Expropriere. Decizia nr. 856/2014. Curtea de Apel CRAIOVA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 856/2014 pronunțată de Curtea de Apel CRAIOVA la data de 22-05-2014 în dosarul nr. 856/2014
Dosar nr._
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIE Nr. 856
Ședința publică de la 22 Mai 2014
Completul compus din:
PREȘEDINTE E. B.
Judecător C. S.
Judecător G. I.
Grefier A. C.
x.x.x.
Ministerul Public reprezentat de procuror D. S. din C. Parchetului de pe Lângă Curtea de Apel C.
Pe rol judecarea recursului declarat de recurenta pârâtă C. - Direcția R. de D. și P. C. împotriva deciziei civile nr. 143 din 12 martie 2014, pronunțată de Tribunalul D., Secția I Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul reclamant I. I. D., având ca obiect expropriere.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns consilier juridic T. I. pentru recurenta pârâtă C. - Direcția R. de D. și P. C., lipsind intimatul reclamant I. I. D..
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care a învederat că recursul a fost declarat și motivat în termen și că intimatul reclamant a depus întâmpinare ce a fost înregistrată sub nr._/13.05.2014, după care;
La interpelarea instanței reprezentantul recurentei pârâte a învederat că a observat întâmpinarea formulată de intimatul reclamant I. I. D..
Instanța constatând că nu mai sunt cereri de formulat și excepții de invocat, a apreciat cauza în stare de soluționare și a acordat cuvântul asupra recursului de față.
Consilier juridic T. I., pentru recurenta pârâtă C. - Direcția R. de D. și P. C., a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei în sensul respingerii acțiunii cu privire la prețul reținut ca fiind unul ireal și în contradicție cu prevederile art. 26 din Legea 33/1993, conform motivelor expuse în cererea de recurs.
Reprezentantul ministerului Public a pus concluzii de admitere a recursului, modificarea hotărârii atacate cu privire la prețul stabilit cu titlu de despăgubiri.
CURTEA
Asupra recursului civil de față:
La data de 25.09.2009 I. I. D. a formulat contestație împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr.32/2009, în contradictoriu cu Consiliul Local Calafat – Comisia pentru Aplicarea Legii 198/2004 și cu C.N.A.D.N.R. SA – Direcția R. de D. și P. C..
În motivarea contestației s-a arătat că despăgubirea acordată pentru suprafața de teren expropriat de 1712 mp. este mult prea mică, contestatorul solicitând stabilirea unei despăgubiri raportată la suma de 42 euro pentru un mp de teren.
Intimata Compania Națională de Autostrăzi și D. Naționale România SA, prin Direcția R. de D. și P. C., a formulat întâmpinare, arătând că evaluarea terenului a fost făcută de un evaluator autorizat și că s-a ținut cont de piața imobiliară aflată în continuă scădere.
Pentru soluționarea cauzei s-a încuviințat efectuarea unei expertize tehnice în vederea stabilirii valorii reale a imobilului expropriat, în aplicarea dispozițiilor art.9 din Legea 198/2004 și a art.26 din Legea 33/1994, expertiza fiind realizată de o comisie formată din 3 experți, care au stabilit o valoare de piață a terenului expropriat de 8 euro/mp.
Prin sentința civilă nr.213 din 28 mai 2010 pronunțată de Tribunalul D. în dosarul cu nr._/63/2009, s-a respins contestația reținându-se că prin hotărârea nr.32/24.06.2009 emisă de C.N.A.D.N.R. SA și de Comisia pentru Aplicarea Legii 198/2004, din cadrul Consiliului Local Calafat, județul D., s-a dispus exproprierea și s-a aprobat consemnarea despăgubirii aferente terenului situat în Municipiul Calafat, având numărul cadastral 1815/1, pentru suprafața de 1712 mp livadă, aparținând contestatorului; s-a stabilit conform art.6 din Legea 198/2001 un cuantum total al despăgubirilor de 11.984 euro, echivalentul a 50.727,07 lei, sumă cuvenită proprietarului expropriat.
Din procesul-verbal de stabilire a cuantumului despăgubirii și din raportul de evaluare depus la dosar a rezultat că suprafața expropriată de 1712 mp teren a fost evaluată de Comisia de expropriere la suma de 7 euro/mp.
Comisia de experți numită de instanță pentru soluționarea contestației formulate în temeiul art.9 din Legea 198/2004 a stabilit o valoare de 8 euro/mp în funcție de prețul pieței la data întocmirii expertizei, iar tribunalul a constatat că diferența de 1 euro/mp dintre suma stabilită în cadrul procedurii de expropriere și cea stabilită în cadrul procedurii judiciare de soluționare a contestației este nesemnificativă și nu poate conduce la concluzia că s-ar fi făcut o greșită evaluare a terenului în cadrul procedurii de expropriere.
Împotriva sentinței a declarat recurs reclamantul I. I. D., calificat apoi ca apel.
Prin Decizia nr.462/09.12.2012 s-a admis apelul contestatorului, s-a anulat sentința civilă nr.213/28.05.2010 și s-a trimis cauza spre competentă soluționare la Judecătoria Calafat.
Pentru a pronunța această decizie s-a reținut că este întemeiată critica referitoare la lipsa de competență a instanței de fond, deoarece izvorul pretențiilor deduse judecății îl constituie aplicarea prevederilor Legii nr.198/2004, lege prin care a fost reglementată o procedură specială în materie de expropriere. În raport de prevederile art.10 din Legea nr.198/2004, astfel cum a fost modificat prin O.U.G. nr.228/2008, litigiile ce au ca obiect acest gen de despăgubiri sunt de competența instanței de drept comun .Astfel fiind s-a constatat că tribunalul nu era competent să soluționeze litigiul în primă instanță și că Judecătoria Calafat este competentă să soluționeze cauza.
Cu ocazia rejudecării, prin sentința civilă nr. 560/11.04.2012 pronunțată de Judecătoria Calafat în dosarul_ a fost admisă în parte contestația precizată formulată de reclamantul I. I.-D. în contradictoriu cu pârâtele Consiliul Local Calafat și Direcția R. de D. și P. C., a fost stabilit cuantumul despăgubirilor pe care urmează să le primească reclamantul la suma de 141.496 lei și obligați pârâții la 5.151 lei cheltuieli de judecată către reclamant.
Pentru a se pronunța astfel, prima instanță a reținut că prin raportul de expertiză întocmit de comisia de experți numită de instanță s-a stabilit o valoare de 25 euro/mp în urma aplicării metodei comparației prin bonitare, care poate fi folosită atunci când nu sunt disponibile suficiente informații referitoare la tranzacții similare și este o metodă statistică.Această valoare este o valoare tehnică, care trebuie corectată cu un indice de piață de 20-25%, rezultând valoarea unitară de 19 euro/mp, adică_ lei la un curs valutar de 4,35 lei pentru 1 euro.
Instanța de fond a constatat că diferența de 12 euro/mp dintre suma stabilită în cadrul procedurii de expropriere și cea stabilită în cadrul procedurii judiciare de soluționare a contestației, este semnificativă, ducând la concluzia că s-a făcut o greșită evaluare a terenului în cadrul procedurii de expropriere.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs atât Consiliul Local al Municipiului Calafat cât și Compania Națională de Autostrăzi și D. Naționale din România SA.
În ședința publică din data de 30.10.2012, tribunalul a calificat calea de atac susceptibilă a fi promovată în cauză a fi apelul.
Prin decizia civilă nr. 443/2012/06 noiembrie 2012, pronunțată de Tribunalul D., în dosarul nr._, au fost admise apelurile formulate de pârâții CONSILIUL LOCAL CALAFAT-COMISIA LOCALĂ PENTRU APLICAREA LG. 198/2004 și C. - DIRECȚIA R. DE D. ȘI P. C., împotriva sentinței civile nr.560 din 11.04.2012 pronunțată de Judecătoria Calafat în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul reclamant I. I. D..
A fost anulată sentința și a fost reținută cauza spre judecare.
Pentru a se pronunța, tribunalul a reținut că nu este fondată excepția privind necompetența materială a Judecătoriei Calafat, deoarece prin decizia civilă nr. 462/09.12.2010 pronunțată de Curtea de Apel C. în dosarul_/63/2010 a fost anulată sentința civilă 213/28.05.2011 a Tribunalului D., trimițându-se cauza spre competentă soluționare la Judecătoria Calafat.
Decizia a devenit irevocabilă prin nerecurare, iar dezlegarea dată problemelor de drept de către instanța de apel este obligatorie pentru judecătorii fondului.
S-a apreciat ca fiind fondat apelul deoarece potrivit art. 9 alin. 3 Legea nr. 198/2004 coroborate cu disp. Art. 23 alin. 1 Lg 33/1994, soluționarea litigiilor deduse judecății de expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirilor se face cu participarea obligatorie a procurorului.
Din practicaua sentinței apelate și încheierile existente la dosarul de fond nu rezultă că procurorul ar fi participat la judecată, astfel încât, completul nu a fost legal constituit, fiind nesocotite atât prevederile enunțate cât și, pe cale de consecință, dispozițiile art. 45 alin. (4) C. proc. civ.
Pentru aceste considerente, tribunalul, în conformitate cu dispozițiile art. 297 alin. 2 teza finală Cpciv, a anulat în tot procedura urmată și hotărârea pronunțată și a reținut procesul spre judecare.
Cauza retinuta spre rejudecare pe fond a fost inregistrata sub nr._ de Tribunalul D..
In cauza a fost administrata proba cu expertiza tehnica in vederea evaluarii terenului expropriat.
In suplimentul la raportul de expertiza intocmit la data de 13.09.2014, comisia formata din 3 experti desemnata sa efectueze expertiza a precizat ca terenul supus expertizarii este situat in extravilanul localitatii Calafat, T 92, P 70, jud. D., avand o suprafata de 1712 mp.
Intrucat nu au putut fi identificate contracte de vanzare-cumparare pentru terenuri similare, comisia de experti s-a raportat la datele furnizate de bancile din localitate, persoane fizice si juridice, stabilind un pret mediu de 22 Euro/mp, in functie de care a fost determinata valoarea terenului expropriat la suma de 166.554 lei.
Instanta a incuviintat obiectiunile la expertiza formulate de parata, avand in vedere faptul ca expertii nu au avut in vedere pretul real la care se vand in zona terenurile, raportandu-se la o zona aferenta unei statii PECO – evident de o alta valoare decat cea a unui teren extravilan liber, fara a insoti raportul de expertiza de contracte de inchiriere, de vanzare-cumparare din care sa rezulte pretul de tranzactionare a terenurilor in zona.
Pentru termenul din 26.11.2013, comisia de experti a propus mai multe valori, determinate prin metode diferite, respectiv: 25 Euro/mp – conform metodei comparatiei prin bonitare, 12 Euro/mp – potrivit metodei pe baza de renta si 23 Euro/mp, potrivit metodei de randament.
Cu aceasta ocazie, comisia de experti a opinat pentru o valoare estimativa de 19 Euro/mp, obtinuta prin metoda comparatiei prin bonitare, corectata cu indicele de piata si care este mai apropiata de media celor trei metode aplicate.
Instanta a solicitat Camerei Notarilor Publici sa comunice valoarea medie unitara pentru 1 mp teren extravilan situat in localitatea Calafat, aceasta institutie, prin raspunsul oferit precizand ca la nivelul anului 2011 1 ha teren extravilan era evaluat la 2320 lei/ha, iar in anul 2012, 1 ha teren extravilan era evaluat la 2570 lei (asadar 10.000 mp – 584,09 Euro)
Instanta a apreciat ca valoarea de despagubire de 19 Euro/mp este cea corect stabilita, avand in vedere că la stabilirea cuantumului despăgubirii trebuie să se țină seama de criteriul prețului cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele, criteriu prevăzut de prevederile legale, respectiv prețul de tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare-cumpărare, el neputând fi raportat la ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunțurile de mică publicitate sau de pe internet decat in situatia în care informațiile culese în urma acestor verificări indicau neîncheierea de contracte de vânzare-cumpărare cu privire la terenurile din zonă.
Avand in vedere faptul ca in cauza nu au putut fi identificate contracte de vanzare-cumparare care sa ateste efectuarea de tranzactii asupra unor terenuri de aceeasi natura, instanta a constatat ca nu poate fi facuta aplicarea dispozitiilor art. 26 alin.2 din Legea 33/1994, retinându-se valoarea estimativa de 19 Euro/mp, obtinuta prin metoda comparatiei prin bonitare, corectata cu indicele de piata si care este mai apropiata de media celor trei metode aplicate.
Împotriva acestei ultime decizii a declarat recurs Compania Națională de Autostrăzi și D. Naționale din România SA-Direcția R. de D. și P. C..
În motivarea recursului s-a susținut că au fost încălcate dispozițiile art. 26 din Legea 33/1994.
S-a arătat că primul raport de expertiză întocmit în cauză a stabilit o valoare a terenului expropriat de 8 euro/m.p., iar ulterior, ca urmare a obiecțiunilor formulate de reclamant, s-a ajuns la valoarea de 22 euro/m.p., experții reținând această valoare din informațiile oferite de bănci și folosind metoda de randament, care nu este prevăzută de legea 33/1994.
Recurenta a arătat că evaluarea terenului potrivit adresei înaintate de Camera Notarilor este de 2320 lei/ha pentru anul 2011 și 2570 lei/ha pentru anul 2012.
S-a apreciat ca eronată interpretarea dată de instanță și s-a criticata ignorarea prețului cu care se vând imobilele, așa cum a fost comunicat de Camera Notarilor și care este în concordanță cu prevederile legale.
Recurenta a concluzionat că prețul de 7 euro/m.p. stabilit de expropriator este legal și corect raportat la condițiile actuale pe piața imobiliară.
La data de 13 mai 2014 intimatul contestator a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului.
Recursul este fondat, urmând să fie admis pentru următoarele considerente.
Instanța constată că motivul de nelegalitate invocat de recurentă este aplicarea greșită a dispozițiilor legale de către instanța anterioară, care a validat un punct de vedere eronat al experților asupra valorii imobilului expropriat.
Procedura exproprierii prevăzută de Legea nr.198/2004, în prezent abrogată prin Legea 255/2010, face trimitere la normele considerate cu caracter general în materie de expropriere ale Legii 33/1994, în ceea ce privește stabilirea cuantumului despăgubirilor ce se cuvin persoanei expropriate, aceleași dispoziții fiind reluate cu exactitate și în noua lege.
Potrivit art. 26 din Legea 33/1994, despăgubirile se calculează în raport de prețul pe piața imobiliară, stabilit, în caz de contestație, de o comisie formată din trei experți.
În speță, contestatorul a contestat despăgubirile stabilite în procedura administrativă a exproprierii la prețul de 7 euro/m.p., caz în care instanța avea obligația să dispună efectuarea unei expertize judiciare și apoi să verifice dacă lucrarea întocmită de cei trei experți respectă normativele în vigoare.
Dispozițiile art. 26 din Legea 33/1994 prevăd că despăgubirea ce se plătește pentru imobilul expropriat trebuie raportată la prețul la care se vând imobilele în mod obișnuit în unitatea administrativ teritorială.
Susținerile pârâtei apelante referitoare la legalitatea expertizei realizate tribunal în luna iunie 2013 sunt fondate, cât timp experții au argumentat punctul lor de vedere printr-o estimare ce are la bază discuțiile purtate cu băncile din municipiul Calafat, cu persoane juridice și persoane fizice, fără a prezenta argumente legale sau de fapt care să se raporteze la prețul efectiv de vânzare.
În răspunsul la obiecțiuni, experții au arătat că au utilizat trei metode de calcul a valorii bunului, astfel: prin metoda comparației prin bonitate s-a obținut un preț de 25 euro/m.p., prin metoda pe bază de rentă prețul a fost stabilit la 12 euro/m.p. iar prin metoda de randament prețul a fost de 23 euro/m.p. În urma corectării metodei comparației prin bonitate cu indicele de piață, comisia de experți a ajuns la o valoare a terenului ed 19 euro/m.p., valoare însușită de tribunal.
Se constată, așadar, că instanța a validat un punct de vedere nelegal, deoarece art. 26 din Legea 33/1994 exclude folosirea altor metode de calcul, impunând ca valoarea reală a despăgubirilor să fie dată de prețul pieței.
Experții au arătat că nu au avut date privind tranzacționarea unor proprietăți în zonă și nu au putut estima valoarea de piață a bunului, ceea ce duce la concluzia că în ultimii ani în zona respectivă nu s-au vândut terenuri.
Deși experții au arătat că investiția în zonă s-a finalizat, ceea ce a dus la o creștere a valorii terenurilor, afirmația nu a fost argumentată și nici nu este verificată în piața imobiliară, de vreme ce tranzacțiile de terenuri nu au avut loc. Creșterea valorii unui bun trebuie să fie una reală, reflectată în cererea de cumpărare a bunului respectiv, nu doar una ipotetică, dată de simple analize economice, fără aplicabilitate.
Ca urmare, instanța apreciază că nu este dovedită susținerea privind creșterea valorii de piață a bunului, un argument în plus fiind conținutul adresei 5344/31.12.2013 a Camerei Notarilor Publici C., în care se arată că valorile orientative de circulație ale proprietăților imobiliare pentru anul 2013 au fost menținute la nivelul anului 2012, când valoarea medie unitară pentru un m.p. de teren era de 2570 lei/ha. Menținerea nivelului orientativ de tranzacționare a bunurilor de la un an la altul este dovada că pe piața imobiliară bunurile respective nu sunt cerute, prețul fiind reglat prin mecanismul cererii și ofertei. În atare situație, discuțiile purtate cu diverse instituții sau persoane, la care au făcut referire experții în suplimentul la raportul de expertiză depus la tribunal în rejudecare, nu au relevanță, nefiind o dovadă a tranzacțiilor imobiliare.
Instanța constată că prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 528 din 18.04.2008 contestatorul a cumpărat terenul în litigiu cu un preț de 3,33 euro/m.p., adică a achiziționat o parcelă de 7500 m.p. cu un preț total de 25 000 euro. În anul 2009, valoarea oferită de expropriator a fost de 7 euro/m,.p., de două ori mai mare decât prețul plătit cu un an anterior. Valoarea fost stabilită, așa cum rezultă din raportul de expertiză din ianuarie 2009, din compararea prețurilor pentru proprietățile tranzacționate la data respectivă.
Raportul de expertiză tehnică întocmit la prima instanță în luna aprilie 2010 a stabilit o valoare de 8 euro/m.p. și a avut anexate mai multe oferte publicate pe internet privind vânzarea de terenuri în zonă, ofertele având prețuri între 12 euro/m.p. și 5 euro/m.p., dovadă că la acea dată piața imobiliară funcționa.
Față de împrejurarea că în cursul anului 2013 nu s-au mai regăsit astfel de oferte și nu s-au putut da relații privind tranzacțiile imobiliare în zonă, se apreciază că piața imobiliară a stagnat, în același sens fiind și relațiile comunicate de camera Notarilor Publici C..
Așadar, este fondată susținerea recurentei în sensul că valoarea de 19 euro/m.p. stabilită de tribunal este prea mare, dovezile administrate ducând la concluzia că terenul are un preț de piață foarte scăzut, nefiind cerere pe piața imobiliară, iar experții nu au ținut seama de valoarea reală, de prețurile stabilite de Camera Notarilor Publici și au indicat un mod nelegal de stabilire a prețului, fără a folosi metoda corectă de calcul, cea a comparației ofertelor de vânzare, care presupune stabilirea valorii prin aprecierea prețurilor practicate pe piață.
Sunt astfel nefondate criticile contestatorului, aduse prin cererea introductivă de instanță, care pretinde o valoare mai mare a despăgubirilor, cât timp ofertele de vânzare a unor terenuri din zona pod Calafat apărute în publicațiile de specialitate în anul 2010 se referă la un preț mediu apropiat de cel oferit de expropriator în anul 2008.
Având în vedere că din anul 2010 până în prezent prețurile pe piața imobiliară nu au crescut, dată fiind criza economică resimțită puternic și la acest nivel, nu se poate aprecia că în prezent prețul de 7 euro/m.p nu este suficient pentru a acoperi prejudiciul suferit de proprietarul terenului expropriat.
Concluzia care se impune este aceea că instanța, analizând dispozițiile art. 26 din Legea 33/1994, care au fost greșit aplicate de tribunal, constată ca întemeiată critica de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 9 cod procedură civilă, iar potrivit art. 312 cod procedură civilă, se va admite recursul declarat de pârât și se va respinge contestația.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de recurenta pârâtă C. - Direcția R. de D. și P. C. împotriva deciziei civile nr. 143 din 12 martie 2014, pronunțată de Tribunalul D., Secția I Civilă, în dosarul nr._, în contradictoriu cu intimatul reclamant I. I. D..
Modifică decizia civile nr. 143 din 12 martie 2014, pronunțată de Tribunalul D., Secția I Civilă, în dosarul nr._ .
Respinge contestația formulată de contestatorul I. I. D..
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 22 Mai 2014.
Președinte, E. B. | Judecător, C. S. | Judecător, G. I. |
Grefier, A. C. |
G.I. 26 Mai 2014
Red./tehnored. GI
3ex/26.05.2014
jud.apel M.R.H., V.P.
| ← Revendicare imobiliară. Decizia nr. 854/2014. Curtea de Apel... | Fond funciar. Decizia nr. 996/2014. Curtea de Apel CRAIOVA → |
|---|
