ICCJ. Decizia nr. 4126/2011. Civil. Rezoluţiune contract. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA A II-A CIVILĂ
Decizia nr. 4126/2011
Dosar nr. 4789/212/2009
Şedinţa publică de la 14 decembrie 2011
Asupra recursului de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată iniţial pe rolul Judecătoriei Constanţa sub numărul 4789/212/2009, reclamanta SC E.L. SRL a solicitat să se dispună pe cale judiciară rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 350 din 24 septembrie 2008 la BNP D.D. şi a actelor adiţionale autentificate la acelaşi birou notarial sub nr. 394 din 24 octombrie 2008 şi 17 din 26 ianuarie 2009, obligarea pârâtului C.V. la restituirea sumei de 25.000 de Euro, reprezentând despăgubiri egale cu avansul din preţ achitat în baza operaţiunilor juridice amintite, la care se adaugă cheltuielile de judecată legate de proces.
Prin sentinţa civilă nr. 16298 din 23 octombrie 2009, Judecătoria Constanţa a declinat competenţa de soluţionare a pricinii în favoarea Tribunalului Constanţa, pe rolul căruia dosarul şi-a păstrat numărul iniţial.
La termenul din 19 mai 2010 a fost admisă excepţia netimbrării cererii reconvenţionale, astfel încât aceasta a fost anulată ca netimbrată prin sentinţa civilă nr. 7222 din 15 decembrie 2010. Prin aceeaşi sentinţă a fost respinsă cererea principală ca nefondată.
Prima instanţă a reţinut în considerentele sentinţei că părţile sunt legate convenţional prin încheierea unei operaţiuni juridice de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 350 din 24 septembrie 2008 la BNP D.D. prin care se angajau a încheia în formă autentică - până la data de 24 noiembrie 2008 - contractul de vânzare-cumpărare asupra imobilului situat în Constanţa, Zona Palazu Mare, sola 51, parcela A 483/7, judeţul Constanţa, compus din teren în suprafaţă de 500 de metri pătraţi, în schimbul unui preţ total de 111.000 de Euro; la data perfectării promisiunii de vânzare promitenta cumpărătoare - SC E.L. SRL – a achitat un avans din preţ de 5.000 de Euro, la 24 octombrie 2008 – suma de 20.000 de Euro, restul de 86.000 de Euro urmând a fi achitat la data întocmirii actului translativ de proprietate; la data de 24 octombrie 2008 părţile au încheiat actul adiţional nr.394, convenind să prelungească termenul de perfectare a vânzării până la data de 25 ianuarie 2009, iar prin actul adiţional 17 din 26 ianuarie 2009 au agreat o nouă prorogare a termenului – până la 5 februarie 2009; prin ultimul act adiţional s-a consemnat de asemenea că preţul de 111.000 de Euro provine dintr-un credit acordat cumpărătorului promitent, vânzătorul având obligaţia de a prezenta la încheierea contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică un certificat medical din care să rezulte faptul că este apt şi în deplinătatea facultăţilor mintale pentru a semna contractul.
De asemenea, s-a reţinut că părţile nu au condiţionat perfectarea actului de vânzare în formă autentică decât sub aspectul prezentării de către promitentul vânzător a unui certificat medical din care să rezulte faptul că are discernământ şi că niciunul din înscrisurile constatatoare ale voinţei exteriorizate de părţi nu face vorbire despre obligaţia vânzătorului de a prezenta băncii U.C.T.B. SA, sucursala D. Constanţa, documente referitoare la bunul său imobil, menite a servi la acordarea – în favoarea societăţii reclamante – a unui credit de investiţii.
S-a constatat că pârâtul a demonstrat probatoriu că a realizat toate demersurile juridice necesare transmiterii valabile a dreptului de proprietate asupra imobilului care a format obiectul promisiunii bilaterale, obţinând la timp toate actele necesare în acest scop – extras de carte funciară, certificat fiscal, acte de proprietate şi că această împrejurare reprezintă constatarea personală a notarului public D.D., consemnată în încheierea de certificare de fapte nr. 70 din 5 februarie 2009 – iar imposibilitatea achitării preţului de către reclamantă datorită omisiunii prezentării actelor solicitate de către bancă promitentului vânzător reprezintă doar o afirmaţie reţinută ca atare de către notarul public în încheierea nr. 70 din 5 februarie 2009, iar nu o stare de fapt constatată personal de către aceasta.
Urmare probelor administrare în cauză s-a reţinut că reclamanta nu a demonstrat probatoriu că a plătit – la expirarea datei limită stabilită prin acord mutual - preţul integral al bunului imobil sau că a fost pregătită să consemneze la dispoziţia promitentei vânzătoare acest preţ, iar pe de altă parte, pârâtul s-a conformat îndatoririi de a se prezenta la termenul final din 5 februarie 2009 la notarul public pentru a încheia în formă autentică contractul de vânzare - cumpărare.
În raport de toate acestea s-a reţinut că nu sunt întrunite cumulativ condiţiile cerute de lege pentru a se dispune rezoluţiunea convenţiei dintre părţi şi obligarea pârâtului la restituirea avansului.
Prin decizia nr. 75 din 19 mai 2011, Curtea de Apel Constanţa, secţia comercială, maritimă şi fluvială, contencios administrativ şi fiscal, a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantă împotriva sentinţei.
Raportat la criticile invocate, instanţa de apel a constatat că menţiunea din cuprinsul actului adiţional, care reprezintă voinţa părţilor, nu face decât să stabilească provenienţa restului de preţ de 86.000 Euro, fără a stabili însă şi o obligaţie în sarcina promitentului vânzător care să faciliteze acordarea împrumutului, nespecificându-se expres obligaţia acestuia de a prezenta documentele enumerate de către apelantă ca fiind necesare pentru obţinerea împrumutului şi nici că împrumutul urmează a fi garantat cu imobilul ce se va achiziţiona.
S-a notat că acest fapt este relevant întrucât împrumutul este acordat în vederea încheierii contractului de vânzare – cumpărare, deci este anterior transferului dreptului de proprietate asupra terenului iar în opinia apelantei împrumutul urma a fi garantat cu un imobil care nu îi aparţinea în acel moment, caz în care era necesar acordul expres al vânzătorului (titularul dreptului de proprietate până la momentul vânzării), iar dacă ar fi existat acordul vânzătorului pentru constituirea ipotecii asupra imobilului său, s-ar fi putut prezuma că acesta s-a angajat să pună la dispoziţie şi actele aferente imobilului pentru ca apelanta să poată obţine împrumutul.
În concluzie, s-a reţinut că apelanta urma să achite restul de preţ cu suma obţinută în urma unui împrumut de la U.C.T.B., dar că menţiunea din cuprinsul actului adiţional nu dovedeşte că împrumutul urma să fie garantat cu imobilul ce a făcut obiectul promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare, cu atât mai mult cu cât nici în cererea de credit nu se specifică acest lucru şi nu există acordul proprietarului (promitentul vânzător) pentru constituirea ipotecii şi drept urmare, această menţiune nu dă naştere obligaţiei intimatului de a prezenta documentele aferente imobilului pentru obţinerea împrumutului.
Menţiunea că „imposibilitatea achitării preţului de către reclamantă datorită omisiunii prezentării actelor solicitate de către bancă promitentului vânzător” este prevăzută în încheierea de certificare a notarului public şi nu în actul adiţional care reprezintă voinţa părţilor, caz în care instanţa a considerat că aceasta reprezintă doar o afirmaţie a notarului public.
Împotriva deciziei a declarat recurs S.C. E.L. S.R.L. prin care a invocat motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ., în dezvoltarea cărora susţine următoarele:
- Ambele instanţe au interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii, pronunţând hotărâri lipsite de temei legal.
Recurenta susţine că deşi a solicitat rezoluţiunea antecontractului de vânzare - cumpărare nr. 350 din 24 septembrie 2008 pentru neexecutarea obligaţiilor cu bună – credinţă de către pârât, instanţele au respins motivele invocate în mod netemeinic.
Se arată că s-a invocat lipsa bunei – credinţe a pârâtului pentru că, deşi cunoştea că preţul urma să fie achitat – în parte din fonduri proprii, în parte dintr-un credit ce urma să fie contractat şi garantat cu imobilul ce făcea obiectul antecontractului – acesta nu i-a remis toate actele aferente proprietăţii imobilului.
Faţă de cronologia faptelor se apreciază că instanţa de apel nu a reţinut că la data de 24 octombrie 2008 – când s-a încheiat primul act adiţional, când s-a suplimentat avansul cu suma de 20.000 Euro şi s-a prelungit termenul de încheiere a contractului la 24 ianuarie 2009 – intimatul nu s-a declarat gata să prezinte actele de proprietate. Or, dacă acesta fi fost de bună – credinţă aceste acte nu ar fi fost obţinute după data de 24 noiembrie 2008.
Recurenta consideră că actele depuse la dosar demonstrează că pârâtul avea cunoştinţă de faptul că o parte din preţ urma a fi achitată dintr-un credit ce urma să fie contractat, inclusiv din actul adiţional nr. 17 din 26 ianuarie 2009 şi cu toate acestea nu a fost de bună – credinţă, punând-o în imposibilitatea de a contracta creditul prin aceea că nu i-a pus la dispoziţie toate actele necesare, nesocotind dispoziţiile art. 969 C. civ. şi art. 970 C. civ.
Afirmă recurenta că sunt îndeplinite condiţiile pentru ca instanţa să dispună rezoluţiunea antecontractului autentificat sub nr. 350 din 24 septembrie 2008.
2. În mod neîntemeiat s-a reţinut că menţiunea înserată în încheierea de certificare nr. 70 din 5 februarie 2009 a BNP D.D. reprezintă afirmaţii şi nu stări de fapt constatate de către notar.
Redând conţinutul menţiunii în discuţie, în sensul căreia „cumpărătoarea promitentă nu este în posesia diferenţei de preţ, întrucât nu a putut accesa un credit, motivând aceasta prin faptul că vânzătorul promitent a prezentat cu întârziere actele solicitate de bancă, cât şi faptul că la data încheierii ultimului act adiţional, vânzătorul nu a prezentat extrasul de Carte Funciară şi certificatul fiscal în vederea încheierii contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică”, recurenta consideră că notarul a prezentat o situaţie certă, de fapt, care demonstrează că pârâtul nu a fost de bună – credinţă, impunându-se rezoluţiunea ca sancţiune a actului.
3. – Instanţa de apel a înlăturat în mod greşit susţinerea sa privind existenţa unei cereri de creditare la U.C.T.B., reţinându-se greşit că solicitarea de creditare ar fi fost respinsă datorită situaţiei financiare a firmei sale.
Recurenta susţine că este vorba de două situaţii distincte şi anume: prima cerere de creditare cu constituire de ipotecă a fost respinsă pentru că analiza dosarului a durat mai mult de 6 luni pentru nedepunerea tuturor titlurilor de proprietate şi, a doua cerere ce a vizat deschiderea unei linii de credit pentru societate, pentru obţinerea finanţării achitării integrale a preţului.
4. – Instanţa de apel nu a observat că prin respingerea cererii, intimatul – pârât se îmbogăţeşte fără justă cauză – în raport de prevederile art. 992 C. civ. prin avansul de 25.000 Euro pe care nu a înţeles să-l restituie, deşi neperfectarea contractului este o urmare a inacţiunii pârâtului.
Recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
1. Prin prima critică, recurenta invocă interpretarea greşită a actului juridic dedus judecăţii şi lipsa de temei legal a deciziei în contextul în care instanţa a reţinut buna – credinţă a pârâtului.
Deşi, în susţinerea criticii, recurenta face trimitere la antecontractul de vânzare - cumpărare nr. 350 din 24 septembrie 2008 aceasta nu arată în ce a constatat interpretarea greşită a acestuia astfel încât să se fi schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia, ci face mai degrabă aprecieri cu privire la interpretarea dată de instanţă prevederilor antecontractului de vânzare – cumpărare şi a actelor adiţionale, în urma cărora s-ar fi reţinut – în mod greşit – buna-credinţă a pârâtului.
Sub acest aspect se impune a se arăta că ambele instanţe au constatat – din conţinutul antecontractului de vânzare – cumpărare şi a actelor adiţionale ce au urmat că părţile au condiţionat perfectarea actului de vânzare în formă autentică decât de prezentarea de către promitentul vânzător a unui certificat medical din care să rezulte că are discernământ, act ce a fost depus.
Niciunul dintre actele în discuţie nu cuprinde vreo clauză care să impună în sarcina vânzătorului obligaţia de a prezenta către bancă documente referitoare la bunul imobil în litigiu şi care să-i servească reclamantei la obţinerea unui credit de investiţii.
Simpla menţiune din ultimul act adiţional în sensul căreia preţul de 111.000 Euro provine dintr-un credit acordat cumpărătorului nu poate conduce la concluzia că vânzătorul s-ar fi obligat la remiterea unor documente referitoare la imobil şi care să-i folosească reclamantei pentru obţinerea unui credit.
Aşa fiind, instanţa de apel nu putea reţine reaua – credinţă a pârâtului câtă vreme a rezultat – în fazele anterioare ale litigiului – că pârâtul şi-a respectat întocmai obligaţiile asumate.
Mai mult, astfel de acte precum cele enunţate de recurentă i-ar fi putut fi utile în condiţiile în care, imobilul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare – cumpărare ar fi urmat a fi adus drept garanţie or, în niciun act încheiat între părţi nu s-a consemnat vreo clauză în acest sens, care să instituie o asemenea obligaţie în sarcina vânzătorului.
În consecinţă, pentru considerentele expuse criticile apar ca nefondate neputându-se reţine nesocotirea dispoziţiilor art. 969 – 970 C. civ.
2. În ce priveşte menţiunea conţinută de încheierea de certificare nr. 70 din 5 februarie 2009 a BNP D.D., în mod corect s-a constatat că aceasta reprezintă o simplă consemnare a notarului, reţinută din relatarea cumpărătoarei promitente, iar nu o stare de fapt constatată personal de către notar.
Mai întâi, un argument în acest sens îl constituie faptul că menţiunea în discuţie este făcută în încheierea de autentificare, iar nu în cuprinsul actului.
Apoi, din chiar conţinutul menţiunii rezultă în clar că cumpărătoarea promitentă „a motivat” că nu este în posesia diferenţei de preţ pentru că vânzătorul promitent a prezentat cu întârziere actele solicitate de bancă (...).
3. Nici susţinerile privind înlăturarea apărărilor cu privire la cererile de creditare nu pot fi primite pentru aceleaşi considerente expuse anterior. În plus acestea nu se pot constitui într-un veritabil motiv de nelegalitate, vizând mai mult aspecte ce ţin de temeinicia hotărârii atacate şi care nu pot face obiectul analizei instanţei de recurs.
4. Nici ultima critică nu poate fi primită, în contextul în care aceasta nu a făcut obiectul analizei instanţei de apel, fiind invocat omisso medio în recurs, situaţie inadmisibilă în condiţiile art. 295 C. proc. civ. raportat la art. 316 C. proc. civ.
Astfel, în faţa instanţei de apel nu a fost invocat îmbogăţirea fără just temei a pârâtului prin nerestituirea sumei primite ca avans şi, mai mult, în cauză prevederile art. 992 C. civ. nu au incidenţă.
În consecinţă, pentru considerentele expuse, Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul conform art. 312 alin. (1) C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanta S.C. E.L. S.R.L. CONSTANŢA împotriva deciziei civile nr. 75/COM din 19 mai 2011, pronunţată de Secţia comercială, maritimă şi fluvială, contencios administrativ şi fiscal a Curţii de Apel Constanţa, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 14 decembrie 2011.
| ← ICCJ. Decizia nr. 4129/2011. Civil. Acţiune în constatare. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 4125/2011. Civil. Pretenţii. Recurs → |
|---|
