ICCJ. Decizia nr. 5040/2007. Civil
| Comentarii |
|
La data de 1 aprilie 2005 reclamanții M.V. și M.C.A. au chemat în judecată pe pârâtul M.I.M. pentru ca prin hotărârea ce se va pronunța:
- să se constate convenția de vânzare-cumpărare intervenită între pârât, în calitate de vânzător și reclamanți, în calitate de cumpărători, cu privire la imobilul din București, compus din teren în suprafață de 360 mp și construcția edificată pe acesta, formată din două camere, holl, baie, bucătărie, vestiar și marchiză;
- în baza art. 1298 C. civ. să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare cu referire la imobilul menționat;
- să fie obligat pârâtul la plata sumei de 349.968.000 lei reprezentând echivalentul a 9600 Euro, cu titlu de daune, conform clauzei penale din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare;
- să fie obligat pârâtul la plata sumei de 307.200.340 lei cheltuieli de judecată, sumă formată din 107.200.340 lei taxă judiciară de timbru și 200.000.000 lei onorariu de avocat;
- să se dispună compensarea sumei de 657.168.340 lei, echivalent a 18.027 Euro, reprezentând daune conform clauzei penale contractuale și cheltuieli de judecată, cu 18.027 Euro, din restul de preț al vânzării de 216.000 Euro.
Investit cu soluționarea cauzei, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, prin sentința nr. 1215 din 1 noiembrie 2005, a respins ca neîntemeiată acțiunea reclamanților.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut și motivat că nu au fost probate susținerile pârâtului în sensul că între părți nu ar fi intervenit o convenție de vânzare-cumpărare, ci un contract de împrumut ori că înțelegerea părților ar fi fost rodul unui dol exercitat de reclamanți, ca o cauză de nulitate relativă a actului juridic.
în schimb, prima instanță, a reținut că potrivit dispozițiilor art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, incidente în baza principiului aplicării imediate a legii civile noi, în situația în care după încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare cu privire la un teren, cu sau fără construcție, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă, care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.
Tribunalul a reținut din textul citat că partea care cere pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, trebuie să își fi îndeplinit toate obligațiile asumate prin antecontract. Or, potrivit promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate între părți și a actului adițional la aceasta, prețul vânzării trebuia să fie achitat integral la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, ceea ce înseamnă că la data pronunțării hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare prețul imobilului, de 252.000 Euro, trebuia să fie integral achitat.
Cum reclamanții nu și-au îndeplinit obligația de plată a prețului vânzării-cumpărării, achitând doar avansul de 30.000 Euro din prețul total de 252.000 Euro, în raport de textul menționat, tribunalul a reținut că cererea de constatare a convenției de vânzare-cumpărare și de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, este neîntemeiată.
Au fost respinse deasemenea capetele de cerere referitoare la plata daunelor-interese solicitate de reclamanți potrivit clauzei penale din antecontratul de vânzare-cumpărare și aplicarea compensației legale, întrucât nu au fost îndeplinite condițiile cerute de art. 1079 alin. (1) și art. 1144 C. civ.
Apelul declarat împotriva acestei sentințe de reclamanții M.V. și M.C.A. a fost admis de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, care, prin decizia nr. 8/A din 10 ianuarie 2007, a schimbat în parte sentința tribunalului și a admis în parte acțiunea. A constatat vânzarea-cumpărarea intervenită între reclamanți în calitate de cumpărători și pârâtul M.I.M., în calitate de vânzător, având ca obiect imobilul teren în suprafață de 360 mp și construcția edificată pe acesta compusă din două camere, hol, baie, bucătărie, vestiar și marchiza pentru prețul de 252.000 Euro.
Prin aceeași decizie au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței și a fost obligat pârâtul la 37.523,05 lei cheltuieli de judecată pentru instanțele de fond și de apel.
Pentru a decide astfel, instanța de apel a motivat următoarele:
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3661 din 18 noiembrie 2004 de B.N.P. B.N. pârâtul s-a obligat să transmită reclamanților, liber de sarcini și fără nici un litigiu, dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, format din teren în suprafață de 360 mp și construcția edificată pe acesta, compusă din două camere, hol, bucătărie, baie, vestiar și marchiză, pentru prețul de 252.000 Euro.
La semnarea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare pârâtul a confirmat primirea avansului de 17.000 Euro, iar la data de 14 ianuarie 2005 acesta a mai primit de la reclamanți suma de 13.000 Euro, tot cu titlu de avans, rămânând de achitat suma de 222.000 Euro, sumă ce urma să fie achitată la data semnării contractului în formă autentică.
La data de 28 martie 2005 reclamanții și pârâtul au prezentat la notariat în vederea semnării actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, ocazie cu care pârâtul a refuzat încheierea contractului de vânzare-cumpărare, astfel cum rezultă din încheierea de certificare de fapte nr. 2382 din 28 martie 2005. în declarația olografă dată la notar pârâtul a menționat că nu dorește să mai încheiere contractul de vânzare-cumpărare întrucât rămâne cu o suprafață prea mică de teren, respectiv 30 mp.
Din situația de fapt expusă instanța de apel a reținut că reclamanții și-au îndeplinit toate obligațiile asumate prin antecontract (au plătit avansul, s-au prezentat la notariat la termenul convenit pentru încheierea contractului având asupra lor diferența de preț), iar încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică nu s-a putut perfecta din culpa pârâtului.
Din interpretarea prevederilor art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 rezultă că legiuitorul a avut în vedere îndeplinirea obligațiilor asumate până la momentul încheierii contractului și nu se cere ca reclamanții-cumpărători să fi achitat în întregime prețul, întrucât din antecontract rezultă că prețul urma să fie achitat integral la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare.
S-a conchis că instanța de fond trebuia să aibă în vedere îndeplinirea exactă a obligațiilor asumate prin antecontract de către reclamanți până la momentul stabilit pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare și în conformitate cu dispozițiile art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 și art. 1298 C. civ., să constate intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului. Faptul că neîndeplinirea obligației stipulate în antecontract (încheierea contractului în formă autentică) s-a datorat culpei pârâtului, rezultă și din poziția procesuală a acestuia, care a arătat că nu mai este de acord cu vânzarea întrucât în prezent prețul imobilului a crescut.
Instanța a reținut că în timpul soluționării cauzei în apel reclamanții au consemnat la dispoziția pârâtului diferența de sumă datorată cu titlu de preț, întrucât, așa cum rezultă din procesul-verbal întocmit de executorul judecătoresc la data de 18 decembrie 2006, pârâtul nu s-a prezentat la termenul fixat prin notificare pentru a primi suma de 222.000 Euro.
împotriva deciziei dată în apel, în termen legal, a declarat recurs pârâtul M.I.M., care a invocat următoarele critici: greșit instanța de apel a reținut că reclamanții și-au îndeplinit obligațiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare și că pârâtul ar fi refuzat încheierea contractului în formă autentică, deoarece la data de 28 martie 2005, când părțile s-au prezentat în fața notarului, reclamanții nu aveau asupra lor nici o sumă de bani pentru a achita prețul imobilului; reclamanții nu au făcut nici o ofertă reală pentru achitarea diferenței de preț, conform art. 586-590 C. proc. civ.; consimțământul recurentului-pârât a fost viciat, iar pârâtul a fost înșelat de reclamanți în sensul că aceștia nu au realizat ceea ce se convenise anterior și anume de a edifica o construcție, unde ambele părți să fie coproprietare; întrucât nu s-a făcut o ofertă reală de plată a diferenței de preț, iar prețul imobilului s-a dublat, pârâtul-recurent a invocat excepția de neexecutare a contractului de către reclamanți.
Intimații-reclamanți au invocat nulitatea recursului declarat de pârât sub cuvânt că recursul nu este structurat, iar criticile formulate nu se pot încadra în motivele prevăzute de art. 304 C. proc. civ..
Potrivit art. 306 alin. (3) C. proc. civ. "încadrarea greșită a motivelor de recurs nu atrage nulitatea recursului dacă dezvoltarea acestora face posibilă încadrarea lor într-unul din motivele prevăzute de art. 304".
întrucât, în speță, dezvoltarea recursului face posibilă încadrarea lui în motivul prevăzut la pct. 9 al art. 304 C. proc. civ., excepția privind nulitatea recursului urmează a fi respinsă.
Recursul nu este fondat.
Conform Convenției intitulată "Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare" autentificată sub nr. 3661 din 18 noiembrie 2004 de B.N.P. B.N. București, pârâtul M.I.M. s-a obligat să transmită, liber de orice sarcini și fără nici un litigiu, reclamanților M.V. și M.C.A., soți, dreptul de proprietate asupra imobilului din București, format din teren în suprafață de 360 mp și construcție edificată pe acesta, compusă din două camere, holl, baie, bucătărie, vestiar și marchiză (filele 7-8 dosar de fond).
Potrivit convenției, prețul integral al imobilului a fost stabilit la suma de 252.000 Euro, din care, la data autentificării promisiunii de vânzare, pârâtul-vânzător (promitent) a primit suma de 17.000 Euro, urmând ca restul de preț în sumă de 235.000 Euro să fie plătiți astfel: în termen de 15 zile de la data autentificării antecontractului se va plăti suma de 30.000 Euro, urmând ca restul de 205.000 Euro să fie plătit la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Este de menționat că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare cuprinde și clauze referitoare la alte obligații asumate de părți în scopul aducerii la îndeplinire a tranzacției.
Ulterior, prin actul adițional autentificat sub nr. 91 din 14 ianuarie 2005 la același birou notarial (fila 9 dosar de fond), părțile au modificat, parțial, promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, numai cu privire la plata prețului, în sensul că pârâtul promitent a mai primit, cu titlu de avans, suma de 13.000 Euro, urmând ca echivalentul în lei al sumei de 222.000 Euro să fie achitați la data semnării contractului de vânzare-cumpărare.
Prin încheierea de certificare fapte nr. 2382 din 28 martie 2005 notarul public B.N., în prezența reclamantei și a pârâtului, a constatat și consemnat că acesta din urmă refuză încheierea contractului de vânzare-cumpărare (filele 27 dosar apel), iar prin declarația autentificată de același notar sub nr. 5300 din 20 iunie 2005, pârâtul, sub semnătură și scris propriu, și-a justificat refuzul de perfectare a actului: "nu vreau să mai închei contractul de vânzare-cumpărare, conform antecontractului, întrucât rămân cu o suprafață prea mică de teren (30 mp)" fila 105 dosar de fond.
Conform notificării înregistrate sub nr. 2297 din 21 decembrie 2006 la Biroul executor judecătoresc D.G. și a procesului-verbal din 18 decembrie 2006, încheiat de același executor judecătoresc, s-a consemnat și s-a adus la cunoștința pârâtului vânzător, conform art. 588 alin. (2) C. proc. civ., faptul că reclamanții vânzători au consemnat la CEC la dispoziția pârâtului suma de 222.000 Euro, echivalent în lei, reprezentând restul de preț al imobilului, conform promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare și a actului adițional (filele 36 și 41 dosar de apel).
Potrivit art. 1298 C. civ."dacă vinderea nu este executată prin culpa uneia dintre părțile contractante, aceasta va pierde arvuna dată sau o va întoarce îndoită, având-o primită, dacă partea care nu este în culpă nu ar alege mai bine să ceară executarea vinderii", iar în conformitate cu art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 "în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract".
Cum reclamanții și-au îndeplinit, integral, obligațiile asumate prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare din 18 noiembrie 2004 și actul adițional din 14 ianuarie 2005, cu respectarea dispozițiilor legale citate instanța de apel a pronunțat o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
întrucât în proces nu s-au dovedit afirmațiile pârâtului referitoare la existența unei alte înțelegeri privind ridicarea unei construcții în comun cu reclamanții ori că ar fi fost viciat consimțământul promitentului-vânzător și cum creșterea prețului nemișcătorului în perioada cât pârâtul a refuzat executarea contractului, nu poate constitui o apărare serioasă și justificată de natură a face ineficient demersul reclamanților, recursul declarat în cauză se privește ca nefondat și a fost respins în consecință.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5046/2007. Civil | ICCJ. Decizia nr. 5023/2007. Civil → |
|---|
