ICCJ. Decizia nr. 4119/2006. Civil
| Comentarii |
|
La data de 13 ianuarie 1999 reclamanții N.V. și N.F. au chemat în judecată pe pârâții C.N., pe moștenitorii defunctului P.N. și anume P.C., P.I., P.E., ș.a., Comisia locală Mireșu Mare pentru aplicarea Legii nr. 18/1991, Comisia județeană Maramureș pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța:
- Să se constate că reclamanții au dobândit dreptul de proprietate, prin cumpărare, asupra casei de locuit situate în Lucăcești, să fie validate actele de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiate la data de 10 mai 1976 și respectiv 8 mai 1995 care atestă vânzările succesive ale casei între pârâții C.N. și P.N., acesta din urmă vânzând reclamanților; să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare autentic.
- Să se constate că reclamanții au dobândit prin efectul legii dreptul de proprietate asupra terenului aferent casei de locuit și anexelor gospodărești în limita suprafeței de 1000 mp conform art. 24 din Legea nr. 18/1991 republicată.
- Să se anuleze parțial titlul de proprietate nr. 59938/19 eliberat de Comisia județeană de aplicare a Legii nr. 18/1991 pe numele lui C.I. înscris în C.F. Lucăcești, nr. top 218/3/1 pentru suprafața de 1000 mp.
- Să se anuleze certificatul de moștenitor nr. 1454/1994 eliberat pe numele pârâtului C.C.L. pentru aceeași suprafață de 1000 mp.
- Să se anuleze contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 146 din 6martie 1998 încheiat între C.C.L. și P.G. și P.L. pentru suprafața de 1000 mp în litigiu.
- Să se dispună rectificarea C.F. Lucăcești, nr.top 218/3/1 și să se restabilească situația anterioară.
- Să se dispună intabularea dreptului de proprietate asupra terenului în suprafață de 1000 mp și a imobilului situat în Lucăcești conform schiței de dezmembrare care să facă parte integrantă din hotărâre.
Prin sentința civilă nr. 6993 din 18 decembrie 2000 pronunțată de Judecătoria Baia-Mare a fost respinsă acțiunea precizată formulată de reclamanții N.V. și N.F.
Reclamanții au fost obligați în solidar să plătească pârâților P.G. și P.L. suma de 1.500.000 lei cheltuieli de judecată.
în pronunțarea acestei hotărâri, instanța de fond a reținut din probele administrate că înainte de colectivizare terenul în litigiu a aparținut numitei C.R. care l-a dat spre folosință pârâtului C.N. ce-i era o rudă îndepărtată.
între anii 1962-1963, pârâtul C.N. a construit pe acest teren o casă din lemn și lut, fără autorizație de construcție, pe care a folosit-o până în anul 1973. Construcția este identificată cu numărul de casă 93 din Lucăcești și a fost vândută de C.N. numitului P.N. în anul 1976, cu act sub semnătură privată iar din prețul de 20.000 lei, suma de 3.000 lei a fost predată proprietarei C.R. (fila 10 dosar).
Martorii audiați în cauză au relatat că P.N. nu a locuit în casă ci a folosit doar terenul pe care la data de 8 mai 1995 l-a vândut prin înscris sub semnătură privată reclamantei N.F. și implicit și soțului acesteia N.V. ce au solicitat prin acțiune validarea vânzărilor succesive și pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.
Acest capăt de cerere a fost respins de instanța de fond cu motivarea că nu s-a făcut dovada că vânzătorii din actele sub semnătură privată au fost proprietarii tabulari ai imobilului, iar pe de altă parte, cu privire la prima vânzare-cumpărare dintre C.N. și P.N. a fost respinsă acțiunea pentru validarea convenției prin sentința civilă nr. 5731 din 18 octombrie 1996 a Judecătoriei Baia Mare, definitivă prin decizia civilă nr. 932/A din 17 septembrie 1997 a Tribunalului Maramureș. Astfel, dacă prima vânzare-cumpărare nu a fost validată, cu atât mai mult a doua vânzare-cumpărare nu poate fi validată întrucât vânzătorul P.N. nu are titlu asupra imobilului și nici drept să dispună juridic de acesta. De altfel, a doua vânzare-cumpărare a imobilului a avut loc la data de 8 mai 1995 când Comisia județeană de aplicare a Legii nr. 18/1991 emisese deja titlul nr. 59938/19 din 14 iulie 1994 pe numele lui C.I., autorul pârâtului C.C.L., deci P.N. a fost de rea credință când a vândut imobilul către reclamanții N. prin înscris sub semnătură privată.
Cererea de a se constata că reclamanții au devenit proprietarii terenului de 1000 mp aferent casei construită de pârâtul C.N. prin efectul art. 24 din Legea nr. 18/1991 a fost respinsă întrucât reclamanții nu au urmat procedura legală și nu au cerut imobilul din Lucăcești Comisiei Locale de aplicare a Legii nr. 18/1991 cererea pentru acest imobil fiind făcută de C.I., căruia i s-a emis titlul de proprietate.
Pentru că reclamanții nu au cerut Comisiei locale de aplicare a Legii nr. 18/1991 imobilul în litigiu și nu au urmat procedura instituită de acest act normativ a fost respins și petitul acțiunii pentru anularea titlului de proprietate nr. 59938/19 din 14 iulie 1994 emis pe numele lui C.I., antecesorul pârâtului C.C.L.
Cererea de anulare a certificatului de moștenitor nr. 1454/1994 eliberat pârâtului C.C.L., unicul moștenitor al defunctului C.I., a fost respinsă ca prescrisă prin depășirea termenului de 3 ani prevăzut de Decretul nr. 167/1958 în raport de împrejurarea că acțiunea a fost promovată la data de 13 ianuarie 1999 iar certificatul a fost eliberat în anul 1994.
Petitul prin care reclamanții au solicitat anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 144 din 6 martie 1998 prin care pârâtul C.C.L. a vândut terenul în litigiu pârâților P.G. și P.L. a fost de asemenea respins cu motivarea că reclamanții nu au calitate procesuală activă, fiind terți față de convenția părților. Mai mult, această convenție s-a încheiat pe baza titlului emis conform Legii nr. 18/1991 autorului vânzătorului C.C.L., act juridic ce a intrat în circuitul civil și nu mai poate fi modificat sau anulat. Totodată s-a reținut că pârâții P.G. și P.L. au fost de bună credință la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Ca o consecință a respingerii capetelor de cerere menționate, instanța de fond a respins și cererile reclamanților privind rectificarea cărții funciare și intabularea lor ca proprietari în cartea funciară pentru terenul în suprafață de 1000 mp.
Apelul declarat de reclamanții N.V. și N.F. împotriva acestei sentințe a fost respins ca nefondat prin decizia nr. 903/A din 18 iulie 2001 pronunțată de Tribunalul Maramureș, secția civilă.
Instanța de apel a constatat că probele administrate justifică situația de fapt reținută de instanța de fond ce a făcut o interpretare judicioasă și a dispozițiilor legale incidente cauzei.
împotriva acestei hotărâri, reclamanții N.V. și N.F. au declarat recurs.
Curtea de Apel Cluj, secția civilă, prin decizia nr. 203 din 31 ianuarie 2002 a admis recursul reclamanților, a modificat decizia pronunțată de tribunal, a admis apelul declarat de reclamanți împotriva sentinței Judecătoriei Baia Mare pe care a schimbat-o în totalitate și a admis acțiunea reclamanților.
în consecință, a constatat nulitatea parțială a titlului de proprietate nr. 59938/19 eliberat de Comisia județeană Maramureș în favoarea defunctului proprietar C.I., pentru suprafața de teren de 1000 mp, teren intravilan situat în tarlaua "Acasă", aferent parcelei cu nr. topo 218/3/1 din C.F. Lucăcești.
Pârâtul C.N. a fost obligat să procedeze la validarea promisiunii de vânzare-cumpărare încheiată la data de 10 mai 1976 având ca obiect imobilul situat în Lucăcești, compus din casă, curte și grădină în suprafață de 1000 mp, în caz contrar, prezenta hotărâre va ține loc de act de vânzare-cumpărare autentic.
Au fost obligați pârâții moștenitori ai defunctului P.N. să procedeze la validarea promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate cu reclamanții la data de 8 mai 1995 cu privire la același imobil, în caz contrar, prezenta hotărâre va ține loc de act de vânzare-cumpărare autentic.
S-a constatat nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 406-144 din 6 martie 1998 de Biroul notarului public F.M., pentru suprafața de 1000 mp teren intravilan și s-a dispus rectificarea C.F. Lucăcești în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâților P.L. și P.G., cu privire la acest teren, aferent topograficului nr. 218/3/1.
Totodată s-a dispus intabularea dreptului de proprietate al reclamanților, cu titlu de cumpărare, conform schiței de dezmembrare vizată de O.C.O.T sub nr. 2689 din 7 septembrie 1999 ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
Pârâții P.L. și P.G. au fost obligați în solidar să plătească reclamanților cheltuieli de judecată la toate instanțele în sumă de 16.512.500 lei.
Instanța de recurs a reținut în esență, că prin art. 23 alin. (1) din Legea nr. 18/1991 și art. 8 din Decretul-lege nr. 42/1990 legiuitorul a realizat o veritabilă împroprietărire, respectiv toți proprietarii locuințelor, fie originari, fie dobânditori prin acte între vii ori mortis causa au devenit proprietari și asupra terenului aferent casei de locuit și anexelor gospodărești, a curții și grădinii din jurul acestora.
Transmisiunea proprietății asupra terenului operează în puterea legii, fără promovarea unei cereri exprese din partea deținătorilor.
Din această perspectivă, s-a constatat că reclamanților N.V. și N.F., ce dețin în folosință locuința și terenul de 1000 mp din Lucăcești, imobil cumpărat printr-un înscris sub semnătură privată din data de 8 mai 1995 de la P.N., care la rândul său l-a cumpărat de la pârâtul C.N. în anul 1976, li se cuvine proprietatea asupra terenului în litigiu.
Ca atare, s-a considerată că nelegal s-a emis titlul de proprietate nr. 59938/19 din 14 iulie 1994 pe numele lui C.I. , autorul pârâtului C.C.L. care a vândut terenul în suprafață de 1000 mp (ce face parte din cei 3007 mp) în litigiu pârâților P.L. și P.G. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 406-144 din 6 martie 1998.
Atât titlul de proprietate cât și contractul de vânzare-cumpărare au fost anulate parțial, numai cu privire la suprafața de teren de 1000 mp din tarlaua "Acasă", situată în Lucăcești.
La data de 31 ianuarie 2003, Procurorul General al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de Justiție a declarat recurs în anulare împotriva deciziei nr. 203 din 31 ianuarie 2002 a Curții de Apel Cluj, secția civilă, în baza art. 330 pct. 2 C. proc. civ. susținând că hotărârea a fost pronunțată cu încălcarea esențială a legii, ceea ce a determinat o soluționare greșită a cauzei pe fond. Totodată aceasta este și vădit netemeinică.
în esență, Procurorul General arată că instanța de recurs a încălcat dispozițiile art. 11 alin. (3) și (4) din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar ce prevede că "stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor se face la cerere" iar cererea se depune și se înregistrează în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi.
Prin urmare stabilirea dreptului de proprietate nu operează din oficiu ci numai la cererea persoanelor interesate, cerere care trebuia făcută în termenul de decădere prevăzut de lege.
în cauză, singurul care a depus cerere pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu a fost C.I., autorul pârâtului C.C.L., căruia, în mod legal i s-a eliberat titlul de proprietate nr. 59938/19 din 14 iulie 1994.
întrucât reclamanții nu au urmat procedura prevăzută de Legea nr. 18/1991 în vederea constituirii dreptului lor de proprietate asupra imobilului în litigiu și nu au dobândit construcția de la adevăratul proprietar, în speță nu sunt întrunite cerințele art. 24 din lege.
Se mai susține în recursul în anulare că art. 46 din Legea nr. 18/1991 impune forma autentică pentru înstrăinarea terenurilor aflate în intravilanul sau extravilanul localității, astfel că cele două chitanțe sub semnătură privată din 10 mai 1976 și 8 mai 1995 sunt nule de drept și au doar valoarea unor promisiuni de vânzare a imobilului în viitor.
Pentru constatarea valabilității acestor convenții este obligatoriu ca promitentul-vânzător să fie titularul dreptului de proprietate asupra imobilului.
Or, în cauză la data de 8 mai 1995 când reclamanții N. au cumpărat cu chitanță sub semnătură privată imobilul, proprietar al acestuia era C.C.L. așa cum atestă titlul de proprietate nr. 59938/19 din 14 iulie 1994 și certificatul de moștenitor nr. 1454 din 15 decembrie 1994 și nu P.N. ce apare în înscrisul privat.
De altfel, același imobil a fost cumpărat tot cu chitanță sub semnătură privată la data de 10 mai 1976 de P.G. (nu de P.N.) de la pârâtul C.N. Deci, reclamanții au cumpărat imobilul de la o altă persoană decât P.G., primul cumpărător.
Mai mult, prin sentința civilă nr. 5731 din 18 octombrie 1996 a Judecătoriei Baia Mare, rămasă definitivă și irevocabilă, P.N. a fost obligat să lase în deplină proprietate pârâtului C.C.L. imobilul ce a făcut obiectul chitanței sub semnătură privată. în acest proces s-a statuat cu autoritate de lucru judecat că proprietarul imobilului este C.C.L. și că P.N. nu are titlu legal asupra acestui bun.
Se mai menționează în recursul în anulare că în ce privește contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 406-144 din 6 martie 1998 încheiat între pârâtul C.C.L. și pârâții P.L. și P.G., nu sunt motive de nulitate întrucât a fost încheiat cu respectarea dispozițiilor art. 948 C. civ. La data perfectării convenției C.C.L. era proprietar tabular asupra imobilului iar în favoarea cumpărătorilor Pop operează prezumția de bună credință la care se referă art. 1898 C. civ., prezumție ce nu a fost răsturnată de reclamanți prin nici un mijloc de probă.
Recursul în anulare este fondat.
La data intrării în vigoare a Legii nr. 18/1991 privind fondul funciar, imobilul în litigiu, respectiv terenul în suprafață de 1000 mp era cultivat de numitul P.N. care nu folosea și casa existentă pe teren, așa cum au declarat martorii audiați la instanța de fond. P.N. deținea imobilul în baza chitanței sub semnătură privată din 10 mai 1976 prin care pârâtul C.N. îl vânduse, deși anterior colectivizării terenul era în proprietatea numitei C.R. care îi permisese să folosească parcela de teren din tarlaua "Acasă" situată în Lucăcești.
Succesorul lui C.R., respectiv C.I. a formulat cerere de reconstituire a dreptului de proprietate la comisia locală care i-a eliberat titlul de proprietate nr. 59938/19 din 14 iulie 1994 asupra terenului în suprafață de 3007 mp din care făcea parte și suprafața de 1000 mp în litigiu.
La data de 10 mai 1995, după emiterea titlului de proprietate pe numele lui C.I., numitul P.N. vinde imobilul reclamanților N.V. și N.F. prin chitanță sub semnătură privată.
Este de observat că pârâtul C.C.L., moștenitorul lui C.I. conform certificatului de moștenitor nr. 1454/1994 și-a intabulat dreptul de proprietate în cartea funciară.
în contextul celor expuse se constată că singura cerere pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu a formulat-o numitul C.I. căreia i s-a eliberat titlul de proprietate de către Comisia județeană Maramureș. în acest sens este adresa nr. 1668 din 16 noiembrie 1999 emisă de Primarul comunei Mireșu Mare (fila 39 dosar judecătorie).
într-adevăr, prin art. 23 din Legea nr. 18/1991 legiuitorul a realizat o împroprietărire a celor ce dețineau locuințe, pentru terenul aferent acestora, curtea și grădina, dat pentru constituirea dreptului de proprietate asupra terenului, persoanele interesate aveau obligația să depună cerere în termen de 30 de zile de la intrarea în vigoare a Legii nr. 18/1991.
Atât C.N., P.N. cât și reclamanții N. nu au depus cerere pentru stabilirea dreptului de proprietate în termenul defipt de lege. La comisia locală pârâții și reclamanții au formulat cereri de abia în anul 1998, după ce se emisese titlul de proprietate asupra imobilului pe numele lui C.I. și după ce imobilul fusese înstrăinat de moștenitorul acestuia, C.C.L., către pârâții P.L. și P.G.
Cum stabilirea dreptului de proprietate prin constituire sau reconstituire nu operează "din oficiu" ci la cererea persoanelor îndreptățite se constată că titlul de proprietate nr. 59938/19 din 14 iulie 1994 emis pe numele lui C.I. este legal și nu este afectat de nici o cauză de nulitate absolută.
în mod nelegal, Curtea de Apel Cluj, ca instanță de recurs, a anulat parțial titlul menționat bazându-se pe o interpretare greșită a dispozițiilor Legii nr. 18/1991, interpretare ce a condus la încălcarea art. 11 din actul normativ evocat.
Cu privire la vânzarea succesivă prin cele două convenții sub semnătură privată a imobilului în litigiu, este de observat că acestea nu pot fi validate întrucât promitentul vânzător, respectiv C.N. nu avea calitatea de proprietar al imobilului pentru a-l putea transmite legal lui P.N. și apoi acesta din urmă către reclamanții N.
Singurul proprietar al terenului în litigiu s-a dovedit a fi pârâtul C.C.L. care a înstrăinat legal bunul pârâților P.L. și P.G., ce beneficiază de prezumția de bună credință iar contractul respectă cerințele art. 948 C. civ., fiind în afara oricărei cauze de nulitate.
Așa fiind, prin încălcarea esențială a legii, Curtea de Apel Cluj a admis recursul reclamanților și în fond a admis acțiunea acestora.
Față de cele ce preced și în baza art. 314 C. proc. civ., înalta Curte a admis recursul în anulare declarat de Procurorul General, a casat decizia civilă nr. 203 din 31 ianuarie 2002 pronunțată de Curtea de Apel Cluj și a respins recursul declarat de reclamanții N.V. și N.F. împotriva deciziei pronunțate de Tribunalul Maramureș.
Conform art. 274 C. proc. civ. a obligat pe intimații-reclamanți N.V. și N.F. la 15.000.000 lei cheltuieli de judecată intimaților-pârâți P.L. și P.G. în această fază procesuală.
| ← ICCJ. Decizia nr. 423/2006. Civil | ICCJ. Decizia nr. 4130/2006. Civil → |
|---|
