ICCJ. Decizia nr. 5582/2011. Civil
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 5582/2011
Dosar nr. 15327/3/2008
Şedinţa publică din 29 iunie 2011
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin acţiunea civilă înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, reclamantul Municipiul Bucureşti prin D.T.D.S.C. a chemat în judecată pârâta S.M., solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună exproprierea pentru cauză de utilitate publică de interes local a imobilului - teren în suprafaţa de 67 mp, proprietatea pârâtei situat în Bucureşti, sector 1 şi trecerea acestui imobil în proprietatea expropriatorului, cu obligarea reclamantului la achitarea către pârâtă a despăgubirilor în cuantum de 174.452 lei din care 17.740 lei reprezintă despăgubire împrejmuire, iar suma de 156.712 lei reprezintă contravaloare despăgubire teren.
În motivarea acţiunii, reclamantul a arătat, în esenţă, că prin Hotărârea nr. 267/2006 emisă de C.G.M.B., în conformitate cu Legea nr. 33/1994 a fost declarată de utilitate publică zona situată în sector 1, în vederea realizării lucrării de interes public local.
Imobilul situat în sector 1, proprietatea pârâtei se află în zona afectată de lucrarea de interes public local sus - menţionată, motiv pentru care acesteia i s-a comunicat notificarea nr. 449/2007, prin care i s-a adus la cunoştinţă măsura exproprierii cu privire la imobilul teren în suprafaţă de 67 mp, precum şi cuantumul despăgubirilor propuse în sumă de 156.712 lei.
Despăgubirea a fost stabilită prin raportul de evaluare întocmit de expert B.C., la suma de 174.452 lei.
În concluzie, reclamantul a arătat că se impune admiterea acţiunii, aşa cum a fost formulată, întrucât procedura exproprierii a fost legal îndeplinită, iar despăgubirea propusă este legală şi îndestulătoare.
La dosarul cauzei reclamanta a depus următoarele înscrisuri: Hotărârea C.G.M.B. nr. 267/2006, proces-verbal din 11 octombrie 2006, Notificarea şi confirmarea de primire, raport de evaluare.
La data de 10 februarie 2009 reclamantul a solicitat introducerea în cauză în calitate de pârât şi a numitului S.S. având în vedere că bunul imobil a fost dobândit în timpul căsătoriei.
Pârâta a depus la dosarul cauzei întâmpinare, prin care a arătat că nu acceptă suma oferită cu titlu de despăgubiri, respectiv 174.452 lei şi că este necesară efectuarea unui raport de expertiză, care să stabilească în mod real cuantumul despăgubirilor prin raportare la criteriile prevăzute de art. 26 din Legea nr. 23/1994.
La termenul din 26 februarie 2009, tribunalul a încuviinţat pentru ambele părţi probe cu acte, iar pentru pârâtă şi proba cu expertiză topografică, având ca obiectiv stabilirea cuantumului despăgubirilor, privind imobilul ce formează obiectul cauzei, prin raportare la criteriile prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994, fiind depus în acest sens la dosarul cauzei raportul de expertiză tehnică judiciară realizat de comisia de experţi compusă din experţii E.M., M.P. şi V.M.
Prin sentinţa civilă nr. 121 din 4 februarie 2010 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, s-a admis acţiunea formulată de reclamant, s-a dispus exproprierea pentru cauză de utilitate publică de interes local a imobilului-teren în suprafaţă de 67 mp proprietatea pârâţilor situat în Bucureşti, sector 1; s-a dispus trecerea imobilului sus-menţionat în proprietatea reclamantului după achitarea către pârâţi a sumei totale de 174.452 lei reprezentând despăgubiri acordate proprietarilor, în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii.
Pentru a pronunţa această hotărâre, tribunalul a reţinut că prin contractul de vânzare cumpărare din 1992 autentificat la notariatul de Stat sector 1, pârâţii au dobândit dreptul de proprietate asupra unui teren în suprafaţă de 2.500 mp, situat în, sector 1 (fila 178).
Prin Hotărârea nr. 267/2006 emisă de C.G.M.B., în conformitate cu Legea nr. 33/1994 a fost declarată de utilitate publică zona situată în sector 1, în vederea realizării lucrării de interes public local.
Imobilul situat în, sector 1, proprietatea pârâtei se află în zona afectată de lucrarea de interes public local sus-menţionată, motiv pentru care acesteia i s-a comunicat notificarea din 2007, prin care i s-a adus la cunoştinţă măsura exproprierii cu privire la imobilul teren în suprafaţă de 67 mp, precum şi cuantumul despăgubirilor propuse în sumă de 156.712 lei.
Despăgubirea a fost stabilită prin raportul de evaluare întocmit de expert B.C., la suma de 174.452 lei.
Tribunalul a reţinut că potrivit art. 23 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 la soluţionarea cererii de expropriere instanţa va verifica dacă sunt întrunite toate condiţiile cerute de lege pentru expropriere şi va stabili cuantumul despăgubirilor şi suma cuvenită fiecărei părţi din cele menţionate la art. 22.
Potrivit art. 24 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 atunci când părţile sau numai unele dintre acestea se învoiesc doar cu privire la expropriere, dar nu şi asupra despăgubirii, instanţa va lua act de învoială şi va stabili despăgubirea.
Totodată, potrivit art. 25 din acelaşi act normativ, pentru stabilirea despăgubirilor instanţa va constitui o comisie de experţi compusă dintr-un expert numit de instanţă, unul desemnat de expropriator şi un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii, iar potrivit art. 26 despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite; la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
Din conţinutul raportului de expertiză efectuat de către comisia de experţi compusă din experţii E.M., M.P. şi V.M. a rezultat că despăgubirile ce se cuvin pârâţilor pentru imobilul - teren în suprafaţă de 67 mp situat în Bucureşti, sector 1, prin raportare la criteriile prevăzute de Legea nr. 33/1994 sunt în cuantum de 362.900 lei, (echivalent 112.560 euro), la nivelul lunii august 2007 sau de 248.440 lei, (echivalent a 58.893 euro) la nivelul lunii septembrie 2009.
Totodată, despăgubirile ce se cuvin pârâţilor pentru gard, cabina post - trafo şi instalaţii specifice sunt în cuantum de 20.300 lei + 9200 lei, la nivelul lunii august 2007 sau de 26.700 lei + 9.500 lei la nivelul lunii septembrie 2009.
Tribunalul a apreciat că nu poate lua în considerare niciuna dintre valorile imobilului stabilite prin raportul de expertiză efectuat în cauză, întrucât acestea nu reprezintă valoarea reala a imobilului, în sensul de preţ la care se vând în mod obişnuit imobile de acelaşi fel situate în aceeaşi unitate administrativ teritoriala.
La aprecierea acestei situaţii, tribunalul a avut în vedere că potrivit art. 26 din Legea nr. 33/1994 la care Legea nr. 198/2004 face referire, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite. La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ - teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia. În cazul exproprierii parţiale, dacă partea de imobil rămasă neexpropriată va dobândi un spor de valoare ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza, experţii, ţinând seama de prevederile alineatului precedent, vor putea propune instanţei o eventuală reducere numai a daunelor.
Or, în raport de aceste dispoziţii legale, sumele menţionate la raportul de expertiză nu pot fi luate în considerare, întrucât, în opinia tribunalului nu pot reflecta preţul la care se vând în mod obişnuit imobile de acelaşi fel în respectiva unitate administrativ teritorială, fiind preţuri exagerate, cu mult peste valoarea pe care pârâţii ar putea obţine pe piaţa liberă.
La aprecierea acestei situaţii, tribunalul a avut în vedere că terenul ce face obiectul exproprierii are o suprafaţă de doar 67 mp dintr-o suprafaţă totală de 2.500 mp aflată în proprietatea pârâţilor, astfel încât prin expropriere pârâţilor li se aduce o atingere minimă dreptului de proprietate, suprafaţa de 67 mp fiind practic inutilizabilă pentru edificarea unei construcţii sau pentru orice altă utilitate.
S-a precizat că disp.art. 26 din Legea nr. 33/1994 prevăd că instanţa va ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, or, prin sintagma imobilele de acelaşi fel nu se poate înţelege decât imobile cu aceiaşi suprafaţă ca cea expropriată şi nicidecum întregul imobil care s-ar afla în proprietatea celui expropriat.
Aşadar, se considera ca la aprecierea valorii suprafeţei de 67 mp, trebuia luat în considerare preţul pe care pârâţii l-ar putea obţine dacă ar vinde o suprafaţă de 67 mp din terenul lor şi nu preţul pe care l-ar obţine dacă şi-ar vinde întreaga suprafaţă de teren, ori un teren de 67 mp nu se poate vinde niciodată cu un preţ de cca. 1.680 euro/ mp sau 879/mp.
Sumele de 362.900 lei, (echivalent 112.560 euro), la nivelul lunii august 2007, sau de 248.440 lei, (echivalent a 58.893 euro), la nivelul lunii septembrie 2009 reprezintă sume fabuloase, de neimaginat pentru un teren de 67 mp, indiferent de locaţia sa.
Mai mult decât atât, se arata ca valorile menţionate în raport nu ţin cont nici de dispoziţiile legale din art. 26 din Legea nr. 33/1994 care prevăd o scădere a preţului în situaţia în care lucrările executate aduc un spor de valoare proprietăţii celui expropriat.
În raport de aceste considerente, tribunalul a apreciat că valoarea cea mai apropriată de realitate şi care va fi luată în considerare este cea menţionată în raportul de evaluare întocmit de expert B.C., întrucât această valoare ţine cont atât de suprafaţa efectivă a terenului expropriat cât şi de valoarea concretă la care s-ar putea vinde efectiv imobile cu o suprafaţă redusă în zonă.
Tribunalul a considerat că are posibilitatea să reţină o altă valoare decât cea din raportul de expertiză efectuat în cauză, cu atât mai mult cu cât potrivit art. 27 din Legea nr. 33/1994, primind rezultatul expertizei, instanţa îl va compara cu oferta şi cu pretenţiile formulate de părţi şi va hotărî.
De altfel, chiar în absenţa acestor dispoziţii, tribunalul precizează că nu este legat de concluziile raportului de expertiză, acestea constituind numai elemente de convingere, lăsate la libera apreciere a judecătorului, ca de altfel şi celelalte mijloace de probă. Însă, este necesar ca soluţia instanţei în situaţia în care se înlătură concluziile raportului de expertiză să fie motivată, motivare pe care tribunalul a făcut-o prin considerentele anterioare.
Împotriva acestei decizii, au declarat apel pârâţii S.M. şi S.S., solicitând admiterea apelului, schimbarea în parte a hotărârii apelate, în sensul admiterii acţiunii şi obligării reclamantei, fie la plata despăgubirilor, în valoare de 362.900 lei, teren, la care se adăuga 20.300 lei - contravaloare gard ce va fi demolat şi 9.200 lei, contravaloare post trafo, conform raportului de expertiză întocmit în cauza de comisia de experţi pentru luna august 2007, fie la plata despăgubirilor menţionate prin raportul de expertiză extrajudiciară întocmită de expert ing. M.V., în valoare de 121.840 euro (din care contravaloare despăgubire teren 112.828 euro şi 9.012 euro construcţii), în lei la data plătii.
În dezvoltarea motivelor de apel, s-a arătat că instanţa de fond a înlăturat în mod greşit dispoziţiile legii speciale, făcând aprecieri subiective, excluzând opiniile calificate ale experţilor tehnici numiţi în cauză chiar de către aceasta. Mai mult, însăşi instanţa a investit experţii cu obiectivul „Întocmirea raportului de expertiză pentru imobilul - teren amplasat în Bucureşti, sector 1, cu o suprafaţă de 67 mp atât pentru nivelul lunii august 2007 cât şi la data de referinţă a expertizei, să cuprindă : stabilirea despăgubirilor cuvenite pârâţilor pentru suprafaţa de teren expropriată; stabilirea contravalorii gardului ce va fi demolat, în lungime de 53,09 ml; stabilirea contravalorii cabinet post – trafo, inclusiv a instalaţiilor specifice”.
S-a arătat astfel că, se poate lesne observa că valoarea de circulaţie a terenului a fost stabilită de câtre comisia de experţi pentru suprafaţa de 67 mp, - din terenul proprietatea pârâţilor - şi nu pentru întregul imobil. De asemenea, s-a arătat că instanţa de judecată nu a oferit apelanţilor nici un şi argument şi a opinat că aceştia nu ar putea vinde niciodată un teren de 67 mp cu preţul 80 euro/mp sau 879 euro/mp, (interesul de a dobândi acest teren fiind de altfel exclusiv al reclamantului, dacă doreşte să obţină proprietatea părţilor) şi nici când a considerat că diminuarea proprietarii pârâţilor conduce la un spor de valoare a proprietăţii rămase.
Apelanţii au susţinut că deşi instanţa de judecată nu a admis obiecţiunile reclamantei la raportul de expertiză, din motivarea soluţiei se observă vădita nemulţumire asupra concluziilor finale ale raportului, şi că s-a erijat în legiuitor, alegând „realitatea” propusă apelanţilor în condiţiile prezentate mai sus în locul dispoziţiilor legale.
S-a arătat că dispoziţiile art. 25 şi art. 26 alin. (2) din lege sunt de strictă interpretare, din acestea rezultând că legiuitorul nu a înţeles să excludă raportul de expertiză tehnică din cauza dedusă judecăţii sau să ofere o alternativă acestuia, precum un preţ oferit de concluziile unui raport de evaluare extrajudiciară. De altfel, prin întâmpinare apelanţii au contestat raportul de evaluare întocmit de expert B.C., arătând că încalcă în mod flagrant dispoziţiile Legii nr. 33/1994.
Astfel, expertul a stabilit valoarea de despăgubire prin folosirea a două metode, respectiv metoda costurilor şi metoda comparaţiei directe, dar, deşi se precizează că au fost folosite drept comparabile proprietăţi imobiliare oferite la tranzacţionare, acestea nu sunt identificabile în raport. Mai mult preţul mediu oferit la data întocmirii raportului era de 2.033 euro/mp pentru terenuri libere şi nu de 380 – 1140 euro/mp, cursul de schimb euro fiind de 3,3414 lei în condiţiile în care, în prezent, acesta are o valoare B.N.R. de 4,2450 lei; gardul are o lungime de 53,09 mp şi nu 50,25 mp aşa cum s-a stabilit prin expertiza mai sus arătată şi nu a fost evaluată cabina „post-trafo” existentă pe teren. S-a arătat că deşi instanţa a admis obiecţiunile apelanţilor la raportul de evaluare întocmit de ing. B.C. şi a admis obiective noi pentru comisia de expertiză, instanţa le-a înlăturat la data pronunţării hotărârii. Astfel, valoarea despăgubirilor admise de către instanţa fondului nu are în vedere şi cabina „post-trafo” existentă pe teren şi corecta lungime a gardului.
O altă critică care s-a adus hotărârii este aceea că instanţa trebuia să aibă în vedere despăgubirile de la data de referinţă indicată de către comisia de experţi numită în cauză - 28 septembrie 2009 şi nicidecum, data de 15 aprilie 2007 a calculării despăgubirilor propuse expropriaţilor prin Notificare, şi stabilite de către ing. C.B. Valorile din raportul de evaluare extrajudiciară sunt valori propuse şi nu impuse instanţei de judecată şi proprietarilor de imobile expropriate.
Sub un ultim aspect s-a arătat că instanţa de judecată nu s-a pronunţat asupra cheltuielilor de judecată respectiv onorariu de avocat şi onorariile experţilor chiar majorate - cu toate că acestea din urma au fost puse în seama apelanţilor, deşi beneficiarul dreptului de proprietate şi singurul interesat este Municipiul Bucureşti, adică reclamantul.
În drept au fost invocate Legea nr. 33/1994, art. 44 din Constituţia României şi art. 282 şi următoarele C. proc. civ.
Intimatul reclamant a depus la dosar întâmpinare, solicitând respingerea apelului, ca nefondat.
Prin Decizia civilă nr. 570/ A din 30 septembrie 2010 Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a admis apelul, a schimbat în parte sentinţa, în sensul că a stabilit despăgubirile la suma de 284.600 lei.
A fost obligat reclamantul la 2.100 lei cu titlu de cheltuieli de judecată către pârâţi.
S-au menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei. A fost obligat intimatul reclamant la 2.500 lei, către apelanţii pârâţi cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.
În motivarea deciziei s-a reţinut căla stabilirea despăgubirilor cuvenite pârâţilor, tribunalul a avut în vedere concluziile raportului de expertiză tehnică extrajudiciară întocmit de expert B.C., apreciind că această valoare ţine cont atât de suprafaţa efectivă a terenului expropriat, cât şi de valoarea concretă la care s-ar putea vinde efectiv imobile cu suprafaţa redusă în zonă.
Tribunalul a înlăturat concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză de o comisie de experţi, în conformitate cu disp. art. 9 alin. (3) din O.U.G. nr. 198/2004 raportat la art. 25 din Legea nr. 33/1994, motivat de faptul că sumele menţionate în acest raport de expertiză nu pot fi luate în considerare, deoarece nu reflectă preţul la care se vând în mod obişnuit imobile de acelaşi fel în respectiva unitate teritorială, fiind preţuri exagerate, cu mult peste valoarea pe care pârâţii ar putea-o obţine pe piaţa liberă. In opinia tribunalului, valorile stabilite prin acest raport de expertiză sunt sume fabuloase, de neimaginat pentru un teren de 67 mp.
Potrivit art. 25 din Legea nr. 33/1994 la care se raportează art. 9 din O.U.G. nr. 198/2004, pentru stabilirea despăgubirilor instanţa va constitui o comisie de experţi, compusă dintr-un expert numit de instanţă, unul desemnat de expropriator şi un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii.
Articolul 26 din lege stabileşte că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa, vor tine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobile de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului, sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
Este adevărat ca dispoziţiile art. 27 din Legea nr. 33/1994 permit instanţei să hotărască asupra cuantumului despăgubirii, comparând rezultatul expertizei ce se efectuează în condiţiile art. 25 şi 26 enunţate mai sus, cu oferta şi cu pretenţiile formulate de părţi.
Soluţia însa trebuie să fie fundamentată în primul rând pe probele pe care legea specială le impune, aprecierea instanţei putând a fi făcută şi în raport cu alte probe, cu condiţia însă ca acestea să respecte criteriile de stabilire a cuantumului despăgubirii pe care legea privind exproprierea pentru cauza de utilitate publică le prevede.
În cauză, prima instanţă a apreciat ca o dreapta despăgubire cuvenită pârâţilor o reprezintă chiar suma oferită de expropriator şi menţionată în raportul de expertiză extrajudiciară întocmit la solicitarea expropriatorului.
Examinând raportul de expertiză extrajudiciară întocmit de expert C.B., pe care s-a bazat soluţia tribunalului, Curtea a constatat că stabilirea despăgubirii propuse a fi acordate proprietarilor s-a realizat pe baza metodei costurilor şi a metodei comparaţiei directe. În raport se menţionează că evaluatorul nu a avut informaţii privind tranzacţii cu terenurile de evaluat, astfel că au fost folosite drept comparabile proprietăţi imobiliare oferite la tranzacţionare şi nu tranzacţionate.
Totodată, deşi în raport se menţionează că în anexa notei de fundamentare au fost prezentate preţurile unitare de oferta pe piaţa liberă oferite pentru perioada martie - aprilie 2007, la dosar nu este depusă o asemenea anexă, care să confirme afirmaţiile expertului în privinţa preţurilor avute în vedere în cadrul metodelor de stabilire a cuantumului despăgubirilor folosite.
Aşadar, nu se poate aprecia, în primul rând, faţă de concluziile acestei raport de expertiză extrajudiciară că valorile exprimate reflectă preţul real cu care se vând, în mod obişnuit, imobile de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, astfel încât valoarea stabilită de acest expert ar fi cea mai apropiată de valoarea concretă la care s-ar putea vinde efectiv imobile cu aceeaşi suprafaţă în zonă, cum a reţinut prima instanţă.
În plus, acest raport de expertiză are ca punct de pornire preţuri din perioada martie - aprilie 2007.
Or, faţă de prevederile art. 26 din Lege care stipulează în mod expres că la calcularea despăgubirilor să se aibă în vedere preţul cu care se vând în mod obişnuit imobile de acelaşi fel din zonă, la data întocmirii raportului de expertiză, chiar dacă se aprecia că se impunea stabilirea unei alte valori a cuantumului prejudiciului, instanţa trebuia să aibă în vedere probe care să releve acest preţ la momentul la care a stabilit cuantumul despăgubirii.
Pe de altă parte, prin acest raport de expertiză nu a fost stabilită contravaloarea cabinei post trafo şi a instalaţiilor specifice ce vor fi dezafectate şi care se constituie în prejudiciu cauzat proprietarului, în sensul art. 26 alin. (1) din Lege, iar valoarea gardului ce va fi demolat a fost raportată la o lungime mai mică, de 50,25 ml, în loc de 53,09 ml, lungimea efectivă a gardului.
Prin urmare, nu se poate aprecia în raport cu concluziile acestei expertize că despăgubirea pe care acesta o propune este una dreaptă şi efectivă, astfel încât să corespundă criteriilor prevăzute de Legea nr. 33/1994 şi să respecte dispoziţiile art. 44 din Constituţia României.
Pe de altă parte, raportul de expertiză judiciară întocmit de comisia de experţi în condiţiile art. 25 din Legea nr. 33/2004, a avut în vedere la evaluarea terenului standardele internaţionale de evaluare, folosind trei metode de evaluare: abordarea de randament, abordarea economică a comparaţiei prin bonitare şi analiza comparativă a ofertelor de piaţă, raportul fiind însoţit de ofertele de vânzare care susţin estimările comisiei.
Expertiza judiciară cuprinde evaluarea terenului şi la data efectuării raportului, (în raport cu această dată, iar nu faţă de nivelul anului 2007 stabilindu-se cuantumul prejudiciului, conform art. 26 din Lege), şi stabileşte prejudiciul cauzat proprietarilor ca urmare a executării lucrării de interes public, ca fiind compus din următoarele elemente cuantificabile: reducerea proprietăţii cu o porţiune de teren în suprafaţă de 67 mp, distrugerea şi/sau reducerea la inutilizabil a unor construcţii anterior edificate pe teren, executarea unor noi lucrări de construcţie, necesare pentru reconfigurarea proprietăţii.
Astfel, raportul de expertiză judiciară stabileşte cuantumul despăgubirilor pentru suprafaţa de teren expropriată la data întocmirii raportului de expertiză (la nivelul lunii septembrie 2009) ca fiind 248,440 lei), valoarea împrejmuirii - gard, la aceeaşi dată, ca fiind 26.650 lei, iar valoarea cabinei post trafo şi instalaţii - ca fiind 9.451 lei, suma totală fiind de 284.600 lei.
În privinţa evaluării terenului, contrar celor reţinute de prima instanţa, din conţinutul raportului de expertiză, Curtea a constatat că la aprecierea valorii suprafeţei de teren de 67 mp, comisia de experţi a luat în considerare preţul pe care pârâţii l-ar putea obţine dacă ar vinde suprafaţa expropriata de 67 mp din teren, iar nu întreaga suprafaţă din terenul pe care îl deţin, acesta fiind obiectivul stabilit de instanţă la care comisia de experţi a răspuns întocmai.
Având în vedere cele expuse mai sus, Curtea a constatat că proba cu expertiză tehnică judiciară întocmită de o comisie de 3 experţi este singura probă administrată în cauză care corespunde condiţiilor prevăzute de Legea nr. 33/1994, stabilind valoarea reală a terenului expropriat şi prejudiciul efectiv suferit de apelanţii pârâţi, astfel cum prevăd dispoziţiile art. 26 din lege.
De aceea, se impunea ca stabilirea despăgubirii cuvenite apelanţilor pârâţi să se realizeze în raport cu concluziile acestei expertize privind evaluarea la data întocmirii raportului de expertiză, conform art. 26 alin (2) din Lege, în mod greşit fundamentându-si prima instanţă soluţia pe raportul de expertiză judiciară extrajudiciară întocmit de expert C.B.
Curtea a apreciat ca fiind întemeiata şi critica formulată de apelanţii pârâţi în sensul că în mod greşit nu le-au fost acordate cheltuielile de judecată constând în onorariul de expert pe care l-au achitat, fiind pus în sarcina acestora de către prima instanţă, având în vedere dispoziţiile art. 38 din Legea nr. 33/1994 potrivit cu care toate cheltuielile efectuate pentru realizarea procedurilor de expropriere., inclusiv înaintea instanţelor judecătoreşti, se suportă de expropriator.
În schimb, Curtea a apreciat ca nefondată critica referitoare la neacordarea cheltuielilor de judecată, constând în onorariu de avocat, având în vedere ca în privinţa acestor cheltuieli operează dispoziţiile de drept comun prevăzute de art. 274 C. proc. civ., care prevăd obligarea la plata cheltuielilor de judecată doar a părţii care cade în pretenţii, or, în cauză, acţiunea reclamantei a fost admisă, nefiind incidente aşadar dispoziţiile legale menţionate.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs Municipiul Bucureşti prin Primar General, Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti şi pârâţii S.M. şi S.S.
Municipiul Bucureşti prin primar general, a criticat decizia sub aspectul legalităţii, invocând în drept dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
În dezvoltarea motivelor de recurs s-a invocat că instanţa a făcut o greşită interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 23 alin. (2), art. 26 alin. (2), art. 25 şi art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
În susţinerea acestui motiv de recurs s-a arătat că instanţa trebuia să aibă în vedere preţurile cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel şi că nu era ţinută de concluziile raportului de expertiză, acesta constituind numai un element de convingere, iar suma acordată este disproporţionată în raport de scopul exproprierii.
Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti, a criticat decizia sub aspectul greşitei interpretări şi aplicări a dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.
În susţinerea acestui motiv de recurs s-a arătat în esenţă că raportul de expertiză analizat de instanţă a fost efectuat cu nerespectarea criteriilor prevăzute de art. 26 în sensul că a avut în vedere oferte de vânzare extrase din mass - media pe anul 2009 şi nu preţuri la care au fost efectiv tranzacţionate imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială.
Recurenţii reclamanţi au criticat decizia sub aspectul greşitei aplicări a legii, raportat la prevederile art. 38 din Legea nr. 33/1994 potrivit cu care „toate cheltuielile efectuate pentru realizarea procedurilor de expropriere şi retrocedare, inclusiv înaintea instanţelor judecătoreşti, se suportă de expropriator”.
S-a susţinut că în mod nelegal instanţa a făcut aplicarea art. 274 C. proc. civ., care este o normă cu caracter general, fără a observa incidenţa deplină în cauză a normei cu caracter special.
Pe fond s-a susţinut că instanţa nu a observat că cheltuielile efectuate la prima instanţă au fost în sumă de 2700 lei reprezentând onorariu de expertiză şi nu 2.100 lei.
De asemenea s-a arătat că instanţa de apel nu a observat că cheltuielile efectuate în apel au fost de 5000 lei reprezentând onorariu avocat.
Recursurile sunt fondate pentru următoarele considerente:
În ceea ce priveşte modul de stabilire a despăgubirilor pentru imobilele expropriate, art. 26 din Legea nr. 33/1994 prevede că aceasta se compune din valoarea reală a imobilului şi de prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite, în alin. (2) al aceluiaşi text statuându-se că la efectuarea calculului acestor despăgubiri, atât experţii, cât şi instanţa vor ţine seama de preţurile cu care se vând, în mod obişnuit, imobile de acelaşi fel din unităţile administrativ teritoriale, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarilor, luând în considerare dovezile depuse.
Totodată, legea dispune prin art. 27 că instanţa are obligaţia de a compara rezultatul expertizei cu ofertele şi pretenţiile formulate de părţi, despăgubirea acordată de către instanţă neputând fi mai mică decât cea oferită de expropriator şi nici mai mare decât cea solicitată de expropriat.
Aşa cum în mod constant s-a pronunţat instanţa supremă „preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele” are în vedere semnificaţia de preţ plătit efectiv şi consemnat ca atare în contractele autentice de vânzare-cumpărare, el neputând fi raportat la ofertele de preţ ale agenţiilor de publicitate imobiliară sau a rubricilor de vânzări din anunţul de mică publicitate sau internet.
Aşa cum rezultă din raportul de expertiză, avut în vedere de instanţa de apel, experţii au formulat „o opinie asupra unei probabile valori de piaţă a imobilului şi că această valoare poate reprezenta punctul unei posibile tranzacţii imobiliare”.
Menţionează experţii şi noţiunea de valoare de piaţă conform standardelor internaţionale ca fiind „suma estimată, la data evaluării între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât” şi enunţă principiile evaluării imobiliare ca fiind: valoarea este o predicţie; valoarea este subiectivă; valoarea este rezultatul unei comparaţii; valoarea este maximă; metoda de evaluare trebuie să respecte trendul pieţii imobiliare.
În cadrul metodei de evaluare experţii au folosit abordarea economică de randament, abordarea economică a comparaţiei prin bonitare şi analiza comparativă a ofertelor de piaţă.
Se constată că toate aceste consideraţii ale expertizelor sunt mai mult de ordin teoretic pentru că nu respectă criteriile de evaluare prevăzute de lege şi menţionate mai sus, concluziile acestora neavând suport probator.
Astfel, se constată că s-au avut în vedere oferte de vânzare extrase din mass - media anului 2009, fără a se observa trendul pieţii imobiliare aşa cum şi standardele internaţionale a impus, principiu enunţat chiar de către experţi.
Aplicând metoda comparării directe experţii au reţinut o valoare de 879 mp prin raportare la imobil, fără să argumenteze la ce înscrisuri s-au raportat.
Se constată că experţii, au ajuns la concluzii pe bază de date incomplete şi pe raţionamente imprecise, făcând aprecieri subiective, lucrarea efectuată neavând în vedere criteriile prevăzute de lege pentru evaluarea imobilului şi enunţând valoarea despăgubirilor solicitate, un raport nemotivat sau motivat greşit neavând valoare probatorie.
Pe de altă parte, respectarea Legii nr. 33/1994 în stabilirea despăgubirilor, implică satisfacerea exigenţelor art. 1 din Protocolul nr. 1. Cât timp legiuitorul a prevăzut criterii de evaluare iar instanţa nu a aplicat şi respectat aceste criterii, prin raportare la un raport de expertiză care nu respectă exigenţele legii, hotărârea pronunţată reprezintă o încălcare a normei naţionale sau celei europene.
Având în vedere aceste considerente prin care s-a stabilit că situaţia de fapt nu a fost pe deplin lămurită, impunându-se administrarea de noi probatorii şi refacerea celor administrate, în baza dispoziţiilor art. 312 - 314 C. proc. civ., urmează a se admite recursurile, a se casa decizia recurată şi a se trimite cauza spore rejudecare aceleiaşi instanţe.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursurile declarate de Municipiul Bucureşti prin Primarul General, Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti şi de pârâţii S.M. şi S.S. împotriva Deciziei nr. 570/ A din 30 septembrie 2010 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 29 iunie 2011.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5579/2011. Civil | ICCJ. Decizia nr. 5700/2011. Civil → |
|---|
