ICCJ. Decizia nr. 1238/2010. Civil. Revendicare imobiliară. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr.1238/2010
Dosar nr. 8692/62/2007
Şedinţa publică din 25 februarie 2010
Asupra recursului civil de faţă.
Din examinarea lucrărilor din dosar constată următoarele.
Prin sentinţa nr. 310/S din 23 octombrie 2008, Tribunalul Braşov a admis în parte acţiunea formulată de reclamanta SC A.P. SRL în contradictoriu cu pârâta SC S. SRL.
A obligat pe pârâtă să predea reclamantei în deplină posesie imobilele care au făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 409 din 29 ianuarie 2007 de B.N.P.A. I.F. şi I.D.F., respectiv spaţiul comercial de la mezaninul 1 al blocului C5M16, situat în Centrul civic din Braşov, şi spaţiul comercial, înscris în C.F. 31392 Braşov, identificat la A+16 sub nr. top. 8860/14, spaţiu comercial şi depozit în curs de construire, înregistrat provizoriu, amplasat la parter şi mezanin 1, denumit C5M1.4.
A respins restul pretenţiilor reclamantei şi a obligat pârâta la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că la data de 29 ianuarie 2007, între părţi s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 409 de B.N.P. A I.F. şi I.D.F., prin care pârâta, în calitate de promitentă vânzătoare, s-a obligat să vândă reclamantei cumpărătoare spaţiul comercial de la mezaninul 1 al blocului C5M16, situat în Centrul civic din Braşov, şi spaţiul comercial, înscris în C.F. 31392 Braşov, identificat la A+16 sub nr. top. 8860/14, spaţiu comercial şi depozit în curs de construire, înregistrat provizoriu, amplasat la parter şi mezanin 1, denumit C5M1.4.
Prin contract s-a prevăzut că părţile se obligă să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică până la data de 15 aprilie 2007, termen ce putea fi prelungit de comun acord.
Pârâta s-a obligat ca, până la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare să îndeplinească formalităţile de intabulare.
Preţul vânzării a fost stabilit la suma de 400.000 Euro, în echivalent lei, din care, la momentul încheierii antecontractului se achitase suma de 100.000 Euro. Totodată, s-a stabilit ca plata restului de preţ să se facă în două luni de la data intabulării definitive a imobilelor, dar nu mai târziu de 15 aprilie 2007, data autentificării contractului de vânzare-cumpărare.
S-a mai prevăzut că intrarea în stăpânirea de fapt se va face până la data de 1 februarie 2007, dată la care promitenta vânzătoare va preda promitentei cumpărătoare cheile şi folosinţa imobilelor.
Ulterior, la data de 5 noiembrie 2007, între părţi s-a încheiat un act adiţional la antecontract prin care s-a convenit suplimentarea avansului cu suma de 50.000 Euro, menţionându-se că diferenţa de preţ se va achita în ziua întocmirii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Pârâta s-a obligat să părăsească spaţiul până la data de 10 noiembrie 2007.
Tribunalul a mai reţinut că, până în prezent, nu a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, deoarece pârâta nu a intabulat definitiv imobilele.
Prin urmare, pârâta nu a dovedit neîndeplinirea culpabilă a vreunei obligaţii asumate de reclamantă, care să o fi îndreptăţit, ca în temeiul excepţiei de neexecutare a contractului, să refuze îndeplinirea propriilor obligaţii contractuale.
Tribunalul a respins solicitarea reclamantei privind obligarea pârâtei la plata de daune cominatorii, cu motivarea că acestea pot fi acordate doar în cazul în care executarea în natură pe cale silită a obligaţiei nu este posibilă.
Prin Decizia nr. 10/Ap din 3 februarie 2009, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, de conflicte de muncă şi asigurări sociale, a respins apelul declarat de pârâta, pe care a obligat-o la plata cheltuielilor de judecată.
Instanţa de apel a reţinut că, potrivit art. 969 C. civ., convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante.
Convenţia părţilor nu cuprinde vreo clauză nelegală, iar susţinerea că executarea obligaţiei de predare s-ar fi realizat dacă reclamanta plătea în integralitate preţul nu poate fi reţinută, deoarece obligaţia asumată nu este afectată de modalităţi.
Excepţia de neexecutare a contractului nu este incidenţă, întrucât obligaţiile de predare a imobilului şi plată a preţului nu sunt supuse unei executări concomitente. Excepţia poate fi invocată doar de partea care şi-a executat obligaţia sau este gata să o execute, nu şi de partea care nu a îndeplinit-o, cum este cazul în speţă.
A mai reţinut instanţa de apel, că nu s-a dovedit că reclamanta ar fi refuzat încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau că s-ar fi predat cheile.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs pârâta.
Fără a indica vreunul din motivele de recurs prevăzute de art. 304 C. proc. civ., recurenta a arătat că Decizia este nelegală, deoarece s-au încălcat prevederile art. 969 C. civ. şi ale contractului încheiat.
Astfel, predarea spaţiului în deplină posesie şi folosinţă, respectiv în proprietate, nu se poate dispune, aceasta fiind dependentă de plata întregului preţ convenit şi de încheierea contractului în formă autentică.
Reclamanta nu a achitat diferenţa de preţ, iar în lipsa plăţii până la termenul convenit, 15 aprilie 2007, reclamanta nu poate solicita predarea folosinţei spaţiului.
A mai arătat recurenta, că au existat mai multe tentative din partea sa pentru perfectarea contractului, dar reclamanta a refuzat şi că este de bună credinţă, pentru că a predat reprezentantului reclamantei cheile spaţiului în litigiu.
Criticile formulate permit încadrarea recursului în dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., dar nu sunt fondate, pentru cele ce se vor arăta în continuare.
În cauză, între părţi, la data de 29 ianuarie 2007, s-a încheiat în formă autentică antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 409, prin care SC S. SRL s-a obligat să vândă SC A.P. SRL spaţiile comerciale în litigiu, cu obligaţia încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică până la data de 15 aprilie 2007.
Promitenta vânzătoare s-a obligat ca, până la perfectarea contractului în formă autentică, să îndeplinească formalităţile de intabulare şi să nu angajeze o altă promisiune de vânzare.
Preţul stabilit de părţi a fost echivalentul în lei a 400.000 Euro, din care s-au achitat 100.000 Euro, diferenţa urmând a fi achitată nu mai târziu de 15 aprilie 2007, data autentificării contractului de vânzare-cumpărare.
În antecontract este inserată şi clauza potrivit căreia „Intrarea în stăpânirea de fapt se w face până la data de 1 februarie 2007, dată la care promitenta vânzătoare va preda promitentei cumpărătoare cheile şi folosinţa imobilelor, iar stăpânirea de drept se face odată cu autentificarea actului, nu mai târziu de 15 aprilie 2007".
La data de 5 noiembrie 2007, părţile au încheiat un act adiţional la antecontractul de vânzare-cumpărare, prin care au convenit să suplimenteze avansul pentru cumpărarea spaţiului cu suma de 50.000 Euro, diferenţa de preţ de 250.000 Euro urmând a fi achitată în ziua întocmirii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Prin actul adiţional, SC S. SRL s-a obligat să părăsească spaţiul până la data de 10 noiembrie 2007.
Faţă de conţinutul celor două convenţii încheiate între părţi, se constată că acestea şi-au asumat o obligaţie cu dreptul corelativ de „a face", respectiv de a încheia contractul în formă autentică şi obligaţii de „a da", respectiv de plată a preţului şi de intrare în stăpânire de fapt.
In ceea ce priveşte obligaţia asumată de promitenta vânzătoare de predare a folosinţei spaţiului, se constată că aceasta nu este o obligaţie supusă condiţiei de plată a preţului integral, ci doar termenului, stabilit iniţial a fi 15 februarie 2007, iar apoi, prin actul adiţional, 10 noiembrie 2007.
De aceea critica recurentei - pârâte privind faptul că predarea spaţiului este dependentă de plata întregului preţ convenit nu este fondată.
In mod corect instanţa de apel a constatat că, potrivit art. 969 C. civ., convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante şi, în condiţiile în care predarea spaţiului nu era supusă nici unei condiţii, obligaţia asumată de promitenta vânzătoare trebuia executată până la termenul convenit.
De altfel, prin recursul declarat, recurenta susţine că „predarea spaţiului în deplina posesie şi folosinţă, respectiv în proprietăţi este dependentă de plata întregului preţ.
Or, în antecontractul încheiat de părţi se face distincţie între „intrarea înstăpânirea de fapt şi „stăpânirea de drept, doar aceasta din urmă fiind supusă condiţiei încheierii actului în formă autentică, respectiv achitării integrale a preţului.
Cum nici în antecontract şi nici în actul adiţional intrarea în stăpânirea de fapt nu a fost supusă vreunei condiţii, debitoarea acestei obligaţii trebuia să o execute până la termenul convenit.
Pe cale de consecinţă, nici critica referitoare la neexecutarea obligaţiilor contractuale de către intimata-reclamantă nu este fondată, deoarece obligaţia de predare a spaţiului nu a fost condiţionată de executarea vreunei obligaţii din partea promitentei cumpărătoare.
Nici criticile referitoare la predarea cheilor şi refuzul reclamantei de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică nu sunt fondate, deoarece, aşa cum a reţinut instanţa de apel, aceste aspecte nu au fost dovedite de către recurentă.
Faţă de cele arătate, recursul declarat de pârâtă se va privi ca nefondat şi, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va fi respins ca atare.
În ceea ce priveşte cerere formulată de intimata-reclamantă de obligare a recurentei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată efectuate în recurs, aceasta va fi respinsă, deoarece nu au fost depuse documente prin care să se dovedească cuantumul acestora.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de pârâta SC S. SRL Braşov împotriva deciziei nr. 10/Ap din 3 februarie 2009 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, conflicte de muncă şi asigurări sociale.
Respinge cererea privind acordarea cheltuielilor de judecată formulată de reclamant.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 25 februarie 2010.
| ← ICCJ. Decizia nr. 1245/2010. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 1070/2010. Civil. Marcă. Recurs → |
|---|
