind interpretate greșit dispozițiile art. 45 din Legea nr.10/2001.
Deși nu a administrat nici o probă care să răstoarne prezumția de bună credință, în mod greșit, susțin recurenții, instanța de fond a constatat că aceasta nu a existat, deși, în favoarea lor operau dispozițiile art. 486, 487, art. 1899 alin. 2 cod civil și nu exista nici o rațiune pentru ca la data când s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, să se considere acest bun ca neintrând în obiectul de reglementare al art. 1 alin. 1 din Legea nr. 112/1995, astfel cum a fost interpretat prin decizia nr. 73/1995 a Curții Constituționale.
S-a mai arătat că, deși recurenții au făcut referiri la dispozițiile Deciziei nr. 33/2008 a Înaltei Curți de Casație și Justiție și ale Legii nr. 1/2009, instanța de fond nu a făcut nici o referire la acestea.
Recurenții au mai invocat cauza R. contra României prin care s-a statuat că persoanele care și-au dobândit cu bună credință bunurile nu trebuie aduse în situația de a suporta ponderea responsabilității statului care a confiscat aceste bunuri, iar diminuarea vechilor atingeri nu trebuie să creeze noi prejudicii disproporționale,
În consecință, recurenții au solicitat admiterea recursului, modificarea în tot a sentinței, în sensul respingerii acțiunii ca neîntemeiate.
Prin încheierea din data de 11.10.2012, Curtea a calificat drept apel calea de atac exercitată în cauză, având în vedere că obiectul cererii de chemare în judecată îl reprezintă constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare întocmit în baza Legii nr. 112/1995 și revendicare, iar cauza a mai parcursul două cicluri procesuale în primă instanță, apel și în recurs, astfel încât, aspectul referitor la calea de atac ce poate fi exercitată, a fost deja stabilit cu putere de lucru judecat.
În apel, a fost administrată proba cu înscrisuri, în cadrul căreia au fost emise adrese la P. M. București și . a se comunica avizul Serviciului juridic al Primăriei M. București la întocmirea contractului și cererea de restituire formulată de reclamantă în baza Legii nr. 112/1995, precum și toate actele care au stat la baza încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Examinând sentința apelată, prin prisma criticilor expuse mai sus, având în vedere și dispozițiile art. 296 alin. 1 Cod procedură civilă, Curtea reține următoarele:
Apelurile formulate de toți apelanții pârâți vizează soluția de admitere a capătului de cerere privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare nr. 163/112/20.02.1997 încheiat în baza Legii 112/1995 între pârâții P. M. București, prin mandatar . București, în calitate de vânzător și I. A. și I. M., în calitate de cumpărători.
Criticile formulate sunt nefondate, pentru considerentele ce succed:
Contractul de vânzare cumpărare a cărui nulitate absolută se cere a fi constatată, vizează un imobil ce intră în domeniul de aplicare al Legii 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate abuziv in perioada 06.03._89.
Din această perspectivă, în mod corect a avut în vedere prima instanță dispozițiile art. 45 (fost art. 46) care reglementează situația juridică a actelor de înstrăinare având ca obiect imobile ce cad sub incidența acestei legi.
Textul legal menționat face referire atât la imobilele preluate fără titlu valabil (alin 2), situație în care actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credință, cât și la imobilele preluate cu titlu( alin. 4), ipoteză în care actele respective sunt lovite de nulitate absolută dacă au fost încheiate cu încălcarea dispozițiilor legale imperative la data înstrăinării.
În cauză, în mod corect a reținut tribunalul că sunt incidente prevederile alin. 2 ale articolului menționat, dat fiind faptul că imobilul a fost trecut în proprietatea statului fără titlu valabil, caz în care, ceea ce se impunea a se analiza în speță este buna credință a părților contractante la încheierea actului.
În ceea ce privește nevalabilitatea titlului statului relativ la preluarea imobilului în litigiu, Curtea are în vedere că dispozițiile art. 56 din Legea nr. 4/1973, în baza căreia imobilul a trecut în proprietatea statului, contraveneau prevederilor art.36 din Constituția din 1965, în vigoare la acea dată, potrivit cu care „dreptul de proprietate este ocrotit de lege”, cât și prevederilor art.481 din Codul civil, potrivit cărora „nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică și primind o dreaptă și prealabilă despăgubire”.
De asemenea, dispozițiile legii menționate contraveneau și prevederilor tratatelor internaționale la care România era parte, în speță disp. art.17 alin 1 din Declarația Universală a Drepturilor Omului, adoptată de Adunarea Generală a Organizației Națiunilor Unite la data de 10.12.1948, potrivit cărora „orice persoană are dreptul la proprietate, atât singură, cât și în asociere cu alții” și „nimeni nu poate fi lipsit în mod arbitrar de proprietatea sa”.
Constatarea nevalabilității titlului statului atrage așadar incidența în cauză a prevederilor art. 46 al 2 din Legea 10/2001, care nu face altceva decât să consacre expres soluția nulității absolute a înstrăinării lucrului altuia în cazul în care ambele părți au fost de rea credință.
Sub acest aspect, în mod corect a reținut prima instanță că în cauză, vânzătorul a fost de rea credință la încheierea actului, cunoscând intenția moștenitorului fostului proprietar de a reintra în posesia bunului, în condițiile în care contractul a fost perfectat la data de 20.02.1997, deși intimata reclamanta înregistrase deja la data de 23.04.1996 o cerere de restituire a imobilului la Comisia de Aplicare a Legii 112/1995, iar în ianuarie 1997 s-a adresat cu o astfel de cerere și către Romconfort și Romvial.
În apel, în urma adresei efectuate de instanța în acest sens au fost depuse la dosar și copiile de pe cererile de restituire adresate de intimata reclamantă Comisiei de Aplicare a Legii 112/1995 la data de 23.04.1995 și Primăriei sectorului 1 la data de 23.01.1997 (filele 47-49).
În plus, pe contractul de închiriere care a stat la baza întocmirii actului de vânzare cumpărare, se face mențiunea „proces”, intimata reclamantă formulând acțiune în revendicare, în contradictoriu cu CGMB, proces ce a făcut obiectul dosarului nr. 7067/1997, soluționat prin sentința civilă nr. 3372/06.03.1998, prin care acțiunea a fost admisă, pârâții din cauza respectivă fiind obligați să lase intimatei reclamante imobilul în deplină proprietate și liniștită posesie.
În ceea ce îi privește pe apelanții pârâți cumpărători, instanța a apreciat în mod corect că aceștia nu se pot prevala de o bună credință perfectă, care să salveze actul de la nulitate, în condițiile în care intimata reclamantă formulase cerere de cerere de restituire a imobilului încă din anul 1996, iar cu minime diligențe, cumpărătorii puteau afla că bunul face obiectul unei cereri de restituire.
Este adevărat că potrivit art. 1899 Codul civil din 1864, buna credință se prezumă, dar, pentru ca buna credință să poată avea urmarea de excepție dedusă din interpretarea art. 45 alin. 2 din Legea 10/2001, respectiv validarea unui act juridic de înstrăinare încheiat cu un neproprietar, este necesar ca, în raport cu împrejurările încheierii actului respectiv să se stabilească în mod neîndioelnic că achizitorul a contractat cu credința că cel de la care a dobândit, avea toate însușirile cerute de lege pentru a-i putea transmite proprietatea, credință care trebuia să se formeze în urma diligențelor depuse.
În speță, apelanții pârâți I. A. și I. M. nu au făcut dovada întreprinderii vreunui demers la Comisia de aplicare a Legii 112/1995 pentru aflarea situației juridice a imobilului, respectiv dacă acesta face obiectul unei cereri de restituire, la dosar nefiind depus vreun răspuns al autorității respective sau o cerere formulată de apelanți în sensul arătat.
Susținerea apelanților pârâți referitoare la faptul că din avizul Oficiului juridic al Primăriei rezultă că la momentul încheierii contractului nu existau impedimente pentru perfectarea acestuia, nu poate fi primită, deoarece din actele care au stat la baza întocmirii contractului de vânzare în cauză (acte depuse și în apel în urma adresei efectuate de instanță în acest sens și cu mențiunea expresă de a se depune avizul respectiv), nu rezultă existența înscrisului de care au făcut vorbire apelanții pârâți .
Atitudinea de pasivitate a apelanților pârâți nu este de natură a contura buna credință a acestora în înțelesul Legii 10/2001, astfel că pârâții nu pot invoca în beneficiul lor dispozițiile art. 45 alin. 2 pentru a-și consolida dreptul de proprietate.
Nefondată este și susținerea apelanților pârâți în sensul că buna lor credință s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat într-un alt proces, ce a format obiectul dosarului nr._/1998 al Judecătoriei sectorului 1, prin sentința civilă nr. 4888/14.03.2000.
Această cauză a avut ca obiect, într-adevăr, cererea formulată de reclamanta C. R. M., în contradictoriu cu pârâții CGMB, I. A. și . constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare nr._ .
Deși prin sentința civilă nr. 4888/14.03.2000 invocată de apelanții pârâți, Judecătoria sectorului 1 a admis acțiunea formulată, această sentință a fost desființată prin decizia civilă nr. 216/29.01.2001 pronunțată de Tribunalul București secția a IV a civilă, prin care, printre altele, s-a admis excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei în promovarea capătului de cerere privind constatarea nulității absolute a contractului de vânzare cumpărare, această hotărâre rămânând irevocabilă prin constatarea nulității recursului, conform deciziei civile nr. nr. 3210/23.11.2001 a C. (filele 36-39 dosar 2816/2002).
Prin urmare, sentința de care se prevalează apelanții pârâți a fost desființată, cauza fiind soluționată irevocabil în baza unei excepții procesuale, astfel că este nefondată susținerea apelanților pârâți în sensul că buna lor credință a fost reținută cu autoritate de lucru judecat.
În ceea ce privește cauza R. contra României, invocată de apelanții pârâți I., Curtea constată că aceasta nu este aplicabilă în cauză, deoarece vizează o altă ipoteză decât cea dedusă judecății.
Astfel, reclamanții in cauza R. c. României obținuseră o hotărâre judecătorească irevocabilă prin care s-a respins cererea de anulare a contractului de vânzare cumpărare încheiat în baza Legii 112/1995 constatându-se că au fost de bună credință la încheierea actului, dar această hotărâre a fost desființată ca urmare a recursului în anulare declarat de Procurorul General.
În raport cu această situație de fapt, instanța europeană a considerat că anularea de către Curtea Supremă de Justiție a hotărârii judecătorești irevocabile a înfrânt principiul securității raporturilor juridice, aducând atingere dreptului reclamantei la un proces echitabil, garantat de art. 6 par 1 din Convenție și a avut efect privarea reclamantei de bunul său în sensul celei de a doua fraze din alineatul 1 din articolul 1 din Protocolul nr.1.
Or, elementele avute în vedere în cauza R. menționate mai sus nu se regăsesc in speța dedusă judecății pentru a se face aplicarea principiilor menționate.
În ceea ce privește critica referitoare la faptul că apelanții pârâți I. au invocat dispozițiile deciziei în interesul legii nr. 33/2008 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție la care prima instanță nu a făcut referire, Curtea reține că acest aspect ține de capătul de cerere privind revendicarea, ce a fost soluționat în cauză doar în raport cu pârâtul Municipiul București, prin Primarul General.
Astfel, prima instanță a reținut că urmare a constatării nulității contractului de vânzare cumpărare, imobilul a reintrat în patrimoniul unității administrativ teritoriale și întrucât intimata reclamantă deține un bun în sensul art. 1 din Protocolul 1 adițional la Convenție, dat fiind că prin sentința civilă nr. 3372/1998 pronunțată de Judecătoria sectorului 5 s-a admis acțiunea în revendicare în contradictoriu cu CGMB, s-a apreciat că se impune restituirea bunului în cadrul prezentului litigiu, iar nu în procedura prevăzută de Legea 10/2001.
Apelantul pârât Municipiul București prin Primarul General nu a criticat această soluție, iar criticile formulate de apelanții pârâți I. sub acest aspect nu se impun a fi analizate, câtă vreme soluția respectivă nu a fost pronunțată în contradictoriu cu aceștia.
Pentru toate considerentele expuse mai sus, în temeiul art. 296 Cod procedură civilă, Curtea va respinge apelurile, ca nefondate.
În baza art. 274 alin. 1 Cod procedură civilă, având în vedere că prin respingerea apelurilor, apelanții pârâți au căzut în pretenții, în sensul textului legal enunțat, Curtea va obliga pe aceștia la plata către intimata-reclamantă a sumei de 2700 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu de avocat, conform chitanțelor aflate la filele 70-71 dosar apel.
Văzând și disp. art. 377 alin. 1 pct. 3 Cod procedură civilă,
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondate, apelurile declarate de apelanții-pârâți I. A., I. M. domiciliați în București, ., ., ., P. M. București - Municipiul București, prin Primarul General cu sediul în București, Splaiul Independenței nr. 291-293, sector 6 și ., cu sediul în București, .. 15 A, sector 3 împotriva sentinței civile nr. 268/10.02.2012 pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimata-reclamantă C. R.-M. cu domiciliul ales la C.Av. A. R. în București, .. 29, sector 1.
Obligă apelanții-pârâți la plata către intimata-reclamantă a sumei de 2700 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi, 07.03.2013.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
M. A. M. S. G.
GREFIER
M. D.
Red/tehnored MAM
Tehnored. GC – 7 ex
Jud. fond: A. I. T.
| ← Pretenţii. Decizia nr. 1319/2012. Curtea de Apel BUCUREŞTI | Revendicare imobiliară. Decizia nr. 209/2012. Curtea de Apel... → |
|---|
