ICCJ. Decizia nr. 4021/2010. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILA ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 4021/2010
Dosar nr. 5544/105/2007
Şedinţa publică din 28 iunie 2010
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin acţiunea înregistrată la Tribunalul Prahova sub nr. 5544/105/2007, reclamanţii R.E.A.A., C.G.R.A. şi C.S. au chemat în judecată pe pârâtul Statul Roman prin C.N.A.D.N. SA, solicitând, ca prin hotărârea ce va fi pronunţată, să se stabilească o justă despăgubire pentru terenul în suprafaţă de 1.401 mp, expropriat prin H.G. nr. 812 din 25 iulie 2007, pentru modificarea şi completarea H.G. nr. 1546/2006 privind declanşarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică „construcţia autostrăzii Bucureşti-Braşov, tronsonul Bucureşti-Ploieşti, pe teritoriul localităţilor Moara Vlăsiei, Snagov, Gruiu, Balta Doamnei, Gherghiţa, Drăgăneşti, Rîfov, Dumbrava, Berceni, Bărcăneşti şi Ploieşti", hotărâre publicată în M.O. nr. 542 din 09 august 2007, urmând ca pârâtul să fie obligat să achite o justă despăgubire, în cuantum de 75 lei/mp.
În motivarea acţiunii, reclamanţii au arătat că sunt proprietarii acestui teren conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 23 decembrie 2003 de B.N.P. I.C., intabulat din 2003, evaluarea finală în baza căreia a fost făcută oferta de despăgubire de către expertul desemnat de expropriator, a avut în vedere preţurile din primul trimestru al anului 2006, ori, de atunci şi până în prezent preţurile terenurilor au crescut în special la nivelul judeţelor limitrofe capitalei aflându-se într-o continuă creştere.
Reclamanţii au mai arătat că expertul nu a avut în vedere câştigul nerealizat, investiţia într-un teren arabil aducând un venit cu caracter continuu, valoarea acestuia sporind nu numai ca urmare a creşterii valorii pământului ca factor de producţie, dar şi prin câştigul realizat din obţinerea recoltei sau din arendarea terenului, acest câştig nedepinzând de piaţa imobiliară aflată şi în prezent în continuă creştere.
În dovedirea acţiunii, reclamanţii au depus la dosar copia contractului de vânzare-cumpărare a terenului, autentificat din 2003, încheierea de intabulare a terenului, copia raportului de evaluare a terenului, efectuat de către pârât şi a solicitat proba cu expertiză efectuată de un expert evaluator, având ca obiectiv stabilirea valorii reale a terenului expropriat şi a prejudiciului proprietarului în urma exproprierii.
În cauză s-a efectuat expertiza de evaluare de către expert A.F.
Tribunalul Prahova, prin sentinţa civilă nr. 840 din 13 martie 2008, a admis acţiunea precizată şi a obligat pârâtul să plătească reclamanţilor o despăgubire în cuantum de 18 euro/mp. la cursul B.N.R. de la data plăţii, în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive a sentinţei, pentru terenul în suprafaţă de 1.401,39 mp, situat în extravilanul comunei Rîfov, jud.Prahova, - arabil, stabilită conform raportului de expertiză A.F., teren ce urmează a fi expropriat, menţionat în H.G. nr. 1546/2006 modificat prin H.G. nr. 812/2007, anexa nr. 2.
Pentru a pronunţa această decizie, instanţa de fond a reţinut că prin H.G. nr. 1546/2006, modificată prin H.G. nr. 812/2007, reclamanţii au fost menţionaţi în anexa nr. 2 cu o suprafaţă de teren de 1.401,39 mp situat în extravilanul comunei Rîfov, judeţul Prahova, ce urma a fi expropriată în vederea construirii Autostrăzii Bucureşti-Braşov, segmentul Bucureşti-Ploieşti.
Pentru această suprafaţă de teren extravilan, cu numărul cadastral 300, reclamanţii urmau să primească o despăgubire de 18.501,42 lei (respectiv 13 lei/mp), sumă cu care aceştia nu au fost de acord, considerând că valoarea terenului supus exproprierii ar fi mult mai mare, motiv pentru care au formulat prezenta acţiune prin care au solicitat obligarea Statului Român la plata sumei de 75 lei/mp, precizând ulterior cuantumul pretenţiilor, în sensul că solicită ca justa despăgubire să fie de 18 euro/mp. înmulţită cu suprafaţa expropriată, la cursul B.N.R. şi să se fixeze un termen pentru plata acestor despăgubiri.
Potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa, vor ţine seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite."
Tot cu privire la despăgubiri, art. 27 din acelaşi act normativ stipulează că „Despăgubirea acordată de instanţă nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator şi nici mai mare decât cea solicitată de expropriat."
Cât priveşte suma oferită de expropriator, instanţa a constatat că expertul D.M. nu a ţinut cont de dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 atunci când a anexat exemple de preţuri, întrucât acestea se referă la terenuri de altă categorie, respectiv la terenuri-pădure, putându-se observa că de la data întocmirii raportului iniţial de către acelaşi expert, la data de 31 mai 2006 şi până în prezent, în opinia sa, preţul terenurilor a scăzut, deşi este de notorietate că piaţa imobiliară este în continuă ascensiune, cu atât mai mult în ceea ce priveşte terenurile din zona autostrăzii.
La rândul său, expertul propus de reclamanţi a concluzionat că din anunţurile de pe internet şi din ziare referitoare la anunţurile de vânzări terenuri pentru localitatea Rîfov, rezultă un preţ mediu pentru despăgubire de 8 euro/mp de teren extravilan.
Analizând preţurile solicitate potrivit cererii şi ofertei pieţei libere, prin compararea acestora cu preţul stabilit de expertul evaluator desemnat de pârât, în funcţie de anunţurile existente în publicaţiile imobiliare de referinţă şi pe internet, expertul evaluator desemnat de instanţă –A.F. a stabilit că valoarea apropiată de realitatea pieţei este de 18 euro pentru un metru pătrat de teren, punct de vedere ce a fost acceptat şi de către instanţă, cât şi de către reclamanţi (prin precizarea din concluziile scrise) care au apreciat că este în concordanţă cu dispoziţiile. 26 şi 27 din Legea nr. 33/1994.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâtul Statul Roman prin C.N.A.D.N.R. SA, iar prin Decizia nr. 206 din 20 noiembrie 2006, Curtea de Apel Ploieşti, secţia civilă, a admis apelul, a schimbat în tot sentinţa instanţei de fond şi a respins ca neîntemeiată acţiunea reclamanţilor.
Pentru a pronunţa această hotărâre au fost reţinute următoarele considerente:
Pentru obţinerea de despăgubiri ca urmare a exproprierii terenului, reclamanţii au formulat cerere de acordare a despăgubirilor prin care au arătat că nu sunt de acord cu cuantumul despăgubirilor, situaţie faţă de care s-a emis procesul-verbal din 20 septembrie 2007 şi Hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 04 octombrie 2007 întocmite de Comisia de Aplicare a Legii nr. 198/2004, în baza cărora Statul Român a consemnat la C.E.C. Ploieşti în data de 28 noiembrie 2007 pe numele expropriaţilor, valoarea despăgubirilor în sumă de 18.501,42 lei la o valoare unitară a terenului de 13,21 lei/mp.
Soluţia instanţei de fond, de obligare a pârâtului Statul Român prin C.N.A.D.N.R. SA să plătească reclamanţilor o despăgubire în cuantum de 18 euro/mp nu respectă prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, care stabileşte că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa, vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
Practica instanţei supreme este în sensul ca sintagma „preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele" are semnificaţia de preţ plătit efectiv şi consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare şi nu ofertele de preţ ale agenţiilor imobiliare ori preţurile de tranzacţionare extrase de la rubricile de vânzări de pe internet şi din anunţurile de mică publicitate din zonele locale privind imobilele de acelaşi fel, în aceeaşi unitate administrativ teritorială.
Instanţa a reţinut că nu pot fi avute în vedere ofertele de vânzare, dat fiind inevitabila negociere a preţului, ştiut fiind că, de regulă, preţul solicitat este mai mare.
Analizând raportul de expertiză efectuat în apel de comisia de experţi, în care fiecare expert îşi expune punctul său de vedere, instanţa a reţinut că cel care respectă prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994 este punctul de vedere al expertului M.I. desemnat de pârâtul Statul Român, care a concluzionat că la data de 28 noiembrie 2007, Statul Român a consemnat la C.E.C. Ploieşti pe numele expropriaţilor, valoarea despăgubirii în sumă de 18.501,42 lei, ceea ce reprezintă o valoare a terenului de 13,21 lei/mp., adică de peste trei ori mai mult faţă de preţul maxim pe metrul pătrat la care s-au vândut terenurile extravilane în localitatea Rîfov, în acea perioadă.
Pentru a ajunge la această concluzie, expertul tehnic a avut în vedere adresa din 24 iunie 2008 emisă de B.N.P. I.C., în care s-a consemnat că în perioada noiembrie-decembrie 2007 valoarea minimă din convenţiile de vânzare-cumpărare a fost de 0,11 lei/mp iar valoarea maximă a fost de 1,19 lei/mp. iar în luna iunie 2008 valoarea minimă a fost de 0,16 lei/mp iar valoarea maximă de 2,7 lei/mp.
De asemenea, acelaşi birou notarial, prin adresa din 10 noiembrie 2009, a precizat că, verificând actele de vânzare-cumpărare aflate în arhiva acestui birou notarial, s-a constatat că în perioada 01 ianuarie 2009-23 iulie 2009 s-au vândut terenuri arabile extravilane în comuna Rîfov, având suprafeţe cuprinse între 300 mp şi 10.000 mp cu preţuri declarate cuprinse între 0,4 lei şi 3 lei/mp.
Nu pot fi reţinute punctele de vedere ale experţilor E.C. şi C.C. întrucât aceştia nu au identificat preturile obişnuite de vânzare-cumpărare ale terenurilor din localitatea Rîfov, expertul E.C. având în vedere contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 23 martie 2009, în care preţul de vânzare a unui teren extravilan din Rîfov a fost de 18 euro/mp -care este un act singular ce se situează cu mult în afara preţurilor obişnuite la care s-au tranzacţionat terenurile agricole extravilane din localitatea Rîfov, în condiţiile în care este de notorietate că preţurile imobilelor au înregistrat o cădere considerabilă începând cu toamna anului 2008.
Expertul tehnic C.C. a folosit la stabilirea despăgubirilor şi un număr de 11 oferte de preţuri preluate de pe internet, ceea ce este contrar prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Pentru respectarea prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, urmează a se avea în vedere concluzia raportului de expertiză întocmit de M.I. în sensul că valoarea totală de despăgubiri estimată pentru exproprierea terenului din litigiu era la data de 28 noiembrie 2007 - data consemnării - 18.501,42 lei şi la data efectuării expertizei - 16 ianuarie 2009 -18.501,42 lei.
Împotriva deciziei instanţei de apel au declarat recurs reclamanţii R.E.A.A., C.G.R.A. şi C.S., solicitând, în principal, modificarea ei în sensul respingerii apelului, iar în susbsidiar, casarea hotărârii şi trimiterea ei spre rejudecare aceleeaşi instanţe.
Criticile aduse hotărârii atacate vizează nelegalitatea ei sub următoarele aspecte:
Astfel, se susţine că instanţa de apel a făcut o greşită interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 26 şi 27 din Legea nr. 33/1994, fiind astfel incidente dispoziţiile art. 304 pct. C. proc. civ.
Recurenţii mai susţin că pentru alte parcele expropriate din aceeaşi tarla nr. 57, aceiaşi experţi au stabilit pentru aceiaşi proprietari despăgubiri mult mai mari la o suprafaţă expropriată de doar 1225. Or, susţin recurenţii, despăgubirea stabilită pentru 1.501 mp, expropriată din aceeaşi tarla, nu este echitabilă.
Examinând hotărârea atacată prin prisma motivelor de recurs a dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte reţine că recursul este fondat.
Motivarea unei hotărâri trebuie să fie clară, precisă şi necontradictorie, astfel încât, din ea să rezulte justeţea soluţiei pronunţate.
Potrivit dispoziţiilor cuprinse în art. 261 alin. (1) C. proc. civ., motivarea trebuie să cuprindă motivele de fapt şi de drept ce au format convingerea instanţei, cum şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor.
Ca atare, motivarea unei hotărâri este o problemă de conţinut nu de volum şi de fapt ea se circumscrie şi cerinţelor dreptului la un proces echitabil astfel cum este prevăzut de art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.
Or, raportând cele expuse la considerentele hotărârii instanţei de apel, este de reţinut că acestea nu îndeplinesc cerinţele art. 261 C. proc. civ., în condiţiile în care instanţa trebuie să arate motivele care au determinat-o să pronunţe soluţia.
De altfel, motivarea unei hotărâri înlătură arbitrariul şi face posibil şi controlul judiciar.
Or, din perspectiva acestor aspecte, Înalta Curte urmează să admită recursul şi, în temeiul art. 312 pct. 5 C. proc. civ., să caseze decizia atacată şi să trimită cauza, spre rejudecare aceleeaşi instanţe de apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de reclamanţii R.E.A.A., C.G.R.A. şi C.S. împotriva Deciziei nr. 206 din 20 noiembrie 2009 a Curţii de Apel Ploieşti, secţia civilă.
Casează decizia atacată şi trimite cauza spre rejudecare, aceleeaşi instanţe.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 28 iunie 2010.
| ← ICCJ. Decizia nr. 4022/2010. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 4006/2010. Civil. Acţiune în constatare.... → |
|---|
