Expropriere. Decizia nr. 1282/2014. Curtea de Apel CLUJ
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1282/2014 pronunțată de Curtea de Apel CLUJ la data de 28-10-2014 în dosarul nr. 1179/117/2010
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 1282/R/2014
Ședința publică din 28 octombrie 2014 Instanța constituită din:
Președinte: A. C.
Judecători: V. M. - președintele Curții de Apel Cluj
A.-A. C.
Grefier: S.-D. G.
S-a luat în examinare recursul declarat de pârâtul S. R. PRIN CNADNR împotriva sentinței civile nr. 309 din 19 iunie 2014, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr._ privind reclamanta S.C. E. HOLDING SRL, având ca obiect expropriere.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă reprezentanta Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Cluj, doamna procuror T. O. și reprezentanta reclamantei intimate, doamna avocat I. O. C. cu împuternicire avocațială la dosar.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Recursul este scutit de plata taxei judiciare de timbru.
S-a făcut referatul cauzei, după care, reprezentanta reclamantei intimate solicită instanței a se reveni cu adresă către Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară Cluj, Camera Notarilor Publici și Primăria comunei G., întrucât nu s-a răspuns în totalitate solicitărilor instanței.
Instanța constată că atât Camera Notarilor Publici Cluj cât și Primăria comunei G. au răspuns solicitărilor instanței.
De asemenea, prin adresa emisă de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Cluj ( fila 77 din dosar) s-a învederat instanței faptul că nu au fost identificate contracte de vânzare-cumpărare încheiate în perioada 2013-2014 pentru terenuri similare cu cele aflate în litigiu.
Raportat la datele existente la dosar, instanța apreciază că nu se mai impune revenirea cu adresă.
Nefiind formulate cereri prealabile ori excepții de invocat, Curtea constată cauza în stare de judecată, declară închise dezbaterile și acordă cuvântul cu privire la recursul formulat.
Reprezentanta reclamantei intimate solicită respingerea recursului ca nefundat, cu cheltuieli de judecată.
Reprezentanta Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Cluj solicită respingerea recursului cu consecința menținerii sentinței atacate, apreciind că instanța de fond a pronunțat o hotărâre legală și temeinică de obligare a CNADNR la plata despăgubirilor.
CURTEA
Deliberând, reține că:
I. Prin sentința civilă nr. 309 din 19 iunie 2014 a Tribunalului Cluj, pronunțată în dosarul nr._ , s-a admis în parte acțiunea civilă promovată de reclamanta ., împotriva pârâtului S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. (C.N.A.D.N.R.), dispunându-se obligarea pârâtului la plata către reclamantă a sumei de 4.375 Euro, echivalentul în lei la momentul plății, cu titlu de despăgubiri pentru terenul în suprafață de 175 mp., arabil intravilan, identificat prin număr cadastral 4949 din localitatea G., expropriat conform Hotărârii nr. 25/30.09.2009, emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr.198/2004 din cadrul Consiliului local G..
A fost obligat pârâtul să achite reclamantei suma de 3.291 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a avut în vedere, în principal, următoarele:
Prin Hotărârea nr. 25/30.09.2009, emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr.198/2004 Jud. Cluj, Consiliul local G., s-a aprobat despăgubirea pentru imobilul expropriat, situat în localitatea G., arabil extravilan cu ieșire la DN 1, în suprafață totală de 175 mp., identificat prin număr cadastral 4949, în cuantum de 12.450,67 lei reprezentând echivalentul a 2.975 Euro la cursul BNR din data de 29.09.2009, care va fi consemnată, în temeiul art. 5 alin. 8 din Legea nr. 198/2004 și art. 5 al. 19, 22 din Normele de aplicare aprobate prin H.G. nr. 434/2009 pe numele persoanei îndreptățite să primească despăgubiri, fiind reclamanta S.C. E. Holding S.R.L.
Hotărârea nr. 25/30.09.2009, precum și Procesul-verbal nr. 25/30.09.2009, atașat hotărârii, consemnează refuzul societății reclamante de a accepta suma oferită cu titlu de despăgubire, motivat, în esență, de faptul că prețul pe m.p. este sub valoarea de circulație a terenurilor din zonă.
Potrivit extrasului de carte funciară depus la dosar, reclamanta este proprietara tabulară a imobilului teren arabil în suprafață de 175 mp., înscris în CF nr._, nr. cad.4949, împrejurare față de care, susținerile pârâtei în sens contrar sunt evident nefondate.
Sintagma „prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel”, prevăzută în art. 26 alin. (1) și alin. (2) din Legea nr. 33/1994, definește prețul de piață, anume prețul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piață concurențială, atunci când sunt întrunite toate condițiile unei vânzări oneste și în care cumpărătorul și vânzătorul activează în cunoștință de cauză, prudent, în interesul propriu, presupunând că niciunul din aceștia nu este supus unei constrângeri exagerate.
Astfel, în stabilirea acestui preț, s-a dispus efectuarea în cauză a unui raport de expertiză, completat ulterior prin răspunsul la obiecțiuni.
Din concluziile acestui raport depus la data de 28.05.2013 a rezultat că valoarea de piață estimată a proprietății imobiliare în discuție este, la data efectuării lucrării, de 4.375 euro.
Metoda utilizată de experți a fost aceea a comparației directe, precizându-se totodată că actele autentice depuse de pârâtă în probațiune nu au putut fi luate în considerare întrucât, fie vizau terenuri situate în alte localități decât terenul evaluat, fie aveau altă categorie de folosință (fânaț, extravilan etc).
Se impune precizarea că terenul în litigiu figurează în Hotărârea nr. 25/30.09.2009 precum și Procesul-verbal nr. 25/30.09.2009 ca având categoria arabil, extravilan, însă în realitate, așa cum rezultă din adresa nr. 6549/26.07.2010, emisă de . la data de 28.07.2010, terenul este situat în intravilanul localității, conform Planului Urbanistic General al acestei localități.
Ca atare, contrar susținerilor pârâtei, în mod corect, comisia de experți, evaluând imobilul, a avut în vedere categoria acestuia de teren intravilan și nu extravilan.
Valoarea stabilită prin raportul de expertiză inițial a fost menținută de comisia de experți și după formularea răspunsului la obiecțiuni, arătându-se în plus, că au fost avute în vedere contracte autentice referitoare la terenuri similare celui în cauză, încheiate în anul 2009, și că, valorile cuprinse în aceste contracte, coroborate cu descreșterea pieței imobiliare, susțin valoarea menționată de 25 euro/mp.
În ceea ce privește pretenția reclamantei cu privire la stabilirea despăgubirii cuvenite prin includerea costurilor efectuate pentru amenajarea terenului expropriat, instanța a apreciat-o ca fiind nefondată.
II. Împotriva acestei sentințe a declarat recurs pârâta Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A., solicitând ca ulterior recalificării căii de atac din recurs în apel să se dispună schimbarea sentinței în sensul respingerii acțiunii reclamantei, cu cheltuieli de judecată.
În subsidiar, s-a solicitat ca în cazul în care s-ar considera că nu se impune recalificarea căii de atac, să se modifice sentința în sensul respingerii acțiunii, cu cheltuieli de judecată.
În secundar, s-a solicitat casarea sentinței și trimiterea cauzei spre rejudecare la Tribunalul Cluj, cu cheltuieli de judecată.
Motivându-se calea de atac s-au arătat, cu precădere, următoarele:
a) Potrivit solicitării reclamantei, obiectul litigiului are o valoare de peste 100.000 lei, astfel că se impune, prin raportare la prevederile art. 2821 C.pr.civ., recalificarea căii de atac din recurs în apel.
b) Prima instanță a încălcat dispozițiile art. 9 din Legea nr. 198/2004 coroborate cu cele ale art. 26 din Legea nr. 33/1994, precum și dispozițiile art. 129 C.pr.civ., câtă vreme a avut în vedere un cuantum al despăgubirilor stabilit cu nesocotirea criteriilor legate de determinare. Nu au fost avute în vedere contracte autentice de vânzare-cumpărare privitoare la terenuri similare, experții tehnici mărginindu-se la a consulta trei oferte de vânzare-cumpărare care nici măcar nu priveau terenuri comparabile cu cel în litigiu.
În ce privește contractele de vânzare-cumpărare menționate de prima instanță, acestea nu erau apte să releve valoarea de circulație a terenului în litigiu, ele fiind încheiate în anul 2009.
c) Contractele de vânzare-cumpărare depuse de pârâtă nu au fost analizate de prima instanță, deși priveau terenuri similare celui în litigiu.
În interesul soluționării juste a cauzei apelanta înțelege să depună în apel copii a trei noi contracte de vânzare-cumpărare relevante.
Este de observat și că multe dintre contractele de vânzare-cumpărare aflate la dosarul cauzei consfințesc valori net inferioare celei de 25 euro/mp propusă de experți și omologată de prima instanță.
Prima instanță a încălcat obligația de a avea rol activ prin aceea că hotărârea ei se întemeiază pe o gravă greșeală de fapt și de drept, decurgând dintr-o apreciere eronată a probelor administrate, respectiv proba cu expertiza tehnică de evaluare. S-a refuzat refacerea expertizei ori efectuarea unei noi expertize, ceea ce a condus la stabilirea unui cuantum greșit al despăgubirilor, contrar dispozițiilor art. 216 din Legea nr. 33/1994.
Nu s-a ținut cont nici de faptul că și în situația în care terenul litigios este situat în intravilan, pe el nu se putea construi.
d) Greșit s-a dispus și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 3.291 lei, în condițiile în care s-a dovedit că despăgubirea stabilită de expropriator a fost una justă și prealabilă. Cheltuielile de judecată ar fi trebuit să rămână în sarcina reclamantei, câtă vreme cererea acesteia de majorare a despăgubirilor s-a dovedit neîntemeiată.
Trebuie remarcat și că legiuitorul nu a stabilit o ierarhie a probelor în materie de expropriere, proba cu expertiza judiciară urmând a fi apreciată liber de judecător, în coroborare cu celelalte dovezi administrate.
III. Intimata S.C. E. Holding S.R.L. a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat, pentru motivele arătate în scris (f. 51-54).
IV. Față de solicitarea pârâtei de recalificare a căii de atac din recurs în apel, în ședința de judecată din data de 30 septembrie 2014 (f. 59) prezenta instanță a respins solicitarea, reținând că la data introducerii cererii de chemare în judecată valoarea obiectului litigiului era 93.927,925 lei, corespunzător echivalentului în lei al sumei de 22.750 Euro pretinsă de reclamantă (la o paritate leu/EURO de 4,1287 lei/1 EURO, curs B.N.R.). Fiind deci vorba despre o valoare mai mică de 100.000 lei, dispozițiile art. 2821 alin.1 C.pr.civ. trimiteau la concluzia că hotărârea primei instanțe nu era supusă apelului, ci recursului.
V. Cu privire la recursul declarat, Curtea are în vedere următoarele:
Într-adevăr, dispozițiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 stabilesc că la calcularea cuantumului despăgubirilor experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum și de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptățite, luând în considerare și dovezile prezentate de aceștia.
Având ca reper aceste dispoziții legale, este de considerat că, ideal, stabilirea valorii terenului expropriat trebuie să se întemeieze pe comparația cu prețurile de vânzare, în aceeași unitate administrativ-teritorială, a unor terenuri identice („de același fel”) cu cel expropriat. În fapt însă este posibil să nu poată fi identificate tranzacții imobiliare în totul relevante, ceea ce obligă experții desemnați să uzeze de comparabile cât mai apropiate de acelea pretinse de lege, în scopul de a stabili cât mai corect valoarea terenului expropriat.
Este de avut în vedere, totodată, și că depunerea la dosarul cauzei a unor contracte de vânzare-cumpărare încheiate între alte persoane cu privire la terenuri identice ori asemănătoare, ca amplasament și caracteristici, cu cel expropriat nu obligă, în mod necesar, la luarea în considerare a acestora și la a se aprecia că sunt comparabile absolut relevante în ce privește prețul arătat în cuprinsul lor pentru a fi avute în vedere ca reper la determinarea valorii terenului expropriat. Astfel, atunci când prețurile menționate în asemenea contracte se situează cu mult sub nivelul în general cunoscut ca practicat pe piața liberă pentru astfel de terenuri, instanța ori părțile interesate au dreptul de a se îndoi de veridicitatea prețului consemnat în astfel de contracte.
Nu trebuie omis că există posibilitatea ca părțile ce încheie un contract de vânzare-cumpărare a unui imobil să menționeze în contractul autentic un preț mai mic de cel real convenit, în scopul de a plăti taxe mai mici aferente tranzacției.
Prin urmare, este de considerat că ceea ce prezintă, în sensul legii, relevanță, este prețul real cu care se vând în mod obișnuit terenuri de același fel cu terenul expropriat, iar nu un eventual preț simulat, căci nu s-ar putea lua în considerare decât ceea ce corespunde adevărului.
În cauza de față, Tribunalul a ordonat efectuarea unei expertize de determinare a valorii terenului expropriat, comisia de experți stabilind o valoare de 25 EURO/mp, deci mai mult cu 8 EURO față de valoarea de 17 EURO/mp stabilită prin hotărârea nr. 25/30.09.2009 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 județul Cluj, Consiliul Local G..
În cuprinsul raportului de expertiză s-a arătat, între altele, de ce unele contracte autentice de vânzare-cumpărare privitoare la alte terenuri, și care au fost depuse de pârâtă pentru comparație, nu au fost avute în vedere de comisia de experți, menționându-se (f. 225, 226 dosar Tribunal) că unele contracte priveau terenuri amplasate în alte localități, altele erau situate în aceeași localitate, dar în alte zone decât terenul în litigiu sau încadrându-se în altă categorie de folosință.
În aceste condiții, experții puteau uza, între altele, și de raportarea la oferte de vânzare cu privire la terenuri similare făcute pe piața liberă, sub condiția însă de a dovedi prudență și de a corobora cât mai adecvat probele utile.
Contrar celor afirmate de pârâtă, terenul în litigiu nu este situat în extravilan, ci în intravilanul localității G., așa cum în mod corect a stabilit prima instanță, întemeindu-se pe adresa nr. 6549/26.07.2010 emisă de . căreia se invoca Planul urbanistic general al comunei.
În ce privește contractele de vânzare-cumpărare nr. 113/2012, nr. 487/2012, nr. 288/2012 și nr. 187/2012, invocate de pârâtă în motivarea recursului, Curtea observă că prin acestea se face referire la valori ale prețului vânzării de 10 EURO/mp, 8 EURO/mp, 1,26 EURO/mp și 0,82 EURO/mp. Or, aceste valori se situează (îndeosebi cele din urmă) cu mult sub valoarea pe care însăși hotărârea de expropriere, sus-evocată o menționează, ceea ce naște serioase îndoieli cu privire la realitatea prețului stipulat de contractanți.
E. afirmă pârâta recurentă că prima instanță a încălcat prevederile art. 129 C.pr.civ. privitoare la obligația de a avea un rol activ, neputându-i-se reproșa Tribunalului că nu a stăruit pentru aflarea adevărului. În cauză a fost făcută expertiza cerută de lege, s-au primit obiecțiunile pârâților la aceasta și au fost comunicate experților, care au și răspuns, astfel că prima instanță a făcut ceea ce era necesar pentru o determinare cât mai corectă a valorii terenului expropriat.
În fine, greșit afirmă recurenta și că nu trebuia obligată la plata cheltuielilor de judecată, căci atâta vreme cât acțiunea reclamantei a fost admisă în parte, iar nu respinsă, pârâta are calitate de parte căzută în prezenții corespunzător măsurii în care acțiunea a fost admisă. În aceste circumstanțe, pârâta nu poate pretinde, în temeiul art. 274 C.pr.civ., completa sa exonerare de plata cheltuielilor de judecată.
În raport de cele ce preced, văzându-se și prevederile art. 304 pct. 9 și art. 312 alin. 1 C.pr.civ., se va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul S. R. prin Compania Națională de Autostrăzi și Drumuri Naționale din România S.A. împotriva sentinței civile nr. 309 din 19 iunie 2014 a Tribunalului Cluj, pronunțată în dosar nr._, pe care o menține.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 28.10.2014.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI
A. C. V. M. A.-A. C.
GREFIER
S.-D. G.
Red.VM/dact.MS
2 ex./13.01.2015
Jud.fond: M. O.-S.
| ← Grăniţuire. Decizia nr. 1205/2014. Curtea de Apel CLUJ | Anulare act. Decizia nr. 726/2014. Curtea de Apel CLUJ → |
|---|
