ICCJ. Decizia nr. 5111/2007. Civil
| Comentarii |
|
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 5 sub nr. 29 din 3 ianuarie 2005 reclamanta M.O. SRL a solicitat, în contradictoriu cu pârâta C.C.A., pronunțarea unei hotărâri prin care să se valideze promisiunea de vânzare-cumpărare, hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul situat în București.
în motivarea cererii reclamanta, a arătat că la data de 22 decembrie 2003 între pârâta C.C.A., în calitate de promitent-vânzător și numiții M.O. și G.E.G., în calitate de promitenți-cumpărători, s-a încheiat înscrisul intitulat promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, autentificat de notarul public R.D. sub nr. 2927 din 22 decembrie 2003 având ca obiect imobilul din sector 3 prețul convenit fiind de 350.000 dolari SUA, din care s-a plătit promitentei-vânzătoare suma de 70.000 dolari SUA, urmând ca diferența să fie achitată la data de 30 martie 2004.
La această dată se încheie un alt act intitulat promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare imobil, autentificat de notarul public M.V. sub nr. 501 din 30 martie 2004, pentru același imobil, dar între promitenta-vânzătoare C.C.A. și S. C. M.O. SRL, în calitate de promitentă-cumpărătoare.
Reclamanta precizează că încheierea celei de a doua promisiuni de vânzare-cumpărare a constituit numai o extindere a termenului la care ar fi trebuit să se încheie actul de vânzare-cumpărare, motivat de faptul că promitenta-vânzătoare urma să achiziționeze în baza art. 44 din Legea nr. 10/2001 apartamentele dobândite de foștii chiriași și să rezolve lipsurile dispozitivului sentinței civile nr. 7170 din 26 iunie 1998 prin care i s-a recunoscut calitatea de proprietar asupra imobilului, părțile obligându-se să încheie actul la data de 1 iunie 2004.
Ulterior, părțile au hotărât să încheie contractul de vânzare-cumpărare la data de 23 decembrie 2004, dar acest lucru nu a fost posibil din cauza atitudinii culpabile a pârâtei, căreia, spune reclamanta, i se înaintase o ofertă de achiziționare a imobilului pentru un preț mult mai mare decât cel convenit cu reclamanta S. C. M.O. SRL și nu mai voia să dea curs promisiunii inițiale.
Pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, arătând că la data de 23 decembrie 2004 a fost în imposibilitate obiectivă de a transmite prin vânzare-cumpărare proprietatea asupra terenului și a construcției, actul neputând fi încheiat în formă autentică din cauza lipsei terenului, iar cererea reclamantei de a încheia actul doar pe construcție este formală și nu reprezintă voința contractuală a părților.
La data de 31 ianuarie 2005 reclamanta a invocat excepția necompetenței materiale a judecătoriei, având în vedere că valoarea imobilului în cauză depășește suma de 1 miliard lei.
Prin sentința civilă nr. 2003 din 7 martie 2005 pronunțată Judecătoria sectorului 3 s-a admis excepția și s-a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Tribunalului București.
La această instanță cauza a fost înregistrată sub nr. 1895 din 11 mai 2005.
Prin sentința civilă nr. 1395 din 30 noiembrie 2005 pronunțată de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, acțiunea a fost respinsă ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut următoarele:
între părți s-a încheiat la data de 30 martie 2004 o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare prin care fiecare parte își asumă drepturi și obligații. Prin același act părțile convin asupra unor clauze, respectiv la art. 4 alin. (6) potrivit căruia promitenta-vânzătoare declară că, în cazul în care actul de vânzare-cumpărare nu se va încheia în forma autentică la data de 1 iunie 2004 din orice alte cauze imputabile acesteia, este de acord să restituie promitentului-cumpărător avansul primit și să achite acestuia suma de 70.000 dolari SUA cu titlu de daune conform art. 1298 C. civ. precum și cheltuielile; de asemeni, la art. 9 s-a prevăzut că părțile semnatare declară că sunt de acord ca în cazul în care oricare dintre ele nu se va prezenta la notarul public la termenul stabilit sau la notificarea celeilalte părți pentru încheierea actului în forma autentică, partea interesată poate solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
S-a mai reținut că la data de 24 mai 2004 părțile au încheiat primul act adițional la promisiunea de vânzare-cumpărare prin care s-au modificat anumite clauze din actul inițial, respectiv clauza prevăzută la art. 1 alin. (1) potrivit căreia promitenta-vânzătoare se obligă să înstrăineze irevocabil către S.C. M.O. SRL dreptul de proprietate asupra imobilului până la data de 2 iulie 2004, iar promitenta-cumpărătoare declara că se obligă irevocabil să cumpere imobilul doar în integralitatea sa, respectiv pentru teren și construcție, inclusiv pentru apartamentele pe care promitenta-vânzătoare se obligă să le achiziționeze.
Clauzele prevăzute în forma inițială prin art. 4 alin. (6) și art. 9 au rămas nemodificate.
La data de 15 iulie 2004 între părți s-a încheiat un al doilea act adițional potrivit căruia promitenta-vânzătoare se obliga, irevocabil, să transmită dreptul de proprietate asupra imobilului compus din teren și construcție până la data de 23 decembrie 2004, iar promitenta-cumpărătoare se obliga să cumpere imobilul numai în integralitatea sa, respectiv teren și construcție.
Potrivit art. 4 alin. (6) din acest act adițional promitenta-vânzătoare declara că în cazul în care actul nu se va încheia pentru tot imobilul, în formă autentică până la data de 23 decembrie 2004, din orice alte cauze imputabile acesteia, se obligă să restituie promitentului-cumpărător avansul primit și să-i achite suma de 70.000 dolari SUA, cu titlu de daune, conform art. 1298 C. civ.
Instanța de fond a reținut că această clauză prevăzută la art. 4 alin. (6) are valoarea unei clauze de dezicere, astfel că vânzătorul se poate desista de la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică, în același sens fiind și clauza prevăzută la art. 9.
Neautentificarea contractului de vânzare-cumpărare la termenul stabilit, 1 iunie 2004, s-a datorat, a reținut instanța, în principal "neregulilor" referitoare la teren și care s-au descoperit după încheierea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, iar pe parcursul litigiului reclamanta nu a invocat niciodată că pârâta ar avea vreo culpă în acest sens.
Potrivit încheierii de certificare nr. 13784 din 23 decembrie 2004, părțile s-au prezentat la sediul biroului notarial, promitenta-vânzătoare susținând că nu poate să perfecteze actul deoarece nu s-a lămurit situația juridică a terenului, fiind respinse de instanțele de judecată atât cererea pentru rectificarea dispozitivului sentinței cât și contestația.
La acea dată, promitenta-cumpărătoare a arătat că insistă să încheie actul urmând să se execute obligațiile în natură, limitat la partea din convenție ce se poate executa și care poate produce efecte, iar asupra terenului atunci când promitenta-vânzătoare va avea toate actele necesare, prețul urmând să se defalce prin negociere.
Instanța a reținut că potrivit actelor încheiate între părți, reclamanta a dorit să cumpere imobilul în ansamblul său, teren și construcție, iar în aceste acte nu s-a prevăzut vreo clauză pentru o eventuală negociere a prețului sau referitoare doar la vânzarea construcției, astfel că apelarea pârâtei la clauza de dezicere nu poate fi considerată ca fiind exercitată prin abuz de drept.
Reclamanta a declarat apel împotriva sentinței pronunțate în cauză, susținând că aceasta este nelegală și netemeinică deoarece s-a făcut o interpretare greșită a clauzelor promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate între părțile în litigiu, în sensul că a atribuit clauzei arvună efecte specifice unei clauze de dezicere, clauza de arvună având valoarea juridică a unei clauze penale și nu a unei clauze de dezicere.
Apelanta a mai susținut că într-o convenție trebuie prevăzută în mod expres facultatea uneia din părți de a se răzgândi și numai atunci se putea atribui acestei prevederi caracterul unei clauze de dezicere, ceea ce nu s-a stipulat în cauză, că instanța de fond a reținut în mod greșit că promitenta-vânzătoare s-a aflat în imposibilitatea obiectivă de a încheia actul autentic, iar reclamanta a dorit cumpărarea imobilului în integralitatea sa și nu numai construcția.
Prin decizia civilă nr. 559 din 23 noiembrie 2006 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantă.
în motivarea acestei decizii s-a reținut, că la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, părțile au cunoscut că actul încheiat este o promisiune de vânzare-cumpărare și nu un antecontract de vânzare-cumpărare și au stabilit clauza penală de sancționare a promitentei-vânzătoare în cazul în care contractul în formă autentică nu ar putea fi încheiat din motive imputabile acesteia prin plata avansului și a sumei de 70.000 dolari SUA.
S-a mai reținut că la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare calitatea de proprietară a promitentei-vânzătoare nu era certă și deci, apelanta-reclamantă și-a asumat riscul încheierii acestei promisiuni cunoscând că aceasta nu deținea în proprietate, integral bunul ce făcea obiectul vânzării și existând eventualitatea ca situația juridică a imobilului să nu poată fi clarificată.
S-a concluzionat că executarea în natură a obligației nu este posibilă deoarece situația juridică a imobilului nu a fost clarificată, iar neautentificarea contractului de vânzare-cumpărare s-a datorat în principal neregulilor referitoare la teren și nu s-a dovedit în mod indubitabil că vânzătoarea se află în culpă.
Reclamanta a declarat recurs împotriva deciziei menționate, invocând drept temei legal prevederile art. 304 pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ.
în dezvoltarea motivelor de recurs, se susțin, în esență, următoarele:
Motivarea instanței de apel este contradictorie și nu răspunde criticilor aduse sentinței prin motivele de apel, în sensul că, deși s-a reținut inițial că părțile au reglementat o clauză penală, ulterior se revine și se susține că părțile au convenit asupra unei clauze de dezicere.
Se susține că în mod greșit instanța de apel a interpretat clauza de arvună ca fiind clauză de dezicere, întrucât aceasta are valoarea juridică a unei clauze penale și nu a unei clauze de dezicere, această concluzie desprinzându-se și din interpretarea art. 1066,art. 1073-1078 coroborate cu prevederile art. 1298 C. civ.
în același sens se mai susține că în convenție trebuie prevăzută în mod expres facultatea oricărei părți de se răzgândi, sub anume sancțiuni și numai atunci s-ar fi putut atribui unei asemenea prevederi caracterul unei clauze de dezicere, ori în speță contractul nu stipulează expres un astfel de drept al intimatei și cum obligațiile se execută în principiu în natură este exclus să se acorde clauzei de arvună valoarea juridică a unei clauze de dezicere.
Printr-un alt motiv de recurs se susține că instanța de apel nu s-a pronunțat asupra apărărilor reclamantei rezultate din probele administrate în sensul evidențierii intenției pârâtei de a se desesiza de obligația de a face înainte de termenul scadent, aceasta urmând să încheie o altă tranzacție cu un terț, pentru obținerea unui preț mai mare.
Se mai susține că din probele administrate a rezultat că intimata pârâtă a susținut că și-a manifestat intenția de a vinde mai întâi construcția și apoi terenul, astfel că în mod greșit s-a reținut ca temei al respingerii acțiunii faptul că părțile au convenit încheierea tranzacției pentru întreg imobilul.
Intimata pârâtă a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului declarat de reclamantă.
Recursul este nefondat.
Este de principiu că interpretarea unei convenții trebuie să se facă în sensul voinței exprimate de părțile contractante.
Din actele încheiate succesiv între părți și prezentate detaliat în hotărârile pronunțate anterior în cauză, rezultă că voința părților a fost vânzarea-cumpărarea imobilului situat în București, în integralitatea sa, respectiv terenul și construcția existentă pe acesta.
Pentru a nu exista nici un dubiu în acest sens, prin cele două acte adiționale încheiate la data de 24 mai 2004 și respectiv 15 iulie 2004 părțile au prevăzut expres acest lucru, promitenta-vânzătoare obligându-se să transmită dreptul de proprietate asupra întregului imobil, compus din teren și construcție, iar promitenta-cumpărătoare se obliga să cumpere imobilul numai în integralitatea sa, teren și construcție.
Nici în actul inițial și nici în actele adiționale întocmite ulterior nu s-a prevăzut vreo clauză în legătură cu materializarea contractului de vânzare-cumpărare numai cu privire la o parte din imobil, astfel că solicitarea ulterioară a reclamantei în acest sens ar însemna o modificare a convenției în ce privește elementele esențiale, obiect și eventual prețul, modificare în afara voinței exprimate de părți, deci prin încălcarea principiului consensualității convenției de vânzare-cumpărare.
Actul încheiat între părți cuprinde clauze precise, clare stipulate prin art. 4 alin. (6) și, respectiv art. 9. Astfel, la art. 4 alin. (6) s-a prevăzut clauza potrivit căreia promitenta-vânzătoare declară că în cazul în care actul de vânzare-cumpărare nu se va încheia în formă autentică la data stabilită din orice alte cauze imputabile ei, este de acord să restituie avansul primit și să achite promitentului-cumpărător suma de 70000 dolari SUA cu titlu de daune.
De asemeni, la art. 9 s-a prevăzut că părțile semnatare sunt de acord ca în cazul în care oricare dintre ele nu se va prezenta la notar la termenul stabilit sau la notificarea celeilalte părți pentru încheierea actului în formă autentică, partea interesată poate solicita instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare.
Istoricul cauzei a demonstrat că aceste clauze nu au fost încălcate.
Promitenta-vânzătoare s-a prezentat la biroul notarului public la toate termenele fixate pentru încheierea actului, însă materializarea lui nu s-a putut finaliza din cauze care nu pot fi imputate acesteia, respectiv neclarificarea situației juridice a imobilului în cauză.
în această situație, în cauză nu pot deveni incidente prevederile art. 1021 C. civ.; potrivit acestui text, partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea să silească pe cealaltă a executa convenția "când este posibil", iar în speță executarea obligației asumată de promitenta-vânzătoare nu este posibilă, din motive obiective, iar nu din vina acesteia.
Față de cadrul procesual în cauză, fixat prin acțiunea introductivă, de a se pronunța o hotărâre care să țină loc de act de vânzare-cumpărare și prin care să se valideze promisiunea de vânzare-cumpărare a imobilului și constatarea că o asemenea cerere nu poate fi primită pentru considerentele expuse, se poate spune că analizarea clauzei prevăzută pin art. 4 alin. (6) și interpretarea acesteia în raport cu diferitele instituții juridice, anume: clauză penală, clauză de dezicere, excede cadrului procesual, atât timp cât nici una din părți nu a cerut activarea respectivei clauze.
Referitor la motivele de recurs invocate, înalta Curte reține că în cauză nu-și găsesc incidența prevederile art. 304, pct. 7, 8 și 9 C. proc. civ.
Contrar susținerilor recurentei, instanța a interpretat corect actul dedus judecății și nu a schimbat natura sau înțelesul acestuia, iar hotărârea a fost dată cu aplicarea corectă a legii.
Hotărârea cuprinde motivele pe care se sprijină și nu se poate spune că acestea sunt contradictorii.
Particularitatea speței și o atitudine deosebit de activă a părților, a obligat instanțele să procedeze la o analiză și interpretare detaliată a problemelor invocate, și de aici aparența unei motivări oarecum contradictorii.
Concluzionând asupra considerentelor expuse, ca analiză și răspuns la criticile invocate, dar în sensul și în limita cadrului procesual al speței, înalta Curte constată că recursul declarat în cauză este nefondat, și a dispus respingerea acestuia, în conformitate cu prevederile art. 312 alin. (1) C. proc. civ.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5152/2007. Civil | ICCJ. Decizia nr. 5017/2007. Civil → |
|---|
