ICCJ. Decizia nr. 2688/2007. Civil
| Comentarii |
|
Tribunalul Bistrița-Năsăud, prin sentința civilă nr. 453 din 26 mai 2005, a admis acțiunea formulată de reclamanții L.C.L. și L.M.E. împotriva pârâților B.V.V. și B.D.; s-a constata valabilitatea promisiunii de vânzare-cumpărare autentificată de Biroul Notarului Public B.D.A. sub nr. 7230 din 23 decembrie 2004, prin care pârâții, promitenți-vânzători s-au obligat să-i vândă reclamantului, căsătorit cu reclamanta, promitent-cumpărător, o suprafață de 28.273 mp din trenul înscris inițial în C.F. 903 Bistrița Bârgăului nr. top 2348/3/8/11, nr. top 2347/3 și C.F. 1405 Bistrița Bârgăului, nr. top 2350/1, 2351/1, 2352/1, actual în C.F. 2830 Bistrița Bârgăului, pentru prețul de 1.425.000.000 lei; a fost validată plata diferenței de preț în sumă de 775.000.000 lei efectuată de reclamant prin consemnațiune la CEC, anulându-se plata reprezentând dublul arvunei, în sumă de 1.300.000.000 lei efectuată de pârâți prin consemnațiune la CEC, pârâții fiind obligați să le predea reclamanților act apt pentru întabulare, în caz de refuz hotărârea ținând loc de act autentic de vânzare-cumpărare, pârâții fiind obligați și la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 59.545.000 lei; a fost respinsă ca nefondată acțiunea exercitată de promitenții-vânzători împotriva promitenților-cumpărători pentru rezoluțiunea promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare.
în motivarea hotărârii se arată că pârâții s-au obligat ca, după întabularea în cartea funciară a drepturilor dobândite în baza sentinței civile nr. 4358/2004 a Judecătoriei Bistrița, cu titlu de uzucapiune, dar nu mai târziu de 18 aprilie 2005, să parceleze și să vândă reclamantului imobilul obiect al litigiului, pentru prețul de 1.425.000.000 lei, din care, la data încheierii convenției s-a achitat o arvună de 650.000.000 lei, diferența de 775.000.000 lei urmând să fie plătită într-o singură tranșă până la 18 aprilie 2005.
Arvuna inserată la art. 6 din antecontract nu reprezintă o clauză de dezicere, întrucât, interpretându-se contractul potrivit dispozițiilor art. 977 și art. 982 C. civ., rezultă că intenția reală și comună a părților a fost de a da arvunei o funcție de garantare a executării promisiunii, fiind un semn întăritor al încheierii ei.
Prin decizia civilă nr. 780/A din 21 septembrie 2005 pronunțată de Curtea de Apel Cluj a fost respins apelul declarat de pârâți împotriva hotărârii arătate; totodată a fost respinsă și cererea de intervenție accesorie formulată de P.G. în interesul apelanților, cu obligarea apelanților la plata sumei de 1000 lei cheltuieli de judecată către intimați, pentru considerentele ce succed.
Funcția clauzei de arvună în cadrul promisiunii de vânzare-cumpărare are rol de clauză confirmatorie ori de clauză de dezicere în funcție de termenii contractului.
Posibilitatea interpretării clauzei de arvună ca fiind o clauză de dezicere este infirmată de art. 5 din contract, potrivit căruia "nimeni nu se poate răzgândi de la acest contract".
Nu se poate vorbi de nulitatea clauzei de arvună pe motiv că ar fi vorba de o obligație asumată sub o condiție rezolutorie potestativă pură, întrucât sunt obligațiile asumate sub condiția suspensivă potestativă pură lovite de nulitate absolută, conform jurisprudenței și doctrinei, deoarece acestea echivalează cu o lipsă a consimțământului la încheierea contractului.
Clauza de arvună nu este nulă pentru că este cuprinsă într-o promisiune de vânzare-cumpărare neexistând vreo normă imperativă care să interzică inserarea unui astfel de clauze într-o altă convenție decât cea de vânzare-cumpărare.
în apel, apelanții și intervenienta accesorie au relevat o împrejurare nouă, neinvocată în fața primei instanțe, și anume exercitarea dreptului de preempțiune, soldată cu acceptarea ofertei de vânzare de către intervenientă, fiind depusă dovada exercitării dreptului de preempțiune și a contractului încheiat între apelanți și intervenientă în fața secretarului primăriei.
Față de dispozițiile art. 2 alin. (1) din Legea nr. 54/1998 privind circulația juridică a terenurilor, art. 12 din Legea nr. 36/1995 și art. 978 C. civ., convenția este o promisiune de vânzare-cumpărare și nu un contract.
La momentul soluționării apelului, există astfel două antecontracte, unul încheiat cu reclamanții și unul încheiat cu intervenienta.
Cum Legea nr. 54/1998 nu mai este în vigoare, nu mai există un drept de preempțiune prevăzut de lege în favoarea proprietarului vecin, a cărui nerespectare să atragă nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare.
Pe de altă parte, exercitarea dreptului de preempțiune înseamnă să fie preferat la condițiile egale de preț cu un alt posibil cumpărător, care nu este titular al dreptului de preempțiune, cum sunt reclamanții.
Intervenienta a plătit un preț superior celui achitat de reclamanți, 3.300.000 lei, în condițiile în care acțiunea acestora era notată în cartea funciară, ceea ce însemna că intervenienta cunoștea prețul mai mic din primul contract.
împotriva deciziei au declarat recurs B.D., în nume propriu și în calitate de succesoare legală a pârâtului B.V.V., B.M.E., J.V. și B.D.C., în calitate de succesori legali ai pârâtului B.V.V., criticând decizia pentru nelegalitate din perspectiva dispozițiilor art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. pentru motivele ce urmează.
1. Instanța, interpretând greșit promisia de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 7230 din 23 decembrie 2004 a schimbat natura și înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia, art. 304 pct. 8 C. proc. civ., deoarece a considerat greșit că prevederile art. 6 din act au natura juridică a unei clauze de arvună cu caracter confirmatoriu, iar nu cu caracter de dezicere.
Interpretarea clauzei prin prisma dispozițiilor art. 977,art. 978 și art. 1298 C. civ., duce la concluzia că părțile au înțeles să reglementeze contractual o clauză de dezicere.
Potrivit art. 978 C. civ. când o clauză este neclară, ea se interpretează în sensul în care produce efecte juridice, iar nu acela în care nu ar putea produce nici unul.
Modul de interpretare adoptat de instanță a transformat clauza într-o simplă reiterare a dispozițiilor art. 969 și art. 1020-1021 C. civ.
Prevederile art. 969 C. civ. nu sunt aplicabile atunci când în contract s-a inserat o clauză de răzgândire.
Având valoarea unei clauze rezolutorii, dispozițiile art. 1020-1021 C. civ. nu sunt aplicabile, deoarece invocarea pentru desființare este la îndemâna oricărei părți, unilateral.
Drept urmare, clauza contractuală de la pct. 5, potrivit căreia nimeni nu se poate răzgândi de la acest contract, nu își găsește incidența în contractele în care părțile au stipulat o clauză de arvună dezicere.
2. Decizia a fost pronunțată cu încălcarea dispozițiilor art. 1298 C. civ. și a prevederilor art. 6 din promisiunea de vânzare-cumpărare deoarece au confundat efectele juridice ale promisiunii de vânzare-cumpărare cu cele produse de însăși convenția de vânzare-cumpărare.
în practica judiciară s-a decis că este valabilă și obligatorie între părți chiar și o convenție accesorie prin care acestea stipulează o clauză de dezicere nemotivată de la perfectarea în viitor a contractului de vânzare-cumpărare, cu consecința pierderii sumei date drept arvună sa a restituirii ei duble.
întrucât în planul antecontractelor de vânzare-cumpărare care dau naștere unei obligații de a face, exercitarea facultății de dezicere transformă obligația de a face într-o obligație de a da care rezultă din clauza de arvună, soluția corectă era aceea de a se constata rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare.
Intimații-reclamanți, prin întâmpinarea formulată, au solicitat respingerea recursului ca nefondat.
Intervenienta P.G. prin întâmpinare solicită admiterea recursului.
Recursul este nefondat.
Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare, fiind un contract ca oricare altul, i se aplică principiul forței obligatorii care guvernează această materie, art. 969 C. civ.
Aceasta nu înseamnă că părțile nu pot, prin voința lor să adopte o clauză de dezicere, clară și neechivocă, în caz contrar, față de dispozițiile art. 1298 C. civ., clauza are rol confirmatoriu în sensul că în caz de nerealizare a vânzării datorită culpei uneia dintre părți, cealaltă parte are alegerea între a cere executarea silită sau a pune în funcțiune clauza de arvună.
Acordul de voință intervenit între reclamanți și pârâți cuprinde la art. 5 și 6 urm. dispoziții: "nimeni nu se poate răzgândi de la acest contrat" și "în situația nerespectării clauzelor contractuale de către vreuna din părți, contractul poate fi valorificat pe calea prestației tabulare, partea în culpă urmând a suporta cheltuielile de judecată; ... în conformitate cu art. 1298 C. civ. în cazul în care promitentul cumpărător nu își respectă obligațiile contractuale, acesta va pierde arvuna de 650.000 lei ... iar în cazul în care promitenții vânzători nu-și vor respecta obligațiile contractuale ... vor returna promitentului cumpărător dublul sumei primite ca arvună".
Interpretarea dată de recurenți clauzelor arătate în sensul existenței unei clauze exprese de dezicere în temeiul căreia antecontractul poate fi denunțat unilateral, cu obligația întoarcerii arvunei îndoite, ca excepție de la regula instituită de art. 969 C. civ. nu poate fi primită.
în operațiunea de interpretare a prevederilor contractuale, unele prin altele, instanța de apel a dat eficiența interpretării ce rezultă din întreg actul, potrivit dispozițiilor art. 972 și art. 978 C. civ.
Astfel, art. 2,art. 3,art. 5 și art. 7 din convenție susțin ideea că intenția reală și comună a fost aceea de a da arvunei o funcție confirmatoare, de garantare a executării promisiunii.
Obligativitatea încheierii actului în forma autentică, în sarcina recurenților rezultă din dreptul pârâților ca în situația "în care din motive neimputabile promitentului-cumpărător, promitenții-vânzători nu vor proceda ... la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică sau la predarea terenului, ... actul va putea fi validat pe calea judecătorească" (art. 2), iar în situația "nerespectării clauzelor contractuale de către vreuna dintre părți ... contractul poate fi valorificat prin instanța de judecată pe calea prestației tabulare".
Interdicția denunțării unilaterale rezultă fără echivoc din conținutul art. 5 "nimeni nu se poate răzgândi de la acest contract" precum și din conținutul art. 7 "orice clauză ... va putea fi modificată prin consimțământul mutual al părților", fiind aplicabilă regula simetriei în contracte și nu excepția, denunțarea unilaterală.
Drept urmare, cum promitentul-cumpărător și-a îndeplinit sarcina de plată a pretenției și de consemnare a diferenței de preț, iar promitentul-vânzător, cu încălcarea art. 2 din contract, a încheiat cu intervenienta P.G. un act juridic referitor la înstrăinarea obiectului primului act juridic, interpretarea dată clauzelor contractuale de instanța de apel este în acord cu dispozițiilor art. 969,art. 972,art. 978,art. 1073 și art. 1294 C. civ., față de ponderea clauzelor ce stabilesc obligativitatea încheierii actului de vânzare-cumpărare în detrimentul clauzei ce ar putea fi interpretată ca una de dezicere.
Pentru considerentele arătate, înalta Curte, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., a respins recursul ca nefondat.
| ← ICCJ. Decizia nr. 301/2007. Civil | ICCJ. Decizia nr. 2909/2007. Civil → |
|---|
