ICCJ. Decizia nr. 5758/2005. Civil
| Comentarii |
|
Procurorul General al Parchetului de le lângă înalta Curte de Casație și Justiție a declarat recurs în anulare împotriva deciziilor civile nr. 1475/A din 18 iunie 2002 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, și nr. 2381 din 1 noiembrie 2003 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă, considerând că aceste hotărâri au fost pronunțate cu încălcarea esențială a legii, ceea ce a determinat o soluționare greșită a cauzei de fond. Totodată a apreciat că deciziile sunt și vădit netemeinice.
în motivarea recursului în anulare, se arată că prin sentința civilă nr. 4696 din 22 iunie 1998 s-a constatat nevalabilitatea titlului statului-vânzător, iar în baza acestei sentințe, reclamanta J.M.R. a fost pusă în posesia imobilului, conform dispoziției Primarului General al Municipiului București, nr. 2061 din 1 septembrie 1998 și procesului-verbal nr. 16321 din 7 octombrie 1998.
în aceste condiții, se susține că adevăratul proprietar poate exercita acțiunea în revendicare împotriva terțului achizitor, fără a fi condiționat în nici un fel de anularea sau constatarea vânzării lucrului altuia.
Consideră că motivarea instanței de recurs, în sensul că pârâții-cumpărători au fost de bună credință la perfectarea vânzării, nu poate avea relevanță, de vreme ce, în această materie, buna credință a celui ce încheie un contract translativ de proprietate cu un neproprietar, nu este aptă să creeze vreun drept în favoarea subdobânditorului, chiar dacă acesta intră în posesia bunului.
împrejurarea avută în vedere în considerentele hotărârii criticate, în sensul că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nu exista un litigiu privind imobilul respectiv, este considerată ca neputând fundamenta, soluția, deoarece eroarea comună și invincibilă invocată de pârâți trebuie să fie nu numai publică, ci și una insesizabilă, greu de descoperit și de evitat.
Se subliniază că pârâții cu minime diligențe puteau cunoaște situația juridică a imobilului, și că buna credință a chiriașului nu-l poate pune la adăpost de orice acțiune în revendicare a fostului proprietar, cu atât mai mult, cu cât s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat lipsa titlului statului vânzător. Asemenea interpretare, ar fi contrară dispozițiile art. I din Protocolul nr. 1, adițional Convenției Europene a Drepturilor Omului și Libertăților Fundamentale, ratificată de România prin Legea nr. 30/1994 și dispozițiile Constituției.
în situația în care se analizează și se reține buna credință la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, raportat la dispozițiile Legii nr. 112/1995, se susține că instanța trebuia să facă același lucru și cât privește reclamantul care a solicitat compararea titlului său cu cel al chiriașului cumpărător, pentru a asigura astfel un tratament juridic egal părților litigante, în spiritul normei constituționale. Titlul fostului proprietar este preferabil, fiind mai vechi.
De aceea, se solicită admiterea recursului în anulare, casarea celor două decizii, cu consecința menținerii sentinței primei instanțe.
Recursul în anulare este nefondat.
în conflictul de interese legitime dintre adevăratul proprietar și subdobânditorul de bună credință al bunului său imobil, atât practica cât și doctrina nu au înțeles să recunoască, în toate cazurile, eficiența principiului nemo plus iuris ad allium transferre potest quam ipse habet.
Astfel, recunoașterea prevalenței interesului subdobânditorului de bună credință, a fost impusă, în baza unor rațiuni cu aplicare mai largă și care au creat un principiu de asigurare a securității circuitului civil și a stabilității raporturilor juridice.
S-a considerat, pe drept cuvânt, că legea, care apără proprietatea, urmează să se încline înaintea unui principiu superior de echitate și de justiție: buna credință a cumpărătorului.
Din punct de vedere juridic, soluția și-a aflat suport în rațiuni de ordin pragmatic concretizate în principiul validității aparenței de drept, a cărui esență este exprimată în adagiul error communis facit jus.
în speță, deși s-a reținut că imobilul a fost preluat abuziv de către stat, instanțele nu au dat eficiență acestui principiu, deoarece pârâții-cumpărători posesori au dobândit cu titlu oneros imobilul în litigiu, de la un proprietar aparent, fiind de bună credință și împărtășind o eroare comună și invincibilă cu privire la calitatea de proprietar a înstrăinătorului.
Astfel, acțiunea în revendicare formulată de reclamantă a fost depusă la instanță la data de 9 aprilie 2001, în timp ce contractul de vânzare-cumpărare încheiat de stat cu autoarea pârâților F.V., cu nr. 41073 a avut loc la data de 16 decembrie 1996, deci cu 5 ani înainte, când nu exista nici o cerere de revendicare, sau acțiune în justiție.
Abia după 2 ani de la vânzare, reclamanta a fost sesizat instanța cu o acțiune în revendicare în contradictoriu numai cu Consiliul General al Municipiului București, (deși imobilul era vândut iar pârâta nu mai avea calitate procesuală pasivă) iar prin sentința civilă nr. 4696 din 22 iunie 1998 a Judecătoriei sectorului 5 București, acțiunea este admisă, iar hotărârea rămâne definitivă și irevocabilă, prin neapelare.
Urmare acestei sentințe, Primarul General al Municipiului București a emis dispoziția nr. 2061 din 1 septembrie 1998, iar prin procesul verbal nr. 1632 din 7 octombrie 1998, reclamanta a fost pusă în posesie asupra imobilului teren și construcție situat în București, "cu excepția spațiilor vândute de SC C. SA conform Legii nr. 112/1995".
După cum este de observat, punerea în posesie nu s-a făcut pentru întreg imobilul, așa cum se susține în recursul în anulare, pentru că în procesul verbal, la excepție este nominalizat contractul de vânzare-cumpărare pentru apartamentul nr. 1 din imobil cumpărat de autoarea pârâților.
Ceea ce este foarte importat pentru dezlegarea pricinii, iar Procurorul General nu relevă această situație fiind defavorabilă reclamantei în sprijinul căreia a declarat recursul în anulare, este că reclamanta a avut pe rolul instanțelor și o acțiune în constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare nr. 41073 din 16 decembrie 1996.
Această acțiune a fost respinsă ca neîntemeiată prin sentința civilă nr. 1755 din 8 martie 1999 pronunțată de Judecătoria sectorului 5, rămasă definitivă și irevocabilă, în baza deciziei civile nr. 1968/2000 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă.
Subliniem că și această hotărâre prin care s-a respins irevocabil constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, chestiune prejudicială, este anterioară acțiunii de revendicare supusă recursului în anulare, aceasta stabilind cu putere de lucru judecat, că, actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu bună credință și cu respectarea dispozițiilor legale în vigoare la data respectivă.
Potrivit art. 1899 C. civ., buna credință se prezumă, iar cel care o contestă trebuie să facă dovada contrară, respectiv a relei credințe.
în cauză, reclamanta nu a răsturnat prezumția bunei credințe a cumpărătorilor.
Aceasta nu a dovedit că înainte de încheierea contractului de vânzare-cumpărare, ar fi notificat chiriașii de intenția sa de a revendica imobilul și de atenționarea acestora să nu încheie contractul. Mai mult, reclamanta, prin cererea înregistrată sub nr. 543 din 23 iulie 1996, anterioară încheierii contractului, a solicitat despăgubiri conform Legii nr. 112/1995, ceea ce a întărit convingerea părților contractante că vânzătorul, respectiv, statul, este proprietar.
De asemenea, o lege specială permitea cumpărarea de către chiriași a apartamentelor, în condițiile strict reglementate de art. 9 din Legea nr. 112/1995 și nici o hotărâre judecătorească contrară acestei aparențe de legalitate a titlului statului, nu fusese pronunțată, acțiunea reclamantei în contradictoriu cu Consiliul General al Municipiului București, fiind promovată ulterior încheierii contractului.
Legea nr. 112/1995 cât și H.G. nr. 20/1996, în vigoare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, nu prevedeau în sarcina chiriașului de a depune diligențe în sensul verificării valabilității titlului statului.
Abia prin H.G. nr. 11/1997 pentru modificarea și completarea Normelor Metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, act normativ emis ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, a fost introdus textul art. 92care stabilește obligația comisiilor de aplicare a legii, să întreprindă toate demersurile necesare pentru clarificarea situației juridice a imobilelor pentru care ar fi avut indicii că fac parte din categoria celor menționate în art. 1 alin. (4) din respectiva hotărâre de guvern. Și în asemenea cazuri să suspende procedurile de încheiere a contractelor. Practica judiciară și literatura juridică de specialitate au statuat că în spețe similare în care se revendică un imobil cumpărat de chiriași, nu se procedează la compararea titlurilor.
Oricum, la data încheierii contractului de vânzare, reclamanta avea cerere de acordare despăgubiri pentru imobil, în temeiul Legii nr. 112/1995 și deci pârâții au avut convingerea că statul este proprietarul imobilului, nemaifiind necesar să facă alte verificări.
Art. 6 din Convenția Europeană prevede că unul din elementele fundamentale ale preeminenței dreptului este principiul securității raporturilor juridice care înseamnă, între altele, că o soluție definitivă a oricărui litigiu, nu trebuie rediscutată. Acest text este favorabil pârâților și nu reclamantei, dat fiind că înainte de promovarea prezentei acțiuni, existau deja hotărâri pronunțate irevocabil prin care se respinsese constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, reținându-se buna credință a acestora.
Nu au fost încălcate nici dispozițiile constituționale, ambele părți apărând dreptul de proprietate al fiecăruia.
Pe de altă parte, reclamanta a depus acțiunea în revendicare la data de 9 aprilie 2001, după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, 14 februarie 2001, iar recurentul nu a observat că acțiunea era inadmisibilă.
După intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, pentru toate imobilele care intră sub incidența ei, persoanele îndreptățite pot obține măsuri reparatorii, inclusiv restituirea imobilului în natură, numai în condițiile acestei legi, iar nu pe calea acțiunii în revendicare fondată pe art. 480,art. 481 C. civ. și chiar dacă statul a preluat numai în fapt imobilul.
Față de cele de mai sus, în temeiul art. 314 C. proc. civ., recursul în anulare formulat de Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție împotriva deciziei civile nr. 1475 din 18 iunie 2002 a Tribunalului București, secția a IV-a civilă, și deciziei nr. 2381 din 10 noiembrie 2003 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă, a fost respins ca nefondat.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5765/2005. Civil | ICCJ. Decizia nr. 5755/2005. Civil → |
|---|
