Anulare act. Decizia nr. 1611/2012. Curtea de Apel TIMIŞOARA
| Comentarii |
|
Decizia nr. 1611/2012 pronunțată de Curtea de Apel TIMIŞOARA la data de 20-06-2012 în dosarul nr. 1611/2012
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA OPERATOR - 2928
SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR._
DECIZIA CIVILĂ NR. 1611
Ședința publică din 20 iunie 2012
PREȘEDINTE: G. O.
JUDECĂTOR: RUJIȚA R.
JUDECĂTOR: F. Ș.
GREFIER: L. P.
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamantele S.C. LA R. S.R.L., S. E. – E. și B. A. – A. împotriva deciziei civile nr. 20/23.01.2012, pronunțată de Tribunalul A. în dosarul nr._, în contradictoriu cu pârâții intimați B. C. și B. N. P. C. A. G., având ca obiect anulare act.
La apelul nominal făcut în ședință publică, se prezintă avocat S. Madona M. în reprezentarea reclamantelor recurente S.C. La R. S.R.L., S. E. – E. și B. A. – A., și avocat L. C. în reprezentarea pârâtului intimat B. C., lipsă fiind pârâtul intimat B. N. P. C. A. G..
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care constată că avocat L. C., în reprezentarea pârâtului intimat B. C., depune la dosarul cauzei împuternicire avocațială și concluzii scrise.
Nefiind alte cereri de formulat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea recursului.
Avocat S. Madona M., în reprezentarea reclamantelor recurente, solicită admiterea recursului, modificarea în tot a hotărârii recurate în sensul admiterii apelului cu consecința admiterii cererii de chemare în judecată.
Învederează instanței necesitatea restabilirii situației anterioare în ceea ce privește podul imobilului în litigiu și arată că operațiunile de dezlipire și apartamentare s-au făcut fără acordul reclamantelor recurente, aducându-se prejudicii acestora.
Nu solicită cheltuieli de judecată.
Apărătorul pârâtului intimat B. C. solicită respingerea recursului și menținerea hotărârilor instanțelor anterioare ca fiind temeinice și legale.
Arată că întreaga construcție s-a edificat pe baza certificatului de urbanism și a autorizației de construire, acte ce nu au fost contestate și pe baza cărora s-au făcut
înscrierile în cartea funciară. Nu solicită cheltuieli de judecată.
CURTEA
Deliberând, reținând următoarele:
Prin sentința civilă nr. 9646/04.10.2011 pronunțată de Judecătoria A. în dosarul nr._ a fost respinsă cererea de chemare în judecată formulată de reclamantele S.C. LA R. S.R.L., S. E. – E., B. A. – A. împotriva pârâților B. C. și B. N. P. C. A. G..
Pentru a dispune astfel, instanța a avut în vedere că reclamantele S.C. La R. S.R.L., S. E. E. și B. A. A. au chemat în judecată pe pârâtul B. C., solicitând instanței, ca prin sentința ce o va pronunța, să dispună: anularea actului de apartamentare - încheiere de autentificare nr. 845 din 23 aprilie 2009 la B.N.P. C. A. - G.; anularea actului de dezlipire - încheiere de autentificare nr. 755 din 02 aprilie 2009 la B.N.P. C. A. - G.; rectificarea notării modificării componenței imobilului din Municipiul A., .. 6, din pod în vestibul + spațiu zi, baie, dormitor, în sensul stabilirii situației anterioare a imobilului.
În motivare au arătat că potrivit înscrierii existente sub B-II-25, B-II-26 și B-II-27 din C.F. nr. 2015 - A., s-a notat construcția cu regim de înălțime parter, două etaje și mansardă, apoi imobilul s-a parcelat în două imobile, unul sub A-I-2, cu nr. top 2521/1, în suprafață de 220 mp, și altul sub A-1-3, cu nr. top 2521/2, în suprafață de 737 mp, apoi imobilul de sub A-I-2 s-a transformat în proprietate individuală pe apartamente și s-au transcris în C.F. colectivă nr._ și individuale_ -_ (încheiere nr. 37.830 din 25 octombrie 2006).
Construcția întabulată în C.F. nr._ - A. include, printre părțile comune, și „casa scării" care, în urma parcelării, a rămas la imobilul cu nr. top 2521/1, în suprafață de 220 mp, imobilul cu nr. top 2521/2, în suprafață de 737 mp, fiind compus numai din teren viran; apoi, pârâtul a obținut Autorizația de construire nr. 1.713 din 24 noiembrie 2006, emisă de Primarul Municipiului A., pentru „extindere clădire existentă", în realitate o construcție alipită de un alt imobil din moment ce anterior (la data de 25 octombrie 2006) imobilul fusese deja parcelat, fără ca noul corp de clădire autorizat să fie prevăzut cu scară de acces.
Ulterior, reclamanții au devenit titularii dreptului de proprietate asupra apartamentelor nr. 1, nr. 2, nr. 6 și nr. 7 din imobilul cu nr. top 2521/1, în suprafață de 220 mp, acest imobil cuprinzând, ca parte comună, și casa scărilor de acces la apartamente.
La data de 16 aprilie 2008, acest corp de clădire este recepționat, iar prin încheierea nr._/CF/30 aprilie 2009, dată de Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară A. s-a admis actul de apartamentare - încheiere de autentificare nr. 845 din 23 aprilie 2009 la B.N.P. C. A. G., care cuprinde printre părțile comune aflate în indiviziune forțată și o „intrare"; or, . realitate, casa scărilor imobilului din față al reclamanților, înscris în C.F. colectivă nr._ - A., cu nr. top 2521/1, în suprafață de 220 mp, ceea ce este ilegal.
Cele două imobile, rezultate în urma parcelării înscrise sub B-II-26 din C.F. nr. 2015 - A., sunt două imobile diferite, iar coproprietarii imobilului cu nr. top 2521/2, în suprafață de 737 mp, înscris în C.F. colectivă nr._ - A. nu au nici un drept asupra părților comune ale clădirii reclamanților, care include si casa scărilor situată pe terenul imobilului reclamanților și fiind în proprietatea comună a acestora.
Cu alte cuvinte, pârâtul a construit un corp de clădire alipit de imobilul reclamanților, pe care nu l-a prevăzut cu o altă scară de acces, în ideea că accesul se va realiza prin interiorul clădirii reclamanților. Astfel, prin încheierea atacată s-a aprobat o apartamentare care include, de fapt, o „intrare” inexistentă, cea existentă și cuprinsă în planul de apartamentare fiind în realitate casa scărilor de la clădirea reclamanților, respectiv casa scărilor de la o altă clădire.
Mai mult, din înscrisurile anexate la această încheiere de carte funciară rezultă că podul ar fi compartimentat pe apartamente, ceea ce nu corespunde realității, întrucât podul acestui corp de clădire nu era, la acea dată, amenajat în spații de locuire și nu există acces din exterior și nici din interior, pârâtul intenționând să realizeze accesul la pod din casa scării imobilului reclamanților (un alt imobil), ceea ce este inadmisibil.
Pârâtul pretinde că proiectul ar fi fost „întocmit și autorizat ca o construcție cu două corpuri de clădire deservite de aceeași casă a scărilor, fiind chiar instituit un drept de servitute de trecere cu piciorul și mașina”, ceea ce nu corespunde realității, întrucât au fost întocmite două proiecte și obținute două autorizații de construire pentru două imobile diferite, la intervale de timp ce reprezintă ani de zile; clădirea reclamanților a fost intabulată, iar imobilul a fost parcelat și dezlipit, conform înscrierilor existente sub B-II-25 și sub B-II-26 din C.F. nr. 2015 - A., la data de 25 octombrie 2006, iar autorizația de construire nr. 1.713 a fost emisă numai la data de 24 noiembrie 2006, astfel că nu putea să cuprindă o scară de acces comună pentru cele două clădiri.
Servitutea de trecere cu piciorul și cu autovehiculele de care se prevalează pârâtul a fost instituită numai prin curtea imobilului, nu și prin interiorul clădirii în care se află proprietățile reclamanților.
Potrivit prevederilor art. 617 C. civ., trecerea trebuie făcută pe calea cea mai scurtă, pentru a ajunge la calea publică, iar conform art. 618 C. civ., titularul servituții de trecere trebuia să aleagă trecerea care ar pricinui o pagubă cât mai mică fondului ai căror coproprietari sunt reclamanții (fondul aservit).
Deodată cu înscrierea de sub B-II-26, asupra imobilului de sub A-I-2, cu nr. top 2521/1, în suprafață de 220 mp, s-a intabulat dreptul de servitute de trecere cu piciorul și cu autovehiculul în favoarea parcelei cu nr. top 2521/2, apoi asupra imobilului de sub A-I-3, cu nr. top 2521/2, în suprafață de 737 mp, s-a intabulat același drept de servitute de trecere cu piciorul și autovehiculul în favoarea parcelei cu nr. top 2521/1, întabulări ce se află înscrise sub C-III-14 și sub C-III-15 din C.F. nr. 2015 - A. (încheiere nr. 37.830 din 25 octombrie 2006). Astfel, cele două parcele de teren au devenit, una pentru cealaltă, atât fond dominant cât și fond aservit.
Prin prisma fondului dominant, servitutea este un drept real, accesoriu dreptului de proprietate asupra acestui fond și se transmite automat odată cu acesta.
Prin prisma fondului aservit, servitutea, restrângând dreptul de proprietate, creează un dezmembrământ al proprietății.
Potrivit înscrierii existente sub B-II-34 din C.F. nr. 2015 - A., imobilul de sub A-I-3, cu nr. top 2521/2, în suprafață de 737 mp, s-a parcelat, din nou, în alte două parcele, respectiv în .._ - L. nr. 1, compusă din intravilan cu clădire P + 2E, în suprafață de 353 mp și ._ -L. nr. 2, compusă din intravilan viran, în suprafață de 384 mp, care s-a transcris în favoarea vechiului proprietar în C.F. nr._ – A..
Această parcelare s-a făcut fără acordul reclamanților, în condițiile în care aceștia au deținut, potrivit înscrierii existente sub C-III-15 din C.F. nr. 2015 - A., dreptul de servitute de trecere cu piciorul și autovehiculele asupra imobilul de sub A-I-3, cu nr. top 2521/2, în suprafață de 737 mp.
Așa cum rezultă inclusiv din „ Planul de amplasament și delimitare a imobilului cu propunere de dezlipire" și din Actul de dezlipire - încheiere de autentificare nr. 755 din 02 aprilie 2009 la B.N.P. C. A. G., prin încheierea nr._/CF/2009 dată de OCPI A. s-a aprobat actul de dezlipire, fără ca imobilul reclamanților să mai aibă servitute de trecere cu piciorul și cu autovehiculele asupra parcelei cu nr. cad_ - L. nr. 2, compusă din intravilan viran, în suprafață de 384 mp, transcrisă în C.F. nr._-A..
În schimb, în favoarea acestei parcele s-a menținut servitutea de trecere cu piciorul și cu autovehiculele asupra imobilului cu nr. cad._ - L. nr. 1, compusă din intravilan cu clădire P + 2E, în suprafață de 353 mp, precum și asupra imobilului cu nr. top 2521/1, în suprafață de 220 mp (proprietatea reclamanților). Prin această operațiune, imobilul reclamanților a devenit aservit pentru două imobile.
Pârâtul nu a avut, însă, în vedere că, potrivit regulilor accesorialității, servitutea se transmite odată cu fondul, chiar dacă în actul de înstrăinare a fondului nu s-a prevăzut o dispoziție expresă relativă la transmiterea servituții. Spre deosebire de celelalte dezmembrăminte ale proprietății, care sunt limitate în timp, servitutea, prin natura ei, este perpetuă, ca o consecință a caracterului său accesoriu. Astfel, dezlipirea nu se putea executa, în mod valabil, fără acordul reclamanților.
Potrivit prevederilor art. 634 din Codul civil, „proprietarul fondului supus servituții nu poate face nimic spre a-i scădea întrebuințarea sau a i-o îngreuna. Astfel nu poate schimba starea locurilor, nici strămuta exercitarea servituții dintr-un loc într-altul, decât acela unde servitutea a fost din început stabilită".
Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară A. trebuia să aibă în vedere că, potrivit prevederilor art. 21 din Legea nr. 7/1996 - Legea cadastrului și a publicității imobiliare, republicată, cu modificările și completările ulterioare, „modificarea conținutului unui drept ce grevează un drept real imobiliar se înscrie, dacă legea nu dispune altfel, potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea și stingerea drepturilor reale":
Afirmația pârâtului că acea construcție a fost autorizată și edificată, inițial, pe cele două fonduri, respectiv atunci când pârâtul era unicul proprietar al imobilului, nu are nicio relevanță, întrucât ambele parcelări și dezlipiri au fost executate ulterior și ele trebuiau sa fie efectuate cu respectarea tuturor normelor legale în această materie.
Ambele parcelări și dezlipiri au fost efectuate cu încălcarea dispozițiilor art. 30 alin. (2) din Anexa 1 a Hotărârii Guvernului nr. 525/1996 pentru aprobarea Regulamentului general de urbanism, republicată.
Potrivit prevederilor art. 84 alin. (1) teza a II-a din Regulamentul de organizare și funcționare a birourilor de cadastru și publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul directorului general al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară nr. 633/2006, cu modificările și completările ulterioare, „modificările care intervin prin operațiunile de alipire ori prin cele de dezlipire ale imobilelor se fac pe baza unor documentații cadastrale recepționate de biroul cadastral, cu consimțământul titularului, dat în formă autentică":
În plus, la dezlipire, nu s-a avut în vedere că, potrivit prevederilor art. 42 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 - Legea cadastrului și a publicității imobiliare, republicată, cu modificările și completările ulterioare, „dezlipirea unui imobil sau a unei părți dintr-un imobil se face împreună cu sarcinile care grevează imobilului". De asemenea, prin aceste parcelări și dezlipiri, intimatul a încălcat prevederile Regulamentului Planului Urbanistic General, referitoare la procentul de ocupare a terenului și la coeficientul de utilizare a terenului, ceea ce este inadmisibil.
Prin precizarea de acțiune depusă la termenul de judecată din data de 10.11.2010, reclamanții au solicitat: introducerea în cauză a . și a B.N.P. C. A. G., în calitate de pârâți; anularea planului de parcelare și de dezlipire, precum și a schiței de apartamentare a imobilului din Municipiul A., .. 6, județul A., ambele întocmite de .; anularea actului de apartamentare - încheiere de autentificare nr. 845 din 23 aprilie 2009 la B.N.P. C. A. - G.; anularea actului de dezlipire - încheiere de autentificare nr. 755 din 02 aprilie 2009 la B.N.P. C. A. - G.; rectificarea notării modificării componenței imobilului din Municipiul A., .. 6, înscrisă sub B-3 din C.F. nr._ - A., în sensul stabilirii situației anterioare a imobilului.
În motivare, au arătat că prin actele întocmite, respectiv încheiate de cei doi pârâți a căror introducere în cauză o solicită, le-a fost încălcat dreptul de proprietate asupra imobilului și li s-a luat dreptul de servitute de trecere cu piciorul și autovehiculele pe care imobilul reclamanților îl avea asupra întregului imobilul de sub A-I-3, cu nr. top 2521/2, în suprafață de 737 mp.
Prin noua parcelare a imobilului de sub A-I-3, cu nr. top 2521/2, în suprafață de 737 mp, în alte două parcele, respectiv în .._ - L. nr. 1, compusă din intravilan cu clădire P + 2E, în suprafață de 353 mp și ._ - L. nr. 2, compusă din intravilan viran, în suprafață de 384 mp, imobilului ai cărui coproprietari sunt reclamanții i s-a luat dreptul de servitute de trecere cu piciorul și autovehiculele asupra parcelei cu nr. cad_ - L. nr. 2, compusă din intravilan viran, în suprafață de 384 mp, transcrisă în C.F. nr._ - A., ceea ce este inadmisibil.
Astfel, prin această operațiune, ._ - L. nr. 2, compusă din intravilan viran, în suprafață de 384 mp, transcrisă în C.F. nr._ - A., a devenit lipsită de sarcini, fără ca reclamanții să renunțe la dreptul de servitute de trecere. În schimb, în favoarea acestei parcele s-a menținut servitutea de trecere cu piciorul și cu autovehiculele asupra imobilului cu nr. cad._ - L. nr. 1, compusă din intravilan cu clădire P + 2E, în suprafață de 353 mp, precum și asupra imobilului cu nr. top 2521/1, în suprafață de 220 mp (proprietatea reclamanților). Se mai arată că prin actul și schița de apartamentare a căror anulare o solicită reclamanții, este încălcat dreptul acestora de proprietate. Astfel, schița de apartamentare include și o „intrare"; or, . realitate, casa scărilor imobilului din față, care aparține reclamanților.
Cele două imobile, rezultate în urma parcelării, înscrise sub B-II-26 din C.F. nr. 2015 - A., sunt două imobile diferite, iar coproprietarii imobilului inițial cu nr. top 2521/2, în suprafață de 737 mp, înscris în C.F. colectivă nr._ - A. nu au niciun drept asupra părților comune ale clădirii reclamanților, care include și casa scărilor, situată pe terenul imobilului acestora.
Apartamentarea s-a făcut cu încălcarea art. 1 paragraful 1 din Primul Protocol adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, precum și ale art. 44 din Constituție, prin care este consacrat și protejat dreptul de proprietate.
În drept au invocat dispozițiile art. 1 paragraful 1 din Primul Protocol adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, art. 44 din Constituția României – republicată, art. 42 alin. (2) din Legea nr. 7/1996; art. 480, art. 481, art. 630 și art. 634 C. civ., art. 30 alin. (2) din Anexa 1 a Hotărârii Guvernului nr. 525/1996 pentru aprobarea Regulamentului general de urbanism, republicată; art. 132 alin. (1) și art. 134 C. pr. civ.
Prin precizarea de acțiune depusă la termenul de judecată din data de 23.03.2011, reclamanții au arătat că nu mai înțeleg să se judece cu ., întrucât această persoană juridică nu mai există, din adresa Oficiului Registrului Comerțului de pe lângă Tribunalul A. nr. 2385/31.01.2011 rezultând că această societate a fost lichidată.
Totodată, la termenul de judecată din data de 23.03.2011, instanța a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamanților, iar la termenul de judecată din data de 13.09.2011, instanța a invocat excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului B.N.P. C. A. – G..
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța a reținut următoarele:
Observând că notarul public efectuează activitatea de autentificare de înscrisuri acționând în considerarea învestirii sale cu un serviciu de interes public, potrivit art. 1 și 3 din L. nr. 36/1995, republicată, fără a avea interese directe și fără a fi titular de drepturi și obligații în raportul de drept dedus judecății, văzând și dispozițiile art. 109 alin. 1 și ale art. 137 alin. 1 C. pr. civ., instanța a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a BNP C. A. G..
În fapt a reținut că pârâtul a fost proprietarul imobilului situat în A., .. 6, înscris în CF nr. 2015 A., având nr. cad. 9345, compus din teren intravilan în suprafață de 737 mp cu clădire cu două etaje. În această calitate, la 2.04.2009, a împărțit imobilul în 2 părți mai mici, o parcelă ce a primit nr. cadastral_, constând în teren de 353 mp cu clădire și o parcelă ce a primit nr. cadastral_, constând în teren de 384 mp. (f. 44). În înscrisul constatator al voinței acestuia, autentificat sub nr. 755/2009 de BNP C. A. G., s-a menționat că acest imobil constituite fond dominant pentru .. 2521/1 înscrisă în CF nr._ A., pentru servitutea de trecere, și că este grevată de servitute de trecere în favoarea parcelei cu nr. top. 2521/1 înscrisă în CF nr._ A.; că aceste servituți se mențin pe parcelele nou formate; că fiecare dintre cele două noi parcele vor fi grevate de câte o servitute de trecere în favoarea celeilalte (f. 44).
La 23.04.2009, același pârât, în aceeași calitate, de proprietar, a împărțit imobilul constituit din . nr. cadastral_, constând în teren de 353 mp cu clădire cu 3 etaje în 12 părți mai mici. Voința acestuia a fost constatată în înscrisul autentificat sub nr. 845/2009 de BNP C. A. G. (f. 28, 29).
Ambele împărțiri s-au efectuat în baza unei documentații vizate de OCPI A. (f. 30 – 43, 45 – 48), astfel încât s-au efectuat modificările corespunzătoare în registrele de publicitate imobiliară (f. 9-11).
La 22.11.2006 reclamanta S. E. E. a cumpărat de la pârât apartamentul nr. 6 situat în A., .. 6, înscris în CF_, cu terenul aferent înscris în CF nr._ (f. 15); reclamanta . a cumpărat de la pârât apartamentul nr. 1 situat în A., .. 6, înscris în CF_, cu terenul aferent înscris în CF nr._ (f. 123, 118).
În esență, reclamanții au susținut că aceste apartamentări, împreună cu documentația lor tehnică, le încalcă dreptul de proprietate (dobândit ulterior) deoarece imobilul lor a devenit aservit pentru 2 imobile, fără ca același imobil să mai beneficieze de servitutea de trecere.
În primul rând, instanța a constatat că, dimpotrivă, actele ce consemnează împărțirea fac referire expresă la dreptul de trecere instituit în favoarea parcelei ce ulterior a devenit a reclamanților, precum și la menținerea ei (f. 44, f. 28); că nu s-a constituit propriu zis o a doua servitute asupra imobilului lor, ci s-a împărțit prima, în două mai mici ca întindere, odată cu împărțirea terenului; a constatat că nu există vreun temei juridic pentru a anula actul de voință al unui proprietar de a-și constitui mai multe imobile dintr-unul singur și, apoi, de a crea dezmembrăminte ale lor, date fiind prescripțiile art. 480 C. civ., conform căruia proprietatea este, printre altele, dreptul pe care îl are cineva de a dispune de un lucru, inclusiv material, și ale art. 577 C. civ. care arată că servitutea se poate naște și doar în virtutea simplei voințe a celor ce pot să dispună de un fond, indiferent de situația concretă a acestuia
Reglementările din materia urbanismului, amplu invocate de reclamanți, sunt irelevante în cauză pentru că împărțirea nu s-a efectuat cu necesitate și de la bun început „în scopul realizării de construcții”, aceasta fiind o operațiune subsecventă, ce a fost la rândul său autorizată distinct și poate face obiectul unei cenzuri separate (f. 111), și pentru că servitutea născută din voința proprietarul („prin faptul omului”, în exprimarea Codului civil, în opoziție cu servituțile născute „din situația locurilor”), în baza art. 577, art. 620 și art. 625 C. civ., este distinctă de servitutea de trecere propriu zisă (ce nici nu este un dezmembrământ veritabil, ea constituindu-se ex lege, în conformitate cu art. 616 C. civ, în considerarea unui interes comun ori a utilității publice), iar art. 6 alin. 6 lit. c) din L. nr. 51/1991 la aceasta din urmă se referă, în mod vădit.
Apelul declarat de reclamanți împotriva sentinței a fost respins prin decizia civilă nr. 20/23.01.2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosarul nr._ .
Pentru a dispune astfel, instanța a reținut că, în motivare, reclamanții au invocat că pârâtul B. N. P. C. A. G. are calitate procesuală pasivă, întrucât printr-un capăt de cerere au solicitat inclusiv anularea celor două acte autentificate de acesta, pe motiv că, prin ele, le-a fost încălcat dreptul de proprietate asupra unor părți comune din imobil.
Prin apartamentarea efectuată le-a fost încălcat dreptul de proprietate garantat atât de legea fundamentală, cât și de o . alte legi. Mai mult, în podul acestui corp de clădire nu există acces din exterior și nici din interior, pârâtul de ordinul 1 intenționând să realizeze accesul la pod din casa scării imobilului apelanților, ceea este inadmisibil. Schița de apartamentare cuprinde, însă, o intrare; or, . realitate casa scărilor imobilului din față, ceea ce este inadmisibil. În speță sunt două imobile diferite, nu au niciun drept asupra părților comune ale clădirii lor care include și casa scărilor situată pe terenul imobilului lor și fiind în proprietatea lor exclusivă. Servitutea de trecere în favoarea imobilului lor( cu nr. top.2521/1) înscrisă în CF nr._ A. asupra noului L. 2- nr. cadastral_, rezultat în urma dezlipirii parcelei cu nr. top. 2521/2( asupra căreia au deținut dreptul de servitute de trecere) și transcris în CF NR._ – A. nu se mai regăsește în CF nr._- A., ceea ce este inadmisibil.
Totodată, au învederat că operațiunile notariale efectuate asupra imobilului s-au făcut în scopul eludării unor dispoziții legale. Prima instanță a reținut, în mod eronat, că reglementările din materia urbanismului pe care le-au invocat, ar fi irelevante. Prima instanță trebuia să constate că transformarea podului în mansardă de locuit s-a făcut inclusiv cu încălcarea dispozițiilor art. 31 alin.1 din Hotărârea Guvernului nr. 525/1996 pentru aprobarea Regulamentului general de urbanism, republicată, întrucât construcția are, în momentul de față, regimul de înălțime parter, 2 etaje și mansardă.
Examinând sentința atacată prin prisma motivelor invocate și din oficiu, instanța a avut în vedere că, în ce privește primul motiv invocat, respectiv soluționarea greșită de către prima instanță a excepției lipsei calității procesuale pasive a BNP C. A., instanța a avut în vedere că una din condițiile pentru ca o persoană să fie parte în proces este calitatea procesuală ce contribuie la desemnarea titularului dreptului de a acționa și a persoanei împotriva căreia se poate exercita acțiunea, calitate procesuală pasivă justificând obligația unei persoane de a participa ca pârât în procesul civil.
De asemenea, într-un proces civil, calitatea de pârât poate aparține doar persoanei despre care se afirmă că a încălcat sau nu a recunoscut un drept, calitatea procesuală pasivă presupunând existența unei identități între persoana pârâtului și persoana obligată în raportul juridic dedus judecății.
Prin urmare, în mod corect prima instanță a reținut că BNP C. A. nu are calitate procesuală pasivă, în condițiile în care nu este titular de drepturi și obligații în raportul juridic dedus judecății, acesta exercitând doar anumite activități în baza art. 1 și 3 din Legea 36/1995.
Nu poate fi primit nici cel de al doilea motiv invocat, respectiv că prin actele a căror anulare se solicită le-a fost încălcat dreptul de proprietate și dreptul de servitute de trecere.
Astfel, prin încheierea CF nr._ din 25 octombrie 2006, imobilul înscris în CF 2015 A. s-a parcelat în două imobile: unul sub A-I -2 –top. 2521/1 în suprafață de 220 mp și altul, sub A –I-3 – top 2521/2 – în suprafață de 737 mp.
Imobilul de sub A –I -2 s-a transformat în proprietatea individuală pe apartamente și s-a transcris în CF colectivă nr._ și CF individuale_-_. La data de 22.11.2006 reclamanta S. E. E. a cumpărat de la pârât apartamentul nr. 6 situat în A., .. 6, înscris în CF_, cu terenul aferent înscris în CF nr._; reclamanta . a cumpărat de la pârât apartamentul nr. 1 situat în A., .. 6, înscris în CF_, cu terenul aferent înscris în CF nr._.
Asupra imobilului de sub A-I-2- top.2521/1, în suprafață de 220 mp, s-a întabulat dreptul de servitute de trecere cu piciorul și cu autovehicolul în favoarea parcelei cu nr. top.2521/2; apoi, asupra imobilului de sub A-I-3, cu nr. top.2521/2, în suprafață de 737 mp, s-a întabulat același drept de servitute de trecere cu piciorul și autovehicolul în favoarea parcelei cu nr. top.2521/1, întabulări ce se află înscrise sub C.III-14 și sub C.III-15 din CF nr. 2015-A..
Prin actul de dezlipire autentificat sub nr. 755/2.04.2009, pârâtul în calitate de proprietar tabular, a parcelat topul 2521/2 în suprafață de 737 mp. în două parcele cu nr. cad._ și_, actul precizând în mod clar că imobilul are notată sub C.14- servitutea de trecere cu piciorul și autovehiculele, prin .. 2521/1 din CF nr._ A., și asupra căruia este notată sub C 15 servitutea de trecere cu piciorul și autovehiculele, în favoarea parcelei cu nr. top.2521/1 din CF NR._ A..
Prin actul de apartamentare autentificat sub nr. 845/23.04.2009 pârâtul în aceeași calitate de proprietar tabular, a apartamentat ._ în 12 apartamente, actul precizând că este constituit un drept de servitute de trecere cu piciorul și cu autovehiculele prin ..2521/1 din CF NR._ A. în favoarea parcelei cu nr. top. 2521/2, un drept de servitute de trecere cu piciorul și cu autovehiculele prin ..2521/2 în favoarea parcelei cu nr. top.2521/1 din CF nr._ A. și un drept de servitute de trecere cu piciorul și autovehiculele în favoarea lotului nr.2, nr.cad._ din CF nr._ A., drepturi care se mențin.
Prin urmare, pârâtul nu a încălcat dispozițiile art. 634 Cod civil, invocate de reclamante în susținerea acțiunii, acesta neîntreprinzând nimic de natură a leza servitutea constituită în favoarea lor. Iar în aceste condiții, susținerea reclamantelor că le-a fost încălcat dreptul de proprietate, este lipsită de temei legal.
În conformitate cu dispozițiile art. 42 alin.2 din Legea 7/1996, dezlipirea unei părți din imobil se face împreună cu sarcinile ce grevează imobilul. Prin urmare, chiar dacă actele a căror anulare se solicită nu ar fi prevăzut expres, servitutea constituită în favoarea fondului reclamantelor ar fi rămas și ar fi în ființă.
Contrar susținerilor reclamantelor, pentru efectuarea apartamentării nu era necesar acordul lor. Autorizația de construire nr. 1713 din 24 noiembrie 2006 a fost obținută înainte ca reclamantele să cumpere cele două apartamente din imobil.
Întregul proiect a fost întocmit și autorizat pentru o construcție cu două corpuri de clădire, deservite de aceeași casă a scărilor. A arătat pârâtul prin întâmpinare, iar reclamantele nu au negat acest aspect, că accesul cu autoturismele se face spre curtea interioară prin poarta de acces auto, iar accesul spre apartamente se face doar prin casa scărilor. Iar în aceste condiții, reclamantelor nu li se aduce vreun prejudiciu și nici nu le este încălcat vreun drept.
Criticile apelantelor ce vizează nelegalitatea construcției nu pot fi primite atâta vreme cât certificatul de urbanism și autorizația de construire nu au fost atacate și anulate pe calea contenciosului administrativ.
Împotriva deciziei au declarat recurs reclamantele, care au criticat-o pentru nelegalitate, solicitând modificarea ei în sensul admiterii acțiunii.
În motivare, au invocat greșita reținere a lipsei calității procesual pasive a pârâtului BNP C. A. G., câtă vreme acesta a fost chemat în judecată pentru opozabilitate, acesta autentificând actele a căror anulare a fost solicitată.
Au invocat că prin apartamentarea efectuată le-a fost încălcat dreptul de proprietate asupra părților comune ale imobilului nr. top. 2521/1 întrucât accesul la apartamentele și podul imobilului nr. cad._ - L. nr. 1 se face prin casa scărilor imobilului lor, deși proprietarii acelor apartamente nu au nici un drept asupra părții comune (casa scărilor) a imobilului proprietate a reclamantelor. Mai mult, în podul acestui corp de clădire nu există acces din exterior, pârâtul B. C. înțelegând să-l realizeze din imobilul reclamantelor, ceea ce este inadmisibil.
Schița de apartamentare cuprinde o intrare care este, în realitate, casa scărilor imobilului lor. Cele două imobile sunt diferite, coproprietarii imobilului inițial nr. top 2521/2 neavând vreun drept asupra părților comune ale clădirii reclamantelor care include și casa scărilor situată pe terenul aflat în proprietatea lor.
Au invocat că actele atacate au fost încheiate și autentificate ulterior cumpărării de către reclamante a apartamentelor, fără acordul acestora, nefiind permisă apartamentarea în care să fie cuprinsă și casa scării imobilului lor.
Au invocat că prin operațiunea notarială de împărțire a parcelei de teren nr. top.2512/2 în două loturi le-a fost încălcat dreptul de servitute de trecere, întrucât servitutea de trecere în favoarea imobilului lor (nr. top 2521/1) înscrisă în CF nr._ A. asupra noului L. 2 – nr. cad._ nu se mai regăsește în CF_ A.; or servitutea de trecere este un drept real ce se transmite odată cu fondul, ea creând un dezmembrământ al proprietății.
Au învederat greșita reținere în apel a nerelevanței reglementărilor în materia urbanismului a căror încălcare au invocat-o, operațiunile de transformare a imobilului fiind făcute cu încălcarea art. 2 alin. 1, art. 31 alin. 1 din HG nr. 526/1996 și ale Normativului pentru proiectarea mansardelor la clădirile de locuit NP-064-02; astfel, notarea modificării componenței imobilului s-a făcut cu încălcarea prevederilor legale și pe baza unor documente întocmite în fals.
Au invocat că operațiunile notariale efectuate asupra imobilului – pe care le-au reiterat - s-au făcut în scopul eludării unor dispoziții legale, fiind nerelevant că edificatul a fost realizat la o dată la care pârâtul B. C. era unic proprietar al imobilului, câtă vreme parcelările și dezlipirile au fost executate ulterior, fiind necesar a fi efectuate cu respectarea tuturor normelor legale.
Au invocat lipsa certificatului de urbanism necesar ultimei dezlipiri, au făcut trimitere la art. 30 alin. 2 din Anexa la HG 525/1996 și la art. 84 alin. 1 teza a II-a din Ordinul 633/2006 și au criticat neobservarea de către instanța de apel a dispozițiilor art. 42 alin. 2 din Legea nr. 7/1996; au arătat că prin ultima dezlipire li s-a luat dreptul de servitute de trecere cu piciorul și cu autovehiculul asupra parcelei nou create cu nr. cad._ – L. nr. 2 și că prin aceste parcelări și dezlipiri au fost încălcate prevederile Regulamentului Planului Urbanistic General referitoare la procesul de ocupare a terenului și la coeficientul de utilizare al terenului.
În drept, au invocat dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod proc.civ.
Legal citați, intimații nu au formulat întâmpinări în cauză.
Examinând recursul prin prisma criticilor formulate și în baza art. 306 alin. 2 Cod proc.civ.,față de dispozițiile art. 299 și următoarele Cod proc.civ., văzând și normele legale ce vor fi mai jos arătate, instanța reține următoarele:
Calitatea procesual pasivă presupune identitatea dintre persoana chemată în judecată și persoana care poate fi obligată la a da, a face sau a nu face ceva în raportul juridic dedus judecății.
Or, în cauză, reclamantele au solicitat anularea unor acte care, deși încheiate de notarul care a prestat această activitate în baza Legii nr. 36/1995, a procedat în acest sens la solicitarea pârâtului persoană fizică a cărui atitudine în exercitarea dreptului de proprietate a fost contestată de reclamante și în patrimoniul căruia s-ar produce efectele anulării actelor contestate.
În consecință, în mod legal a fost reținută lipsa calității procesual pasivă a pârâtului BNP C. A. G..
În ceea ce privește criticile vizând fondul pricinii, instanța de recurs reține, în primul rând, că susținerile recurentelor vizând starea de fapt nu se constituie în temeiuri de modificare sau casare a hotărârii recurate în sensul art. 304 Cod proc.civ.
În continuare, instanța de recurs constată că motivele de recurs ce ar trebui să se constituie în critici vizând nelegalitatea deciziei tribunalului reprezintă, în realitate, o reluare a criticilor formulate pe calea apelului împotriva hotărârii primei instanțe.
Tribunalul a făcut corecta interpretare a dispozițiilor art. 480, 634 cod civil reținând că pârâtul persoană fizică a procedat la edificarea construcțiilor și la apartamentarea contestată de recurente în baza autorizației de construire ce nu a fost contestată în condițiile Legii nr. 554/2004 a contenciosului administrativ, că servitutea de trecere le este recunoscută acestora prin actul de apartamentare nr. 845/23.04.2009 și că actele efectuate de pârât în calitate de unic proprietar al imobilului nu necesita acordul reclamantelor.
Dincolo de faptul că, potrivit dispozițiilor art. 42 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, dezlipirea unei părți din imobil se face împreună cu sarcinile ce-l grevează, instanța de recurs reține că o eventuală omisiune din conținutul actelor ce vizează imobilele în litigiu nu se constituie în temei de anulare a acestora, reclamantele având la îndemână alte mijloace procesuale pentru a obține o eventuală modificare a înscrierilor de carte funciară.
În continuare, instanța reține că apartamentarea imobilului nu a fost efectuată în vederea realizării unor construcții, iar actul de dezlipire a fost efectuat în baza unui certificat de urbanism, astfel cum rezultă din conținutul actului; în consecință, susținerile recurentelor vizând incidența art. 6 din Legea nr. 50/1991 sunt nefondate.
În fine, susținerile vizând încălcarea altor norme legale incidente în materia urbanismului vizează modalitatea de realizare a construcțiilor și de amplasare a acestora, critici ce ar putea fi aduse autorizației de construire, cum în mod corect au reținut instanțele.
Pentru aceste considerente, în baza dispozițiilor art. 312 alin. 1 Cod proc.civ., raportat la art. 304, 306 alin. 2 Cod proc.civ., instanța va respinge recursul declarat de reclamantele S.C. LA R. S.R.L.,S. E. – E. și B. A. – A. împotriva deciziei civile nr. 20/23.01.2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosarul nr._ .
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamantele S.C. LA R. S.R.L.,S. E. – E. și B. A. – A. împotriva deciziei civile nr. 20/23.01.2012 pronunțată de Tribunalul A. în dosarul nr._ .
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică din 20 iunie 2012.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR,
G. O. RUJIȚA R. F. Ș.
GREFIER,
L. P.
Red.F.Ș./ 02.07.2012
Tehnored L.P./24.07.2012
Ex.2
Primă instanță: A. O.
Instanța de apel: T.B.; M.A.
| ← Restituire metale preţioase. Decizia nr. 1612/2012. Curtea de... | Despăgubiri Legea nr.221/2009. Sentința nr. 5394/2012. Curtea... → |
|---|
