ICCJ. Decizia nr. 4729/2007. Civil
| Comentarii |
|
Prin sentința civilă nr. 554/C din 3 iunie 2004 pronunțată de Tribunalul Bihor, s-a dispus respingerea acțiunii formulate de reclamantul M.D.S.A. împotriva pârâților Consiliul Local Oradea, Consiliul Județean Bihor, S.C.C.T.I. Bihor, D.G.F.P. București, G.M., A.D.R. și V.I.
Prin aceeași sentință s-a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâților Consiliul Județean Bihor și S.C.C.T.I. Bihor Oradea. S-a luat act de renunțarea la judecată față de pârâții S.E., V.M.L., P.M. și O.P. A fost obligat reclamantul la plata sumelor de 3.000.000 lei cheltuieli de judecată în favoarea pârâților V.I. și A.D.
La soluționarea cauzei s-au avut în vedere actele dosarului, față de care s-au reținut următoarele:
Astfel cum rezultă din extrasul de C.F. 14522 Oradea, imobilul în litigiu situat în Oradea, a format inițial proprietatea tabulară a numitei C.M., născută B., dreptul său de proprietate fiind intabulat sub B.20 din C.F. 4710 Oradea, cu titlu de cumpărare.
Potrivit certificatului de calitate de moștenitor nr. 277 din 22 mai 1996, singurul moștenitor al numitei C.M. este reclamantul în calitate de fiu.
Imobilul a fost preluat de Statul Român cu titlu de naționalizare, în baza Decretului nr. 92/1950, conform încheierii 5186 din 7 noiembrie 1960, intabulându-și dreptul de proprietate sub B.1. din C.F. nou 14522 Oradea.
întrucât conform înscrierii din C.F. sus arătată, imobilul ce a format inițial proprietatea antecesoarei reclamantului a fost format din două apartamente la data naționalizării, instanța a apreciat că acesta a fost preluat cu titlu, respectiv cu respectarea dispozițiilor art. I pct. 2 ale Decretului 92/1950, fiind vorba de un imobil ce poate fi ușor încadrat între cele deținute de către exploatatorii de locuințe.
Or, potrivit dispozițiilor H.G. nr. 11/1997, act normativ invocat de către reclamant ca temei al acțiunii sale, doar imobilele care nu intră sub incidența Legii nr. 112/1995 și pentru care nu există titlu valabil constituit în favoarea statului pot face obiectul cererilor de restituire sau de acordare a despăgubirilor, formulate de persoanele îndreptățite pe calea judecătorească potrivit dreptului comun.
Prin urmare, câtă vreme imobilul a fost preluat de către stat cu titlu valabil, cu respectarea dispozițiilor art. I pct. 2 ale Decretului 92/1950, în speță nu sunt aplicabile dispozițiile H.G. 11/1997, instanța neputând dispune restituirea în natură ori acordarea de despăgubiri în temeiul acestui act normativ, situație față de care s-au respins atât cererea reclamantului referitoare la restituirea în natură a celor trei apartamente cât și cererea subsidiară referitoare la acordarea de despăgubiri pentru apartamentele a căror restituire în natură nu este posibilă.
Reclamantul are posibilitatea ca în temeiul Legii nr. 112/1995 ori a Legii nr. 10/2001 să obțină despăgubiri pentru apartamente.
De altfel, prin Dispoziția nr. 704 din 27 iulie 2001 emisă de primarul municipiului Oradea, s-a dispus în temeiul Legii nr. 10/2001 restituirea în natură în favoarea reclamantului a apartamentelor cu nr. 4, 5, 6, 7 din imobilul situat în Oradea.
Potrivit Referatului pe care se fundamentează Dispoziția nr. 704/2001 a primarului municipiului Oradea, imobilul în litigiu a fost încadrat în prevederile art. 2 lit. g) din Legea nr. 10/2001 ca făcând parte din categoria imobilelor preluate de stat "cu titlu valabil", iar reclamantul nu a înțeles să conteste actele sus arătate.
în ceea ce privește cererea reclamantului referitoare la constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare încheiate de pârâtă de rândul 1 cu pârâții A.D.R., G.M. și V.I., cerere întemeiată și pe dispozițiile art. 46 din Legea nr. 10/2001, după intrarea în vigoare a acestui act normativ, instanța a reținut următoarele:
A.D.R. a devenit proprietarul apartamentului cu nr. 1 din imobilul în litigiu prin cumpărare, în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 399 din 17 septembrie 1996 încheiat cu RAGOL Oradea, în conformitate cu dispozițiile Legii nr. 112/1995.
Pârâta G.M. a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului cu nr. 3 în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 969 încheiat la data de 31 octombrie 1996, iar pârâta V.I. este proprietara apartamentului cu nr. 2, în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 1967 din 1 decembrie 1997.
La data perfectării celor trei contracte de vânzare-cumpărare, statul avea intabulat dreptul său de proprietate asupra imobilului în litigiu sub B.1 din C.F. 14522 Oradea.
La data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995, pârâții G.M., A.D.R. și V.I. au avut calitate de chiriași ai acestui imobil, conform contractelor de închiriere 11315 din 20 august 1996, 399 din 17 septembrie 1996 și 114865 din 19 mai 1997; contractele de vânzare-cumpărare contestate au fost încheiate după expirarea termenului prevăzut de art. 44 din Legea nr. 112/1995, iar în speță, nu s-a dovedit că prin încheierea contractelor s-ar fi încălcat dispozițiile art. 9 și art. 8 din Legea nr. 112/1995.
Pe de altă parte, reclamantul nu a făcut dovada că ar fi notificat prin executorul judecătoresc chiriașilor pârâți intenția lui de a redobândi în natură imobilul în litigiu și nici nu a notat în C.F. existența vreunui litigiu referitor la imobil.
Față de toate aceste împrejurări, s-a concluzionat în sensul că cei trei pârâți au avut calitate de cumpărători de bună credință la data perfectării contractelor de vânzare-cumpărare.
Instanța a apreciat că depoziția martorului B.R. nu este în măsură să probeze reaua credință a celor trei cumpărători ai apartamentelor cu numerele 1, 2 și 3 din imobil, întrucât acest martor deși declară că știe că reclamantul ar fi venit de câteva ori la Oradea să discute cu chiriașii în primăvara anului 1995, el nu a fost prezent, nu a participat nemijlocit la discuțiile pe care reclamantul le-ar fi avut cu chiriașii.
Așa fiind, câtă vreme la data încheierii contractelor de vânzare-cumpărare atacate vechiul proprietar putea fi încadrat în categoria "exploatatorilor de locuințe" (dat fiind numărul de apartamente deținut) și au fost respectate în totalitate prevederile Legii nr. 112/1995 și H.G. nr. 11/1997, s-a apreciat că dobânditorii au fost de bună credință, condiție suficientă pentru menținerea contractelor de vânzare-cumpărare în conformitate cu prevederile art. 46 pct. 2 din Legea nr. 10/2001.
Pe de altă parte, nu este necesar ca ambii participanți ai raportului juridic să fie de bună credință, fiind suficient ca subdobânditorul să fie de bună credință.
S-a apreciat întemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive invocată de pârâta SCCTI Bihor, care nu are calitate de succesoare în drepturi a fostului RAGCL Oradea, parte în contractele de vânzare-cumpărare atacate.
De asemenea, nici Consiliul Județean Bihor nu justifică calitate procesuală pasivă în cauză câtă vreme imobilul în litigiu nu face parte din domeniul public de interes județean, iar această instituție nu a avut calitate de parte în contractele atacate.
Prin decizia civilă nr. 482 din 27 iunie 2005 pronunțată de Curtea de Apel Oradea, secția civilă mixtă, s-a admis apelul declarat de reclamant împotriva sentinței primei instanțe, dispunându-se după cum urmează:
S-a schimbat, în parte, sentința, în sensul că s-a admis acțiunea precizată formulată de reclamant.
S-a constatat că trecerea în proprietatea Statului Român a imobilului situat în Oradea, înscris în C.F. nr. 14522 Oradea, cu nr. top 8898/1, s-a făcut cu încălcarea legii.
S-a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare nr. 399 din 17 septembrie 1996, nr. 1697 din 1 decembrie 1997 și nr. 969 din 31 octombrie 1996.
S-a dispus restabilirea situației anterioare de C.F. prin radierea înscrierilor efectuate sub B 1-5 din C.F. nr. 14522 Oradea și de sub nr. B.25 din C.F. nr. 4710 Oradea, cu restabilirea dreptului de proprietate în favoarea antecesoarei reclamantului de sub B.20 din C.F. nr. 4710 Oradea.
S-au menținut celelalte dispoziții ale sentinței apelate și au fost obligați intimații G.M., A.R.D. și V.I. să plătească apelantului-reclamant suma de 11.000.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în fond și apel.
în motivarea deciziei de apel s-au reținut următoarele considerente:
Imobilul în litigiu a fost preluat de Statul Român de la o persoană care avea calitatea de pensionar în momentul naționalizării, fiind încălcate prevederile art. II din Decretul nr. 92/1950 care interziceau naționalizarea imobilelor proprietatea pensionarilor. Imobilul era compus dintr-un număr mai mare de apartamente iar împrejurarea că, fiind stabilită definitiv în Arad, urmare refugiului, antecesoarea apelantului a închiriat casa din Oradea, percepând chirie, nu constituie motiv de natură a conduce la concluzia că proprietara imobilului s-ar încadra în categoria exploatatorilor de locuințe, prin nici una din probele administrate în cauză nefiind produse dovezi în sensul că antecesoarea apelantului ar fi achiziționat imobilul în scopul închirierii acestuia. Din contră, s-a dovedit că momentul istoric survenit în august 1940 a surprins familia apelantului în casa proprietate personală situată în Oradea, pe care au fost forțați a o părăsi, iar din actele aflate la dosar nu rezultă că, până în momentul refugiului, o parte din imobil ar fi fost închiriată. Faptul că în perioada relativ scurtă cuprinsă între momentul încetării războiului și cel al naționalizării imobilului, proprietara acestuia, dat fiind că s-a stabilit în altă localitate și între timp soțul ei a decedat, a supus imobilul închirierii, nu înseamnă că ea a fost un exploatator de locuințe, astfel cum a considerat tribunalul, fără a aborda problema aflată în discuție în profunzimea sa.
Cât privește aspectele ce vizează buna-credință, concluzia la care a ajuns tribunalul este eronată, împrejurarea că martorul audiat în cauză nu a participat nemijlocit la discuțiile purtate de către apelant cu chiriașii imobilului din litigiu, nefiind de natură a atrage înlăturarea acestei probe, fiind eventual aptă a determina necesitatea completării ei. în niciun caz nu se putea face abstracție de declarația martorului care a afirmat că în primăvara anului 1995 a însoțit familia apelantului la imobilul din litigiu, în scopul derulării unor discuții cu chiriașii vizând intenția acestuia de a-l revendica, discuții care de altminteri au și avut loc.
Analizarea declarațiilor martorului audiat în primă instanță precum și a martorei audiate în faza apelului pune în evidență demersurile efectuate de apelantul-reclamant în scopul încunoștiințării locatarilor imobilului din litigiu cu privire la dorința sa de a-și revendica casa al cărei proprietar se considera, demersuri declanșate în cursul anului 1995 și continuate în anul 1996. în acest context, este de subliniat că apelantul i-a contactat telefonic pe unii dintre locatari, ulterior i-a și vizitat în scopul atenționării lor de a nu proceda la cumpărarea locuințelor pe care le ocupau în calitate de chiriași, atenționări în urma cărora patru dintre familiile acestora nu au cumpărat apartamentele ocupate, păstrându-și în continuare calitatea inițială. Locuind în același imobil, nu poate fi acceptată susținerea intimaților că nu ar fi avut cunoștință despre demersurile întreprinse de moștenitorul foștilor proprietari în scopul sus-arătat, iar situația incertă a imobilului, provocată de intenția apelantului de obținere a restituirii acestuia, intenție exprimată cu claritate în fața locatarilor imobilului, impunea manifestarea unei minime prudențe, achiziționarea apartamentelor litigioase în atare situație fiind hazardantă.
Din împrejurările reliefate rezultă reaua-credință a intimaților, fiind de neconceput ca, în calitate de cumpărători ai unor bunuri importante, cum sunt apartamentele în cauză, să ignore situația neclară a acestora, cauzată de voința apelantului de a obține retrocedarea bunului imobil, aspect ignorat totalmente în momentul încheierii contractelor de vânzare-cumpărare.
Vânzarea celor trei apartamente a survenit fără ca, în prealabil, să se fi adus vreo soluție cererii apelantului adresată Comisiei pentru Aplicarea Legii nr. 112/1995, înregistrată sub nr. 229 din 18 iunie 1996, aspect care putea fi cunoscut prin depunerea unor minime diligențe de către intimați. Chiar dacă prin cererea respectivă apelantul a solicitat acordarea unor despăgubiri corespunzătoare valorii imobilului din litigiu, existența acestei cereri coroborată cu insistențele verbale ale moștenitorului fostului proprietar, trebuia să constituie un avertisment pentru părțile intimate, astfel cum s-a și întâmplat în cazul celorlalți chiriași ai imobilului.
Deși buna-credință este prezumată în principiu, în cazul în speță nu poate fi reținută, aceasta fiind răsturnată prin intermediul probelor testimoniale despre care s-a făcut vorbire mai sus.
Chiar dacă prevederile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 nu sunt aplicabile în cauză, deoarece s-ar încălca principiul neretroactivității legii civile, se poate considera că titlul în baza căruia intimații au dobândit în proprietate cele trei apartamente din imobilul în litigiu este lovit de nulitate, sub acest aspect fiind de observat că prevederea legală menționată a preluat principii de drept consolidate din Codul civil, a căror aplicabilitate în speță este neîndoielnică.
în atare situație, instanța de apel a considerat ca fiind inoperantă excepția de la principiul resoluto jure dantis resolvitur jus accipientis, excepție care, aplicabilă fiind, ar fi făcut posibilă menținerea dreptului intimaților cumpărători.
Prin decizia civilă nr. 267 din 21 februarie 2006 pronunțată de Curtea de Apel Oradea, secția mixtă, s-au respins ca nefondate recursurile declarate împotriva deciziei de apel de către pârâții G.M., A.R.D., V.I., Primăria municipiului Oradea și Consiliul local al municipiului Oradea.
împotriva deciziei de recurs a formulat contestație în anulare recurenta-pârâtă V.I., care a fost admisă prin decizia nr. 875 din 21 iunie 2006 pronunțată de Curtea de Apel Oradea, secția mixtă. Prin decizia menționată s-a anulat decizia de recurs și s-a trimis cauza pentru competentă soluționare la înalta Curte de Casație și Justiție, căreia s-a apreciat că îi revine competența, ca instanță de recurs, să soluționeze recursul declarat împotriva unei decizii de apel pronunțată de Curtea de Apel, cu referire la dispozițiile art. 4 pct. 1 C. proc. civ.
Asupra recursurilor declarate în cauză, înalta Curte, care a fost sesizată în urma admiterii unei căi extraordinare de atac, irevocabile, constată următoarele:
1. Pârâții G.M., A.R.D. și V.I. au criticat decizia de apel pentru următoarele motive care se încadrează în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
1.a. în mod greșit s-a reținut în cauză că imobilul a fost preluat de stat fără titlu valabil.
Imobilul a fost compus din mai multe unități locative iar până la momentul naționalizării acestea au fost închiriate, obținându-se venituri de pe urma acestuia. S-au respectat condițiile impuse de Decretul-lege nr. 92/1950 la preluarea imobilului.
Dispoziția primarului municipiului Oradea nr. 704 din 27 iulie 2001 emisă în temeiul Legii nr. 10/2001, prin care s-au restituit în natură apartamentele nr. 4, 5, 6 și 7 și în care s-a menționat că imobilul se încadrează în dispozițiile art. 2 lit. g) din Legea nr. 10/2001, adică "orice alte imobile trecute cu titlu valabil în proprietatea statului" nu a fost contestată de reclamant, iar în aceste condiții se poate aprecia că o parte a imobilului a fost preluată cu titlu iar o parte fără titlu valabil, deși întreg imobilul a fost naționalizat.
1.b. Contractele de vânzare-cumpărare anulate de către instanța de apel au fost încheiate cu respectarea dispozițiilor legale incidente.
Au fost respectate dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 în condițiile în care la data de 2 decembrie 1989 ocupau apartamentele în litigiu, în baza unor contracte a căror valabilitate nu a fost contestată de reclamant.
Nefiind apartamente libere, nu erau supuse restituirii în natură către fostul proprietar sau moștenitorii lui, putând fi cumpărate de către chiriași.
în concluzie, în situația în speță nici nu prezintă relevanță buna sau reaua credință a dobânditorului, deși din actele dosarului rezultă cu certitudine buna lor credință.
Statul figura ca proprietar tabular, administra imobilul în întregime prin organele sale specializate; în calitate de chiriași ocupau apartamentele iar în condițiile Legii nr. 112/1995 reclamantul avea dreptul doar la despăgubiri. în aceste condiții, orice demersuri ar fi făcut acesta, nu prezintă relevanță. Este irelevantă depoziția martorului B.R. care nu a participat la vreo discuție directă dintre reclamant și chiriași, neputând preciza în apartamentul cărora dintre chiriași ar fi intrat reclamantul ori ce anume s-a discutat; în aceeași situație se află și martora P.S., a cărei depoziție poate fi circumscrisă doar persoanei sale.
în condițiile în care se reține în hotărâre că prevederile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 nu sunt aplicabile în speță deoarece se încalcă principiul neretroactivității legii civile, devin aplicabile prevederile H.G. nr. 11/1997 în raport de care buna sau reaua credință nu își găsesc nici o justificare.
2. Pârâții Primăria municipiului Oradea și Consiliul local al municipiului Oradea au criticat decizia de apel pentru următoarele motive care se încadrează în dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
2.a. Se formulează aceeași critică ca și pârâții-recurenți referitoare la preluarea imobilului cu titlu în temeiul Decretului nr. 92/1950, în condițiile în care imobilul era format din nouă apartamente la data naționalizării și era închiriat altor persoane.
2.b. în favoarea cumpărătorilor operează prezumția de bună credință în condițiile art. 1899 C. civ., care salvează actul subsecvent de nulitate.
Se formulează aceeași critică ca și în recursul pârâților referitoare la calitatea de chiriași și la situația apartamentelor care nu erau libere în accepțiunea Legii nr. 112/1995.
Subdobânditorii nu aveau nicio calitate să analizeze valabilitatea titlului statului și să depună diligențe pentru a ști dacă statul avea titlu.
2.c. Pentru a fi posibilă rectificarea de C.F. este necesară anularea în prealabil a contractelor de vânzare cumpărare.
Recursurile sunt nefondate.
1.a.; 2.a. Instanța de apel a reținut, ca situație de fapt, că persoana de la care s-a preluat imobilul în litigiu avea calitate de pensionar în momentul naționalizării.
în aceste condiții, s-a făcut o corectă interpretare a dispozițiile Decretului nr. 92/1950 în baza căruia a fost preluat imobilul.
Astfel, art. II din Decretul nr. 92/1950 excludea în mod expres naționalizarea imobilelor proprietatea pensionarilor, iar în aceste condiții în mod corect s-a reținut preluarea fără titlu valabil.
Oricum, titlul de preluare a imobilului în litigiu era nevalabil nu numai din perspectiva dispozițiilor legale în baza cărora s-a făcut preluarea ci și față de faptul că Decretul nr. 92/1950 era contrar Constituției din anul 1948, sub imperiul căreia a fost adoptată.
Art. 6 alin. (3) din Legea nr. 213/1998 conferă competență instanțelor judecătorești să verifice titlul statului, iar pentru existența valabilă a acestuia este necesar, potrivit alin. (1) al aceluiași articol, să fie în concordanță cu dispozițiile legale de preluare, Constituția și Tratatele internaționale la care România era parte semnatară la data respectivă.
Deși prin prevederea art. 6 alin. (1) din Legea nr. 213/1998, încălcarea numai a uneia dintre condițiile prevăzute concomitent atrăgea nevalabilitatea titlului statului, se vor arăta și argumentele pentru care a avut loc încălcarea și a Constituției din vremea respectivă.
Imobilele de natura celui în litigiu nu se încadrează în categoria bunurilor care erau prevăzute de art. 11 din Constituția din 1948 și care puteau deveni proprietate de stat, respectiv mijloacele de producție, băncile și societățile de asigurare.
în același timp art. 8 din Constituție prevedea, cu titlu de principiu, că proprietatea particulară este recunoscută și garantată prin lege, iar textele ulterioare, printre care și art. 11, se refereau la situații de excepție, care sunt astfel de strictă interpretare.
1.b. Instanța de apel a reținut, făcând o analiză a probelor administrate în cauză, că intimații cunoșteau că reclamantul a emis pretenții începând cu anul 1995 cu privire la dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu.
Depozițiile martorilor, precum și celelalte probe nu mai pot fi reapreciate de instanța de recurs în urma abrogării pct. 11 al art. 304 C. proc. civ. prin O.U.G. nr 138/2000.
Aprecierea bunei sau relei credințe a dobânditorilor prezintă relevanță întrucât reprezintă una dintre condițiile pentru care este exceptat de la nulitate actul subsecvent în cazul în care este desființat titlul înstrăinătorului, în cazul în speță, titlul statului, care s-a reținut că nu a fost valabil pentru argumentele arătate mai sus.
în acest context, analizarea respectării condițiile prevăzute de Legea nr. 112/1995 nu este suficientă, cauza trebuind analizată în cadrul mai larg al nulității și efectele acesteia asupra actelor subsecvente.
Deși reclamantul a solicitat prin cererea adresată în temeiul Legii nr. 112/1995 acordarea de despăgubiri corespunzătoare valorii imobilului în litigiu și nu se punea astfel problema restituirii în natură a acestuia, reaua credință reținută în mod corect în cauză față de argumentele arătate în motivarea deciziei față de probele administrate, care nu mai pot fi reapreciate de instanța de recurs, face ca nulitatea titlului statului (înstrăinătorul) să producă efecte și asupra actelor subsecvente, atrăgând și nulitatea acestora.
2.b. Recurenții-pârâți Primăria municipiului Oradea și Consiliul local al municipiului Oradea nu pot formula critici vizând buna sau reaua conduită a celorlalți recurenți, numai aceștia din urmă având un asemenea interes.
2.c. Ultima critică din recursul formulat de pârâții Primăria municipiului Oradea și Serviciul local Oradea excede litigiul de față, în condițiile în care prin sentința primei instanțe s-a constatat nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare.
Constatând, prin urmare, că nu sunt fondate criticile formulate, critici care se circumscriu dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., înalta Curte a făcut aplicarea și a art. 312 alin. (1) C. proc. civ. și a dispus respingerea recursurilor ca nefondate.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5267/2007. Civil | ICCJ. Decizia nr. 443/2007. Civil → |
|---|
