Pretenţii. Decizia nr. 1447/2013. Curtea de Apel TIMIŞOARA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1447/2013 pronunțată de Curtea de Apel TIMIŞOARA la data de 30-10-2013 în dosarul nr. 10495/325/2011
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA Operator 2928
SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ NR. 1447
Ședința publică din 30.10.2013
PREȘEDINTE: Rujița R.
JUDECĂTOR: F. Ș.
JUDECĂTOR: G. O.
GREFIER:A. M. T.
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamanta G. A. M. împotriva deciziei civile nr. 796/A/09.09.2012, pronunțată de Tribunalul T. în dosarul nr._, în contradictoriu cu pârâții M. M. S. și M. E., având ca obiect rezoluțiune contract.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care instanța constată că s-au depus la dosarul cauzei prin registratura instanței la data de 29.10.2013, de către pârâți, concluzii scrise și la data de 30.10.2013, de către reclamantă, concluzii scrise (original și fax).
Instanța constată că mersul dezbaterilor și concluziile părților au avut loc în ședința publică din 23.10.2013, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, parte integrantă a prezentei hotărâri, când instanța a amânat pronunțarea pentru 30.10.2013.
CURTEA
Deliberând, reține următoarele:
Prin sentința civilă nr._/12.04.2012 pronunțată de Judecătoria Timișoara în dosarul nr._ a fost admisă acțiunea formulată de reclamanta G. A.-M. împotriva pârâților M. M. S. și M. E. și a fost respinsă cererea reconvențională formulată de pârâți.
În consecință, instanța a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți la 27.09.2006 având ca obiect imobilul din Timișoara, ., . obligat pârâții să plătească reclamantei echivalentul în lei la data plății a sumei de 72.000 euro reprezentând despăgubiri civile.
Pentru a dispune astfel, instanța a avut în vedere că prin cererea din 03.05.2011, reclamanta G. A.-M. a chemat în judecată pe pârâții M. M. S. și M. E. solicitând ca prin hotărârea judecătoreasca ce se va pronunța să se constate rezoluțiunea de drept a precontractului de vânzare cumpărare încheiat cu pârâtul M. M. S. și modificat prin actul adițional din 08.07.2009 și să fie obligat pârâtul la plata sumei de 72.000 Euro constând în restituirea către reclamanta a dublului sumei achitate cu titlu de arvuna, conform dispozițiilor nr. 1298 C. civ..
În motivarea cererii, reclamanta a arătat ca a intenționat să cumpere apartamentul nr. 16 din imobilul situat în Timișoara, ., jud. T., încheindu-se în acest sens și un antecontract, însă perfectarea vânzării nu a mai avut loc din culpa promitenților vânzători care, până la data convenită, nu și-au îndeplinit obligația de a efectua formalitățile înscrierii imobilului în cartea funciară și de a transmite în mod valabil dreptul de proprietate.
În drept, art.969, 972, 1073, 1020-1021 C. civ., art.1084, art.112, art.274 și 242 al.2 C. pr. civ.
Pârâtul M. M. S. a arătat prin întâmpinare că prin convenție nu s-a prevăzut un pact comisoriu expres de gradul IV pentru a se solicita constatarea rezoluțiunii de drept, iar potrivit art.1021 C. civ., și art.1075, 1079 C. civ., rezoluțiunea poate interveni doar dacă se face dovada punerii în întârziere prin notificare emisă de executorul judecătoresc și dovada culpei pentru neîncheierea contractului; or, reclamanta a fost notificată să se prezinte la notar și aceasta nu a dat curs solicitării.
Prin cererea reconvenționala, pârâtul a solicitat să se dispună rezoluțiunea precontractului de vânzare cumpărare încheiat la 27.09.2006 între M. M. S. în calitate de promitent vânzător și G. A. M. în calitate de promitent cumpărător și a actului adițional la acest contract nr. 164/08.07.2009 încheiat la cabinet Avocat P. A. C.; să se constate că vânzarea nu s-a executat din vina lui G. A. M. și să se dispună pierderea arvunei de 35.000 euro plătita de aceasta; să se dispună evacuarea numitei G. A. M. și a oricărei persoane fizice sau juridice care va fi găsita la data evacuării în apartamentul situat în Timișoara ., .> În motivarea cererii reconvenționale, pârâtul a arătat că la data de 19.07.2011 a notificat-o pe reclamanta să se prezinte la notar pentru întocmirea contractului în forma autentica, ocazie cu care i-a remis și o copie de pe cartea funciara a imobilului, însă reclamanta a refuzat să se prezinte, neîndeplinindu-și cu rea credința obligațiile asumate prin antecontract.
Examinând actele și lucrările de la dosar, instanța a reținut că la data de 27.09.2006 s-a încheiat antecontractul intitulat „precontract de vânzare cumpărare” prin care pârâtul și-a asumat obligația de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Timișoara, ., . mansardă 2 camere, 60 mp și dependințe, prin încheierea contractului în forma autentica până la data de 15.12.2006.
Înscrisul sub semnătura privata întocmit la 27.09.2006 a fost modificat ulterior în ce privește termenul pentru îndeplinirea obligației de încheiere a contractului autentic, părțile convenind că aceasta obligație a pârâtului să fie îndeplinită până la 30.01.2007.
În data de 08.07.2009 s-a încheiat un nou act adițional la antecontract prin care pârâtul s-a obligat ca cel mai târziu în 15.01.2010 să transmită reclamantei dreptul de proprietate asupra imobilului, în caz contrar obligându-se să restituie în condițiile art. 1298 C. civ., arvuna încasata de la reclamanta.
Ca urmare a neîndeplinirii de către pârât a obligației de a vinde asumată prin antecontractul de vânzare cumpărare, reclamanta a solicitat să se constate rezoluțiunea de drept a precontractului și obligarea la daune interese.
F. de modul de redactare a acestei cereri, pârâtul s-a apărat arătând că între părți nu a intervenit un pact comisoriu de gradul IV în baza căruia reclamanta să solicite constatarea rezoluțiunii de drept.
Art. 84 C. pr. civ., stabilește dreptul și obligația instanței de a da o calificare corecta cererii, independent de denumirea pe care a folosit-o reclamantul fără însă a putea modifica împrejurările de fapt sau de drept pe care se întemeiază cererea.
În speța, reclamanta a invocat neîndeplinirea din culpă a unei obligații contractuale și și-a întemeiat cererea pe dispozițiile art.1020-1021 c.civ. care reglementează rezoluțiunea judiciara neinvocându-se art. 111 c.pr.civ.pe temeiul căruia se cere constatarea rezoluțiunii convenționale.
Față de finalitatea urmărită de reclamantă și anume desființarea antecontractului și obligarea la daune interese, instanța a reținut că a fost investită cu o cerere în rezoluțiunea judiciara urmând a fi analizată în aceste limite procesuale.
Condițiile pentru a fi admisibilă rezoluțiunea sunt ca una din părți să nu-și fi îndeplinit obligațiile ce-i revin, neexecutarea să fi fost imputabila părții care nu și-a executat obligația și debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere.
În cauza dedusa judecății, pârâtul, deși a avut înțelegere din partea reclamantei prin prelungirea cu încă 3 ani a termenului în care să-și îndeplinească obligația de a înscrie imobilul în cartea funciara și de a-l vinde promitentei cumpărătoare, nu a respectat termenul scadent stabilit pentru data de 15.01.2010.
Pârâtul s-a apărat invocând lipsa culpei, motivat de faptul că nu a mai putut să o contacteze pe reclamanta, aceasta refuzând să dea curs notificării și, de asemenea, lipsa punerii în întârziere.
În ce privește condiția punerii în întârziere, instanța a reținut că a fost îndeplinită întrucât așa cum recunoaște și pârâtul în cuprinsul întâmpinării, actul adițional prin care s-a prelungit termenul a fost încheiat ca urmare a notificării făcute de reclamantă în scopul încheierii contractului în forma autentica. Faptul că notificarea a avut ca obiect punerea în întârziere a pârâtului, se deduce și din împrejurarea că actul adițional are ca obiect doar obligații pe care și le asumă pârâtul în calitate de promitent vânzător, obligații asumate ca urmare a intenției neechivoce a reclamantei de a cumpăra imobilul.
Pârâtul nu a dovedit nici lipsa culpei prin dovedirea împrejurărilor care l-au împiedicat să finalizeze documentația pentru înscrierea imobilului în cartea funciară și încheierea actului autentic timp de 3 ani de la data asumării acestor obligații.
Notificarea pe care pârâtul a trimis-o reclamantei nu poate constitui o dovadă a lipsei culpei, întrucât aceasta notificare trebuia făcută până la data de 15.01.2010 - care este termenul scadent pentru îndeplinirea obligației - și nu după mai bine de 1 an de la această dată și aceasta după introducerea cererii de chemare în judecată.
Buna credința a reclamantei în sensul manifestării intenției de a cumpăra apartamentul rezulta și din declarația martorului B. D. E. căruia reclamanta i s-a plâns despre refuzul pârâtului de a-și îndeplini toate obligațiile, obligații referitoare la reparațiile ce le impuneau instalația de apa și încălzire și asumate de pârât în mod expres prin actul adițional .
De asemenea, din declarația martorei N. I. M. se reține că pârâtul, dacă ar fi făcut demersurile necesare pentru obținerea documentației în vederea intabulării imobilului, nu ar fi fost în situația de a nu putea să încheie contractul autentic; or, tocmai datorită neglijenței sau ușurinței cu care a tratat relația contractuală, situația din punct de vedere juridic nu a putut fi clarificată timp de mai mulți ani, iar aceasta stare de insecuritate juridică se datorează culpei promitentului vânzător.
Așa fiind, instanța a reținut ca sunt îndeplinite toate condițiile rezoluțiunii judiciare și în temeiul art. 1020, 1021 c.civ. a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare cumpărare, iar în temeiul art.1298 c.civ. și art.969 c.civ., a obligat pârâtul să restituie reclamantei dublul arvunei încasate care a fost în suma de 36.000 Euro.
Întrucât cererea principala și cererea reconvenționala se exclud reciproc, pentru considerentele arătate mai sus, reținându-se culpa pârâtului pentru neîntocmirea formalităților vânzării, s-a respins cererea reconvențională ca neîntemeiata.
Apelul declarat de pârâți împotriva sentinței a fost admis prin decizia civilă nr. 796/A/09.11.2012 pronunțată de Tribunalul T. în dosarul nr._
În consecință, sentința a fost schimbată în tot, în sensul respingerii cererii reclamantei și al admiterii cererii reconvenționale.
Astfel, instanța a dispus rezoluțiunea promisiunii bilaterale de vânzare –cumpărare încheiat la 27.09.2006 între reclamantă și pârât și a actului adițional încheiat între părți și, pe cale de consecință, a dispus evacuarea reclamantei din apartamentul ce a făcut obiect al actelor sus-menționate.
Pentru a dispune astfel, instanța a reținut că, pe calea apelului, pârâții au solicitat casarea sentinței, în principal rejudecarea cauzei și respingerea acțiunii formulata de reclamanta pârâtă - reconvențională și admiterea cererii reconvenționale, iar în subsidiar trimiterea cauzei spre rejudecare pentru ca instanța de fond să se pronunțe asupra cererii de evacuare formulata pe calea cererii reconvenționale.
În motivare au arătat că prima instanța a reținut în mod greșit îndeplinită condiția punerii în întârziere, deși prin întâmpinare nu s-a menționat faptul ca au fost notificați de reclamanta în scopul încheierii actului în formă autentică; mai mult, au notificat reclamanta să se prezinte la data de 22.07.2011 la SCPEJ M. & Asociații pentru deplasarea la un notar public.
Au mai arătat că la data de 07.07.2009 s-a încheiat între părți actul adițional nr. 164/08.07.2009 la precontractul de vânzare-cumpărare din 27.09.2006, iar câtă vreme creditoarea nu a cerut constatarea întârzierii debitorului prin forme specifice prevăzute de lege, după data de 15.01.2010 când obligația ar fi devenit scadentă se presupune că nu a fost păgubită.
În speță nu s-a făcut dovada de către reclamanta creditoare că l-a pus în întârziere pe pârâtul debitor prin notificare emisă de executorul judecătoresc potrivit art. 1079 Cod civil, fapt pentru care punerea în întârziere a debitorului pârât s-a realizat eventual cel mai devreme prin chemarea în judecata la data de 03.05.2011, astfel ca reclamanta nu a îndeplinit cerința legala privind punerea în întârziere.
La data de 27.09.2006 s-a încheiat un precontract de vânzare-cumpărare cu reclamanta prin care pârâtul s-a obligat să vândă acesteia o mansardă cu două camere în suprafața de 60 mp și dependințe pentru suma de 36.000 Euro. Deși a depus diligentele pentru obținerea autorizației de construire, Primăria Timișoara nu a eliberat aceasta autorizație, însă mobilul a fost finalizat și predat înainte de termenul stabilit, reclamanta locuind și în prezent în acest imobil, fiind deci, de acord să încheie contractul de vânzare-cumpărare la o dată ulterioară.
Au mai arătat că prima instanța a acordat reclamantei mai mult decât a cerut, fiind de neînțeles cum prima instanța a obligat pârâții la plata sumei de_ Euro atât timp cât din înscrisurile depuse la dosarul cauzei rezultă fără putință de tăgadă că reclamanta a achitat suma de 35.000 Euro și nu cea de 36.000 Euro, fapt recunoscut și de reclamanta prin interogatoriu aflat la dosarul de fond.
Cu privire la omisiunea instanței de a se pronunța cu privire la evacuarea reclamantei din imobilul în litigiu, instanța de judecată a reținut ca cererea principală și cererea reconvențională se exclud reciproc.
S-a solicitat instanței de control judiciar a observa că instanța a fost investită pe calea cereri reconvenționale și cu o solicitare de a se pronunța o hotărâre de evacuare a reclamantei - paratei reconvenționale, considerând ca instanța de fond era obligată să se pronunțe asupra acestui capăt de cerere atâta timp cât reclamanta locuiește în imobil încă din anul 2006 și nu a solicitat un drept de retenție asupra imobilului, iar pe lângă faptul că a obligat pârâții la plata sumei de 72.000 Euro, a lăsat reclamanta să locuiască în imobil în continuare și chiar dacă a admis acțiunea principală putea să admită în parte acțiunea reconvențională, reclamanta nemaiavând nicio justificare pentru a locui în imobil.
La data de 19.07.2011, au notificat reclamanta să se prezinte la 22.07.2011 la SCPEJ M. & Asociați pentru a se deplasa la un notar public pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică, iar reclamanta nu a dat curs solicitării acestora; atâta timp cât reclamanta refuză cu rea credința să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, aceasta nu urmărește altceva decât să încaseze dublul sumei plătite cu titlu de avans.
Examinând legalitatea și temeinicia hotărârii atacate, instanța a avut în vedere că, astfel cum rezultă din actele și lucrările dosarului, în speță, tema pretențiilor și a probațiunii poartă asupra rezoluțiunii unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, datorită pretinsei atitudini culpabile a promitentului-vânzător care a dat dovadă de lipsă de interes și de neglijență de la data încheierii antecontractului și până în prezent, refuzând să își îndeplinească obligația de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, cu toate că termenul până la care urma a se încheia actul în formă autentică a fost prelungit prin mai multe acte adiționale până la data de 15.01.2010.
Potrivit teoriei generale a obligațiilor, întărită de doctrina de specialitate în materie, antecontractul de vânzare-cumpărare a fost definit ca fiind acordul de voință cuprins într-un act juridic bilateral, prin care părțile se obligă să încheie, în viitor, un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, privind un anumit imobil, la un preț determinat/determinabil, fiind întâlnit în practică sub diverse denumiri. Rezultă așadar, că de esența antecontractului este ca acesta să conțină, explicit sau implicit, clauza potrivit căreia părțile se obligă, reciproc, să încheie în viitor un contract de vânzare-cumpărare în forma autentică cerută de lege. Zis altfel, obligația principală pe care o generează încheierea unui antecontract este una de a face, susceptibilă de executare în natură, voluntar– prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică -, sau silit - dacă una din părți refuză să contracteze în forma cerută de lege. Pe lângă această clauză principală (de a se prezenta la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică), antecontractul mai poate cuprinde și alte clauze (de răzgândire, cu privire la asumarea unor obligații accesorii, etc.),
În speță, reclamanta-promitentă-cumpărătoare a solicitat, pe calea prezentului demers judiciar rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare pentru neîndeplinirea obligației principale (constând, așa cum supra s-a anunțat – în prezentarea în fața notarului public în vederea perfectării convenției în formă autentică, necesară pentru transmiterea valabilă a dreptului de proprietate), ce-și are sorgintea în neîndeplinirea obligației de intabulare a apartamentului cu nr.16 promis spre vindere în cartea funciară de către promitenta-vânzătoare. Pe cale incidentală, pârâtul de rând 1 - promitent-vânzător-, a ieșit din pasivitate, solicitând la rândul lui rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare, cu consecința evacuării reclamantei-pârâte reconvenționale, motivat de împrejurarea că cea din urmă refuză să își îndeplinească obligația principală izvorâtă din antecontract, aceea de a se prezenta la notar în vederea perfectării actului în formă autentică.
Rezoluțiunea unui antecontract de vânzare-cumpărare se pronunță tot în condițiile de exigență ale art. 1020-1021 cod civil dacă se identifică cerințele cumulative cerute de aceste norme legale și anume, existența unei fapte ilicite a debitorului, a vinovăției acestuia, punerea sa întârziere, existența unui prejudiciu care să fi fost cauzat creditorului precum și a legăturii de cauzalitate dintre faptă și prejudiciu.
Or, în speță nu se identifică, contrar opiniei primei instanțe, culpa promitentului-vânzător în neefectuarea la timp a formalităților de publicitate imobiliare (acestea fiind temporizate de întârzierile generate cu obținerea autorizației de construire – aspecte aduse la cunoștința promitentei-cumpărătoare care le-a acceptat - a se vedea răspunsurile acesteia la interogatoriu). Pe de altă parte, o eventuală culpă a promitentului-vânzător ar fi rezultat, dacă, notificat fiind, nu s-ar fi prezentat în vederea perfectării actului în formă autentică. Or, din actele și lucrările dosarului nu rezultă că reclamanta-intimată i-ar fi adresat o notificare în acest sens. Dimpotrivă, ea este cea care nu a dat curs invitației ( notificării) promitentului-vânzător ( chiar remisă după declanșarea prezentului demers judiciar), de a se prezenta la notar în vederea executării promisiunii de vânzare-cumpărare, devenind îngăduită și chiar obligatorie concluzia că intimata-reclamantă nu înțelege să își execute obligația asumată conform precontractului de vânzare-cumpărare.
Pe de altă parte, tribunalul a observat că, clauzele prevalate de intimata-reclamantă inserată la art.3 și 4 din actul adițional fac vorbire de o pretinsă arvună achitată, cuantificată la nivelul sumei de 36.000 de euro, în timp ce promisiunea de vânzare-cumpărare vizează prețul apartamentului, cifrat la aceeași sumă și care avea a fi achitat până la un anumit termen. Astfel, suma ce a fost achitată de către intimata-reclamantă a fost dată cu titlu de preț, iar nu de arvună, știut fiind că clauza de arvună presupune că s-a dat o sumă de bani la încheierea convenției pe care, partea care nu își execută culpabil obligația stabilită în convenție (de a achita prețul sau, respectiv, de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului), pierde suma dată cu acest titlu, sau după caz o restituie îndoit (sau întreit, etc., dispozițiile art.1298 neavând un caracter imperativ în acest sens).
Abstracție făcând de faptul că, așa cum supra s-a demonstrat, promitentul-vânzător nu poate fi considerat în culpă pentru neexecutarea obligației generate de antecontract, ci, dimpotrivă, intimata-reclamantă ce nu mai dorește perfectarea contractului în formă autentică, deși a folosit și folosește imobilul și în prezent.
Împotriva deciziei a declarat recurs în termen reclamanta, care a criticat-o pentru nelegalitate, solicitând, în principal, modificarea ei în sensul menținerii hotărârii primei instanței, șiîn subsidiar, modificarea ei în parte în sensul repunerii în situația anterioară cu consecința obligării pârâților la plata către reclamantă a sumei de 36.000 euro.
În motivare, a invocat greșita reținere a lipsei culpei pârâților în executarea la timp a obligației asumate, decizia nefiind motivată sub acest aspect, disp. art. 1073, 1082 C. civ. fiind încălcate, câtă vreme în cauză nu s-a reținut vreo cauză exoneratoare de răspundere în favoarea pârâtului.
A invocat propria bună credință, reclamanta îndeplinindu-și obligația de plată și acceptând prelungirea termenului de executare a contractului, pârâtul fiind cel care, timp de 4 ani și 6 luni nu și-a manifestat intenția de a-și îndeplini obligația contractuală ori pe cea de încheiere a contractului în formă autentică.
A învederat că pârâtul a făcut demersuri în sensul îndeplinirii obligațiilor contractuale (demersuri enumerate de recurentă) doar după sesizarea instanței de către reclamantă, încălcând disp. art. 969 C civ., fără ca instanța de apel să dea semnificație juridică acestei atitudini a intimatului care nu și-a îndeplinit nici obligația de intabulare în CF a imobilului și nici pe cea de efectuare a reparațiilor și dotăriilor convenite.
A criticat interpretarea dată de instanța de apel dispozițiilor art. 1021 C. civ. în temeiul cărora partea îndreptățită poate cere fie ca partea adversă să-și îndeplinească obligația, fie să ceară desființarea, cu daune interese, reclamanta optând pentru rezoluțiunea contractului, câtă vreme refuzul său de a se prezenta la notar după un an și șase luni de la data la care contractul trebuia încheiat este pe deplin justificată.
A invocat greșita interpretarea dată de tribunal clauzelor contractuale, în mod nelegal fiind catalogată plata efectuată ca fiind preț și nu arvună, conform convenției exprese a părților, această calificare fiind recunoscută de pârât cu ocazia interogatoriului și fiind pe deplin legală, disp art. 969 C. civ.
A învederat că, dispunând rezoluțiunea contractului, instanța nu a dispus și repunerea în situația anterioară (restituirea către reclamantă a sumei de 36.000 euro).
În drept a invocat disp. art. 304 pct. 8, 9 C. pr. civ.
Pe cale de întâmpinare, pârâții au solicitat respingerea recursului.
Examinând recursul prin prisma criticilor formulate și în baza art. 306 alin. 2 C. pr. civ., față de disp. art. 299 și următoarele C. pr. civ., văzând și normele legale ce vor fi mai jos arătate, instanța reține următoarele:
Rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat în cauză pentru neexecutarea obligațiilor presupune verificarea îndeplinirii codițiilor cerute de disp. art. 1020-1021 C. civ. în acest sens.
Aceste condiții sunt: una dintre părți să nu-și îndeplinit din motive imputabile obligațiile ce-i revin; partea să fi fost pusă anterior în întârziere.
Prin cererea principală, reclamanta a invocat - ca temei al cererii - neîndeplinirea culpabilă de către pârât a obligației de încheiere a contractului în formă autentică până la 15.01.2010 și pe cele de intabulare a imobilului, de efectuare a reparațiilor și a dotărilor convenite în termenele stabilite de părți.
Pe de altă parte, prin cererea reconvențională, solicitând rezoluțiunea aceluiași antecontract, pârâtul a susținut culpa reclamantei în neexecutarea contractului, invocând că, deși a notificat-o la 19.07.2011 să se prezinte la 22.07.2011 la notar pentru încheierea contractului în formă autentică, reclamanta nu a dat curs solicitării.
Contrar celor reținute de instanța de apel, culpa reclamantei nu poate fi reținută în cauză, hotărârea primei instanțe fiind legală sub aspectul neexecutării culpabile a obligațiilor asumate de către pârât.
Astfel, conform convenției părților, până la 15.01.2010, promitentul –vânzător trebuia să obțină autorizația de construcție pentru imobil, să obțină intabularea în cartea funciară și să vândă apartamentul reclamantei.
Pârâtul nu a contestat depășirea sus-menționatului termen ci a învederat că în neîndeplinirea la termen a obligațiilor nu poate fi reținută atitudinea sa culpabilă.
Or, cum în mod corect a reținut prima instanță, pârâtul nu și-a îndeplinit până la termenul limită stabilit în condițiile art. 969 C. civ. (15.01.2010) obligațiile de intabulare în cartea funciară a imobilului și de încheiere a contractului în formă autentică. Chiar dacă depășirea termenului s-a datorat și întârzierii în obținerea autorizației de urbanism și reclamanta a fost înștiințată de abrogarea actului normativ în baza căruia urma a fi realizată legal construcția (HCL 96/2006) – legalitatea construirii condiționând intabularea apartamentului – pârâtul nu a depus toate diligențele pentru a se încadra în termen, diligențe ce trebuiau efectuate de un „bun proprietar” în sensul art. 1080 alin. 1 C. civ.
Astfel, chiar dacă inițial, eliberarea autorizației de construire i s-a refuzat, actul fiindu-i eliberat în baza unei hotărâri judecătorești și acest refuz ar putea fi asimilat unei cauze străine în sensul art. 1082 C. civ. pârâtul nu a făcut dovada efectuării în termene cât mai scurte demersurile necesare obținerii autorizației, respectiv a împrejurării că exclusiv din cauze independente de voința sa nu s-a încadrat în termenul stabilit conform celor mai sus - arătate.
În continuare, instanța reține că, deși reclamanta a solicitat să se constate rezoluțiunea de drept, prin sentința judecătorească s-a reținut că operează rezoluțiunea judiciară în condițiile art. 1021 C. civ., hotărârea primei instanțe nefiind criticată sub acest aspect.
Chiar dacă ulterior datei stabilite pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare (15.01.2010) reclamanta nu l-a notificat prin executor judecătoresc pe pârât ci a sesizat direct instanța cu cererea în rezoluțiune, cererea nu poate fi respinsă, contrar susținerilor pârâtului.
Astfel, chiar dacă reclamanta nu a cerut obligarea pârâtului la executarea în natură a obligației asumate și chiar dacă (ulterior citării pentru primul termen de judecată) pârâtul a notificat prin executor reclamanta cu privire la disponibilitatea sa de a încheia contractul, se constată că, dată fiind inclusiv atitudinea procesuală a pârâtului, încheierea contractului în formă autentică nu se mai justifică.
Aceasta, pentru că, pe de o parte, pârâtul a notificat-o pe reclamantă în sensul prezentării la notar la mai mult de 18 luni de la expirarea termenului de comun acord stabilit în acest sens de părți și, pe de altă parte, pentru că însuși pârâtul a solicitat pe calea cererii reconvenționale rezoluțiunea contractului. Mai mult, hotărârea primei instanțe nu a fost apelată de pârât prin prisma dispoziției de rezoluțiune ci sub aspectul reținerii culpei sale, al cuantumului despăgubirilor stabilite în sarcina sa ca efect al rezoluțiunii antecontractului și al respingerii cererii în evacuare formulate.
În concluzie, în mod nelegal a reținut tribunalul lipsa culpei pârâtului.
Fiind incidente disp. art. 1020, 1021 C. civ. referitoare la rezoluțiune, urmează a se stabili întinderea obligației de restituire ce revine părților.
Corespunde realității că prin înscrisul intitulat „act adițional” părțile au convenit că în cazul nerespectării obligațiilor de către vânzător, acesta se obligă să restituie în condițiile art. 1298 C. civ. arvuna încasată de 36.000 euro (f. 10 dos. fond).
În sensul art. 1298 C. civ., arvuna are semnificația unei sume de bani ori a unui bun mobil remisă (remis) în momentul încheierii unei convenții, fie pentru a marca ferm încheierea actului juridic, fie pentru a permite fiecăreia dintre părți să-și retragă ulterior consimțământul dat.
D. fiind caracterul său sancționator, este necesar a se stabili dacă o sumă de bani a fost achitată cu acest titlu ori cu altul, fiind necesară interpretarea voinței părților pentru corecta calificare a sumei de bani achitată.
Or, chiar dacă prin actul adițional părțile s-au referit la „arvună” și la disp. art. 1298 C civ., se observă că prin precontractul de vânzare – cumpărare intervenit la 27.06.2006 (act principal în raport cu cel ulterior) părțile au stabilit că prețul de vânzare a apartamentului este de 36.000 euro. Cum prin actul adițional menționat nu s-a făcut referire la un alt preț (element esențial al înstrăinării la care s-au obligat contractanții) rezultă, față de disp. art. 977, 982 C. civ., că intenția reală și comună a părților a fost ca suma de 36.000 euro să se constituie în prețul de vânzare al imobilului și nu în arvună ce s-ar restitui îndoit (în sensul art. 1298 C. civ.) de către promitentul vânzător.
În consecință, dată fiind rezoluțiunea precontractului, suma de 36.000 euro primită cu titlu de preț se impune a fi restituită.
Se observă că prima instanță a obligat la restituire ambii pârâți și că această coparticipare la restituire nu a fost criticată de apelanți. În consecință, obligația de restituire a sumei de 36.000 euro va fi menținută în sarcina ambilor pârâți.
Instanța mai reține că, pe calea recursului, reclamanta nu a criticat decizia tribunalului sub aspectul admiterii cererii în evacuare formulată de pârâți; pe de altă parte, deși prin cererea reconvențională, pârâtul M. M. S. a solicitat evacuarea reclamantei și a oricărei alte persoane ce s-ar găsi în apartament la data evacuării, tribunalul a dispus doar evacuarea reclamantei, pârâții necriticând nici sub acest aspect decizia.
În consecință, și având în vedere rezoluțiunea precontractului de vânzare-cumpărare și a actului adițional pentru considerentele mai sus – arătate, decizia tribunalului va fi menținută sub aspectul dispoziției de evacuare a reclamantei din apartamentul ce a făcut obiect al antecontractului menționat.
În fine, prin obligarea reclamantei la evacuarea locuinței și, corelativ, a pârâților la restituirea sumei de 36.000 euro, părțile sunt repuse în situația anterioară fără ca o dispoziție expresă în acest sens să mai fie necesară.
Pentru aceste considerente, în baza disp. art. 312 alin. 1,2,3 C. pr. civ. raportat la art. 304 pct. 9 C. pr. civ., instanța va admite recursul declarat de reclamanta G. A.-M. împotriva deciziei civile nr. 796/A/9.11.2012 pronunțată de Tribunalul T. în dosarul nr._ .
Va modifică în parte decizia recurată și, în consecință:
Va schimba în parte sentința civilă pronunțată de Judecătoria Timișoara sub nr._/12.04.2012 în dosarul nr._, astfel:
Va admite în parte acțiunea principală formulată de reclamanta G. A.-M. și cererea reconvențională formulată de pârâtul M. M. S..
Va obliga pârâții M. M. S. și M. E. la plata către reclamantă a sumei de 36.000 euro – echivalent în lei la data plății.
Va menține în rest hotărârile atacate.
Va compensează în totalitate cheltuielile de judecată efectuate de părți în primă instanță și apel.
Va obliga pârâți-intimați la plata către recurentă a sumei de 3534,13 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamanta G. A.-M. împotriva deciziei civile nr. 796/A/9.11.2012 pronunțată de Tribunalul T. în dosarul nr._ .
Modifică în parte decizia recurată și, în consecință:
Schimbă în parte sentința civilă pronunțată de Judecătoria Timișoara sub nr._/12.04.2012 în dosarul nr._, astfel:
Admite în parte acțiunea principală formulată de reclamanta G. A.-M. și cererea reconvențională formulată de pârâtul M. M. S..
Obligă pârâții M. M. S. și M. E. la plata către reclamantă a sumei de 36.000 euro – echivalent în lei la data plății.
Menține în rest hotărârile atacate.
Compensează în totalitate cheltuielile de judecată efectuate de părți în primă instanță și apel.
Obligă pârâți-intimați la plata către recurentă a sumei de 3534,13 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 30.10.2013.
PREȘEDINTE,JUDECĂTOR,JUDECĂTOR,
Rujița RAMBUFlorin ȘUIUGheorghe O.
GREFIER,
A. M. T.
Red. FȘ/ 12.11.2013
Teh. AMT/2 ex./29.11.2013
Prima instanță: Judecătoria Timișoara –jud. B. D.
Instanța de apel: Tribunalul T. – jud. Z. H., L. Ș..
| ← Despăgubiri Legea nr.221/2009. Decizia nr. 199/2013. Curtea de... | Rectificare carte funciară. Decizia nr. 283/2013. Curtea de... → |
|---|
