ICCJ. Decizia nr. 3304/2011. Civil. Pretenţii. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA A II-A CIVILĂ
Decizia nr. 3304/2011
Dosar nr. 4349/118/2010
Şedinţa publică de la 26 octombrie 2011
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului, constată următoarele :
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa sub numărul 4349/118/2010 – în rejudecare după anularea hotărârii cu reţinere de către instanţa de apel – reclamanta SC V.I. SRL a solicitat să se dispună pe cale judiciară rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 163 din 13 martie 2006 la BNP E.S. şi obligarea pârâtei B.T. la plata sumei de 70.000 de lei (echivalentul a 20.000 de Euro), reprezentând despăgubiri egale cu dublul arvunei achitate în baza operaţiunii juridice amintite, la care se adaugă cheltuielile de judecată legate de proces.
Prin sentinţa civilă nr. 4849/COM din 22 septembrie 2010, Tribunalul Constanţa a respins ca nefondată acţiunea formulată de către reclamanta SC V.I. SRL, în contradictoriu cu pârâta B.T.
Considerentele avute în vedere pentru pronunţarea acestei soluţii au fost următoarele:
Instanţa a reţinut că între părţi s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare prin care acestea se angajau a încheia în formă autentică (până la data de 17 aprilie 2006, iar la cererea oricăreia dintre părţi – până cel târziu la 17 mai 2006) contractul de vânzare-cumpărare asupra imobilului identificat cu numărul cadastral 19381, situat în Constanţa, în faţa blocului 18, lot 3, compus din teren în suprafaţă de 429,13 metri pătraţi, în schimbul unui preţ total de 124.447,7 Euro; la data perfectării promisiunii de vânzare promitenta cumpărătoare SC V.I. SRL a achitat un avans din preţ de 10.000 de Euro, restul urmând a fi achitat la data întocmirii actului translativ de proprietate; pârâta B.T. se angaja – în calitate de promitent vânzător – să obţină pe cheltuiala sa toate actele necesare înstrăinării bunului (schiţă cadastrală, adeverinţe, certificate fiscale, extras de carte funciară) şi să intabuleze dreptul de proprietate în cartea funciară, astfel încât la data transferului de proprietate asupra imobilului acesta să fie liber de sarcini sau datorii existente şi să aibă destinaţia şi aprobările legale pentru construirea unui imobil; în baza art. V alin. (5), promitenta vânzătoare se obliga a răspunde patrimonial potrivit art. VIII în cazul în care terenul nu are destinaţia de locuire, aşa cum este specificat în certificatul de urbanism nr. 5736 din 4 noiembrie 2005, caz ce ar conduce la imposibilitatea edificării de către promitenta cumpărătoare a unor construcţii; art. VIII stipula că promitenta vânzătoare se angajează a plăti suma de 20.000 de Euro în cazul în care contractul de vânzare-cumpărare nu se va încheia din culpa sa exclusivă.
În concret, reclamanta nu a demonstrat probatoriu că a plătit la expirarea datei limită stabilită prin acord mutual ( 17 mai 2006 ) preţul integral al bunului imobil sau că a fost pregătită să consemneze la dispoziţia promitentei vânzătoare acest preţ; în egală măsură, nu a fost depus nici un înscris care să exprime intenţia explicită a promitentului cumpărător de a urmări finalizarea actului translativ de proprietate înăuntrul termenului esenţial stabilit; dimpotrivă, notificarea şi încheierile notariale de certificare de fapte de care se prevalează reclamanta în dovedirea acţiunii au fost întocmite la aproximativ 10 luni de la expirarea termenului amintit, astfel încât nu se poate aprecia că reclamanta şi-a executat ori că a fost gata să execute îndatorirea de plată a preţului bunului imobil şi că a notificat promitentul vânzător în vederea respectării obligaţiilor acestuia.
Pe de altă parte, pârâta s-a conformat îndatoririi de a depune diligenţele necesare pentru ca terenul să poată avea destinaţia de a servi construirii, depunând în acest sens certificatul de urbanism 2019 din 17 mai 2006 (întocmit la 11 mai 2006), în care se consemnează că terenul este folosit în prezent drept spaţiu verde, iar alinierea terenurilor şi a construcţiilor faţă de străzile adiacente şi distanţele construcţiilor faţă de proprietăţile vecine se vor stabili prin planul urbanistic zonal, fotografii şi studiul volumetric; acelaşi înscris menţionează că urmează a fi utilizat pentru elaborarea planului urbanistic zonal parţial – zona A., între bd. Aurel Vlaicu şi strada Soveja – pentru construirea unui imobil demisol+parter + 3 etaje, cu parcare, spaţii comerciale şi locuinţe.
Faţă de modul de redactare a dispoziţiilor antecontractului de vânzare-cumpărare nu se poate aprecia că promitentul vânzător şi-a asumat obligaţia de a obţine pe numele său şi autorizaţia de construire a unui asemenea imobil, pentru ca reclamanta să poată susţine cu temei că pârâta şi-a încălcat obligaţiile prevăzute de art. V din promisiunea bilaterală.
În raport de cele expuse s-a reţinut că nu sunt întrunite cumulativ condiţiile cerute de lege pentru a se dispune rezoluţiunea convenţiei dintre părţi.
Prin decizia civilă nr. 15/COM din 31 ianuarie 2011, Curtea de Apel Constanţa, secţia comercială, maritimă şi fluvială contencios administrativ şi fiscal, a admis apelul comercial formulat de apelanta-reclamantă SC V.I. SRL. A modificat în tot hotărârea apelată în sensul că a admis acţiunea şi a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 163/2006 la B.N.P. E.S. A obligat-o pe pârâtă la plata sumei de 70.000 lei despăgubiri şi 8722 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a reţinut că:
I. Între apelanta-reclamantă, în calitate de promitentă-cumpărătoare şi pârâtă, în calitate de promitentă-vânzătoare, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 163 din 13 martie 2006 la B.N.P. E.S., obiectul acestuia constituindu-l încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare privind imobilul situat în Constanţa, în faţa blocului 18, lot 3, compus din teren în suprafaţă de 429,13 metri pătraţi.
În conformitate cu art. III din antecontract, momentul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare era data de 17 aprilie 2006, iar, la cererea oricărei părţi, până la data de 17 mai 2006.
Potrivit art. V din contract, promitenta-vânzătoare se obliga să obţină, pe cheltuiala sa, toate actele necesare înstrăinării imobilului (schiţă cadastrală, adeverinţe, certificate fiscale, extras de C.F., etc.) şi, de asemenea, se obliga să intabuleze dreptul de proprietate asupra imobilului. Totodată, promitenta-vânzătoare se obliga ca terenul să aibă destinaţia şi aprobările legale pentru construcţia unui imobil.
De asemenea, s-a prevăzut ca promitenta-vânzătoare să răspundă, în conformitate cu art. VIII alin. (1) din antecontractul de vânzare-cumpărare, în cazul în care terenul nu are destinaţia de „locuire”, aşa cum se specifică în certificatul de urbanism nr. 5736/2005, caz ce ar conduce promitenta cumpărătoare în imposibilitatea unei construcţii pe acest teren.
Conform clauzelor mai sus-arătate, intimata-pârâtă avea obligaţia prezentării „aprobării legale” pentru construcţia unui imobil pe terenul ce face obiectul tranzacţiei. „Aprobarea legală” în prezenta situaţie presupunea obţinerea certificatului de urbanism în care să se menţioneze că pe terenul în cauză se putea realiza construcţia unui imobil.
Intimata-pârâtă a demarat procedura obţinerii certificatului de urbanism necesar încheierii contractului de vânzare-cumpărare, obţinând astfel certificatul de urbanism nr.2019/17 mai 2006 (fila 57 dosar nr.15276/212/2007), însă în acesta se menţiona destinaţia terenului – „spaţiu verde”, iar pentru edificarea unui imobil se impunea eliberarea unui PUZ parţial.
Acest certificat nu menţionează că apelanta ar fi în măsură să edifice construcţia pe terenul ce urma să-l achiziţioneze.
În atare condiţii, rezultă că intimata-pârâtă a fost cea care nu şi-a îndeplinit obligaţia asumată prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 163 din 13 martie 2006 la B.N.P. E.S., respectiv cea de a prezenta „aprobarea legală” care să-i permită apelantei construirea imobilului pe terenul ce urma a fi cumpărat.
Întrucât intimata-pârâtă nu şi-a îndeplinit obligaţia asumată în convenţie, curtea de apel a apreciat că sunt întrunite cerinţele prevăzute de art. 1021 C. civ., astfel că se impune rezoluţiunea convenţiei.
Rezoluţiunea convenţiei trebuia dispusă şi datorită faptului că terenul ce a făcut obiectul convenţiei nr. 163/2006 a fost înstrăinat de către intimata-pârâtă la 25 octombrie 2006, deşi convenţia nr. 163/2006 nu fusese desfiinţată, astfel că apelanta nu mai are la îndemână solicitarea perfectării actului de vânzare-cumpărare.
II. În legătură cu cel de-al doilea motiv, s-a reţinut că intimata-pârâtă a obţinut certificatul de urbanism nr. 2019 la 17 mai 2006, chiar în ziua în care expira termenul prevăzut în antecontractul de vânzare-cumpărare. Acest certificat nu a fost adus la cunoştinţa apelantei, chiar dacă în conţinutul său nu se prevedea posibilitatea efectuării construcţiei.
Mai mult decât atât, intimata-pârâtă a formulat cererea pentru eliberarea certificatului de urbanism la 11 mai 2006, cu puţin timp înaintea termenului prevăzut în antecontract.
III. În ceea ce priveşte ultimul motiv, s-a reţinut că prima instanţă greşit a reţinut că pârâta şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale, astfel, aşa cum s-a mai arătat, certificatul nr. 2019/2006 nu permitea construirea imobilului fără obţinerea unui PUZ parţial pentru terenul ce face obiectul convenţiei.
La pct. V din convenţie s-a prevăzut că promitenta-vânzătoare se obligă să răspundă, în conformitate cu art. VIII alin. (1) din antecontractul de vânzare-cumpărare, în cazul în care terenul nu are destinaţia de „locuire”, cum este prevăzut în certificatul de urbanism nr. 5736/2005. Ori, în certificatul nr. 2019/2006, destinaţia terenului era prevăzută ca fiind „spaţiu verde”.
Nu în ultimul rând, s-a considerat că trebuie avut în vedere şi faptul că pârâta, deşi nu avea rezoluţionată convenţia de vânzare-cumpărare, a procedat la înstrăinarea imobilului la un preţ superior celui stabilit cu reclamanta – respectiv 175.000 Euro, faţă de 124.447,7 Euro.
Totodată, din înscrisurile depuse rezultă că reclamanta avea posibilitatea achitării diferenţei de preţ.
În raport cu cele mai sus-arătate, a rezultat că partea care nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate este pârâta, culpa acesteia fiind evidentă, astfel că se impune rezoluţiunea contractului şi, în temeiul art. V raportat la art. VIII din convenţie, suportarea daunelor menţionate.
Pentru considerentele sus-arătate, instanţa a admis apelul şi a schimbat hotărârea în sensul admiterii acţiunii reclamantei.
În raport cu art. 274 C. proc. civ., reţinându-se culpa procesuală a intimatei-pârâte, s-a dispus obligarea acesteia la plata cheltuielilor de judecată (fond şi apel).
Împotriva deciziei curţii de apel a declarat recurs pârâta B.T., întemeindu-se pe dispoziţiile art. 304 C. proc. civ. şi solicitând admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi, rejudecând, respingerea apelului şi menţinerea sentinţei de fond, ca fiind temeinică şi legală.
În motivarea recursului său, pârâta arată următoarele:
Apreciază că instanţa de apel nu a analizat în mod corect probatoriile administrate în cauză.
Contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică nu s-a mai încheiat din culpa reclamantei, care nu a achitat diferenţa de preţ până la data precizată în antecontract, respectiv 17 mai 2006.
Reclamanta nu a demonstrat prin probele administrate că a plătit la expirarea datei limită stabilită prin acord mutual preţul integral al bunului imobil sau că a fost pregătită să consemneze la dispoziţia promitentei vânzătoare acest preţ.
De asemenea, apelanta-reclamantă nu a depus nici un înscris care să exprime intenţia explicită a promitentului-cumpărător de a urmări finalizarea actului translativ de proprietate înlăuntrul termenului stabilit.
Dimpotrivă, notificarea şi încheierile notariale de certificare de fapte de care se prevalează reclamanta în dovedirea acţiunii şi care au fost reţinute de instanţa de apel, au fost întocmite la 10 luni de la expirarea termenului, respectiv la 16 martie 2007, astfel încât, nu se poate aprecia că reclamanta şi-a executat ori că a fost gata să execute îndatorirea de plată a preţului imobilului şi că a notificat promitentul-vânzător în vederea respectării obligaţiilor acestuia.
Pe de altă parte, recurenta-pârâta s-a conformat îndatoririi de a depune diligenţele necesare pentru ca terenul să poată avea destinaţia de a servi construirii, depunând certificatul de urbanism 2019 din 17 mai 2006 (întocmit la data de 11 mai 2006), în care se menţionează că poate fi utilizat pentru construirea unui imobil demisol+parter + 3 etaje, cu parcare, spaţii comerciale şi locuinţe.
Argumentaţia instanţei de apel cum că intimata-pârâtă a formulat cererea pentru eliberarea certificatului de urbanism la data de 11 mai 2006, cu puţin timp înaintea termenului prevăzut în antecontract nu poate fi primită, atâta vreme cât, la data de 17 mai 2006, certificatul de urbanism a fost obţinut de promitentul-vânzător, îndeplinindu-şi obligaţia asumată.
Promitentul-vânzător nu şi-a asumat obligaţia de a obţine pe numele său şi autorizaţia de construire a unui asemenea imobil, pentru ca reclamanta să poată susţine că pârâta şi-a încălcat obligaţiile prevăzute de art. V din antecontract. Instanţa de apel reţine că din înscrisurile depuse rezultă că reclamanta avea posibilitatea achitării diferenţei de preţ, fără a analiza în nici un mod aceste înscrisuri.
Până în martie 2007, reclamanta nu a notificat-o că doreşte încheierea actului în formă autentică şi că este pregătită să plătească preţul. Dacă într-adevăr era pregătită să achite diferenţa de preţ, trebuia să o notifice până la data de 17 mai 2006.
Instanţa de apel nu a avut în vedere declaraţiile martorilor audiaţi la instanţa de fond, care au relatat că reclamanţii au încercat să contracteze un împrumut bancar, însă nu au reuşit, astfel încât nu au putut achita diferenţa de preţ până la data stipulată în contract.
Prin urmare, nu se poate reţine culpa promitentei-vânzătoare, culpa aparţinând în exclusivitate reclamantei.
Recursul nu este fondat.
Din examinarea susţinerilor formulate în recurs, în raport de actele dosarului, precum şi de dispoziţiile legale incidente în cauză, se constată următoarele:
Se impune a se observa în primul rând că recurenta-pârâtă nu a procedat la sistematizarea şi încadrarea criticilor exprimate în motivele de recurs prevăzute expres şi limitativ de dispoziţiile art. 304 pct. 1-9 C. proc. civ.
Recurenta-pârâtă susţine astfel în esenţă că neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare s-a datorat culpei intimatei-reclamante, care nu a achitat diferenţa de preţ şi nici nu a fost pregătită să consemneze la dispoziţia promitentei vânzătoare acest preţ, până la expirarea datei limită stabilite pentru achitarea preţului integral.
Din înscrisurile existente la dosar rezultă însă că această susţinere este eronată, întrucât intimata-reclamantă fiind o societate comercială avea posibilitatea achitării diferenţei de preţ, nu avea nevoie în mod necesar de vreun împrumut bancar în acest sens şi lichidităţile societăţii puteau acoperi contravaloarea diferenţei de preţ stipulată în antecontractul supus prezentei judecăţi.
Recurenta-pârâtă mai susţine că intimata-reclamantă în calitate de promitent-cumpărător nu şi-a exprimat intenţia explicită de a urmări finalizarea actului translativ de proprietate înlăuntrul termenului stabilit întrucât încheierile notariale de fapte au fost întocmite la 10 luni de la expirarea termenului prevăzut în convenţie.
În legătură cu această susţinere, este de precizat că intenţia clară şi explicită a reclamantei de a finaliza actul translativ de proprietate s-a exprimat la momentul încheierii promisiunii bilaterale, prin care părţile s-au angajat a încheia în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare a imobilului, dreptul reclamantei de a solicita încheierea actului autentic subzistând şi după expirarea termenului prevăzut în convenţie, conform art. 1021 C. civ., cu respectarea termenului general de prescripţie de 3 ani.
Reţinerea curţii de apel potrivit căreia intimata-pârâtă a formulat cerere de eliberare a certificatului de urbanism cu puţin timp înainte de termenul stabilit pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare este corectă, contrar susţinerilor recurentei. Pe de altă parte, acest certificat nu a fost adus la cunoştinţa reclamantei şi chiar dacă reclamanta ar fi fost încunoştinţată, tot nu ar fi folosit finalizării încheierii tranzacţiei, atât timp cât în conţinutul său nu prevedea posibilitatea efectuării construcţiei.
Din examinarea menţiunilor acestui certificat rezultă că destinaţia terenului este SPAŢIU VERDE, în timp ce potrivit antecontractului, art. V alin. (5), intimata-pârâtă şi-a asumat obligaţia de a răspunde patrimonial, în situaţia în care din certificatul de urbanism nu rezultă că terenul are destinaţia de locuire.
Mai mult decât atât, pârâta a procedat la înstrăinarea imobilului cu un preţ superior celui stabilit cu reclamanta către un terţ şi anume de 175.000 Euro, faţă de 124.447 Euro, deşi nu avea rezoluţionată convenţia de vânzare-cumpărare încheiată cu reclamanta.
În aceste condiţii, în mod judicios curtea de apel a reţinut că partea care nu şi-a îndeplinit obligaţiile este pârâta a cărei culpă este evidentă şi constatând îndeplinite cerinţele art. 1021 C. civ., precum şi ale art. V raportat la art. VIII din convenţia părţilor, a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare şi obligarea pârâtei la plata sumei de 70.000 lei (echivalentul a 20.000 Euro), reprezentând despăgubiri egale cu dublul arvunei achitate de reclamantă.
În consecinţă, faţă de considerentele mai sus arătate, recursul pârâtei va fi respins, ca nefondat şi va fi menţinută ca fiind legală decizia pronunţată de curtea de apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta B.T. împotriva deciziei nr. 15 de la 31 ianuarie 2011 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia comercială, maritimă şi fluvială, contencios administrativ şi fiscal.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 26 octombrie 2011.
| ← ICCJ. Decizia nr. 3296/2011. Civil. Reziliere contract. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 3325/2011. Civil. Excludere asociat. Recurs → |
|---|
