Superficie. Decizia nr. 427/2013. Curtea de Apel CRAIOVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 427/2013 pronunțată de Curtea de Apel CRAIOVA la data de 24-01-2013 în dosarul nr. 15548/318/2011
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 427
Ședința publică de la 24 Ianuarie 2013
Completul compus din:
Președinte: - Mihaela Loredana Nicolau Alexandroiu
Judecător: - C. R.
Judecător: - T. R.
Grefier: - S. C.
x.x.x.
Pe rol, judecarea recursului declarat de reclamanta . împotriva deciziei civile nr. 358 din data de 19 septembrie 2012, pronunțată de Tribunalul Gorj – Secția I Civilă în dosarul nr._ și a sentinței civile nr. 6355 din data de 10 aprilie 2012, pronunțată de Judecătoria Tg.J. în dosarul nr._, în contradictoriu cu pârâta . ca obiect superficie.
La apelul nominal, făcut în ședința publică, au răspuns administrator N. V. reprezentând recurenta reclamantă . și avocat B. G. C. reprezentând intimata pârâtă .>
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează, după care;
Administrator N. V. a depus la dosarul cauzei delegația nr. 5/24.01.2013 și note scrise. A învederat că nu are alte cereri de formulat.
Avocat B. G. C. a învederat la rândul său că nu are exepții de invocat, alte cereri de formulat.
Nemaifiind excepții de invocat, alte cereri prealabile de formulat, Curtea, constatând cauza în stare de soluționare, a acordat cuvântul asupra recursului.
Administrator N. V. reprezentând recurenta reclamantă . a solicitat admiterea recursului potrivit motivelor scrise de recurs și notelor scrise depuse la dosarul cauzei.
A solicitat acordarea cheltuielilor de judecată.
Avocat B. G. C. reprezentând intimata pârâtă . pus concluzii de respingere a recursului ca nefondat potrivit motivelor invocate în întâmpinarea depusă la dosarul cauzei.
A solicitat acordarea cheltuielilor de judecată.
CURTEA:
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 6355 din 10.04.2012 pronunțată de Judecătoria Tg.J. în dosarul nr._ a fost respinsă acțiunea așa cum a fost completată de reclamanta pârâtă ., în contradictoriu cu pârâta reclamantă .>
S-a respins cererea de instituire a dreptului de retenție formulată de reclamanta pârâtă ca prematură.
A fost admisă cererea reconvențională formulată de pârâtă reclamantă în parte.
A fost obligată reclamanta pârâtă să achite pârâtei reclamante suma de 30.000 lei reprezentând chirie restantă și lipsa de folosință pe perioada iunie 2010 - octombrie 2011.
S-a dispus evacuarea reclamantei pârâte din spațiul comercial situat în Tg-J., ., județul Gorj.
A fost obligată reclamanta pârâtă să plătească pârâtei reclamante suma de 3316 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că între cele două părți s-a încheiat contractul de închiriere nr. 1226/10.06.2004, având ca obiect închirierea spațiului situat în Tg-J., ., județul Gorj, proprietatea S.C. P. S.A Tg-J. (locator), pe o perioada de 1 an și o chirie de 1.500 lei/lună, exclusiv TVA iar prin art. 3 din contract s-a prevăzut posibilitatea prelungirii valabilității contractului prin act adițional, în art. 12 fiind prevăzut că prețul chiriei se va modifica periodic, cu acordul ambelor părți.
Ulterior, prin actele adiționale nr. 976/01.07.2005, 1221/30.06.2006, 1094/28.06.2007 și din 17.11.2008, încheiate de cele două părți, s-a prelungit succesiv valabilitatea contractului de închiriere până în data de 01.12.2009 și s-a stabilit prețul chiriei la 1875 lei / lună.
Chiar și după expirarea termenului de închiriere stabilit prin ultimul act adițional reclamanta S.C. V. - C. S.R.L a folosit în continuare spațiul închiriat cu permisiunea S.C. P. S.A Tg-J., fiind emise facturi fiscale de către locator pentru perioada 2009- mai 2010 și care au fost achitate de către reclamantă.
Instanța a constatat că obiectul inițial al contractului de închiriere nr.1226/2004 l-a constituit o sifonărie și o terasă fiind menționat expres acest obiect al contractului, iar ulterior, în anul 2005 pârâta . obținut autorizație de construire nr.37/31.01.2005 prin care a fost autorizată să execute lucrări de extindere, modificări interioare și modificare șarpantă conform proiectului de execuție depus la dosarul cauzei.
S-a reținut din probatoriul administrat în cauză, în special din depozițiile martorilor audiați rezultă faptul că aceste lucrări de extindere au fost efectuate în principal de către reclamantă care a achiziționat materiale de construcție aferente executării lucrării chiar de la pârâta . și aceasta a participat la edificarea noii extinderi a construcției prin punerea la dispoziție a unui număr de cinci persoane care aveau calitatea de angajați ai . care au participat efectiv la executarea manoperei necesare extinderii spațiului comercial.
S-a reținut că părțile au precizat în art.8 din contract faptul că „ modificările aduse spațiului se vor putea executa de chiriaș pe cheltuiala sa și cu acceptul dat de proprietar”, iar în art.14 din contract părțile au stipulat că „ investițiile făcute ( materiale dacă este cazul) vor fi decontate de proprietar pe bază de documente justificative”.
Sub acest aspect instanța a reținut ca având relevanță juridică în cauză și adresa nr.7/10.03.2005 emisă de către reclamantă) prin care reclamanta a solicitat pârâtei să-și dea acceptul în scris pentru modificări și îmbunătățiri invocând art.8 alin 2 din contract.
Instanța a apreciat că cererea privind instituirea unui drept de superficie asupra terenului ocupat de spațiul comercial cu extindere, nu poate fi primită în contextul în care pe de o parte din probele administrate în cauză nu rezultă o contribuție exclusivă a reclamantei la edificarea acestei construcții, deși are o contribuție majoritară, iar pe de altă parte reclamanta nu a dovedit în nici un caz un drept de proprietate asupra construcției ci eventual un drept de creanță care poate justifica solicitarea sa de a fi despăgubită pentru contribuția la edificarea extinderii spațiului comercial.
Cât privește dreptul de retenție solicitat de reclamantă prin completarea de acțiune, instanța a reținut că această cerere privind instituirea dreptului de retenție este prematur formulată, în condițiile în care în cadrul procesual dedus judecății nu se poate stabili cu certitudine întinderea dreptului de creanță al reclamantei, iar instituirea acestui drept de retenție implică în mod necesar cuantificarea sumelor datorate de către pârâtă pentru ca acest drept de retenție să capete concretențe și eficiență juridică.
În ceea ce privește cererea reconvențională, instanța a apreciat că aceasta este întemeiată în parte pentru următoarele considerente:
Așa cum rezultă din recunoașterea explicită a reclamantei, plata chiriei aferentă contractului de închiriere a fost sistată începând cu luna iunie 2010, deși între părți a avut loc o relocațiune tacită a contractului chiar și după expirarea termenului din ultimul act adițional.
Ori, în condițiile în care contractul încheiat între părți a încetat să-și producă efectele ca urmare a expirării termenului stabilit prin contract așa cum a fost modificat prin actele adiționale, iar pe de altă parte reclamanta pârâtă . a sistat plata chiriei, iar instanța a constatat că reclamanta nu este deținătoarea unui drept real asupra acestui spațiu ci a unui drept de creanță, instanța a apreciat că deținerea spațiului de către aceasta nu are nici o justificare legală sau contractuală, drept pentru care a admis cererea privind evacuarea acesteia din spațiul comercial închiriat inițial și ulterior extins.
În ceea ce privește cererea privind plata chiriei și a lipsei de folosință pe care pârâta . evaluat-o la suma de_,48 lei, instanța a constatat că aceasta cerere este întemeiată în parte.
Astfel, deși pârâta prin cerere reconvențională a susținut că reclamanta avea obligația de plată a chiriei lunare în cuantum de 1953,78 lei conform facturilor emise și depuse la dosarul cauzei, instanța a reținut că prin ultimul act adițional din data de 17.11.2008, părțile au convenit plata unei chirii lunare în cuantum de 1875 lei, sumă pe care instanța o va avea în vedere la calcularea chiriei datorate și a despăgubirilor ce se impun a fi suportate de către reclamantă pentru perioada în care a ocupat spațiul comercial.
Pentru cuantificarea debitului datorat sub acest aspect de către reclamanta pârâtă ., instanța a avut în vedere intervalul de timp cuprins între data de la care reclamanta pârâtă nu a mai achitat chiria respectiv luna iunie 2010 și până la data solicitată prin cererea reconvențională luna octombrie 2011, fără a se lua în calcul perioada ulterioară întrucât instanța a apreciat că această cerere care a fost depusă la ultimul termen de judecată este tardivă raportat la dispozițiile art.132 C.proc.civ.
Așadar în raport de cuantumul chiriei reținut de instanță și perioada de referință evidențiată mai sus, instanța a stabilit ca reclamanta pârâtă să plătească suma de 30.000 lei cu titlul de chirie restantă și de contravaloare a folosinței spațiului comercial.
Constatând culpa procesuală a reclamantei pârâte și în raport de faptul că cererea reconvențională a fost admisă în parte, instanța în temeiul dispozițiilor art.274 C.proc.civ. a obligat reclamanta pârâtă . la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 3316 lei către pârâta reclamantă .>
Împotriva sentinței a declarat apel reclamantă ., criticând-o ca nelegală și netemeinică.
A susținut că instanța de fond a apreciat greșit că reclamanta nu are o contribuție majoritară la edificarea spațiului comercial, dimpotrivă contribuția acesteia este exclusivă și în această situație, având în vedere acceptul pârâtei la edificarea lucrărilor de extindere, instanța trebuia să constate calitatea de proprietar a reclamantei asupra construcției, și să instituie dreptul de superficie asupra terenului aferent.
De asemenea, s-a susținut că în mod greșit instanța a considerat ca prematur formulată cererea privind dreptul de retenție al reclamantei, câtă vreme aceasta folosește spațiul comercial iar pârâta reconvențional nu a achitat despăgubirile prevăzute de art. 14 din contractul de închiriere.
Prin sentința nr. 358 din data de 19 septembrie 2012, pronunțată de Tribunalul Gorj – Secția I Civilă în dosarul nr._ și a sentinței civile nr. 6355 din data de 10 aprilie 2012, pronunțată de Judecătoria Tg.J. în dosarul nr._
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut:
Din reexaminarea sentinței pronunțată, tribunalul a constatat următoarele:
Între reclamanta . și pârâta .-a încheiat contractul de închiriere nr. 1226 din 10.06.2004, având ca obiect închirierea de către reclamantă a spațiului comercial proprietatea pârâtei, situat în Tg – J. ., pe o perioadă de un an și cu chirie lunară de 1500lei, contractul fiind prelungit succesiv, prin actele adiționale încheiate ulterior.
Inițial, obiectul contractului de închiriere l-a constituit o sifonărie și o terasă, după care au fost efectuate lucrări de extindere a spațiului comercial.
În articolul 7 din acest contract, se prevede că reclamanta în calitate de chiriaș are obligația să execute la timp și în bune condiții, pe costuri proprii, lucrările de întreținere și reparați, iar în articolul 8 se prevede că modificările spațiului se pot efectua de către chiriaș pe cheltuiala sa și cu acceptul dat de proprietar. De asemenea, în articolul 14 din contract se stipulează că investițiile făcute vor fi decontate de proprietar pe baza documentelor justificative.
Părțile nu au stipulat alte clauze cu privire la efectuarea modernizărilor sau extinderii spațiului comercial închiriat, în schimb prin adresa nr.420 din 21.03.2005, pârâta .-a făcut cunoscut reclamantei că pentru efectuarea modificărilor la spațiul comercial vor fi înaintate antecalculații de preț ce vor fi aprobate de către . vor înainta situații de lucrări parțiale, pentru fiecare stadiu de lucrări urmând a se face antecalculații de preț de către proprietar, iar lucrările care se vor executa de chiriaș fără a fi aprobate de proprietar, vor cădea sub incidența contractului de închiriere și a legislației în vigoare.
Împrejurarea că reclamanta a efectuat lucrări de extindere și modernizare a spațiului comercial în afara condițiilor stipulate prin contractul de închiriere și fără să respecte cele menționate în adresa nr. 420/2005, nu-i conferă un drept de proprietate asupra construcției, chiar dacă are o contribuție majoritară, ci un drept de creanță, cum corect a reținut și instanța de fond.
Așadar, s-a reținut corect că în aceste condiții, reclamantei nu i se poate institui un drept de superficie asupra construcției.
Din interpretarea dispozițiilor art. 693NCC, rezultă că dreptul de superficie se dobândește în temeiul unui act juridic precum și prin uzucapiune sau prin alt mod prevăzut de lege, dar nu poate fi constituit prin hotărâre judecătorească, deoarece instanța nu are posibilitatea să dezmembreze dreptul de proprietate în lipsa unui text expres prevăzut de lege.
În acest sens este și practica CEDO în cauza Bock și P. contra României reținându-se că dreptul de superficie rezultă numai din lege, din prescripția achizitivă, din legat sau din acordul părților, iar simplul fapt de a ridica construcții pe terenul altuia, chiar cu bună credință, nu poate constitui un drept de superficie în beneficiul constructorului.
Critica referitoare la greșita soluționare a capătului de cerere privind instituirea, în favoarea reclamantului, a unui drept de retenție asupra construcției până la achitarea despăgubirilor de către pârâtă, a fost considerată nefondată, instanța reținând corect că această cerere este prematur formulată deoarece pentru recunoașterea unui drept de retenție, ca și garanție a recuperării unei creanțe, aceasta trebuie să fie certă, ori în speță, nu s-a stabilit cu certitudine întinderea dreptului de creanță al reclamantei.
Împotriva deciziei pronunțată de Tribunalul Gorj și a sentinței pronunțată de Judecătoria Tg. J. a formulat recurs reclamanta ., solicitând admiterea recursului, modificarea ambelor hotărâri în sensul admiterii acțiunii precizată.
A arătat că ambele hotărâri sunt netemeinicie și nelegale fiind pronunțate cu aplicarea greșită a legii.
Astfel, instanța trebuia să constate că recurenta este proprietara construcției în litigiu, situată în ., Jud. Gorj, întrucât din probatoriul administrat rezultă că aceasta a fost edificată în totalitate cu acordul pârâtei, în baza autorizației de construcției nr. 37 / 31.01.2005 cu respectarea în totalitate a proiectului întocmit.
Reținerea Tribunalului că nu a respectat prevederile contractului de închiriere și adresa nr. 420/2005, nu au suport probatoriu.
Fiind proprietarii construcției, în mod corect instanțele trebuiau să instituie un drept de superficie asupra terenului aferent cu o eventuală despăgubire pentru folosința acestuia.
În ceea ce privește dreptul de retenție, a dovedit cu actele depuse la dosar și raport de expertiză pentru evaluarea construcției întinderea creanței pe care o are către . care urmează a fi achitată de pârâtă în condițiile art. 14 din contractul de închiriere.
Prin întâmpinarea formulată de intimata pârâta .-a solicitat respingerea recursului, cu cheltuieli de judecată, întrucât ..J. este proprietarul spațiului comercial din litigiu și . nu are o contribuție exclusivă la edificarea spațiului comercial, iar acest spațiu a fost folosit în baza contractului de închiriere și nu sunt îndeplinite condițiile unui drept de retenție.
În ceea ce privește raportul de evaluare invocat de către recurenta-reclamantă, acesta nu îi este opozabil, fiind o probă extrajudiciară care nu poate fi luată în considerare .
Facturile fiscale depuse la dosarul cauzei de către recurenta-reclamantă, în valoare totală de 92.306,26 lei, nu pot fi luate în considerare, deoarece nu s-a făcut dovada că aceste materiale au fost folosite la modernizarea spațiului din litigiu.
Recurenta-reclamantă nu a avut un capăt de cerere prin care să solicite obligarea subscrisei la plata despăgubirilor invocate.
Recursul este nefondat.
Dreptul de superficie este un drept real, imobiliar care constă în dreptul de proprietate pe care-l are o persoană, denumită superficiar, asupra construcțiilor, plantațiilor sau altor lucrări, care se află pe un teren ce aparține unei alte persoane, precum și în dreptul de folosință al superficiarului asupra altui teren.
În speță, recurenta nu a făcut dovada în mod exclusiv a faptului că are un drept de proprietate asupra construcției.
Pentru a exista dreptul de superficie, este esențial să nu existe nici un dubiu asupra dreptului de proprietate intrinsec asupra construcției.
În speță, în mod corect s-a stabilit starea de fapt, de către instanțe, care au interpretat și aplicat corect dispozițiile legale incidente în cauză, pronunțând o hotărâre legală din acest punct de vedere .
De asemenea, s-a făcut o apreciere completă a probelor administrate în cauză, neexistând nici o neregularitate cu privire la încuviințarea și administrarea probelor.
Raportat la dispozițiile legale ce reglementează materia recursului, cale extraordinară de atac, exercitarea ei fiind circumscrisă doar motivelor de nelegalitate nu și de netemeinicie, se constată că nu se mai poate avea în vedere o reevaluare a stării de fapt, pe deplin stabilită în baza probatoriului administrat, Curtea urmând să analizeze hotărârea prin prisma legalității acesteia.
Corect s-a reținut de către instanțele anterioare faptul că, intre reclamanta . și pârâta .-a încheiat contractul de închiriere nr. 1226 din 10.06.2004, având ca obiect închirierea de către reclamantă a spațiului comercial proprietatea pârâtei, situat în Tg – J. ., pe o perioadă de un an și cu chirie lunară de 1500lei, contractul fiind prelungit succesiv, prin actele adiționale încheiate ulterior.
Inițial, obiectul contractului de închiriere l-a constituit o sifonărie și o terasă, după care au fost efectuate lucrări de extindere a spațiului comercial.
În acest contract la art. 8 se prevede că se pot efectua modificări ale spațiului de către chiriaș, pe cheltuiala sa cu condiția existenței acceptului, în acest sens, de la proprietar și în conformitate cu art. 14 din contract investițiile vor fi decontate de către acesta din urmă pe bază de documente justificative.
Totodată ,în art. 7 din contract ( fila 10, dosar fond) se prevede expres că la sfârșitul contractului, chiriașul să restituie spațiul închiriat în bună stare de ambele părți.
Prin urmare, față de aceste clauze contractuale nu s-a urmărit dobândirea unui drept de proprietate exclusivă de către chiriaș asupra construcției inițiale ce a făcut obiectul contractului de închiriere și nici asupra modificărilor sau extinderilor ce le-ar face în viitor, atâta vreme cât se prevede expres în art.14 și 7 din contract atât restituirea spațiului cât și decontarea de către pârâtă a c. valorii creanțelor efectuate eventual de către chiriaș.
Așadar, recurenta în această situație nu are decât un drept de creanță pe care si-l poate valorifica în condițiile legii în măsura în care respectă clauzele contractului de închiriere.
Părțile nu au stipulat alte clauze cu privire la efectuarea modernizărilor sau extinderii spațiului comercial închiriat, în schimb prin adresa nr.420 din 21.03.2005, pârâta .-a făcut cunoscut reclamantei că pentru efectuarea modificărilor la spațiul comercial vor fi înaintate antecalculații de preț ce vor fi aprobate de către . lucrările care se vor executa de chiriaș fără a fi aprobate de proprietar, vor cădea sub incidența contractului de închiriere și a legislației în vigoare.
Recurenta reclamantă a efectuat lucrări de extindere și modernizare a spațiului comercial în afara condițiilor prevăzute expres în contractul de închiriere și cu nerespectarea mențiunilor din adresa 420/2005 ,astfel încât chiar în situația în care are o contribuție majoritară, aceasta nu-i conferă un drept de proprietate, ci un drept de creanță și ca atare nu i se poate institui un drept de superficie în condițiile date.
Recurenta reclamantă a suportat cheltuielile extinderii, chiar majoritare, însă nu în exclusivitate, dată fiind participarea în mod cert a angajaților intimatei și atâta vreme cât modalitatea de suportare a cheltuielilor necesare extinderii nu a fost stabilită fără echivoc și nu s-a stipulat în contractul dintre părți condițiile în care se efectuează aceste extinderi.
Prin urmare, nu s-a dovedit o contribuție exclusivă a recurentei în privința edificării construcției și nu a dovedit un drept de proprietate asupra acesteia.
Recurenta reclamanta nu a putut dobândi un drept de proprietate asupra spațiului comercial edificat ulterior în condițiile în care pârâta a fost cea care a obținut autorizația de construcție necesară pentru extinderea acestui spațiu, iar pe de altă parte părțile au stipulat în contract în art.14 că „ investițiile materiale vor fi decontate de proprietar pe bază de documente justificative”, prevedere contractuală care este de natură să excludă dobândirea unui drept real, de proprietate de către reclamantă asupra spațiului comercial prin edificarea acestuia.
Intimata pârâta . și-a dat acordul ca lucrările de extindere să se execute în condițiile prevăzute în contractul de închiriere, solicitând o înaintare a situațiilor de lucrări finalizate, situație care exclude susținerea reclamantei în sensul că pârâta a fost de acord ca reclamanta să dobândească un drept de proprietate asupra extinderii spațiului comercial.
În concluzie recurentei reclamante nu i se recunoaște un drept de proprietate asupra construcției extinse a cărui regim juridic s-a reglementat special în art. 14 din contract, conferindu-i intimatei calitatea de proprietar asupra construcției cu obligația corelativă de a despăgubi pe recurentă în limita investițiilor realizate.
Solicitarea recurentei privind dreptul de retenție nu are suport decât în contextul în care aceasta formula o cerere în pretenții în valorificarea dreptului de creanță, întrucât
instituirea acestui drept de retenție implică în mod necesar cuantificarea sumelor datorate de către intimată pentru ca acest drept de retenție să capete concretețe și eficiență juridică, putând fi solicitat după stabilirea în concret a despăgubirilor.
În speță, nu s-au formulat critici decat în privința dreptului de superficie și a celui de retenție, astfel încât Curtea s-a pronunțat raportat la principiul disponibilității în limitele investirii.
Văzând și dispoz. art. 312 alin. 1 teza 2 C.pr.civilă se va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta ..
Conform art. 274 C.pr.civilă va fi obligată recurenta reclamanta . la 1500 lei cheltuieli de judecată către pârâta . onorariu avocat.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta . împotriva deciziei civile nr. 358 din data de 19 septembrie 2012, pronunțată de Tribunalul Gorj – Secția I Civilă în dosarul nr._ și a sentinței civile nr. 6355 din data de 10 aprilie 2012, pronunțată de Judecătoria Tg.J. în dosarul nr._, în contradictoriu cu pârâta .>
Obligă reclamanta . la 1500 lei cheltuieli de judecată către pârâta . onorariu avocat.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 24 ianuarie 2013.
Președinte, M. L. N. A. | Judecător, C. R. | Judecător, T. R. |
Grefier, S. C. |
Red.Jud.M.L.N.A.
Tehn.I.C.
Ex.2/18.02.2013
Jud.Apel /N. Ș. și
J.Fond/ D. C.
| ← Strămutare. Decizia nr. 55/2013. Curtea de Apel CRAIOVA | Revendicare imobiliară. Decizia nr. 8333/2013. Curtea de Apel... → |
|---|
